Sentencia Civil 325/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 573/2024 de 30 de abril del 2025

PRIMERO.-Como se desprende del fallo de la sentencia dictada en primera instancia, la sentencia fue estimatoria parcial de las pretensiones ejercitadas por la parte demandante y se ha recurrido por ambas partes porque ninguna de ellas está totalmente conforme con la misma, procediendo mencionar, en primer lugar, que en el presente proceso no sólo se ha ejercitado en la demanda una acumulación de acciones (desahucio por falta de pago y rentas y cantidades asimiladas debidas), sino que también se han acumulado dos objetos de "cosa arrendada": 1) un local comercial de explotación de industria y 2) la vivienda situada justo encima del local, respecto de cuyos arrendamientos concurren los siguientes hechos y circunstancias concurrentes que han sido acreditados en autos por la prueba practicada y que no fueron controvertidos por las partes:

1) EL LOCAL COMERCIAL DE INDUSTRIA DE RESTAURANTE, sito en DIRECCION000, de CA'N PASTILLA, en virtud de contrato de fecha 25 de mayo de 2013, con duración hasta el día 1 de mayo de 2028, suscrito por la fallecida madre de la demandante Dª. Lina, con la sociedad demandada RESTAURACIÓN ECUADAKAR S.L., por una renta mensual pactada de 1.000 euros y pago de los impuestos, estando en deber al tiempo de interposición de la demanda por su hija y heredera Dª. Aurora, como propietaria no cuestionada del local junto con su hermana Sandra.

Y, de conformidad con el informe pericial aportado por la parte demandante para la cuantificación de la deuda, (acont. 7 del expediente digital) reclamando la cantidad de 2.000'00 euros como rentas debidasdesde el día 1 de enero de 2018 a diciembre de 2022 y 7.573'00 euros másen concepto de impago de las tasas de Residuos Sólidos Urbanoscorrespondientes también a los años 2018 a 2022.

2) LA VIVIENDA SITUADA JUSTO ENCIMA DEL LOCAL, en la DIRECCION001, alquilada inicialmente en virtud de contrato de fecha 1 de junio de 2016 suscrito también por la fallecida madre de la demandante Dª. Lina, con la sociedad demandada RESTAURACIÓN ECUADAKAR S.L., representada por su entonces Administradora única Dª. Manuela, por una renta mensual pactada de 500 euros, reclamándose en la demanda la cantidad de 6.874'00 eurosigualmente conforme el informe pericial aportado a tal fin (acont. 7) como rentas debidas desde el año 2018 hasta el año 2022.

(Respecto de esta vivienda, en la contestación a la demanda, aportó la parte demandada otro contrato, de fecha 31 de diciembre de 2017, firmado por Dª. Lina y D. Fabio, por el que se arrendaba a éste último dicha vivienda por una renta mensual de 550'0 euros/mes y duración hasta el día 1 de mayo de 2028, cuya existencia no ha sido finalmente controvertida por lo que más adelante se dirá --prueba pericial practicada al respecto--, pero sí su duración).

Conforme lo acabado de exponer en relación a los dos arrendamientos, la cantidad totala la que ascendía la deuda por rentas adeudadas y tasas de residuos en la demanda con causa en el local arrendado de 9.573'00 eurosy por el impago de las rentas de la vivienda de 6.874'00 euros,era la de 16.47'00 euros,habiéndose declarado en el hecho séptimo de la demanda que:

"SEPTIMO.- ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN. Pese a los requerimientos extrajudicialesefectuadas y dado que no los ha recogido la demanda, aun a pesar de que debería considerarse notificado atendiendo a la reciente doctrina del Tribunal Supremo, se le concede a la arrendataria, la facultad de enervar la acción de desahucio que se ejercita".

En consecuencia, la parte demandada efectuó consignación, mediante transferenciaa la Cuenta de Depósitos y Consignaciones del juzgado, en fecha 16 de marzo de 2023, por el mencionado importe de 16.447'00 euros,adjuntando como doc. 1 de su contestación a la demanda el documento acreditativo de dicho ingreso (ac. 56), pero manifestando que lo hacía "ad cautelam, para el supuesto de que por el juzgado se entendiera que no queda debidamente acreditado el pago de las rentas y cantidades asimiladas reclamadas de adverso, interesando que dicha cantidad no le sea entregada a la demandante hasta tanto recaiga resolución judicial que determine la existencia de deuda o no,y en caso afirmativo únicamente se le haga entrega de la cantidad que resulte efectivamente adeudada, teniendo en ese caso por enervado el desahucio, devolviendo a mi mandante el sobrante de la cantidad consignada".

