Sentencia Civil 650/2024 Audiencia Provincial Civil de Santa Cruz de Tenerife nº 3, Rec. 148/2023 de 26 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Se alza la representación de la parte demandada frente a la sentencia dictada en la primera instancia, por considerar que incurre en error en la valoración de la prueba y que la demanda interpuesta de contrario está basada en una mentira (sic). Aduce esta representación que, de la prueba practicada en autos, ha quedado absolutamente demostrado, tanto a través de la documental aportada por esta parte, como mediante las declaraciones testificales de la vendedora (la Sra. Adoracion), como de los agentes inmobiliarios intervinientes en la compraventa (la Sra. Ángela y el Sr. Luis Miguel), que desde un principio se informó a los posibles compradores de que la terraza-jardín semicircular, no era objeto de compraventa y se encontraba en espacio de dominio público, así como que la descripción que figuraba en la opción de compra, hacía únicamente referencia a la "descripción registral de la finca". Expone que consta acreditado que ya con fecha 5 de enero de 2018, por parte de "Inmobiliaria La Palma", se remitió a los compradores un correo electrónico, (documentos 2 y 3 de la contestación), en el que la Sra. Ángela les dice en el apartado "otras informaciones" en alemán, la lengua materna de los Sres. Agapito Felisa que "La terraza semicircular delante de la casa se encuentra en espacio público"; la parte actora incluso manifestó en el acto de la Audiencia Previa, no haber recibido nunca el correo electrónico de fecha 5 de enero de 2018 y, sin embargo, es el mismo correo electrónico que la parte actora aportó como documento número 9 de su demanda. Añade que la propia parte actora hizo referencia a la recepción de dicho correo electrónico en su demanda. Considera que, a pesar de haber demostrado en primera instancia que el 5 de enero de 2018, por escrito, y con anterioridad a la firma de la opción de compra, se informó a los posibles compradores de que la terraza-jardín semicircular, no era objeto de compraventa y se encontraba en espacio de dominio público, la Juzgadora a quo, de manera irracional, alejada de la lógica y la sana crítica, no considera que los actores mientan en su demanda (sic), sino que quienes lo hacen son todos los demás testigos, incluidos los agentes inmobiliarios. Seguidamente, repasa la parte apelante la declaración de su representada en el interrogatorio recibido y el testimonio de la Sra. Ángela, siendo coincidentes en que, en la visita, se dijo con claridad a los compradores que la terraza no era parte de la venta. También destaca esta parte la declaración de la agente inmobiliaria cuando indica que la señora Adoracion tenía un plano que les exhibió y en el que claramente no figuraba la terraza como parte de la finca, y apuntando a un problema de los demandantes de falta de financiación. Expone la representación de los apelantes que este fue el único y verdadero motivo por el cual, a pesar de que estaba todo preparado y dispuesto por parte de la inmobiliaria y la vendedora, para proceder a la venta del inmueble dentro del plazo inicialmente fijado -31 de marzo de 2018-, se les concedió una prórroga de otros dos meses, motivo por el que se suscribió un contrato de prolongación de opción de compra de fecha 28 de marzo de 2018 (documento nº 4 de la contestación), en virtud del cual las partes pactaron prolongar la referida opción de compra hasta el día 1 de junio de 2018. Insiste en que a los compradores se les proporcionó, por parte de la vendedora y de la inmobiliaria, absolutamente toda la información que solicitaron, conociendo perfectamente las características y circunstancias de la finca objeto de autos, así como su situación colindante con el actual dominio público marítimo-terrestre. Pone de relieve que en el propio contrato de opción la parte optante reconoce expresamente conocer la situación urbanística de la localidad "El Remo". Concluye que ha acreditado que, a través de la agencia inmobiliaria, Sra. Ángela, y Sr. Luis Miguel, se les informó sobradamente, como ambos declararon, de todos los pormenores y dudas que se les plantearon en relación a la vivienda, que compraron como cuerpo cierto, y de que la terraza semicircular ubicada delante de la casa se encuentra en dominio público. Añade que consta que los compradores no comparecieron -al no haber conseguido la financiación-, de todo lo cual se dejó constancia mediante acta de manifestaciones, de 4 de junio de 2018.

