Sentencia Civil 1067/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1467/2023 de 24 de julio del 2025

PRIMERO.-El presente procedimiento se inicia por demanda interpuesta por la representación de MÉMORA SERVICIOS FUNERARIOS, S.L. frente a D. Juan Carlos, Doña Rita, Doña- Fermina, Doña Africa, Doña Ángeles y " DIRECCION000 solicitando, con base en el art 34 LAU, la condena de los demandados al pago de 67.997,60.-€ de principal de la deuda, más 2.847,08€ en concepto de intereses de demora; más las costas judiciales del presente procedimiento.

Según se relataba en el escrito de demanda con fecha 21 de abril de 1999 se suscribió contrato de arrendamiento sobre el local sito en la DIRECCION001 de Tudela entre Tanatorio y DIRECCION002. y EURO STEWART ESPAÑA, S.L actualmente MÉMORA SERVICIOS FUNERARIOS, S.L. Se aportaba como documento número dos el contrato original y como documento número tres la novación del mismo de 1 de junio de 2011. En el contrato inicial se contenían las siguientes estipulaciones:

Primera. -OBJETO

"El presente contrato tiene por objeto (i) el arrendamiento del Local por los Propietarios a la Compañía para su destino como tanatorio y almacén, así como (ii) la concesión de un derecho de compra sobre el Local a la Compañía.

Los propietarios declaran que el Local es apto para realizar funciones de almacén y tanatorio y que tiene todas las licencias necesarias a tal efecto".

Segunda. -DURACIÓN

Este contrato tendrá una duración de cinco años, esto es hasta el 20 de abril de 2004, pudiendo ser prorrogado por dos periodos adicionales de igual duración, mediante comunicación por escrito de la Compañía a los Propietarios, a tal efecto, con al menos dos meses de antelación a la finalización del término convencional del arrendamiento y en su caso, del término de la primera prórroga".

En el escrito de novación de dicho contrato de fecha 1 de junio de 2011 concretamente en la Estipulación Primera se decía:

Duración del arrendamiento. -La cláusula SEGUNDA del contrato pasa a ser de la redacción siguiente:

"el presente contrato de arrendamiento se extinguirá el 31 de diciembre del año dos mil diecinueve"

Como documento número cuatro de la demanda se aportaba la copia de la entrega de llaves llevada a cabo el 31 de diciembre de 2019. Tal y como destaca la actora en dicha acta consta expresamente:

"la parte ARRENDADORA manifiesta conocer el derecho establecido en el art 34 LAU en favor de la parte ARRENDATARIA".

Seguía relatando la actora que la no renovación del contrato de alquiler no tuvo otro motivo que la asociación empresarial del antiguo Gerente de Memora en Tudela señor Aquilino con el yerno de la familia Rita Africa Ángeles Fermina quienes decidieron volver a explotar directamente el negocio funerario que la actora había llevado desde la venta de la empresa familiar por parte de los padres de los actuales propietarios.

Aportaba también los burofaxes remitidos a DIRECCION003 empresa propiedad de don Juan Carlos, que fue quien firmó la novación contractual rechazando la renovación del contrato.

Considera la actora que con anterioridad a la financiación de la relación arrendaticia ya la familia Rita Africa Ángeles Fermina tenía claro su voluntad de volver a explotar el negocio funerario y ello porque en 2018 don Juan Carlos había fundado una nueva empresa con el antiguo Gerente de Memora en Tudela quien había de hoy el arrendatario del local. Con fecha 28 de abril de 2020 se remitió un burofax al señor Juan Carlos en el que se cuestionaba sobre si en dicho local se estaba llevando a cabo alguna actividad funeraria ya que la actora de pie conocimiento de esquelas de difuntos fallecidos durante el primer semestre de 2020 en las que aparecía como domicilio de la empresa funeraria la DIRECCION001 de Tudela.

