Sentencia Civil 661/2025 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 1121/2023 de 24 de noviembre del 2025

PRIMERO.- La parte demandante recurre la sentencia dictada en la primera instancia que desestimó la demanda inicial. Como motivos del recurso aduce la infracción del principio de congruencia, la errónea apreciación de la prueba y la infracción de la doctrina y jurisprudencia sobre la usucapión y destaca que en el acto de la audiencia el suplico de la demanda se amplió también a la usucapión extraordinaria, además de la ordinaria.

Expone que la jueza no tiene en cuenta que, precisamente por figurar la finca registral nº 358 a nombre de las dos sociedades demandadas, ha sido necesario interponer esta demanda en ejercicio de acción declarativa de dominio por usucapión y para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido en el Registro de la Propiedad, referido al inmueble de la propiedad de la actora. Considera que la legitimación activa de la actora, OSOR CANARIAS S.L., está plenamente acreditada, pues no se ha tenido en cuenta que esta sociedad, integrada por los titulares del inmueble, ha poseído, unido a los anteriores dueños, todos ellos familiares, la finca objeto de este pleito y a efectos de la usucapión, desde el año 1907, hace 116 años. A su entender, no se ajusta a Derecho que se afirme que "la titularidad es reconocida incluso por el actor y pertenece a las entidades mercantiles demandada" pues para eso existe el instituto de la usucapión y la prescripción "contra tabulas". Entiende que la adquisición del bien está acreditada, por compraventa y por herencia desde el año 1907, desde cuya fecha, por la concatenación de los distintos dueños y poseedores, -la última OSOR CANARIAS S.L.-, ha de computarse la adquisición del dominio, y no desde el 28 de marzo del 2019, como sostienen tanto la Jueza como las compañías demandadas. Añade que la sentencia introduce también, siguiendo los argumentos de las demandadas, el concepto de que se está ante una "herencia yacente", que no existente en este caso.

En la alegación segunda de su escrito de interposición del recurso de apelación, pone de relieve la apelante que tanto en el escrito de contestación a la demanda, como en el acto de la audiencia previa, las demandadas no impugnaron ninguno de los documentos aportados, el más antiguo del año 1907. El error que denuncia es afirmar que la posesión por parte de OSOR CANARIAS S.L. del inmueble en cuestión arranca solo desde el año 2019, olvidándose de esta manera los principios básicos en los que se asienta la usucapión, entre ellos la suma de plazos.

Frente al argumento vertido en torno a la "herencia yacente," defiende que no tiene cabida en este supuesto, en donde la "cadena dominical y posesoria" arranca desde el año 1907, a título de dueño, de forma pública, pacífica y no interrumpida ( art. 1.941 C.c.) y, en cualquier caso, todas las titularidades sucesorias figuran acreditadas con la abundante documentación que se acompaña con la demanda. Las herencias de los dueños nunca fueron "herencias yacentes", pues consta la aceptación expresa y tácita de todas ellas. A su juicio, es una mera "disquisición dialéctica", sin relación alguna con los antecedentes de hecho y documentales que constan con detalle en la demanda, pues el patrimonio hereditario en las adquisiciones sucesorias nunca careció de titular. La posesión del inmueble, añade, arranca desde el año 1907 de forma ininterrumpida, hasta el último titular, que es la compañía familiar OSOR CANARIAS S.L. Invoca los artículos 1.933, 440, 444, 1.941 y 1.942 del Código Civil.

Estima que el error deriva del cómputo de los plazos de la usucapión, pues: a) el artículo 1.960 del Código Civil, establece que el poseedor actual puede completar el tiempo necesario para la prescripción, uniendo al suyo el de su causante. Expone que esta "accesio possesionis" es lo que se empecinan en negar las demandadas, acudiendo a una inexistente "herencia yacente"; y b) Se presume que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario ( art. 440 CC).

Reitera que, tanto el usucapiente -Osor Canarias S.L.- como sus antecesores, -la familia Coro- han sido, no solo poseedores de hecho, sino verdaderos dueños de la finca que se quiere usucapir. Recuerda que, además, el heredero poseedor no solo puede unir el tiempo de posesión de su causante sino también el de los antecesores de este (siempre y cuando tuviesen también una posesión ad usucapionem), cumpliendo los requisitos del artículo 1.941 CC.

