Sentencia Civil 337/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 880/2024 de 05 de mayo del 2025

Se aceptan los de la resolución dictada en anterior grado jurisdiccional en lo que no se opongan a los que siguen.

PRIMERO.- Antecedentes de la primera instancia

I.-/ Doña Mariana formuló demanda de juicio ordinario contra don Pedro Jesús y doña Azucena mediante la cual ejercita una acción dirigida a obtener el cumplimiento del derecho de opción de compra que afirma ostentar sobre el inmueble propiedad de los demandados, sito en la DIRECCION000, de Inca, en virtud del contrato de arrendamiento con opción de compra suscrito el día 10 de octubre de 2017.

En el Suplico de la misma postulaba que se dictase sentencia acordando los siguientes pronunciamientos:

"A) Condene a los demandados D. Pedro Jesús y Dª. Azucena, a otorgar escritura pública de compraventa con respecto a la finca sita en la DIRECCION000 de Inca, en cumplimiento del contrato de opción de compra suscrito el día 10 de octubre de 2017,

B) Condene a los demandados a abonar a mi mandante la suma de CUATROCIENTOS SETENTA Y NUEVE EUROS CON NOVENTA Y SIETE CÉTNIMOS (479,97 €), en concepto de daños y perjuicios ocasionados a mi representada, correspondientes al abono del importe de la tasación del inmueble y de los gastos de Notaría por el levantamiento del Acta de incomparecencia de los demandados, consecuencia del incumplimiento contractual imputable a los codemandados. Todo ello sin perjuicio de la cantidad indemnizatoria que resulte en aplicación de lo prevenido en los artículos 1.101 y 1.106 del Código Civil .

C) Todo ello con expresa imposición de las costas procesales causadas en el presente procedimiento a los demandados"

II.-/ La parte demandada se opuso a la demanda, interesando su desestimación, con imposición de costas a la parte demandante. Admitiendo la relación arrendaticia nacida del referido contrato de 10 de octubre de 2017, negó sin embargo la opción de compra, calificando lo acordado como mera declaración de intenciones que precisaba de una posterior plasmación en un contrato en el que se establecieran con claridad los derechos y obligaciones de cada una de las partes.

III.-/ La sentencia de primera instancia desestimó la demanda, en los términos que resultan de su Fallo, que hemos transcrito más arriba. Tras analizar la prueba practicada concluyó que no había quedado acreditado el derecho de opción de compra afirmado en la demanda, entendiendo que lo suscrito no fue un contrato de opción de compra, y ello porque el documento suscrito el 10/10/17, suscrito por la Sra. Mariana y el Sr. Pedro Jesús, no contiene precio cierto para la futura venta del inmueble, sino sólo un "valor inicial", de 138.000 euros, ni menciona "prima" alguna en contraprestación de la opción, no siendo de recibo que la misma sea el precio del arrendamiento (500 euros al mes).

IV.-/ La representación de la Sra. Mariana interpone recurso de apelación interesando que en esta alzada se dicte nueva sentencia que, revocando la de primer grado jurisdiccional, estime íntegramente la demanda, con imposición de costas.

Estructura su recurso por medio de cuatro motivos, que enuncia así: infracción de la doctrina relativa a la teoría general del contrato, infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra, infracción de la doctrina jurisprudencial relativa sobre el precio cierto y errónea valoración de la prueba en concurrencia con falta de motivación y vulneración del artículo 218 de la LEC.

V.-/ La parte apelada se opone al recurso, interesando su desestimación y la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante.

VI.-/ En los fundamentos que siguen al presente, la Sala examinará los motivos planteados en el marco propio del recurso de apelación, para lo cual ha de tenerse presente que el mismo se configura como un juicio revisorio sobre la ponderación probatoria y la aplicación del derecho realizadas por el juzgador de la primera instancia en orden a comprobar si ha cometido error en estos dos aspectos. Y ello en el bien entendido que no se trata de sustituir una valoración probatoria por otra, sino de comprobar si la ponderación realizada se aleja de las reglas de la lógica, de la experiencia o de los postulados científicos; más en concreto, de lo que se trata es de comprobar si el razonamiento fáctico y jurídico de la sentencia recurrida resulta absurdo, ilógico, arbitrario o manifiestamente erróneo (por todas, S TS 28 de marzo de 2003).