Ante la falta de respuesta remitió un segundo burofax en mayo de 2020 en el que dando por acreditado que en el local arrendado se continúa con la actividad del antiguo arrendatario solicitaba la indemnización de fondo de comercio a la que expresamente se refiere el artículo 34 LAU. Dicho correo fue contestado indicándose que el Sr. Juan Carlos tiene una participación en la sociedad mercantil meramente accionarial sin ejercer funciones de gestión y que en el local-tanatorio nos estaba prestando ninguna actividad porque se encontraba en obras desde el 10 de febrero de 2020. Solicitada por la actora copia de la documentación referente a dichas obras nunca se llegó a entregar. Por dicho motivo se iniciaron Diligencias Preliminares que le han permitido descubrir que el contrato de arrendamiento suscrito por los demandados con los actuales arrendatarios es de fecha 1 de enero de 2000 20E inmediatamente, el 18 del mismo mes es incorporado para incluir una cláusula en la que consta:

"con independencia de la fecha en que la parte Arrendataria concluye las obras y reformas iniciales, el desarrollo de la actividad de tanatorio y funeraria, así como sus actividades complementarias, no podrá ser ejercido en el local objeto del presente contrato antes de que transcurran seis meses desde el 1 de enero de 2020".

Considera la recurrente que dicha cláusula demuestra la voluntad de los arrendadores de no cumplir con su obligación de indemnizar a la actora y entiende que la explotación del inmueble, acreditada a través de las esquelas aportadas, es demostración bastante de la voluntad de explotar el fondo de comercio a indemnizar por ley.

En su fundamentación jurídica se remite de nuevo al contenido del artículo 34 LAU y concluye que se cumplen todos y cada uno de los requisitos exigidos para que se origine el derecho a percibir la indemnización esto es:

a) Que el contrato haya finalizado por el transcurso del término convencional.

b) Que en los últimos cinco años se haya ejercido una actividad comercial de venta al público.

c) Que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por mínimo de cinco años más y por renta de mercado.

La representación de D. Juan Carlos, Doña Rita, Doña- Fermina, Doña Africa, Doña Ángeles y " DIRECCION000" presenta escrito de contestación a la demanda en la que tras examinar los requisitos necesarios para que prospere la solicitud de la actora termina solicitando la desestimación de la demanda.

Concretamente y en relación con el contrato inicialmente suscrito y que también aporta junto con su escrito refiere que la fecha de finalización del mismo se fijó en el 31 de diciembre de 2019 por lo que no existe duda de que excede en mucho los cinco años exigidos.

Entiende sin embargo que es discutible que la actividad desarrollada por MEMORA SERVICIOS FUNERARIOS S.L. pueda ser considerada como una "actividad comercial de venta al público"a los efectos de lo dispuesto en el artículo 34 LAU al tratarse de la explotación de un tanatorio.

Califica la demandada la relación jurídica derivada del contrato de fundamento suscrito inicialmente como complejo con obligaciones y prestaciones cruzadas con el contrato de suministro también suscrito entre las partes y entiende que evidencia que las relaciones jurídicas tenían una duración idéntica recogiéndose la misma condición resolutoria según la cual:

"CUARTA.- El presente contrato de arrendamiento podrá quedar resuelto y extinguido, con obligación inmediata de desalojo, para el caso de que MÉMORA SERVICIOS FUNERARIOS, S.L decida, unilateralmente, resolver o cancelar el contrato de suministro que, con esta misma fecha, ha suscrito con DIRECCION003 siempre que tal resolución o cancelación no se produzca por consecuencia del incumplimiento por DIRECCION003 de las obligaciones que se asume en el presente contrato de suministro".

Alegaba la demandada el incumplimiento por parte de la actora de las obligaciones derivadas del contrato de suministro y se remite al contenido del Laudo Arbitral de Fecha 15 de Julio de 2020 que estimaba parcialmente la pretensión de DIRECCION003. y declaraba su resolución. A su juicio ello suponía el incumplimiento de una de las Condiciones Previstas en el contrato lo que excluye la posibilidad de que exija el cumplimiento de otras previsiones contenidas en el mismo.