Argumenta extensamente sobre los actos que suponen la aceptación tácita de la herencia ( art. 1.000 a 1.002 CC) , e invoca los artículos 1.934 y 989 del CC. Seguidamente expone las diferencias entre la usucapión ordinaria y la extraordinaria, defendiendo que OSOR CANARIAS S.L. goza de la adquisición de su propiedad por usucapión ordinaria, -sin duda alguna y obviamente también de la usucapión extraordinaria- que ha sido ostentada por todos los causahabientes a lo largo de cinco transmisiones. En concreto, de acuerdo con los antecedentes, la concatenación de los títulos de adquisición desde el año 1907 hasta la fecha es:

1.- Doña Magdalena vende en documento privado suscrito en Los Cristianos, Arona, el dia 2 de febrero de 1907 (quien tuvo que adquirir a su vez del tío de Doña Rosalia, Don Ernesto, único dueño en esa fecha de la registral nº NUM000), a su hijo Don Luis Miguel,

2.- quien en otro documento privado el día 23 de octubre de 1910, vende a Don Leon (padre que fue de Doña Asunción y abuelo de Don Fernando), la finca descrita como "Una casita en el Puerto de Los Cristianos, de planta baja con superficie de unas veinte varas aproximadamente (unos 17,00 m²), que linda: por el Naciente, otra casa de la madre Don Luis Miguel; por el Poniente con casa de Don Victorino; por el Norte, otra de Don Victoriano; y por el Sur, con patios de la casa de que se trata".

3.- A su vez Don Fernando adquirió la referida propiedad, ya con una superficie real de 20,40 m², por herencia de su madre Doña Asunción y en partición amistosa verificada por el mismo con su padre y demás hermanos.

4.- Por escritura autorizada por el Notario Don Antonio Navarro Pascual de Riquelme, de fecha 28 de marzo de 2019, nº 676 de protocolo, los hermanos Don Maximino, Don Fernando, Doña Reyes, Don Agustín y Doña Encarna, se adjudicaron con carácter privativo, en común, proindiviso y por iguales quintas partes por herencia de su padre Don Fernando, la finca segregada y descrita en esta escritura así como la edificación que en ella enclava, como un todo el suelo más el vuelo.

5.- Y esta misma escritura nº 676 se produjo la última transmisión de la propiedad - sin inscribir- a nombre de "OSOR CANARIAS, S.L.", (por título de aportación en aumento de capital), la cual adquirió el suelo y el vuelo de la finca segregada procediendo a dividir horizontalmente tal edificación, formándose las cuatro fincas que en aquélla escritura quedaron descritas.

En la alegación cuarta del escrito de interposición del recurso de apelación, la recurrente invoca la usucapión contra el Registro o "contra tabulas" con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de enero de 2014. Aduce que la jurisprudencia avala la elección de esta demanda de acción declarativa de dominio por usucapión, ante un titular inscrito, aunque se oponga y para acceder al Registro de la Propiedad por la vía de la reanudación del tracto sucesivo, con cita de numerosas Sentencias de distintas Audiencias Provinciales.

Termina suplicando a la Sala que dicte Sentencia por la que revoque en todos sus términos la sentencia de la primera instancia, con desestimación de la falta de legitimación activa y confirme en todos sus extremos la demanda de juicio declarativo ordinario en ejercicio de acción declarativa de dominio por usucapión y para la reanudación de tracto sucesivo interrumpido, contra las compañías mercantiles "DELFINES ATLÁNTICOS, S.L" y PROMOCIONES JENGUA, S.L, y se expida testimonio de la misma una vez firme, para que sirva de título para la reanudación del tracto sucesivo interrumpido y su inscripción en el Registro de la Propiedad, con la cancelación de las inscripciones contradictorias que existieran en el mismo, con imposición de las costas en las dos instancias.

SEGUNDO.- Por la representación de las apeladas se formuló escrito de oposición al recurso de apelación interesando su desestimación y la íntegra confirmación de la sentencia dictada en la primera instancia, por sus propios y acertados fundamentos, con expresa condena en costas a la parte apelante. En particular, aduce la correcta valoración de la prueba, reiterando la falta de legitimación activa ad causam de la demandante. Considera que, con los documentos aportados y pruebas practicadas a petición de la actora, ni se acreditó de forma incontestable el título de dominio, ni se identificó plenamente la finca, ni se acreditaron actos externos que presupusieren posesión en concepto de dueño con las características exigidas legal, doctrinal y jurisprudencialmente, siendo que lo único que sí parece probado es que el inmueble discutido lleva vinculado a la actora menos de cuatro años, y que en 2021 hubo una interrupción del cómputo, por oposición de sus representadas a la audiencia notarial.