SEGUNDO.- Primer motivo: infracción de la doctrina relativa a los elementos esenciales del contrato.

I.-/ El primer motivo denuncia infracción de la doctrina relativa a los elementos esenciales del contrato.

Alega la representación apelante que la sentencia ha considerado que el contrato de 10/10/17, aportado como documento 2 de la demanda, "no reúne los elementos esenciales conforme al artículo 1.261 del código civil ".Y, sobre tal alegato, afirma que sí concurren los elementos de consentimiento, objeto y causa, condiciones esenciales para su eficacia y validez, debiendo cumplirse conforme exige el art. 1278 CC, tratándose de un contrato de opción de compra.

Al desarrollar el motivo señala que el juez a quo declara que el documento de 10/10/17 "no es un contrato" -sic-, vulnerando con ello tanto las normas del Código Civil reguladoras del contrato, incluidas las relativas al principio de libertad de forma contractual y de autonomía privada; en concreto, los arts. 1.278, 1.254 y 1.258 CC. Considera además que el juzgador a quo "hace caso omiso de dichos preceptos legales, y amparándose en errores gramaticales que nada imposibilitan conocer la genuina voluntad de las partes, manifiesta que "el formato recuerda a una factura", "que es en una única hoja" o bien, "que no existe encabezamiento", siendo estos los vanos motivos que respaldan su decisión, cuando de sobra es sabido que la forma no es un requisito esencial para la validez de un contrato (...)".

Añade que la sentencia apelada es contradictoria porque, por un lado, afirma que "el documento de 10.10.2017" no es un contrato porque carece de forma, y, por otro, cita la S TS de 17 de septiembre de 2010, con cita en la sentencia 638/2008 de dos de julio, que respalda: "no se exige una forma determinada ni para el acuerdo de voluntades ni para el ejercicio de la opción". Y que también es contradictoria respecto a la existencia del contrato, pues al decir "las conversaciones habidas entre la actora y la Sra. Azucena se deduce que demandada conocía el contrato suscrito por su esposo y era la encargada de recibir la renta, emitiendo los recibos correspondientes, tal como reconocen todas las partes. De ello cabe inferir que la esposa ratificó, de alguna manera, el contrato suscrito únicamente por el Sr. Pedro Jesús sobre el inmueble común, lo que es coherente con su condición de cotitular" , el juzgador está admitiendo la existencia del contrato. Y concluye la apelante que "según el juzgador de instancia el contrato suscrito por el Sr. Pedro Jesús y la Sra. Mariana existe, puesto que en la propia Sentencia se confirma que el mismo fue ratificado por la esposa Dª. Azucena. Por lo tanto, es perfecto, motivo por el que deben cumplirse las prestaciones convenidas y al mismo tiempo desplegar todos sus efectos, según disponen los artículos 1.091 CC y 1.258 CC ".

II.-/ Aprecia la Sala que en este primer motivo se afirma que la sentencia dice que el documento de 10/10/17 "no es un contrato"; cuando, en realidad, lo que dice es que no es un contrato de opción de compra, dando razones de tal aseveración, singularmente que en él no se fija un precio cierto, sino meramente "inicial" o de mínimo, por lo que, como tal contrato de opción, carece de uno de sus elementos esenciales.