Negaba también que la mercantil MEMORA SERVICIOS FUNERARIOS SL hubiera acreditado antes del 30 de septiembre de 2020 su voluntad de renovar el contrato y se remitía al burofax de fecha 6 de septiembre de 2018 por el que DIRECCION003 rechazaba la posibilidad de renovar el contrato de suministros existente con MEMORA SERVICIOS FUNERARIOS S.L. y consideraba que en el mismo se daba respuesta formal a la propuesta de novación remitida por la actora en el correo de 7 de agosto de 2018. Entendía también la demandada que en los borradores de contratos que se acompañada por la actora no se ofreció una renovación del contrato de arrendamiento por cinco años sin una ampliación del plazo por tres (Cláusula IV) y además nos ofrece una renta de mercado (Cláusula V) sino que por el contrario se plantea una especie de reducción a la misma por lo que no se puede considerar que se cumplan las condiciones del artículo 34 LAU. Más concretamente y en relación con este último aspecto considera la demandada que no se cumplen los requisitos del artículo 34 que señala que:

"Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes".

Por último se reconoce por la demandada la suscripción de un contrato de arrendamiento con fecha 1 de enero de 2000 21 anexo 18 del mismo mes y año en el que se pacta las bases del arrendamiento y el que se fija un periodo de carencia en el pago de la renta para que la arrendataria SERVICIOS FUNERARIOS DE LA RIOJA S.L. pudiera acometer las obras de acondicionamiento necesario para la explotación del inmueble arrendado ya que éste no cumplía las condiciones mínimas para el inicio de la actividad. Se refiere concretamente la cláusula segunda de dicho anexo que modifican la cláusula quinta del contrato establece que la actividad de tanatorio funeraria y sus actividades complementarias no pueden ser ejercidas en el local hasta que transcurran seis meses desde el 1 de enero de 2020. Considera por tanto acreditado que no se realizó actividad comercial de ningún tipo durante los seis meses posteriores a la finalización del arrendamiento.

Como conclusión a todo ello se negaba que durante los seis meses siguientes a la finalización del arrendamiento suscrito con la actora se hubiera desarrollado actividad comercial de ningún tipo, incluida la de Tanatorio en el inmueble objeto de arrendamiento solicitando por ello la desestimación integra de la demanda.

Tras la celebración del juicio y la práctica de la prueba solicitada por las partes el juzgado de instancia dictó la sentencia objeto de apelación acordando la desestimación íntegra de la demanda al considerar que no se ha acreditado el cumplimiento del tercero de los requisitos exigidos en el artículo 34 LAU concretamente que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por mínimo de cinco años más y por renta de mercado.

Más concretamente considera la juez ad quo que junto con la demanda únicamente se aporta el burofax de 6 de septiembre de 2018 emitido por DIRECCION003 en el que se rechaza la posibilidad de novar el contrato de suministro existente sin acreditarse que se hubiera expresado una voluntad de renovar el contrato por otros cinco años y por renta de mercado. Añade además que tampoco quedado acreditado que durante los seis meses siguientes a la finalización del contrato se hubiera desarrollado una actividad comercial en el local objeto de arrendamiento y ello porque considera que la prueba documental aportada es insuficiente con referencia expresa a las capturas de imágenes de esquelas recogidas de una red social, a las que por tanto niega el valor pretendido por la actora.

Se recurre ahora dicha resolución por la representación de MÉMORA SERVICIOS FUNERARIOS, S.L. ("MÉMORA")quien en su escrito de recurso alega infracción de normas y garantías procesales concretamente de los artículos 218 y 326 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en relación con los art. 24 de la Constitución Española y 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Insiste la recurrente en considerar que se ha acreditado que la familia Rita Africa Ángeles Fermina firmó un documento de finalización del contrato que preveía de forma expresa que MEMORA tenía derecho de indemnización prevista en el artículo 34 LAU siendo este el motivo de que el nuevo contrato firmado con el nuevo arrendatario fuera inmediatamente novado incorporando una cláusula que le impidiera inaugurar el inmueble hasta transcurridos seis meses desde la finalización de la anterior relación arrendaticia. Considera igualmente acreditado a través de las esquelas publicadas en Internet y por otras pruebas que considera indiciarias que durante este periodo se prestaron servicios.

