Sentencia Civil 300/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1013/2024 de 26 de febrero del 2025

PRIMERO. -Se aceptan los fundamentos de derecho de la Sentencia recurrida, que la Sala acoge, a los efectos de integrarlos en la presente resolución, en tanto no contradigan los de la presente.

SEGUNDO.-Las presentes actuaciones tienen su origen en la Demanda interpuesta por la mercantil A.JA, S.L., frente a Pedro Enrique, con la finalidad de obtener una Sentencia en la que se declare resuelto el contrato de arrendamiento de la finca por finalización del contrato y por falta de pago de la renta; se condene a la parte demandada a desalojarla y a dejarla libre y vacua a disposición de esta parte, con apercibimiento de lanzamiento; y se condene a la parte demandada al pago de las cantidades debidas hasta entonces y de las que venzan con posterioridad hasta la recuperación por esta parte de la posesión de la finca arrendada; y, en definitiva, caso de que la parte demandada no desaloje la finca voluntariamente dentro del plazo legal, se lleve a cabo el lanzamiento de la parte demandada en la fecha fijada.

Todo ello con imposición a la parte demandada del pago de las costas causadas.

La Juez "a quo" dictó Sentencia el 19 de abril de 2.024 en la que estimó la Demanda acordando la resolución del contrato de arrendamiento de la Discoteca Ozone, por transcurso del plazo legal de duración, impago de renta y consumos de agua, y que debía desalojarla y dejarla libre, vacua y expedita a disposición de la parte actora, con apercibimiento de lanzamiento si no procedía a su desalojo voluntario, y condenando a la parte demandada a abonar a la actora el importe total de VEINTIOCHO MIL SETECIENTOS VEINTIUN EUROS CON CUARENTA Y SEIS CÉNTIMOS (28.721,46 euros), en concepto de rentas, más los que se fueran devengando desde la interposición de la demanda hasta el efectivo desalojo de la discoteca Ozone, más los intereses legales y de mora procesal procedentes. Todo ello con expresa imposición a la demandada de las costas procesales causadas.

Frente a dicha Sentencia interpuso Recurso de Apelación la parte demandada alegando la inadecuación del procedimiento del Juicio Verbal para tratar temas complejos como el suscitado en el presente litigio, relativo a la naturaleza jurídica del contrato y por tener el procedimiento por objeto un arrendamiento de industria. Rechazó también que se tratara la cuestión relativa al desahucio por transcurso del tiempo pactado, porque en el Decreto dictado por la L.A.J. del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Pamplona, con fecha 27 febrero de 2024 sobre la Admisión a trámite de la demanda se recoge en el Antecedente de Hecho Único, que se ha presentado demanda de Juicio Verbal por falta de pago de las rentas o cantidades vencidas y que le son debidas, y que también reclama, pero para nada se cita el desahucio por expiración del plazo contractual y por consiguiente nada se podría resolver sobre ello, al no haberse admitido a trámite dicha cuestión, sino únicamente el desahucio por la falta de pago. También alegó la incogruencia en la que ha podido incurrir la sentencia, ya que habiéndose ejercitado la acción de desahucio por falta de pago con base en la ley especial de Arrendamiento Urbanos, sin embargo, la Sentencia accede al desahucio con base en el C. Civil. Añadió que, con independencia de que se solicita en la demanda el desahucio de un local, se acuerda el desahucio de una industria o negocio. Por último, alegó error en la valoración de la prueba, en relación al pago de los suministros y las rentas.

La parte demandante se opuso al recurso de apelación alegando los motivos que estimó pertinentes.

TERCERO.-Entrando de lleno en los motivos de impugnación alegados por la parte recurrente, es preciso decir que el recurso de apelación interpuesto por la entidad financiera debe resultar desestimado por las siguientes razones.

