Sentencia Civil 10/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Tarragona, Rec. 527/2024 de 15 de enero del 2026

PRIMERO. Planteamiento del debate.-En la demanda rectora del proceso, entablada por D. Vidal, DEUME, SAU y ABET TARRAGONA SAU, contra BERGRUP VALLS, S.L y DON Gabino se terminó suplicando se dictase sentencia:

"a) Por la que se proceda a la resolución del contrato de arrendamiento de industria suscrito en fecha 2 de junio de 2.016, que lleva aparejado un anexo de fecha de fecha 29 de junio de 2.016, acompañado de documentos 2 y 3.

b) Por la que se condene solidariamente a los demandados:

- A devolver la finca y negocio arrendado en el estado que se encontraba, con todas las mejoras que se hubieran practicado, así como a la transmisión de la licencia de actividad que lleva aparejado el mismo según se establece en la cláusula decimosexta.

- A abonar a los arrendadores la cantidad de 187.872,61 € correspondiente a las cantidades pendientes de pago del arrendamiento pactado, cantidad que habrá que descontar las cantidades que los demandados hayan pagado ante los Juzgados de lo Social de Tarragona y ante la Hacienda Pública durante este procedimiento, como fruto de la responsabilidad solidaria de dichos

pagos o de los embargos realizados.

- A abonar el importe de 1.853,26 €, correspondientes a los impuestos acreditados que graban el negocio, así como los correspondientes al pago del IBI fijado en el contrato y que se especifican en el documento Nº 13, y todos aquellos que resulten hasta el cese de la actividad por parte de los demandados.

- A abonar las rentas que se devenguen hasta la entrega de la industria o negocio y su transmisión de licencia de actividad, bajo la cuantía pactada de 120.000,00 € anuales.

- A abonar los daños y perjuicios que se establezcan en ejecución de sentencia, consistente en el pago del doble de la renta establecida del periodo que los demandados tarden en transmitir la licencia de actividad una vez resuelto el contrato de industria, así como los daños que hubiera sufrido el negocio y finca arrendada por culpa o negligencia del arrendatario".

Compareció la parte demandada BERGRUP VALLS, S.L y DON Gabino oponiéndose a la demanda y formulando reconvención. Se reseñó que se ocultó al concertar el contrato deuda de la arrendadora con la Hacienda Pública y con los trabajadores, habiéndose derivado responsabilidades contra la demandada por importes trascendentes, de 107.731,26 euros de deuda tributaria, 91.620,47 euros de débito al trabajador Sr. Fulgencio en un proceso laboral que se indicó en el contrato que estaba en vías de solución amistosa y 57.000 euros adeudados en la ejecución 198/2012 del Juzgado de lo Social número de Tarragona y debidos al trabajador Felicidad. Se indicó que de esa deuda BERGRUP VALLS, S.L, como responsable solidario por derivación de responsabilidad entre empresas, había satisfecho la suma de 31.927,39 euros que reconocía pagada la propia parte actora y, además, otros 45.084,46 euros por embargo de las devoluciones de IVA del año 2017, cantidades que, junto a otras que se abonasen como responsabilidad derivada, debían compensarse con la deuda por renta. También se apuntó a la previsión de que también se embargase la suma de 36.373,74 euros solicitada en la autoliquidación como devolución de IVA del 4º trimestre de 2018. Por tanto, se resaltó una deuda flotante imputable a la parte actora que se exigía a la parte demandada de 256.351,73 euros, deuda que se podía incrementar con nuevos recargos e intereses pendientes de liquidación. Por otra parte, se mantuvo que el contrato incluyó en falsedad al ceder el negocio, pues la industria arrendada no era apta para su inmediata explotación como establecía la página 2 del contrato. El enganche de la luz era ilegal y se cortó el suministro que no estaba dado de alta, debiendo utilizarse generadores para dar luz al establecimiento e incurriendo en un gasto de 35.000 euros para la legalización del suministro. Se tuvo que reparar la cubierta del establecimiento ante la existencia de goteras, incurriendo además en múltiples gastos para verificar la explotación y subsanar los defectos en las instalaciones que fueron objeto de reclamación en reconvención. Se combatió la reclamación de daños y perjuicios articulada en la demanda consistente en el pago del doble de la renta establecida hasta la transmisión de la licencia de actividad y por daños sufridos en el negocio por negligencia de la parte demandada. Los incumplimientos de la parte arrendadora imposibilitaban la acción de resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, pues se había derivado a la arrendataria una deuda flotante de la arrendadora de 256.351,73 euros, superior a la renta reclamada por dos mensualidades de 244.800 euros y, además, el local no era apto para su inmediata explotación. A continuación se formuló reconvención y se reclamaban a la parte actora diversos gastos que se indicaban realizados: para la reparación de problemas estructurales en tejado y fachada; por la existencia de instalaciones deficientes en los baños con incumplimiento de la normativa de apertura al público y reiterados atascos de tuberías; por ilegalidad en la instalación eléctrica, que tuvo que ser legalizada con la elaboración del correspondiente proyecto técnico y modificación de la instalación eléctrica, ejecutándose diversas reparaciones del cableado; por averías en la maquinaria de la industria que hubo de ser reparada o sustituida; y por defectuosa instalación de agua. La reconvención se fundó en el incumplimiento contractual que establece el artículo 1101 del Código Civil y se terminó suplicando la condena al pago de los daños reflejados y numerados en el hecho segundo de la demanda reconvencional, con imposición de costas a la contraparte si se opusiere.

La parte actora contestó la reconvención oponiéndose a la misma alegando la caducidad de la acción. También alegó la ausencia de presupuesto fáctico de la reclamación en atención al propio contenido contractual, en que la parte actora reconvencional asumía amplia obligación de conservación y reparación, además de que se autorizaba expresamente la realización de reformas. La parte arrendataria no solo conocía perfectamente el estado de la finca, sino que asumía la realización de reformas a su cargo en la masía en atención a su conocido deterioro, que en ningún caso impedía el ejercicio de la actividad. Incluso se aumentó la renta inicialmente prevista tras haber tomado ya posesión la parte arrendataria de la finca. Tampoco se cumplió la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de las obras, conforme al artículo 1559.2 del Código Civil y la parte arrendataria debe asumir el coste de obras realizadas por su negligencia. El Sr. Gabino visitó la masía DIRECCION000 hasta en cinco ocasiones antes de firmar el contrato, contando con el debido asesoramiento y precisamente la razón por la que se amplió la duración del contrato a 15 años fue porque pretendía realizar una importante inversión en la masía. Se reseñó que la Administración Concursal de BERGRUP VALLS, S.L, podía considerarse allanada parcialmente a la demanda al admitir la entrega de la posesión de la finca, si bien solo de la masía, al considerar tal Administración Concursal que todos elementos existentes dentro de ella eran de la concursada y considerando además que los gastos realizados por la concursada para el mantenimiento del inmueble debían compensarse. Se manifestó al contestar la reconvención desconocer las reformas realizadas y el estado de la finca, no mostrándose conformidad con la cuantificación pretendida y se planteó incluso una pericial para evaluar el estado de la finca y obras y mejoras realizadas en la misma, pericial que no llegó a realizarse. Se solicitó la íntegra desestimación de la reconvención.

La sentencia dictada, si bien cuantifica las responsabilidades derivadas a la demandada por deudas de la actora con la Hacienda Pública y con los trabajadores en las cuantías que la contestación denomina deuda flotante, establece que solo debían compensarse las cantidades efectivamente pagadas o realizadas en un embargo efectivo, no las cantidades que se reclamen en esta responsabilidad derivada, ( la llamada por la parte demandada deuda flotante). La sentencia solo considera acreditado el pago de la suma de 31.927,39 euros de responsabilidad derivada, que debe compensarse con la renta debida por las anualidades de 2017 y 2018, computando un pago admitido en la demanda de 25.000 euros, determinando una deuda por renta por renta de 187.872,61 euros. Esta deuda faculta a la resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1555.1 del Código Civil. Por otra parte, indica la sentencia que la propia existencia de esa deuda derivada no excluye la resolución, porque la parte deuda por renta puede compensarse con los pagos que la parte demandada haya realizado o realice en ejecución de esa deuda derivada. Se condena a la suma de 1.853,26 euros de IBI según lo pactado en el contrato. También se considera admisible la condena a las rentas devengadas después de la demanda y hasta la entrega de la posesión en la medida en que la declaración del concurso no es causa de resolución anticipada del contrato. Como quiera que la posesión se entregó en diciembre de 2020, debe condenarse a la renta anual de los años 2019 y 2020, conforme al importe de la renta base de 120.000 euros. Se rechaza el pedimento de condena de daños y perjuicios y aplicación de la cláusula penal. Respecto a la reconvención con rechazo de la caducidad en el ejercicio de la acción, se desestima en cuanto el fondo. Se considera que no puede ejercitar una acción de responsabilidad contractual quien ha incumplido su obligación esencial de pago de la renta y no se ha acreditado que la pare arrendataria no fuera conocedora de la situación real de la finca. Se autorizaba a la parte reconviniente a hacer obras y reformas, en baños, cocina, zona de brasas, almacenes y vestuarios, con lo que asumía su coste. No están acreditados los importes reclamados y falta el previo requerimiento de reparación a la parte arrendadora. Por tanto, la sentencia resuelve el contrato de arrendamiento de industria y condena solidariamente a los demandados a reintegrar la finca en el estado en que se encontraba con las mejoras que se hubiesen practicado y con transmisión de la licencia, a abonar la cantidad de 187.872,61 euros que se acreditan debidos de renta, cantidad de la que se descontarán las cantidades que se acrediten pagadas por los demandados a la Hacienda Pública o a los Juzgados de los Social, fruto de la responsabilidad derivada o de embargos realizados, en el curso del procedimiento o en ejecución, a abonar la suma de 1.853,26 euros, así como el IBI y los impuestos acreditados que gravan el negocio y se devenguen hasta la entrega de la posesión y, finalmente, a pagar la renta devengada después de la demanda y hasta la entrega de la industria con transmisión de su licencia, por importe de 120.000 euros anuales. También se imponen a BERGRUP VALLS, S.L, los intereses legales y no se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la demanda en primera instancia. Se desestima íntegramente la reconvención, absolviendo a la parte reconvenida de los pedimentos de la reconvención, con imposición de las costas de la reconvención a la demandante reconvencional.

Recurre en apelación la sentencia la parte demandada y actora reconvencional, reproduciendo sustancialmente, como veremos, la exposición fáctica y jurídica de la contestación y reconvención y termina suplicando se dicte sentencia por la que se estime el recurso con revocación parcial de la sentencia, con los siguientes pronunciamientos:

1)La improcedencia de la resolución por falta de cumplimiento de requisitos por existencia de incumplimientos previos de los demandantes que imposibilitan la resolución.

2)Dejar sin efecto la condena a abonar a los arrendadores la cantidad de 187.872,61 euros.

3)Dejar sin efecto la condena a abonar las rentas que se devenguen hasta la entrega de la industria o negocio y transmisión de licencia de actividad bajo la cuantía pactada de 120.000 euros anuales.

4)Haber lugar a la demanda reconvencional formulada por BERGRUP VALLS, SL contra DEUME, S.A, ABET TARRAGONA SAU y Vidal, condenando a los demandados al pago por los daños reflejados, numerados y detallados en el Hecho Segundo de la demanda reconvencional, condenando expresamente en costas a las demandadas reconvencionales.

La parte apelada se opone y solicita se desestime el recurso de apelación formulado, confirmando la sentencia recurrida en todos sus extremos, y todo ello con expresa imposición de costas al recurrente.

SEGUNDO: Impugnación de la resolución del contrato de arrendamiento de industria y de la condena a renta. Pretendidos incumplimientos de la parte arrendadora para excluir la acción de resolución.-Expone sustancialmente el recurso como motivo de impugnación de los pronunciamientos de resolución del contrato y condena pecuniaria, que se ocultó dolosamente al tiempo de concertar el contrato una deuda nacida de la actividad de la parte arrendadora, de la que luego resultó responsable solidaria la arrendataria, lo que constituye un incumplimiento contractual. Por otra parte, funda el incumplimiento del contrato por la parte actora en que la industria arrendada no era apta para su inmediata explotación, haciendo mención a que había un enganche ilegal del suministro eléctrico, que no estaba dado de alta, lo que generó el corte y la asunción de importantes gastos para restablecer el suministro. Además la cubierta presentaba un estado lamentable con goteras y humedades que exigieron el cambio de cubierta y reparación de elementos estructurales. En ambos incumplimientos contractuales de la parte actora sustenta el recurso la imposibilidad de que la parte demandante pida la resolución del contrato en base al carácter sinalagmático de las obligaciones dimanantes del mismo y en la medida en que no puede pedir la resolución quien previamente ha incumplido el contrato. Los motivos de recurso, contenidos en las alegaciones segunda, tercera y cuarta se limitan, con sola mención adicional de la declaración del Sr. Abel en juicio, a reproducir literalmente gran parte de las alegaciones de la contestación, obviando totalmente los pronunciamientos de la sentencia dictada que ni siquiera se tratan de combatir, no indicando el recurso los motivos de impugnación, infringiendo con ello el artículo 458.2 de la LEC y determinando con ello la necesaria desestimación.

Así en lo que hace referencia a la deuda imputable a la parte arrendadora en cuya existencia y posterior repercusión a la arrendataria se trata de fundar el incumplimiento contractual de la parte actora que imposibilita, según la contestación y el recurso, la acción de resolución, es totalmente ocioso e improcedente que se venga a reproducir en apelación el extenso contenido de la contestación en la exposición de hechos que, además, en gran parte vienen expresamente reconocidos en la sentencia. Nuevamente la apelación expone profusamente las deudas imputadas a la parte actora en procesos laborales o con la Hacienda Pública de las que ha tenido que responder solidariamente la parte apelante, deudas que ya reconocía la propia sentencia. Sin embargo, no se combaten, con expresión de los motivos fácticos y jurídicos de la impugnación, los dos pronunciamientos sustanciales de la sentencia, por una parte, que únicamente se ha acreditado en el procedimiento declarativo el pago por la arrendataria de 31.927,39 euros de la deuda laboral o fiscal de la parte arrendadora, abono que ya venía reconocido en la demanda y que la responsabilidad solidaria de la parte demandada por esta deuda laboral y fiscal no supone incumplimiento del contrato de arrendamiento que impida la acción de resolución por impago, pues, en definitiva, se pactó en el contrato la compensación de los pagos de esos débitos realizados por la arrendataria con la renta debida en el contrato. Reseña a este respecto la sentencia que el importe a compensar es el efectivamente pagado por la parte demandada, no lo el importe exigido en los procesos de ejecución laborales o por la Hacienda Pública, lo que la parte recurrente denomina "deuda flotante". Y añade que ningún perjuicio se le causa a la parte demandada, en la medida en que ya la demanda solicitaba y la sentencia contempla que además de los 31.927,39 euros de pago reconocido de deuda derivada, se puedan compensar con la renta debida otros pagos realizados por la demandada de la deuda de la actora verificados en el curso del procedimiento o incluso en ejecución de sentencia. Esta clara argumentación de la sentencia en momento alguno ha sido contradicha en el recurso.

Especialmente no se ha combatido con argumentación alguna el pronunciamiento de la sentencia que no reputaba acreditada documentalmente la compensación pretendida de 45.084,46 euros por embargo de la devolución del IVA de 2017 que tenía derecho a percibir BERGRUP VALLS, S.L, limitándose el recurso sin razón expuesta a reiterar la alegación de la contestación sobre el cómputo de ese importe para reducir la deuda aludiendo a un pretendido certificado de embargo de la AEAT, aportado al documento 2.5 de la contestación que, sin embargo, no consta aportado, ni unido al procedimiento. Ni está acreditado ese embargo en concreto, ni que el mismo se hiciese efectivo por derivación de deuda propia de la parte arrendadora. De hecho, el propio gestor de BERGRUP VALLS y demandado en el proceso, Sr. Gabino, vino a reconocer en el interrogatorio practicado que no se había realizado pago alguno de la deuda de la Hacienda Pública. Tampoco consta pago alguno de la deuda tributaria en la relación de pagos del folio 62 vuelto que remitió la propia parte demandada al folio 62 vuelto.

También se hace mención en la apelación que se ha embargado la devolución de IVA a favor de BERGRUP correspondiente al cuarto trimestre de IVA de 2018 por importe de 36.373,74 euros. Consta en autos solo un documento 5 de la contestación, que es simplemente autoliquidación de IVA presentada por BERGRUP VALLS, S.L de tal impuesto y por tan importe y se incluía en el folio 15 de la contestación la conjetura de que la entrega de esa devolución sería denegada a causa de la responsabilidad de DEUME, indicando que se informaría de cualquier actualización del expediente. Nada se informó al respecto.

La certificación librada por la Agencia Tributaria y obrante al folio 621 indica que en fecha 4 de septiembre de 2020 que no consta ingreso alguno de BERGRUP VALLS, S.L por los conceptos exigidos de derivación de responsabilidad en aplicación del artículo 42.2 de la Ley General Tributaria.

Dice textualmente la cláusula 14ª del contrato de 2 de junio de 2016 dedicado a los pasivos:

"Cualquier derivación de responsabilidad por las deudas de cualquier índole que suponga un pago por parte del ARRENDATARIO, se compensará con el pago del alquiler en la misma cuantía, salvando la retención de la que es obligado el ARRENDATARIO por el alquiler".

Por tanto, el propio contrato ya preveía que la arrendataria, a quien se derivara responsabilidad por deudas laborales o fiscales exigibles y vencidas de la arrendadora antes del 1 de julio de 2016, podría compensar los importes pagados por tales conceptos con la renta. La existencia de tales débitos ya anunciados en el contrato no implica incumplimiento alguno, ni desde luego se acredita que haya generado, en relación de causa-efecto, el concurso voluntario de BERGRUP VALLS, S.L, declarado en auto de 18 de febrero de 2019, después de interpuesta la demanda, (de hecho, únicamente se acredita que BERGRUP VALLS, S.L ha afrontado el pago efectivo por responsabilidad derivada de la suma de 31.927,39 euros). Evidentemente que se exija en el seno de ejecución de sentencias laborales o por la Hacienda Pública a la parte demandada un determinado importe, concretamente 256.351,73 euros en total por derivación de deudas de la parte actora, como reitera el recurso, siendo este hecho reconocido en la sentencia, no significa "per se" incumplimiento alguno del contrato, en la medida en que el mismo ya establece la posibilidad de compensar los pagos de esta deuda que haga la arrendataria con la renta. Se preveía la derivación de deudas sociales y fiscales y la posibilidad de compensar su pago por la arrendataria como expresamente contempló la demanda y recoge la sentencia, con lo que no se alcanza a explicar por el recurrente en qué medida se le ha producido un daño por incumplimiento contractual en base al artículo 1101 del Código Civil, en la medida en que cualquier pago de deuda derivada que hubiese realizado al tiempo de interposición de la demanda y el que se realizara en el curso del proceso o en ejecución, disminuye en la misma proporción la deuda por renta del arrendamiento. Desde luego no puede pretender la parte demandada que no debe la renta porque se le exija el pago en procesos de ejecución laborales o por la Hacienda Pública, cuando efectivamente no afronta o realiza ese pago o no se hacen efectivos embargos sobre su patrimonio para liquidar la deuda nacida de la actividad de la actora.

Efectivamente y rechazando la impugnación de la acción de resolución contractual, queda acreditado el incumplimiento por la parte demandada de la obligación esencial en el contrato de arrendamiento de industria, que es el pago de la renta que faculta sin duda la resolución. Como mantiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2013, respecto a los contratos de arrendamiento en general, el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. El artículo 1569.2 del Código Civil admite que el arrendador pueda desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago de precio convenido. Por su parte el artículo 1555.1º del Código Civil establece como obligación principal del arrendatario pagar el precio convenido y el artículo 1556 del Código Civil autoriza la resolución del contrato por tal incumplimiento. Además, la cláusula quinta del contrato establece que el atraso en el pago de los alquileres será causa suficiente de desahucio. En suma, el impago de la renta constituye el incumplimiento grave y esencial del arrendatario que faculta a la resolución y a instar la devolución del objeto arrendado. En este sentido es paradójico que la parte demandada recurra el pronunciamiento de resolución del contrato cuando se procedió a la entrega posesoria por la Administración Concursal de la sociedad BERGRUP VALLS, S.L, reconociendo la extinción contractual en el seno del proceso y antes de que se dictara la sentencia, el 2 de diciembre de 2020, tal y como se documenta al folio 663 de las actuaciones escritas.

Y, efectivamente, ha quedado probado que al tiempo de interponerse la demanda y sin que se haya acreditado ningún abono en el curso del procedimiento, ni de renta directamente, ni de responsabilidades derivadas, más allá del reconocido en la demanda de 31.927,39 euros, subsistía una deuda de la arrendataria por renta de las anualidades de 2017 y 2018 en el importe de 187.872,61 euros. Incluso, acreditada la entrega posesoria en diciembre de 2020 y vencido el pago de la renta anual el 10 de enero de cada ejercicio, son exigibles las rentas anuales de 2019 y 2020.

Según anexo firmado por las partes el 29 de junio de 2016, la renta anual asciende a 120.000 euros anuales pagaderos antes del día 10 de enero de cada año de vigencia del contrato. El importe líquido asciende a 122.400 euros anuales de renta (120.000 euros de renta base, con IVA del 21 % y retención del 19%), según facturas giradas por los ejercicios 2017 y 2018 acompañadas a la demanda. Por tanto, por renta de 2017 y 2018, toda vez que el anexo indica pagada la renta de las mensualidades exigibles de 2016, la parte demandada estaría obligada a abonar el importe de 244.800 euros. De este importe la parte actora reconoce un pago de renta de 25.000 euros y como hemos visto un abono efectivo de deuda por responsabilidad derivada compensable con renta de 31.927,39 euros. Como hemos tenido ocasión de indicar ningún abono adicional de deuda derivada resulta acreditado por la parte demandada, a quien incumbe la prueba del pago como hecho extintivo de su obligación ex artículo 217.3 de la LEC. Por tanto, no cabe sino concluir que subsistía al tiempo de interponerse la demanda un débito por renta de 187.872,61 euros que faculta sin duda a la resolución contractual acordada en sentencia, sin perjuicio de que, como dice la resolución impugnada, puedan descontarse pagos de deuda laboral o fiscal derivada que puedan haberse realizado en el curso del procedimiento (lo cierto es que no se adveró ninguno adicional en fase declarativa), o en ejecución.

Y ello al margen de que ni siquiera impugna el recurso el pronunciamiento de la sentencia dictada que condena a la parte demandada a abonar la suma de 1.853,26 euros en aplicación de la cláusula octava del contrato que atribuye el pago por el arrendatario de los tributos del inmueble y especialmente del IBI. Tal incumplimiento también refuerza la resolución.

