Sentencia Civil 65/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 87/2024 de 27 de enero del 2025

PRIMERO.-El actor interpone demanda en reclamación de indemnización de daños y perjuicios por importe de 71.016 euros. Basa su pretensión en los siguientes hechos:

-El día 14 de febrero de 1983, D. Emiliano, como parte compradora, y Dª Concepción (tía del demandado), como vendedora suscribieron contrato privado de compraventa que tenía por objeto la vivienda del DIRECCION000, antes DIRECCION001. Inscrita al folio NUM000 vuelto del tomo NUM001 del archivo, libro NUM002 de Palma Sección NUM003, finca NUM004.

-El día 18 de agosto de 1987, una vez que el demandante había satisfecho todo el precio aplazado, se otorgó escritura pública de compraventa ante el Notario D. Luis Ortega Costa.

-El demandante confió la gestión del pago de los impuestos correspondientes y la inscripción al Registro de la Propiedad a una gestoría. Así la escritura pública fue presentada, para su inscripción, en el Registro de la Propiedad nº 2 de Palma el día 4 de septiembre de 1.987; sin embargo, puesto que no se había liquidado en el momento de la presentación el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, la escritura fue devuelta por el Registro de la Propiedad sin haberse practicado la correspondiente inscripción a favor del actor. El día 21 de septiembre de 1987 se procedió a la liquidación del citado impuesto. Sin embargo, a pesar de haberse pagado y liquidado los impuestos correspondientes, la compraventa, finalmente, no fue inscrita en el Registro de la Propiedad debido a que el gestor del Sr. Emiliano no llegó a presentarla en el mismo.

-El demandante siempre estuvo en la creencia de que su propiedad estaba debidamente formalizada y que él figuraba como dueño del inmueble en el Registro de la Propiedad. Desde que se firmó el primitivo contrato privado de compraventa, el demandante fue el verdadero y legítimo propietario de la vivienda, pues no solo tomo posesión y pasó a cobrar la renta del inquilino, sino que también se hizo cargo del pago de todos los impuestos y tasas que gravaban la misma.

-La vendedora, Dª Concepción, falleció el día 4 de diciembre de 2007(24 años después de la firma del contrato privado de compraventa y 20 años después del otorgamiento de la escritura pública de compraventa), en estado de viudedad, careciendo de descendientes y ascendientes, y habiendo otorgado testamento el día 6 de octubre de 2.003. En el referido testamento, la Sra. Concepción ordenó una serie de legados e instituyó heredero universal a su sobrino, D. Torcuato (hoy demandado).

-El día 25 de enero de 2008, el Sr. Demetrio, otorgó escritura pública de manifestación y aceptación de herencia. En esta escritura pública el hoy demandado, ni su madre hicieron constar el inmueble que se había vendido al demandante el día 14 de febrero de 1983.

-Sin embargo, el día 25 de julio de 2018, más de 10 años después de que hubiera aceptado la herencia de su tía, el Sr. Demetrio otorgó escritura pública de adición de herencia en la que, alegando "omisión involuntaria" en la primitiva escritura de aceptación de herencia, adicionó a la herencia de su tía el inmueble que el demandante había adquirido de ésta última 35 años atrás, y se lo adjudicó en calidad de heredero. El nº de protocolo notarial era 1.607. Se valoró en 30.927,84 euros.

Tanto en la adición de herencia como en la venta actuó el Sr. Demetrio representado por su madre, Dña. Ariadna (hermana de la vendedora Dña. Concepción)

-Ese mismo día, y con el nº de protocolo ss, 1.608, el Sr. Demetrio lo vendió a Dª Leonor, mediante escritura Pública de compraventa. El precio de venta fue de 30.927,84 euros.

- Y también ese mismo día y con el nº de protocolo notarial 1.612, Dña. Leonor lo vendió a Dña. Montserrat por 100.000 euros.

-Ya en el 29 de abril de 2020 se volvió a vender la finca a D. Rodolfo por 137.000 euros.

-En la inscripción NUM005, consta una hipoteca a favor de la entidad LIBERBANK S.A. en garantía de un préstamo de 120.000 € de principal en la que se tasa la vivienda a efectos de subasta en la cantidad de 150.443,02 €

-El demandante no tuvo conocimiento de la celebración de todos esos negocios jurídicos sobre la vivienda de su propiedad hasta mucho tiempo después y cuando ya habían sido inscritos en el Registro de la Propiedad. Los sucesivos compradores pueden calificarse como "terceros de buena fe" o "terceros hipotecarios", figura prevista en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria a efectos de protección de quien adquiere de buena fe amparándose en la fe pública registral.

El negocio de compraventa celebrado entre el Sr. Demetrio y Dª Leonor constituyó un claro supuesto de venta de cosa ajena, puesto que el Sr. Demetrio no era el verdadero propietario del inmueble. Como consecuencia de ello, el demandante ha sufrido un grave perjuicio, al verse despojado de la propiedad y posesión de un bien que había adquirido legítimamente 35 años atrás de Dª Concepción (tía del demandado).

Al objeto de resarcir ese grave perjuicio patrimonial sufrido por el demandante, éste último, como "verus dominus",tiene derecho a exigir del vendedor no propietario(Sr. Demetrio) la indemnización de daños y perjuicios prevista en los artículos 1.101 y siguientes del Código Civil. La indemnización que se concreta en el valor que tenía el inmueble el día 25 de julio de 2018, que fue la fecha en que el demandado vendió el bien a Dª Leonor en la primera de las sucesivas compraventas que han accedido al Registro de la Propiedad. Por ello, se reclama como indemnización el valor de la vivienda a reformar en julio de 2018 de 71.016, de acuerdo con el dictamen pericial del Sr. Braulio.

El demandado sostiene haber estado en el convencimiento de ser el legítimo titular del inmueble hasta la fecha en que fue emplazado para contestar esta demanda. Fue en ese momento donde conoció que su difunta tía había vendido la vivienda de autos a la parte demandante.

De hecho, el demandado relata que cuando su tía murió, él no conocía la existencia de esta vivienda ; por eso ni la mencionó en la escritura de aceptación de herencia ; que la primera noticia que tuvo sobre la existencia de este inmueble fue a través de una notificación del Ayuntamiento en el 2.017.Concretamente, el Ayuntamiento de Palma comunicó a su madre Dña. Ariadna, que se seguía contra los herederos de su difunta hermana D.ª Concepción el expediente NUM006 del departamento de Disciplina i Seguretat dels Edificis como consecuencia del estado ruinógeno que presentaba la vivienda objeto del presente procedimiento.

El demandado quiere poner de manifiesto en su contestación que entre la compra de la vivienda por parte del demandante en el año 1.983, y la segunda compraventa de 25 de julio de 2018 suscrita entre D. Imanol con Dña. Leonor, han transcurrido 35 años, y actuó de buena fe al desconocer la primera compraventa por lo que el supuesto daño ocasionado al Sr. Emiliano no puede enmarcarse de ningún modo dentro del marco de la responsabilidad contractual, por cuanto el daño al actor se habría originado por un hecho muy posterior e independiente de la primera venta, sin que derive del contrato originario. Estando en el marco de una responsabilidad extracontractual, está claro que la acción ha prescrito por cuanto el plazo de un año del art. 1968 del Código Civil ha transcurrido con creces desde la venta efectuada por el demandado D.ª Leonor el día 25 de julio de 2018 y la fecha de interposición de la presente demanda, en 2021.

Asimismo, tampoco pueden prosperar las pretensiones deducidas por el actor habida cuenta de que no concurren los requisitos para apreciar la culpa extracontractual, esto es, no hay culpa o negligencia del demandado. Por otra parte, se recalca que el demandado ha actuado siempre de buena fe, ya que desconocía que el inmueble había sido vendido al demandante. D. Torcuato, con su actuación, el único deber legal que habría infringido, es el deber genérico de no dañar los derechos, propiedades y situaciones ajenas ("alterum non laedere"),cuyo incumplimiento da lugar a la llamada responsabilidad extracontractual, que se garantiza a través de la norma que se contiene en el artículo 1902 del Código Civil.