Aunque la parte recurrente ha alegado como primer motivo de impugnación contra la Sentencia recurrida, la inadecuación de procedimiento, y ha dejado para el final, la discusión sobre la naturaleza jurídica del contrato que ligaba a las partes, la lógica determina que se resuelva en primer lugar este motivo de discrepancia, para, si se determina que el contrato es un contrato de arrendamiento de industria, entrar a dilucidar si el procedimiento seguido es el adecuado o no. Ya que, si se determinara que al arrendamiento es de local de negocio, la discusión sobre si el procedimiento seguido es el adecuado, carecería de relevancia para la resolución del presente litigio.

Entrando por ello en el tema de debate, es preciso recordar que la parte actora alega que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de local de negocio, y la parte demandada y arrendataria parte de la premisa de que nos encontramos ante un arrendamiento de industria.

Tal y como la Doctrina y la Jurisprudencia se han pronunciado reiteradamente, se entenderá que existe arrendamiento de industria cuando el arrendatario recibiere, además del local en que la misma se va a desarrollar, como espacio físico, el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeran, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente para serlo de meras formalidades administrativas. En cambio estaremos frente a un arrendamiento de local de negocio (arrendamiento para uso distinto del de vivienda) cuando lo que se ceda sea solamente el local como espacio físico para que el arrendatario explote en él, una actividad comercial, artesanal o profesional, etcétera.

Es cierto que en la Manifestación Primera del contrato de arrendamiento de fecha 2 de septiembre de 2.019, obrante como Documento nº 1 de la Demanda, se especifican las fincas sobre las cuales se extiende el contrato de arrendamiento; que en la Manifestación Segunda, las partes señalan que el tratamiento que se va a dar al objeto arrendado es el de un local de negocio sin instalaciones, como si se entregara "desnudo" o a "modo de obra", es decir, con las terminaciones mínimas, siendo esto una condición esencial sin la cual, la parte arrendadora no otorgaría el presente contrato de arrendamiento; y que, en la Manifestación Tercera, se afirma que las partes reunidas están interesadas en la celebración de un Contrato de Arrendamiento sobre el objeto conformado por el local afecto al negocio.

También es verdad que no consta en el contrato, ningún anexo en el que se fije y detalle el mobiliario y enseres que supuestamente integrarían ese negocio arrendado.

Pero no es menos cierto que el deseo de las partes de dar al objeto arrendado el tratamiento de un local de negocio sin instalaciones, es meramente a efectos de imputar los gastos que se vayan a devengar por el mantenimiento, conservación, reparación o sustitución de cuantos elementos conforman el negocio arrendado, incluido el cumplimiento de las condiciones de la licencia de actividad que pueda exigir el Ayuntamiento de Pamplona o cualquier otra Administración Pública.

A su vez, en la Manifestación Segunda, se indica que; "la parte arrendataria conoce perfectamente el estado de conservación del local y de cuantos elementos conforman el negocio objeto de este contrato, su categoría, su aforo, las actividades autorizadas conforme a la licencia con la que cuenta, horarios de cierre y apertura...".

A continuación se indica que la parte arrendataria conoce que la Sala ha venido siendo explotada por la sociedad mercantil TLC 2011, S.L., la cual ha tenido que ser desahuciada judicialmente, por lo que asume las posibles consecuencias de una hipotética sucesión empresarial, circunstancias, tantos las obras pendiente de adecuación de la actividad como la posible existencia de responsabilidades económicas derivadas del Arrendatario desahuciado, que se han trasladado al Arrendatario expresamente, y que han sido determinantes para pactar el importe de la renta y el plazo de duración del contrato, así como otras obligaciones.

Por otro lado, en la Estipulación Octava se dispone que el arrendatario, que conoce perfectamente la situación generada por la anterior arrendataria, será la única responsible del pago de las deudas de aquella en su caso, así como la asunción de responsabilidades tanto civiles, mercantiles, fiscales o laborales devengadas con anterioridad a la firma del contrato, por la anterior arrendataria, en el supuesto de que alguna o algunas de las referidas fueren reclamadas.

