Sentencia Civil 717/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 532/2024 de 05 de noviembre del 2024

Se aceptan los fundamentos jurídicos de la sentencia apelada en lo que es objeto del recurso, en lo que no se opongan a los que se dirán.

PRIMERO.-En la demanda instauradora del presente litigio, la representación procesal de la parte actora accionaba en juicio verbal de desahucio por precario, alegando, en síntesis, que sus mandantes reclaman la posesión real y efectiva del inmueble objeto de esta litis, sito en la DIRECCION000 de Andratx (Mallorca), instando a los demandados para el desalojo del mismo por no tener título suficiente para poseerlo. Todo ello, habida cuenta de que, en síntesis, los actores adquirieron en pleno dominio por mitades e iguales partes indivisas, a título de compraventa, el inmueble litigioso, especificando que "El inmueble de constante referencia fue adquirido, tal y como se ha señalado anteriormente, por parte de la entidad española DIRECCION001. en fecha 31 de enero de 2008; quien suscribió posteriormente, en fecha 28 de septiembre de 2019, un contrato privado de opción de compra con Don Gervasio y Doña Eva, el cual establecía un derecho de opción para la adquisición del inmueble hasta como muy tarde, el día 30 de marzo de 2020."; sin que los demandados llegasen a ejercitar tal derecho de opción a compra, a pesar de los requerimientos remitidos por " DIRECCION001.", por lo que, en fecha 10 de diciembre de 2020, les requirió para que desalojaran el inmueble, como muy tarde el 31 de diciembre siguiente, por cuanto, ante la falta de ejercicio del mismo, el derecho de opción había caducado, informándoles, igualmente, que dicho inmueble volvería a ser comercializado a partir de enero de 2021.

Por todo ello, solicitó el dictado de una sentencia por la que se declarase que los demandados se encuentran ocupando el inmueble de forma ilegítima, así como la recuperación de la posesión a favor de la actora, y, en consecuencia, se condene a los ocupantes de la finca a desalojar la vivienda sita en la DIRECCION000 Andratx (Illes Balears), y a dejarla libre y vacua de enseres personales y a disposición de la parte actora, llevándose a efecto contra cualquiera de los ocupantes que se encontraren en ese momento en la vivienda, bajo apercibimiento de que, en caso de no efectuarlo en el plazo previsto, se procederá al lanzamiento y desalojo de los ocupantes de la misma, declarando el desahucio sin más trámites; todo ello con expresa imposición de costas procesales y expreso pronunciamiento de temeridad.

Frente a ello, los demandados, que reconocen la compraventa realizada en fecha 21 de mayo de 2021 por la contraparte, sostienen que los demandantes no son adquirentes de buena fe, toda vez que el contrato de opción de compra que tenían suscrito con " DIRECCION001.", fue novado verbalmente y de común acuerdo en septiembre de 2019, prorrogándose el plazo para el ejercicio de la opción hasta el mes de diciembre de 2021, abonando, en cumpliendo de dicha prórroga, la suma de 500.000 euros el día 28 de julio de 2020, y, en ejercicio de la facultad que tenían de adelantar pagos, la suma de 15.000 euros el día 11 de enero de 2021, otros 10.120,43 euros el día 28 de enero de 2021 y otros 15.000 euros el 2 de febrero de 2021, cantidades a las que añaden la de 100.000 euros abonados en concepto de gastos de suministros, reparación y mejora de la vivienda. Defiende la parte demandada, por tanto, que "[...] en este escenario en el que ya había cobrado prácticamente un 50% del precio de venta del inmueble, DIRECCION001. con la única finalidad espuria de hacer suyos los 2.040.120,43 € pagados por mis representados, decidió apartarse de lo pactado (prórroga de la opción hasta diciembre de 2021) aprovechando que no constaba por escrito y procedió a otorgar un contrato de compraventa simulado en favor de los hoy actores que son personas vinculadas y del entorno de la parte vendedora y perfectamente conocedoras de la situación, con el único objeto de frustrar los legítimos derechos que mis representados ostentan sobre el inmueble de autos [...]."