Analiza los requisitos para la prosperabilidad de la acción declarativa de dominio, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de julio de 2012 (ROJ: STS 6699/2012) y las que en la misma se reseñan ( SSTS 17/1/1.984, 23/1/1.992 y 24/3/1.992, 3/6/2004 y 2/11/2006). Estima que no concurre una suficiente justificación del título de dominio por parte de la actora, que se limita a dos escrituras públicas y una resolución de modificación de titularidad catastral. Respecto a la identificación de la finca destaca que la documentación aportada por la actora también resulta insuficiente, poniendo de relieve la falta de documento o informe pericial. Aduce que las inscripciones catastrales tampoco acreditan ni posesión a título de dueño, ni son aptas para considerar satisfecho el requisito de plena identificación de la finca.

Respecto a la cualidad de la posesión como en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida, con cita de numerosa doctrina y jurisprudencia, alega esta representación que es patente que esos requisitos no los cumple la parte actora, y que no se ha aportado ni propuesto prueba alguna que acreditare positivamente la posesión con los requisitos expuestos. En concreto, pone de relieve que ni se aportaron documentos puntuales, útiles y preferentes para acreditar la posesión en concepto de dueño que se invoca, ni mucho menos se prueba una continuidad en el tiempo de esos actos posesorios externos, y destaca que ni siquiera se propuso prueba testifical. Recuerda esta parte la norma general que atribuye al actor la obligación de probar la certeza de los hechos que motivan su pretensión, arts. 217.1 LEC relativo a la "carga de la prueba", " 281 LEC -objeto y necesidad de la prueba"- y " 282 LEC -Iniciativa de la actividad probatoria".

Sostiene que Osor Canarias S.L. entró en contacto con la finca objeto del pleito el día 28 de marzo de 2019 (hace menos de 4 años), siendo esta mercantil quien se posiciona como demandante; pero lo ha hecho sin acreditar mínimamente el cumplimiento previo de los requisitos necesarios no ya para que prospere la acción declarativa de dominio, sino más aún, para que lo haga vía usucapión en cualquiera de sus vertientes. Estima que precisamente ese déficit probatorio que se ha venido poniendo de manifiesto en los puntos precedentes, es el que ha llevado a su señoría a proclamar su falta de legitimación activa, ya que al momento de presentarse la demanda no habían transcurrido los años necesarios para que operara la prescripción adquisitiva, y no se ha alcanzado una base probatoria para que se pudiera considerar superado este presupuesto procesal. Concluye que la sentencia es plenamente congruente. Reitera esta representación que, en el presente caso, no se han aportado documentos acreditativos de posesión en concepto de dueño ni del poseedor inicial que lo fuere en otra época, ni del actual (según los estándares jurisprudenciales analizados). Añade que, en este contexto, y para que ese periodo intermedio de herencia yacente pudiera tener efectos retroactivos favorables a la usucapión pretendida por la demandante, y "sumar" que es de lo que se trata para alcanzar los plazos exigidos, debió previamente haberse probado que en ese periodo intermedio hubo por parte de los coherederos posesión ad usucapionem, con los requisitos consagrados por la Ley, la doctrina y la Jurisprudencia. A su juicio, no hay prueba alguna de que ninguno de los llamados a heredar haya poseído en concepto de dueño único, la finca objeto del pleito, puesto que su posesión según testamento ha sido en abstracto, y solo alcanzaba a 1/5 parte de la misma. Niega que exista prueba alguna de posesión conjunta en concepto de dueño, como "herederos de", en este caso de Don Fernando, mediante actos posesorios válidos para su justificación.

Por último, recuerda que la titularidad registral de la finca matriz en cuyo suelo se ubica el inmueble objeto del pleito, pertenece a las compañías mercantiles "DELFINES ATLÁNTICOS, S.L" y "PROMOCIONES JENGUA, S.L", en común, proindiviso y en la proporción de tres cuartas partes indivisas (3/4) para la primera y una cuarta parte indivisa (1/4) para la segunda, en virtud de escritura de compraventa autorizada por el Notario Don Juan José Esteban Beltrán, con fecha 23 de julio de 2003, bajo el número 2.146 de protocolo. Considera que esta inscripción produce por sí sola unas consecuencias y presunciones jurídicas con efectos automáticos, que tampoco han sido desvirtuadas de contrario. De esta forma, añade, la presunción expuesta -favorable al titular inscrito- no puede decaer ex lege art 36 de la Ley Hipotecaria, cuando no consta prueba alguna en el presente proceso que implique la efectiva concurrencia de las reglas de excepción allí indicadas. Por lo tanto, estima que concurriría a favor de sus mandantes la usucapión "secundum tabulas", conformando otro motivo más para que la parte recurrente vea desestimadas sus pretensiones.