Es evidente que, cuando uno arrienda un local de negocio, en absoluto sucede empresarialmente al anterior arrendatario de ese local, ni asume el cumplimiento de las obligaciones empresariales que éste haya dejado pendientes de cumplir. De donde se deriva que el objeto arrendado iba más allá de un local desnudo, como indicaron las partes en la Manifestación Tercera. Por el contrario, el contrato comprendía todo el negocio denominado Ozone.

Igualmente, en el Pacto Primero titulado ARRENDAMIENTO DE INDUSTRIA se pacta que se cede en arrendamiento a D. Pedro Enrique, quien acepta, los locales y el negocio que se ubica en el edificio circular y sótano de la Calle Monasterio de Velate, 5, con cuanto le es principal y accesorio, con el mobiliario, herramientas, maquinaria, instalaciones y demás elementos que la integran y en perfecto estado de conservación y funcionamiento. Añadiendo este mismo pacto que queda totalmente prohibido a la parte arrendataria el cambio de uso del objeto de este contrato de arrendamiento (sala de Fiestas o discoteca).

En la Estipulación Cuarta, al hablar del subarriendo y la cesión se establece que no se podrá subarrendar el local y negocio, sin autorización expresa de la parte arrendadora.

La Estipulación Octava se intitula ENTREGA DE LA INDUSTRIA, señalándose que se entrega la industria y con sus instalaciones en perfecto estado de funcionamiento. A su vez, la Estipulación Novena se intitula DEVOLUCIÓN DE LA INDUSTRIA y en la Estipulación Decimotercera, intitulada DENOMINACIÓN DE LA INDUSTRIA, se faculta al arrendatario para modificar el nombre de la industria que se le cede en arrendamiento.

En la Estipulación Decimocuarta se estableció la obligación de cumplimiento de la normativa que sea de aplicación a la industria que se arrienda.

En la Manifestación Primera del contrato de prórroga de 1 de septiembre de 2.020, se dice que desde el pasado 2 de septiembre de 2.019, las partes están unidas por un contrato de industria de hostelería conocida como "Ozone".

En el propio requerimiento notarial, obrante como Documento nº 6 de la Demanda, se dice que entre las partes existe un arrendamiento de industria de hostelería sobre determinados locales.

A mayor abundamiento, en la Cláusula decimoquinta del contrato se indica que en todo lo no previsto en el contrato será de aplicación lo dispuesto en el Libro IV, Título VI, Capitulos I y II del Código Civil, respecto al contrato de arrendamiento de fincas urbanas y que el articulado de la Ley 29/1994, de 24 de diciembre, de Arrendamientos Urbanos, será de aplicación supletoria a lo pactado en el contrato y en el Código Civil, pero en ningún caso será de aplicación lo dispuesto en los artículos 25, 31, 32 y 34 y concordantes del citado texto legal. Es decir, no solo se prioriza, después de lo dispuesto en el contrato, lo dispuesto en el Código Civil sobre el arrendamiento de fincas urbanas, a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino que excluye expresamente de aplicación, prácticamente toda la regulación específica de la Ley de Arrendamiento Urbanos relativa al arrendamiento para uso distinto del de vivienda, lo que denotaría que no estamos realmente ante un arrendamiento de local de negocio. De hecho, el contrato establece una regulación, que contradice lo previsto en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que otorga prioridad a lo dispuesto en la misma frente a lo dispuesto en el Código Civil.

La Juzgadora a quo, aunque no entra expresamente a dilucidar esta cuestión en la Sentencia, sí resolvió en la vista pública que se trataba de un arrendamiento de local de negocio, aunque luego optó por resolver el contrato de arrendamiento, no del local donde se asienta el negocio, sino de la Discoteca Ozone. Todo ello denota que no está clara la posición de la Juzgadora a quo en la Sentencia, sobre si nos encontramos ante un arrendamiento de industria o ante un arrendamiento de local de negocio.

Por todo ello, cabe decir que no estamos ante un arrendamiento de local de negocio, sino ante un arrendamiento de negocio o industria. De hecho, el arrendamiento de hoteles, bares, restaurantes o discotecas suelen ser los típicos casos de arrendamiento de industria.

