Sentencia Civil 830/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 661/2024 de 04 de diciembre del 2025

PRIMERO.- Histórico del procedimiento

1. D. Bienvenido presentó demanda de juicio ordinario en la que solicitaba la declaración de nulidad de la inscripción de dominio de la finca NUM000, inscrita al tomo NUM001, libro NUM002, folio NUM003, en el Registro de la Propiedad de Torredembarra a favor del BANC SABADELL, S.A.

Fundamenta su reclamación en que esta entidad financiera logró a su favor la inscripción en el procedimiento de ejecución hipotecaria 11342/2015 del Servicio Común Procesal de Ejecución de El Vendrell y que era del Sr. Bienvenido. Añade que la titular registral de dicha finca era la Caja General de Ahorros de Granada y que la demandada nunca inscribió a su favor la garantía ni consta que sea sucesora de ésta.

2. El BANC SABADELL se opuso alegando la falta de legitimación del actor por no acreditar documentalmente ser titular registral de la finca. El procedimiento de ejecución hipotecaria referido se siguió contra D. Bienvenido como prestatario no hipotecante y contra D. Íñigo, padre del anterior, como prestatario hipotecante y propietario de la finca. También alegó cosa juzgada y falta de litisconsorcio pasivo necesario.

En cuanto al fondo del asunto señala que la fina no ha pertenecido nunca al actor y que el BANC DE SABADELL adquiere el derecho sobre dicha finca porque el 22 de diciembre de 2010 se constituyó el Banco Mare Nostrum, S.A. con la participación de la Caja General de Ahorros de Granada, Caixa d'Estalvis del Penedés, Caja de ahorros de Murcia, Caja de Ahorros y Monte de Piedad de Baleares, entidades que el 14 de septiembre de 2011 segregaron y transmitieron en bloque a Banco Mare Nostrum, S.A. el conjunto de elementos patrimoniales principales y accesorios que componen el negocio financiero de las Cajas, la totalidad de activos, pasivos derechos y obligaciones y expectativas. El 31 de mayo de 2013 el Banco Mare Nostrum, S.A. cede a BANCO SABADELL determinados activos, pasivos y demás elementos, incluyendo relaciones contractuales, que conforman el negocio bancario con dirección territorial de Cataluña y Aragón. Por lo tanto, en virtud de dicha sucesión y cesión de activos los bienes de Caja de Ahorros de Granada pasaron al BANC SABADELL.

3. En auto de 31 de julio de 2019 se tiene por comparecido como parte activa en el procedimiento a D. Íñigo. Dicha decisión es recurrida por BANC SABADELL, que se resuelve, desestimándola, en auto de 22 de marzo de 2022.

4. La Sentencia de instancia desestima la excepción de falta de legitimación en tanto que D. Íñigo acredita tener interés directo en el pleito por haber sido la finca de su titularidad.

Por otro lado, desestima la demanda en tanto que el procedimiento adecuado para instar la nulidad de la inscripción registral es el previsto en el artículo 324 de la Ley Hipotecaria al instarse la nulidad de la inscripción y no del proceso de ejecución, debiendo haberse dirigido la acción contra la calificación del Registrador de la Propiedad, siendo éste el único legitimado para soportar la acción que se deduzca contra su calificación y que esta legitimación corresponde a la Dirección General de los Registros y del Notariado.

SEGUNDO.- El recurso de apelación y la impugnación del recurso

1. Frente a dicha sentencia se alza la representación procesal de D. Íñigo alegando la infracción de los artículos 216 y 218 LEC porque la resolución se pronuncia en base al incumplimiento del artículo 324 LH dado que este precepto no se invoca en la contestación, lo que infringe los principios de justicia rogada y de congruencia. Añade que la sentencia infringe además dicho precepto de la Ley Hipotecaria el cual se aplica sólo en los supuestos de calificaciones negativas del Registrador, siendo sustento de la demanda el artículo 40 LC, y además porque aunque dicho precepto se aplicara debería dar lugar a "la declaración de falta de competencia territorial", por lo que solicita la revocación de la sentencia impugnada y la estimación de la demanda.