Efectúa la recurrente una nueva valoración de la prueba practicada y considera que ha quedado acreditado en primer lugar la voluntad del actor de renovar el contrato por cinco años remitiéndose para ello tanto a la prueba documental como a la declaración testifical del señor Juan Carlos en el acto de la vista. En segundo lugar considera igualmente probado en el requisito exigido para que prospere el derecho a ser indemnizado, esto es, que el arrendador o un tercero hayan iniciado en la finca dentro del mismo plazo ( seis meses) la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario , remitiéndose de nuevo a las esquelas aportadas como documentos siete a 16 junto con el escrito de demanda y considera igualmente como prueba indiciarias ello la novación del contrato suscrito con Servicios Funerarios de La Rioja acordando la carencia de seis meses en el pago de la renta.

Por último, se atribuye a la sentencia dictada la infracción del artículo 218 LEC en relación con el artículo 24 CE y del 326 LEC al no haber valorado correctamente el documento de finalización del contrato y entrega de llaves el 31 de diciembre de 2019 en el que se hace referencia al derecho ahora ejercitar.

La representación de d. D. Juan Carlos, Doña Rita, Doña- Fermina, Doña Africa, Doña Ángeles y " DIRECCION000" se opone al recurso interpuesto solicitó la confirmación de la resolución dictada.

SEGUNDO. -Como es sabido el recurso de apelación es un recurso ordinario, por lo que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto es, no está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012).

No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum),de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión impide sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver.

TERCERO. -El artículo 34 LAU establece:

"La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes.

La cuantía de la indemnización se determinará en la forma siguiente:

1. Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.

2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.

La STS de 19 de junio de 2024 recoge lo siguiente:

"El apartado 3 del preámbulo de la nueva Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se refiere a dicha norma cuando establece:

"Se introduce en esta regulación una novedad consistente en el derecho del arrendatario a ser indemnizado cuando, queriendo continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad".

Pues bien, la ley condiciona el derecho a la percepción de la indemnización a los requisitos siguientes:

(i) Que nos hallemos, como es natural, ante un contrato de arrendamiento para uso distinto de vivienda ( art. 3 LAU) .

(ii) Que, en el local arrendado, durante los últimos cinco años, se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público. En este sentido, deviene lógica la fijación de un plazo de tiempo mínimo como necesario para que pueda formarse una clientela...

(iii) Que haya transcurrido el plazo de vigencia del contrato suscrito; es decir, que se haya extinguido por el transcurso del tiempo, y no por otras causas ya sean éstas o no imputables al arrendador. Se trata, pues, de un supuesto objetivo de extinción del vínculo arrendaticio, como es el transcurso del plazo convencional del arriendo.

(iv) Que el arrendatario haya manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.

CUARTO. -No es objeto de recurso el cumplimiento de los dos primeros de los requisitos exigidos esto es la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes que finalizó con la entrega de las llaves el 31 de diciembre de 2019 y en el que durante los últimos cinco años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público, no siendo esta cuestión, insistimos objeto de recurso.

Antes de entrar a examinar el cumplimiento del último requisito esto es que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por mínimo de cinco años más y por renta de mercado, nos vamos a referir al contenido de la prueba documental obrante en las actuaciones y que consideramos esencial para la resolución del recurso.

Destacamos en primer lugar que en el escrito de finalización de contrato de entrega de llaves de 31 de diciembre de 2019 dentro de los ACUERDOS adoptados consta:

QUINTO. -La parte ARRENDADORA manifiesta conocer el derecho establecido en el artículo 34 LAU en favor de la parte ARRENDATARIA.