En la alegación segunda del escrito de interposición del recurso de apelación aduce la apelante la incorrecta aplicación de la doctrina del TS. En particular, de la prueba practicada en autos, en absoluto se puede colegir, ni deducir, ni inferir de manera alguna que su mandante, la Sra. Adoracion, haya tenido una conducta insidiosa, intencionada o dirigida a provocar la declaración negocial; ni tampoco que la voluntad de los actores haya quedado viciada por haberse emitido sin la natural libertad o a causa del engaño, coacción u otra influencia, ni que en tal caso, sea grave si de lo que se trata de anular el contrato. Pone de relieve que el negocio jurídico que nos ocupa se ha llevado a cabo a través de la agencia "Inmobiliaria La Palma", a través de los agentes inmobiliarios, Sra. Ángela y Sr. Luis Miguel, siendo concretamente el Sr. Luis Miguel quien redactó el contrato de opción de compra de fecha 17 de enero de 2018, así como la prórroga que se firmó el 28 de marzo de 2018. Insiste en que la señora Adoracion les enseñó un plano, y que, respecto de la descripción de la finca, es público y notorio, que en la práctica inmobiliaria, las agencias inmobiliarias describen generalmente la finca objeto de compraventa tal y como se recoge en el Registro de la Propiedad. Reitera que los actores examinaron el inmueble y lo compraron como cuerpo cierto. Por ello, estima que la sentencia no aplica correctamente la doctrina del Tribunal Supremo, pues es irrelevante si la finca tenía, o no, 127 m2, ya que lo cierto es que los compradores conocían perfectamente los linderos registrales del inmueble, por haber examinado la finca, y por constar tanto en el contrato de opción de compra de fecha 17 de enero de 2018, como en la prórroga que se firmó el 28 de marzo de 2018. En relación al informe pericial al que hace referencia la Juzgadora a quo en su sentencia, y que según ella sirvió de "engaño" a los compradores, pone de relieve que se trata de un informe de fecha 1 de febrero de 2018 (es decir, posterior a la firma de la opción de compra de fecha 17 de enero de 2018) elaborado por Gabino, Arquitecto Técnico Colegiado nº NUM000, que hubo que aportar como documentación técnica junto con la solicitud de certificado de no invasión del dominio público marítimo terrestre, conforme con el plano del proyecto de deslinde del término municipal de Los Llanos de Aridane, tramo El Remo, aprobado por O.M. de fecha 21 de noviembre de 2005, y que la parte actora aportó como documento 18 de la demanda. Expone que consta acreditado que, tras la presentación del referido informe, fue expedida por parte del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente una certificación de 20 de febrero de 2018 (documento nº 5 de la contestación), por la que se certifica, que "la parcela, no invade el actual dominio público marítimo-terrestre, siendo colindante con él". Indica esta representación que en el propio contrato de opción de compra de fecha 17 de enero de 2018, en su propio idioma alemán, se estipuló (QUINTA) lo siguiente: "La parte concedente necesita una autorización escrita de las autoridades costeras españolas (Demarcación de Costas en Canarias). De no otorgarse dicha autorización antes de la expiración del plazo para esta opción de compra (31/03/2018), acuerdan ambas partes prorrogar este contrato hasta un máximo de tres meses. De no emitirse antes de dicha fecha la autorización por parte de las autoridades costeras, la parte optante tiene derecho a desistir del presente contrato y al inmediato reembolso de la prima (15.250.- €)". De forma que consta acreditado que el informe de fecha 1 de febrero de 2018, elaborado por Gabino, se solicitó a fin de obtener la certificación del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente de fecha 20 de febrero de 2018, y no para engañar a nadie.