TERCERO.- La Sala ha examinado en su integridad la prueba practicada en las actuaciones y visionado el soporte audiovisual en el que figura grabada la audiencia previa celebrada en la primera instancia, y alcanza una conclusión distinta de la alcanzada por la Juez a quo lo que, como se verá, lleva a la estimación del recurso formulado y de la demanda inicial del procedimiento.

Con la documental aportada se justifica suficientemente que la entidad demandante y sus causahabientes, han venido poseyendo a título de dueño la finca que es objeto de la demanda y que no consta como tal inscrita en el Registro de la Propiedad pues proviene, previa segregación, de la matriz NUM000 que está inscrita a nombre de las mercantiles demandadas. La finca matriz se describe, según la nota registral aportada con la contestación, como: "Terreno en término municipal de ARONA, denominada " DIRECCION000", en Los Cristianos, con una casa en el interior. Tiene una superficie de CINCUENTA Y SEIS HECTAREAS y CINCO CENTIAREAS aproximadamente. Sus linderos son los mismos que tenía originalmente, es decir: al NORTE, Don Segundo y además Don Victorino, Doña Estrella y Don Germán; al SUR, con el mar, Don Victorino, Doña Estrella y Doña Flor; al NACIENTE, con el barranco de DIRECCION001 y en parte Don Dionisio, Don Victorino, Don Ángel Jesús, Don Germán, Don Carlos Alberto, Distribuidora Industrial, S.A., Don Victor Manuel y Doña Flor; y al PONIENTE, con Don Segundo, y en parte, Don Pascual, Don Victor Manuel, Doña Estrella, Doña Flor y herederos de Don Domingo; también linda por el Poniente y Sur, con el grupo escolar, y además con las diferentes parcelas segregadas de la misma salvo pocas excepciones. Dentro de esta finca se ha abierto la llamada DIRECCION002 de Los Cristianos, Pista de Adeje, y se han proyectado y trazado varias calles, y está cruzada por la Autovía del Sur y también por vías de acceso al Pueblo y Puerto de Los Cristianos.

De esta finca se han practicado varias segregaciones, quedando un resto según Registro de 266.414,01 metros cuadrados.

Referencia Catastral: NO CONSTA".

Las demandadas adquieren la finca por compraventa en escritura de 23 de julio de 2003, accediendo su titularidad al Registro de la Propiedad el 2 de octubre de 2003.

Dentro de esta matriz, finca DIRECCION000, se enclava la que es objeto de este procedimiento, que es en la actualidad un cuerpo cierto de edificación de cuatro plantas ejecutado sobre una superficie de suelo de 20,40 m² al que se accede por el DIRECCION003, contando con el número NUM001 de gobierno del referido DIRECCION003, en Los Cristianos, término municipal de Arona.

Esta finca aparecía catastrada con una superficie de solar de 28 m² con una construcción datada del año 1950, con referencia catastral NUM002.

De acuerdo con la escritura aportada con la demanda, autorizada por el Notario de Santa Cruz de Tenerife, Don Antonio Navarro Pascual de Riquelme con fecha 28 de marzo de 2019, bajo el número 676 de protocolo, D. Fernando falleció el 26 de julio de 1997, bajo testamento otorgado el 22 de julio de 1997 mediante el cual lega a su esposa el usufructo universal y vitalicio de todos sus bienes y en el remanente de todos sus bienes, derechos y acciones, instituye como únicos y universales herederos a sus cinco hijos. La viuda, Doña Juliana y sus hijos, Don Maximino, Don Fernando, Doña Reyes, Don Agustín y Doña Encarna, en la referida escritura, aceptaron la herencia de su esposo y padre respectivo Don Fernando, adjudicándose los hermanos Coro el suelo y el vuelo de la citada finca en común, proindiviso y por iguales quintas partes entre ellos, en cuyo acto, además, fue transmitida dicha finca, vía aumento de capital y aportación "in natura", a la Compañía Mercantil "OSOR CANARIAS, S.L", procediendo esta Compañía en el mismo título a dividir la finca adquirida en régimen de propiedad horizontal, formándose a tal efecto cuatro fincas urbanas (local y tres viviendas).

En dicha escritura se hizo constar, que Don Fernando había adquirido dicha finca (suelo de la misma) por justos y legítimos títulos, invocando el de herencia de su madre Doña Asunción (fallecida hace más de 20 años) y partición amistosa verificada con los demás herederos.