Aunque, con posterioridad, concretamente por escrito presentado en fecha 27 de marzo de 2011 (ac. 70), y tras haber conocido la parte demandante la consignación solicitó que:

"Evacuando el traslado conferido y a la vista de los falsos hechos en que se articula la oposición a la demanda, postulamos la NO enervación de la acción de desahucio y reclamación de renta acumulada. Del mismo modo, y para el acto del juicio oral, se interesa el INTERROGATORIO de la entidad Mercantil demandada, en la persona de D. Fabio."

SEGUNDO.-Habiéndose declarado en la sentencia que no se había acreditado en relación con el local de negocio el pago de las rentas, ni tampoco el pago de las tasas de Residuos Sólidos Urbanos por parte de la sociedad demandada "Restauración Ecuadakar S.L.", se declaró la enervación del desahucio del local de industria, ex art. 22. 34 de la LEC, en cuantía de 9.573 euros.

Y no se condenó a la sociedad demandada al desahucio y pago de las rentas debidas por el arrendamiento de la vivienda al estimarse la falta de legitimación pasiva de la sociedad demandada, declarándose la ausencia de solidaridad con el arrendatario Sr. Fabio y que fuera un contrato simulado, que fueron las alegaciones efectuadas por la parte demandante en la primera instancia tras conocer la existencia del contrato de 31 de diciembre de 2017, posterior en fecha y persona arrendataria respecto del contrato en el que basaba su demanda, que era del día 1 de junio de 2016 y en el que era la arrendataria la sociedad Restauración Ecuadakar S.L. por lo que se interpone recurso de apelación por la parte demandante.

Es el primer motivo de su recurso de apelaciónque se revocara este último pronunciamiento y se condenara a la sociedad demandada al pago de las rentas debidas porque sí tenía legitimación pasiva, al haberse firmado el segundo contrato por el Sr. Fabio con la Sra. Lina (que reconoce que ésta firmó a la vista del dictamen pericial emitido a su instancia por la Sra. Adela) pero con ánimo defraudatorio para alargar el plazo de duración del contrato. Que realmente la arrendataria seguía siendo la sociedad y se utilizaba para "fines societarios" porque D. Fabio era el administrador único de la sociedad demandada al tiempo de la firma, pagándose el alquiler por la sociedad demandada, no apareciendo en los extractos pago alguno efectuado por el Sr. Fabio, habiendo sido también Restauración Ecuadakar S.L. la que ha consignado el importe de las rentas. Además de haberse acreditado en autos que el propio señor Fabio al comparecer en el juzgado designó otro domicilio diferente al de la vivienda arrendada.

Existe, según lo acabado de exponer y que no se ha resuelto formalmente el primitivo contrato de 1 de junio de 2016 una solidaridad tácita entre el Sr. Fabio y la sociedad " Restauración Ecuadakar S.L.", que no se ha estimado en la sentencia porque se ha valorado erróneamente la prueba y la sentencia del T.S. de fecha 30 de junio de 2010 que en un caso similar alega que aplicó la solidaridad tacita que solicita.

Y en segundo lugar recurre también la parte demandante la sentenciaporque en similares términos a los que alegó en el escrito de complemento de sentencia denegado, para que con revocación de la sentencia de instancia se condenara a la demandada al pago de la suma de 9.573 euros, más los intereses legales calculados desde la interposición de la demanda y pago de costas.

También se ha recurrido en apelación por la parte demandada la sentencia de instancia (lógicamente no respecto de la ausencia de condena del pago de las rentas debidas de la vivienda desde el año 2018 al año 2022, ambos inclusive, que es un pronunciamiento favorable y por eso defiende su falta de legitimación pasiva para ser demandada e inexistencia de solidaridad tácita en su escrito de oposición al recurso de la parte demandante).

