Sentencia Civil 163/2025 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 3, Rec. 508/2024 de 06 de marzo del 2025

PRIMERO.-La sentencia recurrida, que desestima totalmente la demanda interpuesta por Dª. Amanda, se dicta en un proceso de resolución contractual y desahucio por falta de pago de la renta en el que se solicitaba por la parte demandante, ahora apelante, que:

"1.- SE DECLARE resuelto el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, y SE DECRETE el correspondiente desahucio, acordando el lanzamiento inmediato de la demandada si no desaloja el inmueble en los plazos establecidos legalmente.

2.- SE CONDENE a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de la cantidad de 17.808€ (anualidad de renta menos el pago realizado de 3.324€). Subsidiariamente, condene al pago de 1.959€ por las rentas devengadas en impagadas al momento de la presentación de la demanda sin perjuicio de las que se fueren devengando durante la tramitación del procedimiento y hasta el efectivo lanzamiento.

3.- SE IMPONGAN a la demandada las costas procesales".

Habiendo sido los argumentos esenciales para la desestimación de la demanda en la sentencia recurridalos siguientes:

Que, pese a la alegación de la parte demandante de que no se estaba en presencia de un contrato de arrendamiento de vivienda, ello no era así porque en la estipulación décima del contrato de arrendamiento, suscrito entre las partes el día 10 de febrero de 2017, textualmente se indicaba que "la vivienda será destinada a vivienda habitual del Sr. Basilio" (no siendo suficiente para considerar que el alquiler no era de vivienda habitual que el Administrador de la Comunidad, Sr. Eugenio, declarara en el juicio que había instalado un casillero para depositar llaves, que revelaba que el uso no era el de residencia habitual del Sr. Basilio, siendo éste un hecho que tampoco objetivamente se había acreditado).

Y si el contrato de alquiler de autos era un contrato destinado a vivienda, resultaba de aplicación el régimen jurídico previsto en el Título Segundo de la LAU y supletoriamente el Código Civil, sin perjuicio del establecimiento de las cláusulas pactos y condiciones que las partes consideraran, pero siempre que no contravinieran lo dispuesto en el mencionado Título Segundo de la LAU, por lo que no procedía exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta y no el importe de la renta anual, completa y con carácter anticipado, que fue lo que se pactó en el contrato, así como que se pagaría entre los días 10 a 15 del mes de febrero (el contrato se suscribió el día 10 de febrero de 2017 por una duración de 15 años y por eso era el mes de febrero el mes en el que vencía la anualidad), siendo esa fecha de entre los días 10 y 15 de febrero la fecha de pago extrapolable a todos los meses del año para el pago de la renta mensual que corresponda, en lugar de los 7 primeros días de cada mes, como establece el artículo 17.2 de la LAU.

A continuación, se razona en la sentencia que la propia parte demandante asume el hecho de que el demandado, Sr. Basilio, había pagado las rentas de los meses de febrero y marzo de 2023 y que la única renta pendiente de pago era la del mes de abril; renta ésta que, al tiempo de interposición de la demanda, no estaba pendiente, ya que tenía de plazo hasta el día 15 de abril de 2023, conforme lo antes expuesto, y la demanda se presentó el día 14 de abril de 2023, por lo que, no estando en deber ninguna cantidad, no estaba incurso en causa de desahucio, siendo procedente la desestimación de la demanda.

SEGUNDO.- En el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante ésta solicita:

"Que, teniendo por presentado este escrito, tenga por interpuesto RECURSO DE APELACIÓN frente a la sentencia dictada el 31 de enero de 2024 , dándose la tramitación que legalmente corresponda y, A LA SALA: Sírvase aceptar los motivos planteados en el recurso y, en sus méritos, revocar la sentencia de instancia, dictando resolución por la que:

1.- SE DECLARE resuelto el contrato de arrendamiento firmado entre las partes, y SE DECRETE el correspondiente desahucio,para acordar el lanzamiento inmediato de la apelada.

2.- SE CONDENE a la demandada a estar y pasar por las anteriores declaraciones y al pago de la cantidad de 3.059,41€,sin perjuicio de las que se fueren devengando y hasta el efectivo lanzamiento. Subsidiariamente, condene al pago de 1.298,41€,sin perjuicio de las cantidades que se vayan devengando y hasta el efectivo lanzamiento

3.- SE IMPONGAN las costas procesales".

Alega como motivos de su recursoque:

.- En primer lugar, que no es la renta anualla que se menciona en la demanda de 18.000'00 eurosla procedente, sino la de 21.132'00 euros, que es la que se fija como cuantía de la demanda.

