Sentencia Civil 663/2025 Audiencia Provincial Civil de Tarragona nº 3, Rec. 189/2024 de 09 de octubre del 2025

PRIMERO: Antecedentes del litigio.-En la demanda deducida por FURNOT, S.L, se expuso que había concertado en fecha 10 de enero de 2020 con los demandados, D. Teodoro y Dª. Margarita, el arrendamiento de una casa radicada en la DIRECCION000 de la localidad de Prades (Tarragona). Se fijó una renta mensual de 850 euros, pactándose la actualización conforme a la condición 9ª del contrato. Se verificó el impago de la renta en el período de septiembre a diciembre de 2022, quedando pendiente al ejercicio de la acción, imputable al mes de diciembre de 2022 y siendo la mensualidad exigible ese mes de 843,20 euros, la cantidad de 164,25 euros. Entre enero de 2023 a marzo de 2023, en que ya era exigible la renta mensual de 860,06 euros con la correspondiente actualización, se debían esas tres mensualidades, siendo el total de lo debido a la interposición de la demanda de 2.744,43 euros. Aludía la demanda que no correspondía la enervación en la medida en que la parte demandada había sido requerida de pago el 20 de diciembre de 2022 por la deuda entonces existente, acompañándose burofax que aludía a la deuda en tal fecha correspondiente al período entre septiembre y diciembre de 2022 de 2.714,25 euros.

La parte demandada indicó que era cierto el arrendamiento de la casa ubicada en DIRECCION000 de Prades, precisando que la entrada se situaba en el DIRECCION000. Se reseñó ser incierto que se adeudase cantidad alguna de renta, aportando 11 justificantes del pago de la renta entre diciembre de 2022 y octubre de 2023, mes en que se contestaba la demanda. Se afirmó que la renta se ingresaba a la cuenta nº NUM000 a nombre del gestor Sr. Guillermo y que fue facilitada por él mismo a la parte demandada por medio de correo electrónico de fecha 29/09/2021. Se mostró disconformidad con el importe de la renta, pues era el de 850 euros y no la de 843,20 euros en diciembre de 2022, ni la de 860,06 euros en enero, febrero y marzo de 2023, pudiendo tratarse de una confusión de la parte actora con otro arrendamiento porque las comunicaciones hacían referencia a la DIRECCION000 y los demandados residían en la DIRECCION000. Los recibos se dejaron de girar a la cuenta designada en el contrato porque ya en febrero de 2020 se verificó un giro indebido a nombre de Rafael. Se interesó la desestimación de la demanda.

En el acto del juicio la parte actora, de manera coherente con lo indicado en la demanda, reseñó que en diciembre de 2022, en que se remitió el burofax de reclamación que se adjuntó a la demanda, se adeudaban 2.714,25 euros (184,65 euros de la mensualidad de septiembre de 2022 y 843,20 euros por cada una de los tres meses siguientes, octubre, noviembre y diciembre de 2022). Entre la reclamación por burofax remitida el 20 de diciembre de 2022 y la interposición de la demanda en marzo de 2023, se verificaron los tres pagos documentados por la parte demandada de 850 euros cada uno, con lo que quedaba pendiente, imputados tales abonos a la deuda entre septiembre a diciembre de 2022, la cantidad 164,25 euros por tal periodo y no se habían pagado 860,06 euros de renta mensual actualizada de los meses de enero, febrero y marzo de 2023. Por tanto, la suma adeudada era de 2.744,43 euros al ejercicio de la acción, reclamada en la demanda. Entre la interposición de la demanda y la fecha del juicio, el 21 de noviembre de 2023, habían vencido 8 mensualidades por el importe de 860,06 cada una. El extracto bancario aportado adveraba que después de la interposición de la demanda se habían ingresado en la cuenta designada para el pago cuatro abonos de 850 euros cada uno, esto es, 3.400 euros en total. Por tanto, la deuda reclamada existente al día de la vista era de 6.224,91 euros. La parte demandada ratificó su oposición y se opuso a la reclamación. Se propuso y admitió documental y se practicó el interrogatorio de los demandados.