En el acto del juicio, al que acudieron ambas partes debidamente asistidas y representadas, los Letrados se ratificaron en sus respectivos escritos, proponiéndose por la demandante como pruebas, además de la documental acompañada a autos, la testifical de D. Jose María; y por la demandada, que se diera por reproducida la documental adjuntada a la contestación, el interrogatorio de los actores y la testifical de D. Sixto.

SEGUNDO.-Admitida y practicada toda la prueba propuesta, quedaron los autos vistos para sentencia, la cual estimó las pretensiones actoras al considerar a dicha parte titular del inmueble litigioso por razón de la compraventa documentada en autos, y sin poder entender que la posesión de los demandados tiene título legítimo, al no haberse justificado la prórroga del derecho de opción de compra del que en su día disfrutaron, ni el pago de precio del inmueble, del que la parte vendedora afirmó la pendencia de 3.000.000 de euros, y, en consecuencia, decayendo toda validez del título posesorio esgrimido. Todo ello, en base a los pormenorizados motivos que seguidamente se transcribirán por la Sala en sus principales puntos:

? "El bien poseído está claramente identificado como un inmueble sito en la DIRECCION000 de Andratx (Mallorca), ocupado por los codemandados, sin que se trata de un hecho discutido, esgrimiendo éstos que ostentan un derecho de compra sobre el referido inmueble, lo que se examinará en el siguiente fundamento.

? En cuanto al título que ostenta la parte demandante, D. Eusebio y D. Abel, sobre la vivienda es el de propiedad, tal y como se demuestra mediante la escritura de compraventa de 21 de mayo de 2021 (documento número 2 de la demandada), aportándose, asimismo, la ficha catastral del inmueble y justificantes de pago del impuesto sobre bienes inmuebles (documentos números 3 a 5 de la demanda), requisito que tampoco es objeto de controversia, reconociendo los demandados tal adquisición.

? Por último, respecto a la carencia de título bastante que ampare la posesión de la parte demandada, es donde debemos detenernos, cuestión esencial de esta litis, que a su vez, debe relacionarse con el derecho de opción a compra que defienden los demandados que ostentaban en la fecha en que se produjo la venta del inmueble a los demandantes, a lo que me referiré en el siguiente Fundamento.

? Por tanto, y pese a lo reseñado por la demandada, el procedimiento seguido es el adecuado, al ser precisamente la cuestión alrededor de la que gira la presente litis el título que los demandados sostienen que poseen, lo que es contradicho por los demandantes, no considerando esta Juzgadora que estemos ante un contrato de comodato por este motivo.

? DERECHO DE OPCIÓN A COMPRA DE LOS DEMANDADOS. Sobre el contrato de opción de compra, la jurisprudencia tiene dicho que "en la opción, una parte atribuye a otra un derecho que permite a esta última decidir, dentro de un determinado período de tiempo y unilateralmente, la puesta en vigor de un concreto contrato", así como que "es un derecho de adquisición preferente en el que no puede quedar su ejercicio temporal indefinidamente en el supuesto optante, sino que debe ejercerlo en el plazo previsto; en la opción de compra se atribuye el derecho que permite al optante decidir unilateralmente, la puesta en vigor de la compraventa, dentro de un determinado período de tiempo, es decir (como señala la sentencia de 21 de noviembre de 2000 ), la facultad exclusiva de decidir la celebración o no del contrato principal de compraventa, lo cual debe darse en el plazo necesariamente pactado" ( STS 15 de junio de 2004 en RC 2243/1998 ).

? De la documental obrante en autos, y en especial del interrogatorio de uno de los actores y de las declaraciones practicadas en sede judicial, queda acreditado que el derecho de opción que ostentaban los demandados había caducado cuando se procedió a realizar la venta del inmueble a aquéllos, sin que éstos hayan conseguido demostrar que se había prorrogado, tal y como defienden, por lo que la demandada debe prosperar y ser estimada en su integridad.

? Comenzando por los documentos acompañados a los escritos rectores de la demanda, y en concreto, por el documento número 8 de la demanda, relativo al contrato de opción a compra, en él puede leerse cómo el día 30 de marzo de 2020 finaliza el derecho de la opción (páginas 2 y 3), estando expresado tal plazo de forma clara y comprensible, lo que, a su vez, puede relacionarse con los documentos siguientes, especificando el requerimiento realizado a los demandados en fecha 10 de diciembre de 2020, (documento número 9 de la demanda), literalmente, que:

"De conformidad con el apartado E) del contrato de opción de compra su derecho de opción ha expirado y el importe de la opción por ustedes pagado vence a favor de nuestro cliente.

Asimismo, nuestro cliente nos ha encomendado que les comuniquemos - sin por ello reconocer ninguna obligación legal y sin renunciar a su posición jurídica de que el derecho de opción ha caducado - que les concede una última posibilidad de adquirir el inmueble si ingresan la cantidad restante del precio de compraventa de 2.450.000 € por transferencia en la cuenta bancaria de DIRECCION001. por Uds. conocida antes del 23 de diciembre 2020.

Con el ingreso en cuenta del resto del precio de compraventa, estaría dispuesto el Sr. Sixto y/o DIRECCION001. a atenerse al contrato de opción de compra y a organizar, tan pronto como sea posible, una cita notarial en Mallorca con el fin de formalizar públicamente finalmente la compra. De no haberse recibido el importe antes indicado en la cuenta bancaria de DIRECCION001. antes del 23 de diciembre 2020, caducará su derecho de opción definitivamente. En cuyo caso, le requerimos ya desde este momento para que, desalojen el inmueble de forma ordenada y completamente antes del 31 de diciembre 2020".

? Respecto de este documento (número 9 de la demanda), fue preguntado D. Sixto, administrador único de la sociedad DIRECCION001., sociedad vendedora, en el acto de juicio, que lo reconoció al serle exhibido, así como el siguiente requerimiento realizado a los demandados en fecha 26 de abril de 2021 (documento número 10), en que se daba como plazo a éstos para el desalojo el 30 de abril de 2021, declarando este testigo que ante el incumplimiento del contrato de opción decidió, ese año, proceder a la venta del inmueble, haciendo referencia, asimismo, a los problemas financieros que padecía, afirmando que la opción finalizaba el 30 de marzo de 2020, sin que se hubiera prorrogado como tal, pese a lo que sostienen los demandados.

? Al ser preguntado sobre esta posible prórroga, señaló que el demandado "le llamaba cada semana diciéndole que tenía el dinero", insistiendo en dicha reiteración por parte de éste, reconociendo el testigo la realización del pago de 500.000 euros, que se efectuó el 28 de julio de 2020, por los señores Gervasio Eva, motivo por el cual, puede presumirse que no instó el desalojo de los mismos en este momento, sino con posterioridad, al no haber pagado el precio restante de la compra (concretando el testigo en la vista que "les faltaban 3.000.000 millones y por eso la vendió").

? Por otra parte, en cuanto a las sumas abonadas por los demandados a D. Sixto en el año 2021, y pese a ser llamativo que el testigo no recordarse tales pagos (documentos números 2 y 3 de la contestación), no constituyen prueba suficiente para poder tener por adverada la prórroga de la opción, tal y como manifiestan los demandados, ya no solamente por el contenido de los requerimientos mencionados (en los que se advierte a los demandados de deben abandonar el inmueble; el en el tercero, se contempla como fecha máxima el 2 de julio de 2021; documento número 11 de la demanda), sino también por las circunstancias que rodearon la operación de la compraventa realizada a los actores, que no permiten concluir en ningún caso que la opción de compra se prorrogó hasta el mes de diciembre de 2020.

? Así, no solamente el anterior testigo declaró que el demandante le entregó las llaves, sino que también se refirió a esta cuestión D. Jose María, testigo objetivo e imparcial, agente inmobiliario que realizó la visita con los actores, manifestando que ésta transcurrió con normalidad y que los propios demandados fueron quienes le entregaron las llaves de la vivienda para poder enseñarla, as como que éstos eran conocedores de que el inmueble iba a ser "enseñado" con la finalidad de proceder a su venta.

