Sentencia Civil 428/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 312/2025 de 03 de junio del 2025

No se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora accionaba en juicio de desahucio por expiración del plazo del arriendo, en relación a la vivienda sita en la DIRECCION000, del término municipal de Felanitx, finca registral número NUM000, inscrita en el Registro de la Propiedad número Uno de Felanitx; frente a D. Sixto, y, en consecuencia, solicitaba que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 19 de mayo de 2016, posteriormente novado en fecha 14 de julio de 2021, sobre la vivienda descrita, y que se declare haber lugar al desahucio de D. Sixto, con condena a desalojar el inmueble, dejándolo libre y vacuo y a disposición de la parte actora, bajo apercibimiento de proceder al lanzamiento.

Afirmaba la parte actora que, en base a la escritura pública otorgada en fecha 13 de julio de 2021, D. Benedicto y Dña. Flor son propietarios por mitades indivisas del citado inmueble, sucediendo que, en la fecha de adquisición, se hallaba arrendado al Sr. Sixto en virtud de contrato de arrendamiento suscrito en fecha 19 de mayo de 2016 entre Dña. Brigida, arrendadora, y D. Sixto en calidad de arrendatario; habiéndose pactado en tal contrato la duración del arriendo por cinco años (desde el 1.5.16 al 1.5.21, plazo superior a la duración mínima legal que era de tres años); por lo que, cuando el Sr. Benedicto y la Sra. Flor adquirieron la finca, el referido arriendo se hallaba en prórroga tácita, finalizando está en fecha 30 de abril de 2022. Y, al comunicar el Sr. Benedicto al arrendatario, Sr. Sixto, ser el nuevo propietario del inmueble, las partes acordaron la subrogación del Sr. Benedicto en los derechos y obligaciones de la anterior arrendadora en el contrato de 19 de mayo de 2016, extendiendo la prórroga tácita del arriendo por dos años más, manteniendo el resto de condiciones del referido contrato, atendidas las circunstancias concurrentes relativas a la proximidad de la finalización de la prórroga tácita y la situación de pandemia generada por la COVID-19, así como las dificultades del Sr. Sixto para encontrar otra vivienda; bien entendido que, la citada extensión de la prórroga, no era obligación legal del arrendador el concederla. De modo que, en fecha 14 de julio de 2021, suscribieron una novación del contrato de arrendamiento tomando como modelo el formulario de 2016.

Se trató, según se afirma por la actora, de una novación porque no fue resuelto el contrato originario, de modo que se trataba de una adenda o anexo a tal contrato; siendo, la intención de los contratantes, la de subrogarse el Sr. Benedicto en los derechos y obligaciones de la anterior arrendadora, extender la prórroga tácita del artículo 10.1 de la LAU en único beneficio del arrendatario, por una duración mayor a la legalmente fijada en atención a las circunstancias antes referidas, todo ello, manteniendo la renta de 200 euros mensuales, que era inferior a los precios del mercado.

No obstante, y si bien se remitió burofax al Sr. Sixto recordándole la finalización de la prórroga pactada en la novación del contrato de 9 de mayo de 2016, en la que se le requería para la entrega de llaves de la vivienda y la desocupación de la misma, sin embargo, el Sr. Sixto se negó pues entiende que se suscribió un nuevo contrato, señalando que éste finalizaría en fecha 14 de julio de 2026.

Por todo ello, la actora solicitó la estimación íntegra de la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual.

La parte demandada contestó a la demanda oponiéndose a su estimación, señalando que, a fecha 13.7.21 (día de la compra por el actor), el contrato de arrendamiento anterior se encontraba resuelto; no siendo cierta la pretendida subrogación del actor en la posición de la anterior arrendadora y que las partes acordaran una prórroga tácita, manteniéndose el resto de condiciones del referido contrato. Por lo que considera que no se trata de un anexo la contrato de fecha 19.5.16, porque ninguna referencia se hace al mismo.

En consecuencia, se señala que ninguna novación se ha producido, pero el Sr. Benedicto ha intentado a toda costa resolver el contrato, pese a conocer que su vigencia se extiende hasta el 13.7.26, al regularse el contrato de fecha 14.7.21 por el RDL 7/19, de 1 de marzo, sucediendo que, al día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, por lo que se solicita la desestimación íntegra de la demanda.