.- Que se aplica indebidamente en la sentencia el régimen jurídicovigente al tiempo de dictarse la sentencia y no el del tiempo del contrato, que es el que procede por mor de la D.F. 4ª de la LAU (que serían la Ley 4/2013 y 2/2015 de 30 de marzo), transcribiendo a continuación los artículos 2, 3 y 4 de la LAU, en virtud de los cuales, especialmente el art. 2, el arrendamiento de autos no satisface "la necesidad permanente de vivienda ni del arrendatario, que es una Sociedad Limitada, ni de la persona física designada en el contrato como su efectivo ocupante".Además, así se convino expresamente en el pacto 18 del contrato, por el que se sometían las partes a la LAU en las redacciones dadas por la legislación vigente al momento de contratar.

.- Que existe error en la valoración de la prueba y conclusiones a que se llega en la sentencia,concretamente respecto de los siguientes puntos:

"1) PROCEDE EXIGIR LA ANUALIDAD DE RENTA. Infracción del artículo 217 LEC , procede aplicación del artículo 3 LAU en su redacción vigente al tiempo de la firma del contrato.

2) INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 218 LEC , NO es controvertida la actualización de renta para el periodo febrero 2023 a febrero 2024, se reclama no solo la renta de abril de 2023, también febrero y marzo de 2023.

3) INFRACCIÓN DEL ARTÍCULO 17 LAU , la renta ha de pagarse en los siete primeros días del mes. Veamos seguidamente la exposición detallada de cada uno de ellos.

SEGUNDO.- OPOSICIÓN DE LA PARTE DEMANDADA-APELADA AL RECURSO:

Se opone la parte demandada-apelada al recurso alegando los siguientes motivos:

.-Que el plazo para el pago de la renta viene dado por el pacto 4º del contrato de arrendamiento, que establece el pago anticipado de la renta durante los días 10 a 15 de cada mes,por lo cual la renta correspondiente al mes de abril no había vencido aún cuando se interpuso la demanda el día 14 de abril de 2023. Y, como se recoge en la sentencia, los meses de febrero y marzo había pagado el demandado las cantidades de 1.662 euros cada mes.

.-En cuanto a la fijación de los días 10 a 15 de cada mes para el pago de la mensualidad de renta,no es de extrañar que en la sentencia se fijara así, en lugar de durante los 7 primeros días de cada mes que prescribe la LAU, teniendo en cuenta que fueron los días que las partes convinieron en la estipulación cuarta del contrato.

.-Que, pese a que la sentencia no examinó los demás motivos de controversia, al no haber incurrido la parte demandada en causa de desahucio por falta de pago y ello ya era suficiente para la desestimación de la demanda, la parte demandada se refiere en su escrito de oposición al recurso de apelación a la negativa de la parte demandante- apelante a considerar el arrendamiento de autos como de vivienda y al abuso de derecho y fraude de ley en que incurre la parte actora, que cuando alquiló la casa "estaba totalmente destartalada y carente de las más elementales condiciones para su habitabilidad",habiendo invertido el demandado en su acondicionamiento 372.965,29 €, de los que únicamente ha obtenido como contraprestación un período de carencia en el pago de la renta de 5 meses (de febrero a julio de 2017), lo que traducido en dinero se corresponde con la cantidad de 7.500 euros, al ser la renta pactada inicialmente de 1.500 euros mensuales.

.-Se refiere en último lugar a la "incorrección" en la actualización de la renta que se reclama ya que:

1).- Se ha modificado en base a un índice que no es el correcto en relación con el contrato, que es de 10 de febrero de 2017.

2).- Que debe aplicarse el índice de Garantía de Competitividad, que es el pactado contractualmente, de conformidad con lo previsto en el artículo 18 de la LAU y no el IPC del Conjunto Nacional,

3).- Que los índices se deben aportar con anterioridad a interponer la demanda y no en la propia demanda.

4).- No pudiéndose reclamar aumento con efecto retroactivo como erróneamente hace la parte demandante-Apelante, sino sólo a partir del mes siguiente al de la notificación del aumento, que sería el mes de abril de 2023.