Ya hemos indicado que la derivación de responsabilidad propia de la sucesión de empresas en una industria no constituye incumplimiento del contrato que excluya la resolución. Al margen de verificar la parte demandada alegaciones que apuntan más a un vicio de consentimiento en el contrato que a un incumplimiento contractual de adverso (indica que, de haber conocido la deuda que pesaba sobre el negocio no hubiera concertado el contrato), sin que se pretenda en momento alguno la acción de anulación del contrato, no consta ocultación deliberada o negligente de pasivo de la industria. Al margen de asumir expresamente la parte arrendadora los pasivos laborales y fiscales por obligaciones existentes y vencidas a 1 de julio de 2016, se hace mención precisamente en el texto del contrato a dos procesos de ejecución en el Juzgado Social número 2 de Tarragona, el 198/2012 y el 154/2015, (el primer proceso de ejecución es el iniciado a instancia del trabajador Felicidad en que constan realizados los limitados pagos de la parte recurrente) y se menciona también proceso laboral entablado por el trabajador Sr. Fulgencio. Se indica expresamente en el contrato que estaba prevista vista de juicio para el 26 de octubre de 2016 y en vías de alcanzar una solución amistosa. Que tal acuerdo extrajudicial no se alcanzase no implica engaño alguno u ocultación del pasivo de la industria arrendada. De hecho, no llegó a dictarse sentencia en el proceso laboral entablado por Don Fulgencio, (que declaró extinguida la relación laboral del citado trabajador con las demandadas DEUME , S.A y Don Vidal con efectos el 26 de abril de 2017 y condenó solidariamente a los citados demandados y a BERGRUP VALLS, S.L a una indemnización de 39.082,36 euros, a la cantidad de 47.761,92 euros por impagos y retrasos laborales y el 10 % por mora), hasta el 9 de mayo de 2017, casi un año después de concertarse el contrato de arrendamiento. Ello al margen de que el testigo Abel refiere que la negociación con el trabajador en ese proceso laboral la asumió la defensa de BERGRUP VALLS, S.L. No puede mantenerse la ocultación de ese pasivo del negocio cuando al tiempo de concertarse el contrato simplemente había un proceso laboral pendiente con un trabajador en que recayó sentencia un año después de negociado el contrato de arriendo. Por otra parte y respecto al otro proceso laboral mencionado en contestación, ejecución de títulos judiciales 198/2012 del Juzgado de lo Social número 2 de Tarragona, se indicó incluso en el arrendamiento concertado que se había acordado un embargo sobre el 10 % de la recaudación de caja. En la factura por renta de enero de 2017 se dedujo la cantidad de 57.000 euros exigida en tal ejecutoria en virtud de un acuerdo homologado judicialmente con el trabajador que asumió la parte arrendataria, solo que posteriormente no se pagó íntegramente la citada cantidad, (ya hemos visto que el único pago acreditado de deuda derivada asciende a 31.927,39 euros).

Y respecto a las obligaciones fiscales consta en el bloque documental 2 de la contestación que inicialmente se notificó a BERGRUP VALLS, S.L con fecha 2 de marzo de 2017 la diligencia de embargo de fecha 21 de febrero de 2017 por deuda tributaria de DEUME, S.A, para cubrir el importe de 107.731,26 euros, embargándose los créditos a favor de DEUME, S.A que tuviese pendientes de pago BERGRUP, S.A, (por tanto, el importe de la factura por renta de 2017). Pero la Agencia Tributaria consideró incumplida la orden de embargo y por eso, en acuerdo adoptado el 13 de diciembre de 2017, un año y medio después de celebrado el contrato declaró a BERGRUP VALLS, S.L responsable solidario de las deudas de DEUME, S.A, si bien con el alcance de 63.000 euros, tal y como consta a los folios 224 a 235 de los autos escritos, (120.000 euros de la renta de 2017 menos los 57.000 euros del embargo previo del Juzgado de lo Social número 2 de Tarragona en ejecución de títulos judiciales 198/2012). La responsabilidad solidaria de la demandada en aplicación del artículo 42.2 b) de la Ley General Tributaria tuvo su origen en el previo incumplimiento de la orden de embargo. Como se desprende de la resolución administrativa y de la prueba practicada, la demandada invocó el embargo previo del Juzgado de lo Social en ejecutoria 198/2012 que era de 57.000 euros para no atender a la orden de embargo, cuando la base imponible de la renta era de 120.000 euros y, no solo no atendió al pago completo de 57.000 euros ordenándose por el Juzgado de lo Social el embargo, sino que tampoco atendió a la orden de embargo de la Agencia Tributaria que le fue notificada el 2 de marzo de 2017, ni al abono de esa deuda una vez declarada su responsabilidad solidaria.

No consta efectuado un pago por cuenta de la renta del año 2017 superior a los 25.000 euros reconocidos por la parte actora y documentados en los recibos manuscritos aportados al proceso.

No puede alegarse ignorancia del Sr. Gabino sobre derivación de responsabilidades laborales y fiscales como causa para justificar el impago de rentas, cuando se hacía expresa mención en el contrato a deudas laborales en ejecución (ETJ 198/2012) y posibles del trabajador Sr. Fulgencio y además el citado demandado contaba con asesores fiscales, la Sra. Adela y el Sr. Plácido, que apuntaron en juicio a que se le ofreció la adecuada información sobre la necesidad de asegurarse del pasivo del negocio que adquiría, indicando incluso tales asesores que le aconsejaron a su cliente no firmar el contrato, si bien decidió por propia voluntad hacerlo y tenía prisa para adquirir el negocio.

La propia sentencia reconoció plenamente en su fundamento de derecho tercero, en base a la documental unida a los autos, que se habían derivado deudas laborales y fiscales generadas por la parte arrendadora a la parte arrendataria. Así reitera de manera innecesaria el recurso como motivos de impugnación hechos que la sentencia reconoce y principalmente que existía una deuda de DEUME, S.A por un importe de 256.351,73 euros liquidados. Este importe se desglosaba en: 57.000 euros exigidos en el procedimiento de ejecución 198/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Tarragona instado por el trabajador Don Felicidad; 91.620,47 euros de principal reclamados solidariamente a BERGRUP VALLS, S.L, DEUME, S.A y Don Vidal en ejecución de la sentencia dictada el 9 de mayo de 2017 por el Juzgado de Refuerzo de lo Social de Tarragona en autos instados por el trabajador Don Pedro Enrique; 107.731,26 euros de deuda de la Hacienda Pública, (si bien la responsabilidad solidaria por inejecución de la diligencia de embargo se limita inicialmente a 63.000 euros y no se extiende a toda la deuda tributaria).

Reconocidos en sentencia unos importes de los que se reputa responsable solidaria BERGRUP VALLS, S.L, ya reseñados por las partes en fase de alegaciones, no negada tampoco en la sentencia la posibilidad de compensar con la renta debida el pago que hubiese efectuado al tiempo de interponerse la demanda o se efectuase en el curso del procedimiento o en ejecución, ningún contenido impugnatorio de la sentencia dictada tiene la reiteración mecánica en el recurso de las deudas derivadas a la parte arrendataria y de la posibilidad de su compensación, por otra parte prevista en el contrato. Y como hemos visto y reiterado no se acredita un pago superior al reconocido por la parte actora ya en la demanda de 25.000 euros de la renta de 2017 y de 31.927,39 euros deuda derivada que la propia demanda y la sentencia imputan a la renta.

Y si no puede imputarse un incumplimiento contractual que impida la resolución la responsabilidad asumida por la arrendataria de deudas de la parte arrendadora en el ámbito social y fiscal, la oposición a la resolución fundamentada en que el inmueble adolecía de defectos que impedían su normal explotación no fue objeto de pronunciamiento alguno en la sentencia dictada y la parte demandada no solicitó el correspondiente complemento de la sentencia, como exigía el artículo 215 de la LEC, con lo que no incumbe esta Sala subsanar la incongruencia omisiva. Debe recordarse la doctrina jurisprudencial reiterada expresiva de que el artículo 215. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó y su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2008 y 16 de diciembre de 2008).

En este sentido nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones, entre otras en la Sentencia de esta Sala de 04 de julio de 2024 ( ROJ:SAP T 1140/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1140 ), Sentencia: 408/2024, Recurso: 940/2022, en la que citábamos la sentencia del Tribunal Supremo 230/2021, de 27 de abril, que dice al respecto: "El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )". Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".... La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC , como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC ), como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC ). Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento. Al no haber respetado esta exigencia la Audiencia ha incurrido en la infracción procesal que se denuncia en los motivos".

Pero al margen de la ausencia de petición de complemento por la parte recurrente, no puede imputarse incumplimiento que impida el ejercicio de la acción resolutoria por la existencia de defectos que no hacían factible la inmediata explotación del establecimiento, esto es, por incumplimiento de la obligación del arrendador prevista en el artículo 1554.2 del Código Civil, cuando en este caso el contrato por acuerdo de las partes establecía en su estipulación novena que serían de cuenta de la parte arrendataria los gastos necesarios para conservar el local, las fincas y jardines en perfecto estado de uso.

En todo caso y para el supuesto de considerar que ciertas obras eran de responsabilidad de la parte arrendadora, no consta acreditado en momento alguno que la arrendataria comunicara al arrendador la necesidad de ejecutar las reparaciones, de conformidad con el artículo 1559 del Código Civil. Así consta que DEUME dirigió un primer requerimiento notarial a Gabino y a BERGRUP VALLS, S.L en fecha 16 de enero de 2017 en que se le requería para que abonase la facturación de enero de 2017 aceptando la detracción de la suma de 57.000 euros de la ejecutoria 198/2012 (documento 7 de la demanda). No consta respuesta alguna a este requerimiento. Y fue al dirigirse un segundo requerimiento notarial, que también se acompaña a la demanda, en fecha 14 de febrero de 2018, en que se instó a que se indicase qué cantidades de renta se habían destinado a pagar a los trabajadores o de la facturación de ENDESA a efectos de deducirlos de la renta y abonar la diferencia, cuando la parte actora indica que se alegaron de adverso una serie de gastos ya verificados en el inmueble, sin que previamente se notificara la necesidad de su realización. El testigo Sr. Abel indica que no se comunicó a la parte arrendadora la existencia de vicios constructivos del bien arrendado.

Por otra parte, no consta acreditado que el inmueble no dispusiera de las condiciones para su inmediata explotación, al margen de ser un establecimiento con cierta antigüedad, indicando el testigo Don Abel que se trataba de una masía que llevaba abierta desde los años 20 del siglo pasado. Ya para comenzar en la estipulación cuarta del contrato se indica que: "La parte arrendataria declara recibir el local, el uso de la industria ya instalada, con los elementos precisos y coordinados, actualmente activa y en explotación y apta para que la arrendataria continúe su inmediata explotación"y, como veremos, la parte arrendataria asumió plenamente la necesidad de ejecutar reformas. La prueba practicada apunta a que el establecimiento dedicado a restaurante estaba efectivamente abierto al público y en explotación al tiempo de ser arrendado y continuó siendo explotado por la parte arrendataria tras adquirir el negocio, hasta que, como declaró la letrada Marta Huber, que colabora con el Letrado que asume la Administración Concursal de BERGRUP VALLS, S.L, se comunicó el cese de la actividad en 2019. Tal y como declara el testigo Don Abel, al minuto 25 del video 2, el establecimiento se alquiló en funcionamiento. Este testigo también reseña que, si bien el arrendamiento entraba en vigor el 1 de julio de 2016, la parte arrendataria tomó posesión el 3 de junio de 2016, en que comenzaron las obras de reforma con vistas a abrir en julio de 2016. También refiere que el negocio estaba en funcionamiento al tiempo de concertarse el arrendamiento el propio interrogado Sr. Gabino, que refiere incluso que había comido en el restaurante antes de arrendarlo. Declara que en la cabida del restaurante, con su enorme capacidad y múltiples comedores, podían llegar a comer hasta 700 personas por turno y llegaron a doblar turnos en la explotación. Al ser preguntado el interrogado sobre cuál era su objetivo al adquirir el negocio reseñó que era triunfar, cada vez tener más gente y trabajar más, "que de hecho ya lo hicimos".Apuntan también a la continuación de la explotación que venía realizando DEUME por BELGRUP sin grandes inconvenientes, tanto el testigo Sr. Carlos Jesús, como el testigo Sr. Fulgencio.

Ni el testigo Sr. Carlos Jesús, que trabajó como camarero tanto para DEUME, como para BELGRUP, ni el testigo Sr. Fulgencio, que era precisamente el encargado del mantenimiento de la masía, describen una situación de la finca al ser arrendada que impidiera su normal explotación. Reseña el Sr. Carlos Jesús, al minuto 8 del video 3, que durante el tiempo que DEUME estuvo explotando la actividad y el declarante trabajó para esta empresa, la masía se encontraba en perfecto funcionamiento. No conoce problemas de humedades, ni en la instalación eléctrica. Al ser preguntado nuevamente si había problemas de humedad, responde negativamente al minuto 9 y reseña que simplemente en los servicios de la masía pequeña hicieron reparaciones y obras a causa de una inundación. Más adelante indica que había problemas con los lavabos y con una cisterna que había en la entrada y venían chuponas. Niega que hubiera goteras en la cocina e indica que había problemas con un balcón del comedor de arriba, pero no recuerda goteras. Por su parte el Sr. Fulgencio indica al inicio del video 4 de la grabación de la vista que la masía presentaba los problemas ordinarios que suelen salir en estos sitios, de pintura, una avería de la bomba de agua, grifos que se han roto, una lámpara que se ha fundido... También reseña que en algún momento podía haber una gotera, pero nada de importancia. Se alude por el testigo a alguna intervención de personal externo o alguna modificación que califica como no desorbitada. Viene a negar a que hubiese problemas estructurales, sino más bien de mantenimiento. Alguna vez había una alcantarilla que había que desatascar, pero no era continuo, sin que pueda recordar con qué frecuencia acudía la chupona. En definitiva, no se desprende de esta declaración del encargado de mantenimiento del establecimiento que el mismo no fuese idóneo para su explotación hasta el punto de justificar el impago de la renta y excluir la acción de resolución por tal impago.

La prueba practicada apunta además, como veremos, a que la parte arrendataria conocía el estado de la finca y asumió la necesidad de ejecutar importantes reformas para acometer la renovada explotación que pretendía del establecimiento, teniendo en cuenta la extensa duración pactada del arrendamiento de 15 años y medio, con finalización prevista el 31 de diciembre de 2031 y posible renovación o prórroga (estipulación segunda). No puede imputarse incumplimiento contractual que impida el ejercicio de la acción de resolución por la ejecución de obras y reparaciones cuya necesidad no consta comunicada a la parte arrendadora, caso de ser obras necesarias a fin de conservar la finca para el uso a que se destinaba, cuando además su básica realización asumió la parte arrendataria en el contrato para acometer su propio proyecto de hostelería.

Por tanto, desestimado los motivos expresados en las alegaciones segunda, tercera y cuarta del escrito de recurso que, como venimos reiterando, reproducen las alegaciones de la contestación, debe ratificarse los pronunciamientos impugnados consistentes en la resolución del contrato por incumplimiento grave y sustancial de la arrendataria en el impago de la renta anual de los años 2017 y 2018 y la condena de los demandados al abono de la suma de 187.872,61 euros de renta que se acredita debida en fase declarativa , sin perjuicio de descontar las cantidades que los demandados haya efectivamente pagado al Juzgado de lo Social o a la Hacienda Pública como consecuencia de la responsabilidad solidaria en deudas de la parte actora.

TERCERO: Impugnación de la condena a la renta anual de 2020.-Impugna también el recurso el pronunciamiento de la sentencia que condena a la parte demandada abonar las rentas devengadas hasta la entrega de la industria o negocio y transmisión de la licencia de actividad en la cuantía pactada de 120.000 euros anuales.

En la sentencia se concreta este pronunciamiento considerando entregada la posesión en diciembre de 2020, con lo que, además de la renta de 2019, es exigible la renta de 2020. En el recurso, a pesar de impugnarse el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en su conjunto, viene a reconocerse que sí se habría devengado y es exigible la renta de 2019, pero no la renta de 2020, pues la Administración Concursal había intentado verificar la entrega de la posesión desde el 11 de julio de 2019 y no se consiguió entregar por la actitud renuente y obstaculizadora de la parte actora, que quería que se devengase una anualidad más de renta. Finalmente se consiguió la entrega el 2 de diciembre de 2020.

Pues bien, en este caso es indiscutible que la posesión se entregó a la parte actora por el administrador concursal de BERGRUP VALLS, S.L el 2 de diciembre de 2020 (folio 663). No debe olvidarse que la parte demandada al contestar la demanda, ya declarada la situación de concurso, se opuso expresamente a la resolución del contrato y a la entrega posesoria, solicitando la desestimación de la demanda y formulando incluso reconvención por obras y gastos al pretendido amparo del contrato. En ningún momento planteó en su contestación que quería extinguir el arrendamiento y que se procediese a la entrega posesoria. La pretendida obstaculización de la entrega por la parte actora no se planteó en forma en primera instancia, ni el Juzgado verifica pronunciamiento al respecto, con lo que es inadmisible plantearlo en apelación ex artículo 456 de la LEC.

Pero al margen de lo expuesto, la prueba practicada no apunta a que, como novedosamente se sostiene al apelar, la parte actora hubiese obstaculizado o impedido la entrega posesoria con el fin de cobrar la anualidad de 2020. Conforme se desprende del escrito presentado por la Administración Concursal en el concurso voluntario 63/2019 del Juzgado Mercantil número 1 de Tarragona, que está fechado el 4 de febrero de 2020, ya vencida la obligación de pagar la renta del año 2020, el propio Vidal había presentado un escrito en el Juzgado Mercantil del que se había dado traslado a la Administración Concursal en diligencia de ordenación de 17 de julio de 2019. Se desconoce, al no haber sido aportado, el contenido de ese escrito. La Administración Concursal refiere que desde el 11 de julio de 2019 estaba pendiente de que la representación del Sr. Vidal se aviniera a acudir al despacho de la Administración Concursal para "tratar la resolución del contrato" y la entrega de llaves, sin que se tuvieran más noticias hasta la presentación del escrito de 4 de febrero de 2020, (lo que, como seguidamente veremos, es incierto). También se anuncia la liquidación del activo.

Al contrario de lo que indica el escrito en el sentido de que se estaba a la espera desde el 11 de julio de 2019 a que el letrado de la parte actora acudiese al despacho de la Administración Concursal a tratar la resolución (que no recibir directamente la posesión), no teniendo noticias del propietario hasta el 4 de febrero de 2020, constan conversaciones por correo electrónico entre el letrado de la parte actora y la Letrada Sra. Huber, que actuaba por cuenta de la Administración Concursal. En un primer correo electrónico el 6 de noviembre de 2019 de la Administración Concursal, en que se indica retomar el tema que se trató en el mes de julio (con lo que sí llegó a tratarse la cuestión de la resolución), se reitera la voluntad de la Administración Concursal de entregar la posesión y resolver el contrato, indicando que, de no avenirse la parte actora, se procedería sin demora a ejercitar la acción en el proceso concursal para resolver el contrato y entregar la posesión. Este correo es respondido el mismo 6 de noviembre por el letrado de la parte actora reseñando: "Mi cliente encantado de que entreguéis la posesión de la finca",manifestando la disponibilidad para quedar en el Juzgado que tramitaba la resolución del contrato, esto es en Valls 1, para la entrega de la posesión y las llaves. Tras fijarse como fecha de la entrega 22 de noviembre de 2019, la letrada de la Administración Concursal precisa el 15 de noviembre de 2019 que la entrega debe realizarse en el Juzgado Mercantil que tramita el concurso con un escrito firmado por el señor Vidal y la Administración Concursal. El letrado de la parte actora contesta el mismo día, que la entrega debe verificarse en el Juzgado de Valls 1, donde se está tramitando el proceso donde se ha solicitado la entrega posesoria. Sin embargo, la letrada Sra. Huber insiste el 18 de noviembre de 2019 en que la entrega debe verificarse en el Juzgado Mercantil en respuesta a un escrito presentado por el Sr. Vidal en el proceso concursal, (que no consta aportado en este proceso). Sin embargo, la defensa de la parte actora insiste el 19 de noviembre de 2019 que la entrega debe verificarse en el Juzgado de Valls donde se tramita la petición de recuperación de la posesión, sin perjuicio de que la AC traslade el hecho al Juzgado Mercantil. También se indica que se debe dejar constancia de la situación de la finca, con lo que debe intervenir un Notario para verificarlo. También se hace referencia con mención a un email no aportado al rechazo a renunciar a derechos que se reclaman en el proceso relativo al arrendamiento, indicando "No vamos a acceder a ningún chantaje".Y sobre todo se indica que "Asimismo, no podemos admitir que los bienes que existan en dicha finca sean de la concursada, ya que la Masía se entregó totalmente amueblada y con toda la maquinaria necesaria para su explotación (se transmitió una industria), así que los elementos existentes y mejoras corresponden a mi cliente caso de haberse renovado los mismos por la concursada".

Frente a las exigencias del letrado de la parte actora en el sentido de que la entrega se formalizase en el Juzgado que tramitaba la resolución del contrato y la entrega posesoria y no en el Juzgado Mercantil, que un Notario dejase constancia al tiempo de la entrega de la situación del inmueble y que no se hiciera renuncia alguna en el proceso ante el Juzgado de Valls, considerando además que el inmueble debía ser restituido con todos sus bienes muebles e instalaciones, es la Administración Concursal la que contesta el 20 de noviembre de 2019 dando por rotas las negociaciones indicando : "Entiendo, después de tu email, que cualquier acuerdo extrajudicial es imposible".Se señala que se instará la resolución en el procedimiento concursal y se mantiene que la configuración de la masa activa no fue impugnada y nadie ejercitó acciones de separación, con lo que no cabía presumir que los bienes incluidos en el inventario eran de la propiedad de la empresa concursada. La propia Sra. Huber no niega en la vista que los bienes muebles o electrodomésticos que se hallaban en el inmueble estaban sujetos a la liquidación del concurso y simplemente manifiesta no recordar si se exigió a la parte arrendadora que desistiera de pretensiones en el proceso que nos ocupa para recibir la posesión. Por otra parte, en ningún momento consta que la Administración Concursal ejercitara la manifestada acción de resolución del arrendamiento.

La prueba practicada evidencia que lo que existió fue un legítimo desacuerdo de la parte actora en los términos en que la Administración Concursal pretendía entregar la posesión y resolver el contrato, de manera que no se llegó a un acuerdo de entrega posesoria antes del 2 de diciembre de 2020, en que finalmente se entregó la posesión. No consta acreditado en el seno de este proceso que la Administración Concursal realizase antes del 2 de diciembre de 2020 actuaciones ante el Juzgado Mercantil o ante el Juzgado que trataba la resolución del contrato de arrendamiento, para entregar la posesión, aún sin consenso con la parte arrendadora.

Por ello, debe desestimarse el motivo de recurso y confirmarse el pronunciamiento condenatorio de la sentencia que comprende la condena a las rentas devengadas hasta la entrega y transmisión de la licencia, especificando la sentencia en su fundamentación jurídica que esta condena comprende la renta de 2019 (la propia Administración Concursal la computó en el pasivo del concurso, según indica la Sra. Huber en juicio) y la también la renta de 2020.

El motivo de recurso debe ser también desestimado.

CUARTO: Impugnación de la desestimación de la reconvención.-Impugna la parte demandada la desestimación de la reconvención por la sentencia dictada. Nuevamente la apelación se limita a reproducir literalmente fragmentos enteros de la contestación, tanto en la fundamentación jurídica de la acción ejercitada conforme al artículo 1101 del Código Civil, como en la relación de los defectos cuya reparación o subsanación se solicita. Como ya hemos visto que ocurre con la impugnación del pronunciamiento de resolución del contrato y condena de renta, la parte recurrente no argumenta en el recurso los motivos de impugnación de las razones que ofrece la sentencia para excluir la petición reconvencional. No alude a un error a la valoración de la prueba y no menciona ni combate los motivos de la sentencia para desestimar la reconvención, limitándose a reproducir de manera literal su contestación. Ello es motivo suficiente para desestimar el recurso.

Ya expuso esta Sala en auto de 18 de diciembre de 2025, recurso de apelación 388/2024, que no es admisible limitarse en el recurso a reproducir la oposición ya suscitada en fase de alegaciones sin concretar por qué se impugnan los pronunciamientos de la sentencia que resuelve sobre la oposición:

"...como dice la sentencia de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 , también citada en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, de 6 de julio de 2023 ( ROJ: SAP J 981/2023 - ECLI:ES:APJ:2023:981), "si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución".

Ello implica que el recurso infringe lo establecido en el artículo 458.2 LEC al no exponer las alegaciones y fundamentos en que, en contraposición con la "ratio decidendi" de la resolución de la instancia impugnada, se basa la apelación. En este sentido el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 , resolución citada en las anteriores Sentencias antedichas, dice "la importancia que el legislador ha querido atribuir a los escritos de alegaciones de las partes, trasladando el momento de fundamentación de la apelación del acto de la vista a los escritos de interposición y de impugnación del recurso, con lo que la vista ha perdido su carácter esencial para convertirse en un trámite no siempre necesario que, no obstante, es obligado cuando se practique prueba en la segunda instancia, trae consigo que el incumplimiento por el apelante de la carga de motivar el escrito de interposición con las alegaciones en que sustente la apelación, entrañe la inobservancia de un requisito procesal esencial para el correcto desarrollo del derecho a la tutela judicial efectiva en la fase de recurso, cuya omisión permitirá acordar la inadmisión del recurso en la fase inicial del procedimiento o, en su caso, facultará al órgano ad quem para desestimar el recurso sin entrar en el fondo de la pretensión impugnatoria.

Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, es evidente que si la Audiencia hubiera confirmado la Sentencia de instancia, sin entrar en el examen de fondo de la pretensión impugnatoria que expresa la apelación, apoyándose en la ausencia en el escrito de interposición del recurso de los motivos o fundamentos de la apelación, su decisión sería plenamente ajustada al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 de la Constitución , pues estaría fundada en la falta de un requisito esencial para el acceso al recurso, que es causa legal suficiente para acordar su inadmisión o desestimación."

Al margen de que el recurso no expone, como exige el artículo 458.2 de la LEC, los motivos por los que deben rechazarse los argumentos que, aún de forma breve, ofrece la sentencia en su fundamento de derecho sexto y ello es suficiente para desestimar el recurso, que no es una contestación de la demanda, sino una impugnación de los pronunciamientos de la sentencia, nos pronunciaremos a mayor abundamiento sobre el fondo de la acción ejercitada en reconvención y para ello incumbe ocuparse de los presupuestos de la responsabilidad extracontractual. La obligación indemnizatoria que deriva de lo establecido con carácter general en el artículo 1101 del Código Civil- responsabilidad contractual- se extiende a todos aquellos daños y perjuicios real y efectivamente causados al perjudicado que sean consecuencia natural, lógica o racional del cumplimiento defectuoso de la obligación contractualmente asumida por el obligado a indemnizar. Es decir, resulta precisa la concurrencia de un nexo causal eficiente entre la conducta generadora de responsabilidad contractual y los daños y perjuicios producidos. Así el Tribunal Supremo viene exigiendo que los daños y perjuicios sean probados y deriven de un incumplimiento contractual, como base para la aplicación del artículo 1101 del Código Civil y para exigir la responsabilidad contractual ( sentencia de 19 de Febrero de 1998, con cita de las de 17 de Julio de 1987, y 22 de Julio de 1995 ). A título de ejemplo valga lo que dice la sentencia de 29 de Septiembre de 1994 cuando expone que "la reparación indemnizatoria que deriva de la observancia del art. 1101 del Código Civil viene condicionada a una doble contingencia, como tiene proclamado una constante y reiterada jurisprudencia de esta Sala, que, por ser de general conocimiento, excusa de la cita de las sentencias que la recogen: la probanza de los daños y perjuicios, cuya existencia y prueba es cuestión de hecho, y la atribución de su comisión a un quehacer doloso, negligente o moroso, es decir, a una conducta culposa entendida en sentido amplio";por su parte, la de 10 de Octubre de 1990 entiende que "son circunstancias cuya concurrencia la doctrina legal interpretadora del art. 1101 del CC exigen para que de un incumplimiento contractual derive la obligación de indemnizar perjuicios a cargo del incumplidor, para aquel a cuyo favor estuviese establecido el vínculo: obligación constituida, incumplimiento por el obligado y consiguiente causación efectiva de perjuicios derivados precisamente de ese incumplimiento en relación causa-efecto".El art. 1101 C.C es la base para exigir la responsabilidad contractual constituida en la obligación de indemnizar daños y perjuicios, y exige que los mismos sean probados y que se deriven de un incumplimiento ( Sentencia T.S. 19 de febrero de 1998 R.J 1998, 1166 ). En suma, los requisitos necesarios para su aplicación son la preexistencia de una obligación nacida de un contrato, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos ( Sentencias T.S. 3 de julio de 2001 R.J 2002, 1701 y Sentencia T.S. 5 de octubre de 2002 R.J 2002, 9264).

En el suplico de la reconvención se solicita la condena a los daños reflejados, numerados y detallados en el hecho segundo de la reconvención. No se cuantifica el importe total de la condena, de hecho se fija la cuantía de la reconvención como indeterminada, lo que obliga al Juzgador a verificar una improcedente labor de exégesis para determinar qué reputa la parte reconviniente daño de las muy variadas facturas y actuaciones que relaciona. Cabe partir de que reclama todas y cada una de ellas.

Pero, como hemos apuntado más arriba, debe considerarse probado el hecho de que la parte arrendataria, concretamente el gestor de BERGRUP VALLS, S.L, Don Gabino, conocía el estado de la finca, que era una masía de cierta antigüedad con instalaciones obsoletas. Asumió la parte demandada en el contrato la realización a su costa de una amplia reforma del establecimiento para adecuarlo a su proyecto de restauración. Por lo tanto, no puede pretender repercutir en la parte arrendadora el coste que haya realizado de estas reformas y mejoras, máxime cuando reclama parte del coste de obras que ni siquiera acredita haber realizado o presenta facturas sin adverar puntualmente el pago de las cantidades que pretende repetir.

No debe olvidarse que conforme a la estipulación novena del contrato de arrendamiento de industria, que rige la voluntad de las partes, aplicándose solo supletoriamente el Código Civil: "Serán de cuenta de la parte arrendataria todos los gastos necesarios para conservar el local y las finca y jardines en perfecto estado de uso, debiendo realizar cuantas reparaciones fueran precisas, motivadas por el normal deterioro de sus instalaciones, tanto en puertas, como en ventanas, persianas, grifos, sanitarios, etc...".Y también se autoriza expresamente la realización por la parte arrendataria de obras y/o reformas de la zona de brasa, baños, cocina, almacenes y vestuarios.

El testigo Don Abel, letrado que intervino en la negociación del contrato asesorando al Sr. Vidal, indica que el mismo quería jubilarse y su intención era ceder el negocio cobrando una renta por ello y para quien lo adquiriese pudiera desarrollar con libertad su proyecto y olvidarse el Sr. Vidal de todo. Reseña el testigo que hubo un primer intento de cerrar un arrendamiento con un grupo de empresarios que habían ido a la masía varias veces a comer, entre los que estaba el propio Gabino. Se concertó una reunión con ese grupo de empresarios que finalizó sin acuerdo, precisamente porque se pretendía atribuir a la parte arrendadora la responsabilidad del mantenimiento. Posteriormente le contactó Plácido para retomar las negociaciones exclusivamente con el Sr. Gabino, que ya había estado en la reunión anterior. Indica el testigo respecto al conocimiento por parte del Sr. Gabino del estado de la finca, al minuto 8 del video 2, que sabe que el Sr. Gabino había subido a la finca varias veces con el anteriormente mencionado grupo de empresarios, tiene entendido que unas tres o cuatro veces como mínimo, hasta llegar a formalizar la primera oferta que no llegó a prosperar. El Sr. Gabino era conocedor de la finca y de su historia, que era una joya arquitectónica muy antigua, que llevaba abierta desde los años 20 del siglo XX. Reitera al minuto 9 del video 2 que el Sr. Gabino conocía la finca y tenía experiencia en hostelería porque había sido titular de otro restaurante. Era evidente que conocía el estado de la finca y "nunca discutió sobre el estado de la finca".Reseña el testigo que no le parece que el estado de la finca fuera relevante a la hora de concertar el arrendamiento porque "el planteamiento que tenía Gabino era que iba a entrar a hacer grandes reformas" (minuto 15) y añade, al minuto 16 del video 2, que el tema de la instalación eléctrica era "pecata minuta" comparado con los grandes proyectos que este señor estaba planeando hacer y que se iba a gastar muchísimo dinero en obras y esa fue la razón por la que se prolongó el arrendamiento a 15 años de duración "porque él dice que tiene que invertir mucho dinero en obras y en reformas, que tiene un proyecto".Reitera el testigo que el planteamiento del contrato es que el Sr. Vidal se retiraba totalmente del negocio y le dejaba al arrendatario manos libres para que hacer lo que quisiera, respetando las obras de arte que contenía la masía y su configuración como edificio con solera. El arrendatario tenía vía libre para reformar cañerías, encendido eléctrico, lavabos, lo que quisiera. De hecho, comenzaron las obras de importancia incluso antes de la entrada en vigor del contrato el 1 de julio de 2016, al día siguiente de la firma, el 3 de junio, indicando gráficamente el testigo que la parte arrendataria entró en el local como "un elefante en una cacharrería".Al minuto 27 del mismo video 2, el testigo Sr. Abel niega reiteradamente que se comunicara a la propiedad vicio alguno oculto de la finca exigiendo su reparación por la propiedad. Solo refiere el testigo que tras la vigencia contractual la parte arrendataria pretendió modificar el contrato para que la parte arrendadora asumiera responsabilidad en el mantenimiento del inmueble, lo que se rechazó.

Pero el conocimiento de la situación de la finca antes de arrendarla y la asunción de amplias obras de reforma vienen reconocidos en el interrogatorio del propio Gabino, quien admite que en el contrato asumió la realización de obras, no solo las especificadas en el contrato, sino muchas más, "porque a pesar de que eso estaba en funcionamiento, a mí me parecía que no estaba en condiciones para recibir a mucha gente".En orden a la situación de las instalaciones para la restauración, cuya reposición o reparación se reclama, reseña el interrogado, al minuto 40 del video 2, respecto a la falta de inventario en el contrato, que: "Nosotros no renunciamos al inventario. Lo que pasa es que estaba todo tan mal que yo ya pensé, no podía haber inventario ni anexo porque todo aquello había que tirarlo o bien arreglarlo"y añade "Bueno en general la finca estaba mala",si bien luego se trata de argumentar profusamente que fueron sorpresivos los defectos en la instalación eléctrica que estaba pinchada, en las cloacas o debidos a goteras. Pero lo cierto es que al minuto 42 reconoce el interrogado que tenían pensado gastar unos 200.000 euros (cifra inferior a la que consta gastada en la documental) y terminaron gastando 500.000 euros, lo que no se acredita en modo alguno.

Por otra parte es llamativo que estableciendo el contrato de 2 de junio de 2016 la previsión inicial de renta anual de 60.000 euros y habiendo tomado posesión la propia parte arrendataria de la finca el 3 de junio de 2016, comenzando a ejecutar obras, se firmase el 29 de junio de junio un anexo que elevaba la renta base a 120.000 euros anuales. No solo se había visitado la finca antes de concertar el contrato, sino que había estado en posesión de la parte arrendataria durante 26 días y no puede negarse el conocimiento de la situación de la finca antes de obligarse a pagar una renta más elevada en el anexo firmado.

Por el tenor del contrato en la atribución a la parte arrendataria de todos los gastos necesarios para conservar el local en perfecto estado de uso, lo que puede interpretarse perfectamente en el sentido de que la parte arrendataria asume obras necesarias que en principio el artículo 1554. 2º del Código Civil atribuye al arrendador, de la declaración testifical del Sr. Abel y del propio interrogatorio, junto al hecho de que se fijara la renta definitiva 26 días después de la entrega posesoria para realizar reformas, avalan que la parte arrendataria, con experiencia en el negocio de la restauración, conocía el estado de la finca y sus necesidades y asumió plenamente la realización a su costa de las reformas que fueran pertinentes, derogando por pacto convencional la obligación del arrendador prevista en el artículo 1554.2º de la LEC . Pero es que, además, el soporte probatorio en que pretende sustentarse la reconvención es exclusivamente documental y se reputa insuficiente por esta Sala para formar la convicción sobre los elementos que conforman la responsabilidad contractual, esto es que el incumplimiento contractual de la parte actora y reconvenida generase, en nexo causal acreditado, la necesidad de verificar el gasto concreto que funde la estimación de la reclamación en reconvención. Efectivamente, al minuto 5 de la grabación del video 4, el letrado de la parte demandada y actora reconvencional renunció al testigo-perito Sr. Argimiro, que elaboró el informe aportado como documento 1.3 de la reconvención, a la testifical de los legales representantes de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L, TERMO- WATT, S.L y ENDESA DISTRIBUCIÓN, Don Avelino, que elaboró la memoria referente a la instalación de baja tensión del establecimiento a fin del registro y legalización de la instalación y a la testifical trabajador Don Felicidad. Por tanto, contamos solo con la prueba documental y una cosa es que no se impugnase la autenticidad de los documentos aportados en la audiencia previa y otra que se prescinda valoración probatoria de tales documentos considerándoles literosuficientes y pretendiendo acreditar con ellos hechos que exceden de su contenido. Y así la mera presentación de facturas con importe de trabajos no acredita su pago y en muchos de los casos tampoco están justificados y acreditados técnicamente los motivos de la actuación facturada, como para considerar que puede exigirse el importe de la reparación por responsabilidad contractual, teniendo en cuenta que la parte arrendataria asume en el contrato los gastos necesarios de conservación, las reparaciones precisas motivadas por el normal deterioro y la realización de reformas en zona de brasa, baños, cocina, vestuarios y almacenes. Falta un dictamen pericial que, en relación a cada actuación reparadora que se reclama, justifique la necesidad de tal actuación y su alcance, así como la corrección del importe. Tampoco se explicitan en el recurso las razones para concluir que, según el tenor del contrato en la amplia atribución a la parte arrendataria de la realización de obras de conservación, reparación y reforma, el coste de cada actuación en concreto es repercutible a la parte arrendadora.

Pero, en caso de considerar que todas o parte de las reparaciones y actuaciones fuera de cargo de la parte arrendadora por aplicación del artículo 1554.2º del Código Civil, prescindiendo incluso de la estipulación contractual que atribuye a la parte arrendataria los gastos necesarios para conservar el local en perfecto estado de uso, no cabe mantener la responsabilidad contractual en la ausencia de realización de tales obras, pues tal necesidad de realización no fue debidamente comunicada a la parte arrendadora y solo se invocó el coste de obras que se indicaban ya realizadas al reclamarse la renta, como hemos visto. En este sentido no consta impugnado el pronunciamiento de la sentencia que subraya la necesidad de que la parte reconviniente hubiese requerido a la reconvenida sobre la necesidad de verificar las obras, también en el caso de la instalación eléctrica. No está acreditada siquiera por la declaración interesada del Sr. Gabino que existiese la comunicación verbal al Sr. Vidal referida por él mismo en la vista, cuando este último acudía tomar café al restaurante, habiendo la parte actora reconvencional renunciado a practicar su interrogatorio y negando el Sr. Abel la comunicación de vicio o desperfecto alguno. Con carácter general la obligación del arrendador de realizar las obras necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido es una obligación permanente, que subsiste durante toda la vigencia del arriendo, pero esa obligación está condicionada por la obligación impuesta al arrendatario por el art.1559, párrafo segundo, del Código Civil, de poner en conocimiento del dueño con urgencia la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554 del Código Civil, de tal suerte que, de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de incumplimiento del deber de realizar reparaciones cuya necesidad no fue comunicada. Así lo indica Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 4.ª) de 21 de julio de 1999 .En este sentido se pronuncia también la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 31 de mayo de 2024 ( ROJ:SAP B 6630/2024 -) Sentencia: 381/2024 Recurso: 1135/2022:

"9. Por tanto, conforme a la jurisprudencia citada, puesto que sólo surge el derecho del arrendatario a ser indemnizado por el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada cuando lo ha puesto previamente en su conocimiento (" sin aviso alguno del arrendatario, no es legal ni racionalmente exigible una constante supervisión de la vivienda arrendada"), no hay base alguna para valorar la eventual incidencia en la habitabilidad de las patologías no comunicadas en tiempo y forma por la arrendataria.

Procede recordar que, conforme prevé el artículo 1556 CC , "Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente", de modo que la petición de indemnización quedaría vinculada, en este caso, al incumplimiento por la parte arrendadora de su obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Y, para ello, conforme al art.1559 CC ,es preciso que, previamente, le haya sido comunicada la necesidad de las reparaciones concretas".

En este mismo sentido la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 26 de abril de 2016 ( ROJ:SAP B 9443/2016 - 3) Sentencia: 230/2016 Recurso: 621/2015:

"Aun cuando se obviara lo anterior, y se partiera de que la propia arrendadora optó por asumirlas, y así lo fue realizando, debe recordarse también que la lógica más elemental (mal se puede exigir al arrendador la obligación de reparar si no le es conocida su necesidad), justifica que aquella obligación del arrendador, que desarrollan 1554 Código Civil- esté condicionada por la establecida a cargo de la otra parte y que concreta el artículo 1559, 2 del Código Civil , en cuanto impone al arrendatario la obligación de poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia -es decir en el más breve plazo de tiempo-, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554. y que también se plasma en el artc 21 de la LAU . Siendo esto así, de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de un incumplimiento del deber de realizar las reparaciones necesarias, cuya necesidad no le fue comunicada, ni operaría la resolución por incumplimiento.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que, entre las múltiples facturas cuyo importe es objeto de reclamación se incluyen muchas reparaciones de instalaciones averiadas, averías evidenciadas meses después de la recepción de la posesión por la parte demandada. Como ha mantenido esta Sala, por ejemplo en sentencias de 2 de junio de 2022, recurso de apelación número 17/2021, de 28 de octubre de 2021, recurso de apelación número 40/2020, en sentencia de 20 de enero de 2022, en recurso de apelación número 202/2020 o en sentencia de 10 de noviembre de 2022 recurso de apelación número 450/2021, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Como señalan la SAP de Pontevedra, sección 6, del 23 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP PO 2026/2021 - ECLI:ES:APPO:2021:2026 ) Sentencia: 372/2021 Recurso: 342/2021 o la SAP de la Rioja, sección 1, del 15 de julio de 2021 ( ROJ: SAP LO 489/2021 - ECLI:ES:APLO:2021:489 ) Sentencia: 345/2021 Recurso: 359/2020, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la finca en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS 13 de junio 1998 y 20 noviembre 1999).

La STS del 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) Sentencia: 70/2016 Recurso: 800/2014, indica:

"En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

«La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible".

Con la sola presentación de la factura en que consta la reparación de una avería, sin aportación de prueba pericial o testifical, el arrendatario no acredita que el defecto reparado era preexistente y se ocasionó sin su culpa o de sus dependientes. No se destruye la presunción iuris tantum de culpabilidad que establece el artículo 1563 del Código Civil.

Y si estas razones son más que suficientes para desestimar íntegramente la reconvención, cabe añadir algunas puntualizaciones sobre las reclamaciones concretas efectuadas. En cuanto a los problemas estructurales en tejado y fachada,se reclaman por una parte 593,60 euros por los honorarios en la elaboración del informe técnico del Sr. Argimiro, conforme factura aportada al documento 1.1 de la reconvención, al folio 524 de las actuaciones escritas, cuando ni se acredita pagado ese importe al profesional, ni el coste de un informe técnico que se presenta en un proceso constituye responsabilidad de la contraparte, sin perjuicio de que se incluya en la condena en costas. Consta exigida la suma de 18.930,15 euros en que el aludido informe, acompañado como documento 1.3 de la reconvención, presupuesta los trabajos para reparar filtraciones de agua desde la cubierta. Pues bien, al margen de que ese documento no ha sido ratificado en la vista y sometido a contradicción, máxime cuando los testigos Carlos Jesús y el Sr. Fulgencio excluyeron la existencia de problemas trascendentes de filtraciones, no constan ejecutadas y pagadas todas las obras presupuestadas. De hecho, en la relación de gastos pretendidamente imputables a DEUME que verificó BERGRUP VALLS en fecha 19 de febrero de 2018 en contestación a la reclamación notarial realizada (folio 62 vuelto), consta como no pagado el presupuesto relativo a la reparación de cubierta y mural exterior en base al informe del Sr. Argimiro por el citado importe de 18.930,15 euros.

Por instalación deficiente en los baños consistente en atascos reiterados e incumplimiento de la normativa de establecimientos abiertos al público.se reclaman dos facturas de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L, una por importe de 47.032,70 euros y otra por importe de 4.137,31 euros, documentos 2.2 y 2.3 de la reconvención, respectivamente. Estas facturas sí constan pagadas en el certificado de la citada empresa aportado al folio 45. Debe indicarse que las dos facturas son genéricas e indeterminadas y se extienden "Por los trabajos realizados en el DIRECCION000 de la ciudad de Valls. Trabajos realizados y contabilizados, según los presupuestos acordados y contratados por Bergrup Valls, S.L. Trabajos realizados en los albaranes realizados". No desglosan las actuaciones concretas por las que se factura, ni se acompañan los presupuestos en lo que se apoyan, ni los correspondientes albaranes, con lo que no cabe presumir que todo el importe facturado respondiese a la estricta subsanación de las deficiencias de los baños o su adecuación a una normativa administrativa, que tampoco se concreta en fase de alegaciones, ni la documental presentada. Y, además, como hemos apuntado más arriba, la parte arrendataria asumía en el contrato la reforma de los baños. El propio Sr. Gabino apunta en juicio a que la necesidad de reformar los baños estaba relacionada con la capacidad que quería dar al restaurante, cubriendo su cabida, que podía alcanzar gran número de personas. Para esta gran cabida no estaban preparados los baños del establecimiento antes de su arriendo, indicó el interrogado.

En orden a la cuestión de la instalación eléctricamantiene el recurso, de acuerdo con la reproducción ya citada de la contestación, que en fecha 21 de noviembre de 2016 se recibió una inspección por parte de la ECA que evidenció que la instalación eléctrica no estaba legalizada, siendo que este hecho se comunicó a la propiedad, que desoyó esta comunicación. En fecha 21 de junio de 2017 ECA recordó a DEUME, S.A que debía proceder a corregir las deficiencias detectadas, sin que tal entidad asumiera la realización del requerimiento, con lo que la arrendataria acudió a la entidad TERMOWATT para que se valorara el estado de las instalaciones y se procediera a cumplir las exigencias puestas de manifiesto por la inspección, extendiéndose factura por importe de 18.864,73 euros (documento 3.2 de la reconvención), cuyo pago se reclama. Se extendió una segunda factura por TERMOWATT por los trabajos en cumplimiento del plan de instalación con legalización y adecuación a las exigencias de la inspección y la legislación vigente, por importe de 6.404,66 euros (documento 3.3) y se reclama, junto estas dos facturas, una tercera de 2.571,25 euros por la elaboración de la memoria para la legalización e inscripción de la instalación. Estas tres facturas constan efectivamente abonadas en certificaciones de TERMOWATT aportadas con la demanda y que fueron remitidas a la parte actora tras reclamar ésta la facturación por renta. Se reclaman también en este capítulo 18.570,14 euros de las facturas relacionadas con los generadores y sistemas que se tenían que adquirir para solucionar la problemática del suministro eléctrico (bloque documental 4 de la reconvención ) y como bloque documental 6 una serie de facturas que suman 15.882,64 euros relativas a reparaciones en otros elementos de la instalación eléctrica, con reparaciones internas del cableado eléctrico.

Consta en actuaciones dos evidencias documentales diferentes relativas a la instalación eléctrica que no deben confundirse. Por una parte como advera el documento 5.4 de la reconvención (folio 332), se detectó el 3 de noviembre de 2016 por ENDESA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA, S.L que el suministro al local se encontraba en una situación de enganche directo a la red distribución sin existir el preceptivo contrato. En absoluto cabe considerar acreditado por la sola declaración del interrogado Sr. Gabino que tal enganche directo sin contrato fuera anterior a la toma de posesión del local en junio de 2016 y fuera realizado por la parte arrendadora. Lo cierto es que se detectó cuando el local ya llevaba varios meses en poder y posesión de la parte demandada y es la parte demandada la que asume plenamente la deuda con la distribuidora nacida de este enganche directo sin contrato, en un reconocimiento de deuda firmado. Es BERGRUP VALLS, S.L, quien en fecha 30 de junio de 2017 asume el coste del fraude eléctrico por importe de 17.128,22 euros conforme al artículo 87 RD 1955/2000, reconocimiento de deuda suscrito que se aporta como documento 5.4 de la reconvención. No es compatible con la inexistencia de contrato de suministro durante la explotación de DEUME que los Sres Abel y Plácido hagan referencia a la facturación pendiente por suministro eléctrico de la arrendadora o con la comunicación que dirigió BERGRUP VALLS, S.L a DEUME y al Sr. Vidal en fecha 27 de febrero de 2017, en que se aludía a un corte de suministro por ENDESA por no atender a un acuerdo de reconocimiento de deuda y fraccionamiento de pago por suministro eléctrico que tenía concertado la parte arrendadora (folio 41 vuelto).

Otra cuestión diferente se centra en las exigencias de la inspección verificada por la ECA en fecha 21 de noviembre de 2016, en que se detectó que la instalación no constaba como debidamente inscrita y debía aportarse la legalización de la instalación en Baja Tensión preexistente. Y en caso de no ser hallada esta documentación debía aplicarse la instrucción 1/2015, adecuado la instalación a la nueva reglamentación, dándose un plazo de subsanación de seis meses. Lo cierto es que, transcurrido ese plazo, se verificó una segunda inspección en que se declaraba subsistente la deficiencia (folios 396 y 397). Finalmente en la inspección verificada el 20 de julio de 2017 al documento 3.6 constan subsanados los defectos con la aplicación de la instrucción 1/2015, constando como titular de la instalación BERGRUP VALLS. También se aporta el documento acreditativo de la inscripción de la instalación (documento 3.7 de la reconvención). No consta en modo alguno acreditado que se requiriese a DEUME o al Sr. Vidal la documentación de legalización de la instalación eléctrica en B.T preexistente que era necesaria para la debida inscripción, con lo que no cabe imputar a la arrendadora las consecuencias de la no aportación de esta documentación. Al margen de que la revisión de la instalación pudo estar motivada por una anterior baja de suministro (la parte demandada reconoce que hubo un corte del mismo), o la ejecución de reformas realizadas por la parte arrendataria. No consta que requerimiento alguno de la ECA y el contenido al folio 3.1 de la reconvención al folio 434, dirigido al local, se comunicara a DEUME o ésta estuviera presente en la inspección de noviembre de 2016 o en las posteriores. Lo que se advera es que BELGRUP simplemente comunicó el 27 de febrero de 2017 que ENDESA le había avisado del corte de suministro por impagos de un acuerdo de reconocimiento de deuda de DEUME, anunciando que el coste de las facturas de la arrendadora sería asumido por la arrendataria para evitar ese corte, debiendo de deducirse de la deuda. Nada, pues, relacionado con la inspección de la ECA. No puede imputarse a la arrendadora, por omisión de la obligación del arrendatario de comunicar la deficiencia, el coste que ha supuesto la memoria técnica para adecuar las instalaciones a la instrucción 1/2015 y la ejecución de las actuaciones precisas para la adecuación de las instalaciones a esa instrucción, actuaciones que tampoco están concretamente alegadas ni acreditadas por la prueba practicada.

Así, en este capítulo de la instalación eléctrica y para repercutir a la parte arrendadora un coste tan importante, no basta con el mero acopio de facturas y documentos con consideraciones técnicas inexplicadas por ausencia de pericial alguna o de testifical que pudiese darle el sentido pretendido por la parte actora reconvencional. Y es que no está en modo alguno acreditado ni justificado que los muy diversos conceptos de la facturación reclamada, 18.864,73 euros (documento 3.2 de la reconvención) 6.404,66 euros (documento 3.2) de TERMOWATT, correspondan a la exigencia de legalización y registro de la instalación. Así por ejemplo la primera factura alude a un comprobación o solución de un problema en la sala de bombas o a buscar avería por fuga al llenar el depósito de agua, actuaciones en farolas o comprobación de un fallo en la sonda de la balsa. La segunda factura alude a cambios en la acometida y caja de contadores que no cabe presumir, sin que ningún técnico o reparador lo indique, que corresponden a la legalización de la instalación, como dice el recurso.

Tampoco está justificada la reclamación de 18.570,14 euros de las facturas relacionadas con los generadores y sistemas que pretendidamente se tenían que adquirir para solucionar la problemática del suministro eléctrico (bloque documental 4 de la reconvención), sin acreditarse a qué obedeció el alquiler de grupos electrógenos, ni alegarse en tiempo y forma en qué periodo temporal se alquilaron. Se alude a repostaje de los grupos en agosto de 2017(folio 338 o 339) cuando la instalación ya estaba en servicio normal y debidamente legalizada el 20 de julio de 2017 (folio 400) y ello al margen de no acreditarse el efectivo pago del importe de alquiler y repostaje en facturas emitidas por FERVALLS LLOGUERS, S.L. Ninguna relación explicada tiene la factura de TERMOWATT al documento 4.1 de la reconvención con gastos en materia de generadores y grupos electrógenos. Mucho menos está adverada relación con el alquiler de grupos electrógenos o con la necesidad de legalización, la factura aportada como 4.7 de la reconvención, en que se alude a la colocación de armario de contador de luz. Tampoco la factura aportada como 4.8, relativa a trabajos en la instalación de desagües de agua y de luz para lava-vasos, instalación de luz para extractor industrial y cambio de downlight de la cocina o desmontar estanterías, vitrinas de obra o cambio de fluorescentes.

Finalmente ninguna justificación en la pretendida responsabilidad contractual tiene la reclamación de las facturas del bloque documental 6 de la reconvención, 15.882,64 euros, que se dicen relativas a reparaciones en otros elementos de la instalación eléctrica con reparaciones internas del cableado eléctrico. Se trata de facturas de las empresas LAMPI HOGAR, S.L e Ángel Daniel, que aluden a muy variadas actuaciones encargadas y decididas por la arrendataria, sin conocimiento previo y consentimiento conocido de la arrendadora, que pueden encuadrarse perfectamente en la reforma de las instalaciones asumida por la parte arrendataria, no solo en baño y cocina, sino acordes con la decisión de renovar el local que pone de manifiesto la prueba practicada. Así se alude a la instalación de lámparas, tomas de enchufe, instalación de grifos, colocación de portarrollos en lavabo, instalación para anular el gas, luces en la barbacoa y un largo etcétera, cuya reclamación difícilmente puede tener amparo en la responsabilidad contractual del arrendador por pretendida infracción del artículo 1544.2 CC y mucho menos atendido el tenor del contrato.

En orden al mal funcionamiento y averías de maquinaria básica para la explotaciónse reclama un total de 25.381,77 euros. Sin embargo, salvo error u omisión de esta Sala las facturas aportadas al bloque documental 7 de la reconvención (documentos 7.3 a 7.13) suman 19.211,13 euros. Y efectivamente la parte reconviniente incurre en el error en reclamar dos veces las tres facturas mencionadas en el documento 7.2: la limpieza tubo y campana de barbacoa por importe de 807,07 euros que es la factura aportada como 7.10; la reparación de hornos Rational y Zanussi por importe de 2.866,49 euros que se incluye en la factura 7.9 y el cambio de resistencias y boiler y otras reparaciones en la suma de 2.497,08 que es la factura ya reclamada como 7.7. No consta acreditado el pago a NOVATEC de estas facturas simplemente contabilizadas para autorizar la repetición de su importe. Por otra parte, la ausencia de inventario de los equipos y maquinaria con la que contaba el restaurante impide considerar acreditado que todos y cada uno de los múltiples elementos en los que consta la actuación de NOVATEC estaban precedentemente instalados en el local como propiedad del arrendador y pudiera atribuirse al mismo algún tipo de responsabilidad por su incorrecto funcionamiento. El examen de las facturas advera la existencia de múltiples actuaciones, como la limpieza, que no tendrían encaje alguno en el artículo 1554.2 del Código Civil. Por otra parte, algunas facturas están extendidas varios meses después de concertado el arrendamiento, por ejemplo en mayo de 2017 y no debe olvidarse que el informe del estado de la maquinaria fechado el 22 de junio de 2016, que se aporta como 7.1, no determinaba una actuación al coste después verificado. No consta en muchos casos la causa de la avería de la maquinaria que debió ser reparada, teniendo en cuenta que, como hemos puesto de manifiesto más arriba, el artículo 1563 del Código Civil dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada a no ser que pruebe que no ha sido causado por culpa suya y en este caso la simple aportación de las facturas y las limitadas indicaciones de los documentos 7.1 y 7.2 de la demanda son notoriamente insuficientes para adverar la imputación de los desperfectos en los equipos a la parte actora. No está adverada la necesidad de todas y cada una de las actuaciones que recogen las facturas en ausencia de pericial o testifical del técnico reparador y no debe olvidarse que la cláusula novena del contrato atribuía al arrendatario, no solo los gastos necesarios de conservación del local, sino cuantas reparaciones fuesen precisas, motivadas por el normal deterioro de las instalaciones, al margen de que la parte demandada asumía la reforma de la cocina. Como hemos apuntado más arriba, el propio Sr. Gabino indicó que asumía al concertar el arrendamiento que la maquinaria debía ser renovada, pues estaba para tirar. Todo ello al margen de la ausencia de comunicación al arrendador antes de acometer la reparación, que es común a todas las actuaciones reparadoras.

Respecto a los problemas con las instalaciones de aguase reclaman 6.392,81 euros de factura extendida por TERMOWATT por la extracción de la bomba antigua de agua estropeada y la instalación de una nueva en fechas 26 y 27 de enero de 2017 (documento 8.1 de la reconvención), factura que consta efectivamente pagada por certificación del emisor obrante al folio 42. Al margen de que no consta notificada al arrendador la necesidad de acometer la sustitución de la bomba, ni se advera que la misma fuera irreparable, no cabe descartar que el desembolso fuese imputable al arrendatario, a tenor del contenido de la cláusula novena del contrato. Y ello al margen de que se desconoce la causa de la avería de la bomba varios meses después de comenzado el arriendo y la parte arrendataria no ha acreditado, como exige el artículo 1563 del Código Civil, que el desperfecto en la bomba, no le fue imputable. También se reclama en este capítulo como documento 8.2 de la reconvención una factura por reparación de una avería de tuberías de agua en el almacén de acopio de alimentos y picar y desmotar la tabiquería deteriorada por la fuga de agua, por importe de 2.516,80 euros, que consta pagada en el certificado de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L aportado al folio 45. Se trata de una factura por reparación de una avería de agua en febrero de 2017, ocho meses después de tomada posesión, desconociéndose la causa de la fuga y sin probarse, conforme exige del artículo 1563 del Código Civil, que la fuga no se causó por culpa del arrendatario. Se alude en este capítulo por la parte apelante a la actuación de desatasco de tuberías sin acompañar facturas de intervención de las chuponas.

En base a todo lo expuesto se deduce que lo que ha pretendido la parte arrendataria es acumular gastos de todo tipo que ha realizado en el local, con independencia de su origen e imputación, para atribuirlos en bloque a la parte arrendadora sin fundamento en la responsabilidad contractual y con la sola aportación de documental no homogénea sin el necesario respaldo de exposición fáctica suficiente y prueba testifical y pericial que lo respalde.

Por todos los motivos expuestos debe desestimarse este motivo recurso y confirmarse la desestimación de la reconvención y, con ello, desestimarse íntegramente el recurso de apelación.

QUINTO: Costas de la apelación.-La desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante las costas de la alzada conforme al artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. Planteamiento del debate.-En la demanda rectora del proceso, entablada por D. Vidal, DEUME, SAU y ABET TARRAGONA SAU, contra BERGRUP VALLS, S.L y DON Gabino se terminó suplicando se dictase sentencia:

"a) Por la que se proceda a la resolución del contrato de arrendamiento de industria suscrito en fecha 2 de junio de 2.016, que lleva aparejado un anexo de fecha de fecha 29 de junio de 2.016, acompañado de documentos 2 y 3.

b) Por la que se condene solidariamente a los demandados:

- A devolver la finca y negocio arrendado en el estado que se encontraba, con todas las mejoras que se hubieran practicado, así como a la transmisión de la licencia de actividad que lleva aparejado el mismo según se establece en la cláusula decimosexta.

- A abonar a los arrendadores la cantidad de 187.872,61 € correspondiente a las cantidades pendientes de pago del arrendamiento pactado, cantidad que habrá que descontar las cantidades que los demandados hayan pagado ante los Juzgados de lo Social de Tarragona y ante la Hacienda Pública durante este procedimiento, como fruto de la responsabilidad solidaria de dichos

pagos o de los embargos realizados.

- A abonar el importe de 1.853,26 €, correspondientes a los impuestos acreditados que graban el negocio, así como los correspondientes al pago del IBI fijado en el contrato y que se especifican en el documento Nº 13, y todos aquellos que resulten hasta el cese de la actividad por parte de los demandados.

- A abonar las rentas que se devenguen hasta la entrega de la industria o negocio y su transmisión de licencia de actividad, bajo la cuantía pactada de 120.000,00 € anuales.

- A abonar los daños y perjuicios que se establezcan en ejecución de sentencia, consistente en el pago del doble de la renta establecida del periodo que los demandados tarden en transmitir la licencia de actividad una vez resuelto el contrato de industria, así como los daños que hubiera sufrido el negocio y finca arrendada por culpa o negligencia del arrendatario".

Compareció la parte demandada BERGRUP VALLS, S.L y DON Gabino oponiéndose a la demanda y formulando reconvención. Se reseñó que se ocultó al concertar el contrato deuda de la arrendadora con la Hacienda Pública y con los trabajadores, habiéndose derivado responsabilidades contra la demandada por importes trascendentes, de 107.731,26 euros de deuda tributaria, 91.620,47 euros de débito al trabajador Sr. Fulgencio en un proceso laboral que se indicó en el contrato que estaba en vías de solución amistosa y 57.000 euros adeudados en la ejecución 198/2012 del Juzgado de lo Social número de Tarragona y debidos al trabajador Felicidad. Se indicó que de esa deuda BERGRUP VALLS, S.L, como responsable solidario por derivación de responsabilidad entre empresas, había satisfecho la suma de 31.927,39 euros que reconocía pagada la propia parte actora y, además, otros 45.084,46 euros por embargo de las devoluciones de IVA del año 2017, cantidades que, junto a otras que se abonasen como responsabilidad derivada, debían compensarse con la deuda por renta. También se apuntó a la previsión de que también se embargase la suma de 36.373,74 euros solicitada en la autoliquidación como devolución de IVA del 4º trimestre de 2018. Por tanto, se resaltó una deuda flotante imputable a la parte actora que se exigía a la parte demandada de 256.351,73 euros, deuda que se podía incrementar con nuevos recargos e intereses pendientes de liquidación. Por otra parte, se mantuvo que el contrato incluyó en falsedad al ceder el negocio, pues la industria arrendada no era apta para su inmediata explotación como establecía la página 2 del contrato. El enganche de la luz era ilegal y se cortó el suministro que no estaba dado de alta, debiendo utilizarse generadores para dar luz al establecimiento e incurriendo en un gasto de 35.000 euros para la legalización del suministro. Se tuvo que reparar la cubierta del establecimiento ante la existencia de goteras, incurriendo además en múltiples gastos para verificar la explotación y subsanar los defectos en las instalaciones que fueron objeto de reclamación en reconvención. Se combatió la reclamación de daños y perjuicios articulada en la demanda consistente en el pago del doble de la renta establecida hasta la transmisión de la licencia de actividad y por daños sufridos en el negocio por negligencia de la parte demandada. Los incumplimientos de la parte arrendadora imposibilitaban la acción de resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, pues se había derivado a la arrendataria una deuda flotante de la arrendadora de 256.351,73 euros, superior a la renta reclamada por dos mensualidades de 244.800 euros y, además, el local no era apto para su inmediata explotación. A continuación se formuló reconvención y se reclamaban a la parte actora diversos gastos que se indicaban realizados: para la reparación de problemas estructurales en tejado y fachada; por la existencia de instalaciones deficientes en los baños con incumplimiento de la normativa de apertura al público y reiterados atascos de tuberías; por ilegalidad en la instalación eléctrica, que tuvo que ser legalizada con la elaboración del correspondiente proyecto técnico y modificación de la instalación eléctrica, ejecutándose diversas reparaciones del cableado; por averías en la maquinaria de la industria que hubo de ser reparada o sustituida; y por defectuosa instalación de agua. La reconvención se fundó en el incumplimiento contractual que establece el artículo 1101 del Código Civil y se terminó suplicando la condena al pago de los daños reflejados y numerados en el hecho segundo de la demanda reconvencional, con imposición de costas a la contraparte si se opusiere.

La parte actora contestó la reconvención oponiéndose a la misma alegando la caducidad de la acción. También alegó la ausencia de presupuesto fáctico de la reclamación en atención al propio contenido contractual, en que la parte actora reconvencional asumía amplia obligación de conservación y reparación, además de que se autorizaba expresamente la realización de reformas. La parte arrendataria no solo conocía perfectamente el estado de la finca, sino que asumía la realización de reformas a su cargo en la masía en atención a su conocido deterioro, que en ningún caso impedía el ejercicio de la actividad. Incluso se aumentó la renta inicialmente prevista tras haber tomado ya posesión la parte arrendataria de la finca. Tampoco se cumplió la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de las obras, conforme al artículo 1559.2 del Código Civil y la parte arrendataria debe asumir el coste de obras realizadas por su negligencia. El Sr. Gabino visitó la masía DIRECCION000 hasta en cinco ocasiones antes de firmar el contrato, contando con el debido asesoramiento y precisamente la razón por la que se amplió la duración del contrato a 15 años fue porque pretendía realizar una importante inversión en la masía. Se reseñó que la Administración Concursal de BERGRUP VALLS, S.L, podía considerarse allanada parcialmente a la demanda al admitir la entrega de la posesión de la finca, si bien solo de la masía, al considerar tal Administración Concursal que todos elementos existentes dentro de ella eran de la concursada y considerando además que los gastos realizados por la concursada para el mantenimiento del inmueble debían compensarse. Se manifestó al contestar la reconvención desconocer las reformas realizadas y el estado de la finca, no mostrándose conformidad con la cuantificación pretendida y se planteó incluso una pericial para evaluar el estado de la finca y obras y mejoras realizadas en la misma, pericial que no llegó a realizarse. Se solicitó la íntegra desestimación de la reconvención.

La sentencia dictada, si bien cuantifica las responsabilidades derivadas a la demandada por deudas de la actora con la Hacienda Pública y con los trabajadores en las cuantías que la contestación denomina deuda flotante, establece que solo debían compensarse las cantidades efectivamente pagadas o realizadas en un embargo efectivo, no las cantidades que se reclamen en esta responsabilidad derivada, ( la llamada por la parte demandada deuda flotante). La sentencia solo considera acreditado el pago de la suma de 31.927,39 euros de responsabilidad derivada, que debe compensarse con la renta debida por las anualidades de 2017 y 2018, computando un pago admitido en la demanda de 25.000 euros, determinando una deuda por renta por renta de 187.872,61 euros. Esta deuda faculta a la resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1555.1 del Código Civil. Por otra parte, indica la sentencia que la propia existencia de esa deuda derivada no excluye la resolución, porque la parte deuda por renta puede compensarse con los pagos que la parte demandada haya realizado o realice en ejecución de esa deuda derivada. Se condena a la suma de 1.853,26 euros de IBI según lo pactado en el contrato. También se considera admisible la condena a las rentas devengadas después de la demanda y hasta la entrega de la posesión en la medida en que la declaración del concurso no es causa de resolución anticipada del contrato. Como quiera que la posesión se entregó en diciembre de 2020, debe condenarse a la renta anual de los años 2019 y 2020, conforme al importe de la renta base de 120.000 euros. Se rechaza el pedimento de condena de daños y perjuicios y aplicación de la cláusula penal. Respecto a la reconvención con rechazo de la caducidad en el ejercicio de la acción, se desestima en cuanto el fondo. Se considera que no puede ejercitar una acción de responsabilidad contractual quien ha incumplido su obligación esencial de pago de la renta y no se ha acreditado que la pare arrendataria no fuera conocedora de la situación real de la finca. Se autorizaba a la parte reconviniente a hacer obras y reformas, en baños, cocina, zona de brasas, almacenes y vestuarios, con lo que asumía su coste. No están acreditados los importes reclamados y falta el previo requerimiento de reparación a la parte arrendadora. Por tanto, la sentencia resuelve el contrato de arrendamiento de industria y condena solidariamente a los demandados a reintegrar la finca en el estado en que se encontraba con las mejoras que se hubiesen practicado y con transmisión de la licencia, a abonar la cantidad de 187.872,61 euros que se acreditan debidos de renta, cantidad de la que se descontarán las cantidades que se acrediten pagadas por los demandados a la Hacienda Pública o a los Juzgados de los Social, fruto de la responsabilidad derivada o de embargos realizados, en el curso del procedimiento o en ejecución, a abonar la suma de 1.853,26 euros, así como el IBI y los impuestos acreditados que gravan el negocio y se devenguen hasta la entrega de la posesión y, finalmente, a pagar la renta devengada después de la demanda y hasta la entrega de la industria con transmisión de su licencia, por importe de 120.000 euros anuales. También se imponen a BERGRUP VALLS, S.L, los intereses legales y no se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la demanda en primera instancia. Se desestima íntegramente la reconvención, absolviendo a la parte reconvenida de los pedimentos de la reconvención, con imposición de las costas de la reconvención a la demandante reconvencional.

Recurre en apelación la sentencia la parte demandada y actora reconvencional, reproduciendo sustancialmente, como veremos, la exposición fáctica y jurídica de la contestación y reconvención y termina suplicando se dicte sentencia por la que se estime el recurso con revocación parcial de la sentencia, con los siguientes pronunciamientos:

1)La improcedencia de la resolución por falta de cumplimiento de requisitos por existencia de incumplimientos previos de los demandantes que imposibilitan la resolución.

2)Dejar sin efecto la condena a abonar a los arrendadores la cantidad de 187.872,61 euros.

3)Dejar sin efecto la condena a abonar las rentas que se devenguen hasta la entrega de la industria o negocio y transmisión de licencia de actividad bajo la cuantía pactada de 120.000 euros anuales.

4)Haber lugar a la demanda reconvencional formulada por BERGRUP VALLS, SL contra DEUME, S.A, ABET TARRAGONA SAU y Vidal, condenando a los demandados al pago por los daños reflejados, numerados y detallados en el Hecho Segundo de la demanda reconvencional, condenando expresamente en costas a las demandadas reconvencionales.

La parte apelada se opone y solicita se desestime el recurso de apelación formulado, confirmando la sentencia recurrida en todos sus extremos, y todo ello con expresa imposición de costas al recurrente.

SEGUNDO: Impugnación de la resolución del contrato de arrendamiento de industria y de la condena a renta. Pretendidos incumplimientos de la parte arrendadora para excluir la acción de resolución.-Expone sustancialmente el recurso como motivo de impugnación de los pronunciamientos de resolución del contrato y condena pecuniaria, que se ocultó dolosamente al tiempo de concertar el contrato una deuda nacida de la actividad de la parte arrendadora, de la que luego resultó responsable solidaria la arrendataria, lo que constituye un incumplimiento contractual. Por otra parte, funda el incumplimiento del contrato por la parte actora en que la industria arrendada no era apta para su inmediata explotación, haciendo mención a que había un enganche ilegal del suministro eléctrico, que no estaba dado de alta, lo que generó el corte y la asunción de importantes gastos para restablecer el suministro. Además la cubierta presentaba un estado lamentable con goteras y humedades que exigieron el cambio de cubierta y reparación de elementos estructurales. En ambos incumplimientos contractuales de la parte actora sustenta el recurso la imposibilidad de que la parte demandante pida la resolución del contrato en base al carácter sinalagmático de las obligaciones dimanantes del mismo y en la medida en que no puede pedir la resolución quien previamente ha incumplido el contrato. Los motivos de recurso, contenidos en las alegaciones segunda, tercera y cuarta se limitan, con sola mención adicional de la declaración del Sr. Abel en juicio, a reproducir literalmente gran parte de las alegaciones de la contestación, obviando totalmente los pronunciamientos de la sentencia dictada que ni siquiera se tratan de combatir, no indicando el recurso los motivos de impugnación, infringiendo con ello el artículo 458.2 de la LEC y determinando con ello la necesaria desestimación.

Así en lo que hace referencia a la deuda imputable a la parte arrendadora en cuya existencia y posterior repercusión a la arrendataria se trata de fundar el incumplimiento contractual de la parte actora que imposibilita, según la contestación y el recurso, la acción de resolución, es totalmente ocioso e improcedente que se venga a reproducir en apelación el extenso contenido de la contestación en la exposición de hechos que, además, en gran parte vienen expresamente reconocidos en la sentencia. Nuevamente la apelación expone profusamente las deudas imputadas a la parte actora en procesos laborales o con la Hacienda Pública de las que ha tenido que responder solidariamente la parte apelante, deudas que ya reconocía la propia sentencia. Sin embargo, no se combaten, con expresión de los motivos fácticos y jurídicos de la impugnación, los dos pronunciamientos sustanciales de la sentencia, por una parte, que únicamente se ha acreditado en el procedimiento declarativo el pago por la arrendataria de 31.927,39 euros de la deuda laboral o fiscal de la parte arrendadora, abono que ya venía reconocido en la demanda y que la responsabilidad solidaria de la parte demandada por esta deuda laboral y fiscal no supone incumplimiento del contrato de arrendamiento que impida la acción de resolución por impago, pues, en definitiva, se pactó en el contrato la compensación de los pagos de esos débitos realizados por la arrendataria con la renta debida en el contrato. Reseña a este respecto la sentencia que el importe a compensar es el efectivamente pagado por la parte demandada, no lo el importe exigido en los procesos de ejecución laborales o por la Hacienda Pública, lo que la parte recurrente denomina "deuda flotante". Y añade que ningún perjuicio se le causa a la parte demandada, en la medida en que ya la demanda solicitaba y la sentencia contempla que además de los 31.927,39 euros de pago reconocido de deuda derivada, se puedan compensar con la renta debida otros pagos realizados por la demandada de la deuda de la actora verificados en el curso del procedimiento o incluso en ejecución de sentencia. Esta clara argumentación de la sentencia en momento alguno ha sido contradicha en el recurso.

Especialmente no se ha combatido con argumentación alguna el pronunciamiento de la sentencia que no reputaba acreditada documentalmente la compensación pretendida de 45.084,46 euros por embargo de la devolución del IVA de 2017 que tenía derecho a percibir BERGRUP VALLS, S.L, limitándose el recurso sin razón expuesta a reiterar la alegación de la contestación sobre el cómputo de ese importe para reducir la deuda aludiendo a un pretendido certificado de embargo de la AEAT, aportado al documento 2.5 de la contestación que, sin embargo, no consta aportado, ni unido al procedimiento. Ni está acreditado ese embargo en concreto, ni que el mismo se hiciese efectivo por derivación de deuda propia de la parte arrendadora. De hecho, el propio gestor de BERGRUP VALLS y demandado en el proceso, Sr. Gabino, vino a reconocer en el interrogatorio practicado que no se había realizado pago alguno de la deuda de la Hacienda Pública. Tampoco consta pago alguno de la deuda tributaria en la relación de pagos del folio 62 vuelto que remitió la propia parte demandada al folio 62 vuelto.

También se hace mención en la apelación que se ha embargado la devolución de IVA a favor de BERGRUP correspondiente al cuarto trimestre de IVA de 2018 por importe de 36.373,74 euros. Consta en autos solo un documento 5 de la contestación, que es simplemente autoliquidación de IVA presentada por BERGRUP VALLS, S.L de tal impuesto y por tan importe y se incluía en el folio 15 de la contestación la conjetura de que la entrega de esa devolución sería denegada a causa de la responsabilidad de DEUME, indicando que se informaría de cualquier actualización del expediente. Nada se informó al respecto.

La certificación librada por la Agencia Tributaria y obrante al folio 621 indica que en fecha 4 de septiembre de 2020 que no consta ingreso alguno de BERGRUP VALLS, S.L por los conceptos exigidos de derivación de responsabilidad en aplicación del artículo 42.2 de la Ley General Tributaria.

Dice textualmente la cláusula 14ª del contrato de 2 de junio de 2016 dedicado a los pasivos:

"Cualquier derivación de responsabilidad por las deudas de cualquier índole que suponga un pago por parte del ARRENDATARIO, se compensará con el pago del alquiler en la misma cuantía, salvando la retención de la que es obligado el ARRENDATARIO por el alquiler".

Por tanto, el propio contrato ya preveía que la arrendataria, a quien se derivara responsabilidad por deudas laborales o fiscales exigibles y vencidas de la arrendadora antes del 1 de julio de 2016, podría compensar los importes pagados por tales conceptos con la renta. La existencia de tales débitos ya anunciados en el contrato no implica incumplimiento alguno, ni desde luego se acredita que haya generado, en relación de causa-efecto, el concurso voluntario de BERGRUP VALLS, S.L, declarado en auto de 18 de febrero de 2019, después de interpuesta la demanda, (de hecho, únicamente se acredita que BERGRUP VALLS, S.L ha afrontado el pago efectivo por responsabilidad derivada de la suma de 31.927,39 euros). Evidentemente que se exija en el seno de ejecución de sentencias laborales o por la Hacienda Pública a la parte demandada un determinado importe, concretamente 256.351,73 euros en total por derivación de deudas de la parte actora, como reitera el recurso, siendo este hecho reconocido en la sentencia, no significa "per se" incumplimiento alguno del contrato, en la medida en que el mismo ya establece la posibilidad de compensar los pagos de esta deuda que haga la arrendataria con la renta. Se preveía la derivación de deudas sociales y fiscales y la posibilidad de compensar su pago por la arrendataria como expresamente contempló la demanda y recoge la sentencia, con lo que no se alcanza a explicar por el recurrente en qué medida se le ha producido un daño por incumplimiento contractual en base al artículo 1101 del Código Civil, en la medida en que cualquier pago de deuda derivada que hubiese realizado al tiempo de interposición de la demanda y el que se realizara en el curso del proceso o en ejecución, disminuye en la misma proporción la deuda por renta del arrendamiento. Desde luego no puede pretender la parte demandada que no debe la renta porque se le exija el pago en procesos de ejecución laborales o por la Hacienda Pública, cuando efectivamente no afronta o realiza ese pago o no se hacen efectivos embargos sobre su patrimonio para liquidar la deuda nacida de la actividad de la actora.

Efectivamente y rechazando la impugnación de la acción de resolución contractual, queda acreditado el incumplimiento por la parte demandada de la obligación esencial en el contrato de arrendamiento de industria, que es el pago de la renta que faculta sin duda la resolución. Como mantiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2013, respecto a los contratos de arrendamiento en general, el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. El artículo 1569.2 del Código Civil admite que el arrendador pueda desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago de precio convenido. Por su parte el artículo 1555.1º del Código Civil establece como obligación principal del arrendatario pagar el precio convenido y el artículo 1556 del Código Civil autoriza la resolución del contrato por tal incumplimiento. Además, la cláusula quinta del contrato establece que el atraso en el pago de los alquileres será causa suficiente de desahucio. En suma, el impago de la renta constituye el incumplimiento grave y esencial del arrendatario que faculta a la resolución y a instar la devolución del objeto arrendado. En este sentido es paradójico que la parte demandada recurra el pronunciamiento de resolución del contrato cuando se procedió a la entrega posesoria por la Administración Concursal de la sociedad BERGRUP VALLS, S.L, reconociendo la extinción contractual en el seno del proceso y antes de que se dictara la sentencia, el 2 de diciembre de 2020, tal y como se documenta al folio 663 de las actuaciones escritas.

Y, efectivamente, ha quedado probado que al tiempo de interponerse la demanda y sin que se haya acreditado ningún abono en el curso del procedimiento, ni de renta directamente, ni de responsabilidades derivadas, más allá del reconocido en la demanda de 31.927,39 euros, subsistía una deuda de la arrendataria por renta de las anualidades de 2017 y 2018 en el importe de 187.872,61 euros. Incluso, acreditada la entrega posesoria en diciembre de 2020 y vencido el pago de la renta anual el 10 de enero de cada ejercicio, son exigibles las rentas anuales de 2019 y 2020.

Según anexo firmado por las partes el 29 de junio de 2016, la renta anual asciende a 120.000 euros anuales pagaderos antes del día 10 de enero de cada año de vigencia del contrato. El importe líquido asciende a 122.400 euros anuales de renta (120.000 euros de renta base, con IVA del 21 % y retención del 19%), según facturas giradas por los ejercicios 2017 y 2018 acompañadas a la demanda. Por tanto, por renta de 2017 y 2018, toda vez que el anexo indica pagada la renta de las mensualidades exigibles de 2016, la parte demandada estaría obligada a abonar el importe de 244.800 euros. De este importe la parte actora reconoce un pago de renta de 25.000 euros y como hemos visto un abono efectivo de deuda por responsabilidad derivada compensable con renta de 31.927,39 euros. Como hemos tenido ocasión de indicar ningún abono adicional de deuda derivada resulta acreditado por la parte demandada, a quien incumbe la prueba del pago como hecho extintivo de su obligación ex artículo 217.3 de la LEC. Por tanto, no cabe sino concluir que subsistía al tiempo de interponerse la demanda un débito por renta de 187.872,61 euros que faculta sin duda a la resolución contractual acordada en sentencia, sin perjuicio de que, como dice la resolución impugnada, puedan descontarse pagos de deuda laboral o fiscal derivada que puedan haberse realizado en el curso del procedimiento (lo cierto es que no se adveró ninguno adicional en fase declarativa), o en ejecución.

Y ello al margen de que ni siquiera impugna el recurso el pronunciamiento de la sentencia dictada que condena a la parte demandada a abonar la suma de 1.853,26 euros en aplicación de la cláusula octava del contrato que atribuye el pago por el arrendatario de los tributos del inmueble y especialmente del IBI. Tal incumplimiento también refuerza la resolución.

Ya hemos indicado que la derivación de responsabilidad propia de la sucesión de empresas en una industria no constituye incumplimiento del contrato que excluya la resolución. Al margen de verificar la parte demandada alegaciones que apuntan más a un vicio de consentimiento en el contrato que a un incumplimiento contractual de adverso (indica que, de haber conocido la deuda que pesaba sobre el negocio no hubiera concertado el contrato), sin que se pretenda en momento alguno la acción de anulación del contrato, no consta ocultación deliberada o negligente de pasivo de la industria. Al margen de asumir expresamente la parte arrendadora los pasivos laborales y fiscales por obligaciones existentes y vencidas a 1 de julio de 2016, se hace mención precisamente en el texto del contrato a dos procesos de ejecución en el Juzgado Social número 2 de Tarragona, el 198/2012 y el 154/2015, (el primer proceso de ejecución es el iniciado a instancia del trabajador Felicidad en que constan realizados los limitados pagos de la parte recurrente) y se menciona también proceso laboral entablado por el trabajador Sr. Fulgencio. Se indica expresamente en el contrato que estaba prevista vista de juicio para el 26 de octubre de 2016 y en vías de alcanzar una solución amistosa. Que tal acuerdo extrajudicial no se alcanzase no implica engaño alguno u ocultación del pasivo de la industria arrendada. De hecho, no llegó a dictarse sentencia en el proceso laboral entablado por Don Fulgencio, (que declaró extinguida la relación laboral del citado trabajador con las demandadas DEUME , S.A y Don Vidal con efectos el 26 de abril de 2017 y condenó solidariamente a los citados demandados y a BERGRUP VALLS, S.L a una indemnización de 39.082,36 euros, a la cantidad de 47.761,92 euros por impagos y retrasos laborales y el 10 % por mora), hasta el 9 de mayo de 2017, casi un año después de concertarse el contrato de arrendamiento. Ello al margen de que el testigo Abel refiere que la negociación con el trabajador en ese proceso laboral la asumió la defensa de BERGRUP VALLS, S.L. No puede mantenerse la ocultación de ese pasivo del negocio cuando al tiempo de concertarse el contrato simplemente había un proceso laboral pendiente con un trabajador en que recayó sentencia un año después de negociado el contrato de arriendo. Por otra parte y respecto al otro proceso laboral mencionado en contestación, ejecución de títulos judiciales 198/2012 del Juzgado de lo Social número 2 de Tarragona, se indicó incluso en el arrendamiento concertado que se había acordado un embargo sobre el 10 % de la recaudación de caja. En la factura por renta de enero de 2017 se dedujo la cantidad de 57.000 euros exigida en tal ejecutoria en virtud de un acuerdo homologado judicialmente con el trabajador que asumió la parte arrendataria, solo que posteriormente no se pagó íntegramente la citada cantidad, (ya hemos visto que el único pago acreditado de deuda derivada asciende a 31.927,39 euros).

Y respecto a las obligaciones fiscales consta en el bloque documental 2 de la contestación que inicialmente se notificó a BERGRUP VALLS, S.L con fecha 2 de marzo de 2017 la diligencia de embargo de fecha 21 de febrero de 2017 por deuda tributaria de DEUME, S.A, para cubrir el importe de 107.731,26 euros, embargándose los créditos a favor de DEUME, S.A que tuviese pendientes de pago BERGRUP, S.A, (por tanto, el importe de la factura por renta de 2017). Pero la Agencia Tributaria consideró incumplida la orden de embargo y por eso, en acuerdo adoptado el 13 de diciembre de 2017, un año y medio después de celebrado el contrato declaró a BERGRUP VALLS, S.L responsable solidario de las deudas de DEUME, S.A, si bien con el alcance de 63.000 euros, tal y como consta a los folios 224 a 235 de los autos escritos, (120.000 euros de la renta de 2017 menos los 57.000 euros del embargo previo del Juzgado de lo Social número 2 de Tarragona en ejecución de títulos judiciales 198/2012). La responsabilidad solidaria de la demandada en aplicación del artículo 42.2 b) de la Ley General Tributaria tuvo su origen en el previo incumplimiento de la orden de embargo. Como se desprende de la resolución administrativa y de la prueba practicada, la demandada invocó el embargo previo del Juzgado de lo Social en ejecutoria 198/2012 que era de 57.000 euros para no atender a la orden de embargo, cuando la base imponible de la renta era de 120.000 euros y, no solo no atendió al pago completo de 57.000 euros ordenándose por el Juzgado de lo Social el embargo, sino que tampoco atendió a la orden de embargo de la Agencia Tributaria que le fue notificada el 2 de marzo de 2017, ni al abono de esa deuda una vez declarada su responsabilidad solidaria.

No consta efectuado un pago por cuenta de la renta del año 2017 superior a los 25.000 euros reconocidos por la parte actora y documentados en los recibos manuscritos aportados al proceso.

No puede alegarse ignorancia del Sr. Gabino sobre derivación de responsabilidades laborales y fiscales como causa para justificar el impago de rentas, cuando se hacía expresa mención en el contrato a deudas laborales en ejecución (ETJ 198/2012) y posibles del trabajador Sr. Fulgencio y además el citado demandado contaba con asesores fiscales, la Sra. Adela y el Sr. Plácido, que apuntaron en juicio a que se le ofreció la adecuada información sobre la necesidad de asegurarse del pasivo del negocio que adquiría, indicando incluso tales asesores que le aconsejaron a su cliente no firmar el contrato, si bien decidió por propia voluntad hacerlo y tenía prisa para adquirir el negocio.

La propia sentencia reconoció plenamente en su fundamento de derecho tercero, en base a la documental unida a los autos, que se habían derivado deudas laborales y fiscales generadas por la parte arrendadora a la parte arrendataria. Así reitera de manera innecesaria el recurso como motivos de impugnación hechos que la sentencia reconoce y principalmente que existía una deuda de DEUME, S.A por un importe de 256.351,73 euros liquidados. Este importe se desglosaba en: 57.000 euros exigidos en el procedimiento de ejecución 198/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Tarragona instado por el trabajador Don Felicidad; 91.620,47 euros de principal reclamados solidariamente a BERGRUP VALLS, S.L, DEUME, S.A y Don Vidal en ejecución de la sentencia dictada el 9 de mayo de 2017 por el Juzgado de Refuerzo de lo Social de Tarragona en autos instados por el trabajador Don Pedro Enrique; 107.731,26 euros de deuda de la Hacienda Pública, (si bien la responsabilidad solidaria por inejecución de la diligencia de embargo se limita inicialmente a 63.000 euros y no se extiende a toda la deuda tributaria).

Reconocidos en sentencia unos importes de los que se reputa responsable solidaria BERGRUP VALLS, S.L, ya reseñados por las partes en fase de alegaciones, no negada tampoco en la sentencia la posibilidad de compensar con la renta debida el pago que hubiese efectuado al tiempo de interponerse la demanda o se efectuase en el curso del procedimiento o en ejecución, ningún contenido impugnatorio de la sentencia dictada tiene la reiteración mecánica en el recurso de las deudas derivadas a la parte arrendataria y de la posibilidad de su compensación, por otra parte prevista en el contrato. Y como hemos visto y reiterado no se acredita un pago superior al reconocido por la parte actora ya en la demanda de 25.000 euros de la renta de 2017 y de 31.927,39 euros deuda derivada que la propia demanda y la sentencia imputan a la renta.

Y si no puede imputarse un incumplimiento contractual que impida la resolución la responsabilidad asumida por la arrendataria de deudas de la parte arrendadora en el ámbito social y fiscal, la oposición a la resolución fundamentada en que el inmueble adolecía de defectos que impedían su normal explotación no fue objeto de pronunciamiento alguno en la sentencia dictada y la parte demandada no solicitó el correspondiente complemento de la sentencia, como exigía el artículo 215 de la LEC, con lo que no incumbe esta Sala subsanar la incongruencia omisiva. Debe recordarse la doctrina jurisprudencial reiterada expresiva de que el artículo 215. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó y su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2008 y 16 de diciembre de 2008).

En este sentido nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones, entre otras en la Sentencia de esta Sala de 04 de julio de 2024 ( ROJ:SAP T 1140/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1140 ), Sentencia: 408/2024, Recurso: 940/2022, en la que citábamos la sentencia del Tribunal Supremo 230/2021, de 27 de abril, que dice al respecto: "El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )". Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".... La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC , como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC ), como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC ). Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento. Al no haber respetado esta exigencia la Audiencia ha incurrido en la infracción procesal que se denuncia en los motivos".

Pero al margen de la ausencia de petición de complemento por la parte recurrente, no puede imputarse incumplimiento que impida el ejercicio de la acción resolutoria por la existencia de defectos que no hacían factible la inmediata explotación del establecimiento, esto es, por incumplimiento de la obligación del arrendador prevista en el artículo 1554.2 del Código Civil, cuando en este caso el contrato por acuerdo de las partes establecía en su estipulación novena que serían de cuenta de la parte arrendataria los gastos necesarios para conservar el local, las fincas y jardines en perfecto estado de uso.

En todo caso y para el supuesto de considerar que ciertas obras eran de responsabilidad de la parte arrendadora, no consta acreditado en momento alguno que la arrendataria comunicara al arrendador la necesidad de ejecutar las reparaciones, de conformidad con el artículo 1559 del Código Civil. Así consta que DEUME dirigió un primer requerimiento notarial a Gabino y a BERGRUP VALLS, S.L en fecha 16 de enero de 2017 en que se le requería para que abonase la facturación de enero de 2017 aceptando la detracción de la suma de 57.000 euros de la ejecutoria 198/2012 (documento 7 de la demanda). No consta respuesta alguna a este requerimiento. Y fue al dirigirse un segundo requerimiento notarial, que también se acompaña a la demanda, en fecha 14 de febrero de 2018, en que se instó a que se indicase qué cantidades de renta se habían destinado a pagar a los trabajadores o de la facturación de ENDESA a efectos de deducirlos de la renta y abonar la diferencia, cuando la parte actora indica que se alegaron de adverso una serie de gastos ya verificados en el inmueble, sin que previamente se notificara la necesidad de su realización. El testigo Sr. Abel indica que no se comunicó a la parte arrendadora la existencia de vicios constructivos del bien arrendado.

Por otra parte, no consta acreditado que el inmueble no dispusiera de las condiciones para su inmediata explotación, al margen de ser un establecimiento con cierta antigüedad, indicando el testigo Don Abel que se trataba de una masía que llevaba abierta desde los años 20 del siglo pasado. Ya para comenzar en la estipulación cuarta del contrato se indica que: "La parte arrendataria declara recibir el local, el uso de la industria ya instalada, con los elementos precisos y coordinados, actualmente activa y en explotación y apta para que la arrendataria continúe su inmediata explotación"y, como veremos, la parte arrendataria asumió plenamente la necesidad de ejecutar reformas. La prueba practicada apunta a que el establecimiento dedicado a restaurante estaba efectivamente abierto al público y en explotación al tiempo de ser arrendado y continuó siendo explotado por la parte arrendataria tras adquirir el negocio, hasta que, como declaró la letrada Marta Huber, que colabora con el Letrado que asume la Administración Concursal de BERGRUP VALLS, S.L, se comunicó el cese de la actividad en 2019. Tal y como declara el testigo Don Abel, al minuto 25 del video 2, el establecimiento se alquiló en funcionamiento. Este testigo también reseña que, si bien el arrendamiento entraba en vigor el 1 de julio de 2016, la parte arrendataria tomó posesión el 3 de junio de 2016, en que comenzaron las obras de reforma con vistas a abrir en julio de 2016. También refiere que el negocio estaba en funcionamiento al tiempo de concertarse el arrendamiento el propio interrogado Sr. Gabino, que refiere incluso que había comido en el restaurante antes de arrendarlo. Declara que en la cabida del restaurante, con su enorme capacidad y múltiples comedores, podían llegar a comer hasta 700 personas por turno y llegaron a doblar turnos en la explotación. Al ser preguntado el interrogado sobre cuál era su objetivo al adquirir el negocio reseñó que era triunfar, cada vez tener más gente y trabajar más, "que de hecho ya lo hicimos".Apuntan también a la continuación de la explotación que venía realizando DEUME por BELGRUP sin grandes inconvenientes, tanto el testigo Sr. Carlos Jesús, como el testigo Sr. Fulgencio.

Ni el testigo Sr. Carlos Jesús, que trabajó como camarero tanto para DEUME, como para BELGRUP, ni el testigo Sr. Fulgencio, que era precisamente el encargado del mantenimiento de la masía, describen una situación de la finca al ser arrendada que impidiera su normal explotación. Reseña el Sr. Carlos Jesús, al minuto 8 del video 3, que durante el tiempo que DEUME estuvo explotando la actividad y el declarante trabajó para esta empresa, la masía se encontraba en perfecto funcionamiento. No conoce problemas de humedades, ni en la instalación eléctrica. Al ser preguntado nuevamente si había problemas de humedad, responde negativamente al minuto 9 y reseña que simplemente en los servicios de la masía pequeña hicieron reparaciones y obras a causa de una inundación. Más adelante indica que había problemas con los lavabos y con una cisterna que había en la entrada y venían chuponas. Niega que hubiera goteras en la cocina e indica que había problemas con un balcón del comedor de arriba, pero no recuerda goteras. Por su parte el Sr. Fulgencio indica al inicio del video 4 de la grabación de la vista que la masía presentaba los problemas ordinarios que suelen salir en estos sitios, de pintura, una avería de la bomba de agua, grifos que se han roto, una lámpara que se ha fundido... También reseña que en algún momento podía haber una gotera, pero nada de importancia. Se alude por el testigo a alguna intervención de personal externo o alguna modificación que califica como no desorbitada. Viene a negar a que hubiese problemas estructurales, sino más bien de mantenimiento. Alguna vez había una alcantarilla que había que desatascar, pero no era continuo, sin que pueda recordar con qué frecuencia acudía la chupona. En definitiva, no se desprende de esta declaración del encargado de mantenimiento del establecimiento que el mismo no fuese idóneo para su explotación hasta el punto de justificar el impago de la renta y excluir la acción de resolución por tal impago.

La prueba practicada apunta además, como veremos, a que la parte arrendataria conocía el estado de la finca y asumió la necesidad de ejecutar importantes reformas para acometer la renovada explotación que pretendía del establecimiento, teniendo en cuenta la extensa duración pactada del arrendamiento de 15 años y medio, con finalización prevista el 31 de diciembre de 2031 y posible renovación o prórroga (estipulación segunda). No puede imputarse incumplimiento contractual que impida el ejercicio de la acción de resolución por la ejecución de obras y reparaciones cuya necesidad no consta comunicada a la parte arrendadora, caso de ser obras necesarias a fin de conservar la finca para el uso a que se destinaba, cuando además su básica realización asumió la parte arrendataria en el contrato para acometer su propio proyecto de hostelería.

Por tanto, desestimado los motivos expresados en las alegaciones segunda, tercera y cuarta del escrito de recurso que, como venimos reiterando, reproducen las alegaciones de la contestación, debe ratificarse los pronunciamientos impugnados consistentes en la resolución del contrato por incumplimiento grave y sustancial de la arrendataria en el impago de la renta anual de los años 2017 y 2018 y la condena de los demandados al abono de la suma de 187.872,61 euros de renta que se acredita debida en fase declarativa , sin perjuicio de descontar las cantidades que los demandados haya efectivamente pagado al Juzgado de lo Social o a la Hacienda Pública como consecuencia de la responsabilidad solidaria en deudas de la parte actora.

TERCERO: Impugnación de la condena a la renta anual de 2020.-Impugna también el recurso el pronunciamiento de la sentencia que condena a la parte demandada abonar las rentas devengadas hasta la entrega de la industria o negocio y transmisión de la licencia de actividad en la cuantía pactada de 120.000 euros anuales.

En la sentencia se concreta este pronunciamiento considerando entregada la posesión en diciembre de 2020, con lo que, además de la renta de 2019, es exigible la renta de 2020. En el recurso, a pesar de impugnarse el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en su conjunto, viene a reconocerse que sí se habría devengado y es exigible la renta de 2019, pero no la renta de 2020, pues la Administración Concursal había intentado verificar la entrega de la posesión desde el 11 de julio de 2019 y no se consiguió entregar por la actitud renuente y obstaculizadora de la parte actora, que quería que se devengase una anualidad más de renta. Finalmente se consiguió la entrega el 2 de diciembre de 2020.

Pues bien, en este caso es indiscutible que la posesión se entregó a la parte actora por el administrador concursal de BERGRUP VALLS, S.L el 2 de diciembre de 2020 (folio 663). No debe olvidarse que la parte demandada al contestar la demanda, ya declarada la situación de concurso, se opuso expresamente a la resolución del contrato y a la entrega posesoria, solicitando la desestimación de la demanda y formulando incluso reconvención por obras y gastos al pretendido amparo del contrato. En ningún momento planteó en su contestación que quería extinguir el arrendamiento y que se procediese a la entrega posesoria. La pretendida obstaculización de la entrega por la parte actora no se planteó en forma en primera instancia, ni el Juzgado verifica pronunciamiento al respecto, con lo que es inadmisible plantearlo en apelación ex artículo 456 de la LEC.

Pero al margen de lo expuesto, la prueba practicada no apunta a que, como novedosamente se sostiene al apelar, la parte actora hubiese obstaculizado o impedido la entrega posesoria con el fin de cobrar la anualidad de 2020. Conforme se desprende del escrito presentado por la Administración Concursal en el concurso voluntario 63/2019 del Juzgado Mercantil número 1 de Tarragona, que está fechado el 4 de febrero de 2020, ya vencida la obligación de pagar la renta del año 2020, el propio Vidal había presentado un escrito en el Juzgado Mercantil del que se había dado traslado a la Administración Concursal en diligencia de ordenación de 17 de julio de 2019. Se desconoce, al no haber sido aportado, el contenido de ese escrito. La Administración Concursal refiere que desde el 11 de julio de 2019 estaba pendiente de que la representación del Sr. Vidal se aviniera a acudir al despacho de la Administración Concursal para "tratar la resolución del contrato" y la entrega de llaves, sin que se tuvieran más noticias hasta la presentación del escrito de 4 de febrero de 2020, (lo que, como seguidamente veremos, es incierto). También se anuncia la liquidación del activo.

Al contrario de lo que indica el escrito en el sentido de que se estaba a la espera desde el 11 de julio de 2019 a que el letrado de la parte actora acudiese al despacho de la Administración Concursal a tratar la resolución (que no recibir directamente la posesión), no teniendo noticias del propietario hasta el 4 de febrero de 2020, constan conversaciones por correo electrónico entre el letrado de la parte actora y la Letrada Sra. Huber, que actuaba por cuenta de la Administración Concursal. En un primer correo electrónico el 6 de noviembre de 2019 de la Administración Concursal, en que se indica retomar el tema que se trató en el mes de julio (con lo que sí llegó a tratarse la cuestión de la resolución), se reitera la voluntad de la Administración Concursal de entregar la posesión y resolver el contrato, indicando que, de no avenirse la parte actora, se procedería sin demora a ejercitar la acción en el proceso concursal para resolver el contrato y entregar la posesión. Este correo es respondido el mismo 6 de noviembre por el letrado de la parte actora reseñando: "Mi cliente encantado de que entreguéis la posesión de la finca",manifestando la disponibilidad para quedar en el Juzgado que tramitaba la resolución del contrato, esto es en Valls 1, para la entrega de la posesión y las llaves. Tras fijarse como fecha de la entrega 22 de noviembre de 2019, la letrada de la Administración Concursal precisa el 15 de noviembre de 2019 que la entrega debe realizarse en el Juzgado Mercantil que tramita el concurso con un escrito firmado por el señor Vidal y la Administración Concursal. El letrado de la parte actora contesta el mismo día, que la entrega debe verificarse en el Juzgado de Valls 1, donde se está tramitando el proceso donde se ha solicitado la entrega posesoria. Sin embargo, la letrada Sra. Huber insiste el 18 de noviembre de 2019 en que la entrega debe verificarse en el Juzgado Mercantil en respuesta a un escrito presentado por el Sr. Vidal en el proceso concursal, (que no consta aportado en este proceso). Sin embargo, la defensa de la parte actora insiste el 19 de noviembre de 2019 que la entrega debe verificarse en el Juzgado de Valls donde se tramita la petición de recuperación de la posesión, sin perjuicio de que la AC traslade el hecho al Juzgado Mercantil. También se indica que se debe dejar constancia de la situación de la finca, con lo que debe intervenir un Notario para verificarlo. También se hace referencia con mención a un email no aportado al rechazo a renunciar a derechos que se reclaman en el proceso relativo al arrendamiento, indicando "No vamos a acceder a ningún chantaje".Y sobre todo se indica que "Asimismo, no podemos admitir que los bienes que existan en dicha finca sean de la concursada, ya que la Masía se entregó totalmente amueblada y con toda la maquinaria necesaria para su explotación (se transmitió una industria), así que los elementos existentes y mejoras corresponden a mi cliente caso de haberse renovado los mismos por la concursada".

Frente a las exigencias del letrado de la parte actora en el sentido de que la entrega se formalizase en el Juzgado que tramitaba la resolución del contrato y la entrega posesoria y no en el Juzgado Mercantil, que un Notario dejase constancia al tiempo de la entrega de la situación del inmueble y que no se hiciera renuncia alguna en el proceso ante el Juzgado de Valls, considerando además que el inmueble debía ser restituido con todos sus bienes muebles e instalaciones, es la Administración Concursal la que contesta el 20 de noviembre de 2019 dando por rotas las negociaciones indicando : "Entiendo, después de tu email, que cualquier acuerdo extrajudicial es imposible".Se señala que se instará la resolución en el procedimiento concursal y se mantiene que la configuración de la masa activa no fue impugnada y nadie ejercitó acciones de separación, con lo que no cabía presumir que los bienes incluidos en el inventario eran de la propiedad de la empresa concursada. La propia Sra. Huber no niega en la vista que los bienes muebles o electrodomésticos que se hallaban en el inmueble estaban sujetos a la liquidación del concurso y simplemente manifiesta no recordar si se exigió a la parte arrendadora que desistiera de pretensiones en el proceso que nos ocupa para recibir la posesión. Por otra parte, en ningún momento consta que la Administración Concursal ejercitara la manifestada acción de resolución del arrendamiento.

La prueba practicada evidencia que lo que existió fue un legítimo desacuerdo de la parte actora en los términos en que la Administración Concursal pretendía entregar la posesión y resolver el contrato, de manera que no se llegó a un acuerdo de entrega posesoria antes del 2 de diciembre de 2020, en que finalmente se entregó la posesión. No consta acreditado en el seno de este proceso que la Administración Concursal realizase antes del 2 de diciembre de 2020 actuaciones ante el Juzgado Mercantil o ante el Juzgado que trataba la resolución del contrato de arrendamiento, para entregar la posesión, aún sin consenso con la parte arrendadora.

Por ello, debe desestimarse el motivo de recurso y confirmarse el pronunciamiento condenatorio de la sentencia que comprende la condena a las rentas devengadas hasta la entrega y transmisión de la licencia, especificando la sentencia en su fundamentación jurídica que esta condena comprende la renta de 2019 (la propia Administración Concursal la computó en el pasivo del concurso, según indica la Sra. Huber en juicio) y la también la renta de 2020.

El motivo de recurso debe ser también desestimado.

CUARTO: Impugnación de la desestimación de la reconvención.-Impugna la parte demandada la desestimación de la reconvención por la sentencia dictada. Nuevamente la apelación se limita a reproducir literalmente fragmentos enteros de la contestación, tanto en la fundamentación jurídica de la acción ejercitada conforme al artículo 1101 del Código Civil, como en la relación de los defectos cuya reparación o subsanación se solicita. Como ya hemos visto que ocurre con la impugnación del pronunciamiento de resolución del contrato y condena de renta, la parte recurrente no argumenta en el recurso los motivos de impugnación de las razones que ofrece la sentencia para excluir la petición reconvencional. No alude a un error a la valoración de la prueba y no menciona ni combate los motivos de la sentencia para desestimar la reconvención, limitándose a reproducir de manera literal su contestación. Ello es motivo suficiente para desestimar el recurso.

Ya expuso esta Sala en auto de 18 de diciembre de 2025, recurso de apelación 388/2024, que no es admisible limitarse en el recurso a reproducir la oposición ya suscitada en fase de alegaciones sin concretar por qué se impugnan los pronunciamientos de la sentencia que resuelve sobre la oposición:

"...como dice la sentencia de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 , también citada en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, de 6 de julio de 2023 ( ROJ: SAP J 981/2023 - ECLI:ES:APJ:2023:981), "si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución".

Ello implica que el recurso infringe lo establecido en el artículo 458.2 LEC al no exponer las alegaciones y fundamentos en que, en contraposición con la "ratio decidendi" de la resolución de la instancia impugnada, se basa la apelación. En este sentido el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 , resolución citada en las anteriores Sentencias antedichas, dice "la importancia que el legislador ha querido atribuir a los escritos de alegaciones de las partes, trasladando el momento de fundamentación de la apelación del acto de la vista a los escritos de interposición y de impugnación del recurso, con lo que la vista ha perdido su carácter esencial para convertirse en un trámite no siempre necesario que, no obstante, es obligado cuando se practique prueba en la segunda instancia, trae consigo que el incumplimiento por el apelante de la carga de motivar el escrito de interposición con las alegaciones en que sustente la apelación, entrañe la inobservancia de un requisito procesal esencial para el correcto desarrollo del derecho a la tutela judicial efectiva en la fase de recurso, cuya omisión permitirá acordar la inadmisión del recurso en la fase inicial del procedimiento o, en su caso, facultará al órgano ad quem para desestimar el recurso sin entrar en el fondo de la pretensión impugnatoria.

Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, es evidente que si la Audiencia hubiera confirmado la Sentencia de instancia, sin entrar en el examen de fondo de la pretensión impugnatoria que expresa la apelación, apoyándose en la ausencia en el escrito de interposición del recurso de los motivos o fundamentos de la apelación, su decisión sería plenamente ajustada al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 de la Constitución , pues estaría fundada en la falta de un requisito esencial para el acceso al recurso, que es causa legal suficiente para acordar su inadmisión o desestimación."

Al margen de que el recurso no expone, como exige el artículo 458.2 de la LEC, los motivos por los que deben rechazarse los argumentos que, aún de forma breve, ofrece la sentencia en su fundamento de derecho sexto y ello es suficiente para desestimar el recurso, que no es una contestación de la demanda, sino una impugnación de los pronunciamientos de la sentencia, nos pronunciaremos a mayor abundamiento sobre el fondo de la acción ejercitada en reconvención y para ello incumbe ocuparse de los presupuestos de la responsabilidad extracontractual. La obligación indemnizatoria que deriva de lo establecido con carácter general en el artículo 1101 del Código Civil- responsabilidad contractual- se extiende a todos aquellos daños y perjuicios real y efectivamente causados al perjudicado que sean consecuencia natural, lógica o racional del cumplimiento defectuoso de la obligación contractualmente asumida por el obligado a indemnizar. Es decir, resulta precisa la concurrencia de un nexo causal eficiente entre la conducta generadora de responsabilidad contractual y los daños y perjuicios producidos. Así el Tribunal Supremo viene exigiendo que los daños y perjuicios sean probados y deriven de un incumplimiento contractual, como base para la aplicación del artículo 1101 del Código Civil y para exigir la responsabilidad contractual ( sentencia de 19 de Febrero de 1998, con cita de las de 17 de Julio de 1987, y 22 de Julio de 1995 ). A título de ejemplo valga lo que dice la sentencia de 29 de Septiembre de 1994 cuando expone que "la reparación indemnizatoria que deriva de la observancia del art. 1101 del Código Civil viene condicionada a una doble contingencia, como tiene proclamado una constante y reiterada jurisprudencia de esta Sala, que, por ser de general conocimiento, excusa de la cita de las sentencias que la recogen: la probanza de los daños y perjuicios, cuya existencia y prueba es cuestión de hecho, y la atribución de su comisión a un quehacer doloso, negligente o moroso, es decir, a una conducta culposa entendida en sentido amplio";por su parte, la de 10 de Octubre de 1990 entiende que "son circunstancias cuya concurrencia la doctrina legal interpretadora del art. 1101 del CC exigen para que de un incumplimiento contractual derive la obligación de indemnizar perjuicios a cargo del incumplidor, para aquel a cuyo favor estuviese establecido el vínculo: obligación constituida, incumplimiento por el obligado y consiguiente causación efectiva de perjuicios derivados precisamente de ese incumplimiento en relación causa-efecto".El art. 1101 C.C es la base para exigir la responsabilidad contractual constituida en la obligación de indemnizar daños y perjuicios, y exige que los mismos sean probados y que se deriven de un incumplimiento ( Sentencia T.S. 19 de febrero de 1998 R.J 1998, 1166 ). En suma, los requisitos necesarios para su aplicación son la preexistencia de una obligación nacida de un contrato, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos ( Sentencias T.S. 3 de julio de 2001 R.J 2002, 1701 y Sentencia T.S. 5 de octubre de 2002 R.J 2002, 9264).

En el suplico de la reconvención se solicita la condena a los daños reflejados, numerados y detallados en el hecho segundo de la reconvención. No se cuantifica el importe total de la condena, de hecho se fija la cuantía de la reconvención como indeterminada, lo que obliga al Juzgador a verificar una improcedente labor de exégesis para determinar qué reputa la parte reconviniente daño de las muy variadas facturas y actuaciones que relaciona. Cabe partir de que reclama todas y cada una de ellas.

Pero, como hemos apuntado más arriba, debe considerarse probado el hecho de que la parte arrendataria, concretamente el gestor de BERGRUP VALLS, S.L, Don Gabino, conocía el estado de la finca, que era una masía de cierta antigüedad con instalaciones obsoletas. Asumió la parte demandada en el contrato la realización a su costa de una amplia reforma del establecimiento para adecuarlo a su proyecto de restauración. Por lo tanto, no puede pretender repercutir en la parte arrendadora el coste que haya realizado de estas reformas y mejoras, máxime cuando reclama parte del coste de obras que ni siquiera acredita haber realizado o presenta facturas sin adverar puntualmente el pago de las cantidades que pretende repetir.

No debe olvidarse que conforme a la estipulación novena del contrato de arrendamiento de industria, que rige la voluntad de las partes, aplicándose solo supletoriamente el Código Civil: "Serán de cuenta de la parte arrendataria todos los gastos necesarios para conservar el local y las finca y jardines en perfecto estado de uso, debiendo realizar cuantas reparaciones fueran precisas, motivadas por el normal deterioro de sus instalaciones, tanto en puertas, como en ventanas, persianas, grifos, sanitarios, etc...".Y también se autoriza expresamente la realización por la parte arrendataria de obras y/o reformas de la zona de brasa, baños, cocina, almacenes y vestuarios.

El testigo Don Abel, letrado que intervino en la negociación del contrato asesorando al Sr. Vidal, indica que el mismo quería jubilarse y su intención era ceder el negocio cobrando una renta por ello y para quien lo adquiriese pudiera desarrollar con libertad su proyecto y olvidarse el Sr. Vidal de todo. Reseña el testigo que hubo un primer intento de cerrar un arrendamiento con un grupo de empresarios que habían ido a la masía varias veces a comer, entre los que estaba el propio Gabino. Se concertó una reunión con ese grupo de empresarios que finalizó sin acuerdo, precisamente porque se pretendía atribuir a la parte arrendadora la responsabilidad del mantenimiento. Posteriormente le contactó Plácido para retomar las negociaciones exclusivamente con el Sr. Gabino, que ya había estado en la reunión anterior. Indica el testigo respecto al conocimiento por parte del Sr. Gabino del estado de la finca, al minuto 8 del video 2, que sabe que el Sr. Gabino había subido a la finca varias veces con el anteriormente mencionado grupo de empresarios, tiene entendido que unas tres o cuatro veces como mínimo, hasta llegar a formalizar la primera oferta que no llegó a prosperar. El Sr. Gabino era conocedor de la finca y de su historia, que era una joya arquitectónica muy antigua, que llevaba abierta desde los años 20 del siglo XX. Reitera al minuto 9 del video 2 que el Sr. Gabino conocía la finca y tenía experiencia en hostelería porque había sido titular de otro restaurante. Era evidente que conocía el estado de la finca y "nunca discutió sobre el estado de la finca".Reseña el testigo que no le parece que el estado de la finca fuera relevante a la hora de concertar el arrendamiento porque "el planteamiento que tenía Gabino era que iba a entrar a hacer grandes reformas" (minuto 15) y añade, al minuto 16 del video 2, que el tema de la instalación eléctrica era "pecata minuta" comparado con los grandes proyectos que este señor estaba planeando hacer y que se iba a gastar muchísimo dinero en obras y esa fue la razón por la que se prolongó el arrendamiento a 15 años de duración "porque él dice que tiene que invertir mucho dinero en obras y en reformas, que tiene un proyecto".Reitera el testigo que el planteamiento del contrato es que el Sr. Vidal se retiraba totalmente del negocio y le dejaba al arrendatario manos libres para que hacer lo que quisiera, respetando las obras de arte que contenía la masía y su configuración como edificio con solera. El arrendatario tenía vía libre para reformar cañerías, encendido eléctrico, lavabos, lo que quisiera. De hecho, comenzaron las obras de importancia incluso antes de la entrada en vigor del contrato el 1 de julio de 2016, al día siguiente de la firma, el 3 de junio, indicando gráficamente el testigo que la parte arrendataria entró en el local como "un elefante en una cacharrería".Al minuto 27 del mismo video 2, el testigo Sr. Abel niega reiteradamente que se comunicara a la propiedad vicio alguno oculto de la finca exigiendo su reparación por la propiedad. Solo refiere el testigo que tras la vigencia contractual la parte arrendataria pretendió modificar el contrato para que la parte arrendadora asumiera responsabilidad en el mantenimiento del inmueble, lo que se rechazó.

Pero el conocimiento de la situación de la finca antes de arrendarla y la asunción de amplias obras de reforma vienen reconocidos en el interrogatorio del propio Gabino, quien admite que en el contrato asumió la realización de obras, no solo las especificadas en el contrato, sino muchas más, "porque a pesar de que eso estaba en funcionamiento, a mí me parecía que no estaba en condiciones para recibir a mucha gente".En orden a la situación de las instalaciones para la restauración, cuya reposición o reparación se reclama, reseña el interrogado, al minuto 40 del video 2, respecto a la falta de inventario en el contrato, que: "Nosotros no renunciamos al inventario. Lo que pasa es que estaba todo tan mal que yo ya pensé, no podía haber inventario ni anexo porque todo aquello había que tirarlo o bien arreglarlo"y añade "Bueno en general la finca estaba mala",si bien luego se trata de argumentar profusamente que fueron sorpresivos los defectos en la instalación eléctrica que estaba pinchada, en las cloacas o debidos a goteras. Pero lo cierto es que al minuto 42 reconoce el interrogado que tenían pensado gastar unos 200.000 euros (cifra inferior a la que consta gastada en la documental) y terminaron gastando 500.000 euros, lo que no se acredita en modo alguno.

Por otra parte es llamativo que estableciendo el contrato de 2 de junio de 2016 la previsión inicial de renta anual de 60.000 euros y habiendo tomado posesión la propia parte arrendataria de la finca el 3 de junio de 2016, comenzando a ejecutar obras, se firmase el 29 de junio de junio un anexo que elevaba la renta base a 120.000 euros anuales. No solo se había visitado la finca antes de concertar el contrato, sino que había estado en posesión de la parte arrendataria durante 26 días y no puede negarse el conocimiento de la situación de la finca antes de obligarse a pagar una renta más elevada en el anexo firmado.

Por el tenor del contrato en la atribución a la parte arrendataria de todos los gastos necesarios para conservar el local en perfecto estado de uso, lo que puede interpretarse perfectamente en el sentido de que la parte arrendataria asume obras necesarias que en principio el artículo 1554. 2º del Código Civil atribuye al arrendador, de la declaración testifical del Sr. Abel y del propio interrogatorio, junto al hecho de que se fijara la renta definitiva 26 días después de la entrega posesoria para realizar reformas, avalan que la parte arrendataria, con experiencia en el negocio de la restauración, conocía el estado de la finca y sus necesidades y asumió plenamente la realización a su costa de las reformas que fueran pertinentes, derogando por pacto convencional la obligación del arrendador prevista en el artículo 1554.2º de la LEC . Pero es que, además, el soporte probatorio en que pretende sustentarse la reconvención es exclusivamente documental y se reputa insuficiente por esta Sala para formar la convicción sobre los elementos que conforman la responsabilidad contractual, esto es que el incumplimiento contractual de la parte actora y reconvenida generase, en nexo causal acreditado, la necesidad de verificar el gasto concreto que funde la estimación de la reclamación en reconvención. Efectivamente, al minuto 5 de la grabación del video 4, el letrado de la parte demandada y actora reconvencional renunció al testigo-perito Sr. Argimiro, que elaboró el informe aportado como documento 1.3 de la reconvención, a la testifical de los legales representantes de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L, TERMO- WATT, S.L y ENDESA DISTRIBUCIÓN, Don Avelino, que elaboró la memoria referente a la instalación de baja tensión del establecimiento a fin del registro y legalización de la instalación y a la testifical trabajador Don Felicidad. Por tanto, contamos solo con la prueba documental y una cosa es que no se impugnase la autenticidad de los documentos aportados en la audiencia previa y otra que se prescinda valoración probatoria de tales documentos considerándoles literosuficientes y pretendiendo acreditar con ellos hechos que exceden de su contenido. Y así la mera presentación de facturas con importe de trabajos no acredita su pago y en muchos de los casos tampoco están justificados y acreditados técnicamente los motivos de la actuación facturada, como para considerar que puede exigirse el importe de la reparación por responsabilidad contractual, teniendo en cuenta que la parte arrendataria asume en el contrato los gastos necesarios de conservación, las reparaciones precisas motivadas por el normal deterioro y la realización de reformas en zona de brasa, baños, cocina, vestuarios y almacenes. Falta un dictamen pericial que, en relación a cada actuación reparadora que se reclama, justifique la necesidad de tal actuación y su alcance, así como la corrección del importe. Tampoco se explicitan en el recurso las razones para concluir que, según el tenor del contrato en la amplia atribución a la parte arrendataria de la realización de obras de conservación, reparación y reforma, el coste de cada actuación en concreto es repercutible a la parte arrendadora.

Pero, en caso de considerar que todas o parte de las reparaciones y actuaciones fuera de cargo de la parte arrendadora por aplicación del artículo 1554.2º del Código Civil, prescindiendo incluso de la estipulación contractual que atribuye a la parte arrendataria los gastos necesarios para conservar el local en perfecto estado de uso, no cabe mantener la responsabilidad contractual en la ausencia de realización de tales obras, pues tal necesidad de realización no fue debidamente comunicada a la parte arrendadora y solo se invocó el coste de obras que se indicaban ya realizadas al reclamarse la renta, como hemos visto. En este sentido no consta impugnado el pronunciamiento de la sentencia que subraya la necesidad de que la parte reconviniente hubiese requerido a la reconvenida sobre la necesidad de verificar las obras, también en el caso de la instalación eléctrica. No está acreditada siquiera por la declaración interesada del Sr. Gabino que existiese la comunicación verbal al Sr. Vidal referida por él mismo en la vista, cuando este último acudía tomar café al restaurante, habiendo la parte actora reconvencional renunciado a practicar su interrogatorio y negando el Sr. Abel la comunicación de vicio o desperfecto alguno. Con carácter general la obligación del arrendador de realizar las obras necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido es una obligación permanente, que subsiste durante toda la vigencia del arriendo, pero esa obligación está condicionada por la obligación impuesta al arrendatario por el art.1559, párrafo segundo, del Código Civil, de poner en conocimiento del dueño con urgencia la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554 del Código Civil, de tal suerte que, de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de incumplimiento del deber de realizar reparaciones cuya necesidad no fue comunicada. Así lo indica Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 4.ª) de 21 de julio de 1999 .En este sentido se pronuncia también la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 31 de mayo de 2024 ( ROJ:SAP B 6630/2024 -) Sentencia: 381/2024 Recurso: 1135/2022:

"9. Por tanto, conforme a la jurisprudencia citada, puesto que sólo surge el derecho del arrendatario a ser indemnizado por el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada cuando lo ha puesto previamente en su conocimiento (" sin aviso alguno del arrendatario, no es legal ni racionalmente exigible una constante supervisión de la vivienda arrendada"), no hay base alguna para valorar la eventual incidencia en la habitabilidad de las patologías no comunicadas en tiempo y forma por la arrendataria.

Procede recordar que, conforme prevé el artículo 1556 CC , "Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente", de modo que la petición de indemnización quedaría vinculada, en este caso, al incumplimiento por la parte arrendadora de su obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Y, para ello, conforme al art.1559 CC ,es preciso que, previamente, le haya sido comunicada la necesidad de las reparaciones concretas".

En este mismo sentido la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 26 de abril de 2016 ( ROJ:SAP B 9443/2016 - 3) Sentencia: 230/2016 Recurso: 621/2015:

"Aun cuando se obviara lo anterior, y se partiera de que la propia arrendadora optó por asumirlas, y así lo fue realizando, debe recordarse también que la lógica más elemental (mal se puede exigir al arrendador la obligación de reparar si no le es conocida su necesidad), justifica que aquella obligación del arrendador, que desarrollan 1554 Código Civil- esté condicionada por la establecida a cargo de la otra parte y que concreta el artículo 1559, 2 del Código Civil , en cuanto impone al arrendatario la obligación de poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia -es decir en el más breve plazo de tiempo-, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554. y que también se plasma en el artc 21 de la LAU . Siendo esto así, de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de un incumplimiento del deber de realizar las reparaciones necesarias, cuya necesidad no le fue comunicada, ni operaría la resolución por incumplimiento.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que, entre las múltiples facturas cuyo importe es objeto de reclamación se incluyen muchas reparaciones de instalaciones averiadas, averías evidenciadas meses después de la recepción de la posesión por la parte demandada. Como ha mantenido esta Sala, por ejemplo en sentencias de 2 de junio de 2022, recurso de apelación número 17/2021, de 28 de octubre de 2021, recurso de apelación número 40/2020, en sentencia de 20 de enero de 2022, en recurso de apelación número 202/2020 o en sentencia de 10 de noviembre de 2022 recurso de apelación número 450/2021, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Como señalan la SAP de Pontevedra, sección 6, del 23 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP PO 2026/2021 - ECLI:ES:APPO:2021:2026 ) Sentencia: 372/2021 Recurso: 342/2021 o la SAP de la Rioja, sección 1, del 15 de julio de 2021 ( ROJ: SAP LO 489/2021 - ECLI:ES:APLO:2021:489 ) Sentencia: 345/2021 Recurso: 359/2020, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la finca en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS 13 de junio 1998 y 20 noviembre 1999).

La STS del 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) Sentencia: 70/2016 Recurso: 800/2014, indica:

"En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

«La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible".

Con la sola presentación de la factura en que consta la reparación de una avería, sin aportación de prueba pericial o testifical, el arrendatario no acredita que el defecto reparado era preexistente y se ocasionó sin su culpa o de sus dependientes. No se destruye la presunción iuris tantum de culpabilidad que establece el artículo 1563 del Código Civil.

Y si estas razones son más que suficientes para desestimar íntegramente la reconvención, cabe añadir algunas puntualizaciones sobre las reclamaciones concretas efectuadas. En cuanto a los problemas estructurales en tejado y fachada,se reclaman por una parte 593,60 euros por los honorarios en la elaboración del informe técnico del Sr. Argimiro, conforme factura aportada al documento 1.1 de la reconvención, al folio 524 de las actuaciones escritas, cuando ni se acredita pagado ese importe al profesional, ni el coste de un informe técnico que se presenta en un proceso constituye responsabilidad de la contraparte, sin perjuicio de que se incluya en la condena en costas. Consta exigida la suma de 18.930,15 euros en que el aludido informe, acompañado como documento 1.3 de la reconvención, presupuesta los trabajos para reparar filtraciones de agua desde la cubierta. Pues bien, al margen de que ese documento no ha sido ratificado en la vista y sometido a contradicción, máxime cuando los testigos Carlos Jesús y el Sr. Fulgencio excluyeron la existencia de problemas trascendentes de filtraciones, no constan ejecutadas y pagadas todas las obras presupuestadas. De hecho, en la relación de gastos pretendidamente imputables a DEUME que verificó BERGRUP VALLS en fecha 19 de febrero de 2018 en contestación a la reclamación notarial realizada (folio 62 vuelto), consta como no pagado el presupuesto relativo a la reparación de cubierta y mural exterior en base al informe del Sr. Argimiro por el citado importe de 18.930,15 euros.

Por instalación deficiente en los baños consistente en atascos reiterados e incumplimiento de la normativa de establecimientos abiertos al público.se reclaman dos facturas de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L, una por importe de 47.032,70 euros y otra por importe de 4.137,31 euros, documentos 2.2 y 2.3 de la reconvención, respectivamente. Estas facturas sí constan pagadas en el certificado de la citada empresa aportado al folio 45. Debe indicarse que las dos facturas son genéricas e indeterminadas y se extienden "Por los trabajos realizados en el DIRECCION000 de la ciudad de Valls. Trabajos realizados y contabilizados, según los presupuestos acordados y contratados por Bergrup Valls, S.L. Trabajos realizados en los albaranes realizados". No desglosan las actuaciones concretas por las que se factura, ni se acompañan los presupuestos en lo que se apoyan, ni los correspondientes albaranes, con lo que no cabe presumir que todo el importe facturado respondiese a la estricta subsanación de las deficiencias de los baños o su adecuación a una normativa administrativa, que tampoco se concreta en fase de alegaciones, ni la documental presentada. Y, además, como hemos apuntado más arriba, la parte arrendataria asumía en el contrato la reforma de los baños. El propio Sr. Gabino apunta en juicio a que la necesidad de reformar los baños estaba relacionada con la capacidad que quería dar al restaurante, cubriendo su cabida, que podía alcanzar gran número de personas. Para esta gran cabida no estaban preparados los baños del establecimiento antes de su arriendo, indicó el interrogado.

En orden a la cuestión de la instalación eléctricamantiene el recurso, de acuerdo con la reproducción ya citada de la contestación, que en fecha 21 de noviembre de 2016 se recibió una inspección por parte de la ECA que evidenció que la instalación eléctrica no estaba legalizada, siendo que este hecho se comunicó a la propiedad, que desoyó esta comunicación. En fecha 21 de junio de 2017 ECA recordó a DEUME, S.A que debía proceder a corregir las deficiencias detectadas, sin que tal entidad asumiera la realización del requerimiento, con lo que la arrendataria acudió a la entidad TERMOWATT para que se valorara el estado de las instalaciones y se procediera a cumplir las exigencias puestas de manifiesto por la inspección, extendiéndose factura por importe de 18.864,73 euros (documento 3.2 de la reconvención), cuyo pago se reclama. Se extendió una segunda factura por TERMOWATT por los trabajos en cumplimiento del plan de instalación con legalización y adecuación a las exigencias de la inspección y la legislación vigente, por importe de 6.404,66 euros (documento 3.3) y se reclama, junto estas dos facturas, una tercera de 2.571,25 euros por la elaboración de la memoria para la legalización e inscripción de la instalación. Estas tres facturas constan efectivamente abonadas en certificaciones de TERMOWATT aportadas con la demanda y que fueron remitidas a la parte actora tras reclamar ésta la facturación por renta. Se reclaman también en este capítulo 18.570,14 euros de las facturas relacionadas con los generadores y sistemas que se tenían que adquirir para solucionar la problemática del suministro eléctrico (bloque documental 4 de la reconvención ) y como bloque documental 6 una serie de facturas que suman 15.882,64 euros relativas a reparaciones en otros elementos de la instalación eléctrica, con reparaciones internas del cableado eléctrico.

Consta en actuaciones dos evidencias documentales diferentes relativas a la instalación eléctrica que no deben confundirse. Por una parte como advera el documento 5.4 de la reconvención (folio 332), se detectó el 3 de noviembre de 2016 por ENDESA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA, S.L que el suministro al local se encontraba en una situación de enganche directo a la red distribución sin existir el preceptivo contrato. En absoluto cabe considerar acreditado por la sola declaración del interrogado Sr. Gabino que tal enganche directo sin contrato fuera anterior a la toma de posesión del local en junio de 2016 y fuera realizado por la parte arrendadora. Lo cierto es que se detectó cuando el local ya llevaba varios meses en poder y posesión de la parte demandada y es la parte demandada la que asume plenamente la deuda con la distribuidora nacida de este enganche directo sin contrato, en un reconocimiento de deuda firmado. Es BERGRUP VALLS, S.L, quien en fecha 30 de junio de 2017 asume el coste del fraude eléctrico por importe de 17.128,22 euros conforme al artículo 87 RD 1955/2000, reconocimiento de deuda suscrito que se aporta como documento 5.4 de la reconvención. No es compatible con la inexistencia de contrato de suministro durante la explotación de DEUME que los Sres Abel y Plácido hagan referencia a la facturación pendiente por suministro eléctrico de la arrendadora o con la comunicación que dirigió BERGRUP VALLS, S.L a DEUME y al Sr. Vidal en fecha 27 de febrero de 2017, en que se aludía a un corte de suministro por ENDESA por no atender a un acuerdo de reconocimiento de deuda y fraccionamiento de pago por suministro eléctrico que tenía concertado la parte arrendadora (folio 41 vuelto).

Otra cuestión diferente se centra en las exigencias de la inspección verificada por la ECA en fecha 21 de noviembre de 2016, en que se detectó que la instalación no constaba como debidamente inscrita y debía aportarse la legalización de la instalación en Baja Tensión preexistente. Y en caso de no ser hallada esta documentación debía aplicarse la instrucción 1/2015, adecuado la instalación a la nueva reglamentación, dándose un plazo de subsanación de seis meses. Lo cierto es que, transcurrido ese plazo, se verificó una segunda inspección en que se declaraba subsistente la deficiencia (folios 396 y 397). Finalmente en la inspección verificada el 20 de julio de 2017 al documento 3.6 constan subsanados los defectos con la aplicación de la instrucción 1/2015, constando como titular de la instalación BERGRUP VALLS. También se aporta el documento acreditativo de la inscripción de la instalación (documento 3.7 de la reconvención). No consta en modo alguno acreditado que se requiriese a DEUME o al Sr. Vidal la documentación de legalización de la instalación eléctrica en B.T preexistente que era necesaria para la debida inscripción, con lo que no cabe imputar a la arrendadora las consecuencias de la no aportación de esta documentación. Al margen de que la revisión de la instalación pudo estar motivada por una anterior baja de suministro (la parte demandada reconoce que hubo un corte del mismo), o la ejecución de reformas realizadas por la parte arrendataria. No consta que requerimiento alguno de la ECA y el contenido al folio 3.1 de la reconvención al folio 434, dirigido al local, se comunicara a DEUME o ésta estuviera presente en la inspección de noviembre de 2016 o en las posteriores. Lo que se advera es que BELGRUP simplemente comunicó el 27 de febrero de 2017 que ENDESA le había avisado del corte de suministro por impagos de un acuerdo de reconocimiento de deuda de DEUME, anunciando que el coste de las facturas de la arrendadora sería asumido por la arrendataria para evitar ese corte, debiendo de deducirse de la deuda. Nada, pues, relacionado con la inspección de la ECA. No puede imputarse a la arrendadora, por omisión de la obligación del arrendatario de comunicar la deficiencia, el coste que ha supuesto la memoria técnica para adecuar las instalaciones a la instrucción 1/2015 y la ejecución de las actuaciones precisas para la adecuación de las instalaciones a esa instrucción, actuaciones que tampoco están concretamente alegadas ni acreditadas por la prueba practicada.

Así, en este capítulo de la instalación eléctrica y para repercutir a la parte arrendadora un coste tan importante, no basta con el mero acopio de facturas y documentos con consideraciones técnicas inexplicadas por ausencia de pericial alguna o de testifical que pudiese darle el sentido pretendido por la parte actora reconvencional. Y es que no está en modo alguno acreditado ni justificado que los muy diversos conceptos de la facturación reclamada, 18.864,73 euros (documento 3.2 de la reconvención) 6.404,66 euros (documento 3.2) de TERMOWATT, correspondan a la exigencia de legalización y registro de la instalación. Así por ejemplo la primera factura alude a un comprobación o solución de un problema en la sala de bombas o a buscar avería por fuga al llenar el depósito de agua, actuaciones en farolas o comprobación de un fallo en la sonda de la balsa. La segunda factura alude a cambios en la acometida y caja de contadores que no cabe presumir, sin que ningún técnico o reparador lo indique, que corresponden a la legalización de la instalación, como dice el recurso.

Tampoco está justificada la reclamación de 18.570,14 euros de las facturas relacionadas con los generadores y sistemas que pretendidamente se tenían que adquirir para solucionar la problemática del suministro eléctrico (bloque documental 4 de la reconvención), sin acreditarse a qué obedeció el alquiler de grupos electrógenos, ni alegarse en tiempo y forma en qué periodo temporal se alquilaron. Se alude a repostaje de los grupos en agosto de 2017(folio 338 o 339) cuando la instalación ya estaba en servicio normal y debidamente legalizada el 20 de julio de 2017 (folio 400) y ello al margen de no acreditarse el efectivo pago del importe de alquiler y repostaje en facturas emitidas por FERVALLS LLOGUERS, S.L. Ninguna relación explicada tiene la factura de TERMOWATT al documento 4.1 de la reconvención con gastos en materia de generadores y grupos electrógenos. Mucho menos está adverada relación con el alquiler de grupos electrógenos o con la necesidad de legalización, la factura aportada como 4.7 de la reconvención, en que se alude a la colocación de armario de contador de luz. Tampoco la factura aportada como 4.8, relativa a trabajos en la instalación de desagües de agua y de luz para lava-vasos, instalación de luz para extractor industrial y cambio de downlight de la cocina o desmontar estanterías, vitrinas de obra o cambio de fluorescentes.

Finalmente ninguna justificación en la pretendida responsabilidad contractual tiene la reclamación de las facturas del bloque documental 6 de la reconvención, 15.882,64 euros, que se dicen relativas a reparaciones en otros elementos de la instalación eléctrica con reparaciones internas del cableado eléctrico. Se trata de facturas de las empresas LAMPI HOGAR, S.L e Ángel Daniel, que aluden a muy variadas actuaciones encargadas y decididas por la arrendataria, sin conocimiento previo y consentimiento conocido de la arrendadora, que pueden encuadrarse perfectamente en la reforma de las instalaciones asumida por la parte arrendataria, no solo en baño y cocina, sino acordes con la decisión de renovar el local que pone de manifiesto la prueba practicada. Así se alude a la instalación de lámparas, tomas de enchufe, instalación de grifos, colocación de portarrollos en lavabo, instalación para anular el gas, luces en la barbacoa y un largo etcétera, cuya reclamación difícilmente puede tener amparo en la responsabilidad contractual del arrendador por pretendida infracción del artículo 1544.2 CC y mucho menos atendido el tenor del contrato.

En orden al mal funcionamiento y averías de maquinaria básica para la explotaciónse reclama un total de 25.381,77 euros. Sin embargo, salvo error u omisión de esta Sala las facturas aportadas al bloque documental 7 de la reconvención (documentos 7.3 a 7.13) suman 19.211,13 euros. Y efectivamente la parte reconviniente incurre en el error en reclamar dos veces las tres facturas mencionadas en el documento 7.2: la limpieza tubo y campana de barbacoa por importe de 807,07 euros que es la factura aportada como 7.10; la reparación de hornos Rational y Zanussi por importe de 2.866,49 euros que se incluye en la factura 7.9 y el cambio de resistencias y boiler y otras reparaciones en la suma de 2.497,08 que es la factura ya reclamada como 7.7. No consta acreditado el pago a NOVATEC de estas facturas simplemente contabilizadas para autorizar la repetición de su importe. Por otra parte, la ausencia de inventario de los equipos y maquinaria con la que contaba el restaurante impide considerar acreditado que todos y cada uno de los múltiples elementos en los que consta la actuación de NOVATEC estaban precedentemente instalados en el local como propiedad del arrendador y pudiera atribuirse al mismo algún tipo de responsabilidad por su incorrecto funcionamiento. El examen de las facturas advera la existencia de múltiples actuaciones, como la limpieza, que no tendrían encaje alguno en el artículo 1554.2 del Código Civil. Por otra parte, algunas facturas están extendidas varios meses después de concertado el arrendamiento, por ejemplo en mayo de 2017 y no debe olvidarse que el informe del estado de la maquinaria fechado el 22 de junio de 2016, que se aporta como 7.1, no determinaba una actuación al coste después verificado. No consta en muchos casos la causa de la avería de la maquinaria que debió ser reparada, teniendo en cuenta que, como hemos puesto de manifiesto más arriba, el artículo 1563 del Código Civil dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada a no ser que pruebe que no ha sido causado por culpa suya y en este caso la simple aportación de las facturas y las limitadas indicaciones de los documentos 7.1 y 7.2 de la demanda son notoriamente insuficientes para adverar la imputación de los desperfectos en los equipos a la parte actora. No está adverada la necesidad de todas y cada una de las actuaciones que recogen las facturas en ausencia de pericial o testifical del técnico reparador y no debe olvidarse que la cláusula novena del contrato atribuía al arrendatario, no solo los gastos necesarios de conservación del local, sino cuantas reparaciones fuesen precisas, motivadas por el normal deterioro de las instalaciones, al margen de que la parte demandada asumía la reforma de la cocina. Como hemos apuntado más arriba, el propio Sr. Gabino indicó que asumía al concertar el arrendamiento que la maquinaria debía ser renovada, pues estaba para tirar. Todo ello al margen de la ausencia de comunicación al arrendador antes de acometer la reparación, que es común a todas las actuaciones reparadoras.