La entidad OSOR CANARIAS S.L. presentó la escritura para inmatriculación del edificio y las fincas resultantes de la división horizontal en el Registro de la Propiedad, de acuerdo con el artículo 205 de la Ley Hipotecaria, si bien, como constata el Notario Sr. Pascual de Riquelme, la calificación registral de esta solicitud de inmatriculación (solicitud que motivó el Asiento 1854/0 del Diario 119) fue negativa, haciendo constar la Registradora: "Se pretende la inmatriculación de la finca descrita en el exponen II de la escritura, adquirida por el causante por justos y legítimos títulos, invocando el de herencia de su madre Doña Asunción (fallecida hace más de 20 años) y partición amistosa verificada con los demás herederos. No obstante, comprobado el Registro y el Catastro, dicha finca forma parte de otra de mayor cabida inscrita, registral número NUM000 (que comprende prácticamente la totalidad del pueblo de Los Cristianos) titularidad de las entidades DELFINES ATLÁNTICOS, S.L. y PROMOCIONES JENGUA, S.L., de la que se han practicado infinidad de segregaciones".

En la escritura a la que nos venimos refiriendo, de 28 de marzo de 2019, obra informe del Arquitecto D. Fulgencio, por el cual se certifica que el edificio levantado sobre el solar del DIRECCION003, de los Cristianos, término de Arona, consta de 3 viviendas y un local comercial, estando terminada la edificación desde, al menos, el mes de julio del año 1997. Se trata de un edificio de cuatro plantas comunicadas entre sí a través de una escalera de caracol que se asienta sobre una parcela cuadrangular de 20,40 m². El Arquitecto describe los cuatro inmuebles que componen el edificio, uno en cada planta, la baja destinado a local, y en cada una de las demás plantas 1ª, 2ª y 3ª una vivienda, adjuntando descripción con planos de cada uno, y coordenadas georreferenciadas de los vértices de cada inmueble. Se adjuntan fotografías de las que se observa claramente que el edificio se encuentra ocupado y en uso.

Cada una de estas fincas se encontraba catastrada a 19 de marzo de 2019 a nombre de "Comunidad de Propietarios", con referencia catastral diferenciada y con una cabida de superficie superior a la real certificada por el Arquitecto (fincas catastrales NUM003, NUM004, NUM005 y NUM006). Tras la aportación a la entidad hoy actora, esta promovió la alteración catastral de las fincas, que pasaron a constar como de OSOR CANARIAS S.L., con efectos a partir del 28 de marzo de 2019, aportándose con la demanda el acuerdo de la Gerente Territorial del Catastro.

En el expediente notarial iniciado por la entidad actora para reanudación del tracto sucesivo interrumpido, previa segregación, de 5 de octubre de 2021, consta aportado un documento privado datado el 2 de febrero de 1907, en el pueblo de Arona y Puerto de los Cristianos, mediante el cual comparece D. Magdalena, de esa vecindad, y vende la finca urbana descrita como casa en el puerto de Los Cristianos (es difícil descifrar la descripción y los linderos dado el estado del documento y la letra manuscrita, pero se reproducen en el documento siguiente) a su hijo D. Luis Miguel por la suma de 120 pesetas, documentándolo D. Apolonio que firma a ruego de D. Magdalena que dice no saber firmar, y firmando dos testigos.

Se aporta también un documento privado de 23 de octubre de 1910 en el que comparece D. Luis Miguel, y manifiesta que "el dos de febrero del año 1907 compró a su Señora madre una casita en este Puerto de los Cristianos de planta baja, su hechura de piedra y barro cubierta de torta y azotea con dos huecos midiendo una superficie de veinte varas aproximadamente y linda por Naciente con otras casas de su Señora madre, por el Poniente con casas de Victorino; por el Norte con otra de Victoriano y por el Sur con patio de la casa de que se trata.

Declara el compareciente que la finca urbana antes deslindada y por convenir a sus intereses a (.) y vende la dicha casa a favor de D. Leon de esta vecindad por la total suma de ciento cesenta pesetas que es su justo y verdadero valor, cantidad que confiesa tener recibida de manos del comprador antes de este acto en buena moneda usual y corriente, y como satisfecho a su entera voluntad, le otorga el mas eficaz (..) carta de pago que (.) la transfiere sin excepción a favor del comprador cediéndola con todas las acciones, usos y costumbres entradas y cervidumbres facultándole para que pueda hacer en ella todas las mejoras que tuviese por conveniente como casa adquirida en legal forma asi como para que disponga de ella a su entera voluntad y obligado a la otorgacion de documento publico si fuese requerido para ello, respondiendo a la eviccion y saneamiento de esta venta con todos sus demas bienes presentes y futuros".

