Sentencia Civil 209/2025 Audiencia Provincial Civil de Valladolid nº 3, Rec. 671/2024 de 25 de abril del 2025

PRIMERO.- Planteamiento y antecedentes.Doña Leocadia, posteriormente sustituida por sucesión procesal por doña Maite y doña Purificacion, interpuso demanda de juicio ordinario contra don Juan Pedro, manifestando que doña Leocadia estuvo casada con D. Norberto, fallecido el 12 de abril de 2018, siendo ella su única heredera. Entre los bienes objeto de la herencia se encontraba una tierra al DIRECCION000, en el que se había construido una nave de 258 m² en la que había una vivienda. Ese inmueble se ubica en lo conocido como DIRECCION001 de Valladolid.

El demandado, don Juan Pedro, es hijo de un sobrino carnal de D. Norberto, existiendo buena relación entre ellos, por lo que, dada su avanzada edad y estado de salud, don Juan Pedro permitió al demandado el uso de la vivienda ubicada en la citada finca, procediendo a firmar el 30 de octubre de 2017 un contrato de arrendamiento confeccionado por don Juan Pedro, y sin que la demandante hubiera tenido conocimiento de su existencia.

Las características de acuerdo alcanzado, con una duración de treinta años y un precio de 250 € mensuales, así como un periodo de carencia de tres meses mientras se ejecutaban las obras, convertía al contrato en sospechoso, ejercitándose acción de nulidad contractual por vicio del consentimiento y simulación contractual, por haberse pactado realmente un usufructo, por todo lo cual se interesaba una sentencia que declarase la nulidad del contrato suscrito el 30 de octubre de 2017, condenando al demandado a desalojar el citado inmueble y a dejarlo libre y expedito a disposición de la parte actora.

Don Juan Pedro presentó escrito de contestación a la demanda en el que destacó que la vivienda estaba fuera de la nave y adosada a un merendero, así como que ese inmueble era propiedad privativa de D. Norberto. Entre el difunto señor Norberto y el demandado siempre existió una magnífica relación, con continuo trato personal, negando que el contrato se hubiese suscrito en una situación de incapacidad, sino que fue don Juan Pedro quien le ofreció a su sobrino demandado que habitase la casa, al no haber hecho uso de ella en los años anteriores por su deterioro de salud.

Ambos decidieron suscribir un contrato de arrendamiento, que se entendió que era conveniente para ambas partes para poder rehabilitar la vivienda y obtener el pago de una renta, pese lo alegado de contrario. Se negaba que en el momento de firmarse el contrato el arrendador padeciese cualquier tipo de incapacidad mental, así como que la renta acordada fuese sospechosamente baja, tal y como se afirmaba de contrario, dadas las características físicas del inmueble y el pacto alcanzado de tres meses de carencia en el pago de rentas a cambio de ejecutar unas obras, cuya realización justificaba con los documentos acompañados a su contestación. Por todo ello, se interesó la desestimación de la demanda interpuesta.

El Juzgado de Primera Instancia número 8 de Valladolid dictó sentencia el 23 de julio de 2024 en el procedimiento ordinario 886/2019, desestimando íntegramente la demanda interpuesta, con condena en costas para la parte actora.

SEGUNDO.- Recurso de apelación.Doña Maite y doña Purificacion, interpusieron recurso de apelación alegando error en la valoración de prueba sobre documentos esenciales, prescindiendo igualmente de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo en relación a la Ley de Arrendamientos Urbanos, por todo lo cual se interesó la revocación de la resolución dictada en primera instancia y la íntegra estimación de su demanda.

Admiti do a trámite el recurso de apelación interpuesto, se dio traslado del mismo a la parte apelada, que dentro del plazo concedido presentó escrito de alegaciones en el que interesó la confirmación de la resolución dictada en primera instancia.

TERCERO.- Delimitación del objeto del recurso.El escrito de recurso desarrolla un conjunto de alegaciones sin exponer de forma ordenada los motivos de impugnación de la sentencia, lo que dificulta el análisis en esta resolución, entendiendo, en síntesis, que se ha incurrido, por un lado, en un error en la valoración probatoria, al dar validez al contrato de arrendamiento, rechazando la acción de vicio del consentimiento, así como que había existido una simulación contractual.

