Sentencia Civil 493/2024 Audiencia Provincial Civil de Castellón/Castelló nº 3, Rec. 383/2022 de 24 de septiembre del 2024

PRIMERO.- Objeto del recurso.

La representación procesal de BUILDINGCENTER SAU, presentó demanda de juicio verbal contra don Celestino en ejercicio de acción de recuperación de la posesión por expiración del plazo contractual de arrendamiento, sobre la finca urbana sita en Onda, DIRECCION000, vivienda propiedad de la actora y arrendada al demandado. De forma acumulada se ejercitaba acción de indemnización de daños y perjuicios por uso de la vivienda más allá del plazo establecido sin pagar renta alguna.

Se indica en la demanda, que con don Celestino se celebró contrato de arrendamiento en fecha 30 de noviembre de 2015, fijándose una renta mensual de 150 euros actualizable conforme al IPC. Se pactó una duración de un año prorrogable hasta tres años, esto es 29 de noviembre de 2018. No obstante, con más de un mes de antelación, se notificó a la parte arrendataria el deseo del actor de no continuar con el arrendamiento, carta que fue recibida por el Sr. Celestino.

Como quiera que desde la finalización del contrato, el arrendatario sigue ocupando el inmueble sin abonar importe alguno se solicita, junto a la resolución del contrato y condena a abandonar la vivienda, se condene también al demandado a indemnizar los daños y perjuicios derivados de la privación del uso de la vivienda, con una cantidad correspondiente a la renta mensual por cada mes de ocupación y hasta la fecha de entrega dela posesión más intereses y costas.

Admitida a trámite la demanda, el demandado se opuso a la misma solicitando su desestimación. Reconociendo el Sr. Celestino la propiedad del inmueble por parte de BUILDINGCENTER y el contrato de arrendamiento, decía, que el actor no había reformado la vivienda como se comprometió, ni había entregado el certificado de eficiencia energética. Alegaba que también había tenido que sufragar el suministro de agua

y luz, y llevar a cabo reparaciones en el interior de la vivienda. Es así, que reclamaba el pago de 222,18 euros por sumisito de agua aunque decía no disponer de justificante que acreditase su abono.

Se niega por la parte demandada haber recibido la comunicación negando la prórroga del contrato de arrendamiento por parte de BUILDING CENTER . Se impugna el documento núm. 4, en concreto la firma que allí aparece que asegura no se corresponde con la suya. Y se oponía también al pago que se solicitaba, asegurando haber abonado las rentas hasta abril de 2019 aunque aseguraba haber extraviado los justificantes de los ingresos realizados en febrero y marzo de 2019 y haber realizado pagos según sus posibilidades.

Por último alegaba situación de vulnerabilidad.

En fecha 28 de diciembre de 2020 fue dictada sentencia núm. 184/2020 que desestimaba la demanda. Considera la resolución, que BUILDINGCENTER no había acreditado haber comunicado con antelación su deseo de no prorrogar el contrato de arrendamiento, en cuanto no se ha justificado que el documento núm. 4 fuese recibido por el demandado.

La representación procesal de BUILDINGCENTER presenta recurso de apelación del que se dio traslado a la parte demandada que solicitó su desestimación.

SEGUNDO._ Motivos de apelación. Notificación de la expiración del plazo y no prórroga del contrato.

La representación procesal de BUILDINGCENTER recurre en apelación la sentencia alegando error en la valoración de la prueba, en cuanto ha concluido el Juez de Instancia no haber acreditado la arrendadora haber notificado su voluntad de dar por finalizado el contrato de arrendamiento, negándose a la prórroga del mismo. En concreto la sentencia de instancia considera que no se ha probado qué persona recibió el burofax que comunicaba la finalización del contrato.

Analiza el apelante el documento núm. 4 de la demanda, carta remitida en fecha 3 de agosto de 2018 al demandado, en la que comunicaba su voluntad de finalizar y no prorrogar el contrato de arrendamiento de 30 de noviembre de 2015. Se dice por el recurrente que esta carta se recibió por el Sr. Celestino el 7 de agosto de 2018. Se trata de un documento que contiene el certificado de la empresa MRW que certifica que el destinatario del burofax lo fue don Celestino y contiene un acuse de recibo en el que consta el nombre, firma y fecha del receptor, que lo fue, el demandado.