CUARTO.-Resuelta esta cuestión procede entrar a valorar si el procedimiento del juicio verbal por desahucio es el indicado para resolver las cuestiones objeto de debate, o procedería acordar el procedimiento ajustado a la cuantía del mismo, sea el verbal o el ordinario.

A este respecto, el Tribunal Supremo, en su Sentencia nº 79/2015, de fecha 27 de febrero de 2.015, establece que;

"Conforme a la dicción literal del artículo 250.1.1º, el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas -que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca-".

Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales [...], y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.

La procedencia de esta interpretación literal se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamiento Civil prevé para el juicio verbal de desahucio ( arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.

De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º L.E. Civil , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 de la L.E. Civil ".

Sobre esta cuestión, es preciso decir que, la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su art. 250 establece que se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía... las demandas que, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractualmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento ordinario o financiero o en aparecería, recuperen la posesión de dicha finca, Al referenciar el precepto el procedimiento a las fincas rústicas o urbanas, parece que este procedimiento no sería de aplicación a aquellos supuestos como el presente, en que lo arrendado excede de lo que es una finca o local. Al no ser incardinable nuestro supuesto en ninguno de los supuestos de atribución procedimiental previstos en el artículo 250 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, habrá de determinarse el procedimiento por razón de la cuantía, tal y como se deriva del artículo 249.2 del mismo texto legal.

Además, como señala la misma Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de febrero de 2.015,: "la enervación de la acción de desahucio es una excepción al régimen general de la resolución de los contratos por incumplimiento regulado en el artículo 1124 CC , que permite al arrendatario continuar en el contrato a pesar de concurrir esta causa de resolución. Esta excepción, que responde al interés del legislador de conceder en los arrendamientos sobre fincas urbanas y rústicas una segunda oportunidad al arrendatario para facilitar la continuación de los contratos, como toda excepción, debe ser interpretada de forma restrictiva por lo que se refiere a su extensión a otros contratos de arrendamiento distintos".

Por los argumentos antes expuestos, es evidente que en la primera instancia no se siguió el procedimiento adecuado y previsto en la Ley. Ahora bien, habrá que examinar si, determinado que el procedimiento elegido no fue el adecuado, lo pertinente es retrotraer las actuaciones, al momento en que se produjo la infracción procesal, o no.

La respuesta a esta cuestión, la da de manera contundente, la citada Sentencia nº 79/2015, de fecha 27 de febrero de 2.015, , cuando señala que;

"Conforme a la jurisprudencia de esta Sala, que arranca de cuando estaba vigente la Ley de Enjuiciamiento Civil de 1881 (entre otras, Sentencias 25 de noviembre de 1992 , de 27 mayo de 1995 , 1004/2000, de 8 noviembre , y 314/2008 , de 9 mayo ), y se ha reiterado bajo la actual Ley procesal de 2000 ( Sentencia 171/2012, de 20 de marzo ), «el mantenimiento del juicio elegido no invalida la conducción procesal de la pretensión deducida por la actora, en base, entre otros, a los siguientes factores: a) la relativización creciente que se observa en las directrices jurisprudenciales en torno al valor de esta excepción, si el procedimiento elegido, aunque no sea exactamente el adecuado cumple su finalidad en relación con la cuestión debatida; b) la flexibilidad de criterio que ha de utilizarse en esta materia, y, que, por ello, debe favorecer interpretaciones que se inclinen en pro de la economía procesal, ante las inevitables dudas que muchas veces suscita entre los profesionales la elección de un determinado procedimiento a causa de las superposiciones históricas que ofrece nuestra legislación procesal; y c) la consideración formal de que el procedimiento cuestionado contiene las garantías procesales necesarias para el desenvolvimiento de la pretensión, sin que haya lugar a indefensión».