? Finalmente, D. Eusebio en su interrogatorio, si bien reconoció que tenía conocimiento del contrato de opción, manifestó que no le dio importancia al estar vencido "desde hace un año", señalando que, con carácter previo a la compra de la vivienda, realizó la correspondiente visita, entrando en la vivienda con un juego de llaves que fue entregado por los demandados, sin que haya motivos para dudar de su declaración, congruente en todo momento y coincidente con lo manifestado por los testigos, no teniendo por qué dudar de la veracidad de su testimonio, por la relación que le puede unir con D. Sixto, aparentemente no tan íntima como para calificarla de amistad.

? Volviendo a los pagos que realizaron los demandados a favor de la entidad DIRECCION001., mediante transferencias del mes de enero y de febrero de 2021 (documentos número 2 de la contestación, y a las facturas que aparecen abonadas por los demandados, que recogen diversas obras realizadas en la vivienda objeto de litis (documento número 3 de la contestación), no pueden entenderse, en modo alguno, como equivalentes a que se dé por adverado que se prorrogase la opción hasta finales de ese año, al no quedar acreditado documentalmente ni a través de ningún otro medio probatorio, como pudiera haber sido un testigo, por lo que, como ya se ha anticipado, la demanda no puede prosperar, sin perjuicio de las acciones que, en su caso, pudieran corresponder a D. Gervasio y DÑA. Eva, si así lo consideran oportuno, frente a D. Sixto, derivadas del pago de tales cantidades (o mejoras realizadas en la vivienda) o posibles pactos o convenios a los que pudieran haber llegado con éste."

Frente a dicha resolución fue interpuesto recurso de apelación en base a los motivos que seguidamente se analizarán.

TERCERO.-Reitera la representación procesal de la parte demandada-apelante, sus consideraciones en orden a que D. Gervasio y D.ª Eva no están en la vivienda en precario, ya que ostentan justo título que justifica la ocupación, y, en concreto, cita dicha parte lo pactado en la estipulación "C" del contrato de opción de compra suscrito por éstos con la entidad " DIRECCION001." el día 28 de septiembre de 2020. Concretamente, cuando dicha estipulación establece lo siguiente: "El inmueble se entregará al optante para su uso, a las cuatro semanas del ingreso del precio de la opción. Los gastos corrientes de funcionamiento del inmueble serán asumidos igualmente por el optante desde el momento de la entrega".Por tanto, discrepa dicha parte del razonamiento efectuado por la Juzgadora de instancia, sosteniendo la recurrente que: "la posesión de mis mandantes ha sido expresamente pactada en un contrato de opción de compra y se extendería durante el periodo de vigencia de la misma, no nos encontramos ante un precario, sino un comodato.".

Considera, por lo tanto, que hasta que no se resuelva judicialmente el contrato de opción de compra de 28 de septiembre de 2020, los demandados tienen derecho a ocupar la vivienda, concluyendo que: "Admitir lo contrario, supondría invalidar de facto el contrato de opción suscrito por mis mandantes con la entidad DIRECCION001. impidiendo a éstos ejercitar sus derechos en relación al mismo, sobre todo, teniendo en cuenta que la prueba practicada en los presentes autos ha evidenciado una más que probable nulidad del derecho real de los actores respecto de la finca ocupada por mis representados, lo que conllevaría la inexistencia de un título del que derive la posesión real del inmueble (otro de los requisitos exigidos por la jurisprudencia para que prospere la acción de desahucio por precario)."

En dicho sentido, la apelante considera probados los aspectos siguientes:

? "la prueba practicada ha acreditado que en el momento en que los Srs. Eusebio y Abel adquirieron el inmueble la opción de compra de mis representados seguía vigente al haberse prorrogado por consenso de las partes, hasta diciembre de 2021."

? Como reconoció D. Sixto en su declaración en el acto de Juicio, la crisis sanitaria y económica consecuencia de la pandemia del coronavirus SARS-COV-2 alteró sustancialmente las circunstancias concurrentes en el momento de suscripción del contrato de opción en relación con las con las concurrentes en el momento de su cumplimiento dificultando e imposibilitando su cumplimiento en los términos pactados (ejercicio de la opción otorgando Escritura Pública antes del 30 de marzo de 2020 pagando la suma pendiente de 3.000.000 € en pleno Estado de Alarma en toda Europa con unas consecuencias personales y económicas imprevisibles).

? En atención a este nuevo escenario de incertidumbre tanto personal como, sobre todo, económica y habida cuenta de que los Srs. Gervasio Eva habían pagado ya como precio de la opción la suma de 1.500.000 €, esto es, más de un 30% del importe total de venta fijado para el ejercicio de la opción sobre la vivienda (cifra muy superior a las habitual en el mercado para operaciones de similar naturaleza -ronda un 10%-), pactaron verbalmente con DIRECCION001. una del plazo para el pago del resto del importe del contrato de compraventa.

? Aunque hasta aquí, el Sr. Sixto confirmó estos extremos, las discrepancias surgen en relación a ese plazo, si bien los hechos posteriores confirman que la compraventa debía consumarse con el pago del precio hasta finales del año 2021:

- El día 28 de julio de 2020 los Srs. Gervasio Eva abonaron a DIRECCION001. la suma de 500.000 € (cfr. DOC. N.º 1 de la demanda).

- Con esta cifra, los Srs. Gervasio Eva habían abonado casi el 50% del importe de la compraventa (cifra, que por su importancia, por si sola altera la propia naturaleza del contrato de opción).

- Asimismo, los Srs. Gervasio Eva abonaron a DIRECCION001. la suma de 15.000 € el día 11 de enero de 2021, otros 10.120,43 € el día 28 de enero de 2021 (con los que dicha entidad abonó los recibos de IBI de la vivienda correspondientes a los ejercicios 2018-2019 y 2020 que se acompañan como DOC. Nº 8 de la demanda) y otros 15.000 € el 2 de febrero de 2021 (cfr. DOC. N.º 2 de la demanda).

- Con estos pagos, en el momento en que se transmitió el inmueble a los actores (21 de mayo de 2021), D. Gervasio y D.ª Eva habían pagado a la entidad DIRECCION001. un total de 2.040.120,43 € como parte del precio del inmueble de la DIRECCION000 de Andratx.

- A esta cantidad, se debe añadir una suma superior a los 100.000 € que mis representados, en la convicción de que se respetaría su derecho, han abonado en gastos de suministros, reparación y mejora de la vivienda (cfr. DOC. N.º 3 de la demanda).

- Si mis representados no se hubieran visto facultados a pagar el precio del inmueble hasta finales de 2021 y nos encontráramos ante una opción que finalizaba el día 30 de marzo de 2020, de no existir la novación contractual que hemos comentado, carecería totalmente de sentido que mis mandantes hubieran abonado con posterioridad al vencimiento de la opción a la parte concedente la suma de 540.120,43 € (de los que parte de ellos se corresponden a gastos que correspondía abonar al actor -el IBI no es un gasto de mantenimiento- y los 15.000 últimos se pagaron escasamente dos meses y medio antes de vender la casa a los hoy actores) o se hubieran asumido los gastos de mantenimiento, conservación y reparación de la vivienda efectuados desde el vencimiento de la opción.

? Mi representado ejercitó, acciones penales contra DIRECCION001., su Administrador D. Sixto y los hoy actores, que habiendo sido sobreseídas por considerarse una cuestión civil, va a obligar a esta parte al ejercicio de las oportunas acciones civiles contra éstos en defensa de sus legítimos derechos sobre la vivienda.

? Finalmente, también es importante señalar, que a pesar del carácter personal del derecho de opción que DIRECCION001. otorgó en favor de mis representados y que el mismo no aparecía inscrito en el Registro de la Propiedad, los actores Srs. Eusebio y Abel no son adquirentes de buena fe y, por tanto, no pueden hacer prevalecer su derecho.

? Unas elementales reglas de equidad implican que tenga una relevancia trascendental el hecho de que el comprador adquiera de buena o de mala fe, es decir, el que conozca o no la existencia del derecho de opción.

? El hecho que la opción personal inscrita en el Registro sea oponible a terceros conlleva que, en el caso en que el adquirente conozca la existencia del derecho de opción y sea por tanto de mala fe, como es el caso de los Srs. Eusebio y Abel el derecho le será oponible, aunque no esté inscrita la opción y por tanto la misma podría quedar resuelta.

? Al no poder alegar el desconocimiento del derecho de opción sobre la vivienda y la existencia de los ocupantes del inmueble por indicarlo así en el expositivo primero in fine de la escritura y del contrato de opción aportado por éstos a Autos, al constarles el título que legitima la posesión de mis mandantes, no procedía el ejercicio de una acción de desahucio por precario, sino las acciones que consideraran oportunas en relación al contrato de opción de fecha 28 de septiembre de 2020."

Por todo ello, solicitó la estimación de la apelación y, con ella, la desestimación de la demanda interpuesta, con expresa condena a los actores al pago de las costas causadas.

Por su parte, la representación procesal de la parte apelada hizo propios los motivos de la sentencia de instancia y solicitó su confirmación, procediendo remitirse a sus argumentos en orden a la brevedad.

CUARTO.-En dicho escenario apelatorio, en el que, en definitiva, la representación procesal de la parte demandada-apelante sostiene que no concurren los requisitos exigidos por la jurisprudencia para el ejercicio de la acción de desahucio, por adolecer la posición actora de la falta de título, así como por no ser un precario, sino un comodato el que asiste a los demandados; aprecia la Sala que, por un lado, la parte actora tiene un título legítimo de adquisición, cual es la compraventa en escritura pública notarial (asistido también por la declaración de la vendedora), cuya remisión al Registro de la Propiedad no se ha cuestionado en autos. Todo ello, según se expone en el hecho primero de la demanda sobre la base de la documental aportada junto a esta, la cual, al tiempo de contestar, no fue cuestionada en el hecho primero al primero de la contestación a la demanda, en el que no solo no se contradice la citada compraventa y su remisión registral, sino que se reconoció expresamente que los hoy actores: "D. Eusebio y D. Abel adquirieron el pleno dominio por mitades e iguales partes indivisas del inmueble sito en la DIRECCION000 de Andratx en virtud de Escritura Pública de compraventa de fecha 21 de mayo de 2021 otorgada ante el Notario de Andratx D. Joaquín Vicente Calvo Saavedra bajo el número 584 de su Protocolo siendo la entidad transmitente DIRECCION001.".

No obstante, lo que sí sostenía la demandada en dicha alegación primera a la primera de la demanda, es que: "dicha transmisión se efectuó sin respetar los legítimos derechos que mis representados ostentan sobre la referida vivienda y que eran perfectamente conocidos por éstos.".Y, por lo tanto, se afirmaba que los Srs. Eusebio y Abel no son adquirentes de buena fe, por lo que, consecuentemente, se concluía que "el derecho de opción que ostentan mis representados sobre el inmueble de Autos les es oponible debiendo quedar resuelta su adquisición.".

Es decir, se sostiene en esta alzada, esencialmente, lo mismo que se sostuvo en la contestación a la demanda. Contexto en el que se debe traer a colación la previsión del art. 34 de la Ley Hipotecaria (LH), en el que se refiere, en sus dos primeros párrafos, que:

"El tercero que de buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el mismo Registro.

La buena fe del tercero se presume siempre mientras no se pruebe que conocía la inexactitud del Registro."

Por lo tanto, como quiera que la parte actora adquirió en documento público, cuya remisión al Registro no se cuestiona, deberá ser mantenida en su adquisición salvo que se pruebe en autos su mala fe, puesto que la buena fe, como dice el precepto trascrito, se presume. Especialmente cuando el Registro no era inexacto, puesto que el derecho de opción de la demandada no constaba inscrito. Y, si bien está probado que fue conocida por la actora tal opción, no está probada la pretendida prórroga a la misma -esgrimida por la parte demandada-, ni, menos aún, que tal eventual prórroga -ajena a todo documento escrito- fuera, en el caso de existir, conocida por la parte compradora actora al tiempo de adquirir el dominio sobre el inmueble (en la escritura de compraventa, la parte vendedora advirtió de la posible existencia de un ocupante sin título, manifestando la parte compradora tomar conocimiento de dicha circunstancia).

En definitiva, la existencia de la prórroga y sus eventuales plazos y condiciones, no ha sido probada por quien la alega, es decir, por la parte demandada ( art. 217.3 de la LEC) . Que, menos aún, ha podido probar la apuntada mala fe de la actora al tiempo de adquirir el dominio del inmueble hoy litigioso.

Nos remitimos, respecto de tal falta de acreditación, a los argumentos valorando la prueba realizados por la Juzgadora a quo,no desvirtuados en la alzada y concordados por la Sala tras el visionado del juicio. Adviértase que, por otro lado, los motivos del recurso se fundan en la pretendida mala fe de la parte actora y en una prorroga que, repetimos, ni se acredita, ni, menos aún, se acreditan sus condiciones y plazos, o su conocimiento previo por la parte compradora, hoy actora.

Recuérdese, en dicho sentido, que la parte demandada sostuvo, ya en la contestación a la demanda, que "Como acreditaremos en el momento procesal oportunos, el contrato de opción de compra suscrito por DIRECCION001. y D. Gervasio y D.ª Eva en septiembre de 2019 fue novado verbalmente de común acuerdo entre las partes prorrogándose el plazo para el ejercicio de la opción hasta el mes de diciembre de 2021.". Sucediendo que, como se ha anticipado: dicha prórroga, como quiera que la venta a los actores se hizo el 21/05/2021 como libre de cargas y de ocupantes con título, era de la carga de la prueba de la parte demandada ( art. 217.3 LEC) , sin que se haya acreditado la misma ni, caso de haber existido, su conocimiento a tiempo por la actora, por lo que no cabe estimar el recurso de apelación.

Destáquese que, como se expone y documenta en la demanda, sin que ello se haya impugnado, obra en autos la escritura de compraventa de fecha 21 de mayo de 2021, otorgada ante el Notario de Andratx Don Joaquín Vicente Calvo Saavedra, bajo el núm. 584 de su protocolo, presentada en el Registro de la Propiedad el mismo día de su otorgamiento. Y, si bien en el pasado fue objeto de discusión si este procedimiento de la nueva Ley de Enjuiciamiento Civil debería circunscribirse únicamente a una cesión en estricto precario, o bien si este concepto debía ser interpretado en sentido amplio; lo cierto es que, una vez revisada la cuestión a la luz de la actual Jurisprudencia del Tribunal Supremo, se procedió a modificar el anterior criterio restrictivo y, por lo tanto, a considerar que el juicio verbal de desahucio por precario, como el presente, es el cauce procesal adecuado para resolver sobre el precario en caso de posesión inconsentida o en virtud de título degenerado. Y, el de la apelante, sería un título posesorio degenerado al no haberse consolidado la compraventa tras el otorgamiento de una opción de compra y el transcurso del plazo para el perfeccionamiento de la operación, sin el abono de la totalidad del precio pendiente.

Siendo unánime la jurisprudencia, y así cabe citar, la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de febrero de 2017, que define el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho"( sentencias 110/2013, 28 de febrero; 557/2013, 19 de septiembre; 545/2014, de 1 de octubre).

Derivándose de los autos, en el mejor de los casos para la parte demandada, que su título posesorio sería de peor derecho que el que asiste a la actora, titular registral del inmueble, amparada por la fe pública del Registro, y cuya pretendida mala fe no se ha acreditado en autos.

ÚLTIMO.-Al desestimarse el recurso de apelación procede imponer las costas a la parte apelante, y ello en aplicación de los artículos 398 y 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.