Recuerda la apelante que la empresa MRW cuenta con servicio de notificación certificada postal reconocida, basada en los servicios de Confirmsing de acuerdo con el artículo 25 de la Ley 34/2002 de 11 de julio de Servicios de la Sociedad de la Información y de comercio electrónico, y dicha empresa certifica el contenido y entrega de la documentación a través de la Agencia Notarial de Certificación (ANCERT) entidad dependiente del consejo General del Notariado.

Por lo expuesto solicita la estimación del recurso de apelación, con estimación de la demanda declarando expirado el plazo del contrato, condenando al pago de la cantidad que proceda al reconocerse que el demandado no abona importe alguno desde mayo de 2019.

La parte apelada se opuso al recurso de apelación solicitando su desestimación, al entender que la apelante lo que pretende es sustituir la objetiva y ponderada apreciación de la prueba realizada por el Juez de Instancia, por la suya propia, lógicamente interesada y parcial. La prueba practicada sin embargo, ratifica los hechos y argumentos expuestos en la resolución recurrida. No siendo controvertido que el burofax se remitiera, lo que se ha negado es que el burofax fuera realmente notificado y recibido por don Celestino, lo que nunca ocurrió como se ha acreditado en autos. La firma que aparece en el documento núm. 4 no es la firma del demandado, y ninguna prueba se solicitó por parte de BUILDINGCENTER para acreditar que no era así.

Opinión del tribunal.

No es discutido que en fecha 30 de noviembre de 2015, la mercantil BUILDING CENTER celebró con don Celestino contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Onda, DIRECCION000.

El contrato vino a regularizar la situación de hecho que se estaba produciendo, esto es, la ocupación del inmueble por parte del Sr. Celestino sin título alguno, tal como se recoge en el contrato, haciendo constar, que dado la ocupación previa, el Sr. Celestino conocía el estado físico del inmueble reconociéndolo adecuado y reuniendo todos los requisitos de habitabilidad para su arrendamiento. Fue fijada una renta de 140 euros mensuales, y se señaló como fecha de inicio de la vigencia del contrato, el 30 de noviembre de 2015, previendo una duración de un año desde ese día.

Llegado el vencimiento se prorrogaría obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcanzase una duración mínima de tres años, esto es, hasta el 29 de noviembre de 2018, salvo que la arrendataria manifestase con un mínimo de treinta días de antelación a la fecha de finalización del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas anuales, su voluntad de no renovarlo. Llegado el plazo máximo de tres años, si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, la voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogaría necesariamente un año más, según lo previsto en el artículo 10 de la LAU.

Tampoco es discutido que BUILDINGCENTER remitió burofax al demandado, burofax que es el adjuntado a la demanda como documento núm. 4, y que el Sr. Celestino niega haber recibido.

La sentencia ha considerado que no se ha acreditado que la firma que aparece en dicho documento corresponda a don Celestino. Impugnado el documento por la parte arrendataria al no reconocer la firma que aparece, resuelve la sentencia que ni siquiera se propuso prueba para acreditar que la firma correspondía al demandado.

Concluye por lo tanto, que el burofax no se recibió y por lo tanto el hoy apelado desconocía la voluntad del arrendador de poner fin al arrendamiento.

El artículo 10 de la LAU en la redacción vigente cuando se redacta el contrato en noviembre de 2015, efectivamente preveía, que : "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."

Fechado el contrato el 30 de noviembre de 2015, expiraba el 29 de noviembre de 2018. No deseando el arrendador mantener la vigencia del contrato remitió una carta por burofax al demandado según se acredita con el documento núm. 4. La carta, fechada el 3 de agosto de 2018, está dirigida al demandado y al domicilio objeto de arrendamiento. El párrafo segundo de dicha carta es claro cuando recuerda al arrendatario que el contrato finaliza el 29 de noviembre de 2108, requiriéndole para que abandone la vivienda, la deje libre, vacua y expedita ante de esa fecha, recordándole además que existían cantidades derivadas del contrato que se adeudaban.