La sentencia dictada considera acreditada la relación contractual de arrendamiento y, sin hacer mención al extracto de movimientos de la cuenta de abono, que sin embargo era un documento esencial, reputa debidamente justificado el pago de la renta con los 12 recibos de transferencia de las mensualidades que se consideran reclamadas, desde diciembre de 2022 a noviembre de 2023, aportados por la parte demandada. Considera acreditado que la renta exigible desde enero de 2023 a noviembre de 2023 era de 860,06 euros al mes y no de 850 euros, pues reputa correctamente notificada la actualización por email de noviembre de 2022, remitido al correo electrónico designado en el contrato. Como quiera que entre enero y noviembre de 2023 se han abonado 10,06 euros menos cada mes y en diciembre de 2022 se abonaron en exceso 6,80 euros, pues se pagaron 850 euros y la parte actora exigía por tal mes 843,20 euros, considera la Jueza a quo que se deben por actualización de la renta, entre enero y noviembre de 2023, 103,86 euros. Se considera desestimada sustancialmente la demanda al excluir la resolución del contrato y se condena exclusivamente a los demandados a la suma de 103,86 euros de actualización impagada de la renta entre enero y noviembre de 2023, con intereses desde la interpelación judicial y los previstos en el artículo 576 desde la fecha de la sentencia y con imposición de costas a la parte actora.

Recurre en apelación la parte actora con los motivos que seguidamente veremos e impugna la parte demandada la sentencia en el pronunciamiento que le es desfavorable, relativo a la condena a 103,86 euros de elevación de la renta no abonada.

SEGUNDO. Motivos de apelación de FURNOT, S.L. Decisión de la Sala sobre la acción de resolución contractual. Acreditación del débito a la interposición de la demanda.-La parte apelante reseña la existencia de un error en la valoración de la prueba en la sentencia dictada. Como resulta del burofax remitido el 20 de diciembre de 2022 que se acompañó a la demanda, en esa fecha la parte demandada adeudaba a la parte arrendadora por el período entre septiembre a diciembre de 2022 un total de 2.714,25 euros, que correspondían 184,65 euros de septiembre y 843,20 euros cada uno de los tres meses siguientes, octubre, noviembre y diciembre de 2022. Mediando ese impago que se indicaba existente el 20 de septiembre de 2022, sin que la parte demandada adverase su abono antes de esa fecha, los tres pagos de 850 euros que se recogen en el extracto y en los documentos 1,2 y 3 de la contestación, que son anteriores a la demanda y que constan ingresados en la cuenta de abono el 29 de diciembre de 2022, el 24 de enero de 2023 y el 2 de marzo de 2023, se imputaron a la deuda anterior pendiente al abono entre septiembre y diciembre de 2022 reclamada el 20 de diciembre de 2022, quedando pendiente todavía la suma de 164,25 euros de diciembre de 2022. Las transferencias documentadas como 1 a 3 de la contestación no se corresponden al pago completo de los meses de diciembre de 2022, enero de 2023 y febrero de 2023, sino al abono total de la deuda pendiente de septiembre, octubre y noviembre de 2022 y parte de la diciembre del mismo año. Por tanto, al tiempo de interponerse la demanda la renta adeudada era la reclamada en el escrito rector de 2.744,43 euros, 164,25 aún no pagada de diciembre de 2022 y los meses completos de enero, febrero y marzo de 2023 en la suma exigible de 860,06 euros. Tras la interposición de la demanda, en que ya estaba vencida la renta de marzo de 2023, vencieron otras 8 mensualidades, de abril de 2023 a noviembre de 2023, por total de 6.880,48 euros. Y no siendo hecho controvertido que la cuenta donde se abonaba la renta era la perteneciente a Guillermo de la inmobiliaria DIRECCION001 y aunque se hayan aportado otros 9 justificantes de transferencia, además de los 3 ya indicados anteriores a la demanda, solo constan cuatro ingresos en el extracto aportado posteriores a la demanda, que se corresponden con los justificantes de 3 de mayo, 10 de mayo, 27 de julio y 17 de noviembre de 2023 por importe de 850 euros cada uno, lo que totaliza un pago de 3.400 euros. No se ha producido el abono en la cuenta, sin perjuicio de las responsabilidades que se puedan solicitar a la entidad bancaria, de las restantes 5 transferencias alegadas por la parte demandada. Por tanto, el cálculo que verifica el recurso en atención a la documental incorrectamente valorada por la Jueza de Primera Instancia es el siguiente:

DEUDA EXISTENTE A LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA.... 2.744,43 €

MENSUALIDADES DE ABRIL A NOVIEMBRE DE 2.023.............. 6.880,48 €

TRANSFERENCIAS RECIBIDAS CON POSTERIORIDAD A LA INTERPOSICIÓN DE LA DEMANDA.............................(-) 3.400,00€

SUMA ADEUDADA A LA FECHA DE LA VISTA DE JUICIO: ..............................................................6.224,91€

También se impugna el pronunciamiento de costas debiendo imponerse la misma a la parte demandada y termina suplicando la estimación íntegra de la demanda y la condena a la cantidad indicada en el recurso que se actualizó el día de la vista.

En orden al error en la valoración de la prueba, esta Sala ha mantenido reiteradamente que debe respetarse ab initio la valoración probatoria del órgano de primera instancia que se impone a la apreciación interesada de las partes, pero también ha mantenido reiteradamenteque la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por ejemplo, sentencias de 18 de mayo y 4 de diciembre de 2015) reseña que el recurso de apelación es de los llamados de plena jurisdicción, por lo que permite a la Sala entrar en el debate de todas las cuestiones controvertidas, tanto procesales como de fondo, y dentro de éstas tanto la comprobación de la adecuación e idoneidad de la fundamentación jurídica que se contiene en la resolución recurrida, como la revisión de todas aquellas operaciones relativas a la valoración global y conjunta de la prueba practicada, pudiendo llegar a las mismas o diferentes conclusiones a las mantenidas por el Juez de instancia en la sentencia apelada. Puede, por tanto, esta Sala entrar a examinar si esas pruebas se han valorado o no correctamente, pues en esto consiste una de las finalidades del recurso de apelación (entre otras, sentencias del Tribunal Supremo de 17 de mayo de 2001, 16 de junio y 16 de septiembre de 2003, 2 de diciembre de 2005, 18 de enero y 28 de septiembre de 2010, 14 de junio de 2011, 22 de febrero y 27 de septiembre de 2013, 18 de mayo de 2015, y sentencias del Tribunal Constitucional 194/1990, de 29 de noviembre; 21/1993, de 18 de enero; 102/1994, de 11 de abril; 272/1994, de 17 de octubre; 152/1998, de 13 de julio; y 212/2000, de 18 de septiembre).

Y aunque esta sea materia que se plantea también en la impugnación de la sentencia por la parte demandada, como quiera que condiciona la valoración del impago y la deuda pendiente que se reclamaba en la vista por la parte actora y se reclama al apelar, debe decidirse sobre el importe de la renta exigible en el periodo de impago que fue cuestión controvertida por las partes, quienes, sin embargo, no discutieron la celebración del contrato de arrendamiento aportado con la demanda el 10 de enero de 2020. Cierto es que, conforme al documento 3 de la demanda, la renta pactada del contrato con una duración de siete años era de 850 euros mensuales, si bien en la condición anexa 9 del contrato se pactó una actualización de la renta. Se indicó que las partes convienen que la renta total que en cada momento satisfagan los arrendatarios durante la vigencia del contrato o sus prórrogas, se acomodará cada año a la variación experimentada por el IPC que fije el INE, aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al período de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia octubre de 2019 y para las sucesivas el que corresponda al último aplicado.La renta será exigible mediante nota en el recibo de alquiler del mes inmediatamente anterior a aquel que proceda la actualización. En ningún caso la demora en realizar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma.