CUARTO.- VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN DEL RECURSO:

Así planteado el recurso de apelación, procede, en primer lugar, referirse al régimen jurídico aplicable al contrato de autos,comenzando por decidir la versión de la LAU que corresponde, que es la de celebración del contrato (10 de febrero de 2017) reformada por la modificación publicada el día 31 de marzo de 2015, cuyo cambio más importante se produjo en relación al tiempo de duración mínima obligatoria del contrato prevista en el art. 9, pero que en nada modifica la clasificación efectuada en el art. 1 de la LAU, distinguiendo entre "arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda",ni tampoco al régimen legal de prelación de fuentes contenido en el art. 4, que tienen la misma redacción que la vigente al tiempo del dictado de la sentencia (tanto cuando se refiere a arrendamientos de vivienda como cuando se refiere a arrendamientos de uso distinto de vivienda), que es la LAU con modificación publicada el día 5 de marzo de 2019 y que sí que cambia en la duración del contrato regulada en el art. 9 de la LAU, que pasa de 3 años mínimo de duración a voluntad del inquilino a 5 años (y que en nada afecta a este litigio, por lo que es inocuo referirse a que se haya aplicado la versión de la LAU que no correspondía.

Dice así el art. 4 de la LAU, en ambas versiones legales, por lo que ahora interesa:

Artículo 4. Régimen aplicable.

1. Los arrendamientos regulados en la presente Ley se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los títulos I y IV de la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.

2. Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de viviendase regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1, los arrendamientos para uso distinto del de viviendase rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil. "

La sentencia de instancia, consideró que el arrendamiento era "de vivienda habitual", ateniéndose a lo convenido por las partes en el contrato de arrendamiento, que, examinado, es de ver en los pactos 1. y 10., que se hace expresa referencia a que, pese a ser una sociedad limitada la arrendataria, era para uso exclusivo del socio único y también administrador único, Sr. Basilio, pues se dice literalmente en ambos pactos:

"1. La Sra. Amanda cede en arrendamiento la vivienda y el aparcamiento arriba descritos a la entidad " DIRECCION000" quien lo toma para destinarlo única y exclusivamente a vivienda.

10.- La vivienda será destinada a vivienda habitual del señor Basilio, quedando prohibido ceder traspasar o subarrendar total o parcialmente la misma (...)".

Como puede apreciarse, ambos pactos se complementan y refuerzan entre sí respecto de que el arrendamiento se pactó como "vivienda", existiendo, además, otros pactos en los que se contienen previsiones relativas a que no pudiera sucederse en la relación de arrendamiento como parte arrendataria alguien ajeno a la familia del Sr. Basilio, que también abona que, pese a ser una sociedad limitada la arrendataria, la voluntad de las partes que se plasmó en el contrato era la de constituir un arrendamiento de vivienda, pero no siendo acorde la voluntad de las partes con el régimen legal que respecto del arrendamiento de vivienda ha previsto en el art. 2 de la LAU, porque no se puede pactar el pago de una renta pagadera anualmente y anticipadamente.

Y eso es lo que se ha tenido en cuenta por la juez "a quo", al igual que lo hizo con anterioridad la Magistrada-Juez del juzgado de primera instancia número 14 de Palma, que conoció de un anterior procedimiento entre las partes y, en su sentencia nº 347/22 de 22 de noviembre, declaró la nulidad del pacto de pago anticipado de la totalidad de la renta por importe de 18.000 euros ex art. 6 de la LAU que sanciona con nulidad el establecimiento de cláusulas que no se atengan el régimen imperativo contenido en el Título II de la LAU (concretamente lo dispuesto en el art. 17.2 de la LAU) , tal y como le solicitó la parte demandada en su escrito de oposición al desahucio.

Es cierto que el doc. 3 aportado con la demanda contiene el Acta de la Junta de Propietarios del edificio en que se encuentra el inmueble arrendado, del que es Presidenta la demandante, qu fue celebrada en fecha 3 de enero de 2023, con el carácter de "Extraordinaria" y como "Orden del Día" un asunto de filtraciones relacionadas precisamente con el inmueble arrendado, llegándose a un consenso en relación al pago de su reparación: por terceras partes entre la propietaria demandante, " DIRECCION000." y la Comunidad de Propietarios, siendo después cuando se documenta en el acta lo siguiente:

"Se hace constar entre los propietarios, que se viene observando el cambio continúo de ocupantes, en la vivienda NUM000, distintos al Sr. Basilio y cuyo número y heterogeneidad, unido a la ausencia de permanencia en la misma del Sr. Basilio apuntan que es más un alquiler vacacional o cesión a terceros de la vivienda y en este punto los presentes indican que el Sr. Basilio no ocupa la vivienda de manera permanente y que al no ser su vivienda habitual lo usa para alquiler vacacional y sacar un rendimiento, cuando no lo ocupe él. Los presentes aprueban el prohibir que cualquier vivienda del Edificio sea utilizada como alquiler vacacional y caso de persistir en ello, se procederá a efectuar denuncia alas autoridades pertinentes."