La representación del BANC SABADELL se opone al recurso alegando que la sentencia no es incongruente en tanto que en su contestación se solicitaba la desestimación de la demanda y esto es lo que resuelve la sentencia, estando además motivada a pesar de aplicar un precepto que no es el adecuado para resolver la controversia. Por otro lado, reconoce la inadecuada aplicación de los artículos 324 y 328 LH, pero que en cualquier caso debería ser desestimada la demanda por incumplimiento de los requisitos objetivos y subjetivos de prosperabilidad de la acción ejercitada ( art. 40 LH) y también por falta de prueba.

2. El BANC DE SABADELL también presenta impugnación de la sentencia por haberse desestimado las excepciones procesales planteadas.

En primer lugar, la infracción del artículo 13 LEC al haberse admitido como parte demandante a D. Íñigo como parte demandante y que se vincula en la falta de legitimación alegada en la contestación a la demanda y que además le genera indefensión.

En segundo lugar, alega el manifiesto error de derecho al aplicar los artículos 324 y 328 LH en lugar del artículo 40 LH, siendo que además no se acredita la legitimación del demandante, tampoco la de los demandados ni la tramitación previa de la impugnación ante el Registro de la propiedad como exigen los artículos 217 y 218 LH.

También impugna la sentencia por manifiesto error de derecho al confundirse en ella la impugnación en vía judicial de la calificación negativa del Registrador, que es en lo que se basa, en lugar del procedimiento del artículo 40 H y en este caso no concurren ninguno de los requisitos que se exigen, ni la falta de legitimación de D. Bienvenido, ni la petición de rectificación del Registrador y la falta de acompañamiento a la demanda de inscripción registral que se impugna.

La representación procesal de D. Íñigo se opone a la impugnación del recurso en base a los argumentos contenidos en su recurso de apelación y en los autos que resuelven sobre la entrada de esta parte en el procedimiento.

TERCERO.- La decisión de la Sala

1. INFRACCIÓN DE LOS ARTÍCULOS 216 Y 218 LEC

El deber de congruencia establecido en el art. 218 LEC se liga con el principio de justicia rogada del art. 216 LEC. La congruencia debe valorarse por la relación que existe entre el fallo de la sentencia y las pretensiones realizadas por las partes en sus escritos de demanda y contestación, no dándole más de lo medido en la demanda ni menos de lo admitido en la contestación, ni mucho menos otorgándole una cosa distinta de la pretendida por ambas partes. Ello supondría, en palabras de la Sentencia del Tribunal Constitucional 105/1985 y de las Sentencias del Tribunal supremo de 4 de mayo y 2 de noviembre de 1983, una infracción del principio de contradicción, y una lesión del esencial derecho de defensa, en el caso de producirse excesos, aminoraciones o desviaciones sobre lo que no ha habido debate y oposición.El principio de congruencia sigue el principio sententia debe esse conformis libello,y hay que entenderlo poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia en cuestión ( SSTS 3.10.1983 ; 26.12.1984 ; 30.3.1988 y 20.12.1989 ), lo cual no requiere una identidad absoluta, siendo suficiente la existencia de una conexión íntima entre ambos términos, de tal modo que se decida sobre el mismo objeto, concediéndolo o denegándolo, en todo o en parte ( SSTS 8.2 y 21.2.1985 ; 6.10 y 23.10.1986 y 24.7.1989).

Por otro lado, el principio iura novit curiaautoriza al juzgador a aplicar normasno invocadas por las partes, dado que la congruenciano le impide aplicar los preceptos legales que estime más oportunos al caso controvertido ( STS 29.12.1987), aunque siempre condicionado a los hechos que resulten probados, así como a la inalterabilidad de la causa petendi,ya que lo contrario entrañaría la vulneración del principio de contradicción, y, por lo tanto, del derecho de defensa ( SSTS 30.6.1983 , 10.5.1986 , 7.10.1987 , 9.2 y 6.10.1988 ).