SEGUNDO.-La sentencia de instancia consideró acreditada la tesis de la parte demandada, por lo que desestimó la demanda por los motivos que la Sala transcribirá, en esencia, en los puntos siguientes:

? "En la documental número cuatro de la parte actora se aporta contrato de arrendamiento de fecha 19 de mayo de 2016, concluido entre Dña. Brigida, en calidad de propietaria y arrendadora de la vivienda y D. Sixto, en calidad de arrendatario. La vivienda arrendada se halla sita en Felanitx, en DIRECCION000.

? En la cláusula segunda se establece que el contrato tendrá una vigencia de cinco años para el período comprendido entre el 1.5.16 al 1.5.21, en cuya última fecha quedará resuelto y extinguido el presente contrato.

? En la cláusula tercera se pacta como renta la suma de 200 euros mensuales pagaderos por meses anticipados y dentro de los cinco primeros días de cada mes, mediante transferencia bancaria en la cuenta de la arrendataria en el Banco de Santander.

? En la cláusula cuarta se establece que serán de cuenta y cargo del arrendatario el pago de los recibos correspondientes al consumo de electricidad, agua, recogida de basuras y otros servicios que se realicen en la vivienda, sin previa autorización por escrito. Asimismo deberá el arrendatario satisfacer los impuestos, arbitrios y tasas que graven la vivienda arrendada durante la vigencia de este contrato, salvo el correspondiente al Impuesto sobre bienes inmuebles, que correrá a cargo de la propietaria.

? En la cláusula octava se dispone que en todo lo no previsto expresamente en este contrato, serán de aplicación las normas contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos".

? En la documental cinco de la parte actora se aporta, contrato de arrendamiento de vivienda, de fecha 14 de julio de 2021 reunidos en calidad de una parte D. Benedicto en calidad de arrendador y D. Sixto, en calidad de arrendatario.

? En el exponen se hace constar:

- I.- Que D. Benedicto es propietario de una vivienda sita en Felanitx, en DIRECCION000.

- II.- D. Sixto está interesado en obtener en arrendamiento la vivienda a que se refiere el expositivo anterior.

- III.- Que puestas en común acuerdo, ambas partes convienen en otorgar el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, con arreglo a las siguientes:

- Cláusulas:

- Primera.- Benedicto arrienda la vivienda descrita en el expositivo I de este documento a D. Sixto, que acepta este arrendamiento en su favor.

- Segunda.- Este contrato tendrá una vigencia de dos años, otorgándose para el período comprendido entre el 14 de julio de 2021 a 14 de julio de 2023, en cuya última fecha quedará completamente resuelto y extinguido el presente contrato.

- Tercero.- Se pacta como renta la suma de 200 euros mensuales, pagaderos por meses anticipados y dentro de las cinco primeros días de cada mes, en el domicilio del propietario.

- Cuarto.- Serán de cuenta y cargo del arrendatario el pago de los recibos correspondientes al consumo de electricidad, agua, recogida de basuras y otros servicios que se realicen en la vivienda, sin previa autorización por escrito. Asimismo deberá el arrendatario satisfacer los impuestos, arbitrios y tasas que graven la vivienda arrendada durante la vigencia de este contrato, salvo el correspondiente al impuesto sobre bienes inmuebles, que correrá a cargo del propietario.

? En la cláusula séptima, el arrendatario declara haber recibido la vivienda en las debidas condiciones, y se obliga a conservarla y cuidarla y a hacer las reparaciones necesarias para el buen uso de la misma a fin de que se encuentre siempre en perfectas condiciones de uso y disfrute.

? .... Y en la cláusula octava se dispone que en todo lo no previsto expresamente en este contrato, serán de aplicación las normas contenidas en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre de Arrendamientos Urbanos".

? En la documental número cuatro de la parte demandada se aporta documental relativa a la Resolución del contrato de arrendamiento de fecha 10 de julio de 2.021, entre Dña. Brigida, arrendadora y D. Sixto, en calidad de arrendatario, ambas partes de común acuerdo, Exponen y Pactan:

- I.- El día 19 de mayo de 2.016 las mismas partes celebraron contrato de arrendamiento por el que la arrendadora cedió en alquiler al arrendatario el inmueble situado en la DIRECCION000 de Felanitx, para uso de vivienda habitual. El plazo de duración previsto fue de 5 años, período comprendido entre el 1 de mayo de 2.016 a 1 de mayo de 2021.