Pero sí la parte demandada-APELANTE interpone su recursorespecto de la condena efectuada en la sentencia al pago de los recibos de las Tasas de Residuos Sólidos y en la cuantía que se hace, alegando, como ya hizo en sede de contestación a la demanda, que consta acreditado el pago de las tasas de los años 2018, 2019 y 2020, por importe de 5.623'80 euros, por lo cual la demandada estaría únicamente en deber la cantidad de 1.949'20 euros que es el resultado de restar a 7.573 euros, que es la cantidad que se le reclama por este concepto, el importe de los tres recibos por dicho importe de 5.623'80 euros, que aportó con la contestación a la demanda como docs. 3, 4 y 5 (acs. 58, 59 y 60). que la parte demandante ha negado en su escrito de oposición al recurso de apelación aduciendo que lo que acreditan esos documentos es que fueron pagadas las tasas por la arrendadora fallecida mediante el cargo efectuado en su cuenta de Banca March donde los tenía domiciliados y que la explicación de que los tuviera la parte demandada en su poder no es otra que la de que se los entregaba la Sra. Lina para que, a su vez, se los abonase, pero el pago no se produjo de ninguno de los tres, y, concretamente respecto del correspondiente al año 2020, que pone la palabra "Pagado", que esa palabra nunca ha dicho la parte demandada que se hubiera puesto por la Sra. Lina, sino que la puso el propio Sr. Fabio para su propio control.

TERCERO.-Así establecido el marco apelatorio por los recursos de apelación interpuestos por ambas partes y, comenzando por el recurso de apelación de la demandante-APELANTE respecto de la apreciación de falta de legitimación pasiva de la sociedad y, subsidiariamente, la declaración de solidaridad tácitaque también se denegó en la sentencia recurrida, se estima procedente confirmar la sentencia recurrida admitiendo la falta de legitimación pasiva alegada por Restauración Ecuadkar S.L. respecto de las rentas de la vivienda arrendada por el Sr. Fabio en el contrato de 31 de diciembre de 2017, en base a las siguientes consideraciones:

.- El contrato de 1 de junio de 2016, acompañado con la demandaes un contrato muy sencillo en el que, además de consignarse el nombre de los contratantes y especificarse con claridad que Dª Manuela actuaba en nombre de la sociedad demandada, porque se hace expresa referencia a su condición de administradora única y se reseña el CIF de la empresa Restauración Ecuadakar S.L. como arrendataria (aunque erróneamente se diga "arrendador"), se fija el precio de 500 euros al mes y una duración de tres años renovables de mutuo acuerdo.

.-El "segundo contrato" de fecha 31 de diciembre de 2017es un contrato con un clausulado en el que se pactan de una forma muy al uso en este tipo de contratos las condiciones que han de regir entre las partes, a diferencia del anterior, en el encabezamiento del contrato y al mencionarse el nombre del arrendatario ninguna referencia se efectúa a la empresa Restauración Ecuadakar S.L. ni a que fuera el administrador único el arrendatario Sr. Fabio. Y no sólo eso, sino que, en el apartado "II" del "EXPONEN" consta textualmente que:

"II.- Que siendo del interés de la propiedad (en adelante la parte arrendadora) proceder al· arrendamiento de la citada vivienda para uso como vivienda de D. Fabio (en adelante la parte arrendataria), es por lo que, puestos previamente de acuerdo, han decidido ambas partes suscribir el presente CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA, que llevan a efecto con arreglo a las siguientes

ESTIPULACIONES

"SEGUNDA.- La vivienda arrendada lo es para ser destinada única y exclusivamente a satisfacer la necesidad de vivienda permanente de Don Fabio, quedando expresamente prohibida su sustitución por otra persona, sin conocimiento de la parte arrendadora, así como la realización de cualquier actividad empresarial o profesional en la vivienda".