Este documento lo extiende Abel a ruego de D. Luis Miguel por no saber firmar, y firman dos testigos.

Se aporta asimismo un testimonio del expediente de dominio tramitado con el n.º NUM007 de 2972 en el Juzgado de Granadilla de Abona, a nombre de don Fernando, Auto de fecha 18 de octubre de 1972, presentado en el Registro de la Propiedad el 26 de octubre de 1972, sobre la siguiente finca: Casa de dos plantas, de construcción antigua, restaurada, en la DIRECCION004, en los Cristianos, del término municipal de Arona, que mide: ciento dos metros cuadrados. Linda: frente, calle o DIRECCION004, - derecha entrando, Avelino, izquierda, Abelardo y dorso, callejón y Abelardo. Sin cargas.- Título: la adquirió por titulo de herencia de su madre doña Asunción fallecida en 16 de septiembre de 1953, y en partición con su padre don Jaime.- La finca descrita es segregación de la denominada DIRECCION000, perteneciente a doña Rosalia, e inscrita en el folio NUM008 del libro NUM009 de Arona, finca número NUM000, inscripción NUM010, habiendo adquirido su causante el solar donde se asienta hace más de treinta años a dicha señora. Y construido después la edificación. En el auto dictado figura que acompaña el solicitante certificación del Registro de la Propiedad del que resulta figurar la finca matriz DIRECCION000, de donde procede la segregada, a nombre de doña Rosalia. Y del Ayuntamiento de Arona, en que figura en contribución a nombre de su abuelo don Leon.

En la parte dispositiva se declara justificado el dominio y se ordena la reanudación del tracto sucesivo interrumpido en cuanto a dicha parcela con cancelación de la inscripción contradictoria en tal superficie. Se inscribe la finca como inscripción primera de la registral NUM011 en el Registro de la Propiedad de Granadilla de Abona, el 26 de octubre de 1972.

Sigue un documento de liquidación de la herencia de D. Leon de 23 de mayo de 1961, con cartas de pago de dicha fecha, presentado por su hija Dña. Asunción (debe existir un error en el año de fallecimiento de la misma que obra en el expediente de dominio, ya que no pudo fallecer en 1953, pues quien falleció en 1953 fue el padre de ésta, D. Leon), a la liquidación del impuesto en esa misma fecha, en el que se relacionan como bienes de la herencia tres casas en término municipal de Arona, todas en el mismo sitio y Puerto de los Cristianos, siendo la descripción de la primera: "Urbana: Casa en el Puerto de LOS CRISTIANOS, que linda, Frente, calle, dorso, calle; derecha, Avelino e izquierda, Leandro". En el documento se hace constar que pagan Doña Guadalupe, Doña Asunción, Doña Carla, D. Gloria y D. Adriano.

Si bien D. Fernando, causante de la hoy actora, promovió un expediente de dominio respecto de una edificación en la misma zona, finca NUM011 (el domicilio de la viuda y de la mayor parte de los hijos, según la escritura, está también en la DIRECCION003, del Puerto de los Cristianos, Arona, llamado DIRECCION005), no promovió en vida ningún expediente respecto de la que es objeto de estos autos, cuya superficie de parcela es, como se ha visto, solo de 20,40 m². En la demanda se afirma que ambas fincas son colindantes.

Como se ha expuesto anteriormente, se sostiene que D. Fernando heredó la finca de su madre, Dña. Asunción, y en la comparecencia que hace la viuda ante Notario expone que su fallecido esposo levantó la edificación de cuatro plantas a sus expensas con materiales propios, con anterioridad a su fallecimiento, de forma que en la aceptación y partición de la herencia testamentaria del causante, efectuada por su viuda e hijos, la finca tiene carácter privativo. Es de significar que, tanto por la ubicación como por la superficie de suelo de la finca que es objeto de este procedimiento (20,40 m² respecto de las "aproximadamente 20 varas", algo inferior), se corresponden con el título aportado de 1907, y posterior de 1910, lo que, junto con los demás indicios que se dirán, justifican, al entender de esta Sala la adecuada identificación de la finca, máxime por cuanto la misma se encuentra, ya desde 1997, como edificación con las mismas características que en la actualidad, es decir, un cuerpo cierto de finca urbana perfectamente delimitada.