Y en el supuesto que nos ocupa, a pesar de que la juez a quoaplique una norma jurídica ( art. 324 LH) distinta de la invocada en la demanda -que se basaba en la falta de acreditación del tracto sucesivo y en los artículo 18 y 98 LH, y no en la que ahora invoca, el artículo 40 LH- ello no implica que no podamos entender que concurre el vicio de incongruencia, pues el fallo de la sentencia, que como dicho, es lo que debe de servir como parámetro para analizar la congruencia, máxime cuando al analizar la demanda no se apartó de los hechos que la fundaban, se ajusta a la pretensión deducida y que la conllevan a la desestimación. Es cierto que la norma aplicada no fue alegada por ninguna de las partes, pero ello no dio lugar a la estimación de la demanda sino todo lo contrario, por lo que la sentencia, finalmente, fue congruente con la petición actora, al no estimarla, y con la pretensión de la demandada que pedía la desestimación de la demanda, no habiéndose producido ninguna alteración de los términos del debate.

En este sentido podemos citar la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de diciembre de 2015 que dice: "La sentencia de esta Sala núm. 361/2012, de 18 de junio , declaró sobre el cambio de punto de vista jurídico y las exigencias del principio de congruencia:

«Hay que reconocer, no obstante, que la distinción entre el componente jurídico de la causa de pedir y las normas aplicables por el juez conforme al principio iura novit curia no siempre es clara. Por eso el método más seguro para comprobar si se ha producido un cambio indebido de demanda, con correlativa incongruencia de la sentencia ( STS 3-4-01, RC. 669/96 ), consistirá, dada la dimensión constitucional de la congruencia como inherente a la tutela judicial efectiva y a la proscripción de indefensión ( art. 24 de la Constitución ), en determinar si ese cambio ha alterado los términos del debate generando en el demandado riesgo de indefensión por haber contestado a la demanda adoptando una determinada línea de defensa como, por ejemplo, proponer excepciones procesales o la de prescripción en función de la acción ejercitada en la demanda ( SSTS 23-12-04, RC 3393/98 , y 5-3-07, RC 1412/00 )».

La sentencia 654/2015, de 19 de noviembre, ha declarado al respecto: «... lo determinante no es la correcta identificación nominal de la acción, puesto que conforme al artículo 218.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , lo relevante son los hechos alegados por la parte demandante y que, conocidos por la parte demandada, pueden ser objeto de su defensa. Además, el segundo párrafo del mismo precepto establece que" El tribunal, sin apartarse de la causa de pedir acudiendo a fundamentos de hecho o de derecho distintos de los que las partes hayan querido hacer valer, resolverá conforme a las normas aplicables al caso, aunque no hayan sido acertadamente citadas o alegadas por los litigantes"».

A ello podemos añadir que en este caso la parte bien puedo solicitar aclaración de la sentencia por no haberse resuelto conforme a lo pedido, lo que no hizo, lo que debe dar lugar a la desestimación del recurso en este punto, máxime si además tenemos en cuenta que por más que la Sala declarara la incongruencia de la sentencia ello no iba a provocar ningún resultado procesal al no haberse instando por la apelante la nulidad de la resolución, por lo que de igual manera nos vemos abocados a resolver sobre los otros motivos del recurso y de la impugnación y entrar al fondo del asunto.

2. LA ADMISIÓN DE D. Íñigo COMO PARTE DEMANDANTE

Por razones de congruencia y orden lógico procesal debemos pronunciarnos en primer lugar sobre el primero de los motivos de impugnación del recurso planteados por la representación procesal de BANC SABADELL que es la admisión en auto de 31 de julio de 2019 a D. Íñigo como interviniente en el proceso en calidad de parte demandante, de acuerdo con lo establecido en el artículo 13 LEC, resolución que fue confirmada en otra de 22 de marzo de 2022 en resolución del recurso de reposición interpuesto contra ella.

Para analizar la cuestión debemos partir de que la demanda la interpone D. Bienvenido que afirma haber sido propietario de la finca registral NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Torredembarra y que la perdió en un proceso de ejecución hipotecaria a favor de la demandada, que no era titular de la garantía hipotecaria, sino que lo era otra entidad financiera, por lo que insta la nulidad de la inscripción del dominio a favor de la demanda. Frente a dicha petición el BANC SABADELL alega la falta de legitimación activa del actor así como la falta de acreditación del título que fundamenta su petición.

Admitida a trámite la contestación a la demanda comparece en el procedimiento el hoy apelante y solicita su intervención en el proceso en calidad de legítimo propietario y acompaña a su petición certificación registral que así lo demuestra.

Ante tales circunstancias, y con la oposición de la parte demandada, el Juzgado de primera instancia admite la intervención de D. Íñigo.

La STS de de 4 de noviembre de 2014 definió perfilar las distintas formas de intervenir en un proceso judicial: "El art. 13 LEC regula en nuestro ordenamiento procesal la figura de la intervención voluntaria de terceros en el proceso, esto es, de aquellos sujetos que no hallándose personados en el momento inicial del proceso, por no ser originariamente ni demandantes ni demandados, se admite su incorporación a la causa en fase posterior.

Dentro de la intervención voluntaria se distingue por la doctrina y la jurisprudencia entre la intervención principal, la intervención adhesiva litisconsorcial y la intervención adhesiva simple: la primera, se refiere al tercero que se incorpora al proceso para defender un derecho propio e independiente al de las partes iniciales; la segunda, a la intervención de un tercero que alega la cotitularidad de derecho u obligación, objeto del proceso, y defendido ya por una de las partes, de manera que la sentencia que recaiga tendrá sobre él efectos directos y no reflejos, con la consiguiente vinculación de la cosa juzgada ( STS de 9 de octubre de 1993, Rec. 487/1991 y, más recientemente, STS de 28 de junio de 2011, Rec. nº 2156/2007 ); y la tercera, a la intervención de un tercero que no alega la cotitularidad de derecho u obligación alguna, sino su interés en intervenir en el proceso, coadyuvando a la pretensión de una de las partes, por cuanto la resolución que recaiga le puede producir un efecto indirecto o reflejo ( STS de 8 de abril de 1994, Rec. nº 1501/1991 )."

En el supuesto de autos, sostiene el Juzgador de instancia que D. Íñigo y el actor inicial (D. Bienvenido) "tendrían un interés directo en la acción ejercitada, derivada del domino que habrían tenido sobre la finca registral de Torrembarra", sin embargo olvida que dicha titularidad dominical no consta a favor de D. Bienvenido ni se acredita documentalmente en la demanda, tan sólo consta a favor de D. Íñigo en el escrito en que este insta su intervención en el proceso. Es evidente que no se trata ni de una intervención adhesiva litisconsorcial pues no fueron cotitulares del dominio, tan sólo uno de ellos lo fue, como consta en la escritura de préstamo hipotecario y en el procedimiento de ejecución sobre la finca objeto de autos, documentos que la demandada acompaña al escrito de contestación a la demanda, ni el segundo interviniente porque la resolución le pueda producir un efecto indirecto. Pero es que tampoco podemos considerar que se trate de una intervención principal pues no defiende un derecho propio e independiente del actor inicial pues éste carecía de él, como hemos dicho y analizaremos en el próximo fundamento jurídico. En este sentido la sentencia de Pleno del TS de 20 de diciembre de 2011, que la define como "la introducción en el proceso de quien ostenta una pretensión opuesta, en todo o en parte, a la de las restantes partes procesales y, por tanto, incompatible con ella, introduciéndose una nueva relación procesal entre los litigantes iniciales y el tercero que ha venido al proceso, que se convierte en parte procesal con la plena consideración de tal, y frente a él se sitúan, como litisconsortes, los primitivos sujetos del proceso (el supuesto típico es el de las tercerías de dominio o de mejor derecho durante el procedimiento de ejecución, en que un tercero comparece aduciendo la propiedad de los bienes embargados o el derecho a ver satisfecho su crédito con preferencia al ejecutante; cfr. el actual artículo 600 LEC )".Conforme a ello, y como hemos señalado, esta intervención principal provoca que el sujeto que hasta ese momento era un ajeno al proceso (D. Íñigo) introduce una pretensión que es contradictoria o incompatible con la del proceso que estaba en curso (la de D. Bienvenido) y por lo tanto distinta de los intereses de la demandante y la demandada, lo que no sucede en nuestro caso.

La intervenciónvoluntaria del tercero en esta litis se produce con claro fraudeprocesal y para evitar una sentencia desestimatoria ante la falta de legitimación activa ad causam del demandante,lo que pretende evitar con su personación a través de la vía del art. 13 LEC, que no está prevista para estos supuestos, de hecho ante las alegaciones de la demandada y ante la falta de prueba documental que fundamentara el derecho del actor inicial, presenta escrito al que acompaña certificación registral en la que determina su titularidad. Es más, en el recurso de apelación este actor inicial ni siquiera intervine recurriendo la decisión de la instancia, lo que denota nuevamente que ante el error manifiesto de la interposición de la demanda en su nombre trataron de solventarla mediante una intervención procesal de carácter fraudulento y evitar así la falta de legitimación activa. Lo cual, además, alteró los términos del debate pues no se permitió a la demandada realizar alegaciones respecto de esta nueva intervención, impidiendo el derecho de contradicción, limitando la defensa de sus intereses.

Por todo ello debemos considerar como inadmisible la intervención de D. Íñigo en el proceso lo que debe dar lugar a la estimación de la impugnación del recurso en este punto, debiendo dejarse sin efecto lo dispuesto en los autos de 31 de julio de 2019 y 22 de marzo de 2022 dictados en el presente procedimiento. Ello implica que al quedar apartado del proceso también lo está del recurso y la consecuencia es la desestimación del mismo.

3. LA LEGITIMACIÓN DE D. Bienvenido Y LA ACCIÓN EJERCITADA

No obstante, y aún entrando a analizar lo pretendido en la demanda y al hilo de la impugnación de la apelación, debemos decir que la representación procesal de D. Bienvenido plantea una acción de nulidad de la inscripción de dominio de la finca NUM000 inscrita en el Registro de la Propiedad de Torredembarra a favor del BANC SABADELL. Señala que la inscripción se produce como consecuencia de la adjudicación de la finca a favor de la demandada en el procedimiento de ejecución hipotecaria 11342/2015 del Servicio Común Procesal de Ejecución de El Vendrell si bien esta parte nunca inscribió a su favor la garantía hipotecaria que dio lugar a la ejecución ni consta que fuera sucesora de la titular de la garantía la Caja General de Ahorros de Granada.

Como sostiene la parte demandada D. Bienvenido carece de legitimación para el ejercicio de la acción ya que tan sólo D. Íñigo pudo plantearla ya que era el único titular de la finca hipotecada, quien en aquel proceso de ejecución aunque tenía la condición de ejecutado lo era porque en el título que se fundaba el despacho de ejecución intervino como deudor no hipotecante, y nadie puede pedir la nulidad de una inscripción de la que se deriva la declaración de dominio sobre algo que no le pertenece y/o que nunca le ha pertenecido. De esta manera el artículo 40 LH establece que "La rectificación del Registro sólo podrá ser solicitada por el titular del dominio o derecho real que no esté inscrito, que lo esté erróneamente o que resulte lesionado por el asiento inexacto",por lo que si D. Bienvenido no ha sido nunca titular dominical de dicho inmueble no está legitimado para instar la rectificación a la que alude.