Antes de abordar todo lo argumentado en relación al error en la valoración de prueba, es conveniente aclarar que la parte demandante no interpuso una demanda basada en la falsedad del contrato, sino que entendió que había una falta de capacidad en el momento de la contratación, razón por la cual ejercitaba acción de nulidad del contrato por vicio del consentimiento, o de simulación contractual, por interpretar que se había firmado un contrato de arrendamiento para encubrir, en realidad, el usufructo del inmueble.

La acción de vicio del consentimiento exige de la parte demandante, que es quien lo afirma, la plena justificación de la falta de capacidad del arrendador en el momento de firmarse el contrato. En la sentencia de primera instancia se entendió que la parte actora no había probado de forma suficiente la falta de capacidad de D. Norberto en el momento de firmarse el contrato, razón por la cual se desestimaba la acción de nulidad basada en este motivo.

El recurso, sin embargo, se centra en la falsificación del documento, alterando su contenido, al aprovechar que solo estaba firmado en su segunda página, atribuyéndole una manipulación en virtud de la cual se había añadido un cero al tres inicial. Se llega a señalar que se había impugnado el documento, sin que se pudiese probar que era la firma del señor Norberto, destacando que se entendía increíble que a esa edad pudiese sostener un arrendamiento por treinta años.

Lo cierto es que en el escrito de demanda no se ejercita acción alguna sobre la falsedad de ese documento, pudiendo incluso llegar a plantearse la existencia de un delito de falsedad, alterando un documento para su presentación en juicio. Pese a ello, ni se han ejercitado acciones penales, ni se planteó en la demanda la falsedad documental, sino que se limitó a exponer, como un hecho más, que solamente se había firmado una de las páginas, pero sin cuestionar que el documento estuviese firmado y aún menos que hubiese sido alterado para su presentación en juicio.

Se viene a plantear en el recurso que se había impugnado el documento, y que no había un reconocimiento de firma, cuando ni se impugnó la autenticidad del documento, ni se propuso prueba alguna encaminada a aclarar dicha falsedad, especialmente teniendo en cuenta que fue la propia parte actora la que acompañó el documento en cuestión.

Dados los términos en que se planteó la demanda, lo relevante era la situación de capacidad en el momento de la firma del contrato y, como posteriormente se analizará, ni un solo medio probatorio avala las afirmaciones contenidas en la demanda en tal sentido, y sin que tampoco en el escrito de recurso se hayan recogido argumentos que pudieran poner en cuestión las conclusiones alcanzadas en la sentencia.

Finalmente, por lo que se refiere a la acción de simulación contractual, en el penúltimo párrafo del hecho séptimo de la demanda se afirmaba que no se trataba en realidad de un contrato de alquiler, sino de la cesión de un derecho de usufructo sobre la vivienda, nave y parcela por un periodo de treinta años, de modo que se había simulado un arrendamiento, cuando se pretendía encubrir un derecho de usufructo por donación, que precisaba de escritura pública.

En la fundamentación jurídica se ampliaba esa alegación al considerar que, en realidad, no era un arrendamiento, sino una cesión del derecho de usufructo, por lo que se amparaba en el artículo 1275 del Código Civil. Destacaba en ese fundamento jurídico que no nos hallábamos ante un supuesto de nulidad absoluta por causa ilícita, sino que la expresada en el contrato de arrendamiento era falsa, por lo que entendía que se había ocultado un usufructo a título gratuito por un periodo de treinta años, que exigía escritura pública. Terminaba por afirmarse en la demanda que, bajo la apariencia del contrato de arrendamiento, estaba encubierta la creación de un derecho de usufructo gratuito disimulado. Pese a ello, la acción ejercitada era de nulidad del contrato por no haberse formalizado en escritura pública, tal y como exigía el artículo 1280 del Código Civil. Es esa acción ejercida y en ella deberá centrarse el posterior análisis.

CUARTO.- Error en la valoración de prueba.Con las precisiones introducidas en el fundamento jurídico precedente debe seguidamente abordarse el análisis de las diversas alegaciones introducidas en el escrito de recurso en las que, en definitiva, se viene a cuestionar desde diferentes perspectivas la valoración de prueba efectuada en la sentencia de primera instancia.

En primer lugar, se menciona que el documento contractual había podido contener lo que el demandado considerase, al estar únicamente firmado en la segunda página. Hemos de remitirnos a las consideraciones anteriores, en cuanto a que no se ha impugnado la autenticidad del documento, por lo que no puede modificar en el trámite de apelación su planteamiento inicial basándose en una modificación del documento, cuando ni se relató en esos términos la demanda, ni se ha impugnado la autenticidad del documento, ni se ha desarrollado actividad probatoria alguna en tal sentido.