Pues bien, es llamativo que la parte apelada mantenga que la renta adeudada era en todo caso 850 euros en el mes de diciembre de 2022, cuando la parte actora mantiene que en esa mensualidad y en las anteriores de septiembre a noviembre de 2022, la renta era exigible en una cantidad inferior de 843,20 euros. En todo caso una reclamación de renta menor a la exigible beneficiaría a la parte arrendataria y no fundaría en ningún caso la improcedencia de la reclamación. Tampoco consta acreditada la alegada confusión en el contrato por referirse la parte arrendadora a la DIRECCION000. Se trata de una vivienda unifamiliar aislada y la parte arrendadora ha situado claramente el inmueble en la DIRECCION000 de Prades, como indica el contrato, sin que conste tampoco que la actora sea arrendadora de dos casas distintas a personas diferentes en la misma calle o haya dos casas en el DIRECCION000.

Lo cierto es que debiendo operar la exigencia de la renta actualizada en enero de cada año y partiendo de que el mes de referencia para la primera actualización era octubre de 2019, la evolución del IPC entre octubre de 2019 y octubre de 2020 fue negativa (-0,8 %), de ahí que sea coherente que la renta disminuyera de 850 a 843,20 euros, con inicio de vigencia en enero de 2021. No consta verificada la actualización con la evolución octubre de 2020 a octubre de 2021 para su exigencia en el año 2022, en indudable beneficio de la parte arrendataria. Pero en fecha 16 de noviembre de 2022 y tal y como acredita el correo electrónico aportado a la vista, dirigido a la dirección que reconoció el demandado en su interrogatorio y consta en el contrato a efectos de notificaciones (condición 15ª), figura notificada la actualización a un 2 % para la renta del ejercicio siguiente 2023. Ello es acorde con la limitación de la actualización de la renta en defecto de acuerdo de las partes que impuso el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, con la modificación luego operada por el artículo 67 del Real Decreto Ley 20/2022, de 27 de diciembre, de medidas de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra de Ucrania y de apoyo a la reconstrucción de la Isla de la Palma y otras situaciones de vulnerabilidad. Precisamente se partió en la actualización para el año 2023 de una renta ya reducida de 843,20 euros, incrementando la renta en su 2 %, lo que implicó, como consta en la notificación, un incremento de 16,86 euros hasta la suma reclamada en la demanda por cada mes de 2023 de 860,06 euros. Precisamente si hubiéramos partido de una renta exigible en diciembre de 2022 de 850 euros, como sostiene la parte arrendataria y notificada pertinentemente la actualización con la limitación impuesta por disposiciones legales en incremento del 2 %, la renta a exigir sería de 867 euros al mes, más elevada que la efectivamente reclamada.

Por tanto, queda acreditado que era exigible entre septiembre de 2022 a diciembre de 2022 843,20 euros al mes y desde enero a noviembre de 2023 la suma de 860,06 euros al mes, como sostenía la parte actora en la demanda y sostiene en el recurso de apelación.