Por otro lado, debemos señalar que para considerar nulo un asiendo registral es preciso que sea nulo también el título o acto inscrito por adolecer de un vicio o defecto que lo invalide ya que, conforme al artículo 33 LH, la inscripción no convalida los actos o contratos nulos. Tampoco la nulidad del título lleva por sí solo la nulidad de la inscripción ya que ésta únicamente se extinguirá por razón de la nulidad del título cuando así se declare y se haga constar dicha nulidad en el propio Registro, procediéndose entonces a cancelar la inscripción, sin perjuicio de que mientras no tenga lugar la cancelación de la inscripción, ésta produzca los efectos derivados del principio de publicidad registral. Ambos supuestos aparecen recogidos en la legislación hipotecaria que dispone que se produce la cancelación total de la inscripción cuando se declare la nulidad por falta de los requisitos esenciales conforme a lo dispuesto en la Ley; y también cuando se declare la nulidad del título que sirvió de origen a su práctica.

En el primer caso, nulidad por defectos formales, dispone el artículo 79.4º de la LH que "Podrá pedirse y deberá ordenarse, en su caso, la cancelación total de las inscripciones o anotaciones preventivas: Cuando se declare su nulidad por falta de alguno de sus requisitos esenciales, conforme a lo dispuesto en esta Ley".En el segundo caso, la nulidad por defectos de fondo, esto es, del acto o título inscrito, según el art. 40 de la LH, cuando la inexactitud procediere de falsedad, nulidad o defecto del título que hubiere motivado el asiento y, en general, de cualquier otra causa de las no especificadas anteriormente, la rectificación precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial. En los casos en que haya de solicitarse judicialmente la rectificación, se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio declarativo correspondiente.Y añade el artículo 79 LH, antes citado, en su apartado segundo, que podrá pedirse y deberá ordenarse la cancelación total de la inscripción "Cuando se extinga también por completo el derecho inscrito o anotado".

En nuestro caso nos encontramos con ante un supuesto de nulidad de fondo que exige que la demanda se dirija demanda contra aquellos a quienes el asiento que trata de rectificar conceda algún derecho, pero para ello también es preciso que quien lo insta tenga derecho o causa de pedir, motivo por el cual la ley exige como modo de rectificación el acuerdo de los interesados, por lo que quien no lo sea no puede reclamar un derecho que no le corresponde, que es lo que sucede con D. Bienvenido pues la cancelación de una inscripción registral requiere de un pronunciamiento judicial que sólo puede emitirse a partir de la petición expresa de un interesado con la pretensión de nulidad y/o ineficacia del negocio jurídico en cuya virtud se practicó.

A lo que debemos añadir que además de esta evidente falta de legitimación, en la petición realizada por la actora tampoco se insta ni la cancelación de la inscripción registral ni tampoco la eficacia jurídica del negocio en virtud del cual se practicó. En este sentido el artículo 38. 2º LH exige que es necesaria la petición de nulidad o cancelación de la inscripción practicada en su virtud cuando se ejercite una "acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada", ha de interpretarse en el sentido de que no podrá llevarse a cabo la cancelación de la inscripción si no se insta la ineficacia del propio negocio jurídico que sirvió de base a su práctica, máxime si tenemos en cuenta que, salvo casos excepcionales, en nuestro Derecho Civil la inscripción no es constitutiva de derechos, sino declarativa, de suerte que dicho asiento registral no es sino consecuencia o traslación del negocio jurídico precedente, en nuestro caso un decreto de adjudicación cuya nulidad no se ha instado. En este sentido la SAP Málaga, sec. 4ª, de 22-3-2022, dice: "Por lo tanto, nos encontramos con un problema de índole procesal, y es que la parte no ha pedido en el suplico con carácter previo la nulidad del acta de transmisión que es la que daría lugar a su vez a la nulidadde los actos procesales posteriores, como el decretode adjudicación,cuestiones estas necesarias para poder solicitar la nulidadde la inscripción registral".

