La representación de Leocadia solicitó la desestimación del recurso con confirmación de la sentencia apelada e imposición de costas a la parte apelante. La representación de DON Ernesto se adhirió a la oposición formulada por la otra demandada.
Redacta esta sentencia como Ponente el Magistrado de la Sala Don Luis Rivera Artieda.
PRIMERO.-En la demanda rectora del proceso se expuso que se concertó por la actora BUILDINGCENTER, S.A.U, contrato de arrendamiento que tenía por objeto la vivienda sita en la DIRECCION000, de Tarragona, que estaba arrendada a los demandados D. Ernesto y Dª Leocadia. El contrato estaba concertado el 24 de enero de 2018 y expiraba su duración en fecha 23 de enero de 2021, si bien la actora ofreció a los arrendatarios la posibilidad de acogerse a la prórroga extraordinaria del arrendamiento, dispuesta en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, y las partes acordaron prorrogar el contrato una anualidad más. En fecha 15 de enero de 2022, y con más de un mes de antelación sobre la fecha fijada para que los arrendatarios abandonaran el inmueble, la parte actora remitió comunicación fehaciente, haciendo constar su voluntad de no prorrogar el arriendo, por lo que el contrato debía reputarse resuelto por expiración de plazo, ex. 1566 C.c. y siguientes, desde el día 23 de febrero de 2022y los arrendatarios debían dejar la vivienda libre y a disposición de su propietario. Si bien se indicaba en la demanda que al tiempo de la expiración del contrato e interposición de la demanda no se adeudaba cantidad alguna, se debía efectuar la correspondiente reserva, ex art. 220.2 de la L.E.C., por si la parte demandada dejare de abonar las mensualidades de renta por el importe de 181,06 € mensuales hasta el desalojo. En conclusión, para el caso de que se formulase oposición, se solicitó se dictase sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento en su día suscrito y, dando lugar al desahucio solicitado, se acordase el lanzamiento de los demandados y se condenase a la parte demandada al pago de las posibles rentas que se pudieran ir devengando en el curso del procedimiento desde la expiración del arriendo y hasta que se verificase el lanzamiento y restitución de la posesión del inmueble arrendado, a razón de 181,06.-€ mensuales, así como los intereses legales de dichas sumas, todo ello con imposición de costas.
La parte demandada Dña. Leocadia contestó la demanda y reseñó que, efectivamente como decía la parte actora, el contrato tenía una duración de tres años y también se manifestaba conformidad en que se había acordado la prórroga del contrato al amparo de la normativa COVID 19, establecida por Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, siendo la prórroga del 24/01/2021 al 23/01/2022. Sin embargo, la demandada no fue notificada de la decisión de la actora de extinguir el contrato, como consta en la documentación aportada, en que consta que la notificación no pudo ser entregada. Se entregara o no la notificación, lo cierto es que la propia parte actora había aplicado la prórroga extraordinaria de un año en base a la normativa COVID y, pidiendo ahora el desahucio, la arrendadora vulneraba la doctrina de los "actos propios". Esto es, al vencimiento del contrato en el año 2021, la arrendadora ofreció una prórroga de un año derivado de la emergencia sanitaria a consecuencia del decreto-ley antes citado y al vencimiento de tal prórroga del año, en enero de 2022, la arrendataria se encontraba en la misma situación de emergencia de vivienda que en el año 2021. Por tanto, si antes entendió la parte actora que era preceptivo aplicar esa normativa, igualmente debía entender, en enero de 2022, que también era obligatoria la misma normativa y, en su consecuencia, debió aplicar nuevamente la moratoria, pues en fecha 26/10/2021 el Consejo de Ministros aprobó la ampliación hasta el 28 de febrero de 2022. Se considera que debió prorrogarse el contrato durante seis meses más, o, en ningún caso, dar por extinguido el contrato en fecha 23 de febrero de 2022. La demandada se encontraba al corriente del pago de la renta y se invocó en contestación la especial vulnerabilidad de la arrendataria al convivir en el mismo domicilio con dos hijos, un menor de edad y una mayor de edad que estaba estudiando y trabajar la demandada de manera discontinua, siendo de aplicación la suspensión del procedimiento del artículo 1 y 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo. Se solicitaba la desestimación de la demanda y subsidiariamente la suspensión del procedimiento, con traslado a los Servicios Sociales para valorar la situación de emergencia habitacional, en todo caso con imposición de costas a la parte actora.