Con carácter general, cuando se ha seguido el juicio ordinario, en vez de un juicio verbal, como es el de desahucio, en cuanto que está dotado de mayores garantías de defensa, es difícil que pueda apreciarse indefensión por esta inadecuación de procedimiento; mientras que en sentido contrario, si el juicio seguido es el verbal y el que procedía era el ordinario, podría llegar a apreciarse una merma efectiva de medios de defensa. Pero esta aproximación general no exime a quien invoca este vicio y pretende la nulidad de lo actuado, el deber de acreditar en qué medida, en su caso, la inadecuación de procedimiento le ha provocado indefensión. Esto es, tiene que poner de manifiesto de qué concreta facultad de defensa se ha privado con la inadecuación de procedimiento, y mostrar por qué esta privación le ha generado indefensión.

En nuestro caso, no se ha manifestado qué excepción se hubiera querido oponer a la pretensión del demandante y no pudo oponerse, como consecuencia del procedimiento seguido; ni qué medio de defensa hubiera querido emplear y no pudo, por las mismas razones. No basta pues la mera denuncia de la inadecuación del procedimiento, máxime cuando se hizo valer una vez concluida la primera instancia, sino que es preciso acreditar la indefensión para que esta infracción procesal pueda justificar la nulidad del procedimiento con ocasión del presente recurso extraordinario por infracción procesal."

En el presente supuesto, la parte recurrente no ha explicado ni en la Contestación a la Demanda, ni en el recurso, qué concreta indefensión la ha deparado el haberse seguido el trámite del Juicio Verbal en ver del Procedimiento Ordinario. Por otro lado, dado el desarrollo del procedimiento y sobre todo de la vista pública, la parte demandada no solo ha podido articular en la Contestación a la Demanda, todos los medios de defensa que de igual manera hubiera podido articular en el Procedimiento Ordinario, sino que la excepción procesal planteada fue objeto de amplio debate y de recurso y protesta en la vista pública y también las partes pudieron proponer la prueba que estimaron pertintente a la defensa de sus intereses, como hubiera ocurrido en una Audiencia Previa. Esta prueba no fue en absoluto compleja ni precisó para su práctica de un trámite con más garantías o de práctica más dilatada en el tiempo, como en el Procedimiento Ordinario, al limitarse a la unión de los documentos adjuntos a la Demanda y a la Contestación y al interrogatorio de la parte actora, que depuso en ese mismo acto. Por ultimo, las partes pudieron tras la práctica de la prueba formular conclusiones, tal y como está prescrito en la vista pública de un Procedimiento Ordinario.

Es decir, no se aprecia indefensión alguna en la parte demandada por haberse seguido un trámite inadecuado, ni tampoco parece que la retroacción de las acciones al momento de producirse la infracción, vaya a generar algún tipo de defensa diferente a la que ya ha articulado la parte demandada.

En consecuencia, no cabe declarar la nulidad de las actuaciones, retrotrayéndolas al momento de dictarse el Decreto de admisión a trámite de la Demanda. Es decir, se desestima el motivo de oposición alegado.

QUINTO.-Rechazó también la recurrente que se tratara en la Sentencia la cuestión relativa al desahucio por transcurso del tiempo pactado, porque la Letrada de la Administración de Justicia del Juzgado de 1ª Instancia Nº 5 de Pamplona, en su Decreto de fecha 27 febrero de 2024 afirmó en el Antecedente de Hecho Único que se había presentado una Demanda de Juicio Verbal por falta de pago de las rentas o cantidades vencidas y que le son debidas, que también reclama, pero para nada habló de un desahucio por expiración del plazo contractual y por consiguiente nada se podría resolver sobre ello, al no haberse admitido a trámite dicha cuestión, sino únicamente el desahucio por la falta de pago. Lo cierto es que se debe considerar que este Antecedente de Hecho Único es un mero error de transcripción, al ceñir el objeto del litigio, a solo dos de las tres acciones ejercitadas. Así lo demuestra que, en la parte dispositiva del Decreto se acuerda admitir a trámite la Demanda, es decir, de toda la Demanda, sin excluir ninguna de las acciones ejercidas en la misma. Además, el que en la vista pública, la parte actora se ratificara en el contenido de la Demanda, o lo que es lo mismo, en todos los hechos y fundamentos de derecho alegados, y en todos los términos del Suplico y que en el trámite de conclusiones, fundamentara la extinción del contrato por el transcurso del plazo contractual, demuestra que la parte demandante en ningún caso consideró que, mediante el Decreto citado se restringiera el número de acciones ejercitadas. Por ello, el material objeto de debate no tuvo por qué ceñirse solo a la pertinencia o no de un desahucio por la existencia de una falta de pago, o no, y si se apreciaba que existía una falta de pago de esas cantidades, a determinar qué cuantía debía la demandada a la demandante.