Como decimos, la demandante no discute que el decreto de adjudicación reúna todos los requisitos exigidos para su eficacia, ni afirma que el registrador de la propiedad haya incurrido en algún error al inscribir el dominio a favor del BANC SABADELL que determinen la declaración judicial de nulidad de la inscripción por no haber sido debidamente formalizada se basa únicamente en que la demandada no era titular de la garantía hipotecaria que se constituía sobre la finca del apelante en el momento de la inscripción, lo que supone que no identifica qué se ha omitido o inscrito inexactamente de manera que fundamente su pretensión, lo que no hace.

Sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Supremo en Sentencia del 12 de febrero de 2025 ( ROJ:STS 582/2025 - ECLI:ES:TS:2025:582 ),Sentencia: 236/2025, Recurso: 314/2023, con cita de otras resoluciones anterior diciendo: "Sobre este punto, es esencial recordar lo que ya declaramos en la sentencia 866/2021, de 15 de diciembre , y reiteramos en la 869/2021, de 17 de diciembre , ambas del Pleno de la Sala:

«Como resume la sentencia 625/2017, de 21 de noviembre , conforme a los arts. 18 LH y 100 RH , el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del Registro.

»Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la resolución judicial en la que se basa el mandamiento, es decir, no puede juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los titulares de los derechos inscritos en el registro.

»[...]

»La competencia para aprobar el remate y hacer la adjudicación la atribuyen los arts. 670 a 674 LEC al letrado de la Administración de Justicia (LAJ), con posibilidad de impugnación ante el juez o tribunal. Competencia que supone ejecutar un título extrajudicial conforme a lo acordado por el órgano jurisdiccional. Y el control y revisión del ejercicio de la competencia del LAJ en este punto se puede ejercitar por los interesados, en el seno del procedimiento de ejecución, mediante los correspondientes recursos ante el juez o tribunal de la ejecución. Interesados que han podido personarse en el procedimiento y defender su interés en él: (i) el ejecutado, en cuanto se sigue con él el procedimiento y se le ha notificado en forma el mismo; (ii) los titulares posteriores de derechos inscritos hasta la constancia registral de la expedición de la certificación de dominio y cargas sobre el bien a subastar desde que, si hicieron constar su domicilio en el Registro, el registrador ha de notificarles la existencia de la ejecución; y (iii) los acreedores posteriores, mediante la publicidad registral.

»Es, pues, el LAJ la autoridad competente para dictar el decreto y para interpretar y aplicar las normas reguladoras de la subasta, del precio de remate y de la adjudicación. Decreto que el registrador de la propiedad calificará, pero que no puede revisar ni forzar su revisión, puesto que ello solo corresponde a la autoridad judicial, en el ejercicio de la potestad jurisdiccional, mediante el correspondiente recurso.

»7.- En cuanto a la mención que se hace en el recurso de casación al art. 132 4.º LH , hemos de partir de su redacción: "A los efectos de las inscripciones y cancelaciones a que den lugar los procedimientos de ejecución directa sobre los bienes hipotecados, la calificación del registrador se extenderá a los extremos siguientes: 4.º Que el valor de lo vendido o adjudicado fue igual o inferior al importe total del crédito del actor, o en caso de haberlo superado, que se consignó el exceso en establecimiento público destinado al efecto a disposición de los acreedores posteriores".

»Este precepto no es una norma que tenga por finalidad comprobar o controlar la aplicación de determinada interpretación de los arts. 670 y 671 LEC relativa a los valores mínimos de adjudicación, sino que únicamente faculta al registrador para constatar la existencia de una diferencia entre el valor de adjudicación y el importe del crédito y, si lo hubiere, a comprobar que se ha procedido a la consignación del exceso o sobrante; pero no a revisar ni el valor de adjudicación o venta, ni tampoco el importe del crédito.