Lo más lógico es pensar que precisamente porque cambiaron las circunstancias, fundamentalmente la persona del arrendatario, se realizó el contrato de 31 de diciembre de 2017, para que fuera el Sr. Fabio, existiendo las concretas previsiones contractuales transcritas que reafirman que era para vivienda y sólo para vivienda para lo que se podía utilizar el piso, aumentándose la renta en 50 euros al mes, pues pasa a ser de 550 euros/mes en lugar de 500'00 euros, se pacta la duración legal prevista en el art. 9 la LAU vigente al tiempo del contrato de 1 año, prorrogable año a año, a voluntad del inquilino hasta 3 años máximo, realizándose un inventario de los muebles y enseres del piso en cuya última página obra la firma de la arrendataria Dª. Lina, que, "de visu" es muy similar a la que la perito Sra. Adela ha considerado que eran las firmas auténticas del contrato obrantes en las págs. 1 y última como estampadas por la Sra. Lina, pero falsas las situadas a la izquierda del todo en ambas páginas, referidas a ratificar el añadido manuscrito respecto de la duración del contrato hasta el día 1 de mayo de 2028 (coincidente con la fecha de extinción del arrendamiento de industria). El añadido manuscrito no se ha negado por la parte demandada que no lo efectuó la parte demandante sino ella, aunque no ha reconocido la falsedad de las firmas que la perito Sra. Adela considera falsas.

Siete firmas de la Sra. Lina hay en total en el contrato y anexo del ajuar de la casa suscritos el día 31 de diciembre de 2017; y la similitud entre las cinco firmas de las hojas del contrato y anexo que la perita considera que son las puestas por la Sra. Lina y de todas con las del Archivo Policial del DNI habla por sí misma, siendo las dos referidas al "añadido" manuscrito las que son diferentes al resto, pero no afectando su falsedad a la validez del contrato en sí mismo considerado sino que sólo afecta a su duración. Y no está acreditada la vinculación entre el arrendamiento de la vivienda, que se reitera que quedaba muy claro que era voluntad de la arrendadora que fuera efectivamente vivienda, y el contrato de arrendamiento del local de negocio.

Y si no se acredita esa vinculación no existen ni la legitimación pasiva ni la solidaridad tácita que pretende que se declare la parte demandante, pues no es suficiente que se haya efectuado la consignación por la sociedad de las cantidades reclamadas en la demanda para considerar que existen dichas cualidades. Y respecto de que el contrato de arrendamiento fuera un "contrato simulado", es cierto que la parte actora se ha enterado de su existencia en el proceso, pero en cualquier caso y fallecida una de las partes contratantes y que el contrato no tuviera una causa verdadera y lícita el algo que no procede declarar.

Y respecto del segundo motivo de apelación de la demandantede revocación de la sentencia para que "se condenara a la sociedad demandada al pago de la suma de 9.573 euros, más los intereses legales calculados desde la interposición de la demanda y pago de costas",tampoco cabe acoger el recurso, por los propios motivos expuestos en el auto de denegación de complemento de la sentencia recurrida que dice textualmente que:

"Segundo.- En el presente caso la sentencia dictada no ha omitido pronunciamiento alguno en cuanto que respecto del local de negocio ha declarado enervada la acción de desahucio precisamente como consecuencia de la consignación realizada por la parte demandada de la cantidad de 9.573 euros".

Y porque también se considera por la Sala que es así, ya que no es compatible la declaración de enervación con la condena que se pide por la parte actora. Cuestión diferente es que actualmente, ya se ha admitido la enervación "ad cautelam" por el T.S., en su sentencia de fecha 29 de noviembre de 2021, que considera que sí debe admitirse la enervación con carácter subsidiario o "ad cautelam" de una acción de desahucio por impago de rentas o cantidades asimiladas considerando, en síntesis, que no tiene sentido limitar el derecho de defensa del inquilino obligándole a optar entre oponerse o consignar la cantidad reclamada lo que le impediría negar la deuda o discutir su importe y al mismo tiempo ingresar lo reclamado para el caso de que su oposición no fuera estimada y de esta manera mantener la vigencia del contrato de arrendamiento.

La enervación "ad cautelam"permite al inquilino poder oponerse a las pretensiones ejercitadas en su contra (por falta o defectuoso requerimiento previo, pago total, pluspetición o falta de legitimación pasiva -como también ha ocurrido en este caso - por poner ejemplos) y que, garantizada la deuda por la consignación, se decida por el órgano judicial la oposición planteada. La enervación no supone, la exclusión del conocimiento de la pretensión. Pero una vez desestimados los motivos, es la enervación solicitada "ad cautelam" la que se consolida sin que se tenga que producir la condena sino que, precisamente para poder seguir en el arrendamiento, se tiene que tener por "enervada la acción", porque de otra forma, si se estimara la demanda y condena que pretende la parte demandante se tendría que producir la resolución contractual y desalojo y si no se producen es precisamente porque "enerva", sigue el inquilino en el arrendamiento y si se produce otro impago posterior existe una precedente enervatorio e imposibilidad de ejercer de nuevo la facultad de enervación.