Vemos también, en segundo lugar, que la sentencia tampoco dice que "el documento de 10.10.2017" no es un contrato porque que carece de forma, (página 8 in fine)",como dice la apelante en este motivo. Lo que más precisamente dice la sentencia, al abordar la cuestión de la forma del contrato en este punto, es que el documento de 10.10.2017 firmado por la actora y el Sr. Pedro Jesús, en su propio nombre, "resulta absolutamente escueto, impreciso, lleno de errores gramaticales, falto de claridad en su propia literalidad, siendo imposible derivar del texto de ese documento la intención de los concedentes de otorgar a la actora un derecho opción de compra, con arreglo al art. 1281 CC ."La sola invocación del art. 1281 CC evidencia que lo que hace el juzgador a quo en este punto no es negar la validez del contrato por defecto de forma, sino que lo que hace es interpretar el contrato, en cumplimiento de la labor hermenéutica que le incumbe ante la situación de conflicto o controversia que le plantean las partes litigantes. resulta de dicho precepto legal. Cierto es que a continuación pormenoriza aspectos sobre el formato del documento: "recuerda el de una factura, en una única hoja, no existe encabezamiento con indicación de los contratantes y del tipo de contrato; al principio del documento solo aparece el nombre y domicilio del Sr. Pedro Jesús; el nombre de la actora solo aparece al final en la antefirma, junto a la del Sr. Pedro Jesús; ni se menciona, ni figura la firma de la otra copropietaria del inmueble, esposa del Sr. Pedro Jesús". Y también que "la falta de mención de la esposa y de su representación supone en todo caso otra muestra más de la defectuosa redacción del contrato, del que pretende derivar la actora un supuesto derecho de opción sobre un inmueble propiedad común de ambos demandados".Sin embargo, de ello no cabe concluir que el juzgador a quo considera el contrato carente de validez y/o de eficacia por defecto de forma, que es lo que sanciona el art. 1278 CC, cuando dice que "los contratos serán obligatorios, cualquiera que sea la forma en que se hayan celebrado, siempre que en ellos concurran las condiciones esenciales para su validez".

Concluimos de lo expuesto que la sentencia no incurre en las contradicciones que se denuncian en el recurso. Ni se ampara en cuestiones de forma del documento para negar validez al contrato, ni admite la existencia del contrato cuando manifiesta que de las conversaciones habidas entre la actora y la Sra. Azucena se deduce que demandada conocía el contrato suscrito (...) De ello cabe inferir que la esposa ratificó, de alguna manera, el contrato suscrito únicamente por el Sr. Pedro Jesús sobre el inmueble común, lo que es coherente con su condición de cotitular", pues el alegato se formula contraponiendo que la sentencia niega la existencia de contrato de opción de compra para afirmar después que existe, cuando resulta que la sentencia lo que hace es rechazar que el contrato suscrito el 10/10/17 sea de opción de compra, lo que es bien distinto.

Consecuentemente a lo expuesto, el motivo se desestima.

TERCERO.- Segundo motivo: infracción de la doctrina jurisprudencial sobre el contrato de opción de compra

I.-/ Tras la cita y parcial transcripción de las SS TS 903/2011 y 67/2020, y de mencionar que la S TS de 17 de septiembre de 2010 con cita en la sentencia número 638/2008 de 2 de julio, ha sido referida en el FJ 3º de la sentencia apelada, sentencias que definen el contrato de opción, indicando sus fases y elementos, la parte apelante afirma que a través del documento suscrito el 10.10.2017, las partes establecían un contrato con opción de compra sobre la vivienda litigiosa que reunía todos los elementos esenciales exigidos por la jurisprudencia. Así:

- Se establece una concesión del Sr. Pedro Jesús (ratificada por su esposa, Sra. Azucena) a favor de la Sra. Mariana del derecho a decidir unilateralmente la puesta en vigor del contrato de compraventa, al referenciar expresamente en el mismo la mención "contrato de alquiler con opción a comprar".

- Se determina el objeto, señalando explícitamente la ubicación del inmueble objeto del contrato: " DIRECCION000 Inca, Mallorca".