»Este articulo solo se refiere a las posibles controversias respecto al destino del sobrante y es congruente con lo previsto en el art. 129.2 g) LH para la venta extrajudicial, en la que la discusión sobre cuáles son las cantidades pendientes se remite a resolución judicial.».".

Conforme a ello, el Registrador de la Propiedad actuó correctamente al inscribir la adjudicación conforme a lo resuelto en sede judicial, sin que le sea exigible apartarse de lo establecido en los artículos 670 y 671 LEC. Y dice el Tribunal Supremo en dicha sentencia: "En este sentido, es fundamental destacar que el mecanismo de control de las resoluciones del letrado de la Administración de Justicia no se encuentra en la calificación registral, sino en los cauces procesales establecidos por la LEC para su impugnación ante el juez o tribunal competente.

En el caso del decreto de adjudicación, la vía idónea es el recurso directo de revisión previsto en el art. 454 bis.1 LEC , como expresamente declaramos en las sentencias del pleno de esta sala citadas con anterioridad. De hecho, la nueva redacción del art. 671 LEC , tras la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, refuerza esta vía al disponer que «[c]ontra el decreto que apruebe o deniegue el remate cabe recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución». A ello se suma la posibilidad de que el auto desestimatorio del recurso de revisión sea impugnado en apelación, sin que lo dispuesto en el art. 562 LEC constituya un obstáculo insalvable, tal y como hemos declarado en las sentencias 234/2025, de 12 de febrero y 235/2025, de 12 de febrero , ambas del pleno de la sala.

Aceptar la tesis de la recurrente implicaría admitir que la registradora podía y debía, en el ejercicio de su función calificadora, revisar e incluso desestimar la aplicación de una resolución firme del letrado de la Administración de Justicia, sometida a un doble control judicial, en favor de una interpretación distinta sustentada en la doctrina de un órgano administrativo. Sin embargo, ello no solo excede el marco normativo que rige la calificación registral, sino que además desvirtuaría la naturaleza misma del control jurisdiccional, atribuyendo a la registradora una función revisora que le está vedada".

Por lo tanto, resulta inadmisible la pretensión de declaración de nulidad planteada en la demanda.

A modo de resumen podemos concluir diciendo que ni D. Bienvenido está legitimado para el ejercicio de la acción que plantea y que, en cualquier caso, dicha acción resulta inadmisible en los términos planteados en la demanda, lo que, en cualquier caso, debe dar lugar a su desestimación, a lo que debemos añadir que la garantía constituida sobre dicha finca a favor de la Caja de Ahorros de Granada formó parte de los activos financieros del BANC SABADELL como consecuencia de las sucesivas transmisiones de entidades financieras, con lo cual es correcta inscripción a su favor.

Es evidente, conforme a lo expuesto, la falta de legitimación de D. Bienvenido y la indebida e inadecuada aplicación del artículo 324 LH por parte de la juzgadora de instancia debe dar lugar a la estimación de la impugnación al recurso de apelación, si bien, y dado que el fallo de la sentencia de instancia es desestimatorio de la demanda éste debe confirmarse aunque, como hemos expuesto, por distintas razones de las dadas en la primera instancia.

CUARTO.- Costas de la apelación

En materia de costas debe aplicarse el art. 398 de la LEC, de manera que, habiéndose desestimado el recurso de apelación y estimado la impugnación, debe condenarse a D. Íñigo al pago de las costas causadas en esta alzada, sin expresa condena en costas en cuanto a la impugnación del recurso planteado por el BANC SABADELL.

Por otro lado, respecto a la cantidad consignada como depósito para recurrir, se dará el destino legal (Disp. Adic. 15ª LOPJ).

Vistos los preceptos citados y demás de general y pertinente aplicación,