Así lo expresa la sentencia citada cuando dice:

"(...) no podemos considerar que si la ley permite al arrendatario oponerse alegando que no debe o en todo o en parte la cantidad pretendida, no quepa una enervación, con carácter subsidiario, oportunamente depositada sobre el importe efectivamente adeudado una vez que es judicialmente determinado y que solo fuera factible una incondicionada consignación para pago que finalizase el procedimiento de desahucio."

Y dice también:

"no tiene sentido que se limite de la manera expuesta al derecho de defensa de la parte arrendataria, con la obligación de elegir entre oponerse o consignar y, por lo tanto, vedándole la posibilidad de negar la deuda tal y como es pretendida por el demandante y, al mismo tiempo, consignar para el supuesto de que su oposición no fuera estimada y, de esta forma, mantener por una vez, arrendaticio concertado la vigencia del vínculo arrendaticio concertado".

No procede, conforme lo anterior, la estimación de ninguno de los dos motivos de apelación de la parte demandante-Apelante.

Y, estando consignados por la parte demandada en la Cuenta de Depósitos la cantidad de 9.573 euros, en concepto de rentas y cantidades asimiladas a la renta debidas del local de negocio con carácter cautelar, procede acordar la entrega de dicha suma a la parte demandante.

CUARTO.- Respecto del recurso interpuesto por la parte demandada-APELANTE negando la procedencia de la condena efectuada en la sentencia al pago de los recibos de las Tasas de Residuos Sólidosalegando que consta acreditado el pago de las tasas de los años 2018, 2019 y 2020, por importe de 5.623'80 euros, mediante la presentación de los recibos aportados como docs. 3, 4 y 5 de la contestación, por lo cual sólo debería, 1.949'20 euros, la parte demandante ha negado en su escrito de oposición al recurso de apelación que esos documentos acrediten el pago, toda vez que lo acreditan esos documentos es que fueron pagadas las tasas por la arrendadora fallecida mediante el cargo efectuado en su cuenta de Banca March donde los tenía domiciliados y que la explicación de que los tuviera la parte demandada en su poder no es otra que la de que se los entregaba la Sra. Lina para que, a su vez, se los abonase, pero el pago no se produjo de ninguno de los tres, y, concretamente respecto del correspondiente al año 2020, que pone la palabra "Pagado", no es una palabra puesta por la Sra. Lina.

Pues bien, puestos estos recibos en todo el contexto de impago de rentas en el proceso en el importe que se reclaman, que se paguen las tasas de residuos antes que la renta al completo (se adeudan según la demanda y la sentencia 2.000 euros de renta) es poco lógico, siéndolo, en cambio, que estuvieran pendientes esos recibos, porque su pago material no se ha acreditado, ya que de haberlo hecho es lo normal tener un recibo. Es decir, el hecho de tener los justificantes del pago efectuado por la arrendadora de las tasas es un recibo de ella frente al Ayuntamiento pero no es recibo del pago del arrendatario a la arrendadora que ha pagado de forma automática y sin ningún acto más que pruebe el pago. No es lo mismo.

Y que uno de los documentos, el correspondiente al año 2020 ponga "Pagado",que es una palabra que la parte demandada no manifiesta que la pusiera la Sra. Lina, sino que era una anotación interna del Sr. Fabio de que estaba "pagado" para su propio control, no es prueba suficiente de su pago a la arrendadora; por lo que procede la desestimación del recurso de la parte demandada-APELANTE.

QUINTO.-Pese a desestimarse el recurso de apelación de la parte actora, al acordar la Sala la entrega a esta de la suma consignada cautelarmente -lo que no había sido acordado en la sentencia de instancia-, no ha lugar a hacer pronunciamiento en cuanto a las costas devengadas por dicho recurso. Y, por otro lado, al desestimarse el recurso de apelación de la parte demandada, procede imponer a esta las costas devengadas por dicho recurso a la contraparte. Todo ello, conforme lo establecido en los artículos 398 y 394 de la LEC.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se DECLARA LA PÉRDIDAD DE LOS DEPÓSITOS CONSTITUIDOS PARA RECURRIR.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.