Se agrega que el actor no puede sostener que desconocía la venta del inmueble a terceros ya que el demandante, hasta hace bien poco era también propietario de la vivienda colindante del mismo edificio, que constituye la finca registral n.º NUM007 inscrita al Tomo NUM008, Libro NUM009 y Folio NUM010 del Registro de la Propiedad n.º 11 de Palma.

Respecto a la cuantía de la indemnización, se dice que el valor real del inmueble en el momento de la venta era muy inferior al indicado por el actor por cuanto la finca se encontraba en estado ruinógeno; de hecho el departamento de Disciplina i Seguretat dels Edificis del Ajuntament de Palma estaba siguiendo el expediente NUM006 por este motivo.

Que ha intervenido la falta de diligencia del propio demandante ya que no inscribió su compraventa en el Registro de la Propiedad en nada más y nada menos que durante 33 años. Esta omisión culposa rompe el nexo de causalidad necesario para indemnizar los daños y perjuicios. Y para el caso de que se considerase que la negligencia del Sr. Emiliano no absorbe íntegramente la responsabilidad del demandado, esta debería ponderarse reduciendo la obligación de indemnizar a una cifra no superior al 10% del valor real del inmueble en el momento de la venta (esto es, día 25 de julio de 2018)

La sentencia de primera instancia estimó la demanda, y contra ella, se alza en apelación la parte demandada.

SEGUNDO.-El apelante reproduce en primer lugar el alegato de prescripción de la acción en términos similares a como lo hiciera en su escrito de contestación:

"Entre la primera y la segunda compraventa han transcurrido nada más y nada menos que 35 años, el comprador tomó posesión del bien objeto de la compraventa y el segundo vendedor, D. Torcuato, ha actuado de buena fe al no existir ningún signo externo de que ese bien perteneciera a otra persona.

Con estos antecedentes, el supuesto daño ocasionado al Sr. Emiliano, en contra del criterio establecido en la Sentencia de instancia, no puede enmarcarse de ningún modo dentro del ámbito de la responsabilidad contractual.

En este caso, en que el daño al actor se habría originado por un hecho muy posterior e independiente de la primera venta y mucho después, incluso, de la prescripción ordinaria de las acciones derivadas del contrato de compraventa suscrito en su día por D.ª Concepción y D. Emiliano (no olvidemos que las acciones para exigir los derechos y obligaciones derivadas de ese contrato, habrían prescrito por el transcurso de 15 años en el año 1998, o lo que es lo mismo, 20 años antes de la segunda venta realizada por mi mandante), la actuación de mi representado no se puede entender que derive del contrato de compraventa originario por muy heredero que sea de la Sra. Concepción.

En esas circunstancias, D. Torcuato, con su actuación, el único deber legal que habría infringido, es el deber genérico de no dañar los derechos, propiedades y situaciones ajenas ("alterum non laedere"), cuyo incumplimiento daría lugar a la llamada responsabilidad extracontractual, que se garantiza a través de la norma que se contiene en el artículo 1902 del Código Civil .

Pues bien, sentado lo anterior, la acción para reclamar los daños y perjuicios a mi representado habría prescrito.

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1.968.2 del Código Civil , la acción para exigir la responsabilidad extracontractual es de 1 año, plazo que habría transcurrido con creces desde la venta efectuada por mi representado a D.ª Leonor el día 25 de julio de 2018 y la fecha de interposición de la presente demanda el día 19 de enero de 2021."

Estos alegatos ya fueron desestimados por la juez a quoque resolvió en los siguientes términos:

"Para resolver sobre la misma hay que determinar si nos encontramos ante una responsabilidad contractual o extracontractual. DE conformidad con el artículo 1.257 del Código Civil la respuesta es contractual. Según dicho precepto los contratos solo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos. En el caso de autos, el demandado es el único heredero de Dª Concepción, que fue quien vendió la vivienda al demandante. Por lo tanto el hoy demandado D. Imanol ostenta legitimación pasiva en este procedimiento en su condición de heredero de Dª Concepción.

Y estando en el marco de la responsabilidad contractual, está claro que la acción no ha prescrito pues la venta de cosa ajena se produjo en el 2.018 y la demanda se interpuso en el 2021."