Es decir, la Sentencia, al apreciar la resolución del contrato de arrendamiento por extinción del plazo contractual pactado no resultó incongruente, pues respondía a una de las acciones ejercitadas en la Demanda, y donde se determina el objeto del litigio, es en los escritos de Demanda y Contestación, y en la vista pública del Juicio Verbal. Es decir, la Sentencia no fue más allá del ámbito de debate concretado por las partes. De ahí que este motivo de recurso debe ser desestimado.

SEXTO.-También alegó la parte recurrente, la incogruencia en la que ha podido incurrir la sentencia, ya que habiéndose ejercitado la acción de desahucio por falta de pago con base en la ley especial de Arrendamiento Urbanos, la Sentencia accedió al desahucio con base en el C. Civil, y porque se solicita en la Demanda el desahucio de un local y se acuerda el desahucio de una industria o negocio.

Procede desestimar ambos motivos de recurso. En primer lugar, no está suficientemente claro, que la Juzgadora de instancia estuviera resolviendo en la Sentencia un contrato de arrendamiento de local de negocio o de industria, al no ser suficientemente clara su referencia a la discoteca Ozone, en su pronunciamiento relativo a la resolución del contrato de arrendamiento, como indicativa de su posición favorable a que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento de industria, y por ello, si se entendiera que dicha referencia hace alusión al local en donde se explota ese negocio, la Juzgadora estaría resolviendo con arreglo a lo que acordó en la vista pública y a lo que pidió la parte actora. En Segundo lugar, el hecho de que la parte actora haya basado su Demanda, en los artículos 27.1 y 2 y 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, y sin embargo, la Sentencia recurrida no basa en estos preceptos su decisión, sino en los artículos 1.566 y 1.569 del Código Civil, que en absoluto fueron citados por la parte demandante, también se debe al principio iura novit curia consagrado en el artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que obliga al Juzgador a conocer y aplicar el derecho aplicable a un determinado supuesto, con independencia de que se lo mencionen las partes, siempre que no se aparte de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer. En esencia, la causa de pedir de este pleito es la resolución del contrato de arrendamiento de fecha 2 de septiembre de 2.019, obrante como Documento nº 1 de la Demanda, por transcurso del plazo pactado y por impago de la renta y de las cantidades asimiladas pactadas.

De donde resulta que se desestiman también estos motivos de apelación.

SÉPTIMO.-Por ultimo, alega la parte recurrente, error en la valoración de la prueba por parte de la Juez de instancia, en relación al pago de las rentas y de los suministros de agua.

Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC) , por cuanto se trata de un recurso ordinario de manera que el órgano de apelación puede valorar el material probatorio de forma distinta a como lo hizo el de primera instancia, y revisar el proceso, dado que su posición frente a los litigantes es la misma que ocupó el tribunal de primera instancia en el momento de decidir. Esto esno está el tribunal de apelación vinculado por la valoración de la prueba del juzgado de primera instancia (como sí lo está, en cambio, en el recurso de casación el TS a la valoración realizada en apelación), sino que directamente asume la instancia y es quien valora de nuevo la prueba practicada, en cuyo resultado coincidirá o no con el Juzgado ( SSTS de 3 de julio de 1997, 17 de mayo de 2001, 16 de junio de 2003, 21 de diciembre de 2009, o 22 de noviembre de 2012). No obstante, el sistema de apelación limitada tiene una restricción muy importante en el plano fáctico, como es la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación (tantum devolutum quantum appellatum),de lo que deriva que la mencionada revisión no es nunca una repetición libre de la valoración probatoria ya verificada, sino que, como debe guiarse estrictamente por lo que postula el recurrente, esta revisión no puede sustituir el resultado de la instancia fuera de lo que no concrete quien apela y de lo que tenga relevancia para modificar los hechos probados con trascendencia a lo que se ha de resolver. Como expresa el TS (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