- Se señala el precio: cierto: acordado entre las partes para la futura compraventa del inmueble. Se determina un "valor inicial de 138.000 €",(conforme al artículo 1447 CC) . Se referencia este valor inicial para determinar el valor final después del transcurso del plazo (las rentas abonadas serían deducidas de dicho valor inicial). Además, el propio contrato especifica: si no se efectúa la compra no se abonará nada,confirmando que la genuina voluntad de las partes era establecer una opción de compra, y que en caso de que no fuera ejercitada por la Sra. Mariana no se debería abonar nada.

- Se señala el plazo de ejercicio de la opción, estableciendo: "una duración de 5 años".

Alega la apelante que la voluntad e intención de los contratantes fue establecer un derecho de opción de compra de la vivienda a favor de la Sra. Mariana; hecho que considera acreditado por los siguientes elementos probatorios:

- La literalidad del documento de 10/10/17 (doc. 2 de la demanda). Considera que el mismo es claro y conciso y se establece expresamente la concesión a favor de la Sra. Mariana del derecho a comprar la vivienda.

- Mensaje de texto de 27.10.21 de la Sra. Azucena (doc.4 de la demanda), en el que se dice lo siguiente: "por eso se habló y se hizo el contrato con opción a compra...".Considera que dicho mensaje ratifica el contrato y reconoce su eficacia.

- Mensaje de texto de WhatsApp de 04/10/22 dirigido al Sr. Pedro Jesús, y de 06/10/22 dirigido a la Sra. Azucena (docs. 4 y 5 de la demanda). De ellos resulta, según la apelante, el ejercicio de la opción por la Sra. Mariana el día 04/10/22, esto es, antes de que transcurriera el plazo de 5 años señalado en el propio contrato de 10.10.17, cumpliendo así las obligaciones inherentes mismo.

- Los actos propios del Sr. Pedro Jesús, según la relación siguiente:

"a) Tras ser ejercida la facultad de optar por la Sra. Mariana, y previamente a ser consumada mediante la celebración de la compraventa, el Sr. Pedro Jesús le manifestó expresamente su enhorabuena al tener conocimiento que disponía de los fondos para abonar el importe de la compraventa, expresando: "que bien" (mensaje de texto de 27.10.22).

b) El Sr. Pedro Jesús procedió con los trámites pertinentes para consumar la compraventa, informó a la Sra. Mariana sobre el estado de deuda de la comunidad de propietarios y derramas, asumiendo así su posición de parte vendedora: "tenemos 1500 de derrama de comunidad, para arreglar la terraza 300 €..." (mensaje de texto de 27.10.22).

c) Una vez más, asumiendo su condición de vendedor, informó a la Sra. Mariana del precio final del inmueble: "piso: 108.000" (tomando de referencia el "valor inicial" establecido en el contrato de 10.10.2017 - valor inicial: 138.000 €, y una vez realizada la operación matemática de deducir los 30.000 € abonados durante los 5 años de la renta a razón de 500 € mensuales- (mensaje de texto de fecha 24.11.22).

d) Frente a terceros, asumió su condición de concedente del ejercicio de la opción. Meses antes de que finalizara el plazo de opción y de que la Sra. Mariana ejerciera finalmente su derecho le comunicó al presidente de la Comunidad de propietarios (Sr. Bernardino) que tenía en la vivienda tenía unos inquilinos con un contrato de opción a compra: prueba testifical realizada en el acto de juicio, minuto 1:04:25 de la grabación.

El Sr. Bernardino acreditó: él (refiriéndose a Pedro Jesús) me comentó que estaban de alquiler (refiriéndose a la Sra. Mariana) y que tenían la opción de compra, esto fue en verano (del 22).

e) Tras el incumplimiento, el Sr. Pedro Jesús admitió la existencia del contrato de opción. prueba documental n.10 y 10 bis, correspondiente a la grabación de la conversación de 30 de noviembre de 2022. En el minuto 00:04:49 de dicha grabación Mariana le manifestó al Sr. Pedro Jesús: "Pero yo estaba aquí porque me interesaba comprarlo con el contrato de opción a compra", a lo que él contestó: "YA.., sin que se opusiera a la existencia del referido contrato de opción de compra; El Sr. Pedro Jesús reconoce su existencia, asiente y confirma lo que le manifiesta la Sra. Mariana, sabe que está en lo cierto, que ella tenía un contrato de opción de compra y por ello permanecía en el inmueble, porque quería adquirirlo en su virtud. Con su aprobación y conformidad confirma la preexistencia del contrato, así como su efectividad, en caso contrario hubiera hecho valer sus derechos, le hubiera manifestado su oposición, que se equivocaba. Pero no, lejos de ello, se excusa por su incumplimiento, e ofreciéndole incluso una compensación (sabe que ha incumplido el contrato), una indemnización por los perjuicios que le haya podido causar: minuto 00;07:51 "te lo puedo compensar económicamente"; "yo sé que no está bien" (minuto 00:09:02); "me sabe mal por el tiempo que has perdido" (00:09:20)".

De todo ello concluye la apelante que el contrato de 10.10.17 es un contrato de opción de compra, señalando que "desde el consentimiento las partes han mantenido una conducta absolutamente coherente con el contenido del contrato, del que se desprende que su genuina intención fue conceder a la Sra. Mariana un derecho de opción de compra de la vivienda, siendo reconocido como tal, incluso frente a terceros, y debiendo desplegar consecuentemente todos sus efectos en virtud del artículo 1.278 CC, al cumplirse los requisitos esenciales para su eficacia (hubo: consentimiento, objeto, causa, precio y plazo); y siendo absolutamente irrelevante si adolecía de errores gramaticales o de su extensión, todo ello al amparo del principio de libertad de forma consagrado en nuestro ordenamiento jurídico, pues el contrato es perfecto y debe desplegar todos sus efectos".

II.-/ Como es sabido, el contrato de opción de compra, no específicamente regulado en el Código Civil (sí se refiere a él el art. 14 del Reglamento Hipotecario) , es un convenio por virtud del cual una parte concede a la otra la facultad en exclusiva de decidir sobre la celebración o no de otro contrato principal, que habrá de realizarse en un plazo cierto y en unas determinadas condiciones, pudiendo también ir acompañado del pago de una prima por parte del optante. Sus elementos esenciales son la concesión al optante de la decisión unilateral respecto a la realización de la compra, el señalamiento del precio estipulado para la futura adquisición y la determinación del plazo para el ejercicio de la opción, siendo por el contrario elemento accesorio el pago de la prima ( SS TS 29 de marzo y 28 mayo de 1993).

El arrendamiento con opción de compra sobre el objeto arrendado (en el caso, una vivienda) es un contrato mixto con dos convenios diferenciados. Por un lado, se trata de un arrendamiento -entrega del uso a cambio de un precio- y, por otro, de un compromiso de venta asumido por el arrendador según el cual queda éste vinculado a que la venta se perfeccione, en las condiciones pactadas, con la simple manifestación de voluntad de la optante expresada dentro del plazo que se fije.

Ahora bien: para que se produzcan tales efectos es necesario, como venimos señalando, que la compraventa futura proyectada esté plenamente configurada, esencialmente en cuanto a la determinación de la cosa y el precio, además de la fijación de un plazo para el ejercicio de la opción, exista o no el pago de una prima por la concesión.

Pues bien. Vemos que en el escrito de demanda se alegó que "La prima pactada entre las partes a través de un arrendamiento fue (según establece el contrato) de "mensualidades de 500 € al mes".La voluntad de las partes fue que dicha cantidad se descontaría del precio final de la venta, resultando que el importe final de la compraventa sería el resultado de deducir, de los 138.000,00 € (valor inicial),todos aquellos importes satisfechos por mi representada a lo largo de los cinco años de arrendamiento". También se explicitó que "(...) en el contrato de 10 de octubre de 2017 se fijó el precio de la compraventa en la suma inicial de 138.000,00 €, de cuya cantidad se debían descontar las primas establecidas en concepto de arrendamiento por importe de 500,00 € mensuales durante los cinco años anteriores, resultando así que la compraventa se debía formalizar por un precio de CIENTO OCHO MIL EUROS (108.000,00 €)".

Observa la Sala que en el recurso de apelación no se menciona que las cantidades pagadas en concepto de renta durante los cinco años del arrendamiento constituyeran la "prima" de la opción, sino que lo que se alega concretamente es que el precio de la compraventa futura era cierto, en tanto que determinable ex art. 1447 CC, porque el mismo consistía en el valor inicial (138.000 euros), menos los 30.000 euros abonados durante los 5 años de la renta a razón de 500 euros mensuales. Siendo esto así, o bien el pago de los 500 euros mensuales no eran prima (contradiciendo el alegato fáctico de la propia demanda), sino que correspondían a la contraprestación propia del uso de la cosa arrendada, de lo que se seguiría que la opción era gratuita (pues no habría pacto fijando una prima), o bien el pago de los 500 euros mensuales cumplía una doble función, de pago de alquiler y de prima por la opción de compra, lo cual exigiría la existencia de un pacto al efecto que, sin embargo, no figura en el documento de 10/10/17. A tal fin, constando en los sucesivos recibos (doc. 3 de la demanda) el concepto "alquiler" y nunca la palabra "prima", y figurando sólo en el primero de ellos, junto al término "alquiler", la palabra "compra", la cual fue añadida unilateralmente por la actora con posterioridad a la emisión del recibo, tal como admitió (aunque no lo había explicitado en la demanda, circunstancia "especialmente grave-dice el juzgador a quo, sin que ello sea desvirtuado en el recurso mediante alguna explicación alternativa plausible- dado que el citado recibo constituía el documento en el que la actora fundaba su prueba de la supuesta prima o pacto de descuento de las rentas, restando así credibilidad a la actora),resulta razonable la conclusión alcanzada por el juzgador a quo al establecer que no cabe entender que el pago de aquellas cantidades en concepto de renta, que sumaron 30.000 euros (500 euros al mes durante 5 años), constituyan "precio" o parte del precio a descontar de los 138.000 euros concebidos en el documento de 10/10/17 como "valor inicial" para acabar concluyendo que existió precio cierto pactado, por determinable mediante la operación matemática de restar los 30.000 euros al denominado "valor inicial". Del contrato no resulta un pacto tal (descontar los 30.000 euros pagados en concepto de renta que, insistimos, lo eran como contraprestación al uso de la cosa arrendada, pues no hace falta recordar que el contrato de arrendamiento de vivienda es un contrato oneroso), al modo como si el arrendamiento fuera sólo un negocio instrumental con el que pagar otra cosa, ya fuera la prima, ya parte del precio.

Concluimos de lo expuesto la desestimación del motivo examinado

CUARTO.- Tercer motivo: infracción de la doctrina jurisprudencial relativa sobre el precio cierto

I.-/ Plantea la parte apelante, desarrollando lo ya apuntado en el motivo segundo, que las partes, al fijar en el contrato el valor inicial sobre el que se podría determinar su valor final, "no cabe duda alguna que las partes acordaron deducir las rentas abonadas en concepto de alquiler, y que el precio inicial establecido debe ser considerado como cierto conforme al artículo 1.447 CC ".

II.-/ Aprecia la Sala que el argumento de la parte apelante sobre la existencia de un acuerdo de los contratantes para deducir las rentas abonadas en concepto de alquiler del precio de la compraventa establecido por ello sólo como valor inicial de 138.000 euros se asienta principalmente en las manifestaciones hechas mediante mensajes intercambiados a través de WhatsApp cinco años después del contrato (doc. 5 de la demanda), con referencias al importe de "108.000 euros" (hecha por la parte arrendadora en su mensaje de 22/11/22).

El juzgador a quo ha abordado esta cuestión en el FJ 3º, numeral 2) de su sentencia. Al margen de la referencia a las fluctuaciones del mercado inmobiliario, en su análisis establece que el precio sólo estaba indicado "a título meramente orientativo o de mínimos", y que, como ya hemos apuntado más arriba, "no consta siquiera que esas rentas serían descontadas del precio, interpretación de la actora que redunda en la total indeterminación del precio de venta del inmueble"-sic-. De hecho, tratando sobre las conversaciones mantenidas en los días 25 y 27 de octubre, finalizado el plazo de los 5 años, expresa porqué de ellas se infiere que "estamos ante una negociación sobre el precio, y no una modificación de condiciones contractuales",indicando que la actora termina solicitando al demandado que le indique finalmente el precio final: "Lo que necesito saber es el total".

Consecuentemente a lo expuesto, el motivo se desestima.

QUINTO.- Cuarto motivo: Errónea valoración de la prueba practicada y falta de motivación de la Sentencia recurrida en connivencia con la vulneración del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva

I.-/ En este cuarto y último motivo, la parte apelante anuncia un análisis "de los medios de prueba practicados y las heterogéneas conclusiones reseñadas en la Sentencia de instancia", que desarrolla con referencias a "testificales y declaración de la denunciante",que considera "corroborada por medios documentales", para concluir que la sentencia apelada debe ser revocada, acordando en su lugar la estimación íntegra de la demanda.

Respecto a la testifical de D. Germán, cónyuge de la demandante, la apelante alega que el juzgador a quo no hace ninguna referencia a sus manifestaciones, ni por ende se integra en una apreciación conjunta de la prueba, cuando ello es obligado ex art. 218.2 LEC y cuando, a criterio de la apelante, su declaración se respalda con la declaración de la actora y del testigo Sr. Bernardino, y con los documentos número 4 y 5 de la demanda (historial de mensajes de WhatsApp entre la Sra. Mariana y la Sra. Azucena, y la Sra. Mariana y el Sr. Pedro Jesús).

Considera además falto de motivación y erróneo atribuir, como hace el juzgador a quo, un carácter meramente coloquial -sin los efectos jurídicos propios de la figura- al término "opción" en el contexto de la conversación de WhatsApp mantenida el 27/09/21 entre las Sras. Mariana y Azucena, y al término "opción ("oción") a comprar" en el documento de 10/10/17.

Respecto al testimonio del Sr. Bernardino, la apelante afirma que "el Juzgador a quo hace caso omiso de las esclarecedoras afirmaciones vertidas por el testigo en el acto de la vista",sin ofrecer motivación o razonamiento por el cual no lo considera relevante, vulnerando así su derecho a la tutela judicial efectiva; cuando, a criterio de la recurrente, su declaración es coherente, ausente de contradicciones o ambigüedades y el testigo es ajeno a la controversia, resultando confirmado su testimonio mediante otros medios probatorios, especialmente las conversaciones de chat de WhatsApp (documento 4 y 5), el contrato suscrito de 10.10.2017 (documento 2) y la grabación de la conversación entre el Sr. Pedro Jesús y la Sra. Mariana (documento 10 y 10 bis).

En cuanto a la grabación de la conversación telefónica entre el Sr. Pedro Jesús y la Sra. Mariana (doc. 10 y 10 bis), alega la apelante que la misma no ha sido valorada por el juzgador a quo; cuando, de su contenido se desprende que el Sr. Pedro Jesús fue quien promovió la venta de la vivienda a través de un contrato de opción de compra y que incumplió lo convenido cuando se percató del perjuicio económico que le causaba.

Por último, muestra su disconformidad con los razonamientos recogidos en la sentencia recurrida respecto al ejercicio de la opción en los términos que resultan de la comunicación de fecha 04/10/22 remitida por la actora al Sr. Pedro Jesús, y que han llevado al juzgador a concluir que dicha comunicación no acredita el ejercicio de un derecho de opción. Considera la apelante que la comunicación en cuestión responde al ejercicio de la opción y colma las exigencias jurisprudenciales respecto de la misma: carácter recepticio e inequívoca manifestación de la voluntad de adquirir la vivienda.