Remitido el burofax a través de la empresa MRW, según consta en el citado documento nº 4, también recoge este documento un certificado de MRW en el que se indica, que la remisión del burofax se realiza a través de la empresa Gestimed levante, que dispone de un resguardo de envío, cuyo texto se detalla en dicho documento nº 4. Se indica que la comunicación se envió según los registros de ConfirmSign el 6 de agosto de 2018 a las 9:23:55 (07:23:55 GMT). En el envío apare como remitente, Gestimed Levante y como destinatario, Celestino, con domicilio en DIRECCION000 de Onda. También consta un teléfono del destinatario, y un archivo adjunto.

A continuación aparece el resguardo de imposición, que fue emitido el 6 de agosto de 2018 a las 9:23:55 desde la IP NUM000. y consta como resguardo de SMS, resguardo de primera notificación, el de igual fecha e igual horario. Ya como

resguardo postal, consta como "entregado" el día 7 de agosto de 2018 a las 9: 38:00. En el apartado "acuse de recibo" una firma, el nombre de don Celestino con la fecha y hora indicadas, con la mención de "entrega finalizada" . En el apartado "receptor", el DNI NUM001, y en calidad de receptor, "otros".

En el apartado final del documento aparece una reseña de MRW exponiendo que dicha empresa cuenta con un servicio de certificación de correos electrónicos y comunicaciones telemáticas con valor probatorio basado en los servicios de Confirmsign

S.L. que actúa como custodio de las comunicaciones durante un periodo mínimo de cinco años.

Tras lo expuesto, volviendo al contrato objeto de autos, vemos que la vivienda arrendada fue señalada como lugar para las notificaciones que tuvieran como causa el citado contrato. Es por ello que la notificación se remite a la que es la vivienda del demandado y lugar designado para recibir notificaciones.

La parte apelada que impugna la firma que aparece en el acuse de recibo del documento núm. 4, nos dice, que es evidente que no es la misma firma bastando con comparar la que aparece en este documento con la que aparece en su DNI (doc. núm. 3 contestación). Se decía al contestar la demanda que se impugnaba expresamente el documento al no corresponderse la firma del Sr. Celestino con la que aparecía en el acuse de recibo.

Sin embargo, valorando la prueba practicada, y analizando la documental obrante en autos llegamos a conclusión diferente que la reflejada por el Juez de Instancia.

Si a simple vista la firma que aparece que en el documento núm. 4 de la demanda parece diferente a la firma del DNI del Sr. Celestino, lo que también podemos comprobar a simple vista, es que tampoco esta firma del DNI tiene nada que ver con las doce firmas que aparecen en el contrato de arrendamiento, documento que no se discute. Incluso podemos decir, también a simple vista, que debido a que el contrato está

firmado en cada una de sus hojas, ninguna de las firmas del contrato es igual a otra. Lo mismo ocurre con las firmas que aparecen en el documento "autorización de acceso y compromiso de arrendamiento de 30 de noviembre de 2015", (inserto en el documento nº 4 de la demanda): tres firmas, que aunque parecidas, ninguna de ellas es igual a la otra. También la firma que aparece en el documento denominado "medidas de seguridad y salud durante la ejecución de los trabajos a realizar en la vivienda" (documento nº 4 demanda), que también es diferente a las restantes y a la que aparece en el DNI.

Lo que sí es claro, es que el documento que emite MRW prueba que la carta de BUILDINGCENTER se remitió al domicilio objeto de notificaciones sin error, y que fue entregado, habiendo sido identificada la persona que lo recibió como Celestino que además dio su DNI, y así aparece reflejado en el acuse de recibo. Es el núm. NUM001, que es el número de identidad del apelado.

La afirmación de la parte apelada de que la firma que obra en el acuse de recibo no coincide con la suya, entendemos que en este caso no invalida el certificado que emite la empresa remisora del burofax, donde recoge los datos del remitente, los datos del destinatario y los datos de identificación del receptor, que coincide con la parte hoy apelada. Tampoco la parte demandada explica qué persona pudiera estar en su domicilio, haber dado su nombre y haber firmado por él. Además por la información que aparece en el certificado, también parece fue enviado un SMS al teléfono que figura al lado del nombre del demandado y que no se ha negado pertenezca a éste.