Seguid amente se cuestiona la relación personal y familiar existente entre el demandado y el difunto D. Norberto, cuando en el propio hecho segundo de la demanda ya se indicaba cuál era el parentesco existente, al señalar que el demandado era hijo de un sobrino carnal de don Juan Pedro, añadiendo expresamente que había una buena relación entre ambos, que fue precisamente la causa por la que, ante el deterioro por edad del matrimonio, se consintió al demandado el uso de la vivienda ubicada en la finca.

Por tanto, carece de fundamento que se venga en el recurso a cuestionar cuál era el grado de parentesco, aunque no se fijase de forma precisa en la sentencia, o incluso la relación de proximidad entre los firmantes del documento, llegando a afirmar que no tenían una buena relación, o siquiera una relación, pese a que en la demanda se había reconocido expresamente lo contrario.

Precis amente, la relación de parentesco y cercanía entre el demandado y don Norberto consta acreditada por expreso reconocimiento de la demandante, mientras que respecto de las apelantes no existe medio probatorio alguno que indique que estuvieron vinculadas con el señor Norberto.

En cuanto a la acreditación de la ejecución de las obras, la parte demandada ha aportado numerosos documentos acreditativos de las que se llevaron a cabo, así como otras instalaciones, pretendiendo la parte apelante argumentar que, en realidad, no se justificaba que las fotografías y facturas se correspondiesen con obras ejecutadas en esa vivienda.

Lo cierto es que la parte demandada ha aportado un principio de prueba a través del conjunto de documentos incorporados a su escrito de contestación, desplazándose de ese modo la carga probatoria hacia la parte contraria, quien se ha limitado en su recurso a cuestionar esa documentación, pero sin desplegar actividad probatoria alguna, pese a que en alguno de los documentos, como el 48-2, consta de manera expresa como dirección de entrega el inmueble objeto de la presente litis.

En definitiva, se entiende acreditada la realidad de las obras ejecutadas, sin que tengan relevancia alguna los enseres que allí pudieran quedar, como se afirma el recurso, pues, ni son objeto de la presente litis, ni consta que de alguna manera el demandado se haya opuesto a su entrega, o, siquiera, que se le haya requerido para ello.

En cuanto a la relación de confianza que las apelantes pudieran tener con su tía, resulta absolutamente irrelevante si estaban autorizadas en los bancos, o si habían asumido las gestiones de su vida cotidiana, puesto que nada tiene que ver con el planteamiento de la demanda, basada en una nulidad del contrato por vicio del consentimiento o en la simulación contractual para encubrir otro negocio jurídico diferente del que aparentemente se había creado.

El conjunto de elementos sobre los que pretende la parte apelante centrar el error en la valoración de prueba, o son irrelevantes desde el punto de vista de las acciones ejercitadas, o no cabe apreciar que se haya podido incurrir en un error en la valoración, de modo que el recurso queda circunscrito a la existencia de vicio del consentimiento derivado de dos aspectos muy concretos: la duración del contrato y el importe de la renta; asimismo, se plantea la posible existencia de un contrato simulado bajo la aparente firma de otro de arrendamiento. En esos dos aspectos deberemos centrarnos en los siguientes fundamentos jurídicos.

QUINTO.- Contrato de arrendamiento: vicio del consentimiento.En relación al contrato de arrendamiento, la acción ejercitada en primer lugar quedó limitada a la nulidad por vicio del consentimiento, manifestando en la demanda que el documento en cuestión se lo hizo firmar el demandado a D. Norberto, tras haberlo redactado en el ordenador unilateralmente, basándose en que hasta su fallecimiento presentaba una situación de deterioro cognitivo. Como única prueba de esa afirmación se aporta un informe de alta del hospital y el informe de la médico de atención primaria.

En cuanto al informe de alta hospitalaria, fechado el 25 de agosto de 2017, refleja diversos antecedentes irrelevantes, indicándose como enfermedad actual la presencia de cansancio y la sospecha de un sangrado activo a nivel digestivo. La exploración física revela que estaba consciente, orientado y colaborador. El diagnóstico final es de anemia crónica multifactorial, sin referencia alguna a cualquier tipo de dato que pudiera poner en cuestión su capacidad en esa fecha.

En cuanto al informe clínico, firmado por la doctora Sandra, alude a un ingreso hospitalario en el Hospital Río Ortega en agosto de 2017, es decir, el mismo anteriormente mencionado, precisando que desde la fecha del alta, y hasta su fallecimiento el 12 de abril de 2018, presentó una situación de deterioro funcional y cognitivo, con medidas de soporte hasta ese momento. No existe tampoco en este caso la más mínima indicación o referencia a que, a la fecha de la firma del contrato, D. Norberto no estuviese capacitado para poder firmarlo o que padeciese algún tipo de deterioro mental incapacitante. Tampoco se acredita que se iniciase procedimiento de incapacidad judicial hasta su fallecimiento, lo que descarta que desde su entorno más cercano se pusiese en cuestión su capacidad de obrar hasta el mismo momento de su fallecimiento.

Así pues, la parte apelante cuestiona reiteradamente la capacidad de D. Norberto, pero no aporta medio probatorio alguno que pudiera sustentar lo que es una mera sospecha, al punto de que en su recurso alude a un conjunto de factores, ya analizados al examinar el error en la valoración de prueba, así como la duración y el importe de la renta, pero sin cuestionar lo argumentado en la sentencia de primera instancia en el sentido de considerar que no existía un solo dato que permitiese alcanzar la conclusión de que se manipuló o indujo a error al señor Norberto, o que este sufriera algún tipo de error en la firma del contrato.

Por tanto, únicamente podría plantearse si la duración del contrato o el importe de la renta podrían servir de base para sustentar la acción de vicio del consentimiento. Indudablemente, determinados factores, como los que acaban de mencionarse, pudieran cuestionar si existió algún tipo de simulación contractual, en los términos que seguidamente se analizarán, pero en ningún caso pueden servir de base para cuestionar la capacidad de quienes firmaron ese documento.

Como bien señala la sentencia impugnada, se trata de un contrato firmado en el marco de una relación familiar, por lo que resulta lógico que no se ajuste a los estándares habituales de los contratos en esta zona, tanto en cuanto a la duración, como respecto de la renta acordada, de modo que el solo hecho de que el contrato se redactase en esos términos, no puede poner de manifiesto una sospecha de falta de capacidad de quien lo firmó. Por ello, carece del mínimo sustento probatorio la acción centrada en la nulidad por vicio del consentimiento, debiendo seguidamente abordarse la acción de nulidad contractual por simulación.

SEXTO.- Nulidad del contrato por simulación.La segunda acción ejercitaba en el escrito de demanda pretendía la declaración de nulidad del contrato, sobre la base de que se había simulado un contrato de alquiler para encubrir la trasmisión por medio de donación del derecho de usufructo sobre la vivienda, nave y parcela por un periodo de treinta años.

El planteamiento de la demanda incurre en un error interno, puesto que, por un lado, se afirma que se trataba de una simulación absoluta, por haber creado un aparente contrato de arrendamiento para encubrir otro de cesión de usufructo, para, sin embargo, afirmar que se trataba de un contrato sin causa, por lo que sería aplicable el artículo 1275 del Código Civil.

Debe recordarse en relación a esta cuestión la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo, en sentencias como la de 11 de febrero de 2016 (ECLI:ES:TS:2016:357), en la que se destacaba que:

"La simulación -objeto esencial de las sentencias de instancia y de los presentes recursos- no es otra cosa que la apariencia negocial. Bajo ésta se oculta un caso inexistente - simulación absoluta - o bien otro negocio jurídico distinto - simulación relativa-. Lo cual es atinente a la causa del negocio: si no la hay la simulación será absoluta y el aparente negocio será inexistente por falta de causa; si hay una causa encubierta y es lícita, existirá el negocio disimulado, como simulación relativa. En el primer caso, se aplica el artículo 1275 en relación con el 1261. 3º, del Código civil y en el segundo, no existirá el negocio simulado, pero sí el disimulado, conforme al artículo 1276 del Código Civil .

Es abundante la jurisprudencia sobre la simulación. Así, sobre la absoluta son las de 31 diciembre 1999, 6 junio 2000, 17 febrero 2005, 20 octubre 2005 sobre compraventa «en que no ha habido precio». Y la de 14 noviembre 2008 que dice: «...de la falta real de precio en la compraventa «se deriva la consecuencia jurídica de simulación absoluta que implica la inexistencia del contrato por falta del elemento esencial de la causa (así, Sentencias de 30 octubre 1985 , 16 abril 1986 , 5 marzo 1987 , 29 septiembre 1988 , 16 junio 1989 , 1 octubre 1990 , 1 octubre 1991 , 23 julio 1993 , 16 marzo 1994 )»; a lo que cabe añadir , con la sentencia de 13 marzo 1997 , que la falta absoluta de causa no admite condicionante alguno «pues lo que no existe no puede generar consecuencia alguna de licitud o ilicitud».