CUARTO.- La documentación aportada estima la Sala que es suficiente para la declaración del dominio interesada, teniendo en cuenta que las demandadas no han impugnado ninguno de los documentos aportados y en su contestación se limitan a negar de forma genérica los hechos aducidos de contrario "mientras no sean notorios o se deduzcan indubitablemente de las actuaciones". Ninguna duda tiene el Tribunal respecto de la posesión del edificio, tanto por la entidad ahora demandante, como por su causante, es decir, D. Fernando, de quien procede esta finca. Y a pesar de que en la liquidación de la herencia de D. Leon, abuelo del señor Fernando, en 1961, instada por su madre, Doña Asunción, las tres fincas urbanas (casas) que se describen únicamente lo son por su ubicación y linderos, siendo de ellas la primera la que es objeto de estos autos, no aparece duda sobre su identidad, como tampoco de la posesión en concepto de dueño como deriva de la liquidación de los impuestos de transmisiones y derechos reales que se justifican ya desde el año 1961. La edificación antigua aparece en el catastro como datada del año 1950, si bien, como el Arquitecto certifica, sobre el solar se levantó antes de 1997 el actual edificio que comprende cuatro plantas, con la distribución, superficies y georreferenciación que constan en el informe y planos del citado técnico, no impugnados por las partes demandadas. Este edificio viene siendo poseído no solo por OSOR CANARIAS S.L., a la que se aporta por los herederos del señor Fernando esta finca en 2019, sino también por sus causantes, especialmente el referido D. Fernando, sin que exista indicio contrario a la mención que obra en la escritura respecto de que fue quien construyó dicho edificio a sus expensas, acto inequívoco de dominio. Y tampoco hay duda ni controversia en cuanto a la posesión de los herederos testamentarios de D. Fernando con anterioridad a la aportación a la entidad demandante, toda vez que son quienes dan acceso al Arquitecto a la totalidad de las plantas de la edificación y le encomiendan la georreferenciación a fin de promover la división horizontal.

Y lo cierto es que, aunque las fincas antes de la alteración catastral constaran en el catastro como "Comunidad de Propietarios", lo cierto es que dicha alteración se efectúa de acuerdo a la comunicación que realiza el Notario D. Antonio Navarro Pascual de Riquelme, quien comprueba en su expediente la identidad entre los herederos testamentarios de D. Fernando y la "Comunidad de Propietarios" que aparece como titular catastral anterior. Y así figura en la escritura y es afirmado en la demanda, sin ser hecho controvertido en autos, que los herederos de D. Fernando, su viuda y e hijos, hermanos Coro, han satisfecho el IBI de las cuatro fincas del edificio, que contaban con referencia catastral diferenciada para su cobro, aunque ni el edificio ni la división horizontal haya tenido acceso al Registro de la Propiedad, durante todos estos años.

A diferencia de cuanto expone la Juez a quo, la Sala considera que el hecho de que no se hubiere formalizado en escritura pública la aceptación y división de herencia de D. Fernando hasta 2019 no impide la aplicación del artículo 440 del Código Civil, en relación con el artículo 1.068 del mismo texto legal, y desde luego nada empece la posesión de los herederos en comunidad, como así lo establece el artículo 445 del citado texto legal, que reconoce la posibilidad de posesión de varios en los casos de indivisión, continuando con la posesión de su causante (1.960.1º CC) , y de la misma forma la hoy actora, OSOR CANARIAS S.L. Resulta asimismo de aplicación la presunción de la posesión en el tiempo intermedio a que se refiere la parte apelante, en los términos del artículo 1.960.2º del Código Civil.

Y resulta notorio, como así lo expone la Registradora en su calificación, que la finca matriz, registral número NUM000 (la inscripción inicial de esta finca tiene más de un siglo), comprende prácticamente la totalidad del pueblo de Los Cristianos, y aunque consten segregaciones de algo menos del 50% de su inicial cabida, todavía cuenta con más de 300.000 m² con la descripción inicial que no ha tenido en cuenta el extraordinario proceso de urbanización, trazado de carreteras, calles, plazas, edificaciones, etc, de dicha zona, que en su mayor parte ha sufrido transmisiones de forma privada lo que ha generado una discrepancia entre la realidad y el contenido del Registro de la Propiedad.

Y esta es la razón por la cual las demandadas adquirentes de la finca matriz, deben soportar la prescripción adquisitiva extraordinaria "contra tabulas", conforme al art. 36 LH:

«Frente a titulares inscritos que tengan la condición de terceros con arreglo al artículo treinta y cuatro, sólo prevalecerá la prescripción adquisitiva consumada o la que pueda consumarse dentro del año siguiente a su adquisición, en los dos supuestos siguientes:

»a) Cuando se demuestre que el adquirente conoció o tuvo medios racionales y motivos suficientes para conocer, antes de perfeccionar su adquisición, que la finca o derecho estaba poseída de hecho y a título de dueño por persona distinta de su transmitente.