Consideramos por lo tanto que el burofax fue recepcionado por el hoy apelado, a tenor de la información que aparece en el mismo, y las diferentes firmas que al parecer utiliza el arrendatario. La impugnación que realiza la parte arrendataria de la firma del acuse de recibo que dice no coincidir con la del DNI, pierde valor cuando son numerosas las firmas que constan en los autos del Sr. Celestino y ninguna parece igual a la otra. Pero incluso para el caso de que fuera otra la persona que hubiese firmado en lugar del arrendatario, ello no invalida el hecho de la recepción del burofax, que consta entregado, y por lo tanto entregada la comunicación de la finalización del contrato. Recordemos que incluso en el ámbito procesal el artículo 161.3 de la LEC permite efectuar la entrega de

comunicaciones y notificaciones en el domicilio del interesado, a cualquier empleado, familiar o persona con la que conviva, mayor de catorce años, o incluso al conserje.

Por otra parte, de no haberse sido entregado dicho burofax constaría algún aviso para su recogida, y en caso de no ser recogido, aparecería rehusado, pero como se aprecia, el resultado fue la entrega del burofax.

Por lo expuesto acreditándose que con más de treinta días de antelación, en concreto 7 de agosto de 2018, fue notificada por BUILDINGCENTER la negativa a la prórroga del contrato que finalizaba el 29 de noviembre de 2018, el contrato no quedó prorrogado por un año más, sino extinguido por expiración de plazo, por lo que estimando el recurso de apelación en este punto, debe decretarse la resolución del contrato de arrendamiento por expiración de plazo en fecha 29 de noviembre de 2018, condenando al demandado a desalojar el inmueble poniéndolo a disposición del actor.

TERCERO. Daños y perjuicios.

La parte demandante no solo solicitó se entendiera resuelto el contrato por expiración de plazo contractual, sino que demandó se le indemnizara por daños y perjuicio causados por el uso no consentido de la vivienda, al seguir ocupando el inmueble sin abonar importe alguno. Se reclamaba se le abonara la renta pactada por cada mes que transcurriera ocupando el inmueble sin pagar dicha renta.

Se corresponde esta petición a la acción de reclamación de rentas no pagadas mientras no es entregada la posesión al arrendador, lo que es viable al amparo de los artículos 220, 252.2º y 437.4.3 de la LEC.

El día de la vista la parte actora admitió el pago de la renta hasta abril de 2019, por lo que no constando el pago de ninguna otra cantidad, el demandado deberá abonar la renta mensual desde mayo de 2019 incluido, hasta la fecha en que se entregue la posesión.

La parte demandada al contestar la demanda alegó que había abonado unas cantidades que le debían ser reintegradas por el actor, en concreto 222,18 euros , que se corresponde con la factura de suministro de agua de FACSA (documento núm. 2 contestación). La propia parte apelada reconoce no tener justificante del pago de esta cantidad y en el apartado "datos de la factura" se indica: "contrato sin efecto hasta el abono del importe indicado". En todo caso, además de no constar que haya abonado esta cantidad, no explica por qué debe reintegrar BUILDINGCENTER esta cantidad, cuando la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento prevé que la contratación de los servicios se lleve a cabo por la parte arrendataria.

Ningún pronunciamiento cabe llevar a cabo sobre las alegaciones de la parte demandada sobre la falta de entrega del certificado energético o la necesidad de obras en la vivienda, que no afectan a la resolución de la demanda, y queda en meras alegaciones de la parte demandada sin prueba alguna

TERCERO..- Costas de la instancia

De conformidad con el artículo 394 de la LEC, la estimación de la demanda conlleva la imposición de costas a la parte demandada.

CUARTO._ Costas de la alzada.

De conformidad con el artículo 398.2 de la LEC, en redacción anterior a la reforma del Real Decreto-Ley 6/23 de 19 de diciembre, aplicable no obstante a este supuesto, al estimarse el recurso de apelación, no procede hacer expresa imposición de las costas causadas.

Procédase a la devolución a la parte apelante de la cantidad consignada como depósito para recurrir ( apartado 8 de la disposición adicional 15ª de la Ley Orgánica 6/1985, de 1 de julio, del Poder Judicial ).