Pues bien. Creemos debe confirmarse tal pronunciamiento.

Dispone el art. 1.473 C.C.: "Si una misma cosa se hubiese vendido a diferentes compradores, la propiedad se transferirá a la persona que primero haya tomado posesión de ella con buena fe, si fuere mueble. Si fuere inmueble, la propiedad pertenecerá al adquirente que antes la haya inscrito en el Registro. Cuando no haya inscripción, pertenecerá la propiedad a quien de buena fe sea primero en la posesión; y, faltando ésta, a quien presente título de fecha más antigua, siempre que haya buena fe".

No nos encontramos, en las presentes actuaciones, ante un supuesto de doble venta "estricto" sino ante un supuesto de venta de cosa ajena. En todo caso, la jurisprudencia más reciente viene a unificar el régimen aplicable bajo el artículo 1.473 CC. Y así, la STS de 7 de septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código.

La STS de 27 de junio de 2012, con cita de la sentencia del Pleno de 7 de septiembre de 2007, expone la evolución de la jurisprudencia en la materia en los siguientes términos: "Sobre esta cuestión hemos de partir de la doctrina sentada por el Pleno de esta Sala en su sentencia núm. 928/2007, de 7 septiembre . Dicha sentencia pone de manifiesto en su fundamentación jurídica dos grandes períodos en la jurisprudencia en relación con la apreciación de supuestos de doble venta o de venta de cosa ajena. Refiere que, hasta los años noventa, se consideró que el artículo 1473 del Código Civil resultaba aplicable tanto a los supuestos de doble venta estricta, cuanto a los casos de doble venta que a su vez dan lugar a supuestos de venta de cosa ajena, por lo que no se exigía una cierta coetaneidad cronológica entre ambas ventas para su aplicación ( SSTS de 6 de diciembre de 1962 , 13 de abril de 1988 , de 23 de enero de 1989 , de 24 de enero de 1990 y de 10 de abril de 1991 ).

A partir de los años noventa, sin embargo, comienzan a excluirse del ámbito de aplicación del artículo 1473 aquellas ventas múltiples que originasen supuestos de venta de cosa ajena, exigiéndose en consecuencia una cierta proximidad cronológica entre ambas ventas para la aplicación de dicha norma ( SSTS de 8 de marzo de 1993 , de 25 de marzo de 1994 , de 6 de mayo de 2004 , de 24 de junio de 2004 y de 30 de diciembre de 2005 ). Es decir, la jurisprudencia a partir de los años noventa introduce un criterio de preferencia de orden cronológico pues parece que la lejanía en el tiempo entre dos ventas constituye un indicio concluyente de la consumación de la primera, y consiguiente venta de cosa ajena. La sentencia de 7 de septiembre 2007 ha venido a unificar la doctrina sobre la materia, abandonando la última postura al considerar que el artículo 1473 del Código Civil no exige necesariamente el requisito de «una cierta coetaneidad cronológica» entre dos o más ventas en conflicto, incluyendo así en su ámbito de aplicación a las ventas múltiples que a su vez originen una venta de cosa ajena, como consecuencia de la consumación de la primera de las ventas. Esto es, se afirma que la doble venta y la venta de cosa ajena son figuras complementarias y no excluyentes que entran bajo el ámbito de aplicación del artículo 1473 del Código."

Sentado lo anterior, un caso muy similar es resuelto en el sentido apuntado por la juez a quopor el Tribunal Supremo en su sentencia de 11/5/2010, ( ROJ: STS 2402/2010 - ECLI:ES:TS:2010:2402 ).

Se trataba de una reclamación indemnizatoria por daños y perjuicios causados con la ocasión de la venta por parte de los demandados de una finca a un tercero de buena fe, finca que en su día había sido adquirida por el actor, del padre de los demandados mediante documento privado. Y en el que los demandados planteaban también la prescripción de la acción.

Y dice nuestro Alto tribunal:

"... la parte recurrente considera que se trata de un supuesto de responsabilidad extracontractual en la medida en que el daño se habría originado por un hecho muy posterior e independiente de la primera venta, de forma que no todas las vicisitudes ulteriores se puede entender que derivan del contrato, tratandose de una responsabilidad extracontractual y, en su defecto, contractual pero computándose entonces el plazo de prescripción de quince años desde la fecha de la originaria compraventa.

Amb os se desestiman. Es cierto que existe una garantía por evicción que se impone al vendedor, salvo pacto en contrario, respecto de derechos anteriores a la venta, que opera en los rigurosos términos que establecen los artículos 1471 y siguientes del Código Civil . Ahora bien, ello no quiere decir que entregada la cosa y cumplida la principal obligación, esta se extingue y que cualquier obligación respecto de hechos y derechos posteriores al contrato se configure en nuestro Código Civil de forma similar a la que un tercero tiene de respetar los derechos y propiedades ajenas, cuyo incumplimiento da lugar a la llamada responsabilidad extracontractual, que se garantiza a través de la norma que se contiene en el artículo 1902 del Código Civil , por la violación del deber genérico de no dañar los derechos, propiedades y situaciones ajenas ( alterum non laedere ). La conducta del enajenante que vende dos o más veces la misma finca y, que impide al comprador exigir el saneamiento por evicción, no obstante haberle privado de la cosa que constituyó el objeto de la compraventa, para trasladarla a un nuevo comprador que, por su condición de tercero hipotecario, es protegido en su adquisición por la fe pública registral, no solo infringe la obligación contractual que le impide hacerlo, sino que vulnera el deber de respeto a la propiedad de la persona con la que se vinculó a través de un contrato anterior, del que trae causa el daño ocasionado por la venta posterior, para cuya reparación el Código Civil ofrece al perjudicado no solo las acciones específicas con la que satisfacer el interés defraudado, sino la que le proporciona el artículo 1101 del Código Civil de exigir el resarcimiento del daño que resulta de incumplimiento contractual, que de otra forma no se hubiera producido, consistente en la privación de la cosa que constituyó su objeto, con plazo de prescripción de quince años, según el artículo 1964 CC , cuyo dies a quo , de conformidad con lo establecido en el artículo 1.969 , no será el de la fecha del contrato formalizado con el actor, sino aquel en que se formaliza el contrato posterior, como acto obstativo a partir del cual se origina el perjuicio."

Aplicando la doctrina expuesta al caso de autos, debe ser rechazado el motivo de apelación, lo que conlleva entrar a resolver sobre el siguiente planteado con carácter subsidiario.

TERCERO.-A lega el apelante errónea valoración de la prueba en cuanto a la cuantificación económica de los perjuicios ocasionados al actor.

La cuestión en esta alzada estriba en verificar si el material probatorio de que se dispone ha sido debidamente analizado y valorado por la juzgadora de instancia a efectos de determinar la desestimación de la pretensión de la parte actora, y ello por cuanto como señala el Tribunal Supremo "la apelación coloca al juzgador de segunda instancia en la misma posición que el de primera, con plenitud jurisdiccional para la valoración de la prueba".(Sentencia nº 295/2009, de 6 de mayo ), y "somete al Tribunal, que entiende de la misma, el total conocimiento del litigio en términos que está facultado para valorar los elementos probatorios y apreciar las cuestiones debatidas según su propio criterio, dentro de los límites de la obligada congruencia (por todas, STS de 13 de mayo de 1992 )"( Sentencia nº 760/2006, de 20 de julio.

De igual forma, el Tribunal Constitucional tiene declarado que en nuestro sistema procesal, la segunda instancia se configura "... como revisio prioris instantiae, en la que el Tribunal Superior u órgano ad quem tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el Juzgador de Instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la reformatio in peius, y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no ser objeto de impugnación..."( SSTC, Sala 1ª, 9/1998, de 13 de enero (F.J.5), y 120/2002, de 20 de mayo (F.J.4).

Doc trina que se complementa declarando que "...el Juez o Tribunal de apelación puede valorar las pruebas practicadas en primera instancia, así como examinar y corregir la ponderación llevada a cabo por el juez a quo, dado que el recurso de apelación otorga plenas facultades al Tribunal ad quem para resolver cuantas cuestiones se planteen, sean de hecho o de derecho, por tratarse de un recurso ordinario..."( SSTC Sala 1ª 194/1990 (F.J.5), 323/1993, de 28 de noviembre (F.J.3) Y ello por cuanto el carácter ordinario del recurso de apelación comporta "... con el llamado efecto devolutivo, que el juzgador ad quem asuma la plena jurisdicción sobre el caso, en idéntica situación que el juez a quo no sólo por lo que respecta a la subsunción de los hechos en la norma sino también para la determinación de tales hechos a través de la valoración de la prueba..."

Par tiendo de estos criterios, y una vez reexaminadas todas las pruebas practicadas en autos, no cabe compartir las alegaciones del recurrente con base en las cuales trata de imponer su particular e interesada valoración de las pruebas, debiendo respetar en esta alzada el recto e imparcial criterio valorativo de la juzgadora a quo,al no apreciar la concurrencia de ninguna de aquellas circunstancias, antes expresadas, que justificarían su modificación.

CUARTO.-La juez a quoacoge la pretensión indemnizatoria del actor argumentando:

"Respecto a la cuantificación, sólo se consigue la indemnidad del perjudicado si se le indemniza con el valor real de la finca al tiempo del incumplimiento. La parte demandante aporta una pericial que determina el valor de la vivienda al tiempo de la enajenación. El perito SR. Braulio, declaró en el acto del juicio, afirmándose y ratificándose en la pericial, respondiendo con coherencia a todas las cuestiones que le fueron planteadas. Dicha valoración no ha sido refutada de contrario y no se han apreciado errores o contradicciones que pudieran disminuir su valor probatorio. Por todo ello, se entiende adecuado determinar la indemnización en la suma de 71.016 euros ."

Discrepa el apelante arguyendo la falta de credibilidad y objetividad del perito,que basa en la respuesta que dio al ser preguntado por el documento del expediente municipal NUM006 por el estado ruinógeno, diciendo "su proceder es exagerar mucho las cosas" sin conocer el expediente y sin haber visitado el inmueble.

El documento en cuestión era un Decreto de 2017 del Departamento de Disciplina y seguridad de edificios del Ayuntamiento, referido al inmueble DIRECCION002 y DIRECCION003 en el que entre otros, se reiteraba a los propietarios de las fincas, entre ellos herederos de Concepción, que procedieran a las medidas de desescombro, apuntalar preventivamente todo el edificio, revisar con emisión de informe sobre la estabilidad estructural, prohibir el uso de las viviendas del DIRECCION000 y adoptar medidas cautelares para evitar filtraciones al edificio contiguo.

Pues bien, en ningún caso se ha acreditado el estado ruinógeno del edificio ni puede desprenderse del documento en cuestión, ni de ninguna de las restantes pruebas. En autos no consta ningún expediente de ruina ni siquiera consta aportado el expediente en cuestión, a pesar de ser anunciado por el demandado en su contestación. Revisada la declaración del perito, debe enmarcarse la frase en el contexto de toda su declaración, en la que afirmó que el informe de los técnicos se referían a elementos comunes del edificio de reparación sencilla, lo que puede atenderse dado que el presupuesto de ejecución de las medidas era de 3.700 euros. Y añadió que este documento no le hacía cambiar su valoración.

También critica el recurrente el muestreo de inmuebles realizado por el perito en su informe, por no haberlos visitado.

Tampoco se comparte, no parece que ello sea una razón suficiente que pueda mermar su credibilidad.

Aprecia la sala, tras examinar el informe pericial, y la declaración del perito, que el pronunciamiento de la juez ha de ser confirmado.

El Sr. Braulio dispone de una amplia experiencia como tasador de fincas; explicó con detalle que se trataba de hacer una valoración estimativa que se hace de forma habitual cuando no se puede acceder a los inmuebles. Y que valoró utilizando el criterio de máxima prudencia. Realizaa una valoración de dos formas: una que llama (A) vivienda en mal estado a reformar, y otra (B)vivienda en buen estado, semirreformada o reformada. La primera valoración fue de 71.016 euros, que es lo que se reclama, y la segunda de 117.596 euros.

A ello debe añadirse que ninguna valoración alternativa se ha presentado por el demandado.

También dice el apelante que la vivienda estaba abandonada por el actor y en estado ruinógeno y que hubo de hacerse obras para su habitabilidad por importe de 24.927,84 euros, no pagadas por el actor y no percibidas por el demandado que sólo recibió 6.000 euros por la venta y que deberían descontarse. Su suma era el precio escriturado de 30.927,84 euros.

No se ha acreditado tal. El que no estuviera ocupada no supone abandono o desatención, ni el estado ruinógeno tampoco se ha acreditado conforme se ha dicho.

Y en cuanto a las obras y su pretensión de descuento, decir que se trata de una cuestión nueva que no formaba parte de la controversia y que se trae a esta instancia al hilo de las declaraciones de la Sra. Concepción, madre del demandado (que negaba la compraventa, que no se enteró de lo que leia la notario, que era una renuncia ), y la compradora Dña. Leonor, por lo que no deben ser objeto de valoración alguna.

La indemnización a que tiene derecho el actor es la relativa al valor de la casa al momento de la doble venta, casa que se encontraba en mal estado y necesitada de reforma, por lo que atendiendo a la pericial del Sr. Braulio, única prueba a considerar a tal efecto, es el de 71.016 euros.

Y por último, también debe rechazarse la pretensión del recurrente de la compensación de culpas.

Esgrime como hiciera en su contestación, que la negligencia del actor al no inscribir su compraventa, y su buena fe, absorbería la responsabilidad de mi representado rompiendo el nexo causal necesario para indemnizar los daños y perjuicios. Subsidiariamente, para el caso de que se considerase que la negligencia del Sr. Emiliano no absorbe íntegramente la responsabilidad de mi representado, esta debería ponderarse reduciendo la obligación de indemnizar de mi mandante a una cifra no superior al 10% del valor real del inmueble en el momento de la venta (esto es, día 25 de julio de 2018).

A lo que hay que responder:

-que no estamos ante un supuesto de responsabilidad extracontactual, como se ha dicho.

-que la inscripción en el Registro de la Propiedad no es constitutiva del derecho de propiedad que se adquiere por título y modo, y de hecho así se reconoce por el demandado, por lo que no se trata de una negligencia que pueda producir el efecto pretendido. Amén de que como dice el apelado, uno de los presupuestos de la aplicación del artículo 1.473 C.c . para los casos de doble venta de inmuebles y sus consecuencias jurídicas es precisamente la falta de inscripción en el Registro de la Propiedad de la primera venta, por lo que el presupuesto de aplicación de la norma jurídica no puede ser, al mismo tiempo, causa de moderación o de exoneración de responsabilidad del incumplidor.

-La buena o mala fe del demandado, no incide en la indemnización, como dice la juez a quo: Está claro que el demandante tiene derecho a una indemnización en tanto en cuanto era el legítimo propietario de la vivienda litigiosa y se ha quedado sin ella porque ha sido vendida por el demandado a un tercero. Por ello, la indemnización no está conectada a la buena o mala fe del demandado sino a que el demandante ha sido privado de una vivienda de su propiedad..

Como dice la STS 11/5/2010 antes referida: "El artículo 1.101 del Código Civil sujeta al deudor a la indemnización de daños y perjuicios causados no sólo cuando incurriere en dolo, negligencia o morosidad, sino también cuando de cualquier modo contraviniere al tenor de aquélla. Del tenor del mismo se deduce que para que el incumplimiento causalmente imputable al deudor dé lugar a la indemnización de daños y perjuicios no se requiere necesariamente que haya actuado con dolo o culpa -salvo previsión contractual específica en este sentido- bastando la situación de morosidad o la contravención del tenor de la obligación que no pueda quedar amparada en la previsión del artículo 1.105 del mismo código (caso fortuito o fuerza mayor)."

QUINTO.-Desestimándose el recurso de apelación, procede imponer al apelante las costas causadas en esta alzada, conforme lo establecido en el art. 398 de la L.E.C.