En la alegación tercera, con cita de la Sentencia del Tribunal Supremo de 12 enero 2015, analiza la parte las razones por las cuales no concurren en el presente caso los requisitos jurisprudenciales para acoger el error, entre otros, que recaiga sobre la sustancia de la cosa que fuere objeto del contrato o sobre aquellas condiciones de la misma que principalmente hubiesen dado motivo a celebrarlo. Destaca que en la nota registral informativa de 13/09/2019, aportada de contrario, pone de manifiesto que la finca fue posteriormente vendida, con fecha 13 de septiembre de 2018, a Doña Begoña, sin que haya existido absolutamente ningún problema para la venta, ni para la inscripción registral a su nombre. Tampoco concurre, a su entender, el requisito de que el error sea excusable, ya que la parte contraria conoció o, en todo caso, pudo conocer, lo que ahora denuncia, remitiéndose al correo electrónico de 5 de enero de 2018, y el contenido del contrato de opción de compra sobre el conocimiento de la situación urbanística, de forma que conocían perfectamente los linderos registrales del inmueble. A su entender, el pretendido error, -que en ningún caso existió, dado que los compradores fueron perfectamente informados-, de haberse producido, hubiera también podido ser evitado, antes de suscribir el contrato de opción, mediante el empleo por parte de los optantes de una diligencia media o normal e incluso mínima.

En la alegación cuarta, invoca la apelante la prohibición de la mutatio libelli. Indica la recurrente que la parte actora ha basado toda su demanda en el hecho de que "Mis mandantes fueron llevados a pensar, aprovechando su ignorancia de la ley española y su falta de experiencia en el mercado inmobiliario español, y su completo desconocimiento del régimen jurídico de las costas españolas, QUE COMPRABAN UNA CASA CON JARDÍN, y que la superficie del jardín y de la casa eran esos 127 m²". Sin embargo, a la vista de que con la contestación a la demanda, esta parte desmontó fácilmente el relato de la actora, demostrando que efectivamente desde el inicio se informó a los posibles compradores de que la terraza-jardín semicircular, no era objeto de compraventa y se encontraba en espacio de dominio público, los argumentos de la contraparte han ido cambiando hasta alegar en su escrito de conclusiones haber recibido hasta tres informaciones erróneas/falsas: a) que la superficie de la finca era de 127 m² (cuando realmente era de poco más de la mitad); b) que la finca a vender estaba completamente murada (dando a entender por tanto, falsamente, que el jardín pertenecía a la finca); c) y que la finca no estaba afectada por la legislación de costas; lo que no está permitido al demandante, al tener la interposición de la demanda un efecto preclusivo, habiendo llevado tal circunstancia incluso a la Juzgadora a quo a decidir incongruentemente.

Por último, en la alegación quinta de su escrito se aduce la falta de legitimación pasiva de la señora Adoracion, pues intervino en el negocio jurídico única y exclusivamente como administradora única por tiempo ilimitado en nombre y representación de la sociedad LAMBADA CARIBE, S.L., y no en su propio nombre, como resulta del contrato de opción de compra. Reconoce que LAMBADA CARIBE, S.L., es hoy una sociedad mercantil disuelta y liquidada (véase doc. Nº 2 de la demanda), de manera que en este caso, en cuanto a la legitimación pasiva, el Tribunal Supremo en su Sentencia de 24 de mayo de 2017, permite que la demanda se dirija contra la sociedad representada por el liquidador, esto es contra LAMBADA CARIBE, S.L., representada por la Sra. Adoracion. Expone que la Juzgadora a quo obvia en su sentencia que el art. 399 de La Ley de Sociedades de Capital, que prevé únicamente la responsabilidad solidaria de los antiguos socios (calidad en la que ha sido demandada la Sra. Adoracion) respecto de las deudas sociales no satisfechas hasta el límite de sus respectivas cuotas de liquidación, condenando a la Sra. Adoracion, como persona física, sin límite alguno. Pone de manifiesto que la propia parte actora solicitaba en un escrito de "Aclaración de demanda" de fecha 16/12/2019, que se condene "a los codemandados solidariamente a la devolución de la cantidad reclamada en la demanda (con el límite, en cuanto a los socios, de la cantidad percibida en la liquidación).".

Termina la parte apelante suplicando a la Sala que, estimando el presente recurso de apelación, revoque la sentencia impugnada, y dicte otra en su lugar, en virtud de la cual sean desestimadas íntegramente las pretensiones de los actores D. Agapito y Doña Felisa frente a la entidad Lambada Caribe S.L., y la socia de dicha entidad mercantil, Doña Adoracion, con expresa condena al pago de las costas en ambas instancias, a la parte actora.