La parte recurrente arguye que mediante los Documentos nº 2 y 3 de la Contestación a la Demanda se acredita el pago de las rentas de septiembre y octubre de 2.023, por importe cada una de 6.120 euros, pero como señala la Sentencia recurrida, el listado de movimientos de la cuenta de empresa de la actora, acredita sin ningún género de dudas, que dichas cantidades fueron devueltas a la parte recurrente el 28 de septiembre y el 4 de octubre de 2.023, respectivamente, de donde resulta que el demandado no abonó su importe.

A este respecto, procede reproducir los argumentos de la Juez de instancia, que esta Sala hace suyos, del siguiente tenor literal:" No pudiendo dar validez a las manifestaciones de la demanda respecto de la mora del acreedor al no querer cobrar la renta, y al entender no extinguido el contrato, pues era perfectamente conocedora que a fecha de 1 de septiembre del 2.023 debía entregar el objeto del contrato, pues lo contario no consta acreditado. No puede hablarse de mora o retraso del arrendador en la aceptación de la renta pues el rechazo de su pago está debidamente justificado. La" mora accipiendi" a la que hace alusión solo se produce en aquellos supuestos en los que el arrendador por razones de conveniencia, y quizá buscando otros fines, desplaza todos los riesgos a la contraria, al arrendatario, de manera no justificada. En tales casos, si el arrendatario ha intentado el pago, y éste es rehusado, por parte del arrendador, sin causa justificada, aparecerá la figura jurídica mencionada antes, la de la "mora accipiendi. Entonces la "mora solvendi" no existirá puesto que el acreedor, el arrendador, no acepta el pago, y sin justificación, repetimos, no coopera al cumplimiento de la obligación; no alegando razón alguna para ello. No concurren, por lo tanto, los requisitos de la mora accipiendi, máxime cuando el propio demandado no ha realizado ningún intento de pago o abono de la renta por consignación judicial notarial, a fin de constatar la posible eficacia de su pago. Y no lo ha realizado dado que era plenamente conocedora que el 1 de septiembre del 2.023, concluía el contrato y debía entregar el objeto del contrato."

En cuanto al pago de los suministros de agua, la parte recurrente alega que no es cierto que los importes derivados de los consumos de agua que la mancomunidad remite tanto de la Bohemia como de la Discoteca Ozone, se cargan en su cuenta, y así lo acredita con el extracto de la cuenta profesional que acompaña la demanda, pero lo cierto es que, este listado de movimientos de una cuenta corriente obrante como Documento nº 5 de la Demanda, sí que acredita que en la misma se cargan una serie de recibos de la Mancomunidad de Servicios de la Comarca de Pamplona.

También alega que la Juez se basa para condenar a su cliente al pago de los suministros, en las manifestaciones del representante legal de la actora, y en el Documento nº 5 de la Demanda, pero que la parte actora no ha aportado ninguno de los recibos generados por los pagos de los recibos, y que sin embargo, su cliente sí que acreditó los pagos de tales suministros realizados al local de la discoteca Ozone, mediante los Documentos nº 5 a 19 de la Contestación a la Demanda, consistentes en una serie de justificantes de transferencias de pago realizados por el recurrente a la Mancomunidad de Servicios de la Comarca de Pamplona y el listado de fechas, números e importes de facturas y fechas de pagos, obrante como Documento nº 4 de la Contestación a la Demanda.

Sin embargo, la Juez de instancia no basa su respuesta a la cuestión exclusivamente en las manifestaciones del representante legal de la actora y en el Documento nº 5 de la Demanda, sino principalmente, en no haber acreditado el demandado el pago de los suministros relacionados con el local donde se explota la discoteca Ozone.