Damos también por acreditado a través de la documental aportada por las partes, la existencia de otra relación comercial entre las partes con la misma fecha que el contrato de arrendamiento y es el contrato de suministro aportado por la demandada como documento n º 2 y que quedó igualmente resuelto.

Por otra parte, destacamos como documentos aportados por las partes y fundamentales a la hora de resolver el recurso los siguientes:

-como documento nº 4 de la contestación a la demanda se aporta un correo remitido a DIRECCION003 el 13 de agosto de 2018 en el que se une un correo recibido por MEMORA a través de don Roger Gilabert López en el que se adjuntan dos novaciones contractuales relacionadas con los contratos tanto de arrendamiento como de suministros suscritos por esta con DIRECCION003. Lleva fecha de 7 de agosto de 2018.

-La actora aporta como documento nº6 el burofax de fecha 6 de septiembre de 2018 en el que contesta a la propuesta de novación contractual de 7 de agosto de 2018 poniendo de relieve que dicha propuesta es gravemente lesiva para sus intereses proponiendo por ello la resolución en el plazo de un mes del contrato de colaboración comercial y consecuentemente del contrato de arrendamiento.

Ha quedado igualmente acreditado que en fecha 1 de enero de 2020 se suscribió un contrato de arrendamiento de local de negocio sobre el local sito en la DIRECCION001 de Tudela en el que interviene como arrendadora DIRECCION000 y como arrendataria Servicios Funerarios de Tudela (Servicios Funerarios de La Rioja S.L. nombre fiscal). En dicho contrato se fija como objeto el desarrollo de actividades de tanatorio funerarias, así como actividades complementarias, relacionadas conexas con los servicios funerarios, tanatorios y pompas fúnebres, incluyendo aquellas que, en el futuro pueda quedar incorporadas en dichos conceptos por los usos comerciales siempre y cuando estén cubiertos por las licencias que resulten exigibles. Se pactó un plazo de duración del contrato de 10 años a contar desde la firma.

Posteriormente con fecha 18 de enero del mismo mes las partes firmaron un Anexo 1 a dicho contrato en el que se modifica la cláusula cuarta en cuanto a la duración que se fija en ocho años, la cláusula quinta en lo que afecta a la conservación mejoras y obras y se pacta:

"Con independencia de la fecha en la que la parte Arrendataria concluya las obras y reformas iniciales, el desarrollo de la actividad de tanatorio y funeraria, así como sus actividades complementarias, no podrá ser ejercido en el local objeto del presente contrato antes de que transcurran seis meses desde el 1 de enero de 2020"

QUINTO. -La representación de MEMORA SERVICIOS FUNERARIOS S.L. fundamenta su recurso en el error en la valoración de la prueba cometido por la Juez de instancia e insiste en el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en el artículo 34 LAU.

Concretamente se opone al pronunciamiento de la sentencia que entiende que no existe prueba de que la actora hubiera manifestado, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por mínimo de cinco años más y por renta de mercado y entiende acreditado dicho requisito a través de la documental aportada y de la declaración del señor Juan Carlos en el acto de la vista.

Examinando la prueba documental aportada, en primer lugar, nos referimos al correo de fecha 7 de agosto de 2018 remitido por don Roger Gilabert López en el que se manifiesta la voluntad de "novar" el contrato de suministro y de arrendamiento fijándose una ampliación del contrato en tres años y que en relación con la renta a abonar se dice:

"Que, asimismo, las partes se emplazan a equilibrar la renta a la amortización de la inversión realizada por MÉMORA, una vez finalice la obra acordada, debiendo incorporar una fracción variable de la misma en función del volumen de actividad comercial que MÉMORA desarrolla en la finca".

Entendemos por tanto que aun cuando pudiera entenderse acreditada la voluntad del arrendatario de mantener la relación arrendaticia con la propiedad no puede considerarse que este pensada en los términos exigidos por el art 34 LAU de renovación del contrato, sino que al contrario en la novación no se cumple la obligación de mantener un plazo de duración de cinco años y una renta de mercado.

Añadimos a todo ello que en el acuerdo QUINTO recogido en el escrito de finalización del contrato de arrendamiento el 31 de diciembre de 2019 consta como ya hemos señalado anteriormente que:

"La parte ARRENDADORA manifiesta conocer el derecho establecido en el art. 34 LAU a favor de la parte ARRENDATARIA."

Conforme al tenor literal de dicho precepto entendemos que en ningún caso puede ser entendido como una voluntad expresa del arrendatario de renovar el contrato en los términos exigidos en el artículo 34 LAU.

La conclusión a la que llegamos, coincidiendo con la sentencia de instancia es que no se ha acreditado por la representación de MEMORA el cumplimiento de la obligación manifestar de forma clara y rotunda, con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo y de forma clara y rotunda su voluntad no de novar sino de renovar el contrato en los términos exigidos por dicho artículo es decir por un mínimo de cinco años más y por renta de mercado.

Procede por tanto la desestimación del motivo de recurso alegado.

SEXTO. -La desestimación del primero de los motivos alegados por la recurrente hace inútil el examen del segundo por cuanto no se ha generado el derecho a obtener una indemnización.

No obstante, y tras una nueva valoración de la prueba practicada al respecto concluimos igualmente con la desestimación del mismo por falta de prueba.

Tal y como hemos transcrito anteriormente el artículo 34 LAU que en lo que afecta a la determinación de la cuantía de la indemnización distingue dos supuestos refiriéndose la actora en este caso al segundo que señala que:

2 Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.

Se considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.

En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización".

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Entendía la recurrente en su escrito de demanda y reitera ahora en su escrito de recurso que ha acreditado su derecho a solicitar la indemnización al darse los presupuestos exigidos esto es que:

a) MÉMORA no ha iniciado con posterioridad a la finalización del arrendamiento, actividad substitutoria a la realizada en el local arrendado.

b) Un tercero (SERVICIOS FUNERARIOS LA RIOJA) ejerce la misma actividad a la desarrollada por MÉMORA -esto es, servicios funerarios-.

c) Esta actividad se desarrolla en la finca que fue arrendada a MÉMORA en el año 1999.

Se refiere como prueba de todo ello a las esquelas aportadas como documentos nº 7 a 16 de la demanda y a otras pruebas que considera indiciarias como es el Anexo I al contrato firmado por las partes el 1 de enero de 2020 en el que se acordaba una carencia de seis meses en el pago de la renta. La sentencia de instancia niega validez a dicha prueba al entender en primer lugar que unas capturas de imágenes de la red social Facebook colgadas por un particular en las que aparece la funeraria con domicilio en el local objeto del litigio, no son prueba suficiente máxime cuando la demandada aporta informes de servicio donde se aprecia que no se ha prestado ningún servicio funerario desde el local sito en la DIRECCION001 de Tudela y acredita también que en ese periodo de tiempo el local estuvo en obras.

A la vista de ello procede de nuevo la desestimación del motivo de recurso interpuesto debiendo ratificar los acertados razonamientos de la sentencia de instancia. Es cierto que la firma del Anexo I al contrato de arrendamiento firmado puede crear cierta incertidumbre en lo que se refiere al inicio de la actividad en el local arrendado, pero ello no puede no puede en ningún caso considerase como prueba acreditativa ni siquiera de forma indiciaria de una voluntad contraria al derecho del recurrente.

A la vista de todo ello procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por MEMORA SERVICIOS FUNERARIOS SA y la ratificación integra de la sentencia dictada.

SÉPTIMO. -La desestimación del recurso interpuesto, conlleva en aplicación del art 388 en relación con el 394 ambos der la LEC la condena en costas a la parte demandada.

VISTOSlos preceptos legales y citados y demás de general y pertinente aplicación;