Y sobre la relativa, sentencias de 7 julio 2005 , 28 enero 2009 , 29 diciembre 2011 ".

En ese mismo sentido, la sentencia del Tribunal Supremo de 19 de mayo de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2189) señalaba:

"Por tal razón, la acción de nulidad por simulación "es aquélla directamente encaminada a obtener un pronunciamiento judicial, que descubra o desenmascare la verdadera realidad que se oculta bajo la apariencia del negocio jurídico formal celebrado entre las partes, bien para declarar que el negocio aparente no existe, caso de la simulación absoluta, o bien que oculta otro disimulado, realmente querido por los contratantes, en el supuesto de la simulación relativa, en cuyo caso procede constatar, primero la falsedad de la apariencia, y posteriormente la existencia y validez del negocio disimulado u oculto ( art. 1276 CC ). [...] En definitiva, la acción de simulación pretende constatar, en vía judicial, la verdadera realidad jurídica que se enmascara bajo la falsa apariencia de forma que crea un contrato ficticio" ( sentencia de esta sala 268/2020, de 9 de junio ). (...)

El art. 1275 del Código Civil establece que "[l]os contratos sin causa, o con causa ilícita, no producen efecto alguno [...]". Y el art. 1276 del Código Civil añade que "[l]a expresión de una causa falsa en los contratos dará lugar a la nulidad, si no se probase que estaban fundados en otra verdadera y lícita". (...) La simulación absoluta determina la nulidad de pleno derecho de tales contratos".

A la vista de lo anteriormente expuesto, resulta evidente que este motivo de recurso no podría prosperar en ningún caso, pues la parte recurrente plantea en realidad la existencia de una simulación relativa, pero con las consecuencias de una simulación absoluta, conforme al artículo 1275 del Código Civil, es decir, que, pese a asumir que se ha encubierto otro contrato bajo la apariencia como contrato disimulado de arrendamiento, no se ha interesado una sentencia que declarase la existencia de ese negocio jurídico encubierto, con las consecuencias correspondientes a ello, sino su ineficacia.

A partir de la presunción establecida en el artículo 1277 del Código Civil, la expresión de una causa falsa, en este caso un supuesto contrato de arrendamiento, únicamente se podría dar lugar a la nulidad, conforme al artículo 1276 del Código Civil, si no se probase que había otra causa verdadera y lícita. Pese a señalarse en la demanda que en realidad se estaba encubriendo una cesión de usufructo, se viene a indicar expresamente que "no nos encontramos, ante un supuesto de nulidad absoluta por causa ilícita, pues del conjunto de las pruebas practicadas se deduce que la causa existe, si bien no es la que se expresa en el contrato de arrendamiento, por lo que se dirá a continuación".

Por tanto, es la propia parte demandante la que, en clara contradicción con su planteamiento de nulidad, reconoce que no es una situación de nulidad por causa ilícita, sino que hay una causa diferente, como sería la cesión del usufructo a título gratuito durante treinta años, lo que hubiera exigido de formalización en escritura pública, conforme al artículo 1280 del Código Civil. Pese a ello, se insiste en manifestar que había un contrato real encubierto bajo otro de arrendamiento, y que, por tanto, era nulo.

Todo lo argumentado en la demanda se fundamenta en que se había procedido a una cesión gratuita del usufructo, lo que lo hacía equivalente a una donación y, por tanto, era necesario que se hubiese formalizado en escritura pública. Pues bien, en el presente caso consta expresamente en el documento que no fue gratuita, sino que se estableció un importe mensual que se ha satisfecho por el demandado (al margen de las obras e instalaciones ejecutadas) y que justificaría la resolución del contrato en el supuesto de que no lo hiciese.

Por tanto, no puede en ningún caso identificarse el supuesto contrato encubierto con una donación, pues falta el requisito esencial inherente a esta figura jurídica, como es el de la gratuidad, que no puede existir en la medida en que se ha fijado un importe de renta mensual, por muy baja que le pueda parecer a la parte apelante. En definitiva, el propio planteamiento del escrito de demanda estaría abocado a la desestimación, independientemente del resultado de las pruebas, pues, según los términos en que se hizo, no se habría producido una cesión de forma gratuita y, por tanto, no se trataría de una donación cuya formalización exigiría el documento público.

