Sentencia Civil 414/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Illes Balears, Rec. 1523/2025 de 04 de junio del 2026

PRIMERO.- A efectos de contextualizar la controversia, recordemos LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN LA DEMANDA.

Dice así el "Suplico":

"SUPLICO AL JUZGADO que, teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que al mismo se acompañan y sus copias, se sirva admitirlo, y se tenga por interpuesta DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO contra D. Avelino, dando traslado de la demanda al demandado y, tras los trámites preceptivos, se estime íntegramente la demanda con los siguientes pronunciamientos:

1º- Se declare resuelto el contrato de arrendamientocelebrado con fecha 17 de julio de 2021 por razones de necesidad del arrendador y la consiguiente obligación del demandado a abandonar la vivienda sita DIRECCION000 (Palma), dejándola libre y expedita, con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en la fecha y hora que previamente fije el Juzgado en sentencia.

Aunque resulte inherente a la pretensión, se declare la obligación del demandado de abonar la renta del arrendamiento hasta la entrega efectiva del inmueble.

2º-Se declare que D. Juan Pedro tenía derecho a recuperar el inmueble desde el pasado 15 de mayo de 2024.

3º.-Además, se condene al demandado, en concepto de daños y perjuicios, al abono de una indemnización de 1.175,00 euros/mesque se devengarían mensualmente desde el pasado 15/05/2024 (fecha en la que debió entregarse el inmueble) hasta la entrega efectiva de la vivienda. El mencionado importe se obtiene restando el precio de arrendamiento del inmueble objeto del presente procedimiento al precio medio de arrendamiento de un inmueble de similares características en la zona de Ponent y alrededores (Palma).

Subsidiariamente, y en su defecto, que se reconozca el derecho de indemnización de los daños y perjuicios que sean consecuencia directa de la falta de entrega del inmueble al arrendador desde el pasado 15/05/2024. Que la liquidación de los daños y perjuicios sea por medio del incidente de ejecución regulado en el art. 712 y siguientes (LEC ). Y, en su defecto, en otro proceso judicial.

4º.- Se condeneal demandado al pago de las costas del presente procedimiento judicial".

SEGUNDO.-LA PARTE DEMANDADA CONTESTÓ A LA DEMANDA oponiéndose a todas y cada una de las anteriores pretensiones con base, esencialmente y en síntesis, en los ss. motivos:

.- Falta de acción,porque habiéndose pactado ya en el contrato de arrendamiento una duración de 5 años, la previsión legal contenida en el art. 9.3 de la LAU "no prevé la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento, sino únicamente la posibilidad de denegar la prórroga del contrato por necesidad, siendo un supuesto totalmente distinto del que plantea el actor".

Y añade:

"Si el contrato de arrendamiento hubiera sido pactado por el plazo de un año, prorrogable obligatoriamente hasta 5 años en virtud del art. 9.1 de la LAU , cabría la posibilidad de denegar la prórroga forzosa por causa de necesidad. Pero es que, en el presente supuesto, conforme consta en el contrato, se pacta un plazo de CINCO AÑOS, de modo que no cabe denegar prórroga forzosa, por cuanto se está aún en el plazo contractual".

El artículo 9.3 establece lo siguiente:

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Por tanto, el precepto NO PREVÉ LA POSIBILIDAD DE RESOLVER ANTICIPADAMENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SINO ÚNICAMENTE REGULA LA FACULTAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA. Es por ello que el actor carece de acción, al no estar previsto en la LAU la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad".

.-"En el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, nada se indica sobre la posibilidad de resolver el contrato por necesidad.

En la cláusula 9, apartado g) efectivamente se recoge la posibilidad de terminar el arriendo y, lo que es más importante, se remite al artículo 9 apartado 3 de la LAU ."

En el burofaxremitido a mi principal, en fecha 14.03.24se indica que se necesita la vivienda, sin más explicacióny, por supuesto, nada se acredita al respecto.

Mi principal, obviamente, niega totalmente la posibilidad de resolver el contrato de forma anticipada bajo el contenido de una redacción "colada" en la cláusula 9, apartado g) que contradice la propia ley, de derecho necesario, en la que se estipula, sin género de dudas, que el plazo contractual hay que preservarlo y la prórroga se podrá denegar,bajo determinados requisitos.

En fecha 14.03.2024 elcontrato otorgado por mi principal estaba, y así sigue actualmente, en plazo contractual, cuyo plazo acaba el 17.07.2026.

Es por ello que mi principal de inmediato respondió que la causa de necesidad debe constar de forma expresa en el contrato, cosa que no ocurre en el presente supuestoy que en el requerimiento deben indicarse las circunstancias que justifiquen la causa de necesidad.

.- Ni que decir tiene que la respuesta no es, en modo alguno, una "coartada para incumplir lo que viene obligado por ley" como se dice en la demanda, por cuanto, la ley no permite la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad, sino únicamente la denegación de prorroga forzosa".

Y, específicamente, en relación a la causa de la necesidadexpone los tres requisitos que considera que se deben cumplir:

".-2º.- REQUISITO DE CONSTAREXPRESAMENTE LA CAUSA DE NECESIDAD EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que la causa de necesidad no puede ser sobrevenida a la firma del contrato,que la previsión de la causa de necesidad y una mínima explicación de sus circunstancias debe hacer constar a la celebración del contrato de arrendamiento, siendo que la causa genérica, como se contempla en el contrato de autos no es suficiente.

Y ello, entre otros motivos, por cuanto el preámbulo de la propia LAUya recoge que deberá ser conocida al tiempo de formalizar el contrato, indicando que "El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador".

.- 3º.- REQUISITO DE ALEGAR Y ACREDITAR LA CAUSA DE NECESIDAD.

El segundo párrafo del art. 9.3 establece que "Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación ..."

En el presente supuesto el arrendador únicamente dejó constancia en el burofax remitido de que necesitaba la vivienda para residir en ella.Posteriormente, tras manifestar mi principal que la causa de necesidad no se indica ni en el contrato ni en el burofax, se responde en los siguientes correos con una causa (incompatibilidad de caracteres con la dueña de la vivienda que ocupan) poco creíble y nada justificada.

No es hasta la presentación de la demanda cuando se presenta un documento en el que se indica que la propietaria de la vivienda que ocupa el arrendador quiere recuperar la vivienda para su uso exclusivo.Esta parte niega esta causa, se impugna el doc. 7 aportado a los autos y se niegan los hechos manifestados en la demanda, siendo que recae la carga de la prueba en el actor, a tenor del art. 217 de la LEC ".

.- 4º.- REQUISITO DE QUE LA CAUSA DE NECESIDAD HA DE SER REAL, NO UNA MERA CONVENIENCIA.

La causa de necesidad ha de ser real, no basta un documento firmado por un familiar.

Tal y como se desprende del contenido de la demanda y la poca acreditación de los hechos manifestados, el actor había residido anteriormente en la vivienda y es deseo de la familia volver a la misma,por cercanía con el colegio, pero ello no es causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El actor tiene otras propiedades, tal y como se desprende de la búsqueda realizada en el Registro de la Propiedad y que se acompaña como Documento nº 1. Pero es que, además, tiene otra vivienda en propiedad en la misma zona de DIRECCION001, sobre la que nada dice en su requerimiento previo. Se acompaña como Documento nº 2 nota informativa de la propiedad.

Es constante la jurisprudencia que establece que ha de ser una verdadera necesidady esta parte niega que exista en el presente supuesto.

Por todo lo indicado, no se cumple ninguno de los requisitos establecidos en la Ley para denegar la prórroga forzosa, toda vez que, lo que se pretende es resolver anticipadamente el contrato, sin que la causa de necesidad existiera al tiempo de firmar el contrato, sin especificar en el contrato la causa de necesidad, sin comunicar a mi principal la causa de necesidad, y mucho menos acreditarlo, lo que invalida el burofax remitido en su día y, finalmente, sin que exista realmente la causa de necesidad".

Y POR LO QUE HACE A LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS SOLICITADA EN LA DEMANDA, ALEGABA QUE:

"Carece totalmente de rigor jurídico la reclamación de una indemnización por daños y perjuicios sin acreditar en modo alguno los perjuicios ocasionados. No existe relación causa-efecto acreditada que justifique la indemnización solicitada. Lo que realmente acredita esta pretensión es la razón real de la pretendida resolución del contrato, que no es otra más que sacar un mayor rendimiento a la vivienda.

En la cláusula 9.3 de la LAU se establece que en el caso de que el arrendador (o el familiar) no ocupe la vivienda en el plazo de tres meses, se indemnizará al arrendatario i) con los gastos de desalojo o, en su caso, ii) con una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años. Pues bien, en el presente supuesto, en el momento de comunicar la voluntad de resolver el contrato quedaban dos años de contrato, lo que implicaría una indemnización total de 1.700€.

Sin embargo, el actor pretende una indemnización de 14.100€ por año, por lo que podría llegar a ser de dos años completos, 28.200€y ello sin justificación alguna".

TERCERO.- Como se dijo, LA SENTENCIA APELADAdesestima totalmente la demanda, acogiendo los motivos de oposición expuestos en la contestación a la demanda relativos a la imposibilidad de aplicación al contrato de autos del art. 9.3 de la LAU, porque la duración pactada en el contrato era ya de 5 años, por lo que ninguna prórroga cabría denegar, estando al tiempo de interposición de la demanda, el día 13 de junio de 2024, dentro de dicho plazo de duración, así como también y con independencia de lo anterior a la falta de acreditación de la existencia de dicha "causa de necesidad" intrínsecamente considerada.

CUARTO.-RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE:

Argumenta la demandante en su recurso:

I.ANTECEDENTES

1. Las partes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda el día 1 de julio de 2021, fijando una duración pactada de cinco años.

2. En la Cláusula NOVENA apartado "g", ambas partes acordaron expresamente la introducción de la cláusula de necesidad,regulando que el arrendador podría recuperar la vivienda a partir del primer año de celebración del contrato, en caso de necesidad para sí o para familiares legalmente previstos.

3. El arrendador ejercitó esta facultad mediante comunicación fehaciente, cumpliendo los requisitos de preaviso de 2 meses, así como los requisitos legales del art. 9.3 LAU .

4. La sentencia de instancia deniega la validez de la cláusula argumentando que el plazo pactado de 5 años impediría la recuperación anticipada de la vivienda.

5. Dic ha fundamentación es errónea y contraria a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la doctrina jurisprudencial".

Sin embargo, la sentencia incurre en infracción del art. 9.3 de la LEC porque:

? El art. 9.3 LAU permite recuperar la vivienda incluso dentro del periodo de duración obligatoria. ? Basta con que exista pacto expreso, requisito plenamente cumplido.

? La duración pactada (5 años) no elimina ni limita la facultad legal cuando se ha pactado de forma expresa.

2. El pacto es plenamente válido y fue libremente acordado por ambas partes:

? Su contenido coincide con la previsión legal del art. 9.3 LAU.

? Su ejercicio se realizó siguiendo los requisitos legales (preaviso, motivación, necesidad real).

Por tanto, el Juzgado no puede dejar sin efecto un pacto plenamente legítimo, previsto por la ley y no impugnado por la parte arrendataria.

3.La jurisprudencia reconoce la validez de la cláusula de necesidadLos tribunales han reiterado que:

? La cláusula de necesidad prevalece incluso frente al plazo contractual, siempre que haya sido pactada.

? El arrendador puede recuperar la vivienda durante los 5 años cuando concurren los requisitos del art. 9.3 LAU.

? La duración del contrato no enerva la facultad de recuperar la vivienda si existe pacto expreso.

4. La sentencia de instancia incurre en error al considerar que la duración pactada excluye la aplicación del art. 9.3 LAU .

La interpretación realizada por el Juzgado resulta contraria a la literalidad, finalidad y espíritu del precepto legal, que precisamente existe para permitir al arrendador recuperar su vivienda cuando exista una necesidad legítima, aunque haya pactado una duración amplia.

El hecho de que un tribunal haya aceptado la causa de necesidad (como en STS 181/2010) es un precedente de que la necesidad real del arrendador, pese a un contrato de larga duración,puede justificar la recuperación anticipada.

Termina el recurso aduciendo que:

"Entiendo que hay un error o confusión entre prórroga legal y vigencia contractual. Por tanto entendemos que debe denunciarse dicha sentencia por entender que incurre en una confusión técnica grave.

Pues el contrato está vigente sin encontrarse en prórroga, pero hemos de decir, que la prórroga es una extensión automática, pero no se puede entender como una condición para ejercer derechos pactados en el contrato,como es la cláusula de necesidad, por tanto, la cláusula, despliega sus efectos durante la vigencia del contrato no exclusivamente cuando se encuentra en periodo de prórroga.