El demandado DON Ernesto invocó su falta de legitimación pasiva, pues no se encontraba residiendo en la vivienda de autos desde el 22 de diciembre de 2020, al haberse divorciado de la arrendataria codemandada, circunstancia que había notificado a la arrendadora. Se interesó la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.
La sentencia dictada desestima la falta de legitimación pasiva de DON Ernesto. Considera no controvertido que la parte actora prorrogó el contrato una anualidad más, con lo que debía reputarse ya expirada su duración el 24 de enero de 2022, si bien la parte demandante no acredita que los demandados conocieran de manera fehaciente la voluntad del arrendador de poner fin al contrato en los términos previstos en el artículo 10.1 de la LAU en su redacción aplicable al caso. Los documentos 5 y 6 de la demanda no acreditan, según la sentencia dictada, que los arrendatarios tuvieran conocimiento de la voluntad de la parte arrendadora de no renovar el contrato, siendo que el contrato expiraba su duración el 24 de enero de 2022 y no el 23 de febrero de 2022 y la comunicación se remitió el 15 de enero de 2022, sin respetar, por tanto, la antelación de 30 días que establece el art. 10.1 de la LAU. Las comunicaciones aportadas como documentos 5 y 6 nunca fueron recibidas por sus destinatarios y la demandada Leocadia reseñó en la vista de manera rotunda que nunca tuvo conocimiento de la voluntad de la parte arrendataria de no renovar el pacto contractual. Al no mediar el conocimiento de los arrendatarios se prorrogó la duración contractual. Se desestima la demanda con imposición de costas a la parte actora.
Recurre en apelación BUILDINGCENTER, S.A.U, reproduciendo en parte las alegaciones de la demanda y reseñando que a la finalización de la duración pactada el 23 de enero de 2021, se concedió una prórroga extraordinaria en aplicación del Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo por término de seis meses y transcurrido el plazo de seis meses se comunicó la voluntad de no renovar más el contrato, cumpliendo con las exigencias del artículo 10.1 LAU. Se enviaron comunicaciones correctas a la dirección del arrendamiento, siendo que la indicación de destinatario desconocido la reseñó, o el propio destinatario, o un familiar, apercibidos todos de que la siguiente comunicación de la parte actora sería de extinción contractual, sin que pueda dejarse la duración del contrato al arbitrio de uno de los contratantes. Se sostiene la validez y eficacia de la notificación remitida a través de SEUR, certificada por LOGALTY SERVICIOS DE TERCERO DE CONFIANZA, S.L, con su correspondiente código de verificación, mediando comunicación con más de un mes de antelación de la voluntad de no renovar el contrato, denegándose la prórroga con arreglo al artículo 10 LAU. Se cursó comunicación fehaciente que fue dirigida al objeto de arriendo y la comunicación debe tener plenos efectos recepticios. Que se indique que el destinatario era desconocido, evidencia que alguien en el domicilio lo comunicó, rehusándose la notificación, aunque no se dijera expresamente. Se entiende cumplido el carácter recepticio de la comunicación en los supuestos en que, intentada la notificación a través de un medio apto para acreditar el envío y recepción de la misma y remitida al domicilio del destinatario, deviene tal notificación imposible por negligencia o dolo del destinatario. Debe considerarse extinguido el contrato en fecha 23 de febrero de 2022. Se solicita la revocación de la sentencia y la estimación íntegra de la demanda.
La parte demandada Leocadia se opone al recurso y solicita la confirmación íntegra de la sentencia con imposición de costas a la parte apelante. Se adhiere a la oposición al recurso el codemandado DON Ernesto.
SEGUNDO.-Debe estimarse el recurso dando por expirada la duración del contrato, aunque por motivos en parte no coincidentes con los alegados por la parte actora. Previamente deben hacerse ciertas consideraciones sobre el régimen jurídico aplicable al contrato y a los hechos que han quedado adverados con la documental unida a las actuaciones.
En este caso está reconocida la celebración entre las partes del contrato el 24 de enero de 2018 que se adjunta a las actuaciones. El contrato estaba sometido por tanto a la LAU, según su redacción verificada en la Ley 4/2013, de 4 de junio.
El artículo 9. 1 de la LAU en la indicada redacción establecía: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo"
Y el artículo 10.1 de la LAU vigente a la fecha de celebración del contrato reseñaba: "1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más."
La estipulación segunda sobre la vigencia contractual del contrato concertado entre las partes establecía la duración del contrato en tres años, esto es, la duración de la prórroga obligatoria a voluntad de la parte arrendataria prevista en el artículo 9 de la LAU. Además, en un párrafo, que tiene una parte difícilmente legible en el ejemplar escaneado en el procedimiento, pero que establece una regulación inequívoca, el contrato dispone que, transcurridos tres años, esto es, el día 23 de enero de 2021, el contrato quedaría extinguido a todos los efectos "quedando expresamente excluida desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos " (el subrayado es nuestro).
Y también reseña la estipulación 3ª, DEVOLUCIÓN DE LA POSESIÓN: "A la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la vivienda libre, vacua y expedita, a disposición de la ARRENDADORA, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso, ni requerimiento, dentro de las veinticuatro (24) horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la Vivienda (y sus llaves) a la ARRENDADORA en la forma establecida en el pacto Quinto de este Contrato".
Por tanto estaba excluida "ex ante" la posibilidad de prórroga voluntaria y la aplicación del artículo 10 de la LAU que ha basado, no obstante, la sentencia impugnada.Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020. Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU, pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.
Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 (ROJ: SAP M 11276/2020 - ECLI:ES:APM:2020:11276) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020:
"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .
Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:
1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."
2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.
Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.
Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."
Por tanto, en principio, establecida en el contrato la duración obligatoria para el arrendador prevista en el artículo 9 de la LAU y excluida la prórroga voluntaria de un año del artículo 10 de la LAU, podríamos considerar que, expirada la duración el 23 de enero de 2021, en fecha 24 de enero de 2021 el contrato entraría, en principio, tácita reconducción del artículo 1566 del Código Civil, (no siendo descartable incluso que estuviera excluida esta tácita reconducción con el pacto que obligaba a la parte arrendataria a entregar la posesión en el plazo de 24 horas siguientes a la finalización del contrato, sin necesidad de previo requerimiento). Sin embargo, no fue hecho controvertido en la litis que el contrato prorrogó su duración un año más, en aplicación de la prórroga extraordinaria prevista en el Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID 19.Si bien, la parte actora permitió la prolongación del contrato un mes más del transcurso del plazo de un año de prorroga extraordinaria, esto es, hasta el 23 de febrero de 2022. Es lo cierto que en la apelación pretende modificar los hechos de la demanda indicando que la prórroga acordada en aplicación del Real Decreto Ley 11/2020 fue la máxima prevista en la legislación de seis meses, si bien en la demanda indicó que la prórroga extraordinaria alcanzó un año, aunque no tiene especial relevancia a los efectos que veremos.
El artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, ha tenido múltiples modificaciones posteriores. Al tiempo en que debía considerarse extinguido el contrato sin posibilidad de prórroga voluntaria, el 23 de enero de 2021, era aplicable la modificación operada por Real Decreto Ley 30/2020, de 29 de septiembre de 2020, aplicable a los contratos de arrendamiento cuya prórroga obligatoria o tácita expirara entre el 30 de septiembre de 2020 y el 31 de enero de 2021. La redacción del artículo 2 del RDL aplicable a la fecha de finalización del contrato era la siguiente:
"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el 31 de enero de 2021, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial."
En orden a la prórroga extraordinaria de seis meses que nos ocupa reseña la STS, Civil sección 1 del 04 de octubre de 2022 ( ROJ:STS 3500/2022 -)Sentencia: 639/2022 Recurso: 9444/2021:
"3.2Requisitos condicionantes de la aplicación del RDL 11/2020
Bajo la precitada normativa, el derecho del arrendatario a obtener la prórroga del contrato de arrendamiento, por un plazo adicional de seis meses, se encuentra condicionado a la concurrencia de los siguientes requisitos:
(i) Que nos encontramos ante un arrendamiento de vivienda habitual sujeto a la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre, lo que exige que se trate de un arrendamiento que recaiga sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario ( art. 2.1 LAU ). El art. 10.3 LAU norma, por su parte que, al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
(ii)Que el referido contrato finalice dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor del referido real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, que la reforma por RDL 26/2020, de 7 de Julio, fijó en el 30 de septiembre de 2020, sin perjuicio de ulteriores ampliaciones, que se desenvuelven fuera del marco temporal de este concreto proceso.
(iii) Que la finalización del contrato se produzca, bien por haber transcurrido el periodo de duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda del artículo 9.1, o bien el periodo de prórroga tácita anual previsto en el artículo 10.1 ambos de la LAU de 1994 .
(iv)La mentada prórroga no opera por ministerio de ley, sino que se encuentra sometida a la previa solicitud del arrendatario. Dicha solicitud deberá llevarse a efecto, antes de que el contrato de arrendamiento se hubiera extinguido, puesto que, en otro caso, no nos hallaríamos ante una prórroga de un contrato, sino ante una rehabilitación, que es cuestión asaz diferente.
En efecto, una cosa es continuar o prolongar un contrato por un tiempo determinado (prórroga) y otra distinta su rehabilitación, que consiste en resucitar un contrato fenecido por resolución o vencimiento de plazo. El RDL 11/2020, habla de prórroga extraordinaria por seis meses condicionada a la necesidad de solicitud previa del arrendatario.
La rehabilitación del contrato de arrendamiento, no regulada en la LAU de 1994, se contempla en el caso del concurso de acreedores, según lo dispuesto en el art. 168.1 del Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo , por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, conforme al cual la administración concursal podrá rehabilitar la vigencia del contrato de arrendamiento urbano hasta el momento mismo de practicarse el efectivo lanzamiento, con previo o simultáneo pago con cargo a la masa de todas las rentas y conceptos pendientes, así como con el compromiso de satisfacer las posibles costas procesales causadas hasta ese momento".
Pues bien, en este caso y pese a que no hay prueba de que se solicitase la prórroga extraordinaria en aplicación de esta legislación por la parte arrendataria, como era preceptivo, lo cierto es que las partes estuvieron de acuerdo en fase de alegaciones en que el contrato se prorrogó un año más con aplicación de esta previsión y por tanto quedó prorrogado hasta el 23 de enero de 2022, por lo que debía reputarse finalizada su duración expirada tal fecha.Es perfectamente factible, en aplicación del artículo 2 del Real Decreto Ley 11/2020 que, en lugar de una prórroga de seis meses, la duración de la prórroga sea superior y se fije en un año por acuerdo de las partes.
Por tanto, fijada la expiración de la duración contractual por acuerdo de las partes el 23 de enero de 2022 por efecto de la prórroga extraordinaria, debe considerarse que comenzaría la tácita reconducción el 24 de enero de 2022.
Señala la STS, sección 1 del 31 de marzo de 2021 (ROJ:STS 1152/2021 - )Sentencia: 184/2021 Recurso: 1253/2020, en relación a la figura jurídica de la tácita reconducción:
"7.- La tácita reconducción del art. 1566 CC : su naturaleza jurídica y efectos. Doctrina jurisprudencial.
Dispone el art. 1566 CC que:
"Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento".
A su vez, el art. 1.581 CC , al que se remite el anterior, prescribe:
"Si no se hubiese fijado plazo al arrendamiento, se entiende hecho por años cuando se ha fijado un alquiler anual, por meses cuando es mensual, por días cuando es diario.
"En todo caso cesa el arrendamiento, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término".
Como hemos declarado en la sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , la tácita reconducción a que se refiere este precepto "da lugar en realidad a un nuevo contrato de arrendamiento que se perfecciona por el consentimiento tácito de los contratantes". Este consentimiento se entiende producido por la permanencia del arrendatario en el disfrute de la cosa arrendada por el término de quince días una vez finalizada la vigencia temporal del contrato, con la aquiescencia del arrendador que deja pasar dicho plazo desde la extinción sin requerir al arrendatario a fin de que proceda a la devolución de la posesión del inmueble.
En la misma sentencia 530/2018, de 26 de septiembre , precisamos que:
"se entiende que el citado artículo 1566 CC da por concluso el contrato primitivo de arrendamiento ("si al terminar el contrato", dice textualmente) y por nacido otro en el que se mantienen los pactos que rigieron la anterior relación contractual, salvo el plazo de duración que lógicamente no ha de coincidir -salvo casos especiales- con el inicialmente previsto que, sin duda, podría resultar excesivamente largo para tenerlo en cuenta en un pacto de carácter tácito".
8.- Por tanto, la tácita reconducción no provoca una prórroga o ampliación del plazo del mismo contrato anterior. Éste finalizó una vez cumplido el término de su duración "sin necesidad de requerimiento especial" ( art. 1581-II CC ). La tácita reconducción, en caso de producirse, da lugar a un nuevo contrato, a un nuevo arrendamiento, integrado, como todo contrato, por su propio consentimiento, objeto y causa ( art. 1261 CC ). Por ser un contrato nuevo se extinguen las garantías y su plazo no es el mismo del contrato anterior (que ya se consumió), sino el establecido supletoriamente por el Código en virtud de la remisión que el art. 1566 CC hace al 1581. Este recurso a la supletoriedad resulta preciso pues en la tácita reconducción el consentimiento de las partes es un consentimiento presunto derivado, por el lado del arrendatario, de su permanencia en el disfrute de la cosa arrendada durante quince días y, del lado del arrendador, de su aquiescencia a dicha situación, aquiescencia presunta que puede desvirtuarse mediante el correspondiente requerimiento.
Así lo afirmamos en también en la sentencia 764/2013, de 5 de diciembre :
"La tácita reconducción se presenta ante el contrato de arrendamiento de plazo indefinido o -como es el caso presente- que se termina el plazo pactado y continúa la relación arrendaticia. El arrendamiento es un contrato temporal por esencia y no es lo mismo indefinido que perpetuo. [...].
"Norma que se basa en la presunta voluntad de las partes y no es el mismo contrato que se prorroga, sino otro nuevo (se extinguen garantías: articulo 1567) y el plazo no es el mismo, sino uno nuevo (fijado por el artículo 1581)".
Y como señala la SAP de Madrid, sección 8, del 13 de julio de 2023 (ROJ:SAP M 12622/2023 - ECLI:ES:APM:2023:12622) Sentencia: 350/2023 Recurso: 1440/2022, respecto a los requisitosde esta figura, que son los siguientes: que al terminar el contrato permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; que el disfrute por el arrendatario sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y que no haya precedido requerimiento. Y en el mismo sentido, la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 13, del 6 de julio de 2023 (ROJ:SAP B 7209/2023 - ECLI:ES:APB:2023:7209) Sentencia: 397/2023 Recurso: 823/2022 señala: "...es doctrina comúnmente admitida que, según el artículo 1566 del Código Civil , los requisitospara que pueda entenderse producida la tácita reconducción,cuyo fundamento se encuentra en la presunción legal del consentimiento del arrendador en la continuación del contrato, son tres: 1.- que al terminar el contrato, permanezca el arrendatario quince días disfrutando de la cosa arrendada; 2.- que el disfrute por el arrendatario, en el plazo de quince días, lo sea con la aquiescencia del arrendador, entendiéndose destruido el consentimiento del arrendador por cualquier hecho que evidencie la voluntad contraria a la continuación en el arrendamiento; y 3.- que no haya precedido requerimiento".
TERCERO.-Y sentado lo procedente en este caso no podemos considerar que el contrato estaba de alguna manera prorrogado u operaba la tácita reconducción al tiempo de interponerse la demanda en que se pide la resolución del contrato y el desahucio, en la medida en que el contrato había expirado la duración de la prórroga legal del artículo 9 LAU, estaba excluida la prórroga voluntaria del artículo 10 LCS y había transcurrido el plazo que las partes reconocen establecido de prórroga extraordinaria al amparo del RDL 11/2020. La parte actora dirigió al domicilio arrendado y a cada uno arrendatarios las comunicaciones remitidas el 15 de enero de 2022 aportadas como documentos 5 y 6 de la demanda. En ellas indicaba claramente que se consideraba expirado el contrato el 23 de febrero de 2022 y debía dejarse el inmueble vacuo y libre y expedito en tal fecha.
Las comunicaciones deben reputarse válidas y no se ha impugnado propiamente la autenticidad de los documentos 5 y 6 de la demanda. Están dirigidas al domicilio arrendado, con indicación correcta de la dirección, según contenido certificado por LOGALTY. La entidad LOGALTY PRUEBA POR INTERPOSICIÓN S.L, certifica en cada documento que las cartas con el contenido mencionado, en que se comunicaba el fin del contrato el 23 de febrero de 2022 y la necesidad de desocupar la vivienda el citado día, fueron recibidas por la entidad en 15 de enero de 2022 y se procedió a gestionar la notificación por SEUR, S.A al domicilio arrendado en la dirección no discutida del arrendamiento. El resultado fue, en ambas comunicaciones dirigidas a los dos arrendatarios, en fecha 20 de enero de 2022: "NO ENTREGADO DESTINATARIO DESCONOCIDO". Las dos certificaciones de LOGALTY acompañan los datos de verificación notarial y electrónica. Por su parte, la empresa que gestionó la entrega de la notificación, SEUR, S.A, certifica que las dos notificaciones remitidas por SERVIHABITAT y dirigidas a los demandados concluyeron con el resultado el 20 de enero de 2022 de "NO ENTREGADO DESTINATARIO DESCONOCIDO".
Sobre el valor probatorio que debe darse a estas comunicaciones a través de la empresas LOGALTY y SEUR en un caso muy similar al de autos se pronunció esta en Sala en SAP de Tarragona, Civil sección 3, del 20 de marzo de 2025 ( ROJ:SAP T 415/2025 - ECLI:ES:APT:2025:415) Sentencia: 207/2025 Recurso: 431/2023:
"1. El único motivo del recurso es el efecto que debe otorgarse al acto de comunicación previa en la que la demandante pone en conocimiento del demandado su voluntad de poner fin al contrato por haber expirado el plazo pactado.
En nuestro caso, se trata de una comunicación que se realiza mediante burofax a través de la empresa SEUR, que certifica que "el envío con GUID Logalty NUM000.par", "no fue entregado, dejado aviso", y que la propia empresa Logalty certifica que este mismo envío, creado el 20/10/2021, fecha en que consta la comunicación remitida por Servihabitat poniendo fin al contrato, "no fue entregado, dejado aviso" el mismo día que el de SEUR, esto es, el lunes, 25 de octubre de 2021, 18:03:08, en el domicilio de D. Alexis sito en la DIRECCION001, de l' DIRECCION002.
(...)
Sin embargo, la doctrina mayoritaria considera como lo hace la sentencia de la AP de Guadalajara, Sección 1ª, de 25/11/2020, rec. 468/2020 que a su vez recoge las de otras Audiencias como la de Burgos 326/2020 de 13 de marzo de 2.020 que señalan: "Respecto a la validez de este medio de notificación, señala la SAP de Burgos 326/2020, de 13 de marzo de 2.020 , a la que se refiere la parte recurrente, que "Respecto a la identificación de lo remitido como burofax, y su eficacia frente al demandado, ciertamente la Ley 43/2010 en su D.A. Primera designa por un periodo de 15 años a la Sociedad Estatal Correos y Telégrafos S.A. como operador al que se encomienda la prestación del servicio postal universal, y el art. 22.4 de la misma establece que la actuación de tal entidad "gozará de la presunción de veracidad y fehaciencia en la distribución, entrega y recepción o rehúse o imposibilidad de entrega de notificaciones de órganos administrativos y judiciales, tanto las realizadas por medios físicos, como telemáticos, y sin perjuicio de la aplicación, a los distintos supuestos de notificación, de lo dispuesto en la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común." Pero a continuación expresa que "Las notificaciones practicadas por los demás operadores postales surtirán efecto de acuerdo con las normas de derecho común.". En el presente caso, nos movemos en el ámbito de comunicaciones entre particulares, y el documento 5 viene emitido por LOGALTY, que es un Tercero de Confianza en el marco de la Ley 34/2002. No es un Notario, ni goza de fe pública, pero constituye una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, y a través de los cuales el Tribunal puede formar su convicción de la realidad de la comunicación, tal y como en el caso de LOGALTY realiza la SAP 848/2019 de Barcelona, secc. 4 , de 24 de julio ."
En este mismo sentido se pronuncia esta misma Audiencia Provincial en su sección 1, en la Sentencia del 10 de marzo de 2023 ( ROJ: SAP T 400/2023 - ECLI:ES:APT:2023:400 ), Sentencia: 166/2023, Recurso: 903/2022 , que reproduciendo otra anterior, la Sentencia nº 545/2021 de 28 de julio (Rollo nº 149/2021 ) dictada también en un supuesto de desahuciopor expiración de plazo, dice: "Logalty es una empresa que ofrece servicios basados en la necesidad de realizar notificaciones de manera fehaciente, firmar contratos a distancia con plena validez jurídica y publicar documentos electrónicos con todas las garantías necesarias para generar una prueba electrónica robusta y aportable en procesos judiciales. Es por tanto, es un tercero de confianza en el marco de la Ley 34/2002. No es un Notario, ni goza de fe pública, pero constituye una entidad dedicada a prestar servicios cualificados de certificación, y por tanto dotada de especial credibilidad, y a través de los cuales el Tribunal puede formar su convicción de la realidad de la comunicación. Este reconocimiento que se hacía por la Jurisprudencia menor a los documentos extendidos por algún servicio de confianza cualificado ha sido refrendado por la última modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil (la disposición final 2 de la Ley 6/2020, de 11 de noviembre ), introduciendo su regulación en el art. 326.4 de la misma, que a su vez impone la carga de la prueba a quien cuestiona la veracidad".
3. Como ya dijimos en la sentencia antes citada, esta Sala se inclina por otorgarle pleno valor probatorio a dicho documento y considerar que la actora remitió al demandado la comunicación, como se acredita mediante el documento nº 5 de los acompañados a la demanda, considerando además que no existen elementos de prueba que indiquen que el aviso poniendo fin al contrato no se produjo".
Como ya señaló la sentencia de esta Sala de 7 de octubre de 2021, en recurso de apelación 983/2019 y prescindiendo de la pretendida aplicación de las normas relativas a la notificación de actos administrativos conforme a la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, la doctrina está de acuerdo en que la declaración de voluntad de poner fin al contrato antes de que opere la prórroga del mismo o la tácita reconducción tiene naturaleza recepticia, lo cual no quiere decir que la demandada deba conocer necesariamente el contenido de la comunicación, sino solo que la ha recibido, teniendo oportunidad de conocer tal contenido, de acuerdo con el ejercicio normal y de buena fe de los derechos subjetivos. Y así se ha venido considerando en variadas resoluciones que si se intenta la comunicación y el arrendatario se niega a recibirla o si se encuentra ausente pero el servicio de correos o mensajería le deja aviso para que recoja la comunicación y se abstiene de hacerlo o rehúsa ser notificado, la frustración de la notificación resulta imputable al arrendatario y debe considerarse cumplido el requisito de la notificación de la voluntad de poner fin al contrato.
Así lo ha considerado la SAP de Barcelona, sección 13 del 25 de noviembre de 2020 (ROJ: SAP B 11466/2020 - ECLI:ES:APB:2020:11466) Sentencia: 884/2020 Recurso: 1035/2019, que indica:
"Y en Sentencia de esta misma Sección de fecha 22 de diciembre de 2018 ( Roj: SAP B 11490/2018 - ECLI: ES:APB:2018:11490) ya se recordó que "... la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional 82/2000, de 27 de marzo , 145/2000, de 29 de mayo , y 6/2003, de 20 de enero ) ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador."
En consecuencia y en la misma línea argumental expuesta, visto que en el presente caso la falta de recepción de la comunicaciónremitida por la parte arrendadora solo es imputable a la propia arrendataria, que por voluntad propia decidió no retirar el aviso que dejó la empresa de mensajería y de este modo no pudo conocer el contenido de la comunicación debidamente remitida, debe declararse cumplido el requisito de comunicación previsto en el artículo 10 de la LAU y, en consecuencia, procede revocar la sentencia dictada en primera instancia declarando resuelto el contrato de arrendamiento de la vivienda objeto de autos con fecha 22 de septiembre de 2018 ."
En este caso a la luz de los certificados aportados, cuya eficacia probatoria no está destruida por prueba en contrario, no cabe dudar que se tramitó una comunicación a cada uno de los arrendatarios, expresando que no operarse la renovación del contrato después de que el contrato había expirado su duración pactada, (tras estar excluida en el contrato la prórroga del artículo 10 LAU y admitida por las partes una prórroga extraordinaria que doblaba la prevista legalmente de 6 meses). No cabe dudar que se intentaron las notificaciones en el domicilio arrendado, cuando se certifica tal extremo y ello supone que la destinataria pudo conocer la comunicación y si alguien manifestó que el destinatario era desconocido, no siendo cierto, porque al menos la demandada residía en la vivienda y lo seguía haciendo al tiempo de interponerse la demanda, no fue por causa imputable a la arrendadora, que verificó de manera diligente el previo requerimiento necesario para que no operarse más la tácita reconducción.
No resulta aplicable el artículo 10.1 de la LAU en orden a la preceptiva comunicación de la voluntad de no prorrogar el contrato con 30 días de antelación (hemos reiterado que estaba excluida en el propio contrato la prórroga voluntaria) , sino que el contrato entró en tácita reconducción al vencimiento de la prorroga que las partes dicen pactada hasta el 23 de enero de 2022, prolongándose desde esa fecha la ocupación mes a mes, pues la renta era mensual, de conformidad con el artículo 1566 Código Civil . Y en su comunicación de 15 de enero de 2022 la propia parte actora permitió en realidad un mes más en que operase la tácita reconducción, admitiendo la vigencia de las condiciones del arrendamiento hasta el 23 de febrero de 2022.
