Sentencia Civil 467/2025 Audiencia Provincial Civil de A Coruña nº 3, Rec. 477/2025 de 09 de julio del 2025

PRIMERO.- Fundamentación de la sentencia apelada.- Se aceptan y comparten los fundamentos de derecho de la sentencia apelada, que se dan por reproducidos como parte integrante de la presente en aras a inútiles repeticiones.

SEGUNDO.- Objeto del litigio.- La cuestión litigiosa planteada puede resumirse en los siguientes términos:

1.º)En la primera década de este siglo "Promotora Rio Fabaiños S.L." promocionó la construcción de un edificio con múltiples portales, con frentes a las calles DIRECCION001 y DIRECCION002 del término municipal de Cambre, con destino a viviendas, trasteros y plazas de garaje.

El 27 de mayo de 2010 se procedió a inscribir la escritura de obra nueva y división en propiedad horizontal del edificio en el Registro de la Propiedad. Al mismo tiempo, se distribuyó la garantía real hipotecaria del préstamo que en su día había concertado la promotora con "Caja de Ahorros de Galicia". Esta hipoteca fue novada en varias ocasiones. Finalmente, como consecuencia de la intervención de la entidad financiera, el 21 de octubre de 2013 se inscribió la escritura de cesión de la garantía real de "Caja de Ahorros de Galicia" a "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." ("SAREB"), por lo que desde ese momento la condición de prestamista y titular de la garantía real pasó a ser "SAREB".

2.º)El 22 de marzo de 2017 "Promotora Rio Fabaiños S.L." contrató a "Conpronor, S.L." para el saneamiento y gestión de sus activos.

3.º)"Inmobiliaria Inorte" de A Coruña empezó a gestionar el arrendamiento de las viviendas del edificio. El 22 de mayo de 2017 doña Macarena, casada con don Agustín, abonó en esa inmobiliaria la "reserva" para el alquiler de una vivienda en el edificio.

El 30 de junio de 2017 se concertó un contrato de arrendamiento de la vivienda DIRECCION000, con su plaza de garaje, trastero y cuarto de lavandería, entre doña Macarena y "Grupo P.W.R Capital" -que se presenta como arrendador-, por el plazo de un año y la renta mensual de 400 euros, ingresada en la cuenta que se designaba en el contrato.

El 30 de julio de 2017, se novó el contrato, en el sentido de cambiar la plaza de garaje arrendada por otras dos, interviniendo en nombre del arrendador la "Inmobiliaria Inorte".

4.º)Desde entonces, doña Macarena y don Agustín abonaron las rentas mediante transferencias bancarias a las cuentas que les indicaban, primero a "Grupo P.W.R Capital", después se les facilitó otra cuenta que pertenecía a "Inveriplus Gestión S.L.". El 12 de junio de 2018 "Inveriplus Gestión S.L." les notificó que había cedido el arrendamiento a "Vesta Rents & Propetiers S.L.".

5.º)En fecha no concretada del año 2020 se declaró el concurso de "Promotora Rio Fabaiños S.L." por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo, que lo tramitó bajo el número 934/2020.

6.º)El 30 de diciembre de 2020 se otorga un nuevo contrato de arrendamiento sobre la mencionada vivienda, plaza de garaje, trastero y lavandería entre la arrendataria doña Macarena y "Active Rents Management, S.L." como apoderada de la arrendadora "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale", por la renta de 450 euros mensuales, y por el plazo de un año, si bien se reconoce la prórroga obligatoria de 7 años. A partir de ese momento, el pago de la renta se hizo mediante la domiciliación de los cargos realizados por la arrendadora en la cuenta bancaria de los arrendatarios.

7.º)El 20 de mayo de 2022 se dictó sentencia por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo, en el incidente concursal, resolviendo el contrato de gestión concertado el 22 de marzo de 2017 entre "Promotora Rio Fabaiños S.L." y "Conpronor, S.L.", y mandando «dejar libre el edificio sito en la DIRECCION001 y DIRECCION002 de Cambre (A Coruña), propiedad de la concursada y a disposición de la concursada, con apercibimiento de lanzamiento».

8.º)El 25 de noviembre de 2022 se dictó decreto por el letrado de la Administración de Justicia del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo, adjudicando el edificio a la "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A."

9.º)"SAREB" dedujo demanda en juicio verbal de desahucio en precario contra «los ignorados ocupantes» del trastero, que se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia número 6 de A Coruña, como juicio verbal 1156/2023, personándose doña Macarena y don Agustín. La actora desistió del procedimiento.

Igualmente, "SAREB" dedujo demanda en juicio verbal de desahucio en precario contra «los ignorados ocupantes» de la vivienda DIRECCION000, que se tramitó ante el Juzgado de Primera Instancia número 9 de A Coruña, como juicio verbal 1551/2023, personándose doña Macarena y don Agustín. Recayó sentencia el 29 de enero de 2025 desestimando la demanda.

10.º)El 15 de septiembre de 2023 "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." dedujo demanda en juicio verbal de desahucio por precario contra «los ignorados ocupantes» del cuarto de lavandería DIRECCION003 del edificio. Exponía que era propietaria del tendedero DIRECCION004 del edificio, por ser titular dominical de una cuarenta ava parte de la finca registral NUM002, DIRECCION005 del término municipal de Cambre, representativa del tendedero DIRECCION004, de 3,90 metros cuadrados. Afirmaba que ese tendedero había sido ocupado de forma ilícita por «los ignorados ocupantes», sin título alguno y sin pagar merced.

11.º)"RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" siguió domiciliando las rentas hasta mayo de 2024.

12.º)Doña Macarena y don Agustín se opusieron a la demanda indicando que eran arrendatarios desde el año 2017, y que actualmente lo eran en virtud de contrato celebrado el 30 de diciembre de 2020, por lo que estaba vigente hasta el año 2027, no extinguiéndose el contrato en virtud de la adjudicación ( artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción vigente a la fecha del contrato, dada por el artículo 1.6 de Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo), por lo que debía respetar el plazo de vigencia del arriendo hasta el 30 de diciembre de 2027.

13.º)Tras la correspondiente tramitación se dictó sentencia en la que se establece:

(a)Los demandados llevan ocupando el tendedero, a título de arrendatarios, al menos desde el 30 de junio de 2017, sin que conste que hayan sido intimados al desalojo. También consta que pagan la renta.

(b)El 30 de diciembre de 2020 otorgaron otro contrato de arrendamiento.

(c)El proceso de desahucio en precario no es apto para resolver si el contrato debe entenderse prorrogado, o si debe considerarse extinguido por aplicación del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, con el tenor vigente a la fecha de contratación.

Por lo que desestima la demanda, con costas al demandante.

Frente a dichos pronunciamientos se interpone por "SAREB" recurso de apelación ante esta Audiencia Provincial.

TERCERO.- El marco normativo y jurisprudencial.- Antes de entrar en los distintos motivos del recurso de apelación formulado por la demandante, parece obligado indicar los cambios habidos en la legislación que se invoca por las partes, así como la doctrina jurisprudencial que se considera aplicable.

1.º)La institución jurídica del precario no aparece específicamente regulada en nuestro ordenamiento, si bien la mayoría de la doctrina lo encuadra en el artículo 1750 del Código Civil. No obstante, ha sido desarrollado por una abundante jurisprudencia, que establece:

(a)El precario es una situación de hecho en la que se utiliza gratuitamente un bien ajeno sin contar con la posesión jurídica del mismo, aunque se tenga su tenencia material, por falta de título que justifique el goce de la posesión, ya sea porque nunca se tuvo, porque se perdió o porque, aun existiendo, es de peor derecho que el de otro poseedor preferente o ineficaz para enervar el cualificado que ostente el actor. Por tanto, no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor.

(b)El juicio verbal es el cauce procesal adecuado para pretender la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.

(c)Los presupuestos de este tipo de proceso son:

(i)el título que ostenta el demandante

(ii)la identificación del bien poseído en precario

(iii)la insuficiencia o carencia de título del demandado

(d)Dada la naturaleza plenaria del proceso por precario, en él podrán enjuiciarse las relaciones jurídicas que puedan alegarse como justificación de la posesión cuya recuperación se pretenda y la existencia de una situación posesoria que revista las características propias del precario, sin las limitaciones propias de un proceso sumario en cuanto a los medios de ataque y defensa, al tratarse de un proceso que, si bien limitado a ese objeto, tiene carácter plenario, y cuya sentencia produce efectos de cosa juzgada. En consecuencia, el juicio de desahucio por precario es el cauce procesal adecuado para determinar si la demandante tiene derecho a recuperar la plena posesión de la vivienda litigiosa y para valorar tanto el título que ostenta sobre ella como la carencia o insuficiencia del título de la parte demandada.

[ SSTS 862/2025, de 29 de mayo (Roj: STS 2473/2025, recurso 4401/2024); 478/2025, de 24 de marzo ( Roj: STS 1206/2025, recurso 7179/2022); 233/2025, de 12 de febrero ( Roj: STS 587/2025, recurso 4733/2024); 164/2025, de 3 de febrero ( Roj: STS 496/2025, recurso 847/2024); 22/2025, de 7 de enero ( Roj: STS 44/2025, recurso 10180/2023); 1589/2024, de 26 de noviembre ( Roj: STS 5920/2024, recurso 10078/2023); 1468/2024, de 6 de noviembre ( Roj: STS 5551/2024, recurso 6034/2022); 515/2023, de 18 de abril ( Roj: STS 1511/2023, recurso 1313/2022); 605/2022, de 16 de septiembre ( Roj: STS 3399/2022, recurso 3087/2020); 783/2021, de 15 de noviembre ( Roj: STS 4141/2021, recurso 2284/2021); 719/2021, de 25 de octubre ( Roj: STS 3873/2021, recurso 741/2021); 502/2021, de 7 de julio ( Roj: STS 2711/2021, recurso 677/2020); 379/2021, de 1 de junio ( Roj: STS 2179/2021, recurso 3970/2018); 109/2021, de 1 de marzo ( Roj: STS 753/2021, recurso 1105/2020); 691/2020, de 21 de diciembre de 2020 ( Roj: STS 4385/2020, recurso 962/2020); 577/2020, de 4 de noviembre ( Roj: STS 3625/2020, recurso 5706/2019); 134/2017 de 28 de febrero ( Roj: STS 706/2017), 28 de mayo de 2015 ( Roj: STS 2208/2015, recurso 1355/2013), 1 de octubre de 2014 ( Roj: STS 3751/2014, recurso 2181/2012) 19 de septiembre de 2013 ( Roj: STS 4766/2013, recurso 769/2011), 28 de febrero de 2013 ( Roj: STS 792/2013, recurso 1487/2010), 11 de noviembre de 2010 ( Roj: STS 6017/2010, recurso 792/2007) y 6 de noviembre de 2008 ( Roj: STS 5800/2008, recurso 2653/2002), entre otras].

2.º)En lo que se refiere a los efectos de la enajenación forzosa de la vivienda, en relación con el contrato de arrendamiento de vivienda no inscrito en el Registro de la Propiedad con anterioridad a la garantía real, debe distinguirse tres etapas temporales en el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, de 24 de noviembre.

(a)El texto original, vigente desde el 1 de enero de 1995 hasta el 5 de junio de 2013:

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del arrendador quedara resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1.

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a diferencia del texto refundido de 1964, contempló expresamente la afectación al arrendamiento por la enajenación forzosa de la vivienda. En los arrendamientos de vivienda se estableció la persistencia del contrato durante los cinco primeros años aunque el derecho del arrendador quedara resuelto por la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria, en cuyo caso el arrendatario tenía derecho a continuar en el arrendamiento hasta que se cumpliesen los precitados cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1. La enajenación forzosa de la finca arrendada, en caso de que la ejecución hubiera tenido lugar durante los cinco primeros años de su vigencia, no determinaba la extinción del contrato de arrendamiento, sino la subrogación del adjudicatario de la finca en la posición del arrendador hasta el vencimiento del citado plazo [ STS 783/2021, de 15 de noviembre (Roj: STS 4141/2021, recurso 2284/2021)].

(b)El precepto es reformado por la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, vigente desde el 6 de junio de 2013 hasta el 5 de marzo de 2019, con la siguiente redacción:

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, quedará extinguido el arrendamiento.

Conforme a lo dispuesto en el apartado segundo del artículo 7 y en el artículo 14, se exceptúan los supuestos en los que el contrato de arrendamiento hubiera accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendado. En este caso continuará el arrendamiento por la duración pactada.

Cuando se trate de un arrendamiento sobre finca no inscrita se estará a la duración establecida en el apartado 4 del artículo 9

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

La consecuencia de la enajenación forzosa en el arrendamiento cambia radicalmente: Tras la adjudicación hipotecaria de la vivienda, el contrato arrendaticio concertado con el anterior propietario «quedará extinguido», es una extinción ipso iure,por lo que quien era arrendatario carece de título de ocupación desde ese momento, poseyendo la vivienda litigiosa por mera condescendencia de su nuevo titular, convirtiéndose en una posesión precaria, sin título que la habilite. En este caso se daría el supuesto contemplado de la pérdida por extinción del título que legitimaba la posesión de los demandados que, en consecuencia, se hallarían en situación de precario [ SSTS 379/2021, de 1 de junio (Roj: STS 2179/2021, recurso 3970/2018); 109/2021, de 1 de marzo ( Roj: STS 753/2021, recurso 1105/2020); 79/2021, de 15 de febrero ( Roj: STS 1449/2021, recurso 4953/2017) y 577/2020, de 4 de noviembre ( Roj: STS 3625/2020, recurso 5706/2019)].

(c)La afectación del contrato arrendaticio por la enajenación forzosa cambia radicalmente con la redacción dada al precepto por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, aplicable a los contratos celebrados a partir del 6 de marzo de 2019:

Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.

1. Si durante los cinco primeros años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años o siete años respectivamente, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9.1.

En contratos de duración pactada superior a cinco años, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, o los primeros siete años si el arrendador fuese persona jurídica, el derecho del arrendador quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de la Propiedad con anterioridad a los derechos determinantes de la resolución del derecho del arrendador. En este caso, continuará el arrendamiento por la duración pactada.

2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.

3. Durarán cinco años los arrendamientos de vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona que aparezca como propietario de la finca en el Registro de la Propiedad, o que parezca serlo en virtud de un estado de cosas cuya creación sea imputable al verdadero propietario, sin perjuicio de la facultad de no renovación a que se refiere el artículo 9.1, salvo que el referido propietario sea persona jurídica, en cuyo caso durarán siete años.

Se retorna a la regulación primitiva, e incluso agravada en el caso de ser el arrendador primitivo una persona jurídica. Si se produce la enajenación forzosa, el arrendatario vuelve a tener derecho a continuar en el arrendamiento hasta finalizar el plazo de los cinco años (o siete, si es persona jurídica el primitivo arrendador).

CUARTO.- El contrato de 20 de junio de 2017.- En el primer motivo del recurso de apelación se alega que ese contrato se celebró con "Grupo P.W.R Capital", que manifestó ser la propietaria de la finca (cuarto de lavandería), cuando quedó acreditado que la propietaria era "Promotora Rio Fabaiños S.L.". Al no haberse concertado el contrato con el legítimo propietario -continúa el argumento-, nos sería un arrendamiento válido, «dicho contrato carece de utilidad en el presente procedimiento por cuanto se aporta contrato nuevo firmado con posterioridad», por lo que el recurso debe estimarse.

El argumento no puede compartirse.

Es cierto que en el contrato se recoge que "Grupo P.W.R Capital", que por su número de identificación fiscal sería una sociedad limitada, es propietaria de la vivienda y anexos. La afirmación, como indica la parte apelante, no es correcta. No consta que fuese propietaria. Según el Registro de la Propiedad, el primer propietario fue "Promotora Rio Fabaiños S.L.", y el segundo "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." en virtud de la adjudicación en la ejecución hipotecaria.

Ahora bien, como se menciona en la sentencia apelada, este contrato -que no es el título de ocupación que invocan los demandados, sino uno posterior- junto con el abono sistemático de las rentas mensuales desde el año 2017, la posesión pacífica durante todo este tiempo (la administración concursal de "Promotora Rio Fabaiños S.L." no consta que hiciese gestión alguna directa, ni para el cobro de la renta ni para el desalojo del inmueble), unido al contrato que en su momento concertó "Promotora Rio Fabaiños S.L." con "Conpronor, S.L." para la gestión de sus activos, constituye un bagaje probatorio que conduce a concluir que "Conpronor, S.L.", dentro de su gestión, encomendó en su momento a "Grupo P.W.R Capital" la rentabilidad de las distintas viviendas del inmueble. Lo que a su vez vendría corroborado porque se encargó la gestión comercial inicial de las "reservas" a una agencia inmobiliaria de esta ciudad. Dentro de esas gestiones estuvo la de obtener, por mediación de terceros dedicados profesionalmente al arrendamiento, la rentabilidad del inmueble promovido.

La alternativa que plantea la recurrente es que los decenas de arrendatarios de las viviendas habría sido víctimas de una suerte de estafa, concertando contratos arrendaticios y pagando las rentas durante casi ocho años a quien ningún derecho ostentaba para poder hacerlo.

QUINTO.- El contrato de 30 de diciembre de 2020.- En el segundo motivo se incide en el contrato celebrado el penúltimo día del año 2020 con "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" no puede considerarse válido, al no se sociedad de gestión de los activos de "Promotora Rio Fabaiños S.L."

El motivo no puede estimarse.

Nuevamente se viene a plantear una suerte de engaño a doña Macarena y don Agustín por parte de "Active Rent Management, S.L.", que aduciendo ser apoderada de "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale". En el contrato lo que se recoge es que esta es «la legítima titular de los derechos de explotación del inmueble». Sin perjuicio de que hubiese sido deseable que se hubiese apurado la prueba sobre la identidad y facultades de "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" para el otorgamiento del contrato, lo cierto es que esta sociedad cobró las rentas mediante domiciliación bancaria y mantuvo en la posesión a los inquilinos, lo que sugiere que sí tenían facultades para arrendar. En ese momento seguía vigente el contrato entre "Promotora Rio Fabaiños S.L." y "Conpronor, S.L."

Una vez más, o bien estamos en presencia de un gran engaño, donde se arrendó un gran número de viviendas y se cobraron las rentas por alguien ajeno al inmueble, o bien debe aceptarse la validez de la gestión realizada. Se trataría de una suerte de macroestafa en la que personas perfectamente identificadas habrían orquestado una simulación de arrendamientos, persistentes durante años, que afectaría a todo el edificio, a un gran número de familias. Y nadie planteó duda alguna sobre la corrección de los arrendamientos durante todos los años transcurridos. Ni la propiedad, ni los gestores de sus activos, ni la administración concursal inquietó en ningún momento a los engañados inquilinos. El planteamiento de "SAREB" obligaría a deducir tanto de culpa para la correcta investigación del supuesto delito, paralizando la tramitación en tanto en cuanto no se determine si hubo esa actuación delictiva que aduce, y de la que serían víctimas los ocupantes de las viviendas, o bien se trata de contratos otorgados por quien tenía encomendada la gestión y explotación de las viviendas. Es este momento no existen elementos fácticos suficientes como para estimar que los inquilinos fueron víctimas de un engaño, que los contratos sean mera apariencia y que han venido abonando unas rentas a terceros ajenos a la gestión del inmueble. Por lo que el contrato, inicialmente debe considerarse válido.

SEXTO.- La sentencia de 20 de mayo de 2022 .- Plantea el apelante que la sentencia dictada por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo en la fecha indicada declaró la resolución del contrato de gestión y saneamiento concertado entre "Promotora Rio Fabaiños S.L." y "Conpronor, S.L.", condenando a los demandados a dejar libre el edificio señalado con los números DIRECCION001, y DIRECCION002 del Ayuntamiento de Cambre, por lo que considera que debe prosperar el recurso.

El argumento no puede ser estimado.

Debe recordarse que en este procedimiento no se está ejecutando la sentencia dictada el 20 de mayo de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia número 2 de Lugo. No puede pretenderse en esta sede la efectividad del desalojo acordado en dicha resolución judicial. Si considera que le asiste algún derecho derivado de esa sentencia, deberá instar la ejecución ante el juzgado que la dictó ( artículo 545 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

La resolución del contrato para la gestión de activos concertado en su momento entre la propietaria "Promotora Rio Fabaiños S.L." y "Conpronor, S.L.", que parece ser la justificación y base de la actuación de las distintas mercantiles arrendadoras, no puede afectar a las obligaciones contraídas con terceros. La resolución de ese contrato no conlleva la resolución de los contratos que "Conpronor, S.L.", o personas en que delegase, hubiesen asumido con terceros. No implica que se resuelvan automáticamente y sin reservas los contratos arrendaticios urbanos concertados con los distintos inquilinos. Contrato que deberán cumplir bien "Promotora Rio Fabaiños S.L.", en cuyo nombre y gestión se otorgaron, bien la administración concursal que se hace cargo del patrimonio.

SÉPTIMO.- La pérdida del derecho del arrendador.- Invoca el apelante el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para considerar extinguido el derecho arrendaticio de doña Macarena, y por lo tanto que sí se halla en situación de precario.

El motivo no puede ser estimado.

1.º)Debe aclararse que la aplicabilidad del artículo 13 de la Ley de Arrendamientos Urbanos al arrendamiento del cuarto de lavandería derivaría exclusivamente de considerarlo un arrendamiento conjunto de vivienda, de que se está arrendando una unidad habitacional compuesta por la vivienda, plaza de garaje, trastero y lavandería. La plaza de garaje, el trastero o la lavandería aisladamente considerados no se rigen por el artículo 13, relativo exclusivamente a viviendas. Estos anexos, si se arriendan aisladamente y sin vinculación (por ejemplo, quiero una plaza de garaje próxima a mi lugar de trabajo) son arrendamientos para otros usos, mientras que el artículo 13 solo es aplicable al arrendamiento de vivienda.

Si la demandante disgrega la unidad, formulando una demanda por la vivienda, otra por la plaza de garaje, otra por el trastero y una última por el cuarto de lavandería, no puede invocar acto seguido el artículo 13. Este solo es aplicable en cuanto consideremos un arrendamiento único de una vivienda y los anexos habituales en una solución habitacional habitual en la actualidad. En conclusión, el planteamiento es contradictorio: si invoca el artículo 13 es porque considera que existía un arrendamiento de todo un conjunto, y que ese arrendamiento se extinguió con la adjudicación en el procedimiento de ejecución hipotecaria. Ergo, sí existe un arrendamiento, y su objeto era todo el conjunto como unidad, no elementos diferenciados.

2.º)No es aplicable el artículo 13.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, sino el artículo 13.1. "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" actuaba como "titular de los derechos de explotación", no desconociendo la propiedad de "Promotora Rio Fabaiños S.L." El arrendador no es un usufructuario o superficiario. Gestiona el arrendamiento en nombre del propietario de la vivienda.

El tribunal echa en falta, como se dijo, que no se apurase la prueba, que no se oficiase a "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" para que explicase cuál era ese derecho de explotación, que no se aclarase exactamente cuál era la relación entre "Promotora Rio Fabaiños S.L." y "Conpronor, S.L.", si esta encomendó o no a "Grupo P.W.R Capital" y después a "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" el arrendamiento, o cuáles eran las condiciones de esas autorizaciones para arrendar y a cambio de qué, quién percibía realmente las rentas, etcétera. Pero la falta de una actividad explicativa y probatoria no permite concluir que el contrato arrendaticio que ostenta doña Macarena sea falso, una mera apariencia sin contenido real.

No parece que se trate tampoco de un problema de falta de prueba que deba resolverse conforme a las reglas del artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil. El contrato arrendaticio aparentemente existe, ha permitido el uso y disfrute de la vivienda y sus anexos durante muchos años, abonándose la renta correspondiente. Lo que se está cuestionando son las facultades que tenía esa «legítima titular de los derechos de explotación del inmueble». Lo que se discutiría serían las facultades del arrendador, de su posible extinción de sus derechos, pero no de la existencia del contrato en sí. Debate que excede del proceso de precario, aunque no sea un proceso sumario. Incluso habría que cuestionar si no sería preciso llamar al litigio a "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale", pues se está solicitando implícitamente que se declare la nulidad o extinción del contrato arrendaticio de 30 de diciembre de 2020 sin haber convocado a uno de los otorgantes, cuando al otro se le llama como «los ignorados ocupantes» que ocupa el cuarto de lavandería. Lo que era una ocupación sin título se acaba convirtiendo en una ocupación con un título extinguido o nulo, variándose el fundamento de la acción ejercitada.

3.º)Admitido en el planteamiento la existencia y realidad del arrendamiento, conforme a lo normado en el artículo 13.1 actual de la Ley de Arrendamientos Urbanos, en la redacción dada por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, vigente cuando se celebró el contrato de 30 de diciembre de 2020, y dado que el arrendamiento fue concertado por un arrendador persona jurídica, la adjudicación hipotecaria no extingue el arrendamiento sino que obliga a "SAREB" a reconocer esos contratos hasta que cumplan los siete años desde su otorgamiento, hasta el 30 de diciembre de 2027. Situación muy distinta a lo que acontecía en los procedimientos anteriores a esta última reforma, donde sí se producía la extinción, y a ellos se refieren los supuestos analizados por la Sala Primera del Tribunal Supremo en las sentencias que se recogieron, pues casi todas las resoluciones del Alto Tribunal se refieren a litigios de "SAREB".

OCTAVO.- La propiedad del inmueble.- En lo que vendría ser el último motivo del recurso -los demás son mera repetición o recapitulación de los anteriores- se sostiene que la primera propietaria del edificio fue "Promotora Rio Fabaiños S.L." y que ahora es la "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A." por la adjudicación, sin que "Conpronor, S.L." o "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" fuesen propietarios, sino meras gestoras de activos.

El motivo carece de trascendencia jurídica.

Nadie cuestiona que "SAREB" sea la actual titular dominical del edificio. Lo que se discute es que doña Macarena y don Agustín ni son «los ignorados ocupantes» (el tercer pleito que tienen y no sabe quiénes son), ni son ocupantes sin título, pues tienen un contrato de arrendamiento que "SAREB" conocía de litigios anteriores. Y ahora se reconoce que "Conpronor, S.L." (que tenía contrato con la propietaria "Promotora Rio Fabaiños S.L.") y "RKS Estate, Societé en Commandite Speciale" eran gestoras de los activos de la promotora, entre los que se encontraba el edificio. Nadie ha cuestionado la propiedad actual de "Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria, S.A."

NOVENO.- Costas.- Por lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación formulado, lo que conlleva la preceptiva imposición de las costas devengadas en la segunda instancia a la parte apelante ( artículos 394 y 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

DÉCIMO.- Depósito del recurso.- Conforme a lo dispuesto en el ordinal noveno, de la disposición adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial, la desestimación del recurso conlleva la pérdida del depósito constituido, al que se dará el destino legal.