Por la parte apelada, en su escrito de oposición al recurso de apelación, interesa la desestimación del recurso y confirmación de la sentencia apelada por sus propios fundamentos, con expresa condena en costas a la apelante. En particular, considera que quedó claro en el acto del juicio, y fue extremadamente revelador pese a los intentos de la parte demandada y de la inmobiliaria implicada en ocultar los manejos de los vendedores para engañar a su mandante, que a su mandante se le proporcionaron informaciones que en ningún caso se correspondían con las características físicas y jurídicas del inmueble. Se intenta ahora en la fase de recurso reiterar el engaño, por ejemplo, indicando que si se entra en cierto enlace que se envió a su mandante, se accedería a un documento en el que se indicaría que la terraza era de dominio público, lo cual no es cierto (el documento 2/3 de la contestación a la demanda fue impugnado). Se han aportado documentos proporcionados por la demandada o su inmobiliaria en los que, sin lugar a duda alguna, se refleja la terraza como parte del inmueble y como superficie incluida en sus medidas. La demandada, una vez que ha tenido que afirmar que la terraza no pertenecía a la superficie que se vendía a su mandante, cayó en el problema de justificar dónde estaban los 127 m² que se suponía que se iban a vender a los Agapito Felisa, y la genial solución que se les ocurrió fue afirmar que los caminos situados detrás de la casa y en el lado izquierdo también pertenecían a la finca por vender. Destaca la declaración pericial del topógrafo quien tuvo que reconocer que no tenía en realidad motivo alguno para incluir tales caminos dentro de la finca (contradiciendo patentemente las especificaciones del Registro y del Catastro), y que se había limitado a medir lo que le había dicho la Sra. Adoracion. Añade que tal actitud, rayante con lo delictivo (sic), fue puesta de manifiesto en el acto del juicio. Califica de patético que se afirme que se informó verbalmente a los futuros compradores de que la terraza era de dominio público cuando en tal caso la superficie de la finca quedaba reducida a poco más de la mitad de la superficie a la que se hacía referencia en el contrato de arras y su ampliación, documentos esos sí indudablemente auténticos, y que no hacen la debida referencia a tan importante hecho. Pone de relieve que la Sra. Adoracion reconoció en juicio, contradiciendo su contestación a la demanda, que las dos calles adyacentes a la casa a vender (cuya superficie necesitaba para llegar justamente a los 127 m² del contrato de arras) no eran parte de la finca (pese a lo cual indicó al perito que las incluyera en su informe, para engañar a la parte compradora). Niega valor probatorio a las declaraciones de la demandada y de la inmobiliaria, ya que tienen interés, y la última perdería la comisión de las arras. Considera esta parte que, si el Registro no coincide con la realidad jurídica por la existencia de un deslinde, se ha de indicar en el contrato cómo está el Registro, e informar en el mismo contrato de arras de la citada cuestión, si que exista motivo alguno para no hacerlo así, salvo el ánimo de aprovecharse de la ignorancia de los futuros compradores y engañarlos. Añade que la cláusula relativa a la necesaria "autorización" de Costas ya por sí sola es reveladora de la existencia de un engaño. Si la terraza no pertenece a la finca, no cabe pedir "autorización" alguna en relación a la misma. Por otro lado, no existía autorización alguna que hubiera de ser pedida, y las aclaraciones al respecto hechas por la inmobiliaria fueron contrarias al tenor literal de la estipulación contenida en el contrato de arras. Recuerda la apelante que fue la Sra. Adoracion quien indicó al perito los linderos de la finca; y añade que las demás chapuzas y engaños de la inmobiliaria también le son directamente atribuibles/imputables civilmente a la citada Sra. Adoracion, ya que ella encargó a la inmobiliaria la venta y la redacción del contrato, de modo que la sentencia ha apreciado correctamente la existencia de dolo. En cuanto a la afirmación por la recurrente de que la finca se vendió como "cuerpo cierto", por lo que era irrelevante su superficie real, expone que podría ser cierto si hubiera habido solo una cierta diferencia de superficie, pero no si una finca de 127 m² tiene en realidad 70, y además los linderos no son los que se dice en el contrato de arras y en el Registro por haber habido un deslinde cuya existencia desconocen los compradores. Se afirma en el recurso que el informe del perito don Gabino fue "posterior" a la firma del contrato de arras, ante lo cual esta representación reconoce que puede ser así, pero indica que tal informe tuvo la finalidad de convencer a sus mandantes para que, tras el engaño sufrido, firmaran el segundo contrato de ampliación de la opción de compra.

SEGUNDO.- La Sala, después de examinar en su integridad la prueba practicada y visionar el soporte audiovisual en el que figura grabado el acto del juicio celebrado en la primera instancia, alcanza la misma conclusión que la Juez a quo, quien se ajusta en su valoración a las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la lógica del criterio humano y las reglas de la sana crítica, por lo que la misma debe mantenerse. Se comparten asimismo los razonamientos de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos para evitar reiteraciones innecesarias, por ser conocidos por las partes, y que no quedan desvirtuados por las alegaciones del recurso.

Basa el error en la valoración de la prueba la parte apelante en las declaraciones vertidas en el acto de la vista por parte de la demandada Sra. Adoracion en el interrogatorio recibido, y de la testigo Sra. Ángela, que es la agente de la inmobiliaria que intermedió y redactó el contrato de opción de compra. También en los documentos 2 y 3 de su contestación. Un nuevo análisis efectuado por esta Sala lleva, como se ha adelantado, a idénticas conclusiones que las obtenidas por la Juez de instancia, no desvirtuadas por lo declarado y sostenido por la demandada que, desde luego, no hace prueba por sí solo y contradice toda la documental aportada en las actuaciones, así como los actos propios de dicha parte previos y posteriores al contrato. De la misma forma, lo declarado por la testigo en cuanto a la comunicación en la visita a los compradores de lo relativo al estado urbanístico de la parcela, tampoco se corresponde con la conducta de la referida agente inmobiliaria y no justifica ni prueba que se haya informado de manera clara, sencilla y sin lugar a dudas, a los compradores demandantes de los linderos de la finca y el objeto exacto (superficie y linderos) de la opción de compra del que la vendedora podía efectivamente disponer, por ser de su titularidad.

En efecto, la señora Ángela no hace si no referirse a lo que dijo la señora Adoracion respecto a lo que vendía, en la visita realizada, por referencia a un "plano" que manifiesta la testigo que aquella les exhibía en todo momento a los actores y en el que quedaba claro que la terraza no formaba parte de la venta. Sin embargo, ese supuesto plano no se ha aportado a las actuaciones y el único que consta, elaborado por el perito señor Gabino a instancia de la señora Adoracion (doc. 18 de la demanda), ya se ocupa la parte apelante de reiterar que su fecha (31 de enero de 2018) es posterior al contrato de opción de compra (17 de enero de 2018), y el mismo está elaborado siguiendo las instrucciones de la citada Sra. Adoracion quien, faltando a la verdad, le manifestó al perito que incluyera los caminos dentro de la superficie de la finca para justificar que la vivienda y la parcela mantenían la superficie registral de 127 m², a sabiendas de que los caminos son públicos y no forman parte, ni nunca han formado parte, de la superficie de la finca. En la descripción registral de la misma tanto a la derecha entrando como en su frente, la DIRECCION000 siempre ha tenido como linderos "camino" (incluso antes del deslinde de Costas, al no verse estos linderos afectados por aquél, sino exclusivamente el lindero "fondo", que es el que da a la zona marítimo terrestre). Todo ello, desde luego, como la propia parte reconoce, para obtener un documento de la administración en el que se certificara que la finca "no invade el dominio público" (pese a ser evidente que la parte de parcela ocupada por la terraza semicircular vallada situada en la parte trasera de la casa hacia el mar, sí quedó como dominio público tras el deslinde efectuado por Costas, quedando únicamente fuera de dominio público la edificación -que en el Registro figura como de 90 m² pero en medición del propio perito de la demandada únicamente tiene 74,26 m²- aunque afectada por servidumbre de tránsito y de protección) sino que linda con él, alterando el lindero fondo de "servidumbre", con la mención añadida de: "hoy dominio público", como resulta de la nota simple expedida el 13 de septiembre de 2019 en la que, efectivamente, a diferencia de la aportada con la demanda que es la obtenida por el agente inmobiliario en enero de 2018, ya obra la transmisión de la finca efectuada por la parte demandada a favor de una tercera persona en escritura de 13 de agosto de 2018, conservando la misma superficie.

