Sentencia Civil 1081/2025 Audiencia Provincial Civil de Navarra nº 3, Rec. 1397/2025 de 28 de julio del 2025

PRIMERO. - Desahucio por precario. Subarrendamiento parcial de vivienda. Contrato de arrendamiento verbal. Inscripción en el padrón municipal. Valoración probatoria.

En el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada - Antonieta- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 429/2025, de 6 de mayo de 2025, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña- se impugna, esencialmente, la valoración de la prueba realizada por la juzgadora a quo,en lo que respecta a la naturaleza de la relación contractual subyacente o existente entre las partes (arrendamiento verbal o subarrendamiento parcial), así como a la persistencia o vigencia temporal de dicho vínculo obligacional, habiendo conocido e, incluso, consentido la propietaria-demandante la situación en la que se encontraba la demandada.

Para la adecuada resolución de los motivos planteados en el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada - Antonieta-, resulta necesario exponer los hitos o circunstancias más relevantes que concurren en el presente caso, los cuales no fueron objeto de controversia entre las partes litigantes o quedaron debidamente probados o acreditados en el ámbito del presente procedimiento.

Con fecha 28 de septiembre de 2019, la demandante - Beatriz- formalizó con María Purificación un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada (documento nº 4 de la demanda), respecto de la vivienda de su propiedad ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra) -inscrita como finca registral nº NUM000 de la localidad de DIRECCION001, al Tomo NUM001, Libro NUM002 y folio NUM003 del Registro de la Propiedad de DIRECCION002 y adquirida el día 13 de septiembre de 2019, con base en la formalización de una escritura pública de compraventa, ante el Notario del Ilustre Colegio de Navarra D. Luis María Pegenaute Garde, nº de protocolo 2074-.

En la cláusula 8ª de dicho contrato de arrendamiento de vivienda amueblada de fecha 28 de septiembre de 2019, se dispuso expresamente, en coherencia con lo previsto en el artículo 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la prohibición de la arrendataria - María Purificación- de subarrendar o ceder, total o parcialmente, la vivienda objeto de arrendamiento, sin el previo consentimiento por escrito de la propietaria-arrendadora.

Con fecha 30 de septiembre de 2024, la demandante - Beatriz- formalizó con María Purificación (arrendataria) un documento de finalización o resolución de mutuo acuerdo del contrato arrendamiento de vivienda de fecha 28 de septiembre de 2019 (documento nº 5 de la demanda), con la consiguiente entrega de llaves, si bien se consigna expresamente en el mismo que, sin consentimiento ni conocimiento de la propietaria-demandante - Beatriz-, María Purificación (arrendataria) subarrendó parcialmente la vivienda en favor de la demandada - Antonieta- y de sus hijos menores de edad ( Horacio y Salvador), los cuales se niegan a abandonar voluntariamente la misma, pese a haber sido requeridos expresamente a tal fin.

Con fecha 14 de noviembre de 2024, la representación procesal de la demandante ahora apelada - Beatriz-, interpuso demanda de desahucio por precario frente a Antonieta y los demás ocupantes (desconocidos) de la vivienda de su propiedad -ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra)-.

Mediante escrito de fecha 10 de febrero de 2025, la representación procesal de la parte demandada ahora recurrente - Antonieta- contestó a la demanda interpuesta de contrario, alegando, en ese momento, que en el mes de enero de 2024 -junto con su pareja Teodoro- había formalizado con la arrendataria ( María Purificación) y su pareja Fabio, un contrato de subarrendamiento parcial (habitación) de la vivienda ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra), siendo todo ello conocido y consentido por la propietaria-demandante - Beatriz-.

Aportó, como prueba o acreditación de la existencia de dicho vínculo contractual -subarrendamiento parcial o de habitación- con la arrendataria ( María Purificación) y su pareja Fabio, una serie de recibos o justificantes de pago emitidos, por diferentes importes (de 250 a 500 euros mensuales) y con distintos ordenantes y beneficiarios, entre los meses de febrero y julio de 2024.