»b) Siempre que, no habiendo conocido ni podido conocer, según las normas anteriores, tal posesión de hecho al tiempo de la adquisición, el adquirente inscrito la consienta, expresa o tácitamente, durante todo el año siguiente a la adquisición. Cuando la prescripción afecte a una servidumbre negativa o no aparente, y ésta pueda adquirirse por prescripción, el plazo del año se contará desde que el titular pudo conocer su existencia en la forma prevenida en el apartado a), o, en su defecto, desde que se produjo un acto obstativo a la libertad del predio sirviente.

La prescripción comenzada perjudicará igualmente al titular inscrito, si éste no la interrumpiere en la forma y plazo antes indicados, y sin perjuicio de que pueda también interrumpirla antes de su consumación total.».

Puesto que las demandadas no solo podían conocer que este concreto edificio sito en el DIRECCION003, en el Puerto de los Cristianos, Arona, estaba siendo poseído en concepto de dueño por persona distinta de quien les vendió la finca DIRECCION000, sino que esta posesión de los herederos del señor Fernando, después OSOR CANARIAS, se prolongó durante décadas tras su compra por las entidades demandadas en 2003, que únicamente se opusieron a la misma cuando tuvieron noticia notarial del expediente promovido para la reanudación del tracto.

Debe estimarse así la prescripción adquisitiva "contra tabulas" o contra título inscrito larga u extraordinaria de más de treinta años de tiempo en la posesión -conforme el párrafo tercero del artículo 609 en relación con el artículo 1930, párrafo primero, 1940 y 1957 y 1959 del Código Civil-, prescripción alegada y tiempo trascurrido en el caso que nos ocupa desde 1907 y, más recientemente, desde la posesión de Dña. Asunción en acto inequívoco de dominio de partición en 1961 de la herencia de su padre, con liquidación y pago de los impuestos correspondientes, lo que le exime de demostrar título alguno para su adquisición. La alegación de haber adquirido la finca en litigio por la prescripción extraordinaria se presenta ampliamente fundada, pues dicha prescripción exige, como dicen, entre otras, las Sentencias del Tribunal Supremo de 14 marzo 1991 y 25 de octubre de 1.995, no solo el transcurso del tiempo, sino que la posesión sea en concepto de dueño, concurriendo tanto el elemento temporal como el objetivo en este caso. Debe significarse con respecto a este último requisito, posesión en concepto de dueño, que la jurisprudencia tiene dicho, por todas STS 17 mayo 2002, que no es un concepto puramente subjetivo o intencional por lo que no basta la pura motivación volitiva representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal consistente en la existencia de "actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico" ( Sentencia 3 octubre 1962 , 16 mayo 1983 , 29 febrero 1992, 3 julio 1993 , 18 octubre y 30 diciembre 1994, 7 febrero 1997), "realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar" (S. 3 junio 1993 ); "actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios" (S. 30 diciembre 1994), actos que sí se dan en este caso acorde con lo probado.

Y en el presente caso, entendemos que de la prueba practicada resulta que concurren todos los requisitos de la prescripción extraordinaria, pues al tiempo de la interposición de la demanda había transcurrido el plazo de la misma y la documentación aportada asevera con exactitud que la finca objeto de litigio, venía siendo poseída de forma pacífica, ininterrumpida y en concepto de dueño por la entidad actora y sus causantes.

Por lo expuesto, con estimación del recurso y revocación de la sentencia apelada, procede la estimación de la demanda inicial, por aplicación de los artículos 348, 609, 1.940, 1.941, 1.959, 1.960 y concordantes del Código Civil, declarando el dominio de la parte demandante sobre la finca descrita en el hecho primero de la demanda inicial, condenando a las demandadas a estar y pasar por la anterior declaración. Una vez firme esta sentencia, testimonio de la presente servirá de título para la inscripción del dominio en el Registro de la Propiedad, librándose al efecto mandamiento, junto con testimonio de lo necesario a instancia de la parte demandante, para su toma de razón, mandando cancelar las inscripciones contradictorias.

QUINTO.- Al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la restitución del depósito que se hubiere constituido, de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Al estimarse la demanda, procede imponer a la parte demandada las costas causadas en la primera instancia, conforme al artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.