Y frente a las declaraciones de estas personas lo que se constata es que:

- La entidad LAMBADA CARIBE S.L. adquiere la finca e inscribe su dominio en el Registro de la Propiedad de Santa Cruz de La Palma, como consta en la inscripción 2ª de dicha finca, en fecha 13 de abril de 2000 (doc. 3 de la demanda), es decir, con anterioridad al deslinde practicado por la Administración Pública, que tuvo lugar en el año 2005.

- En el Registro de la Propiedad, la DIRECCION000, cuando compró dicha entidad demandada y cuando se firmó el contrato de arras objeto de autos, figura con la siguiente descripción: «URBANA: Solar sito en término municipal de LOS LLANOS DE ARIDANE, pago de EL REMO, que mide CIENTO VENTISIETE METROS CUADRADOS. LINDA: a la DERECHA ENTRANDO, camino y Don Jacobo, IZQUIERDA, Don Ruperto, FONDO, servidumbre, y FRENTE, camino. Contiene una casa que ocupa NOVENTA METROS CUADRADOS, de una sola planta». Según fotografía aérea (doc. 16 de la demanda) y reconocimiento de todas las partes, al fondo de la propiedad existe un espacio semicircular utilizado como terraza completamente vallado y murado, si bien en el muro existen dos cancelas de madera que permiten, una de ellas la salida hacia el mar (foto 2 del anuncio de la inmobiliaria), y otra (foto 1 del anuncio de la inmobiliaria) el acceso a las escaleras exteriores situadas en el lateral de la edificación que llevan a la cubierta o azotea transitable. A esta terraza semicircular se accede desde la casa por unas puertas correderas situadas en la parte trasera de la edificación. Además, en esa zona de terraza semicircular, dentro del dominio público, hay una jardinera grande con muro de obra totalmente plantada de vegetación (doc. 6 de la demanda). Consecuentemente, no existe duda para la Sala que la descripción registral del solar incluye la porción murada destinada a terraza y no es atendible la declaración de la señora Adoracion que, de forma contraria a la realidad del cercado de la parcela, que ha mantenido todos los años en que la entidad ha sido propietaria, afirma que quienes le vendieron a ella le dijeron que el terreno era tan grande como la casa.

- Con posterioridad a la adquisición de la finca por la demandada (OM 21/11/2005), se realiza un deslinde de la zona marítimo terrestre en ejecución de la Ley 22/1988 de Costas en el pago de El Remo (resulta de los documentos del expediente administrativo que se incorporan al doc. 18 de la demanda), y los vecinos afectados contrataron una misma defensa logrando conservar las casas, según declara la propia demandada. De dicho deslinde resultó que la zona semicircular murada destinada a terraza se encontraba en dominio público.

- La demandada señora Adoracion encomendó a la agencia inmobiliaria LA PALMA la venta de la finca. Esta agencia publicitó la propiedad con tres fotografías, incluyendo en la primera de ellas la fachada trasera con vistas de la terraza semicircular y el muro de cerramiento exterior y conteniendo los datos de superficie de la finca que obran en el Registro de la Propiedad (127 m² de parcela, 90 m² de vivienda con dos apartamentos). En la segunda fotografía se ve la cancela situada en el muro con las vistas al mar, al fondo. En el anuncio lanzado por la inmobiliaria consta que la propiedad no está en la zona Marítimo terrestre, y que la parcela está completamente vallada con un puerta y cuenta con una jardinera con plantas endémicas, así como una escalera de acceso a la azotea, donde se pueden tomar baños de sol. En ningún momento se informa del resultado del deslinde de Costas, ni de que la porción semicircular de terraza es dominio público, no forma parte de la propiedad y, por ello, tampoco de la venta ofertada.

- Cuando los actores visitan la finca antes de comprarla, en la zona trasera de terraza semicircular las cancelas están cerradas (según la vendedora para que no se saliera su perro).