Entendiendo que dicho error contamina todo el razonamiento jurídico posterior".

.- Por lo que respecta al ERROR EN LA VALORACION DE LA NECESIDAD REALargumenta la parte demandante-APELANTE que:

"La sentencia, exige una necesidad extrema, exigiendo una prueba excesiva, ignorando la realidad familiar, y aplicando un estándar no exigido por la ley ni la jurisprudencia. Pues se ignora hechos como que se ha intentado la convivencia, se abandonó la vivienda por desavenencias graves entre la suegra y mi principal, pero no solo eso sino que la mala convivencia también afecta a la mujer e hijas de mi principal".

Que la necesidad se ha ido agravando con posterioridad a la sentencia, como demuestran los videos que se aportan al presente recurso. Por tanto la necesidad es real, actual y razonable y no como se dice en la sentencia que "SE FUE DE LA VIVIENDA PORQUE HA QUERIDO" "descategorizando" así la necesidad.

Por auto de la Sala, de fecha 12 de febrero de 2026, se denegó la incorporación al rollo de apelación de los vídeos mencionados cuya devolución se acordó, al no haberse justificado encontrarse en ninguno de los supuestos previstos en el art. 270 de la LEC.

QUINTO.-OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN:

Al recurso de apelación se ha opuesto la parte demandada-APELADA en similares términos a los expuestos en el escrito de contestación a la demanda, reiterando la imposibilidad de que con un contrato con una duración de 5 años se pueda pactar la "cláusula de necesidad" por ser una cláusula nula, conforme el art. 6 de la LAU que "regula expresamente la posibilidad de tener por nulas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario. Pero es que, además, se reconoce que el contenido coincide con el art. 9.3, como así se manifestó por esta parte en el escrito de contestación a la demanda, siendo que es una copia del precepto, que regula la posibilidad de denegar la prórroga obligatoria y no de resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento".

Y continúa alegando:

"En el apartado 3, 4 y 5 se indica que la jurisprudencia reconoce la validez de la cláusula de necesidad, que prevalece incluso frente al plazo pactado y se invoca una única sentencia del Tribunal Supremo, para alegar que el más alto tribunal acepta en ocasiones la causa de necesidad en contratos de larga duración.Sin embargo, esta sentencia, 181/2010 , trata un supuesto totalmente diferente,como es la resolución por necesidad de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU de 1964.

Sin embargo, esta parte alegó en el Fundamento Jurídico X, del escrito de contestación a la demanda, numerosas sentencias que resuelven en los mismos términos que la sentencia de autos,esto es, que no se puede resolver el contrato por necesidad si no se está en prórroga forzosa.

"Así, la Sentencia nº 176/2019 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, de fecha 6/05/2019 , que indica que "no se encuentra, ni puede estar, en situación de prórroga, y por ello no se puede pretender la resolución del contrato por causa de necesidad",así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas, de fecha 08/03/2024, nº 165/2024 , que indica igualmente la imposibilidad de resolver el contrato si no ha concluido el plazo pactadoy ello, en aquel supuesto, al igual que en el presente, aunque existiera una cláusula que así lo permitiera, entre otras allí invocadas.

Se manifiesta en la alegación segunda del recurso que la sentencia vulnera los principios esenciales de derecho contractual,invocando los arts. 1091 y 1255 del Código Civil "olvidando que la cláusula que pretende hacer valer el actor es contraria a la ley, contraria al artículo 9.3 de la LAU 29/1994 y contraria al art. 27 del mismo texto legal , que no recoge como causa de resolución del contrato (que no como causa de denegación de prórroga) la necesidad".

En respuesta al "error conceptual"que imputa el recurso a la parte demandada, alegando que el contrato está vigente sin encontrarse en prórroga y que ello no impide la aplicación de la cláusula, responde que:

"Esta parte entiende, y se dice con todos los respetos, que el error es de la parte actora. En el escrito de contestación a la demanda se expone claramente la confusión de resolución del contrato por necesidad (posibilidad no prevista en la ley) con la denegación de prórroga forzosa del contrato por necesidad (posibilidad permitida por la ley). Si la ley especial ( LAU 29/1994) de carácter imperativo, de derecho necesario, no permite resolver el contrato por necesidad, no regula entre los motivos de resolución, ex. Art. 27 , la necesidad, no cabe la posibilidad de resolver el contrato por necesidad,incluso cuando exista una cláusula que lo contemple, toda vez que la cláusula, reiteramos, es nula y se tendrá por no puesta".

En relación a que la sentencia exige una necesidad extrema y una prueba excesiva:

"Esta parte discrepa totalmente. Recae en la parte actora la acreditación de la alegación de necesidad y, no solamente se ha demostrado en autos que no existe tal necesidad, sino que, además, se ha demostrado todo lo contrario. A saber:

.- Se alegó en el escrito de contestación a la demanda que el actor tiene otras propiedades (doc. nº 1) y que una de ellas se encuentra en la misma zona que la de autos,aportando la nota informativa como doc. nº 2. La parte actora, al objeto de acreditar que no se dispone de ella, aporta en la Audiencia previa un contrato de arrendamiento de fecha 12.03.2024, que entra en vigor en fecha 15.03.24 (cláusula 1ª), esto es, el contrato entra en vigor con posterioridad al requerimiento realizado a mi principal para resolver el contrato, de fecha 14.03.24 (doc. nº 3), por lo tanto, al pretender resolver el contrato por necesidad, el actor disponía de una vivienda, en la misma zona de Palma.Ello demuestra claramente que no tenía la necesidad de la vivienda en el momento en que requirió a mi principal. No es lo mismo una necesidad real que una mera conveniencia.El actor, junto con su familia, se trasladó a la vivienda de su suegra y la convivencia puede no ser la ideal, pero ello no es suficiente para resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, cuando dispone de la vivienda, ya que la suegra, como recoge la sentencia, no le ha dicho nunca que se fuera.

.- La dudosa credibilidad del actor es evidente: mientras que en la demanda manifiesta que alquila la vivienda con motivo del Covid y por necesidades económicas, la suegra del actor, en el acto de juicio manifestó un motivo totalmente distinto.

Por lo tanto, la carga de la pruebarecae en la parte actora, ex. Art. 217 de la LEC y nada se ha acreditado sobre la verdadera necesidad de la vivienda.

Pero es que, además, esta parte alegó en el escrito de contestación a la demanda que la necesidad no se había acreditado, ni siquiera se había manifestado la verdadera causa, siendo un requisito necesario para denegar la prórroga forzosa por necesidad.En este sentido, se invocó en el escrito de contestación a la demanda distintas sentencias que se dan aquí por reproducidas en las que se requiere una acreditación de la necesidad. En el presente supuesto el actor simplemente manifestó la necesidad y, más adelante, al negar mi principal la resolución, se manifestó el motivo de necesidad, sin acreditar absolutamente nada.

Contesta a continuación la parte apelada, en relación a la proporcionalidad, que la sentencia es muy clara al concluir que:

"El contrato objeto del presente procedimiento no está en situación de prórroga legal sino en el plazo de duración libremente pactada por las partes.

La LAU no contempla la posibilidad de que durante el plazo de duración contractual del arriendo pueda ser resuelto por causas distintas de las establecidas en el artículo 27 entre las que no se encuentra el que se haya hecho constar en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada"

La importancia de lo anterior es por sí solo suficiente para que "la demanda deba ser desestimada". "Ahora bien, cabe añadir que, en este caso, ni siquiera se dan las condiciones para que pueda prosperar la invocada "causa de necesidad".

Además, esta parte quiere reiterar otros motivos de desestimación de la demanda que se expusieron en el escrito de la demanda y han quedado acreditados en autos:

o La necesidad alegada decae desde el momento en que el actor tiene a su disposición otra vivienda (doc. 2 de la contestación) que se arrendó tres días antes de notificar el requerimiento al actor para resolver el contrato (vid. Contrato de arrendamiento aportado en la audiencia previa).

o Los antecedentes de la relación entre las partes dejan entrever que más que una verdadera necesidad, el actor se acogió a una "excusa" para resolver el contrato,habida cuenta de las comunicaciones entre las partes, hecho que se evidencia con su reclamación de daños y perjuiciosexigiendo en la demanda una renta de casi el doble de la que se está abonando, en concepto de indemnización.

oLa causa de necesidad debe constar claramente en el contrato, no bastando una mera generalidad. En este sentido se invocan las sentencias alegadas en el escrito de contestación a la demanda, entre las que cabe destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, de fecha 04/09/2006 , sentencia nº 535/2006, Número Recurso 95/2006 que, además recoge mucha otra jurisprudencia en tales términos y que indica:

"Esta Sala estima que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la primera, esto es, la que postula la exigencia de causalizar la necesidad en el contratoy, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no sólo la previsible y genérica necesidad ...".

oLa causa de necesidad debe alegarse y justificarse en el momento del requerimiento, no bastando una simple comunicación de que se necesita la vivienda. En este sentido se invocan las sentencias alegadas en el escrito de contestación a la demanda, entre las que cabe destacar la Sentencia de la Sección Decimocuarta de Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 04/07/2024 , nº de Sentencia: 319/2024, nº de Recurso 497/2023 que establece: "... En atención al contenido de estas misivas, no estamos ante una respuesta caprichosa de la arrendataria pues ésta vino a solicitar que se indicase y justificase la causa específica de la necesidad.

Téngase en cuenta que el vigente art. 9.3 LAU deja bien claro que no basta con comunicar al arrendatario la situación de necesidad, también de «especificar» la concreta causa de necesidad prevista en la ley. ...".

o Y, por último, se reclama en la demanda una cuantía de indemnización mensual, que ya no se reitera en el recurso de apelación, por lo que esta parte reitera los argumentos por los que no procede indemnización alguna, expuestos en el escrito de contestación a la demanda".

SEXTO.-VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN:

De lo anteriormente expuesto se desprende que el recurso de apelación lo interpone la parte demandante aduciendo motivos de errónea interpretación jurídica del art. 9.3 de la LAU (que denomina "error conceptual"), al considerar que, al haberse pactado en el contrato un plazo de duración de 5 años, ninguna prórroga se había de denegar para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, constando como constaba en el contrato la cláusula 7."g", por la que expresamente se pactaba la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, después de haberse cumplido el primer año de arrendamiento, y con cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 9.3 de la LAU (al que se remitía dicha clausula contractual) y habiéndose cumplido el plazo de 2 meses de preaviso como también establece el art. 9.3 de la LAU.

Frente a este postulado, la parte demandada-APELADA, mantiene la misma posición desde la contestación a la demanda hasta la oposición al recurso de apelación, que no existe ningún "error conceptual" por su parte sino que quien lo padece es la apelante, ya que lo que ella defiende no es ningún error, porque debe distinguirse entre la denegación de la prórroga forzosa prevista en el art. 9.3 de la LAU del hecho de que en un contrato sin prórroga forzosa, sino que tiene una duración inicialmente pactada ya de 5 años de duración se pueda aplicar el precepto mencionado, mientras el contrato está plenamente vigente; no pudiendo justificar la alegación de necesidad de la vivienda el hecho de que exista una cláusula contractual en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el día 17 de julio de 2021 (la cláusula séptima letra "g") porque dicha cláusula, de conformidad con lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, es nula y ha de ser tenida por no puesta, por lo que no cabe valorarla y no pudiendo aplicarse el art. 9.3 de la LAU, no puede alegarse causa de necesidad alguna estando vigente el contrato porque no existe ACCIÓN.

Resumidas las posiciones de las partes y, respecto de este primer motivo de oposición, que procede resolver en primer lugar, se ha de recordar lo dispuesto en el reiteradamente mencionado art. 9.3 de la LAU, que dice textualmente:

Artículo 9. Plazo mínimo.

1) La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años,o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

(El plazo comenzará a contarse...).

1) Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

1) Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria(la de los primeros 5 años) del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco añospara destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitary el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda,(...) el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años..., (optar por indemnización de daños y perjuicios de acuerdo con los parámetros que se establecen en el propio precepto)".

El artículo establece claramente que lo que se está denegando con la previsión contenida en el apartado "3." es la prórroga legal forzosa a la que el inquilino tiene derecho por su exclusiva voluntad, año tras año, independientemente del tiempo pactado de duración del contrato, "hasta alcanzar la duración de 5 años".

En el presente caso, coinciden la duración máxima de las prórrogas por exclusiva voluntad del inquilino con la duración del contrato que inicialmente se pacta, ya que es la misma de 5 años, pero el hecho de que no exista la prórroga porque "ab initio" ya se ha pactado ese plazo y que como no existe prórroga alguna durante la vigencia del contrato, la cuestión de si surge la necesidad por parte del arrendador de recuperar la vivienda arrendada para su propio uso o el de las personas que el art. 9.3 de la LAU contempla, se ha suplido por el pacto contractual contenido en la clausula 7, letra "g" del contrato, que establece los mismos requisitos que el art. 9.3 de la LAU prescribe: expresa mención de la posibilidad de que se produzca la necesidad en el contrato de arrendamiento y que se realice un preaviso con un mínimo de 2 meses de antelación al arrendatario.

Al coincidir el contrato de autos con el mínimo legal de 5 años, es un hecho que no es de "mayor duración" que el previsto en el art. 9 de la LAU que fija esa misma duración del contrato mediante las prórrogas a voluntad única del inquilino, por lo que no se está en presencia de un contrato de larga duración.

Así planteada la controversia, es una interpretación evidente del precepto que el legislador ha querido dejar claro que la única forma de dejar sin efecto la prórroga forzosa hasta cumplirse el mínimo de 5 años, ha de ser la existencia de "causa de necesidad" en los concretos términos que la regula, porque con ninguna otra causa puede hacerse hasta el cumplimiento de esa duración mínima de 5 años.

Pero cuando, como en el presente caso acontece, coinciden el tiempo de duración del contrato, en el que consta el aquietamiento mediante la cláusula pactada de los requisitos legales previstos en el art. 9.3 de la LAU, no es igualmente evidente que, como no hay "prórroga", sea imposible que pueda alegarse la necesidad durante la vigencia del plazo pactado del contrato para anticipar su resolución.

Y, si bien en principio pudiera defenderse esta interpretación, sin embargo con una interpretación teleológica o finalista de la legislación vigente en relación a los arrendamientos de vivienda, que es de innegable carácter tuitivo de los arrendatarios, si la LAU establece que sea cual fuere la duración del contrato (previendo que, de entrada, se pacte una duración menor de 5 años) se prorrogará año a año a voluntad del inquilino, también esté pensando en que no tenga por qué ser obligatorio pactar 5 años de duración, y por eso no ha establecido directamente esa duración, toda vez que puede ser más beneficioso para el inquilino prescribir un tiempo inicial menor (el que las partes pacten) pero a su exclusiva voluntad poder decidir permanecer en la vivienda hasta 5 años y por eso es lo que prescribe.

Y desde esta perspectiva, asimilar la posibilidad de denegación de una prórroga con una resolución anticipada del contrato pactado con una duración concreta, aunque en este caso sea el coincidente plazo de 5 años, no tiene cobertura legal, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, ya que, conforme lo previsto en el art. 4.2 de la propia LAU, el Título II es la primera fuente para establecer el régimen jurídico de este contrato de arrendamiento de vivienda, según la prelación de fuentes del art. 4 de la LAU citado. Y el art. 6 de la LAU dispone:

"Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En este sentido de considerar necesario estarse en presencia de un contrato con prórroga legal que denegar para poder desalojar al inquilino por causa de necesidad, se ha pronunciado esta Sección Tercera de la A.P. de Baleares, en la sentencia, citada por la parte demandada, de fecha 6 de mayo de 2019, Núm. 176/2019 ROJ: SAP IB 841/2019 Ecli: ES:APIB:2019:841, Ponente la Ilma.Sra. Dª. Ana Calado Orejas, que literalmente dice:

"(...) Este precepto es el que invoca la actora para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento. De su dicción literal se evidencia que no resulta de aplicación en el caso que nos ocupa, por cuanto que la causa de necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para las personas que en mismo se citan, sólo se puede alegar en aquellos supuestos en que el contrato fuera de duración inferior a tres años y transcurrido el primero de ellos, pues es causa de denegación de la prórroga forzosa u obligatoria que de otra forma concurre una vez haya transcurrido esa duración inferior a tres años. Sin embargo, el contrato que nos ocupa tiene una duración pactada de 12 años,atendiendo al principio de duración libremente pactada entre las partes que se contempla al inicio del apartado 1 del mentado precepto, por lo que no se encuentra, ni puede estar, en situación de prórroga, y por ello no se puede pretender la resolución del contrato por causa de necesidad. Las causas de resolución contractual se encuentran recogidas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y ninguna de ellas hace referencia a la posibilidad de resolución por causa de necesidad:

"1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil ."

(1) La referencia a "tres años" ha de entenderse actualmente referida a "cinco años".

La sentencia también citada por la parte demandada de la Audiencia Provincial de las Palmas,de fecha 8 de marzo de 2024, núm. nº 165/2024 , también "indica la imposibilidad de resolver el contrato si no ha concluido el plazo pactadoy ello, en aquel supuesto, al igual que en el presente, aunque existiera una cláusula que así lo permitiera, entre otras allí invocadas".

En cualquier caso y "ex abundantia", aunque se hubiera considerado que el cumplimiento formal de los requisitos establecidos de figurar en el contrato la posibilidad de alegación de causa de necesidad y de haberse remitido el burofax al demandado con antelación de más de 2 meses respecto de la fecha fijada para el desalojo, el día 15 de mayo de 2024, proporcionaban a la parte demandante "ACCION" para solicitar el desalojo, debe declararse que no se ha acreditado en el presente caso la "causa de necesidad" de obligada concurrencia como para que el desalojo se hubiera producido, habiéndose comprobado cómo en el acto del juicio la propietaria de la vivienda en la que alega el demandante que se encuentra obligatoriamente viviendo, que es su suegra, sea tal, pues en el juicio esta testigo ha declarado que ella no ha echado de casa al demandado en ningún momento sino que era él quién se iba, como también expresamente se ha hecho constar en la sentencia apelada.

Que la sentencia apelada no ha valorado la prueba erróneamente se demuestra también porque se ha demostrado por la parte demandada, con la aportación de la nota registral y con el contrato de arrendamiento a un tercero, que el demandante es propietario de un inmueble más, de unas características que permiten vivir al demandante y su familia. Y, sin embargo, ha decidido alquilar este inmueble a terceros en lugar vivir en él. Si hubiera alguna razón para haber obrado así, ésta no se ha incorporado al proceso por el demandante, ya que ha ocultado esta propiedad.

La vivienda que ha decidido alquilar está en el municipio de Palma y tiene, en principio, las características de habitabilidad necesarias como para servir de vivienda al demandante, ya que se trata de una vivienda descrita registralmente como:

"URBANA.- DIRECCION002, en el termino de esta ciudad.Tiene una superficie construida de OCHENTA Y UN METROS SETENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS"

La fecha en la que por el demandante se celebró el contrato de arrendamiento con el inquilino de este inmueble sito en " DIRECCION001" arrendado a un tercero, fue el día 12 de marzo de 2024, con entrada en vigor el día 15 de marzo de 2024, que es el día siguiente al día que envió el burofax al demandado, requiriéndole del desalojo de la vivienda antes del día 15 de mayo de 2024.

Lo acabado de exponer, revela que la vivienda estaba antes de este arrendamiento desocupada y que ha sido a raíz de la decisión de querer resolver el contrato con el demandado que se ha alquilado, por lo que la "necesidad" no era tanto preexistente y de obligada necesidad como conveniencia del demandante.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-APELANTE confirmándose la sentencia apelada.

SÉPTIMO.-COSTAS y DEPÓSITO:

De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la LEC, procede la imposición de costas del recurso de apelación a la parte demandada-APELANTE, al haberse desestimado totalmente el recurso de apelación.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva la pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- A efectos de contextualizar la controversia, recordemos LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN LA DEMANDA.

Dice así el "Suplico":

"SUPLICO AL JUZGADO que, teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que al mismo se acompañan y sus copias, se sirva admitirlo, y se tenga por interpuesta DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO contra D. Avelino, dando traslado de la demanda al demandado y, tras los trámites preceptivos, se estime íntegramente la demanda con los siguientes pronunciamientos:

1º- Se declare resuelto el contrato de arrendamientocelebrado con fecha 17 de julio de 2021 por razones de necesidad del arrendador y la consiguiente obligación del demandado a abandonar la vivienda sita DIRECCION000 (Palma), dejándola libre y expedita, con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en la fecha y hora que previamente fije el Juzgado en sentencia.

Aunque resulte inherente a la pretensión, se declare la obligación del demandado de abonar la renta del arrendamiento hasta la entrega efectiva del inmueble.

2º-Se declare que D. Juan Pedro tenía derecho a recuperar el inmueble desde el pasado 15 de mayo de 2024.

3º.-Además, se condene al demandado, en concepto de daños y perjuicios, al abono de una indemnización de 1.175,00 euros/mesque se devengarían mensualmente desde el pasado 15/05/2024 (fecha en la que debió entregarse el inmueble) hasta la entrega efectiva de la vivienda. El mencionado importe se obtiene restando el precio de arrendamiento del inmueble objeto del presente procedimiento al precio medio de arrendamiento de un inmueble de similares características en la zona de Ponent y alrededores (Palma).

Subsidiariamente, y en su defecto, que se reconozca el derecho de indemnización de los daños y perjuicios que sean consecuencia directa de la falta de entrega del inmueble al arrendador desde el pasado 15/05/2024. Que la liquidación de los daños y perjuicios sea por medio del incidente de ejecución regulado en el art. 712 y siguientes (LEC ). Y, en su defecto, en otro proceso judicial.

4º.- Se condeneal demandado al pago de las costas del presente procedimiento judicial".

SEGUNDO.-LA PARTE DEMANDADA CONTESTÓ A LA DEMANDA oponiéndose a todas y cada una de las anteriores pretensiones con base, esencialmente y en síntesis, en los ss. motivos:

.- Falta de acción,porque habiéndose pactado ya en el contrato de arrendamiento una duración de 5 años, la previsión legal contenida en el art. 9.3 de la LAU "no prevé la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento, sino únicamente la posibilidad de denegar la prórroga del contrato por necesidad, siendo un supuesto totalmente distinto del que plantea el actor".

Y añade:

"Si el contrato de arrendamiento hubiera sido pactado por el plazo de un año, prorrogable obligatoriamente hasta 5 años en virtud del art. 9.1 de la LAU , cabría la posibilidad de denegar la prórroga forzosa por causa de necesidad. Pero es que, en el presente supuesto, conforme consta en el contrato, se pacta un plazo de CINCO AÑOS, de modo que no cabe denegar prórroga forzosa, por cuanto se está aún en el plazo contractual".

El artículo 9.3 establece lo siguiente:

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Por tanto, el precepto NO PREVÉ LA POSIBILIDAD DE RESOLVER ANTICIPADAMENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SINO ÚNICAMENTE REGULA LA FACULTAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA. Es por ello que el actor carece de acción, al no estar previsto en la LAU la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad".

.-"En el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, nada se indica sobre la posibilidad de resolver el contrato por necesidad.

En la cláusula 9, apartado g) efectivamente se recoge la posibilidad de terminar el arriendo y, lo que es más importante, se remite al artículo 9 apartado 3 de la LAU ."

En el burofaxremitido a mi principal, en fecha 14.03.24se indica que se necesita la vivienda, sin más explicacióny, por supuesto, nada se acredita al respecto.

Mi principal, obviamente, niega totalmente la posibilidad de resolver el contrato de forma anticipada bajo el contenido de una redacción "colada" en la cláusula 9, apartado g) que contradice la propia ley, de derecho necesario, en la que se estipula, sin género de dudas, que el plazo contractual hay que preservarlo y la prórroga se podrá denegar,bajo determinados requisitos.

En fecha 14.03.2024 elcontrato otorgado por mi principal estaba, y así sigue actualmente, en plazo contractual, cuyo plazo acaba el 17.07.2026.

Es por ello que mi principal de inmediato respondió que la causa de necesidad debe constar de forma expresa en el contrato, cosa que no ocurre en el presente supuestoy que en el requerimiento deben indicarse las circunstancias que justifiquen la causa de necesidad.

.- Ni que decir tiene que la respuesta no es, en modo alguno, una "coartada para incumplir lo que viene obligado por ley" como se dice en la demanda, por cuanto, la ley no permite la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad, sino únicamente la denegación de prorroga forzosa".

Y, específicamente, en relación a la causa de la necesidadexpone los tres requisitos que considera que se deben cumplir:

".-2º.- REQUISITO DE CONSTAREXPRESAMENTE LA CAUSA DE NECESIDAD EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que la causa de necesidad no puede ser sobrevenida a la firma del contrato,que la previsión de la causa de necesidad y una mínima explicación de sus circunstancias debe hacer constar a la celebración del contrato de arrendamiento, siendo que la causa genérica, como se contempla en el contrato de autos no es suficiente.

Y ello, entre otros motivos, por cuanto el preámbulo de la propia LAUya recoge que deberá ser conocida al tiempo de formalizar el contrato, indicando que "El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador".

.- 3º.- REQUISITO DE ALEGAR Y ACREDITAR LA CAUSA DE NECESIDAD.

El segundo párrafo del art. 9.3 establece que "Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación ..."

En el presente supuesto el arrendador únicamente dejó constancia en el burofax remitido de que necesitaba la vivienda para residir en ella.Posteriormente, tras manifestar mi principal que la causa de necesidad no se indica ni en el contrato ni en el burofax, se responde en los siguientes correos con una causa (incompatibilidad de caracteres con la dueña de la vivienda que ocupan) poco creíble y nada justificada.

No es hasta la presentación de la demanda cuando se presenta un documento en el que se indica que la propietaria de la vivienda que ocupa el arrendador quiere recuperar la vivienda para su uso exclusivo.Esta parte niega esta causa, se impugna el doc. 7 aportado a los autos y se niegan los hechos manifestados en la demanda, siendo que recae la carga de la prueba en el actor, a tenor del art. 217 de la LEC ".

.- 4º.- REQUISITO DE QUE LA CAUSA DE NECESIDAD HA DE SER REAL, NO UNA MERA CONVENIENCIA.

La causa de necesidad ha de ser real, no basta un documento firmado por un familiar.

Tal y como se desprende del contenido de la demanda y la poca acreditación de los hechos manifestados, el actor había residido anteriormente en la vivienda y es deseo de la familia volver a la misma,por cercanía con el colegio, pero ello no es causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El actor tiene otras propiedades, tal y como se desprende de la búsqueda realizada en el Registro de la Propiedad y que se acompaña como Documento nº 1. Pero es que, además, tiene otra vivienda en propiedad en la misma zona de DIRECCION001, sobre la que nada dice en su requerimiento previo. Se acompaña como Documento nº 2 nota informativa de la propiedad.

Es constante la jurisprudencia que establece que ha de ser una verdadera necesidady esta parte niega que exista en el presente supuesto.

Por todo lo indicado, no se cumple ninguno de los requisitos establecidos en la Ley para denegar la prórroga forzosa, toda vez que, lo que se pretende es resolver anticipadamente el contrato, sin que la causa de necesidad existiera al tiempo de firmar el contrato, sin especificar en el contrato la causa de necesidad, sin comunicar a mi principal la causa de necesidad, y mucho menos acreditarlo, lo que invalida el burofax remitido en su día y, finalmente, sin que exista realmente la causa de necesidad".

Y POR LO QUE HACE A LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS SOLICITADA EN LA DEMANDA, ALEGABA QUE:

"Carece totalmente de rigor jurídico la reclamación de una indemnización por daños y perjuicios sin acreditar en modo alguno los perjuicios ocasionados. No existe relación causa-efecto acreditada que justifique la indemnización solicitada. Lo que realmente acredita esta pretensión es la razón real de la pretendida resolución del contrato, que no es otra más que sacar un mayor rendimiento a la vivienda.

En la cláusula 9.3 de la LAU se establece que en el caso de que el arrendador (o el familiar) no ocupe la vivienda en el plazo de tres meses, se indemnizará al arrendatario i) con los gastos de desalojo o, en su caso, ii) con una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años. Pues bien, en el presente supuesto, en el momento de comunicar la voluntad de resolver el contrato quedaban dos años de contrato, lo que implicaría una indemnización total de 1.700€.

Sin embargo, el actor pretende una indemnización de 14.100€ por año, por lo que podría llegar a ser de dos años completos, 28.200€y ello sin justificación alguna".

TERCERO.- Como se dijo, LA SENTENCIA APELADAdesestima totalmente la demanda, acogiendo los motivos de oposición expuestos en la contestación a la demanda relativos a la imposibilidad de aplicación al contrato de autos del art. 9.3 de la LAU, porque la duración pactada en el contrato era ya de 5 años, por lo que ninguna prórroga cabría denegar, estando al tiempo de interposición de la demanda, el día 13 de junio de 2024, dentro de dicho plazo de duración, así como también y con independencia de lo anterior a la falta de acreditación de la existencia de dicha "causa de necesidad" intrínsecamente considerada.

CUARTO.-RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE:

Argumenta la demandante en su recurso:

I.ANTECEDENTES

1. Las partes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda el día 1 de julio de 2021, fijando una duración pactada de cinco años.

2. En la Cláusula NOVENA apartado "g", ambas partes acordaron expresamente la introducción de la cláusula de necesidad,regulando que el arrendador podría recuperar la vivienda a partir del primer año de celebración del contrato, en caso de necesidad para sí o para familiares legalmente previstos.

3. El arrendador ejercitó esta facultad mediante comunicación fehaciente, cumpliendo los requisitos de preaviso de 2 meses, así como los requisitos legales del art. 9.3 LAU .

4. La sentencia de instancia deniega la validez de la cláusula argumentando que el plazo pactado de 5 años impediría la recuperación anticipada de la vivienda.

5. Dic ha fundamentación es errónea y contraria a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la doctrina jurisprudencial".

Sin embargo, la sentencia incurre en infracción del art. 9.3 de la LEC porque:

? El art. 9.3 LAU permite recuperar la vivienda incluso dentro del periodo de duración obligatoria. ? Basta con que exista pacto expreso, requisito plenamente cumplido.

? La duración pactada (5 años) no elimina ni limita la facultad legal cuando se ha pactado de forma expresa.

2. El pacto es plenamente válido y fue libremente acordado por ambas partes:

? Su contenido coincide con la previsión legal del art. 9.3 LAU.

? Su ejercicio se realizó siguiendo los requisitos legales (preaviso, motivación, necesidad real).

Por tanto, el Juzgado no puede dejar sin efecto un pacto plenamente legítimo, previsto por la ley y no impugnado por la parte arrendataria.

3.La jurisprudencia reconoce la validez de la cláusula de necesidadLos tribunales han reiterado que:

? La cláusula de necesidad prevalece incluso frente al plazo contractual, siempre que haya sido pactada.

? El arrendador puede recuperar la vivienda durante los 5 años cuando concurren los requisitos del art. 9.3 LAU.

? La duración del contrato no enerva la facultad de recuperar la vivienda si existe pacto expreso.

4. La sentencia de instancia incurre en error al considerar que la duración pactada excluye la aplicación del art. 9.3 LAU .

La interpretación realizada por el Juzgado resulta contraria a la literalidad, finalidad y espíritu del precepto legal, que precisamente existe para permitir al arrendador recuperar su vivienda cuando exista una necesidad legítima, aunque haya pactado una duración amplia.

El hecho de que un tribunal haya aceptado la causa de necesidad (como en STS 181/2010) es un precedente de que la necesidad real del arrendador, pese a un contrato de larga duración,puede justificar la recuperación anticipada.

Termina el recurso aduciendo que:

"Entiendo que hay un error o confusión entre prórroga legal y vigencia contractual. Por tanto entendemos que debe denunciarse dicha sentencia por entender que incurre en una confusión técnica grave.

Pues el contrato está vigente sin encontrarse en prórroga, pero hemos de decir, que la prórroga es una extensión automática, pero no se puede entender como una condición para ejercer derechos pactados en el contrato,como es la cláusula de necesidad, por tanto, la cláusula, despliega sus efectos durante la vigencia del contrato no exclusivamente cuando se encuentra en periodo de prórroga.

Entendiendo que dicho error contamina todo el razonamiento jurídico posterior".

.- Por lo que respecta al ERROR EN LA VALORACION DE LA NECESIDAD REALargumenta la parte demandante-APELANTE que:

"La sentencia, exige una necesidad extrema, exigiendo una prueba excesiva, ignorando la realidad familiar, y aplicando un estándar no exigido por la ley ni la jurisprudencia. Pues se ignora hechos como que se ha intentado la convivencia, se abandonó la vivienda por desavenencias graves entre la suegra y mi principal, pero no solo eso sino que la mala convivencia también afecta a la mujer e hijas de mi principal".

Que la necesidad se ha ido agravando con posterioridad a la sentencia, como demuestran los videos que se aportan al presente recurso. Por tanto la necesidad es real, actual y razonable y no como se dice en la sentencia que "SE FUE DE LA VIVIENDA PORQUE HA QUERIDO" "descategorizando" así la necesidad.

Por auto de la Sala, de fecha 12 de febrero de 2026, se denegó la incorporación al rollo de apelación de los vídeos mencionados cuya devolución se acordó, al no haberse justificado encontrarse en ninguno de los supuestos previstos en el art. 270 de la LEC.

QUINTO.-OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN:

Al recurso de apelación se ha opuesto la parte demandada-APELADA en similares términos a los expuestos en el escrito de contestación a la demanda, reiterando la imposibilidad de que con un contrato con una duración de 5 años se pueda pactar la "cláusula de necesidad" por ser una cláusula nula, conforme el art. 6 de la LAU que "regula expresamente la posibilidad de tener por nulas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario. Pero es que, además, se reconoce que el contenido coincide con el art. 9.3, como así se manifestó por esta parte en el escrito de contestación a la demanda, siendo que es una copia del precepto, que regula la posibilidad de denegar la prórroga obligatoria y no de resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento".

Y continúa alegando:

"En el apartado 3, 4 y 5 se indica que la jurisprudencia reconoce la validez de la cláusula de necesidad, que prevalece incluso frente al plazo pactado y se invoca una única sentencia del Tribunal Supremo, para alegar que el más alto tribunal acepta en ocasiones la causa de necesidad en contratos de larga duración.Sin embargo, esta sentencia, 181/2010 , trata un supuesto totalmente diferente,como es la resolución por necesidad de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU de 1964.

Sin embargo, esta parte alegó en el Fundamento Jurídico X, del escrito de contestación a la demanda, numerosas sentencias que resuelven en los mismos términos que la sentencia de autos,esto es, que no se puede resolver el contrato por necesidad si no se está en prórroga forzosa.

"Así, la Sentencia nº 176/2019 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, de fecha 6/05/2019 , que indica que "no se encuentra, ni puede estar, en situación de prórroga, y por ello no se puede pretender la resolución del contrato por causa de necesidad",así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas, de fecha 08/03/2024, nº 165/2024 , que indica igualmente la imposibilidad de resolver el contrato si no ha concluido el plazo pactadoy ello, en aquel supuesto, al igual que en el presente, aunque existiera una cláusula que así lo permitiera, entre otras allí invocadas.

Se manifiesta en la alegación segunda del recurso que la sentencia vulnera los principios esenciales de derecho contractual,invocando los arts. 1091 y 1255 del Código Civil "olvidando que la cláusula que pretende hacer valer el actor es contraria a la ley, contraria al artículo 9.3 de la LAU 29/1994 y contraria al art. 27 del mismo texto legal , que no recoge como causa de resolución del contrato (que no como causa de denegación de prórroga) la necesidad".

En respuesta al "error conceptual"que imputa el recurso a la parte demandada, alegando que el contrato está vigente sin encontrarse en prórroga y que ello no impide la aplicación de la cláusula, responde que:

"Esta parte entiende, y se dice con todos los respetos, que el error es de la parte actora. En el escrito de contestación a la demanda se expone claramente la confusión de resolución del contrato por necesidad (posibilidad no prevista en la ley) con la denegación de prórroga forzosa del contrato por necesidad (posibilidad permitida por la ley). Si la ley especial ( LAU 29/1994) de carácter imperativo, de derecho necesario, no permite resolver el contrato por necesidad, no regula entre los motivos de resolución, ex. Art. 27 , la necesidad, no cabe la posibilidad de resolver el contrato por necesidad,incluso cuando exista una cláusula que lo contemple, toda vez que la cláusula, reiteramos, es nula y se tendrá por no puesta".

En relación a que la sentencia exige una necesidad extrema y una prueba excesiva:

"Esta parte discrepa totalmente. Recae en la parte actora la acreditación de la alegación de necesidad y, no solamente se ha demostrado en autos que no existe tal necesidad, sino que, además, se ha demostrado todo lo contrario. A saber:

.- Se alegó en el escrito de contestación a la demanda que el actor tiene otras propiedades (doc. nº 1) y que una de ellas se encuentra en la misma zona que la de autos,aportando la nota informativa como doc. nº 2. La parte actora, al objeto de acreditar que no se dispone de ella, aporta en la Audiencia previa un contrato de arrendamiento de fecha 12.03.2024, que entra en vigor en fecha 15.03.24 (cláusula 1ª), esto es, el contrato entra en vigor con posterioridad al requerimiento realizado a mi principal para resolver el contrato, de fecha 14.03.24 (doc. nº 3), por lo tanto, al pretender resolver el contrato por necesidad, el actor disponía de una vivienda, en la misma zona de Palma.Ello demuestra claramente que no tenía la necesidad de la vivienda en el momento en que requirió a mi principal. No es lo mismo una necesidad real que una mera conveniencia.El actor, junto con su familia, se trasladó a la vivienda de su suegra y la convivencia puede no ser la ideal, pero ello no es suficiente para resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, cuando dispone de la vivienda, ya que la suegra, como recoge la sentencia, no le ha dicho nunca que se fuera.

.- La dudosa credibilidad del actor es evidente: mientras que en la demanda manifiesta que alquila la vivienda con motivo del Covid y por necesidades económicas, la suegra del actor, en el acto de juicio manifestó un motivo totalmente distinto.

Por lo tanto, la carga de la pruebarecae en la parte actora, ex. Art. 217 de la LEC y nada se ha acreditado sobre la verdadera necesidad de la vivienda.

Pero es que, además, esta parte alegó en el escrito de contestación a la demanda que la necesidad no se había acreditado, ni siquiera se había manifestado la verdadera causa, siendo un requisito necesario para denegar la prórroga forzosa por necesidad.En este sentido, se invocó en el escrito de contestación a la demanda distintas sentencias que se dan aquí por reproducidas en las que se requiere una acreditación de la necesidad. En el presente supuesto el actor simplemente manifestó la necesidad y, más adelante, al negar mi principal la resolución, se manifestó el motivo de necesidad, sin acreditar absolutamente nada.

Contesta a continuación la parte apelada, en relación a la proporcionalidad, que la sentencia es muy clara al concluir que:

"El contrato objeto del presente procedimiento no está en situación de prórroga legal sino en el plazo de duración libremente pactada por las partes.

La LAU no contempla la posibilidad de que durante el plazo de duración contractual del arriendo pueda ser resuelto por causas distintas de las establecidas en el artículo 27 entre las que no se encuentra el que se haya hecho constar en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada"

La importancia de lo anterior es por sí solo suficiente para que "la demanda deba ser desestimada". "Ahora bien, cabe añadir que, en este caso, ni siquiera se dan las condiciones para que pueda prosperar la invocada "causa de necesidad".

Además, esta parte quiere reiterar otros motivos de desestimación de la demanda que se expusieron en el escrito de la demanda y han quedado acreditados en autos:

o La necesidad alegada decae desde el momento en que el actor tiene a su disposición otra vivienda (doc. 2 de la contestación) que se arrendó tres días antes de notificar el requerimiento al actor para resolver el contrato (vid. Contrato de arrendamiento aportado en la audiencia previa).

o Los antecedentes de la relación entre las partes dejan entrever que más que una verdadera necesidad, el actor se acogió a una "excusa" para resolver el contrato,habida cuenta de las comunicaciones entre las partes, hecho que se evidencia con su reclamación de daños y perjuiciosexigiendo en la demanda una renta de casi el doble de la que se está abonando, en concepto de indemnización.

oLa causa de necesidad debe constar claramente en el contrato, no bastando una mera generalidad. En este sentido se invocan las sentencias alegadas en el escrito de contestación a la demanda, entre las que cabe destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, de fecha 04/09/2006 , sentencia nº 535/2006, Número Recurso 95/2006 que, además recoge mucha otra jurisprudencia en tales términos y que indica:

"Esta Sala estima que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la primera, esto es, la que postula la exigencia de causalizar la necesidad en el contratoy, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no sólo la previsible y genérica necesidad ...".

oLa causa de necesidad debe alegarse y justificarse en el momento del requerimiento, no bastando una simple comunicación de que se necesita la vivienda. En este sentido se invocan las sentencias alegadas en el escrito de contestación a la demanda, entre las que cabe destacar la Sentencia de la Sección Decimocuarta de Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 04/07/2024 , nº de Sentencia: 319/2024, nº de Recurso 497/2023 que establece: "... En atención al contenido de estas misivas, no estamos ante una respuesta caprichosa de la arrendataria pues ésta vino a solicitar que se indicase y justificase la causa específica de la necesidad.

Téngase en cuenta que el vigente art. 9.3 LAU deja bien claro que no basta con comunicar al arrendatario la situación de necesidad, también de «especificar» la concreta causa de necesidad prevista en la ley. ...".

o Y, por último, se reclama en la demanda una cuantía de indemnización mensual, que ya no se reitera en el recurso de apelación, por lo que esta parte reitera los argumentos por los que no procede indemnización alguna, expuestos en el escrito de contestación a la demanda".

SEXTO.-VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN:

De lo anteriormente expuesto se desprende que el recurso de apelación lo interpone la parte demandante aduciendo motivos de errónea interpretación jurídica del art. 9.3 de la LAU (que denomina "error conceptual"), al considerar que, al haberse pactado en el contrato un plazo de duración de 5 años, ninguna prórroga se había de denegar para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, constando como constaba en el contrato la cláusula 7."g", por la que expresamente se pactaba la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, después de haberse cumplido el primer año de arrendamiento, y con cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 9.3 de la LAU (al que se remitía dicha clausula contractual) y habiéndose cumplido el plazo de 2 meses de preaviso como también establece el art. 9.3 de la LAU.

Frente a este postulado, la parte demandada-APELADA, mantiene la misma posición desde la contestación a la demanda hasta la oposición al recurso de apelación, que no existe ningún "error conceptual" por su parte sino que quien lo padece es la apelante, ya que lo que ella defiende no es ningún error, porque debe distinguirse entre la denegación de la prórroga forzosa prevista en el art. 9.3 de la LAU del hecho de que en un contrato sin prórroga forzosa, sino que tiene una duración inicialmente pactada ya de 5 años de duración se pueda aplicar el precepto mencionado, mientras el contrato está plenamente vigente; no pudiendo justificar la alegación de necesidad de la vivienda el hecho de que exista una cláusula contractual en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el día 17 de julio de 2021 (la cláusula séptima letra "g") porque dicha cláusula, de conformidad con lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, es nula y ha de ser tenida por no puesta, por lo que no cabe valorarla y no pudiendo aplicarse el art. 9.3 de la LAU, no puede alegarse causa de necesidad alguna estando vigente el contrato porque no existe ACCIÓN.

Resumidas las posiciones de las partes y, respecto de este primer motivo de oposición, que procede resolver en primer lugar, se ha de recordar lo dispuesto en el reiteradamente mencionado art. 9.3 de la LAU, que dice textualmente:

Artículo 9. Plazo mínimo.

1) La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años,o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

(El plazo comenzará a contarse...).

1) Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

1) Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria(la de los primeros 5 años) del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco añospara destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitary el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda,(...) el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años..., (optar por indemnización de daños y perjuicios de acuerdo con los parámetros que se establecen en el propio precepto)".

El artículo establece claramente que lo que se está denegando con la previsión contenida en el apartado "3." es la prórroga legal forzosa a la que el inquilino tiene derecho por su exclusiva voluntad, año tras año, independientemente del tiempo pactado de duración del contrato, "hasta alcanzar la duración de 5 años".

En el presente caso, coinciden la duración máxima de las prórrogas por exclusiva voluntad del inquilino con la duración del contrato que inicialmente se pacta, ya que es la misma de 5 años, pero el hecho de que no exista la prórroga porque "ab initio" ya se ha pactado ese plazo y que como no existe prórroga alguna durante la vigencia del contrato, la cuestión de si surge la necesidad por parte del arrendador de recuperar la vivienda arrendada para su propio uso o el de las personas que el art. 9.3 de la LAU contempla, se ha suplido por el pacto contractual contenido en la clausula 7, letra "g" del contrato, que establece los mismos requisitos que el art. 9.3 de la LAU prescribe: expresa mención de la posibilidad de que se produzca la necesidad en el contrato de arrendamiento y que se realice un preaviso con un mínimo de 2 meses de antelación al arrendatario.

Al coincidir el contrato de autos con el mínimo legal de 5 años, es un hecho que no es de "mayor duración" que el previsto en el art. 9 de la LAU que fija esa misma duración del contrato mediante las prórrogas a voluntad única del inquilino, por lo que no se está en presencia de un contrato de larga duración.

Así planteada la controversia, es una interpretación evidente del precepto que el legislador ha querido dejar claro que la única forma de dejar sin efecto la prórroga forzosa hasta cumplirse el mínimo de 5 años, ha de ser la existencia de "causa de necesidad" en los concretos términos que la regula, porque con ninguna otra causa puede hacerse hasta el cumplimiento de esa duración mínima de 5 años.

Pero cuando, como en el presente caso acontece, coinciden el tiempo de duración del contrato, en el que consta el aquietamiento mediante la cláusula pactada de los requisitos legales previstos en el art. 9.3 de la LAU, no es igualmente evidente que, como no hay "prórroga", sea imposible que pueda alegarse la necesidad durante la vigencia del plazo pactado del contrato para anticipar su resolución.

Y, si bien en principio pudiera defenderse esta interpretación, sin embargo con una interpretación teleológica o finalista de la legislación vigente en relación a los arrendamientos de vivienda, que es de innegable carácter tuitivo de los arrendatarios, si la LAU establece que sea cual fuere la duración del contrato (previendo que, de entrada, se pacte una duración menor de 5 años) se prorrogará año a año a voluntad del inquilino, también esté pensando en que no tenga por qué ser obligatorio pactar 5 años de duración, y por eso no ha establecido directamente esa duración, toda vez que puede ser más beneficioso para el inquilino prescribir un tiempo inicial menor (el que las partes pacten) pero a su exclusiva voluntad poder decidir permanecer en la vivienda hasta 5 años y por eso es lo que prescribe.

Y desde esta perspectiva, asimilar la posibilidad de denegación de una prórroga con una resolución anticipada del contrato pactado con una duración concreta, aunque en este caso sea el coincidente plazo de 5 años, no tiene cobertura legal, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, ya que, conforme lo previsto en el art. 4.2 de la propia LAU, el Título II es la primera fuente para establecer el régimen jurídico de este contrato de arrendamiento de vivienda, según la prelación de fuentes del art. 4 de la LAU citado. Y el art. 6 de la LAU dispone:

"Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En este sentido de considerar necesario estarse en presencia de un contrato con prórroga legal que denegar para poder desalojar al inquilino por causa de necesidad, se ha pronunciado esta Sección Tercera de la A.P. de Baleares, en la sentencia, citada por la parte demandada, de fecha 6 de mayo de 2019, Núm. 176/2019 ROJ: SAP IB 841/2019 Ecli: ES:APIB:2019:841, Ponente la Ilma.Sra. Dª. Ana Calado Orejas, que literalmente dice:

"(...) Este precepto es el que invoca la actora para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento. De su dicción literal se evidencia que no resulta de aplicación en el caso que nos ocupa, por cuanto que la causa de necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para las personas que en mismo se citan, sólo se puede alegar en aquellos supuestos en que el contrato fuera de duración inferior a tres años y transcurrido el primero de ellos, pues es causa de denegación de la prórroga forzosa u obligatoria que de otra forma concurre una vez haya transcurrido esa duración inferior a tres años. Sin embargo, el contrato que nos ocupa tiene una duración pactada de 12 años,atendiendo al principio de duración libremente pactada entre las partes que se contempla al inicio del apartado 1 del mentado precepto, por lo que no se encuentra, ni puede estar, en situación de prórroga, y por ello no se puede pretender la resolución del contrato por causa de necesidad. Las causas de resolución contractual se encuentran recogidas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y ninguna de ellas hace referencia a la posibilidad de resolución por causa de necesidad:

"1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil ."

(1) La referencia a "tres años" ha de entenderse actualmente referida a "cinco años".

La sentencia también citada por la parte demandada de la Audiencia Provincial de las Palmas,de fecha 8 de marzo de 2024, núm. nº 165/2024 , también "indica la imposibilidad de resolver el contrato si no ha concluido el plazo pactadoy ello, en aquel supuesto, al igual que en el presente, aunque existiera una cláusula que así lo permitiera, entre otras allí invocadas".

En cualquier caso y "ex abundantia", aunque se hubiera considerado que el cumplimiento formal de los requisitos establecidos de figurar en el contrato la posibilidad de alegación de causa de necesidad y de haberse remitido el burofax al demandado con antelación de más de 2 meses respecto de la fecha fijada para el desalojo, el día 15 de mayo de 2024, proporcionaban a la parte demandante "ACCION" para solicitar el desalojo, debe declararse que no se ha acreditado en el presente caso la "causa de necesidad" de obligada concurrencia como para que el desalojo se hubiera producido, habiéndose comprobado cómo en el acto del juicio la propietaria de la vivienda en la que alega el demandante que se encuentra obligatoriamente viviendo, que es su suegra, sea tal, pues en el juicio esta testigo ha declarado que ella no ha echado de casa al demandado en ningún momento sino que era él quién se iba, como también expresamente se ha hecho constar en la sentencia apelada.

Que la sentencia apelada no ha valorado la prueba erróneamente se demuestra también porque se ha demostrado por la parte demandada, con la aportación de la nota registral y con el contrato de arrendamiento a un tercero, que el demandante es propietario de un inmueble más, de unas características que permiten vivir al demandante y su familia. Y, sin embargo, ha decidido alquilar este inmueble a terceros en lugar vivir en él. Si hubiera alguna razón para haber obrado así, ésta no se ha incorporado al proceso por el demandante, ya que ha ocultado esta propiedad.

La vivienda que ha decidido alquilar está en el municipio de Palma y tiene, en principio, las características de habitabilidad necesarias como para servir de vivienda al demandante, ya que se trata de una vivienda descrita registralmente como:

"URBANA.- DIRECCION002, en el termino de esta ciudad.Tiene una superficie construida de OCHENTA Y UN METROS SETENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS"

La fecha en la que por el demandante se celebró el contrato de arrendamiento con el inquilino de este inmueble sito en " DIRECCION001" arrendado a un tercero, fue el día 12 de marzo de 2024, con entrada en vigor el día 15 de marzo de 2024, que es el día siguiente al día que envió el burofax al demandado, requiriéndole del desalojo de la vivienda antes del día 15 de mayo de 2024.

Lo acabado de exponer, revela que la vivienda estaba antes de este arrendamiento desocupada y que ha sido a raíz de la decisión de querer resolver el contrato con el demandado que se ha alquilado, por lo que la "necesidad" no era tanto preexistente y de obligada necesidad como conveniencia del demandante.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-APELANTE confirmándose la sentencia apelada.

SÉPTIMO.-COSTAS y DEPÓSITO:

De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la LEC, procede la imposición de costas del recurso de apelación a la parte demandada-APELANTE, al haberse desestimado totalmente el recurso de apelación.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva la pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación,

PRIMERO.- A efectos de contextualizar la controversia, recordemos LAS PRETENSIONES EJERCITADAS EN LA DEMANDA.

Dice así el "Suplico":

"SUPLICO AL JUZGADO que, teniendo por presentado este escrito junto con los documentos que al mismo se acompañan y sus copias, se sirva admitirlo, y se tenga por interpuesta DEMANDA DE JUICIO DECLARATIVO ORDINARIO contra D. Avelino, dando traslado de la demanda al demandado y, tras los trámites preceptivos, se estime íntegramente la demanda con los siguientes pronunciamientos:

1º- Se declare resuelto el contrato de arrendamientocelebrado con fecha 17 de julio de 2021 por razones de necesidad del arrendador y la consiguiente obligación del demandado a abandonar la vivienda sita DIRECCION000 (Palma), dejándola libre y expedita, con apercibimiento de proceder a su lanzamiento en la fecha y hora que previamente fije el Juzgado en sentencia.

Aunque resulte inherente a la pretensión, se declare la obligación del demandado de abonar la renta del arrendamiento hasta la entrega efectiva del inmueble.

2º-Se declare que D. Juan Pedro tenía derecho a recuperar el inmueble desde el pasado 15 de mayo de 2024.

3º.-Además, se condene al demandado, en concepto de daños y perjuicios, al abono de una indemnización de 1.175,00 euros/mesque se devengarían mensualmente desde el pasado 15/05/2024 (fecha en la que debió entregarse el inmueble) hasta la entrega efectiva de la vivienda. El mencionado importe se obtiene restando el precio de arrendamiento del inmueble objeto del presente procedimiento al precio medio de arrendamiento de un inmueble de similares características en la zona de Ponent y alrededores (Palma).

Subsidiariamente, y en su defecto, que se reconozca el derecho de indemnización de los daños y perjuicios que sean consecuencia directa de la falta de entrega del inmueble al arrendador desde el pasado 15/05/2024. Que la liquidación de los daños y perjuicios sea por medio del incidente de ejecución regulado en el art. 712 y siguientes (LEC ). Y, en su defecto, en otro proceso judicial.

4º.- Se condeneal demandado al pago de las costas del presente procedimiento judicial".

SEGUNDO.-LA PARTE DEMANDADA CONTESTÓ A LA DEMANDA oponiéndose a todas y cada una de las anteriores pretensiones con base, esencialmente y en síntesis, en los ss. motivos:

.- Falta de acción,porque habiéndose pactado ya en el contrato de arrendamiento una duración de 5 años, la previsión legal contenida en el art. 9.3 de la LAU "no prevé la posibilidad de resolver el contrato de arrendamiento, sino únicamente la posibilidad de denegar la prórroga del contrato por necesidad, siendo un supuesto totalmente distinto del que plantea el actor".

Y añade:

"Si el contrato de arrendamiento hubiera sido pactado por el plazo de un año, prorrogable obligatoriamente hasta 5 años en virtud del art. 9.1 de la LAU , cabría la posibilidad de denegar la prórroga forzosa por causa de necesidad. Pero es que, en el presente supuesto, conforme consta en el contrato, se pacta un plazo de CINCO AÑOS, de modo que no cabe denegar prórroga forzosa, por cuanto se está aún en el plazo contractual".

El artículo 9.3 establece lo siguiente:

3. Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguineidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Por tanto, el precepto NO PREVÉ LA POSIBILIDAD DE RESOLVER ANTICIPADAMENTE EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, SINO ÚNICAMENTE REGULA LA FACULTAD DE DENEGAR LA PRÓRROGA FORZOSA. Es por ello que el actor carece de acción, al no estar previsto en la LAU la resolución anticipada del contrato de arrendamiento por necesidad".

.-"En el plazo estipulado en el contrato de arrendamiento, nada se indica sobre la posibilidad de resolver el contrato por necesidad.

En la cláusula 9, apartado g) efectivamente se recoge la posibilidad de terminar el arriendo y, lo que es más importante, se remite al artículo 9 apartado 3 de la LAU ."

En el burofaxremitido a mi principal, en fecha 14.03.24se indica que se necesita la vivienda, sin más explicacióny, por supuesto, nada se acredita al respecto.

Mi principal, obviamente, niega totalmente la posibilidad de resolver el contrato de forma anticipada bajo el contenido de una redacción "colada" en la cláusula 9, apartado g) que contradice la propia ley, de derecho necesario, en la que se estipula, sin género de dudas, que el plazo contractual hay que preservarlo y la prórroga se podrá denegar,bajo determinados requisitos.

En fecha 14.03.2024 elcontrato otorgado por mi principal estaba, y así sigue actualmente, en plazo contractual, cuyo plazo acaba el 17.07.2026.

Es por ello que mi principal de inmediato respondió que la causa de necesidad debe constar de forma expresa en el contrato, cosa que no ocurre en el presente supuestoy que en el requerimiento deben indicarse las circunstancias que justifiquen la causa de necesidad.

.- Ni que decir tiene que la respuesta no es, en modo alguno, una "coartada para incumplir lo que viene obligado por ley" como se dice en la demanda, por cuanto, la ley no permite la resolución del contrato de arrendamiento por necesidad, sino únicamente la denegación de prorroga forzosa".

Y, específicamente, en relación a la causa de la necesidadexpone los tres requisitos que considera que se deben cumplir:

".-2º.- REQUISITO DE CONSTAREXPRESAMENTE LA CAUSA DE NECESIDAD EN EL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO.

Es constante y reiterada la jurisprudencia que establece que la causa de necesidad no puede ser sobrevenida a la firma del contrato,que la previsión de la causa de necesidad y una mínima explicación de sus circunstancias debe hacer constar a la celebración del contrato de arrendamiento, siendo que la causa genérica, como se contempla en el contrato de autos no es suficiente.

Y ello, entre otros motivos, por cuanto el preámbulo de la propia LAUya recoge que deberá ser conocida al tiempo de formalizar el contrato, indicando que "El reconocimiento de la existencia de situaciones que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada para domicilio del propio arrendador".

.- 3º.- REQUISITO DE ALEGAR Y ACREDITAR LA CAUSA DE NECESIDAD.

El segundo párrafo del art. 9.3 establece que "Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación ..."

En el presente supuesto el arrendador únicamente dejó constancia en el burofax remitido de que necesitaba la vivienda para residir en ella.Posteriormente, tras manifestar mi principal que la causa de necesidad no se indica ni en el contrato ni en el burofax, se responde en los siguientes correos con una causa (incompatibilidad de caracteres con la dueña de la vivienda que ocupan) poco creíble y nada justificada.

No es hasta la presentación de la demanda cuando se presenta un documento en el que se indica que la propietaria de la vivienda que ocupa el arrendador quiere recuperar la vivienda para su uso exclusivo.Esta parte niega esta causa, se impugna el doc. 7 aportado a los autos y se niegan los hechos manifestados en la demanda, siendo que recae la carga de la prueba en el actor, a tenor del art. 217 de la LEC ".

.- 4º.- REQUISITO DE QUE LA CAUSA DE NECESIDAD HA DE SER REAL, NO UNA MERA CONVENIENCIA.

La causa de necesidad ha de ser real, no basta un documento firmado por un familiar.

Tal y como se desprende del contenido de la demanda y la poca acreditación de los hechos manifestados, el actor había residido anteriormente en la vivienda y es deseo de la familia volver a la misma,por cercanía con el colegio, pero ello no es causa suficiente para resolver el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes.

El actor tiene otras propiedades, tal y como se desprende de la búsqueda realizada en el Registro de la Propiedad y que se acompaña como Documento nº 1. Pero es que, además, tiene otra vivienda en propiedad en la misma zona de DIRECCION001, sobre la que nada dice en su requerimiento previo. Se acompaña como Documento nº 2 nota informativa de la propiedad.

Es constante la jurisprudencia que establece que ha de ser una verdadera necesidady esta parte niega que exista en el presente supuesto.

Por todo lo indicado, no se cumple ninguno de los requisitos establecidos en la Ley para denegar la prórroga forzosa, toda vez que, lo que se pretende es resolver anticipadamente el contrato, sin que la causa de necesidad existiera al tiempo de firmar el contrato, sin especificar en el contrato la causa de necesidad, sin comunicar a mi principal la causa de necesidad, y mucho menos acreditarlo, lo que invalida el burofax remitido en su día y, finalmente, sin que exista realmente la causa de necesidad".

Y POR LO QUE HACE A LA INDEMNIZACIÓN DE DAÑOS Y PERJUICIOS SOLICITADA EN LA DEMANDA, ALEGABA QUE:

"Carece totalmente de rigor jurídico la reclamación de una indemnización por daños y perjuicios sin acreditar en modo alguno los perjuicios ocasionados. No existe relación causa-efecto acreditada que justifique la indemnización solicitada. Lo que realmente acredita esta pretensión es la razón real de la pretendida resolución del contrato, que no es otra más que sacar un mayor rendimiento a la vivienda.

En la cláusula 9.3 de la LAU se establece que en el caso de que el arrendador (o el familiar) no ocupe la vivienda en el plazo de tres meses, se indemnizará al arrendatario i) con los gastos de desalojo o, en su caso, ii) con una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar los cinco años. Pues bien, en el presente supuesto, en el momento de comunicar la voluntad de resolver el contrato quedaban dos años de contrato, lo que implicaría una indemnización total de 1.700€.

Sin embargo, el actor pretende una indemnización de 14.100€ por año, por lo que podría llegar a ser de dos años completos, 28.200€y ello sin justificación alguna".

TERCERO.- Como se dijo, LA SENTENCIA APELADAdesestima totalmente la demanda, acogiendo los motivos de oposición expuestos en la contestación a la demanda relativos a la imposibilidad de aplicación al contrato de autos del art. 9.3 de la LAU, porque la duración pactada en el contrato era ya de 5 años, por lo que ninguna prórroga cabría denegar, estando al tiempo de interposición de la demanda, el día 13 de junio de 2024, dentro de dicho plazo de duración, así como también y con independencia de lo anterior a la falta de acreditación de la existencia de dicha "causa de necesidad" intrínsecamente considerada.

CUARTO.-RECURSO DE APELACIÓN DE LA PARTE DEMANDANTE:

Argumenta la demandante en su recurso:

I.ANTECEDENTES

1. Las partes suscribieron contrato de arrendamiento de vivienda el día 1 de julio de 2021, fijando una duración pactada de cinco años.

2. En la Cláusula NOVENA apartado "g", ambas partes acordaron expresamente la introducción de la cláusula de necesidad,regulando que el arrendador podría recuperar la vivienda a partir del primer año de celebración del contrato, en caso de necesidad para sí o para familiares legalmente previstos.

3. El arrendador ejercitó esta facultad mediante comunicación fehaciente, cumpliendo los requisitos de preaviso de 2 meses, así como los requisitos legales del art. 9.3 LAU .

4. La sentencia de instancia deniega la validez de la cláusula argumentando que el plazo pactado de 5 años impediría la recuperación anticipada de la vivienda.

5. Dic ha fundamentación es errónea y contraria a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos y a la doctrina jurisprudencial".

Sin embargo, la sentencia incurre en infracción del art. 9.3 de la LEC porque:

? El art. 9.3 LAU permite recuperar la vivienda incluso dentro del periodo de duración obligatoria. ? Basta con que exista pacto expreso, requisito plenamente cumplido.

? La duración pactada (5 años) no elimina ni limita la facultad legal cuando se ha pactado de forma expresa.

2. El pacto es plenamente válido y fue libremente acordado por ambas partes:

? Su contenido coincide con la previsión legal del art. 9.3 LAU.

? Su ejercicio se realizó siguiendo los requisitos legales (preaviso, motivación, necesidad real).

Por tanto, el Juzgado no puede dejar sin efecto un pacto plenamente legítimo, previsto por la ley y no impugnado por la parte arrendataria.

3.La jurisprudencia reconoce la validez de la cláusula de necesidadLos tribunales han reiterado que:

? La cláusula de necesidad prevalece incluso frente al plazo contractual, siempre que haya sido pactada.

? El arrendador puede recuperar la vivienda durante los 5 años cuando concurren los requisitos del art. 9.3 LAU.

? La duración del contrato no enerva la facultad de recuperar la vivienda si existe pacto expreso.

4. La sentencia de instancia incurre en error al considerar que la duración pactada excluye la aplicación del art. 9.3 LAU .

La interpretación realizada por el Juzgado resulta contraria a la literalidad, finalidad y espíritu del precepto legal, que precisamente existe para permitir al arrendador recuperar su vivienda cuando exista una necesidad legítima, aunque haya pactado una duración amplia.

El hecho de que un tribunal haya aceptado la causa de necesidad (como en STS 181/2010) es un precedente de que la necesidad real del arrendador, pese a un contrato de larga duración,puede justificar la recuperación anticipada.

Termina el recurso aduciendo que:

"Entiendo que hay un error o confusión entre prórroga legal y vigencia contractual. Por tanto entendemos que debe denunciarse dicha sentencia por entender que incurre en una confusión técnica grave.

Pues el contrato está vigente sin encontrarse en prórroga, pero hemos de decir, que la prórroga es una extensión automática, pero no se puede entender como una condición para ejercer derechos pactados en el contrato,como es la cláusula de necesidad, por tanto, la cláusula, despliega sus efectos durante la vigencia del contrato no exclusivamente cuando se encuentra en periodo de prórroga.

Entendiendo que dicho error contamina todo el razonamiento jurídico posterior".

.- Por lo que respecta al ERROR EN LA VALORACION DE LA NECESIDAD REALargumenta la parte demandante-APELANTE que:

"La sentencia, exige una necesidad extrema, exigiendo una prueba excesiva, ignorando la realidad familiar, y aplicando un estándar no exigido por la ley ni la jurisprudencia. Pues se ignora hechos como que se ha intentado la convivencia, se abandonó la vivienda por desavenencias graves entre la suegra y mi principal, pero no solo eso sino que la mala convivencia también afecta a la mujer e hijas de mi principal".

Que la necesidad se ha ido agravando con posterioridad a la sentencia, como demuestran los videos que se aportan al presente recurso. Por tanto la necesidad es real, actual y razonable y no como se dice en la sentencia que "SE FUE DE LA VIVIENDA PORQUE HA QUERIDO" "descategorizando" así la necesidad.

Por auto de la Sala, de fecha 12 de febrero de 2026, se denegó la incorporación al rollo de apelación de los vídeos mencionados cuya devolución se acordó, al no haberse justificado encontrarse en ninguno de los supuestos previstos en el art. 270 de la LEC.

QUINTO.-OPOSICIÓN AL RECURSO DE APELACIÓN:

Al recurso de apelación se ha opuesto la parte demandada-APELADA en similares términos a los expuestos en el escrito de contestación a la demanda, reiterando la imposibilidad de que con un contrato con una duración de 5 años se pueda pactar la "cláusula de necesidad" por ser una cláusula nula, conforme el art. 6 de la LAU que "regula expresamente la posibilidad de tener por nulas las cláusulas que perjudiquen al arrendatario. Pero es que, además, se reconoce que el contenido coincide con el art. 9.3, como así se manifestó por esta parte en el escrito de contestación a la demanda, siendo que es una copia del precepto, que regula la posibilidad de denegar la prórroga obligatoria y no de resolver anticipadamente el contrato en cualquier momento".

Y continúa alegando:

"En el apartado 3, 4 y 5 se indica que la jurisprudencia reconoce la validez de la cláusula de necesidad, que prevalece incluso frente al plazo pactado y se invoca una única sentencia del Tribunal Supremo, para alegar que el más alto tribunal acepta en ocasiones la causa de necesidad en contratos de larga duración.Sin embargo, esta sentencia, 181/2010 , trata un supuesto totalmente diferente,como es la resolución por necesidad de un contrato de arrendamiento sometido a la LAU de 1964.

Sin embargo, esta parte alegó en el Fundamento Jurídico X, del escrito de contestación a la demanda, numerosas sentencias que resuelven en los mismos términos que la sentencia de autos,esto es, que no se puede resolver el contrato por necesidad si no se está en prórroga forzosa.

"Así, la Sentencia nº 176/2019 de la Sección Tercera de la Audiencia Provincial de Baleares, de fecha 6/05/2019 , que indica que "no se encuentra, ni puede estar, en situación de prórroga, y por ello no se puede pretender la resolución del contrato por causa de necesidad",así como la Sentencia de la Audiencia Provincial de las Palmas, de fecha 08/03/2024, nº 165/2024 , que indica igualmente la imposibilidad de resolver el contrato si no ha concluido el plazo pactadoy ello, en aquel supuesto, al igual que en el presente, aunque existiera una cláusula que así lo permitiera, entre otras allí invocadas.

Se manifiesta en la alegación segunda del recurso que la sentencia vulnera los principios esenciales de derecho contractual,invocando los arts. 1091 y 1255 del Código Civil "olvidando que la cláusula que pretende hacer valer el actor es contraria a la ley, contraria al artículo 9.3 de la LAU 29/1994 y contraria al art. 27 del mismo texto legal , que no recoge como causa de resolución del contrato (que no como causa de denegación de prórroga) la necesidad".

En respuesta al "error conceptual"que imputa el recurso a la parte demandada, alegando que el contrato está vigente sin encontrarse en prórroga y que ello no impide la aplicación de la cláusula, responde que:

"Esta parte entiende, y se dice con todos los respetos, que el error es de la parte actora. En el escrito de contestación a la demanda se expone claramente la confusión de resolución del contrato por necesidad (posibilidad no prevista en la ley) con la denegación de prórroga forzosa del contrato por necesidad (posibilidad permitida por la ley). Si la ley especial ( LAU 29/1994) de carácter imperativo, de derecho necesario, no permite resolver el contrato por necesidad, no regula entre los motivos de resolución, ex. Art. 27 , la necesidad, no cabe la posibilidad de resolver el contrato por necesidad,incluso cuando exista una cláusula que lo contemple, toda vez que la cláusula, reiteramos, es nula y se tendrá por no puesta".

En relación a que la sentencia exige una necesidad extrema y una prueba excesiva:

"Esta parte discrepa totalmente. Recae en la parte actora la acreditación de la alegación de necesidad y, no solamente se ha demostrado en autos que no existe tal necesidad, sino que, además, se ha demostrado todo lo contrario. A saber:

.- Se alegó en el escrito de contestación a la demanda que el actor tiene otras propiedades (doc. nº 1) y que una de ellas se encuentra en la misma zona que la de autos,aportando la nota informativa como doc. nº 2. La parte actora, al objeto de acreditar que no se dispone de ella, aporta en la Audiencia previa un contrato de arrendamiento de fecha 12.03.2024, que entra en vigor en fecha 15.03.24 (cláusula 1ª), esto es, el contrato entra en vigor con posterioridad al requerimiento realizado a mi principal para resolver el contrato, de fecha 14.03.24 (doc. nº 3), por lo tanto, al pretender resolver el contrato por necesidad, el actor disponía de una vivienda, en la misma zona de Palma.Ello demuestra claramente que no tenía la necesidad de la vivienda en el momento en que requirió a mi principal. No es lo mismo una necesidad real que una mera conveniencia.El actor, junto con su familia, se trasladó a la vivienda de su suegra y la convivencia puede no ser la ideal, pero ello no es suficiente para resolver anticipadamente el contrato de arrendamiento, cuando dispone de la vivienda, ya que la suegra, como recoge la sentencia, no le ha dicho nunca que se fuera.

.- La dudosa credibilidad del actor es evidente: mientras que en la demanda manifiesta que alquila la vivienda con motivo del Covid y por necesidades económicas, la suegra del actor, en el acto de juicio manifestó un motivo totalmente distinto.

Por lo tanto, la carga de la pruebarecae en la parte actora, ex. Art. 217 de la LEC y nada se ha acreditado sobre la verdadera necesidad de la vivienda.

Pero es que, además, esta parte alegó en el escrito de contestación a la demanda que la necesidad no se había acreditado, ni siquiera se había manifestado la verdadera causa, siendo un requisito necesario para denegar la prórroga forzosa por necesidad.En este sentido, se invocó en el escrito de contestación a la demanda distintas sentencias que se dan aquí por reproducidas en las que se requiere una acreditación de la necesidad. En el presente supuesto el actor simplemente manifestó la necesidad y, más adelante, al negar mi principal la resolución, se manifestó el motivo de necesidad, sin acreditar absolutamente nada.

Contesta a continuación la parte apelada, en relación a la proporcionalidad, que la sentencia es muy clara al concluir que:

"El contrato objeto del presente procedimiento no está en situación de prórroga legal sino en el plazo de duración libremente pactada por las partes.

La LAU no contempla la posibilidad de que durante el plazo de duración contractual del arriendo pueda ser resuelto por causas distintas de las establecidas en el artículo 27 entre las que no se encuentra el que se haya hecho constar en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada"

La importancia de lo anterior es por sí solo suficiente para que "la demanda deba ser desestimada". "Ahora bien, cabe añadir que, en este caso, ni siquiera se dan las condiciones para que pueda prosperar la invocada "causa de necesidad".

Además, esta parte quiere reiterar otros motivos de desestimación de la demanda que se expusieron en el escrito de la demanda y han quedado acreditados en autos:

o La necesidad alegada decae desde el momento en que el actor tiene a su disposición otra vivienda (doc. 2 de la contestación) que se arrendó tres días antes de notificar el requerimiento al actor para resolver el contrato (vid. Contrato de arrendamiento aportado en la audiencia previa).

o Los antecedentes de la relación entre las partes dejan entrever que más que una verdadera necesidad, el actor se acogió a una "excusa" para resolver el contrato,habida cuenta de las comunicaciones entre las partes, hecho que se evidencia con su reclamación de daños y perjuiciosexigiendo en la demanda una renta de casi el doble de la que se está abonando, en concepto de indemnización.

oLa causa de necesidad debe constar claramente en el contrato, no bastando una mera generalidad. En este sentido se invocan las sentencias alegadas en el escrito de contestación a la demanda, entre las que cabe destacar la Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid, Sección Decimocuarta, de fecha 04/09/2006 , sentencia nº 535/2006, Número Recurso 95/2006 que, además recoge mucha otra jurisprudencia en tales términos y que indica:

"Esta Sala estima que la interpretación más acorde con la literalidad y finalidad de la norma es la primera, esto es, la que postula la exigencia de causalizar la necesidad en el contratoy, por ello, para que no proceda la prórroga obligatoria del contrato hasta el máximo de cinco años es imprescindible que, al acabar la duración del arrendamiento libremente pactada, concurra una causa en base a la cual el arrendador necesita ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí, siempre que esa causa de necesidad se hubiera hecho constar de forma expresa en el propio contrato de arrendamiento y no sólo la previsible y genérica necesidad ...".

oLa causa de necesidad debe alegarse y justificarse en el momento del requerimiento, no bastando una simple comunicación de que se necesita la vivienda. En este sentido se invocan las sentencias alegadas en el escrito de contestación a la demanda, entre las que cabe destacar la Sentencia de la Sección Decimocuarta de Audiencia Provincial de Madrid, de fecha 04/07/2024 , nº de Sentencia: 319/2024, nº de Recurso 497/2023 que establece: "... En atención al contenido de estas misivas, no estamos ante una respuesta caprichosa de la arrendataria pues ésta vino a solicitar que se indicase y justificase la causa específica de la necesidad.

Téngase en cuenta que el vigente art. 9.3 LAU deja bien claro que no basta con comunicar al arrendatario la situación de necesidad, también de «especificar» la concreta causa de necesidad prevista en la ley. ...".

o Y, por último, se reclama en la demanda una cuantía de indemnización mensual, que ya no se reitera en el recurso de apelación, por lo que esta parte reitera los argumentos por los que no procede indemnización alguna, expuestos en el escrito de contestación a la demanda".

SEXTO.-VALORACIÓN DE LA SALA Y DECISIÓN:

De lo anteriormente expuesto se desprende que el recurso de apelación lo interpone la parte demandante aduciendo motivos de errónea interpretación jurídica del art. 9.3 de la LAU (que denomina "error conceptual"), al considerar que, al haberse pactado en el contrato un plazo de duración de 5 años, ninguna prórroga se había de denegar para solicitar el desalojo del inmueble arrendado, constando como constaba en el contrato la cláusula 7."g", por la que expresamente se pactaba la posibilidad de recuperar la vivienda por causa de necesidad, después de haberse cumplido el primer año de arrendamiento, y con cumplimiento de los requisitos previstos en el art. 9.3 de la LAU (al que se remitía dicha clausula contractual) y habiéndose cumplido el plazo de 2 meses de preaviso como también establece el art. 9.3 de la LAU.

Frente a este postulado, la parte demandada-APELADA, mantiene la misma posición desde la contestación a la demanda hasta la oposición al recurso de apelación, que no existe ningún "error conceptual" por su parte sino que quien lo padece es la apelante, ya que lo que ella defiende no es ningún error, porque debe distinguirse entre la denegación de la prórroga forzosa prevista en el art. 9.3 de la LAU del hecho de que en un contrato sin prórroga forzosa, sino que tiene una duración inicialmente pactada ya de 5 años de duración se pueda aplicar el precepto mencionado, mientras el contrato está plenamente vigente; no pudiendo justificar la alegación de necesidad de la vivienda el hecho de que exista una cláusula contractual en el contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, el día 17 de julio de 2021 (la cláusula séptima letra "g") porque dicha cláusula, de conformidad con lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, es nula y ha de ser tenida por no puesta, por lo que no cabe valorarla y no pudiendo aplicarse el art. 9.3 de la LAU, no puede alegarse causa de necesidad alguna estando vigente el contrato porque no existe ACCIÓN.

Resumidas las posiciones de las partes y, respecto de este primer motivo de oposición, que procede resolver en primer lugar, se ha de recordar lo dispuesto en el reiteradamente mencionado art. 9.3 de la LAU, que dice textualmente:

Artículo 9. Plazo mínimo.

1) La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años,o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

(El plazo comenzará a contarse...).

1) Se entenderán celebrados por un año los arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o este sea indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.

1) Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria(la de los primeros 5 años) del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco añospara destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Para ejercer esta potestad de recuperar la vivienda, el arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitary el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda,(...) el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta cinco años..., (optar por indemnización de daños y perjuicios de acuerdo con los parámetros que se establecen en el propio precepto)".

El artículo establece claramente que lo que se está denegando con la previsión contenida en el apartado "3." es la prórroga legal forzosa a la que el inquilino tiene derecho por su exclusiva voluntad, año tras año, independientemente del tiempo pactado de duración del contrato, "hasta alcanzar la duración de 5 años".

En el presente caso, coinciden la duración máxima de las prórrogas por exclusiva voluntad del inquilino con la duración del contrato que inicialmente se pacta, ya que es la misma de 5 años, pero el hecho de que no exista la prórroga porque "ab initio" ya se ha pactado ese plazo y que como no existe prórroga alguna durante la vigencia del contrato, la cuestión de si surge la necesidad por parte del arrendador de recuperar la vivienda arrendada para su propio uso o el de las personas que el art. 9.3 de la LAU contempla, se ha suplido por el pacto contractual contenido en la clausula 7, letra "g" del contrato, que establece los mismos requisitos que el art. 9.3 de la LAU prescribe: expresa mención de la posibilidad de que se produzca la necesidad en el contrato de arrendamiento y que se realice un preaviso con un mínimo de 2 meses de antelación al arrendatario.

Al coincidir el contrato de autos con el mínimo legal de 5 años, es un hecho que no es de "mayor duración" que el previsto en el art. 9 de la LAU que fija esa misma duración del contrato mediante las prórrogas a voluntad única del inquilino, por lo que no se está en presencia de un contrato de larga duración.

Así planteada la controversia, es una interpretación evidente del precepto que el legislador ha querido dejar claro que la única forma de dejar sin efecto la prórroga forzosa hasta cumplirse el mínimo de 5 años, ha de ser la existencia de "causa de necesidad" en los concretos términos que la regula, porque con ninguna otra causa puede hacerse hasta el cumplimiento de esa duración mínima de 5 años.

Pero cuando, como en el presente caso acontece, coinciden el tiempo de duración del contrato, en el que consta el aquietamiento mediante la cláusula pactada de los requisitos legales previstos en el art. 9.3 de la LAU, no es igualmente evidente que, como no hay "prórroga", sea imposible que pueda alegarse la necesidad durante la vigencia del plazo pactado del contrato para anticipar su resolución.

Y, si bien en principio pudiera defenderse esta interpretación, sin embargo con una interpretación teleológica o finalista de la legislación vigente en relación a los arrendamientos de vivienda, que es de innegable carácter tuitivo de los arrendatarios, si la LAU establece que sea cual fuere la duración del contrato (previendo que, de entrada, se pacte una duración menor de 5 años) se prorrogará año a año a voluntad del inquilino, también esté pensando en que no tenga por qué ser obligatorio pactar 5 años de duración, y por eso no ha establecido directamente esa duración, toda vez que puede ser más beneficioso para el inquilino prescribir un tiempo inicial menor (el que las partes pacten) pero a su exclusiva voluntad poder decidir permanecer en la vivienda hasta 5 años y por eso es lo que prescribe.

Y desde esta perspectiva, asimilar la posibilidad de denegación de una prórroga con una resolución anticipada del contrato pactado con una duración concreta, aunque en este caso sea el coincidente plazo de 5 años, no tiene cobertura legal, de acuerdo con lo dispuesto en el art. 6 de la LAU, ya que, conforme lo previsto en el art. 4.2 de la propia LAU, el Título II es la primera fuente para establecer el régimen jurídico de este contrato de arrendamiento de vivienda, según la prelación de fuentes del art. 4 de la LAU citado. Y el art. 6 de la LAU dispone:

"Artículo 6. Naturaleza de las normas.

Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice".

En este sentido de considerar necesario estarse en presencia de un contrato con prórroga legal que denegar para poder desalojar al inquilino por causa de necesidad, se ha pronunciado esta Sección Tercera de la A.P. de Baleares, en la sentencia, citada por la parte demandada, de fecha 6 de mayo de 2019, Núm. 176/2019 ROJ: SAP IB 841/2019 Ecli: ES:APIB:2019:841, Ponente la Ilma.Sra. Dª. Ana Calado Orejas, que literalmente dice:

"(...) Este precepto es el que invoca la actora para solicitar la resolución del contrato de arrendamiento. De su dicción literal se evidencia que no resulta de aplicación en el caso que nos ocupa, por cuanto que la causa de necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o para las personas que en mismo se citan, sólo se puede alegar en aquellos supuestos en que el contrato fuera de duración inferior a tres años y transcurrido el primero de ellos, pues es causa de denegación de la prórroga forzosa u obligatoria que de otra forma concurre una vez haya transcurrido esa duración inferior a tres años. Sin embargo, el contrato que nos ocupa tiene una duración pactada de 12 años,atendiendo al principio de duración libremente pactada entre las partes que se contempla al inicio del apartado 1 del mentado precepto, por lo que no se encuentra, ni puede estar, en situación de prórroga, y por ello no se puede pretender la resolución del contrato por causa de necesidad. Las causas de resolución contractual se encuentran recogidas en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y ninguna de ellas hace referencia a la posibilidad de resolución por causa de necesidad:

"1. El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil ."

(1) La referencia a "tres años" ha de entenderse actualmente referida a "cinco años".

La sentencia también citada por la parte demandada de la Audiencia Provincial de las Palmas,de fecha 8 de marzo de 2024, núm. nº 165/2024 , también "indica la imposibilidad de resolver el contrato si no ha concluido el plazo pactadoy ello, en aquel supuesto, al igual que en el presente, aunque existiera una cláusula que así lo permitiera, entre otras allí invocadas".

En cualquier caso y "ex abundantia", aunque se hubiera considerado que el cumplimiento formal de los requisitos establecidos de figurar en el contrato la posibilidad de alegación de causa de necesidad y de haberse remitido el burofax al demandado con antelación de más de 2 meses respecto de la fecha fijada para el desalojo, el día 15 de mayo de 2024, proporcionaban a la parte demandante "ACCION" para solicitar el desalojo, debe declararse que no se ha acreditado en el presente caso la "causa de necesidad" de obligada concurrencia como para que el desalojo se hubiera producido, habiéndose comprobado cómo en el acto del juicio la propietaria de la vivienda en la que alega el demandante que se encuentra obligatoriamente viviendo, que es su suegra, sea tal, pues en el juicio esta testigo ha declarado que ella no ha echado de casa al demandado en ningún momento sino que era él quién se iba, como también expresamente se ha hecho constar en la sentencia apelada.

Que la sentencia apelada no ha valorado la prueba erróneamente se demuestra también porque se ha demostrado por la parte demandada, con la aportación de la nota registral y con el contrato de arrendamiento a un tercero, que el demandante es propietario de un inmueble más, de unas características que permiten vivir al demandante y su familia. Y, sin embargo, ha decidido alquilar este inmueble a terceros en lugar vivir en él. Si hubiera alguna razón para haber obrado así, ésta no se ha incorporado al proceso por el demandante, ya que ha ocultado esta propiedad.

La vivienda que ha decidido alquilar está en el municipio de Palma y tiene, en principio, las características de habitabilidad necesarias como para servir de vivienda al demandante, ya que se trata de una vivienda descrita registralmente como:

"URBANA.- DIRECCION002, en el termino de esta ciudad.Tiene una superficie construida de OCHENTA Y UN METROS SETENTA Y TRES DECIMETROS CUADRADOS"

La fecha en la que por el demandante se celebró el contrato de arrendamiento con el inquilino de este inmueble sito en " DIRECCION001" arrendado a un tercero, fue el día 12 de marzo de 2024, con entrada en vigor el día 15 de marzo de 2024, que es el día siguiente al día que envió el burofax al demandado, requiriéndole del desalojo de la vivienda antes del día 15 de mayo de 2024.

Lo acabado de exponer, revela que la vivienda estaba antes de este arrendamiento desocupada y que ha sido a raíz de la decisión de querer resolver el contrato con el demandado que se ha alquilado, por lo que la "necesidad" no era tanto preexistente y de obligada necesidad como conveniencia del demandante.

Por todo lo acabado de exponer, procede la desestimación del recurso de apelación interpuesto por la parte demandada-APELANTE confirmándose la sentencia apelada.

SÉPTIMO.-COSTAS y DEPÓSITO:

De conformidad con lo previsto en el artículo 398 de la LEC, procede la imposición de costas del recurso de apelación a la parte demandada-APELANTE, al haberse desestimado totalmente el recurso de apelación.

Tal y como establece la Disposición Adicional 15ª.9 de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número 19 del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, la confirmación de la resolución recurrida conlleva la pérdida del depósito en su caso constituido para recurrir.

VISTOSlos preceptos legales citados, concordantes, y demás de general y pertinente aplicación,