En todo caso, tampoco entiende este tribunal que los elementos esenciales sobre los que se fundamenta la demanda, duración y precio, confirmen la existencia de una simulación en ese contrato.

En efecto, comenzando por el precio, la sentencia de primera instancia ya puso de relieve la existencia de factores que podían condicionar de forma decisiva la renta acordada, esencialmente que se desenvolvía en el marco de una relación familiar, con una vivienda alejada del núcleo urbano y accesible únicamente a través de un camino sin asfaltar, careciendo de agua potable (aunque existiese un pozo, como afirma la parte apelante), al margen de que se hubiesen de acometer unas obras que, en última instancia, incrementarían el valor de la vivienda.

Frente a ello, la parte apelante se basa esencialmente en un informe emitido por doña Adoracion, quien reconoció al comienzo de su interrogatorio formar parte del mismo bufete de abogados que había firmado la demanda. Por tanto, la objetividad de ese informe, requisito esencial en una prueba pericial, queda en cuestión de forma clara y manifiesta, pues no se ha encargado a un tercero la elaboración de la valoración de mercado sobre compraventa y alquiler, sino a una persona vinculada al propio despacho de abogados firmante de la demanda y del recurso, lo que elimina cualquier tipo de credibilidad que pudiera dársele.

Si a ello se une que la valoración se efectuó sobre el inmueble en su totalidad, y no sobre la vivienda, que fue el objeto del contrato de arrendamiento, resulta patente que no existe la más mínima prueba de que se haya incurrido en error en la valoración por parte del juez "a quo"al considerar que no estaba acreditado que la renta pactada estuviera muy alejada de la situación del mercado, dadas las particularidades existentes en el momento de la contratación.

El último elemento puesto de manifiesto es el relativo a la duración del contrato. Resulta irrelevante el análisis recogido en el recurso con relación a la normativa aplicable de la Ley de Arrendamientos Urbanos, puesto que nada tiene que ver con lo que se plantea como fundamento de su demanda. Tal y como reiteradamente se ha expuesto, la acción quedó limitada a la nulidad contractual por vicio del consentimiento y a la de nulidad por simulación. Por tanto, el debate o análisis relacionado con la normativa de arrendamiento resulta por completo inútil en el presente supuesto.

En cualquier caso, la LAU no recoge limitación alguna en cuanto a la duración del contrato, consagrando el artículo nueve el principio de autonomía de la voluntad, al señalar en su primer apartado que la duración del contrato de arrendamiento será la que libremente pacten las partes, pasando seguidamente a regular de forma pormenorizada los supuestos de duración mínima, pues se trata de una normativa encaminada a la protección del arrendatario.

En relación a la duración de los contratos, el Tribunal Supremo manifestado reiteradamente que no puede quedar nunca a voluntad del arrendatario o hacerse de forma indefinida, por ser contrario a la propia esencia del contrato de arrendamiento, habiéndose manifestado en diversas resoluciones, como las de 9 de septiembre de 2009 o 14 de julio de 2010, que la duración máxima del contrato de arrendamiento, en consonancia con lo establecido para el usufructo en el artículo 515 del Código Civil, relativo este a personas jurídicas, será de treinta años. Por tanto, tampoco desde ese punto de vista, la duración estipulada en el contrato podría considerarse anómala o irregular.

Finalmente, debe recordarse que nos hallamos ante un contrato que reviste diversas particularidades, tanto por haberse desarrollado en un entorno familiar, con vínculos personales evidentes, como por la obligación asumida por el demandado de reacondicionar la vivienda, todo lo cual abunda en la idea de que el plazo de duración no puede constituir aisladamente considerado un elemento suficiente para entender que nos hallamos ante un supuesto de simulación contractual, especialmente si tenemos en cuenta que, descartada la donación como negocio jurídico encubierto, lo que exigiría escritura pública, y aun admitiendo a efectos meramente dialécticos que se hubiese encubierto la cesión del usufructo por un periodo de treinta años, los efectos pretendidos de nulidad del contrato tampoco podrían producirse, tal y como ha quedado previamente expuesto, por lo que no puede prosperar el recurso de apelación.

SÉPTIMO.- Costas.De conformidad con el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, al desestimarse el recurso de apelación, las costas se imponen a la parte apelante.

V I S T O Slos preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.