- En el contrato de opción de compra se hace constar como objeto de la venta proyectada la finca según su descripción registral, es decir, parcela de 127 m² que contiene una vivienda de 90 m², sin hacer constar en ninguna de sus estipulaciones de qué manera había afectado el deslinde efectuado por la Administración Pública de la zona marítimo terrestre, ni especificar que lo único que es objeto de la opción es la edificación, sin incluir ninguna parcela ni terreno no edificado adyacente. En la estipulación quinta, según la traducción que aporta la demandada, consta: "La parte concedente necesita una autorización escrita de las autoridades españolas (Demarcación de Costas en Canarias). De no otorgarse dicha autorización antes de la expiración del plazo para esta opción de compra (31/03/2018), acuerdan ambas partes prorrogar este contrato hasta un máximo de tres meses. De no emitirse antes de dicha fecha la autorización por parte de las autoridades costeras, la parte optante tiene expreso derecho a desistir del presente contrato y al inmediato reembolso de la prima (15.250,--€).

- A los efectos de cumplimiento de dicha estipulación, la Sra. Adoracion encomienda al Arquitecto Técnico D. Gabino la medición y plano de la finca (vivienda y parcela) indicándole unos linderos que incluían no solo la edificación estrictamente sino también los caminos situados en el frente y a la derecha entrando. Dicho técnico elabora un informe (doc. 18 de la demanda) en el que certifica que la superficie de la parcela mide 127 m² y la vivienda 74,26 m². En su informe refiere que la finca no se corresponde con su descripción catastral y proporciona los datos registrales. D. Luis Miguel, de la agencia inmobiliaria LA PALMA, presenta este informe junto con solicitud el 12 de febrero de 2018 ante el Servicio Provincial de Costas de Santa Cruz de Tenerife, interesando que se emita certificación a que se refieren los artículos 31 y 35 del Reglamento General para el desarrollo y ejecución de la Ley 22/1988 de Costas, en relación con esta finca. Esta solicitud se resuelve con certificación expedida por el Jefe de Gestión de Servicio Público del Ministerio de Agricultura, Alimentación y Medio Ambiente el 20 de febrero de 2018 (salida de 22 de febrero de 2018) en la que, de acuerdo al plano presentado, resulta que la parcela no invade el actual dominio público marítimo terrestre, siendo colindante con él. Todo ello, como ya hemos indicado, basado en un plano que, a sabiendas de la señora Adoracion, incorpora a la parcela objeto de medición dos caminos públicos (la demandada reconoce en su declaración que son públicos y no pertenecen a la finca) para incrementar artificiosamente la superficie de la finca y ajustarla a la que consta en el Registro de al Propiedad, dando la apariencia de que esta no se ha visto afectada por el deslinde de la zona marítimo terrestre realizado por Costas conforme al cual la finca queda reducida estrictamente a la parcela ocupada por la edificación.

- Tras la firma del contrato de arras objeto de esta litis, la entidad demandada no depositó las cuentas en el Registro del ejercicio 2017, inició la disolución voluntaria entrando en liquidación nombrando liquidadora a su administradora única, también demandada Dña. Adoracion, extinguiéndose la sociedad, lo que se publicó en BORME de 21 de mayo de 2018. No obstante, la liquidadora y socia señora Adoracion vende la finca a una tercera persona en escritura de 13 de agosto de 2018.

- La demandada se dirige no solo contra la señora Adoracion, administradora única, liquidadora y socia de LAMBADA CARIBE S.L., sino también contra los ignorados socios de la entidad LAMBADA CARIBE S.L. antes de su liquidación. Sin embargo, la demandada Sra. Adoracion no ha facilitado a la parte actora ni ha puesto en conocimiento del Juzgado de primera instancia la identificación de quiénes eran los socios de la referida entidad, además de ella misma, al momento de su extinción, si bien consta que la venta de la finca, con obtención del precio, después de la disolución voluntaria y de la situación liquidación de la referida entidad.