A su vez, como acreditación del conocimiento y consentimiento por parte de la demandante-propietaria del subarrendamiento, aportó la inscripción de la demandada (y sus hijos menores) en el padrón municipal del Ayuntamiento de DIRECCION001 (Navarra).

Señaló, igualmente, que, desde el mes de agosto de 2024 y ante la precaria situación en la que se encontraba la vivienda objeto de arrendamiento-subarrendamiento, la arrendataria ( María Purificación) abandonó la misma, estimando válidamente cedido el contrato (se entiende que de arrendamiento) en favor de la demandada ahora recurrente - Antonieta-, la cual se habría subrogado o adquirido la condición de arrendataria.

En dicho escrito impugnó, igualmente, la validez y oponibilidad del escrito de resolución de mutuo acuerdo del contrato arrendamiento de vivienda de fecha 30 de septiembre de 2024 -por cuanto efectuado en fraude de ley-, estando todavía vigente -por ausencia de comunicación en plazo del preaviso contractualmente previsto- la relación arrendaticia y, consiguientemente, el subarrendamiento.

A este respecto, en su escrito inicial (contestación a la demanda y oposición de fecha 10 de febrero de 2025), la representación procesal de la parte demandada ahora recurrente - Antonieta- sostenía la pervivencia de la relación jurídica de subarrendamiento parcial de la vivienda ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra), ante la ausencia de extinción o resolución válida del contrato de arrendamiento, así como, en su caso, la cesión a su favor del contrato de arrendamiento (ostentando, desde el mes de agosto de 2024, la condición de pleno derecho de arrendataria).

Ya en la vista oral, celebrada el día 6 de mayo de 2025, la representación de la demandada ahora recurrente - Antonieta- sostuvo, además de la pervivencia del vínculo jurídico-obligacional de subarrendamiento parcial de la vivienda, de manera ciertamente novedosa, la aparente formalización de un ulterior contrato de arrendamiento verbal con la propietaria-demandante ( Beatriz), la cual consintió expresamente su empadronamiento ante el Ayuntamiento de DIRECCION001 (Navarra).

La sentencia de instancia - Sentencia nº 429/2025, de 6 de mayo de 2025, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña- estimó íntegramente la demanda interpuesta por la representación procesal de Beatriz, declarando que la demandada ahora recurrente - Antonieta- "ocupa la vivienda sita en la DIRECCION000, de DIRECCION001 (Navarra), sin título alguno esgrimible frente a la propiedad, sin pagar ningún tipo de renta o merced y, por tanto, en situación de precario", estimando la acción de desahucio y condenando a la misma a "dejar libre, vacua y expedita la mencionada vivienda a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de su lanzamiento y de cuantas personas convivan, si no hubiera efectuado la entrega en el trámite de cumplimiento de la vivienda con la advertencia de considerar abandonados los bienes que permanecieran en el inmueble al momento de su desalojo",con expresa condena en costas.

La juzgadora a quo,valorando en conjunto la prueba, estima, en esencia, concurrente una relación jurídica de subarrendamiento parcial respecto de la vivienda objeto de las presentes actuaciones, formalizada entre la parte demandada ahora recurrente - Antonieta- y la arrendataria ( María Purificación), la cual se extinguió de manera automática en el momento de resolución (de mutuo acuerdo) del contrato de arrendamiento (el 30 de septiembre de 2024), conforme a lo dispuesto en el artículo 8.2 de la LAU.

En el recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada - Antonieta- se impugna el referido pronunciamiento de la sentencia de instancia, alegando error en la valoración de la prueba e insistiendo en el novedoso argumento relativo a la supuesta formalización posterior de un contrato de arrendamiento verbal con la propietaria-demandante ( Beatriz), la cual consintió expresamente su empadronamiento ante el Ayuntamiento de DIRECCION001 (Navarra) -"el juzgador omite al dar por válida la tesis de la actora, el hecho fundamental de que es la propietaria quien permitió el empadronamiento de la demandada en su vivienda y junto a dicho hecho formalizó un contrato verbal con mi mandante distinto al contrato de arrendamiento en el que ha querido basar su acción para decir que no tiene vinculación contractual con la Sra. Antonieta"- (sic).

Como es sabido, la valoración probatoria es una facultad de los Jueces y Tribunales, facultad que está sustraída a los litigantes, quienes, no obstante, pueden y deben aportar las pruebas necesarias en defensa de sus intereses. Eso sí, esa valoración libre de la prueba no puede ser arbitraria. Por vía del recurso de apelación, se transfiere al tribunal de segunda instancia el conocimiento pleno de la cuestión ( artículo 456.1 de la LEC) , pero quedando reducida la alzada a verificar si en la valoración conjunta del material probatorio se ha comportado el juez a quo de forma ilógica, arbitraria, contraria a las máximas de la experiencia o a las normas de la sana crítica, o si, por el contrario, la apreciación conjunta de la prueba es la procedente por su adecuación a los resultados obtenidos en el proceso. En definitiva, la segunda instancia ha de limitarse, cuando de valoraciones probatorias se trata, a revisar la actividad del juzgador a quo,en el sentido de comprobar que ésta aparezca suficientemente expresada en la resolución recurrida y no resulte arbitraria, injustificada o injustificable.

Como expresa el Tribunal Supremo (entre otras, STS de 4 de febrero de 2009), "como en infinidad de ocasiones han declarado esta Sala y el Tribunal Constitucional, la apelación es un nuevo juicio, un recurso de conocimiento pleno o plena jurisdicción en el que tribunal competente para resolverlo puede conocer de todas las cuestiones litigiosas, tanto de hecho como de derecho, sin más limites que los representados por el principio tantum devolutum quantum apellatum (se conoce sólo de aquello de lo que se apela) y por la prohibición de la reforma peyorativa o perjudicial para el apelante".

En el presente caso, no se estima que la juzgadora de instancia haya valorado la prueba aportada a las actuaciones de manera ilógica, absurda o contraria a las reglas más elementales de la lógica y la experiencia humana.

Al contrario, la revisión de la prueba en esta alzada (segunda instancia) revela que la juzgadora de instancia alcanzó unas conclusiones fácticas que resultan plenamente coherentes o verosímiles con la prueba aportada a las actuaciones.

A este respecto, tal y como se avanzaba anteriormente, no resulta controvertido que, con fecha 28 de septiembre de 2019, la demandante - Beatriz- formalizó con María Purificación un contrato de arrendamiento de vivienda amueblada (documento nº 4 de la demanda), respecto de la vivienda de su propiedad ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra) -inscrita como finca registral nº NUM000 de la localidad de DIRECCION001, al Tomo NUM001, Libro NUM002 y folio NUM003 del Registro de la Propiedad de DIRECCION002 y adquirida el día 13 de septiembre de 2019, con base en la formalización de una escritura pública de compraventa, ante el Notario del Ilustre Colegio de Navarra D. Luis María Pegenaute Garde, nº de protocolo 2074-.

Resulta especialmente revelador que, en la cláusula 8ª de dicho contrato de arrendamiento de vivienda de fecha 28 de septiembre de 2019, se dispuso expresamente, en coherencia con lo previsto en el artículo 8 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU), la prohibición de la arrendataria - María Purificación- de subarrendar o ceder, total o parcialmente, la vivienda objeto de arrendamiento, sin el previo consentimiento por escrito de la propietaria-arrendadora.

Con fecha 30 de septiembre de 2024, la demandante - Beatriz- formalizó con María Purificación (arrendataria) un documento de finalización o resolución de mutuo acuerdo del contrato arrendamiento de vivienda de fecha 28 de septiembre de 2019 (documento nº 5 de la demanda), con la consiguiente entrega de llaves, si bien se consignó expresamente en el mismo que, sin consentimiento ni conocimiento de la propietaria-demandante - Beatriz-, María Purificación (arrendataria) había subarrendado parcialmente la vivienda en favor de la demandada - Antonieta- y de sus hijos menores de edad ( Horacio y Salvador), los cuales se niegan a abandonar voluntariamente la misma, pese a haber sido requeridos expresamente a tal fin.

Desde un primer momento (escrito de contestación y oposición de fecha 10 de febrero de 2025), la representación procesal de la parte demandada ahora recurrente - Antonieta- sostuvo que, en el mes de enero de 2024 -junto con su pareja Teodoro-, había formalizado con la arrendataria ( María Purificación) y su pareja Fabio, un contrato de subarrendamiento parcial (habitación) de la vivienda ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra).

Aspecto fáctico (subarrendamiento parcial o de alquiler de habitación) que resulta compatible con la aportación, en acreditación de dicho extremo, de diversos recibos o justificantes de pago emitidos, por diferentes importes (de 250 a 500 euros mensuales) y con distintos ordenantes y beneficiarios (no figurando en ninguno de ellos la propietaria-demandante), entre los meses de febrero y julio de 2024, empleando habitualmente la expresión o referencia de "justificante de pago de habitación"(documento nº 3).

Relación de subarrendamiento parcial no solo reconocida por la propia representación procesal de la parte demandada ahora recurrente - Antonieta- en su escrito inicial de contestación, sino confirmada por la propia parte arrendataria inicial ( María Purificación) ante la propietaria-demandante ( Beatriz) en el documento de finalización o resolución de mutuo acuerdo del contrato arrendamiento de 30 de septiembre de 2024.

La representación procesal de la parte demandada ahora recurrente - Antonieta- pretende ahora acreditar, con base en la autorización de la inscripción en el padrón municipal (empadronamiento) y el supuesto consentimiento de la propietaria-demandante, la formalización de un ulterior contrato de arrendamiento verbal entre ambas partes.

Se basa, para ello, fundamentalmente, en el resultado al oficio remitido al Ayuntamiento de DIRECCION001 (Navarra).

A este respecto, con fecha 5 de marzo de 2025, el Secretario del Ayuntamiento de DIRECCION001 (Navarra) remitió al órgano jurisdiccional de instancia, respuesta por escrito al oficio judicial dirigido, aportando el expediente administrativo en virtud del cual se inscribió o anotó a la demandada (junto con sus hijos menores de edad Horacio y Salvador), el día 10 de enero de 2024, como residentes en la vivienda ubicada en la DIRECCION000, de la localidad de DIRECCION001 (Navarra), con la supuesta autorización (firma escrita) de la propietaria-demandante.

Ante el escrito de fecha 26 de marzo de 2025, presentado por la representación procesal de la propietaria-demandante ( Beatriz), en el que aseveraba que en ningún caso su representada había firmado dicho documento, tratándose de una burda falsificación, previo informe del Ministerio Fiscal (de fecha 1 de abril de 2025), la juzgadora de instancia, mediante Providencia de fecha 29 de abril de 2025, acordó "deducir testimonio de las actuaciones (informe del Ayuntamiento de DIRECCION001, escrito de 26 de marzo de la Sra Beatriz en representacion de Dª Beatriz, providencia de 27 de marzo, informe del fiscal y la presente resolucion) para su remision al Juzgado de Instruccion en servicio de guardia por si los hechos pueden ser constitutivos de un ilicito penal", no figurando dicha resolución judicial recurrida o impugnada de forma alguna.

Ya en el acto del juicio, celebrado el día 6 de mayo de 2025, se denegó la suspensión del procedimiento por prejudicialidad penal, no figurando debidamente acreditada la incoación del oportuno procedimiento penal.