Y no existe al apelar una pretendida mutatio libelli o variación de los hechos de la demanda. Tal y como se infiere de la demanda y la documental a ella acompañada y se esclareció sin duda en la vista, aclaración que fue permitida por la Juez que presidía el acto, a fecha 20 de diciembre de 2022 la parte arrendadora reclamó un débito pendiente a la arrendataria de 2.714,25 euros y ese débito se indicaba claramente imputable, en el documento 5 aportado con la demanda, a las mensualidades de septiembre a diciembre de 2022. Especificó para mayor claridad la parte actora en la vista y antes de proponerse prueba que la suma de 184,65 euros se debía de la mensualidad de septiembre de 2022, parcialmente impagada y se debían por completo a la fecha del requerimiento los otros tres meses de octubre, noviembre y diciembre de 2022 por la suma de 843,20 euros cada uno, esto es, los 2.714,25 euros reclamados en total el 20 de diciembre de 2022 en un burofax que fue correctamente enviado al domicilio arrendado, siendo que la comunicación no fue retirada de la oficina por los arrendatarios. La propia demanda indicó que "los arrendatarios han dejado de abonar las rentas correspondientes a los meses de septiembre a diciembre de 2022, y de enero a marzo de 2.023",aludiendo más adelante a la reclamación por el período de septiembre a diciembre de 2022 en burofax de 20 de diciembre de 2022. Si bien al tiempo de interponer la demanda, el 24 de marzo de 2023, quedaba pendiente de abono del periodo entre septiembre a diciembre de 2022 solo 164,25 euros, imputables, como es lógico, a la última mensualidad de ese período, esto es a la renta de diciembre de 2022, también se adeudaban completas las mensualidades de enero, febrero y marzo de 2023, esta última vencida de acuerdo con la condición 11 A) del contrato, pues la renta era pagadera por adelantado dentro de los siete primeros días de cada mes. Lógico es que se reclamara en la demanda renta debida desde diciembre de 2022, pues se reconocía el pago casi total de la suma reclamada el 20 de diciembre de 2022 en el tiempo en que medió desde ese requerimiento por burofax a la interposición de la demanda el 24 de marzo de 2023.

La propia parte demandada reconoce que abonaba la renta en la cuenta nº NUM000 a nombre del Sr. Guillermo y que fue facilitada en septiembre de 2021 (documento 12 de la contestación). Pues bien, aunque la parte actora reconoce realizados los tres pagos que constan en los justificantes de transferencia 1,2 y 3 de la contestación por importe de 850 euros cada uno que se corresponden además a ingresos en la cuenta de abono, según extracto aportado a requerimiento de la parte demandada, ingresos que se verifican en dicha cuenta el 29 de diciembre de 2022, el 24 de enero de 2023 y el 2 de marzo de 2023, lógicamente se imputan a una deuda que se indicaba subsistente el 20 de diciembre de 2022 por importe de 2.714,25 euros por el periodo septiembre a diciembre de 2022. Se trata de pagos posteriores al 20 de diciembre de 2022 y cabe imputarlos a la deuda más antigua que se reclamó en tal fecha, no a la posterior de enero y febrero de 2023,.Afirmado por la parte actora según el documento 5 de la demanda que el 20 de diciembre de 2022 la parte arrendataria mantenía un débito de 2.714,25 euros y que el abono realizado por la parte demandada en diciembre de 2022 y en enero y marzo de 2023, ya tenido en cuenta en la demanda, no era imputable a las mensualidades que dice la parte arrendataria pagadas, sino a otras anteriores, a la parte demandada incumbía acreditar el pago como hecho extintivo de su obligación por aplicación del artículo 217.3 LEC, es decir, debía haber acreditado que tenía ya pagado antes del abono realizado el 29 de diciembre de 2022, la deuda que se le reclamó por septiembre, octubre, noviembre de 2022, además de diciembre de 2022. Al poner de manifiesto claramente la parte actora en la vista que los tres primeros pagos posteriores al requerimiento extrajudicial y anteriores a la demanda eran imputables a la deuda reclamada al tiempo de tal requerimiento, no de manera novedosa sino con hechos ya puestos de manifiesto en la demanda y sin alterar sus términos esenciales, no se articuló por la parte demandada prueba alguna de pago anterior al requerimiento de la deuda reclamada en el burofax. Se intentó presentar esta pretendida prueba en la alzada, pero la prueba fue desestimada por auto no recurrido de esta Sala dictado el 9 de abril de 2024. De hecho, en su propia proposición de prueba limitó la parte demandada el requerimiento de aportación de la cuenta de abono a la parte que recogiese los pagos que documentaba, el primero realizado el 29 de diciembre de 2020, 9 días después de la reclamación extrajudicial de deuda.

En otras palabras, la parte actora afirmaba que el 20 de diciembre de 2022 había una deuda de 2.714,25 euros que además desglosó en la vista y el día 24 de marzo de 2023 en que se interpuso la demanda y habían vencido otras tres mensualidades por el importe acreditado de 860,06 euros cada una (2.580,18 euros), la deuda pendiente era de 2.744,43 euros. A la parte demandada a quien corresponde acreditar el pago como hecho extintivo de su obligación ex artículo 217.3 de la LEC, correspondía adverar cumplidamente que ya había pagado todo o parte de la cantidad que se le exigió el 20 de diciembre de 2022 o que entre el 20 de diciembre de 2022 y el 24 de marzo de 2023 había hecho un pago de 5.294,43 euros y lo cierto es que solo acredita haber abonado 2.550 euros, (los tres citados abonos de 850 euros que constan en el extracto de la cuenta). Está cumplidamente acreditada la deuda reclamada en la demanda de 2.744,43 euros, que funda la acción de desahucio por falta de pago. Téngase en cuenta que tras los tres pagos de 29 de enero de 2022, 24 de enero de 2023 y 2 de marzo de 2023 que se ingresan en cuenta, el siguiente abono que consta ingresado en el extracto aportado se verifica el 3 de mayo de 2023, en fecha muy posterior a la interposición de la demanda.

En orden a determinar si hay un impago de la renta que pueda fundar la acción de desahucio, es imperativo atender al momento de presentación de la demanda. La doctrina jurisprudencial, a partir de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de febrero de 1.983, ha entendido que los efectos del proceso o litispendencia comienzan con la interposición de la demanda ante el Órgano Jurisdiccional, rechazando que los efectos del proceso tengan su inicio en la citación, emplazamiento o contestación a la demanda, por entrañar ello una arcaica reminiscencia a la concepción cuasicontractual del proceso, cuasicontrato de litis contestatio, que se producía al contestar la interpelación judicial contraria, de tal forma que presentada la demanda y admitida por el Órgano jurisdiccional la litispendencia comienza a producir sus efectos. La vigente Ley de Enjuiciamiento civil, recogiendo la doctrina Jurisprudencial antes expuesta, viene a establecer en su artículo 410 que "la litispendencia, con todos sus efectos procesales, se produce desde la interposición de la demanda, si después es admitida".De conformidad con el citado precepto los presupuestos de actuación de los Tribunales deben determinarse en el momento de la presentación de la demanda.

Teniendo en consideración esta premisa, hemos de poner de manifiesto, con la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2013, que, con reiteración, dicho Alto Tribunal ha declarado que el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. Esta doctrina se funda en los siguientes argumentos, tal y como ha declarado, entre otras muchas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 10 de noviembre de 2010: A) La primera causa especifica de resolución mencionada en la LAU de 1994, (como también lo está en el Texto Refundido de 1964 o en el Código Civil) se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a ésta se asimilan. B) Por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de abonar la renta. Por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un sólo momento, éste contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

De este modo se ha declarado como doctrina jurisprudencial que el pago de la renta del arrendamiento de vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución del contrato, y esto aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad de renta, sin que el arrendador venga obligado a soportar que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Estos mismos razonamientos sirven de base para declarar la enervación del desahucio en los casos en los que se haya producido el retraso en el pago, aunque sea de una sola mensualidad y no haya mediado una enervación anterior ( STS 9-9-11). Como declara la Sentencia del Tribunal Supremo de 26-3-2009, la enervación del desahucio no se configura tanto como un derecho, cuanto como una oportunidad del arrendatario para evitar el desahucio por falta de pago, porque al arrendador no le es indiferente el momento en que se paga la renta estipulada.

Por tanto, acreditado un débito al tiempo de interponerse la demanda de 2.744,43 que comprendía 164,25 euros de la renta de diciembre de 2022 (los abonos ingresados en la cuenta el 29 de diciembre de 2022, el 24 de enero de 2023 y el 2 de marzo de 2023 sirvieron para cubrir parte sustancial deuda pendiente el 20 de diciembre de 2022), debe acogerse la resolución del contrato. El documento 4 de la demanda, que es la relación de recibos de renta impagados total o parcialmente expedida por la inmobiliaria que gestiona el inmueble DIRECCION001, corrobora al tiempo de interponerse la demanda el citado débito de parte de la renta de diciembre de 2022 y del importe total de la renta de los tres primeros meses de 2023.

Dispone el art. 27.2. a) de la L.A.U, de 24 de noviembre de 1994, que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por falta de pago de la renta, o en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario. Acreditada una deuda exigible a la fecha de la demanda que se ve incrementada como veremos a la fecha de la vista, sin que el pago realizado después de la demanda tenga eficacia enervatoria o impugnatoria de la acción deducida ex art. 413 de la LEC y sin perjuicio de aplicar este abono a la satisfacción parcial del acreedor, procede, de conformidad con el citado art. 27. 2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/94 y 1569.2 del Código Civil, estimar el recurso de apelación de la parte actora y acordar la resolución del contrato por impago de renta y el desahucio de los demandados.

TERCERO. Cuantía de la condena por rentas debidas.-Respecto a la cantidad debida hasta la fecha de la vista, toda vez que la parte actora, haciendo uso de la facultad prevista en el artículo 220.2 de la LEC, pide que se condene a los demandados a satisfacer las rentas y cantidades debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la vivienda, a razón de 860,06 € mensuales, debe tenerse en cuenta que, acreditado el débito de2.744,43 euros a la interposición de la demanda, como hemos visto, que incluye las rentas de diciembre de 2022 a marzo de 2023, inclusive está ultima mensualidad, debe indicarse que entre abril de 2023 a noviembre de 2023, mensualidad esta última en que se celebró la vista, vencieron otras 8 mensualidades por importe de 6.880,48 euros (en el importe acreditado de 860,06 euros cada mes). El total exigible entre diciembre de 2022 a noviembre de 2023 ascendía, pues, a 9.624,91 euros.

Pues bien, como correctamente señala la parte recurrente los demandados solo han acreditado pagos posteriores a la demanda (los anteriores ya están computados en el escrito rector), por la suma de 3.400 euros, un total de cuatro ingresos por importe de 850 cada uno los días 3 de mayo de 2023, 12 de mayo de 2023, 28 de julio de 2023 y 18 de noviembre de 2023. Y ello se evidencia en el extracto completo de la cuenta de abono, que reconoce como cuenta de pago la parte demandada y donde constan ordenadas las transferencias que acompaña dicha parte, extracto que se aportó al juicio ante el propio requerimiento de los arrendatarios. El extracto consta aportado entre el 1 de diciembre de 2022 al 18 de noviembre de 2023, día posterior a la última transferencia efectuada el 17 de noviembre de 2023, en el mes en que se celebró el juicio.

Y, efectivamente, aunque la parte demandada aportó con la contestación 11 recibos de transferencias de 850 euros a la cuenta de abono y otro recibo más antes de la vista, consta únicamente el efectivo ingreso en la cuenta designada como beneficiaria de siete de estas transferencias (los tres primeros pagos se imputaron a abonar renta pendiente en el periodo septiembre a diciembre de 2022, como hemos visto). Si bien se aportan lo que parecen justificantes de transferencia, verificadas el 17 de marzo de 2023 (documento 4 de la contestación), el 15 de junio de 2023 (documento 7 de la contestación), el 25 de agosto de 2023 (documento 9 de la contestación), el 18 de septiembre de 2023 (documento 10 de la contestación) y el 19 de octubre de 2023 (documento 11 de la contestación), el extracto de la cuenta no recoge el correspondiente ingreso, con lo que no puede concluirse que la transferencia llegara a su destino y no pueden reconocerse los efectos del pago.Ya para empezar estos documentos están redactados en idioma francés, sin acompañarse la correspondiente traducción, con lo que se infringe el artículo 144.1 de la LEC. Se trata en principio de órdenes de transferencia a través de la entidad francesa CRÉDIT LYONNAIS ordenadas con los fondos de la cuenta COBRARIESGOS ASESORES, S.L. Por motivos que se desconocen y que no han sido esclarecidos, no constan los ingresos documentados en esas cinco mensualidades en la cuenta de destino y no cabe considerar que la parte demandada haya acreditado tales pagos que le incumbe probar como hecho extintivo de su obligación ex artículo 217.3 de la LEC.

Por tanto, si restamos a los 9.624,91 euros exigible el día de la vista los cuatro ingresos que constan documentados en la cuenta de abono y que antes hemos referido por importe de 3.400 euros, el total de lo debido asciende a 6.224,91 euros hasta noviembre de 2023 inclusive, que fueron reclamados en la vista. Se aportó también al acto de la vista una certificación de la inmobiliaria que apuntaba a este débito hasta noviembre de 2023.

Debe condenarse a la indicada suma y a las rentas que venzan después de la vista y hasta la recuperación de la posesión de acuerdo con el artículo 220.2 LEC, fijando como importe mensual de la renta exigible el de 660,06 euros.

También debe condenarse a los intereses legales de la suma reclamada en la demanda desde su interposición hasta la fecha de la sentencia de primera instancia, de acuerdo con los artículos 1100 y 1108 del Código Civil y a los intereses previstos en el artículo 576 de la LEC, que devengue el total importe de la condena desde la fecha de la sentencia hasta el pago.

CUARTO: Impugnación de la parte demandada. Carencia sobrevenida de objeto.-La estimación íntegra del recurso que conlleva la estimación de la acción de desahucio y especialmente la íntegra estimación de la pretensión de pago de la renta por los importes actualizados que se reclamaban en la demanda y se reclaman en la apelación, conforme a lo pactado en el contrato, determina la carencia sobrevenida del objeto de la impugnación de la sentencia deducida por la parte arrendataria, de conformidad con el artículo 22 de la LEC. Así la impugnación tenía por exclusivo objeto la condena en sentencia a la suma de 103,86 euros al considerar la resolución impugnada que se habían abonado las rentas de diciembre de 2022 a noviembre de 2023, solo que por el importe no actualizado de renta y debía abonarse la diferencia entre la renta actualizada de 860,06 euros exigible de enero a noviembre de 2023 y la abonada de 850 euros, compensando en favor de los arrendatarios lo abonado en exceso en diciembre de 2022.

Como quiera que al resolver la apelación esta Sala ha establecido lo erróneo de la conclusión judicial mediando un impago de renta y, conforme a lo pedido por la parte actora en la vista, se ha condenado a la parte demandada a la suma total de 6.224,91 euros, incluyendo la actualización conforme a la legalidad que consta notificada a la parte arrendataria en noviembre de 2022, la impugnación ha perdido manifiestamente su objeto.

QUINTO: Costas de la primera instancia, de la apelación y de la impugnación.-En orden a la condena en costas de la primera instancia debe revocarse el pronunciamiento que imponía las costas a la parte actora. Al margen de que no existe el concepto de desestimación sustancial de la demanda y si hay condena de la parte demandada, por mínima que sea e inferior a lo solicitado, ello debería conllevar la aplicación del artículo 394.2 de la LEC y la no imposición de costas a ninguna de las partes, en todo caso la estimación de la apelación ha comportado la estimación íntegra de la demanda, tanto de la pretensión de resolución contractual y desahucio, como de reclamación de cantidad y ello determina que se impongan a la parte demandada las costas de la primera instancia ex artículo 394.1 de la LEC.

La estimación del recurso de apelación comporta que no se impongan a ninguna de las partes las costas de la apelación de acuerdo con el artículo 398.2 de la LEC en la redacción que es aplicable a este proceso.

La carencia sobrevenida de objeto apreciada de oficio respecto a la impugnación de la parte demandada determina que tampoco se impongan a ninguna de las partes las costas de la impugnación, de acuerdo con el artículo 22.1 de la LEC

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.