Y consta en autos que el Administrador de la Comunidad, D. Eugenio declaró que no vive habitualmente en la vivienda el Sr. Basilio y que se había instalado un casillero para llaves.

Pero, como se razona en la sentencia, no existe prueba objetiva alguna relativa al hecho que se pretende acreditar (y hay formas para hacerlo) debiendo prevalecer la calificación de "arrendamiento de vivienda" que las partes realizan en el contrato.

Calificado el arrendamiento como "de vivienda",que se haya considerado en la sentencia recurrida que el plazo para el pago era entre los días 10 y 15 de cada mes, proceden jurídicamente y es lo más lógico,teniendo en cuenta que es la fecha que figura en el contrato (que es de día 10 de febrero de 2017) y que no es un pacto que, a diferencia del de pago anticipado de toda la renta anual, no es nulo conforme el art. 6 de la LAU, aunque en el caso de autos haya supuesto que por un día, no se haya incurrido en causa de desahucio.

Respecto de la alegación de la recurrente de que la renta que debía haberse pagado no es la renta que se contempla en la sentencia, y en base a dicha renta se consideraron pagados los meses de febrero y marzo de 2023, decir que la renta pactada inicial era en su inicio de 1.500 euros al mes, existiendo un aumento de renta consolidado y asumido por la parte demandada, que situaba la renta en la cantidad de 1.662'00 euros/mes, que han sido las cantidades que ha pagado en esos meses de febrero y marzo de 2023, motivo por el que, unido a que la presentación de la demanda se hizo antes del día 15 de abril de 203, la demanda ha sido desestimada. La realidad es que en la demanda no se especifican las cantidades debidas en la forma que debiera hacerse y máxime con el precedente de una sentencia anterior.

Y en esta instancia no procede acoger las razones aducidas por la parte demandante-apelante en su recurso de que la renta anual correspondiente al periodo comprendido entre febrero de 2022 a febrero de 2023 era de 21.132 euros, a pagar entre el día 10 y 15 de febrero de 2023, por lo que, porque se hayan pagado esas dos mensualidades de 1.662 euros (3.324 euros en junto) seguía existiendo una cantidad pendiente de pago, ya que tampoco habría pagado la renta que correspondía porque serían 1.761'00 euros los que tendría que haber pagado esos meses de febrero y marzo de 2023 (en junto 3.522'00 euros y no 3.324'00 euros), porque no obra en autos documentación acreditativa de la notificación de la actualización diferente a la que se efectúa en la demanda, en la que, efectivamente, se fija la cuantía en una anualidad de renta de 21.132 euros, que dividido entre 12 meses da como resultado 1.761'00 euros/mes de renta pero sin que esa cuantificación en la demanda "supla" la previa notificación anterior del aumento de la renta conforme el índice pactado en el contrato(Índice de Garantía de Competitividad).

En este contexto, se ha de recordar que el aumento de la renta pactada se regula en el art. 18 de la LAU prescribiendo que:

"1.Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá serrevisada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará revisión de rentasa los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de revisión de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se revisará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividada fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la revisión el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de revisión del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguientea aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente."

Pues bien, en el presente caso no se ha acreditado por la parte demandante, a la que incumbía la prueba de este hecho constitutivo de la cuantificación de su pretensión que con anterioridad a la interposición de la demanda se hubiera producido la notificación a la que se refiere el art. 18 de la LAU, por lo que el aumento de la renta no era exigible.

El aumento de la renta es "acumulativo pero no retroactivo",es decir que se puede aumentar, vigente el contrato y conforme lo pactado, la cantidad actualizada como si se hubiera ido haciendo año a año, previa notificación al arrendatario y con relación a la mensualidad siguiente a la de la notificación, pero sin poder exigirse cantidad alguna anterior a la notificación, que sería lo que sucedería de considerarse aumentada la renta porque en la demanda se dijera que la renta anual era la de 21.132'00 euros, con efectos retroactivos, asumiéndose en el escrito de oposición al recurso de apelación que en este caso sería el mes de abril de 2023.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación total del recurso interpuesto por la parte demandante-apelante, confirmándose totalmente la sentencia recurrida.

QUINTO.-De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la LEC en relación con el art. 394 de la misma, procede la imposición de las costas del recurso a la parte demandante-apelante.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la pérdida del depósito consignado para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación.