Sentencia Civil 403/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 909/2024 de 26 de mayo del 2025

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Antecedentes de la primera instancia y planteamiento y objeto del recurso

I.-/ En la presente litis, D. Juan Miguel ejercita contra D. Samuel y D. Carlos Jesús una acción reivindicatoria de dominio sobre los siguientes bienes inmuebles:

1.- aparcamiento para vehículo en DIRECCION000, con acceso mediante rampa desde el exterior por la DIRECCION001, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de Ibiza, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM002, finca: NUM003, Inscripción NUM004, ref.: catastral: NUM005.

2- aparcamiento para vehículo en DIRECCION000, con acceso mediante rampa desde el exterior por la DIRECCION001, inscrita en el Registro de la Propiedad nº 4 de Ibiza, al Tomo NUM000, Libro NUM006, Folio NUM007, finca: NUM008, Inscripción NUM004, ref.: catastral: NUM009

En el Suplico de su escrito de demanda postula que se dicte sentencia acordando los siguientes pronunciamientos:

"1.º Declarar que nuestro mandante D. Juan Miguel, es propietario, en régimen de pleno dominio del APARCAMIENTO para vehículo en DIRECCION000, con acceso mediante rampa desde el exterior por la DIRECCION001, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 4 de Ibiza, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio 97, finca: NUM003, Inscripción NUM004, ref.: catastral: NUM005.

2.º Declarar que nuestro mandante D. Juan Miguel, es propietario, en régimen de pleno dominio del APARCAMIENTO para vehículo en DIRECCION000, con acceso mediante rampa desde el exterior por la DIRECCION001, inscrito en el Registro de la Propiedad nº 4 de Ibiza, al Tomo NUM000, Libro NUM001, Folio NUM007, finca: NUM008, Inscripción NUM004, ref.: catastral: NUM009.

3.º Condenar a los demandados D. Samuel y D. Carlos Jesús a estar y pasar por tal declaración y a abandonar y dejar libre las fincas reivindicadas, reintegrándolas a nuestro representado, con la prevención de que de no hacerlo en el plazo que el tribunal señale se procederá a su lanzamiento.

4.º Condenar a los demandados al pago de las costas procesales causadas".

Como fundamento de su demanda alega ser propietario de ambas plazas de aparcamiento por haberlas adquirido mediante compraventa otorgada en escritura pública notarial de fecha 06.11.2018, inscrita en el Registro de la Propiedad, y que los demandados, que ha las venían ocupando con anterioridad a dicha adquisición, mantienen dicha ocupación pese a los requerimientos de desalojo y puesta a disposición del actor, lo que le llevó a interponer una demanda de desahucio por precario, que resultó desestimada en la primera instancia, donde se alegó por la parte demandada la existencia de título dominical anterior. Afirma que, ante tales circunstancias, y mantenerse la parte demandada en dicha ocupación, se ve obligado a ejercitar la presente acción, "a fin de determinar quién es el propietario de las plazas de aparcamiento en cuestión".

II.-/ La parte demandada se ha opuesto a la demanda, interesando su desestimación, con imposición de costas a la parte actora. Planteó en primer término cuestión prejudicial penal al amparo del art. 40 LECrim en relación al procedimiento Diligencias Previas 351/2019 seguido ante el Juzgado de Instrucción Uno de Eivissa en virtud de querella promovida a su instancia por presunto delito de estafa contra D. Juan Miguel, D. Raimundo -padre del anterior-, y Doña Noemi, primitiva propietaria de las plazas de aparcamiento que, primero, las había vendido mediante escritura pública notarial a D. Edemiro el día 10/12/02, quien a su vez las vendió a los ahora demandados el día 25 de marzo de 2014 mediante documento privado, y después, mediante la escritura pública notarial de 06/11/18, las habría vendido nuevamente, esta vez al demandante.

Opuso que la presunción registral de titularidad a favor del demandante, quien había inscrito su adquisición a diferencia del Sr. Edemiro y de los demandados, admitía prueba en contrario; prueba que centró en el conocimiento por el actor de la adquisición de los demandados, su posesión pública de las plazas de aparcamiento anterior a la adquisición del actor en la mala fe de éste, a quien su vendedora, la Sra. Noemi, no pudo transmitirle (traditio)la posesión de los aparcamientos, ya que los había vendido al Sr. Edemiro con anterioridad.

III.-/ La sentencia de primera instancia desestimó la demanda y absolvió a los demandados de las pretensiones contra ellos deducidas en la misma, imponiendo las costas procesales a la parte demandante. Tras analizar los requisitos para la prosperabilidad de la acción reivindicatoria concluyó no cumplido el requisito de la acreditación del título de la demandante. Argumentó que el título aportado por el demandante era la escritura de compraventa suscrita por la titular registral -Sra. Noemi- a través de mandatario verbal -D. Raimundo, padre del actor- el 06/11/18, resultando sin embargo acreditado que la misma titular registral ya habría efectuado la venta del mismo objeto (las dos plazas de aparcamiento) años antes (el 10/12/02) al Sr. Edemiro. Y que "por tanto, el título que sirve de base para sustentar esta acción no puede estimarse como suficiente habida cuenta que la parte demandada aporta un principio de prueba no sólo de su titularidad actual (sino porque el mismo título proviene a consecuencia de un acto de disposición que la titular registral ya habría efectuado para con un tercero anteriormente que con el demandante)", a lo que añade que "tampoco de las pruebas vertidas por los testigos se estima acreditada otra cuestión, por más que la testigo Sra. Joaquina haya manifestado que los demandados no se habrían identificado y presentado como propietarios en la comunidad que la misma administra".

IV.-/ La parte demandante interpone recurso de apelación interesando la revocación de la sentencia de primera instancia y que, en su lugar, se estime la acción reivindicatoria sobre las fincas pretendidas, con imposición de costas a la parte demandada si se opusiera a ello.

Alega error de la juzgadora a quo al valorar la prueba, en especial la prueba documental, que le ha conducido a realizar una inadecuada aplicación al caso de lo dispuesto por el art. 1473 CC, en relación a los arts. 32 y 34 LH. Y, con cita y transcripción parcial de la sentencia de 5 de junio de 2020, dictada por la Sección 4ª de esta Audiencia Provincial en relación a los casos de doble venta o venta de cosa ajena y la preferencia de títulos, sostiene que, independientemente de que se hubiere producido una doble venta de inmueble, si el dominio estaba inscrito a favor del vendedor, aunque realmente lo hubiera transmitido a otro comprador, prevalece el comprador que inscribe si reúne en ese momento la buena fe requerida por el art. 34 LH.

En efecto. Considera que "ostentando esta parte actora legitimación activa en atención a lo dispuesto por el artículo 38 de la Ley Hipotecaria , al haber presentado como base de su pretensión y de su legitimación el título de dominio de las fincas debidamente inscritas en el Registro de la Propiedad, conforme a la cual mi mandante es propietario de dichos inmuebles, presentando la escritura pública que se inscribió en el Registro de la Propiedad, produciendo su inscripción la presunción de legitimación y exactitud registral del art. 38 de la Ley Hipotecaria , se colige que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo; y como decimos, como consecuencia de dicha presunción, no ofrece duda su titularidad registral, a tenor de la cual hay que presumir, de acuerdo con lo ya expuesto, su propiedad sobre ambos aparcamientos, en virtud de la escritura pública de fecha 06.11.2018 suscrita ante el Notario D. Javier Cuevas Pereda, bajo su protocolo 3.126 que fue calificada previamente por el Registrador de la Propiedad, no obstante lo cual, y a la vista de la desestimación de la acción de desahucio por precario ejercitada en su día y, consecuentemente, el mantenimiento de la ocupación de las plazas de aparcamiento por la parte demandada, se hacía obligado el ejercicio de la presente acción reivindicatoria de dominio, a fin de recuperar la posesión de las fincas por quien las posee sin título justo".

Cuestiona además el contrato privado de compraventa de 25/03/14, habiendo interpuesto querella contra los ahora demandados por presunto delito de falsedad en documento privado y estafa procesal, por entender que el mismo se formalizó "ad hoc"para dar cobertura a las pretensiones de los demandados.

Concluye que la juzgadora yerra "al no haber apostado desde el inicio por el titulo aportado por esta parte actora, que es el de mayor rango que puede aportarse"(escritura pública e inscripción registral), de acuerdo con los principios hipotecarios de fe pública y presunción de exactitud, con referencia añadida a que lo no inscrito no perjudica al tercero adquirente de buena fe. A lo que añade que el Sr. Juan Miguel actuó de buena fe en su adquisición y posterior inscripción ex art. 34 LH.

V.-/ La parte apelada se opone al recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante. Niega la buena fe del actor en su adquisición y, por tanto, la protección registral que invoca en su demanda y su recurso.

SEGUNDO.-Decisión de la Sala

I.-/ El recurso de apelación se configura como un juicio revisorio sobre la ponderación probatoria y la aplicación del derecho realizadas por el juzgador de la primera instancia en orden a comprobar si ha cometido error en estos dos aspectos, en el bien entendido que no se trata de sustituir una valoración probatoria por otra, sino de comprobar si la ponderación realizada se aleja de las reglas de la lógica, de la experiencia o de los postulados científicos. Más en concreto, de lo que se trata es de comprobar si el razonamiento fáctico y jurídico de la sentencia recurrida resulta absurdo, ilógico, arbitrario o manifiestamente erróneo (por todas, S TS 28 de marzo de 2003).

II.-/ En el marco interpretativo expuesto, el nuevo examen del objeto litigioso a la luz de las alegaciones del recurso acredita que en fecha 10/12/02 doña Noemi vendió a don Edemiro las dos plazas de aparcamiento litigiosas mediante escritura pública otorgada ante el Notario del Ilustre Colegio de Valencia D. Jorge Cano Rico, bajo nº de Protocolo 1915 del año 2002, siendo entonces la Sra. Noemi titular registral de dichas plazas de aparcamiento y sin que el Sr. Edemiro inscribiera en el Registro de la Propiedad su adquisición.

Observamos que, habiendo transmitido la propiedad de los aparcamientos en el año 2002 al Sr. Edemiro mediante un contrato de compraventa perfeccionado en escritura pública, con entrega de cosa ( art. 1462, párrafo segundo, CC) y precio (confesado en la propia escritura), válido y consumado (conforme al art. 609, párrafo segundo, del CC) , la Sra. Noemi, pese a que continuó siendo titular registral de dichos aparcamientos, carecía del poder de disposición para transmitirlos de nuevo, concretamente el 06/11/18, fecha de la escritura pública notarial de compraventa otorgada por la misma a favor del actor.

Por tanto, careciendo en 2018 de ese poder de disposición, en el plano puramente civil o extra-registral, la venta fue ineficaz, pues no pudo transmitirle al actor el dominio de dichas plazas, ya que carecía de él por haberlo transmitido en el año 2002 al Sr. Edemiro, y ello aun cuando éste no inscribiera su adquisición, dado que ésta no tenía carácter constitutivo para la transmisión del dominio.

III.-/ En lo que respecta a la adquisición de los aparcamientos por los demandados mediante documento privado de 25/03/14 de manos del Sr. Edemiro, y aun cuando la parte actora impugne el documento y la adquisición, vemos que la parte demandada ha acreditado el pago del precio, de 13.000 euros, mediante documento de transferencia, y la posesión de las plazas en cuestión (fotografías aportadas). La propia sentencia dictada el 17/10/24 por el Juzgado de lo Penal Uno de Eivissa, aportada en esta alzada por la parte apelante, ha declarado probado este hecho, en los siguientes términos:

"En 2014, Edemiro procedió a la venta de dichas plazas de aparcamiento a Samuel y a Carlos Jesús, quienes pagaron 13.000 euros por ellas, perfeccionándose el contrato privado de compraventa en Formentera el 25-3-2014".

IV.-/ Expuesto cuanto antecede, la cuestión litigiosa debe resolverse atendiendo a la preferencia de títulos adquisitivos sobre las mismas fincas otorgados por la Sra. Noemi como vendedora, considerando que el Sr. Edemiro no inscribió su adquisición, que el título de los demandados es un documento privado y que, por el contrario, el actor dispone de un título público que, aunque sea de fecha posterior a aquéllos, es una escritura pública inscrita en el Registro, en el cual las fincas continuaban figurando en él, al tiempo de su otorgamiento, a nombre de la primitiva vendedora Sra. Noemi.

V.-/ El art. 1473 CC establece lo siguiente:

"Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble.

Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro.

Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe".

Aunque el párrafo segundo, referido a inmuebles, no menciona el requisito de la buena fe, esta Sección 3ª de la Audiencia Provincial de Balears ha tenido ocasión de recordar la necesidad de su concurrencia también en el caso de doble venta de inmuebles. Así, en su sentencia 72/2015, de 16 de marzo, establece que, "como se recuerda por el Alto Tribunal con cita de sus anteriores sentencias de 11 de febrero de 2011 y 13 de noviembre de 2009, "la exigencia de la buena fe en el caso de doble venta de inmuebles se deduce de los principios generales del derecho -ejercicio de los mismos de buena fe- y de relacionar esta norma con el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, lo cual ha sido mantenido por constante jurisprudencia, desde las antiguas sentencias de 13 de mayo de 1908, 29 de noviembre de 1928 y 31 de octubre de 1929 hasta las recientes de 1 de junio de 2000, 24 de julio de 2000 y 11 de junio de 2004, pasando por las de 30 de junio de 1986, 29 de julio de 1991 y 24 de noviembre de 1995".

De lo indicado se colige que la protección que otorga el Registro de la Propiedad ex art. 34 LH (el tercero hipotecario) exige la concurrencia de buena fe en el adquirente al tiempo de su adquisición.

La jurisprudencia viene considerando que para privar de la protección que resulta del art. 1473, párrafo segundo, CC, en relación al art. 34 y 38 LH, no es preciso que concurra mala fe en el adquirente, sino que es suficiente con la carencia de buena fe. Y al respecto vemos que la prueba practicada permite concluir esa ausencia de buena fe necesaria para la protección registral. Así:

-En la sentencia núm. 522/20, de 28 de diciembre, dictada por la Secc. 4ª de esta Audiencia resolviendo el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de primera instancia recaída en el anterior juicio de desahucio por precario instado por la misma parte demandante (autos 331/19, rollo de Sala 412/20), ya se establece que "la parte demandada ha realizado una prueba suficiente para desvirtuar la presunción iuris tantum de la titularidad del dominio que la inscripción en el Registro supone.En efecto, como es sabido, la propiedad se transmite y se adquiere por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición ( art. 609 CC )"(el subrayado es del ponente). Y se establece también que el demandado viene ocupando las plazas de parking referidas desde la fecha contrato privado de compraventa y el señor Edemiro figura como moroso en el estado de cuentas de la comunidad de propietarios de la que forman parte los parkings.

-La escritura pública notarial de compraventa de 06/11/18 incorpora las certificaciones catastrales de ambas plazas de aparcamiento, observándose que en ellas consta como titular el Sr. Edemiro, no la Sra. Noemi. D. Raimundo, que compareció en aquel acto representando a ambas partes -a la vendedora Sra. Noemi, a quien conocía de antes, y a la compradora, que era su hijo D. Juan Miguel, aquí actor-apelante-, tuvo entonces a su vista la referida documentación, sin que hiciera salvedad alguna al respecto.

-Se ha aportado oficio cumplimentado por la ATIB en el que consta el Sr. Edemiro -que no la Sra. Noemi- como titular a quien se le giran los recibos de IBI en los años 2014 a 2018. Y en la escritura de 06/11/18, D. Raimundo manifestó "que la finca está al corriente de pago del IBI, si bien no se acredita dicho estado", razón por la cual el notario autorizante hizo la oportuna advertencia. Difícilmente podía hacer esa manifestación en base manifestaciones hechas por la Sra. Noemi, pues ésta no pagaba los IBI, cuanto menos de los años 2014 a 2018, como se ha dicho, pues los recibos constan a nombre del Sr. Edemiro, titular catastral de los aparcamientos.

Por otra parte, la tesis según la cual la Sra. Noemi dejaba al Sr. Edemiro utilizar las plazas de aparcamiento a cambio de hacerse cargo del pago de los gastos de comunidad, referenciada por D. Raimundo como manifestación hecha a él por la Sra. Noemi, choca con un dato incontestable, cual es la compraventa otorgada en 10/12/02 y, por tanto, la adquisición del dominio sobre las plazas (y, derivado de ello, su titularidad catastral y recibos de IBI a su nombre).

-En la escritura de 06/11/18, D. Raimundo manifiesta respecto a la situación posesoria de las plazas de aparcamiento objeto del contrato lo siguiente: "A disposición de la propiedad, libre de arrendatarios y poseedores por cualquier título". Sin embargo, y aun cuando en el interrogatorio practicado manifestase que así se lo había dicho la Sra. Noemi, en el escrito de demanda, hecho segundo, ya se dice que, con anterioridad a la adquisición, las plazas de aparcamiento ya venían siendo ocupadas por el demandado. Y si bien añade que ello era así "sin que esta parte tuviera conocimiento del motivo de ello", lo cierto es que la posesión era pública y notoria, como se refleja con toda plasticidad por las fotografías aportadas, la existencia de una reja de cierre, la ocupación material de su interior y, en fin, el hecho reconocido en el interrogatorio por D. Raimundo relativo a que él, que era propietario del apartamento NUM010, tenía alquilada una plaza de aparcamiento muy próxima a las plazas litigiosas.

-Sin perjuicio del cuestionamiento que del documento privado contrato de compraventa de 25/03/14 hace la parte actora, es lo cierto que la parte compradora pagó el precio fijado en el mismo, de 13.000 euros, como consta por el justificante de transferencia y en el propio documento contractual. Su causa es la contraprestación por los aparcamientos adquiridos de manos del Sr. Edemiro, quien, pese a no haber inscrito en el Registro de la Propiedad su adquisición por compraventa en escritura pública de 10/12/02, cuya validez no se ha objetado, era el propietario de las mismas, constando en dicha escritura el precio por la adquisición, así como que adquiría de la Sra. Noemi, quien en aquel momento figuraba en el Registro con facultades para transmitirlas, de modo que adquirió confiando en la publicidad registral.

-El Sr. Edemiro figuraba en el listado de contabilidad de la Comunidad de Propietarios del edificio al que pertenecen los aparcamientos litigiosos. Concretamente, en el estado de deudas a fecha 31/07/18, aportado a las actuaciones, figura el Sr. Edemiro respecto a las plazas de aparcamiento NUM011 y NUM012, con una deuda de 1.881,60 por la primera, y de 1.881,60 por la segunda. En ese mismo listado figura D. Raimundo en relación al apartamento de su propiedad (el AP NUM010, con 0 euros de deuda), quien además solía asistir a las reuniones de comunidad.

-Aunque en el interrogatorio practicado, D. Juan Miguel manifestó que desconocía exactamente qué plazas eran las que adquiría, y si estaban valladas, desconocimiento que explica en razón a su residencia en otro país desde hace varios años y en la plena confianza en su padre, D. Raimundo, a quien otorgó el poder con facultades de representación, es claro que éste conocía, antes de la adquisición, que en el listado de contabilidad antes referido figuraba el Sr. Edemiro, (aunque haya declarado que lo guardó si prestarle atención). Además, como resulta de la declaración de la administradora Sra. Loreto, el Sr. Edemiro era conocido por el mal uso que hacía de las plazas (suciedad), y que, aunque no se le presentó como nuevo propietario, podía ser que actuase en nombre de la propiedad (dice que siempre se hablaba de él como teóricamente apoderado o que actuaba en nombre de la propiedad, refiriéndose a la titular registral Sra. Noemi), y el propio D. Raimundo ha manifestado que, aunque no tenía trato con él, toda la comunidad sabía que ocupaba las plazas; ocupación de la que era consciente no sólo respecto al Sr. Edemiro, sino también respecto al codemandado Sr. Samuel.

Se constata, pues, que las plazas de aparcamiento, contra lo que se dice en el título del actor, venían siendo poseídas desde hacía varios años por terceras personas ajenas a la vendedora. Primero por el Sr. Edemiro, que adquirió la propiedad de las mismas en el año 2002, según escritura pública. Y después por los demandados, mediante contrato de 25/03/14 de quien sí podía transmitirle el dominio, por ser dueño de las mismas, con entrega de la posesión, que ha venido disfrutando pacíficamente hasta la realización por el Sr. Juan Miguel de actos contrarios a ella, como la retirada de la reja o vallado de cierre.

El hecho de que la escritura de 06/11/18 haya accedido al registro de la propiedad no afecta al hecho controvertido de la transmisión, o no, de la posesión, pues la transmisión posesoria se produce con independencia del Registro.

Y, conociendo esa posesión por terceros ajenos a la Sra. Noemi, publicando el catastro la titularidad a nombre del Sr. Edemiro, figurando éste en el listado de contabilidad de 31/07/18 y sin recabar y aportar recibo de IBI al menos de los años 2017 y 2018 al tiempo de la adquisición, no puede estimarse acreditada la concurrencia de buena fe, pues ante tales circunstancias no podía el adquirente (que incluso ha manifestado que desconocía exactamente qué plazas eran y si estaban valladas), a través de su padre y representante D. Raimundo, actuando con la debida diligencia, dejar de dudar y plantearse una posible inexactitud registral o la posible existencia de vicios en la titularidad de la vendedora Sra. Noemi, dada la manifiesta utilización de las plazas por terceros desde años anteriores a su adquisición. Y, como resulta de la S TS 392/12, de 27 de junio, no es necesario un conocimiento acabado y preciso de la transmisión anterior, bastando un estado de duda sobre ello que el propio interesado no intenta resolver con el fin de aprovecharse de la preferencia que le otorga el art. 1473 CC.

VI.-/ A lo expuesto no se opone el hecho de que se haya dictado sentencia absolutoria en primera instancia por el Juzgado de lo Penal Uno de Eivissa respecto a D. Raimundo y D. Juan Miguel, y ello porque la absolución se fundamenta, según resulta del relato fáctico de la misma, en que "No consta acreditado que los acusados Raimundo y Juan Miguel, con ánimo de enriquecimiento ilícito y a sabiendas de que los garajes ya habían sido vendidos por Noemi a Edemiro y posteriormente, por Edemiro a Samuel y a Carlos Jesús, actuaran concertados con la acusada Noemi para adquirir los garajes mencionados, en perjuicio de Samuel y Carlos Jesús".

Tampoco la sentencia penal impide considerar que si D. Juan Miguel se considera defraudado en su adquisición, pueda ejercitar las oportunas acciones resolutorias frente a la vendedora. Así puede entenderse de la propia sentencia penal, en cuya fundamentación jurídica se dice de él que, "más que un cooperador necesario es un perjudicado y víctima del delito de estafa cometido por Noemi".

Consecuentemente a cuanto se ha expuesto, el recurso debe ser desestimado, confirmándose la sentencia apelada.

TERCERO.- Costas procesales de la alzada

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante determina, por aplicación de lo previsto en el art. 398 LEC, en la redacción aplicable al tiempo de la interposición de la demanda, la imposición de las costas de la alzada a dicha parte.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, procede acordar la pérdida del depósito consignado por la parte actora para recurrir.