En primer lugar y en relación al Documento nº 4 de la Contestación, la Juez le niega fuerza probatoria al haber sido confeccionado unilateralmente por la demanada y no haber podido ser contrastada la información que recoge.

Y ello, por cuanto, como señala acertadamente la Juez de instancia, la parte demandada también suscribió en el mes de mayo del 2.019, un contrato de arrendamiento con la actora sobre el local denominada la Bohemia, sito en la calle vélate nº 4. Los documentos nº 5 y 6 de la contestación acreditan el pago del consumo de agua de la calle volate nº 4. Referentes al contrato suscrito sobre la Bohemia y no la discoteca Ozone. El resto de justificantes de transferencia bancaria realizadas a la mancomunidad, obrantes como Documentos nº 7 a 19 de la Contestación a la Demanda, no acreditan si el pago se corresponde con la discoteca Ozone o con Bohemia.

Ante esta situación probatoria, es cierto que conforme dispone el art. 217 de la LEC, a la parte demandada le corresponde acreditar el pago de las facturas emitidas por la mancomunidad y a la actora su adeudo.

La parte recurrente además de los justificantes de pago, pudo traer a las actuaciones, las facturas y los recibos expedidos por la Mancomunidad de Servicios de la Comarca de Pamplona, pues si realmente dispone de los datos relativos al número y fecha de tales facturas, es evidente que se debe a que, tiene en su poder unos y otros documentos. Con estos documentos se habría podido saber si esos justificantes de pago, abonaban facturas expedidas por los suministros de agua al local donde se explota el negocio Bohemia, o al que se explota la discoteca Ozone. Sin embargo, no lo ha hecho y por ello debe cargar con las consecuencias de esa carencia probatoria. Al no constar esas facturas y recibos no es posible identificar si alguno de esos pagos acreditados mediante los justificantes obrantes como Documentos nº 5 a 19 de la Contestación a la Demanda, se refieren a Ozone.

Como señaló la Sentencia recurrida; "...como refirió el Legal Representante de la entidad actora, las facturas no las recibe al estar el servicio de la mancomunidad a nombre del arrendatario. Pudiendo este aportar a los autos tanto las facturas como los recibos de pago de cada uno de los servicios contratados. Sin embargo, acompaña su escrito de contestación a la demandada de una serie de justificantes bancarios, sin especificar ni concretar ninguno de los pagos, es decir, sin especificar cada pago realizado por el suministro de agua tanto a la Bohemia como a la Discoteca Ozona, y a él le correspondía hacerlo, al tener toda la documentación en su poder.

Por lo tanto, esa falta de prueba de cada uno de los extremos alegados por la demandada en cuanto al abono de los suministros de agua reclamados, permite en este punto estimar la demanda.

Por ello, la demandada deberá abonar a la parte actora los importes adeudados en concepto de rentas impagadas y suministro de agua y las que se devenguen hasta la entrega del objeto del contrato."

Este es el principal motivo por el que la Juez de instancia estimó la Demanda en relación a estos suministros de agua y estos argumentos deben ser confirmados por esta Sala.

De ahí que procede desestimar este motivo de recurso alegado.

Por todos estos razonamientos, cabe desestimar el recurso de apelación interpuesto frente a la Sentencia de fecha 19 de abril de 2.024, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Pamplona (Navarra), en autos de procedimiento de Juicio Verbal-Desahucio por falta de pago nº 326/2024, que se confirma en todos sus pronunciamientos.

OCTAVO.-En cuanto al pago de las costas procesales de la alzada, el art. 398 de la LEC determina (en el tenor vigente al tiempo de incoarse el presente proceso) que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación se aplicará lo dispuesto en el art. 394, esto es, que se impondrán las costas a la parte que haya visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Por tanto, las costas del recurso de apelación que nos ocupa se impondrán a la parte apelante, al quedar desestimado su recurso.

Vistos los citados artículos y demás de general y pertinente aplicación.