Existió en todo caso previo requerimiento de desalojo, no solo un mes antes de esa fecha, sino en todo caso antes de la interposición de la demanda el 9 de marzo de 2022, con lo que debe reputarse expirada la duración del contrato, debe revocarse la sentencia y acordarse el desahucio. Ese requerimiento se ha realizado diligentemente por la parte arrendadora y se dirigió a cada uno de los arrendatarios en el domicilio arrendado. Que no llegase a su destino no es en absoluto imputable a la parte arrendadora, ni imposibilita la acción de resolución del contrato y desahucio por expiración de plazo. Y, además, en aras a fundar la procedencia de la acción, el propio contrato establecía la entrega de la posesión a las 24 horas de expirada la duración, sin necesidad de requerimiento previo.
Por otra parte, es significativo que la sentencia indique no expirada la duración del arrendamiento y, sin embargo, no especifique en qué situación se encontraba al tiempo de interponerse la demanda, si en prórroga voluntaria del artículo 10 LAU, que teóricamente comenzaba a computarse el 24 de enero de 2022, o en tácita reconducción.
No puede considerarse que, como refirió la parte demandada, que contradecía los actos propios que no se hubiese acordado una nueva prórroga extraordinaria. Al margen de que la concedida dobló la máxima prevista de 6 meses en el art. 2 de RDL 11/2020, debiendo computarse desde la consumación de la extinción de la duración contractual ordinaria el 24 de enero de 2021, no consta siquiera solicitud alguna de la arrendataria, no está prevista la segunda concesión de otra prórroga extraordinaria cuando ha finalizado el plazo de la precedente y, además, no media siquiera acreditación de solicitud de la arrendataria, que ya hemos visto sería en todo caso preceptiva para que operase la prórroga extraordinaria regulada en el RDL 11/2020.
Respecto a la pretendida aplicación por la parte demandada del artículo 1 del RDL 11/2020, no planteada la cuestión de la suspensión del procedimiento en la alzada y ventilándose ante este Tribunal la procedencia de considerar o no procedente la declaración de resolución del contrato, podrá la parte demandada instar, adverando debidamente la situación de vulnerabilidad en los términos legalmente previstos, la suspensión del lanzamiento ante el órgano de primera instancia que deba ejecutar la sentencia, si es que aún es factible.
Debe estimarse el recurso y declarar la resolución del contrato por expiración de plazo, condenando a los demandados al desalojo, bajo apercibimiento de lanzamiento.
CUARTO.-La estimación de la pretensión de resolución y desahucio obliga a asumir la instancia y pronunciarse también sobre la petición de condena de futuro que contiene la demanda. Puesto de manifiesto no solo en la demanda, sino en la vista, que la parte arrendataria estaba al corriente del pago de la renta, lo que recoge la sentencia, la petición de condena que articula la demanda a las rentas que hipotéticamente pudieran deberse hasta el desalojo, al amparo del artículo 220.2 de la LEC, es improcedente. Ha mantenido varias veces esta Sala que no cabe la aplicación del artículo 220.2 de la LEC , con una condena de futuro, si no hay deuda por renta al tiempo de interponerse la demanda.Así lo dijimos en sentencia SAP, Civil sección 3, del 11 de abril de 2024 ( ROJ:SAP T 581/2024 - ECLI:ES:APT:2024:581) Sentencia: 209/2024 Recurso: 859/2022:
"En segundo lugar, no puede aplicarse el artículo 220.2 de la LEC si no hay deuda alguna de la parte arrendataria a la interposición de la demanda, como ha quedado puntualmente demostrado. Y además no pueden reclamarse rentas hasta el desalojo, pues este no se producirá en el seno de este proceso al desestimarse la demanda de desahucio.
En este sentido se pronuncia en SAP DE Barcelona Civil, Sección 13 de 13 de diciembre de 2023 ( ROJ: SAP B 13886/2023 - Sentencia: 721/2023 Recurso: 1052/2022 :
"Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas), a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también(esto es, además de las vencidas y no pagadas) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca (rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada (ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores) al presentar la demanda".
En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .
En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario".
Por tanto, debe desestimarse esa pretensión de condena pecuniaria de futuro contenida en el suplico de la demanda.
QUINTO.-La estimación parcial de la demanda que ha implicado la estimación parcial de la apelación determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la primera instancia, de acuerdo con el artículo 394.2 de la LEC.
La estimación parcial de la apelación determina que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la alzada, de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC, en la redacción aplicable a este proceso anterior al RDL 6/2023.
VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.