Sentado lo anterior, el Tribunal considera que la porción de la estipulación quinta del contrato que ha quedado transcrita anteriormente, en absoluto informa a los compradores de la realidad jurídica de la finca objeto de la opción, ni tampoco de cómo afectó a la finca el deslinde, obteniendo la parte la certificación administrativa aportando, a sabiendas, datos falsos sobre los linderos de la finca para que la medición resultante fuera la misma que la publicada por el Registro, con la finalidad de ocultar que el deslinde administrativo había afectado de forma sustantiva a la superficie registral, eliminando de la misma la porción de terreno o parcela no edificada. Todo ello, desde luego, es prueba bastante del dolo en la actuación de la parte vendedora, siendo que la finca descrita en la publicidad de la agencia y en el contrato de opción de compra desde luego no se correspondía con la que era de titularidad de la vendedora y la que podía vender, puesto que incluía una superficie de parcela no edificada que no pertenecía a la vendedora. No es un problema de medición superficial, es que se concedía opción para la compra de una casa con terreno adyacente, sin que existiera terreno alguno sin edificar propiedad de la vendedora que pudiera ser transmitido, causando un error en el objeto, esencial y excusable. No es cierto que el documento correo electrónico de 5 de enero de 2018 contenga información alguna sobre la exclusión del terreno de terraza semicircular, nada se dice en él del deslinde, de su resultado, de la superficie real de la finca, ni nada que contradiga lo ofertado en la publicidad. En este correo electrónico solo existe un enlace con una página web de la inmobiliaria tras la frase "adjunto la descripción para el banco", y la parte demandada no ha probado, en modo alguno, que el documento que aporta como documento 3 de su contestación llegara a poder de la parte compradora, ni que ese fuera el contenido enlazado con la dirección web del correo en ese momento.

Tampoco ha existido ninguna alteración de los hechos base de la demanda, puesto que todos los elementos fácticos están relatados ya desde la demanda, incluida la referencia al informe del Arquitecto técnico (página 26 del escrito inicial), ajustándose plenamente la sentencia y las alegaciones de la parte a lo planteado desde el inicio.

El Tribunal, finalmente, hace suyos los razonamientos jurídicos y las citas jurisprudenciales que tiene en cuenta la sentencia dictada por la Juez a quo.

TERCERO.- Finalmente, respecto de la alegación de la falta de legitimación pasiva, que se hace por primera vez en esta alzada, tiene razón la apelante en que la demandante, antes de dictarse el Decreto de admisión de la demanda a trámite, fue requerida para que aclarara quién era la parte demandada, ya que la entidad estaba en liquidación, y en escrito presentado por la parte demandante el 8 de enero de 2020, aunque lleva fecha de 16 de diciembre de 2019 se dice: «Tenga por cumplidamente atendido el requerimiento de aclaración de la demanda y por corregida la demanda presentada con el contenido completo de este escrito, que habrá de ser notificado a los demandados como parte adicional integrante de la demanda. Y tenga pues por presentada la demanda - tanto contra la sociedad LAMBADA CARIBE SL (liquidada), - como contra la Sra. " Adoracion, DE SOLTERA Rosa", con NIE NUM001 (como única socia conocida de la sociedad), con domicilio actual desconocido (al haber vendido el inmueble de autos), con teléfono NUM002, - y los demás posibles desconocidos socios de la sociedad LAMBADA CARIBE SL en el momento de su liquidación, que serán citados en los domicilios ya indicados en la demanda ya presentada ( DIRECCION001, Santa Úrsula). Y se condene a los codemandados solidariamente a la devolución de la cantidad reclamada en la demanda (con el límite, en cuanto a los socios, de la cantidad percibida en la liquidación)».

El Decreto de admisión de la demanda tuvo como demandados tanto a la entidad, como a Doña Adoracion, hoy apelantes, como a los desconocidos socios de aquella entidad, que fueron emplazados mediante edictos, y fueron declarados en rebeldía en diligencia de 6 de octubre de 2020. No obstante, la sentencia no hace constar esta circunstancia y ninguna de las partes pidió su aclaración o complemento. En consecuencia, es procedente la estimación parcial del recurso, haciendo constar la circunstancia que pone de relieve la demandada, así como el error manifiesto de no contemplarse en la parte dispositiva a todos los demandados en el procedimiento.

CUARTO.- Al estimarse en lo necesario el recurso de apelación no procede hacer expresa imposición a la parte apelante de las costas causadas en esta alzada, conforme establece el artículo 398.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, decretando la restitución del depósito si se hubiere constituido de conformidad con lo previsto en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los artículos citados y demás de general y pertinente aplicación.