En todo caso, soslayando la premura de la juzgadora de instancia adoptando dicha decisión y aun desconociendo el devenir del procedimiento penal que supuestamente se ha tenido que incoar ante el oportuno juzgado de instrucción, no se estima, valorando dicho documento en conjunto con el resto de pruebas aportadas a las actuaciones, que acredite elemento o circunstancia relevante alguna que permita enervar las conclusiones alcanzadas en primera instancia.

Nos hallamos ante un expediente de naturaleza puramente administrativa (inscripción en el padrón municipal) que no produce efectos ni en absoluto vincula o condiciona la preexistencia de una relación jurídico-obligacional en el ámbito civil o contractual entre las partes afectadas.

Lo único que permite constatar es la existencia de una declaración de voluntad, supuestamente emitida o ratificada por la propietaria de la vivienda (figurando debidamente impugnada la autenticidad de dicha firma en la instancia), relativa a la residencia de ciertas personas en una vivienda, con independencia (por cuanto no se solicita ni se requiere, al menos en este caso, su debida prueba o acreditación) de la relación jurídica que vincule a las partes o el título que fundamente su posesión o disfrute.

En ningún caso se puede desprender, contrariamente a lo dispuesto anteriormente y a la totalidad de la prueba obrante en las actuaciones, la formalización ulterior (se desconoce a partir de qué momento) y de manera verbal, de una relación de arrendamiento (directo) entre la propietaria-demandante y la demandada, no habiéndose aportado prueba alguna de la que se desprenda, siquiera indiciaria o indirectamente, pacto concreto alguno (relativo al objeto, la duración o el importe de las rentas y la fianza, por ejemplo) o el abono de ninguna cantidad (directamente a la propietaria-demandante) en concepto de renta o merced.

Dicha consideración hubiera podido motivar, de haber sido estimada, la apreciación de la concurrencia de la causa de inadmisibilidad del recurso de apelación, planteada por la parte demandante-apelada en su escrito de oposición a la apelación de 25 de junio de 2025, ante la ausencia de debida consignación de las (supuestas) rentas vencidas ( artículo 449.1 de la LEC) .

De todo lo expuesto, valorado en conjunto la prueba aportada a las actuaciones, se desprende igualmente la ausencia de acreditación suficiente respecto del supuesto consentimiento o incluso conocimiento por parte de la propietaria-demandante de la relación de subarrendamiento parcial formalizada entre la arrendataria inicial y la demandada, lo que motivaría su nulidad de pleno derecho (exigiendo la cláusula 8ª del contrato de arrendamiento de 28 de septiembre de 2019, en coherencia con lo dispuesto en el artículo 8.1 de la LAU, en todo caso, el previo consentimiento por escrito de la propiedad) o, en todo caso, su extinción de pleno derecho, ante la correlativa finalización o resolución del contrato de arrendamiento (del que traería causa) el día 30 de septiembre de 2024.

A este respecto, el artículo 8.2 de la LAU establece que "el derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó".

Careciendo, por tanto, la demandada de título alguno que justifique o legitime la ocupación de la vivienda propiedad de la demandante, ante la extinción de pleno derecho del subarrendamiento, resulta acertado el pronunciamiento de la sentencia de instancia que estimó la acción de desahucio por precario ejercitada en su contra.

Procede, con base en lo expuesto, la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la representación procesal de la parte demandada - Antonieta- frente a la sentencia de instancia - Sentencia nº 429/2025, de 6 de mayo de 2025, dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 2 de Pamplona/Iruña-, que se confirma en todos sus pronunciamientos.

SEGUNDO. - Costas procesales

La íntegra desestimación del recurso de apelación formulado por la parte demandada motiva, en aplicación de los artículos 398.1 y 394.1 de la LEC, la imposición de las costas procesales de esta alzada (segunda instancia).

Con base en los preceptos legales citados y demás que resulten de general y pertinente aplicación