- II.- La arrendadora no desea continuar en el arrendamiento, cosa en la que conviene el arrendatario.

- III.- En virtud de este acuerdo, en el día de hoy:

- 1.- El contrato celebrado el día 1 de mayo de 2.016 queda plenamente resuelto.

- 2.- El arrendatario hace entrega de la plena posesión del inmueble a la arrendadora.

- 3.- Las dos partes manifiestan nada más tener que reclamarse por concepto alguno.

? En el acto de la vista en el interrogatorio de D. Sixto, reconoce la firma, y dice que es el contrato con Brigida, y entró en el piso, cree que en 2010 y dice que cuando entró en 2010 ya tenía el contrato, antes del 2016 había otro contrato. El contrato de 2016 lo preparó Brigida; desde que entró en la casa en 2010 vive allí sin problemas y nunca ha salido y ha pagado.

? Reconoce la firma de la resolución del contrato, y dice que no salió de la finca aunque firmó con Brigida.

? Reconoce la firma del contrato de fecha 14.7.21, lo preparó Benedicto y se lo llevó a firmar Brigida.

? Dice que con Benedicto habló son amigos de hace 30 años y le dijo que compraría la casa, quedaron como amigos y que podría estar hasta que quisiera, y niega que Benedicto le dejara estar hasta el 2023, había un acuerdo, ellos tienen una amistad de 30 años.

? Y preguntado que en el contrato de 2021, él salía en 2023, y responde que leyó el contrato y lo firmó.

? Preguntado si el sr. Arcadio se fue antes de 2023, dice que sí. Afirma que él ha cumplido con el pago siempre, y el actor en acuerdo de 2023 para salir de la casa y él fue a los Servicios Sociales de Felanitx y le mandaron a Inca, y han visto que tiene derecho hasta 2026, y n dice que él antes de acudir a los Servicios Sociales no conocía la ley y allí se lo explicaron.

? En relación al contrato de 2021 afirma que se lo trajo a la firma, la anterior dueña, y estaba el marido de Brigida y también su mujer, Benedicto no estaba y no hablaron nada sobre Benedicto. Brigida le dijo que quedaban como inquilinos, que no le iban a echar nunca, e igual le dijo Benedicto, cuando habló con él. No avisaron a nadie del acuerdo entre Brigida y Benedicto, y cuando fue a hablar con Benedicto negaron el acuerdo de estar hasta que quisiera."

? En base a la documental aportada y obrante en autos, entiende esta juzgadora que las partes ahora en litigio, en fecha 14 de julio de 2021 celebraron un nuevo contrato. Analizado el contenido del mismo, no consta que se trate únicamente de una modificación o anexo del contrato de 2016; sino que se constata de su lectura y análisis, que se trata de un contrato de arrendamiento, con todos sus elementos, nada se explica sobre la parte arrendadora, y la parte arrendataria parece que se trata de una persona que entra de nuevo en la vivienda, así en la cláusula séptima, el arrendatario declara haber recibido la vivienda en las debidas condiciones, y se obliga a conservarla y cuidarla y a hacer las reparaciones necesarias para el buen uso de la misma a fin de que se encuentre siempre en perfectas condiciones de uso y disfrute.

? La parte demandada en la documental número cuatro aporta documental relativa a la Resolución del contrato de arrendamiento de fecha 10 de julio de 2021, entre Dña. Brigida, arrendadora y D. Sixto, en calidad de arrendatario, ambas partes de común acuerdo, la resolución del contrato de fecha 1 de mayo de 2016. El arrendatario hace entrega de la plena posesión del inmueble a la arrendadora, y las dos partes manifiestan nada más tener que reclamarse por concepto alguno.

? El hoy demandado reconoce la firma de la resolución del contrato, y dice que no salió de la finca aunque firmó con Brigida, la resolución del contrato.

? Reconoce la firma del contrato de fecha 14.7.21, lo preparó Benedicto y se lo llevó a firmar Brigida. Dice que con Benedicto habló son amigos de hace 30 años y le dijo que compraría la casa, quedaron como amigos y que podría estar hasta que quisiera, y niega que Benedicto le dejara estar hasta el 2023, había un acuerdo, ellos tienen una amistad de 30 años.

? Y preguntado que en el contrato de 2021, él salía en 2023, y responde que leyó el contrato y lo firmó.