II.-/ El análisis de las cuestiones planteadas en este motivo exige comenzar nuestro examen por el texto del documento de 10/10/17, que es del siguiente tenor literal:

"Contrato de alquiler con opción a comprar de unas mensualidades de 500 eu al mes com fecha de 10 de octubre de 2017, el primer mes con una duración de 5 AÑOS con posible renobación después de pactar condiciones entre las dos partes con una valor inicial de 138.000 EU.

si no se efectúa la comprar no abonará nada".

De la simple lectura del texto, y marginando los déficits sintácticos y ortográficos que presenta, cabe inferir de inicio la ausencia de una intervención o asistencia jurídica en su redacción, lo que a su vez abona la percepción del juzgador sobre el carácter coloquial y ausente el debido rigor jurídico de la expresión "opción a comprar" empleada en el propio documento. También pone de manifiesto que no se indica el precio cierto a pagar en una eventual compraventa futura, indicándose únicamente que la vivienda en cuestión tiene un valor inicial de 138.000 euros, sin que pueda soslayarse la referencia a la posible renovación "después de pactar condiciones entre las dos partes";expresión esta última que es analizada en la sentencia apelada.

En efecto. En ese análisis de la mención documental "pactar condiciones entre las dos partes" al cabo de los 5 años, el juzgador indica que, aparentemente, puede referirse a una posible renovación del arriendo, pero que, como quiera que no se especifica un precio cierto como tal para la futura venta del inmueble, sino un "valor inicial" de 138.000 euros, resulta igualmente razonable entender que aquel "pactar condiciones entre las dos partes "bien podría remitirse igualmente a una futura negociación sobre condiciones y precio de la venta al cabo de los primeros 5 años del arriendo". Esta interpretación debe prevalecer incluso prescindiendo de las referencias a la fluctuación del valor del inmueble o a la tasación del mismo, ponderadas por el juzgador a quo y combatidas en el recurso, aunque éste no desvirtúa la interpretación dada y que resulta de la propia lectura del documento.

Por otra parte, tanto la conversación telefónica y mensajes de WhatsApp transcritos, como las testificales practicadas recogen o refieren manifestaciones realizadas por los contratantes con posterioridad al contrato, concretamente varios años después. Y, aun cuando pudieran reconducirse a los actos posteriores a que se refiere el art. 1.282 CC como criterio de interpretación junto a los actos coetáneos a la celebración del contrato, su examen conjunto permite concluir su carácter no unívoco y falto de coherencia, cuando no contradictorio en cuanto al elemento precio de la cosa como elemento del contrato litigioso. Recuérdese al respecto que, como señala la STS 71/2016 de 27 de febrero, constituye doctrina pacífica ( SS TS 6/2016, de 28 de enero, 313/2015, de 21 de mayo y 590/2014, de 30 de octubre) que corresponde al Tribunal de instancia la función de interpretar los contratos y sus cláusulas hasta el extremo de que pueden optar entre varias interpretaciones defendibles, pues el objeto de discusión no se refiere a lo oportuno o lo conveniente, sino a la ilegalidad, arbitrariedad o contradicción del raciocinio lógico, prevaleciendo el criterio del tribunal de instancia contenido en la sentencia aunque no sea la única posible o pudiera caber alguna duda razonable acerca de su acierto o sobre su absoluta exactitud.

Concluimos de lo expuesto que, como señala la sentencia apelada, lo suscrito el 10/10/17, atendida la voluntad de una venta inmobiliaria en un futuro, no excede de una negociación dirigida a conceder a la actora una preferencia en el caso de que los demandados efectivamente decidieran vender, estableciéndose tan solo un valor inicial del inmueble, que no su precio, por importe de 138.000 euros.

Consecuentemente a lo expuesto, el recurso se desestima.

SEXTO.- Costas procesales

La desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandante determina, por aplicación de lo previsto en el art. 398 LEC, la imposición a la misma de las costas causadas en la alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, procede acordar la pérdida del depósito consignado por la parte actora para recurrir.