? En el caso de autos, ha de aplicarse, la modificación operada en el artículo 9 de la L.A.U . por el Real Decreto Ley 7/2019, de 1 de marzo, y que es del siguiente tenor literal.- dispone el artículo 9.1 que:" la duración del arriendo será la libremente pactada por las partes, si fuera inferior a cinco años o a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento se prorrogará el contrato por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance la duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación a la fecha de terminación del contrato su voluntad de no renovarlo."

? En atención a lo anteriormente expuesto entiende esta juzgadora que el contrato de arrendamiento que une a las partes, de fecha 14 de julio de 2.021 se halla plenamente vigente, por lo que procede desestimar íntegramente la demanda iniciadora de esta litis."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación, reiterando la actora sus consideraciones en orden a entender que en 2021 se produjo una novación del contrato, no un nuevo contrato por cinco años; todo ello, en base a los motivos que constan documentados, a los que procede remitirse en orden a la brevedad.

Mientras que la parte demandada-apelada hizo propias las razones de la sentencia, otorgando en todo caso al contrato de 2021 el carácter de contrato nuevo, y, por lo tanto, con una duración legal de cinco años.

TERCERO.-En dicho escenario apelatorio, aprecia la Sala que la conclusión contenida en la sentencia resulta discordante con la prueba obrante en autos, interpretada a la luz de la propia Jurisprudencia que la sentencia recoge cuando, recordando la máxima que afirma que "los contratos son lo que son y no lo que las partes dicen que son", transcribe lo siguiente (los subrayados son añadidos por la Sala):

"Por otra parte, la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 1997 EDJ 1997/4128 ha sentado que la calificación del contrato es la inclusión del mismo en un tipo determinado, la averiguación de su naturaleza y de la normativa que le es aplicable: es precisa una previa interpretación para llegar a la correcta calificación del contrato, la cual está por encima de las declaraciones e incluso de la voluntad de los sujetos: "Los contratos son lo que son y no lo que las partes digan",ha dicho la doctrina y así lo ha seguido la jurisprudencia de esta Sala: sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre EDJ 1986/6617 y 10 de noviembre de 1986 EDJ 1986/7124 , 7 de julio de 1987 EDJ 1987/5449 y 3 de mayo de 1993 EDJ 1993/4108 ; y la sentencia del Tribunal Supremo de 10 de febrero de 1997 declara que "la doctrina jurídica ha señalado que la naturaleza de un negocio jurídico depende de la intención de los contratantes y de las declaraciones de voluntad que la integran, y no de la denominación que le hayan atribuido las partes, siendo el contenido real del contrato el que determina su calificación",y, en igual sentido se manifiestan, entre otras, las sentencias del Tribunal Supremo de 16 de noviembre de 2000 EDJ 2000/38855 , 13 de abril EDJ 1999/8820 y 3 de mayo de 1999 EDJ 1999/874 , 18 de junio de 1997 EDJ 1997/4916 , 25 de enero de 1996 EDJ 1996/25 y 23 de octubre de 1995 EDJ 1995/5678."

Adviértase, en dicho sentido, que es pacífico en autos, por así recogerlo la sentencia y admitirlo la propia parte demandada, que el contrato de de fecha 14 de julio de 2021, que lleva como título "Contrato de arrendamiento de vivienda", lo preparó el hoy actor y se lo llevó a firmar al demandado la anterior arrendataria, Dª Brigida. Asimismo, se admite por el demandado que, pese a que según el contrato de 2021 él salía en 2023, lo leyó y lo firmó. Derivándose de la prueba y de lo admitido por el propio demandado, que cuando el actor le requirió para desalojar el inmueble en 2023, el hoy demandado fue a los Servicios Sociales de Felanitx y le mandaron a Inca, y fue entonces cuando conoció que le asistía el derecho de ocupación de 5 años, es decir, hasta 2026. Añadiendo que, antes de acudir a los Servicios Sociales, no conocía la ley y allí se lo explicaron.

Por lo tanto, si el contrato de 2021 lo redactó el actor sobre la base del contrato anterior, de 2016 (tal y como se pretende por la actora y se deriva de su dicción), y este ignoraba que, en su apariencia de contrato nuevo, podía comprometer 5 años el arriendo del inmueble; y, asimismo, tampoco el arrendatario, cuando firmó, conocía dicho derecho de prórroga en un potencial nuevo contrato de arrendamiento. De ello se infiere que la voluntad de las partes era coincidente con la expuesta en el contrato y con lo sostenido en la demanda: es decir, una prórroga de dos años de duración; bien entendido que la posposición del contrato hasta cinco años no estaba en la mente de ninguno de los otorgantes.

Adviértase, por otro lado, que pese a que la parte demandada sostiene que el contrato anterior se resolvió, y para ello aporta el documento de fecha 10 de julio de 2021, suscrito entre Dña. Brigida, arrendadora anterior, y D. Sixto en calidad de arrendatario; sin embargo, no se comparte la conclusión judicial relativa a que dicho documento resultó ser resolutorio porque, en la consideración judicial: "El arrendatario hace entrega de la plena posesión del inmueble a la arrendadora". Puesto que, como afirma la propia sentencia a partir de lo admitido por el demandado, este nunca abandonó el inmueble, por lo que tal documento no se perfeccionó, de hecho, no costa que se apremiara al arrendatario de cumplimiento y desalojo.

En consecuencia, el contrato anterior no llegó a resolverse pues el arrendatario no desalojó el inmueble ni nadie reivindicó tal resolución; siendo, en dicho momento de ocupación contradictoria con la pretendida resolución contractual, cuando se suscribió el nuevo documento; sucediendo que, además, no costa que se informara al Sr. Benedicto de dicha pretendida resolución previa a su compra. Por lo tanto, en el momento de la adquisición la situación real era de prórroga, porque el arrendador no tomo posesión física del inmueble, el cual se hallaba, de facto,en situación de prórroga legal habida cuenta de que, en el contrato de arrendamiento de 2016 otorgado entre Dña. Brigida, arrendadora, y D. Sixto en calidad de arrendatario, se pactó la duración del arriendo por cinco años, desde el 1.5.16 al 1.5.21, por lo que al tiempo del otorgamiento de la pretendida resolución, el 10 de julio de 2021, se hallaba en situación de prórroga legal, y esta no se resolvió propiamente porque, no solo no se entregó el inmueble por el arrendatario a la arrendadora vendedora, sino que ni siquiera se pretendió dicha entrega, no correspondiéndose con la realidad la afirmación contractual relativa a que "El arrendatario hace entrega de la plena posesión del inmueble a la arrendadora".

En consecuencia, la situación de prórroga legal al tiempo de la venta al actor se perpetuó, por dos años, por razón del contrato de 2021, momento en el que la voluntad contractual de las partes coincide con la ahora reivindicada por la parte actora; siendo, los contratos, lo que son y no lo que en ellos se dice que son. Conclusión que, a su vez, es abonada por el hecho de que no se subiese la ya moderada renta de 200 euros que había sido establecida en el contrato de 2016 (cinco años atrás), lo que, además de evidenciar un continuismo contractual y no un contrato nuevo, muestra también la buena voluntad del actor, que se correspondía con la amistad invocada por la propia parte demandada. Amistad de la cual, en cualquier caso, no se acredita que hubiese llevado al actor a hacer dejación de su derecho de ocupación, otorgando al arrendatario una ocupación indefinida como la pretendida por del demandado, quien afirmó en el interrogatorio de parte, según suscribe la sentencia: "que con Benedicto habló son amigos de hace 30 años y le dijo que compraría la casa, quedaron como amigos y que podría estar hasta que quisiera, y niega que Benedicto le dejara estar hasta el 2023, había un acuerdo, ellos tienen una amistad de 30 años.".

Es decir, de la amistad cabe derivar la prórroga de dos años admitida por la parte actora, lo que así consta en el contrato, pero no cabe derivar, en defecto de mejor prueba, una admisión de la permanencia hasta que quisiera el arrendatario, lo que, por otro lado, sería contrario a toda lógica contractual, especialmente cuando, tras cinco años del arrendamiento anterior, de 2016, se mantiene la misma renta mensual de 200 euros, sin que ni siquiera se acuerde la acomodación anual de la misma al IPC.

Por lo tanto, vencido el plazo de prórroga acordado entre las partes, debe ser estimada la demanda.

ÚLTIMO.-Al estimarse el recurso de apelación no ha lugar a hacer pronunciamiento alguno en cuanto a las costas procesales devengadas en esta alzada, mientras que las derivadas de la primera instancia deben ser impuestas a la parte demandada al resultar, finalmente, estimada la demanda. Todo ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.