Respecto a los problemas con las instalaciones de aguase reclaman 6.392,81 euros de factura extendida por TERMOWATT por la extracción de la bomba antigua de agua estropeada y la instalación de una nueva en fechas 26 y 27 de enero de 2017 (documento 8.1 de la reconvención), factura que consta efectivamente pagada por certificación del emisor obrante al folio 42. Al margen de que no consta notificada al arrendador la necesidad de acometer la sustitución de la bomba, ni se advera que la misma fuera irreparable, no cabe descartar que el desembolso fuese imputable al arrendatario, a tenor del contenido de la cláusula novena del contrato. Y ello al margen de que se desconoce la causa de la avería de la bomba varios meses después de comenzado el arriendo y la parte arrendataria no ha acreditado, como exige el artículo 1563 del Código Civil, que el desperfecto en la bomba, no le fue imputable. También se reclama en este capítulo como documento 8.2 de la reconvención una factura por reparación de una avería de tuberías de agua en el almacén de acopio de alimentos y picar y desmotar la tabiquería deteriorada por la fuga de agua, por importe de 2.516,80 euros, que consta pagada en el certificado de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L aportado al folio 45. Se trata de una factura por reparación de una avería de agua en febrero de 2017, ocho meses después de tomada posesión, desconociéndose la causa de la fuga y sin probarse, conforme exige del artículo 1563 del Código Civil, que la fuga no se causó por culpa del arrendatario. Se alude en este capítulo por la parte apelante a la actuación de desatasco de tuberías sin acompañar facturas de intervención de las chuponas.

En base a todo lo expuesto se deduce que lo que ha pretendido la parte arrendataria es acumular gastos de todo tipo que ha realizado en el local, con independencia de su origen e imputación, para atribuirlos en bloque a la parte arrendadora sin fundamento en la responsabilidad contractual y con la sola aportación de documental no homogénea sin el necesario respaldo de exposición fáctica suficiente y prueba testifical y pericial que lo respalde.

Por todos los motivos expuestos debe desestimarse este motivo recurso y confirmarse la desestimación de la reconvención y, con ello, desestimarse íntegramente el recurso de apelación.

QUINTO: Costas de la apelación.-La desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante las costas de la alzada conforme al artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO. Planteamiento del debate.-En la demanda rectora del proceso, entablada por D. Vidal, DEUME, SAU y ABET TARRAGONA SAU, contra BERGRUP VALLS, S.L y DON Gabino se terminó suplicando se dictase sentencia:

"a) Por la que se proceda a la resolución del contrato de arrendamiento de industria suscrito en fecha 2 de junio de 2.016, que lleva aparejado un anexo de fecha de fecha 29 de junio de 2.016, acompañado de documentos 2 y 3.

b) Por la que se condene solidariamente a los demandados:

- A devolver la finca y negocio arrendado en el estado que se encontraba, con todas las mejoras que se hubieran practicado, así como a la transmisión de la licencia de actividad que lleva aparejado el mismo según se establece en la cláusula decimosexta.

- A abonar a los arrendadores la cantidad de 187.872,61 € correspondiente a las cantidades pendientes de pago del arrendamiento pactado, cantidad que habrá que descontar las cantidades que los demandados hayan pagado ante los Juzgados de lo Social de Tarragona y ante la Hacienda Pública durante este procedimiento, como fruto de la responsabilidad solidaria de dichos

pagos o de los embargos realizados.

- A abonar el importe de 1.853,26 €, correspondientes a los impuestos acreditados que graban el negocio, así como los correspondientes al pago del IBI fijado en el contrato y que se especifican en el documento Nº 13, y todos aquellos que resulten hasta el cese de la actividad por parte de los demandados.

- A abonar las rentas que se devenguen hasta la entrega de la industria o negocio y su transmisión de licencia de actividad, bajo la cuantía pactada de 120.000,00 € anuales.

- A abonar los daños y perjuicios que se establezcan en ejecución de sentencia, consistente en el pago del doble de la renta establecida del periodo que los demandados tarden en transmitir la licencia de actividad una vez resuelto el contrato de industria, así como los daños que hubiera sufrido el negocio y finca arrendada por culpa o negligencia del arrendatario".

Compareció la parte demandada BERGRUP VALLS, S.L y DON Gabino oponiéndose a la demanda y formulando reconvención. Se reseñó que se ocultó al concertar el contrato deuda de la arrendadora con la Hacienda Pública y con los trabajadores, habiéndose derivado responsabilidades contra la demandada por importes trascendentes, de 107.731,26 euros de deuda tributaria, 91.620,47 euros de débito al trabajador Sr. Fulgencio en un proceso laboral que se indicó en el contrato que estaba en vías de solución amistosa y 57.000 euros adeudados en la ejecución 198/2012 del Juzgado de lo Social número de Tarragona y debidos al trabajador Felicidad. Se indicó que de esa deuda BERGRUP VALLS, S.L, como responsable solidario por derivación de responsabilidad entre empresas, había satisfecho la suma de 31.927,39 euros que reconocía pagada la propia parte actora y, además, otros 45.084,46 euros por embargo de las devoluciones de IVA del año 2017, cantidades que, junto a otras que se abonasen como responsabilidad derivada, debían compensarse con la deuda por renta. También se apuntó a la previsión de que también se embargase la suma de 36.373,74 euros solicitada en la autoliquidación como devolución de IVA del 4º trimestre de 2018. Por tanto, se resaltó una deuda flotante imputable a la parte actora que se exigía a la parte demandada de 256.351,73 euros, deuda que se podía incrementar con nuevos recargos e intereses pendientes de liquidación. Por otra parte, se mantuvo que el contrato incluyó en falsedad al ceder el negocio, pues la industria arrendada no era apta para su inmediata explotación como establecía la página 2 del contrato. El enganche de la luz era ilegal y se cortó el suministro que no estaba dado de alta, debiendo utilizarse generadores para dar luz al establecimiento e incurriendo en un gasto de 35.000 euros para la legalización del suministro. Se tuvo que reparar la cubierta del establecimiento ante la existencia de goteras, incurriendo además en múltiples gastos para verificar la explotación y subsanar los defectos en las instalaciones que fueron objeto de reclamación en reconvención. Se combatió la reclamación de daños y perjuicios articulada en la demanda consistente en el pago del doble de la renta establecida hasta la transmisión de la licencia de actividad y por daños sufridos en el negocio por negligencia de la parte demandada. Los incumplimientos de la parte arrendadora imposibilitaban la acción de resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1124 del Código Civil, pues se había derivado a la arrendataria una deuda flotante de la arrendadora de 256.351,73 euros, superior a la renta reclamada por dos mensualidades de 244.800 euros y, además, el local no era apto para su inmediata explotación. A continuación se formuló reconvención y se reclamaban a la parte actora diversos gastos que se indicaban realizados: para la reparación de problemas estructurales en tejado y fachada; por la existencia de instalaciones deficientes en los baños con incumplimiento de la normativa de apertura al público y reiterados atascos de tuberías; por ilegalidad en la instalación eléctrica, que tuvo que ser legalizada con la elaboración del correspondiente proyecto técnico y modificación de la instalación eléctrica, ejecutándose diversas reparaciones del cableado; por averías en la maquinaria de la industria que hubo de ser reparada o sustituida; y por defectuosa instalación de agua. La reconvención se fundó en el incumplimiento contractual que establece el artículo 1101 del Código Civil y se terminó suplicando la condena al pago de los daños reflejados y numerados en el hecho segundo de la demanda reconvencional, con imposición de costas a la contraparte si se opusiere.

La parte actora contestó la reconvención oponiéndose a la misma alegando la caducidad de la acción. También alegó la ausencia de presupuesto fáctico de la reclamación en atención al propio contenido contractual, en que la parte actora reconvencional asumía amplia obligación de conservación y reparación, además de que se autorizaba expresamente la realización de reformas. La parte arrendataria no solo conocía perfectamente el estado de la finca, sino que asumía la realización de reformas a su cargo en la masía en atención a su conocido deterioro, que en ningún caso impedía el ejercicio de la actividad. Incluso se aumentó la renta inicialmente prevista tras haber tomado ya posesión la parte arrendataria de la finca. Tampoco se cumplió la obligación de comunicar al arrendador la necesidad de las obras, conforme al artículo 1559.2 del Código Civil y la parte arrendataria debe asumir el coste de obras realizadas por su negligencia. El Sr. Gabino visitó la masía DIRECCION000 hasta en cinco ocasiones antes de firmar el contrato, contando con el debido asesoramiento y precisamente la razón por la que se amplió la duración del contrato a 15 años fue porque pretendía realizar una importante inversión en la masía. Se reseñó que la Administración Concursal de BERGRUP VALLS, S.L, podía considerarse allanada parcialmente a la demanda al admitir la entrega de la posesión de la finca, si bien solo de la masía, al considerar tal Administración Concursal que todos elementos existentes dentro de ella eran de la concursada y considerando además que los gastos realizados por la concursada para el mantenimiento del inmueble debían compensarse. Se manifestó al contestar la reconvención desconocer las reformas realizadas y el estado de la finca, no mostrándose conformidad con la cuantificación pretendida y se planteó incluso una pericial para evaluar el estado de la finca y obras y mejoras realizadas en la misma, pericial que no llegó a realizarse. Se solicitó la íntegra desestimación de la reconvención.

La sentencia dictada, si bien cuantifica las responsabilidades derivadas a la demandada por deudas de la actora con la Hacienda Pública y con los trabajadores en las cuantías que la contestación denomina deuda flotante, establece que solo debían compensarse las cantidades efectivamente pagadas o realizadas en un embargo efectivo, no las cantidades que se reclamen en esta responsabilidad derivada, ( la llamada por la parte demandada deuda flotante). La sentencia solo considera acreditado el pago de la suma de 31.927,39 euros de responsabilidad derivada, que debe compensarse con la renta debida por las anualidades de 2017 y 2018, computando un pago admitido en la demanda de 25.000 euros, determinando una deuda por renta por renta de 187.872,61 euros. Esta deuda faculta a la resolución del contrato de acuerdo con el artículo 1555.1 del Código Civil. Por otra parte, indica la sentencia que la propia existencia de esa deuda derivada no excluye la resolución, porque la parte deuda por renta puede compensarse con los pagos que la parte demandada haya realizado o realice en ejecución de esa deuda derivada. Se condena a la suma de 1.853,26 euros de IBI según lo pactado en el contrato. También se considera admisible la condena a las rentas devengadas después de la demanda y hasta la entrega de la posesión en la medida en que la declaración del concurso no es causa de resolución anticipada del contrato. Como quiera que la posesión se entregó en diciembre de 2020, debe condenarse a la renta anual de los años 2019 y 2020, conforme al importe de la renta base de 120.000 euros. Se rechaza el pedimento de condena de daños y perjuicios y aplicación de la cláusula penal. Respecto a la reconvención con rechazo de la caducidad en el ejercicio de la acción, se desestima en cuanto el fondo. Se considera que no puede ejercitar una acción de responsabilidad contractual quien ha incumplido su obligación esencial de pago de la renta y no se ha acreditado que la pare arrendataria no fuera conocedora de la situación real de la finca. Se autorizaba a la parte reconviniente a hacer obras y reformas, en baños, cocina, zona de brasas, almacenes y vestuarios, con lo que asumía su coste. No están acreditados los importes reclamados y falta el previo requerimiento de reparación a la parte arrendadora. Por tanto, la sentencia resuelve el contrato de arrendamiento de industria y condena solidariamente a los demandados a reintegrar la finca en el estado en que se encontraba con las mejoras que se hubiesen practicado y con transmisión de la licencia, a abonar la cantidad de 187.872,61 euros que se acreditan debidos de renta, cantidad de la que se descontarán las cantidades que se acrediten pagadas por los demandados a la Hacienda Pública o a los Juzgados de los Social, fruto de la responsabilidad derivada o de embargos realizados, en el curso del procedimiento o en ejecución, a abonar la suma de 1.853,26 euros, así como el IBI y los impuestos acreditados que gravan el negocio y se devenguen hasta la entrega de la posesión y, finalmente, a pagar la renta devengada después de la demanda y hasta la entrega de la industria con transmisión de su licencia, por importe de 120.000 euros anuales. También se imponen a BERGRUP VALLS, S.L, los intereses legales y no se hace especial pronunciamiento sobre las costas de la demanda en primera instancia. Se desestima íntegramente la reconvención, absolviendo a la parte reconvenida de los pedimentos de la reconvención, con imposición de las costas de la reconvención a la demandante reconvencional.

Recurre en apelación la sentencia la parte demandada y actora reconvencional, reproduciendo sustancialmente, como veremos, la exposición fáctica y jurídica de la contestación y reconvención y termina suplicando se dicte sentencia por la que se estime el recurso con revocación parcial de la sentencia, con los siguientes pronunciamientos:

1)La improcedencia de la resolución por falta de cumplimiento de requisitos por existencia de incumplimientos previos de los demandantes que imposibilitan la resolución.

2)Dejar sin efecto la condena a abonar a los arrendadores la cantidad de 187.872,61 euros.

3)Dejar sin efecto la condena a abonar las rentas que se devenguen hasta la entrega de la industria o negocio y transmisión de licencia de actividad bajo la cuantía pactada de 120.000 euros anuales.

4)Haber lugar a la demanda reconvencional formulada por BERGRUP VALLS, SL contra DEUME, S.A, ABET TARRAGONA SAU y Vidal, condenando a los demandados al pago por los daños reflejados, numerados y detallados en el Hecho Segundo de la demanda reconvencional, condenando expresamente en costas a las demandadas reconvencionales.

La parte apelada se opone y solicita se desestime el recurso de apelación formulado, confirmando la sentencia recurrida en todos sus extremos, y todo ello con expresa imposición de costas al recurrente.

SEGUNDO: Impugnación de la resolución del contrato de arrendamiento de industria y de la condena a renta. Pretendidos incumplimientos de la parte arrendadora para excluir la acción de resolución.-Expone sustancialmente el recurso como motivo de impugnación de los pronunciamientos de resolución del contrato y condena pecuniaria, que se ocultó dolosamente al tiempo de concertar el contrato una deuda nacida de la actividad de la parte arrendadora, de la que luego resultó responsable solidaria la arrendataria, lo que constituye un incumplimiento contractual. Por otra parte, funda el incumplimiento del contrato por la parte actora en que la industria arrendada no era apta para su inmediata explotación, haciendo mención a que había un enganche ilegal del suministro eléctrico, que no estaba dado de alta, lo que generó el corte y la asunción de importantes gastos para restablecer el suministro. Además la cubierta presentaba un estado lamentable con goteras y humedades que exigieron el cambio de cubierta y reparación de elementos estructurales. En ambos incumplimientos contractuales de la parte actora sustenta el recurso la imposibilidad de que la parte demandante pida la resolución del contrato en base al carácter sinalagmático de las obligaciones dimanantes del mismo y en la medida en que no puede pedir la resolución quien previamente ha incumplido el contrato. Los motivos de recurso, contenidos en las alegaciones segunda, tercera y cuarta se limitan, con sola mención adicional de la declaración del Sr. Abel en juicio, a reproducir literalmente gran parte de las alegaciones de la contestación, obviando totalmente los pronunciamientos de la sentencia dictada que ni siquiera se tratan de combatir, no indicando el recurso los motivos de impugnación, infringiendo con ello el artículo 458.2 de la LEC y determinando con ello la necesaria desestimación.

Así en lo que hace referencia a la deuda imputable a la parte arrendadora en cuya existencia y posterior repercusión a la arrendataria se trata de fundar el incumplimiento contractual de la parte actora que imposibilita, según la contestación y el recurso, la acción de resolución, es totalmente ocioso e improcedente que se venga a reproducir en apelación el extenso contenido de la contestación en la exposición de hechos que, además, en gran parte vienen expresamente reconocidos en la sentencia. Nuevamente la apelación expone profusamente las deudas imputadas a la parte actora en procesos laborales o con la Hacienda Pública de las que ha tenido que responder solidariamente la parte apelante, deudas que ya reconocía la propia sentencia. Sin embargo, no se combaten, con expresión de los motivos fácticos y jurídicos de la impugnación, los dos pronunciamientos sustanciales de la sentencia, por una parte, que únicamente se ha acreditado en el procedimiento declarativo el pago por la arrendataria de 31.927,39 euros de la deuda laboral o fiscal de la parte arrendadora, abono que ya venía reconocido en la demanda y que la responsabilidad solidaria de la parte demandada por esta deuda laboral y fiscal no supone incumplimiento del contrato de arrendamiento que impida la acción de resolución por impago, pues, en definitiva, se pactó en el contrato la compensación de los pagos de esos débitos realizados por la arrendataria con la renta debida en el contrato. Reseña a este respecto la sentencia que el importe a compensar es el efectivamente pagado por la parte demandada, no lo el importe exigido en los procesos de ejecución laborales o por la Hacienda Pública, lo que la parte recurrente denomina "deuda flotante". Y añade que ningún perjuicio se le causa a la parte demandada, en la medida en que ya la demanda solicitaba y la sentencia contempla que además de los 31.927,39 euros de pago reconocido de deuda derivada, se puedan compensar con la renta debida otros pagos realizados por la demandada de la deuda de la actora verificados en el curso del procedimiento o incluso en ejecución de sentencia. Esta clara argumentación de la sentencia en momento alguno ha sido contradicha en el recurso.

Especialmente no se ha combatido con argumentación alguna el pronunciamiento de la sentencia que no reputaba acreditada documentalmente la compensación pretendida de 45.084,46 euros por embargo de la devolución del IVA de 2017 que tenía derecho a percibir BERGRUP VALLS, S.L, limitándose el recurso sin razón expuesta a reiterar la alegación de la contestación sobre el cómputo de ese importe para reducir la deuda aludiendo a un pretendido certificado de embargo de la AEAT, aportado al documento 2.5 de la contestación que, sin embargo, no consta aportado, ni unido al procedimiento. Ni está acreditado ese embargo en concreto, ni que el mismo se hiciese efectivo por derivación de deuda propia de la parte arrendadora. De hecho, el propio gestor de BERGRUP VALLS y demandado en el proceso, Sr. Gabino, vino a reconocer en el interrogatorio practicado que no se había realizado pago alguno de la deuda de la Hacienda Pública. Tampoco consta pago alguno de la deuda tributaria en la relación de pagos del folio 62 vuelto que remitió la propia parte demandada al folio 62 vuelto.

También se hace mención en la apelación que se ha embargado la devolución de IVA a favor de BERGRUP correspondiente al cuarto trimestre de IVA de 2018 por importe de 36.373,74 euros. Consta en autos solo un documento 5 de la contestación, que es simplemente autoliquidación de IVA presentada por BERGRUP VALLS, S.L de tal impuesto y por tan importe y se incluía en el folio 15 de la contestación la conjetura de que la entrega de esa devolución sería denegada a causa de la responsabilidad de DEUME, indicando que se informaría de cualquier actualización del expediente. Nada se informó al respecto.

La certificación librada por la Agencia Tributaria y obrante al folio 621 indica que en fecha 4 de septiembre de 2020 que no consta ingreso alguno de BERGRUP VALLS, S.L por los conceptos exigidos de derivación de responsabilidad en aplicación del artículo 42.2 de la Ley General Tributaria.

Dice textualmente la cláusula 14ª del contrato de 2 de junio de 2016 dedicado a los pasivos:

"Cualquier derivación de responsabilidad por las deudas de cualquier índole que suponga un pago por parte del ARRENDATARIO, se compensará con el pago del alquiler en la misma cuantía, salvando la retención de la que es obligado el ARRENDATARIO por el alquiler".

Por tanto, el propio contrato ya preveía que la arrendataria, a quien se derivara responsabilidad por deudas laborales o fiscales exigibles y vencidas de la arrendadora antes del 1 de julio de 2016, podría compensar los importes pagados por tales conceptos con la renta. La existencia de tales débitos ya anunciados en el contrato no implica incumplimiento alguno, ni desde luego se acredita que haya generado, en relación de causa-efecto, el concurso voluntario de BERGRUP VALLS, S.L, declarado en auto de 18 de febrero de 2019, después de interpuesta la demanda, (de hecho, únicamente se acredita que BERGRUP VALLS, S.L ha afrontado el pago efectivo por responsabilidad derivada de la suma de 31.927,39 euros). Evidentemente que se exija en el seno de ejecución de sentencias laborales o por la Hacienda Pública a la parte demandada un determinado importe, concretamente 256.351,73 euros en total por derivación de deudas de la parte actora, como reitera el recurso, siendo este hecho reconocido en la sentencia, no significa "per se" incumplimiento alguno del contrato, en la medida en que el mismo ya establece la posibilidad de compensar los pagos de esta deuda que haga la arrendataria con la renta. Se preveía la derivación de deudas sociales y fiscales y la posibilidad de compensar su pago por la arrendataria como expresamente contempló la demanda y recoge la sentencia, con lo que no se alcanza a explicar por el recurrente en qué medida se le ha producido un daño por incumplimiento contractual en base al artículo 1101 del Código Civil, en la medida en que cualquier pago de deuda derivada que hubiese realizado al tiempo de interposición de la demanda y el que se realizara en el curso del proceso o en ejecución, disminuye en la misma proporción la deuda por renta del arrendamiento. Desde luego no puede pretender la parte demandada que no debe la renta porque se le exija el pago en procesos de ejecución laborales o por la Hacienda Pública, cuando efectivamente no afronta o realiza ese pago o no se hacen efectivos embargos sobre su patrimonio para liquidar la deuda nacida de la actividad de la actora.

Efectivamente y rechazando la impugnación de la acción de resolución contractual, queda acreditado el incumplimiento por la parte demandada de la obligación esencial en el contrato de arrendamiento de industria, que es el pago de la renta que faculta sin duda la resolución. Como mantiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 27 de marzo de 2013, respecto a los contratos de arrendamiento en general, el retraso en el pago de la renta, aunque se trate de una sola mensualidad de la misma, puede dar lugar a la resolución del contrato por falta de pago. El artículo 1569.2 del Código Civil admite que el arrendador pueda desahuciar judicialmente al arrendatario por falta de pago de precio convenido. Por su parte el artículo 1555.1º del Código Civil establece como obligación principal del arrendatario pagar el precio convenido y el artículo 1556 del Código Civil autoriza la resolución del contrato por tal incumplimiento. Además, la cláusula quinta del contrato establece que el atraso en el pago de los alquileres será causa suficiente de desahucio. En suma, el impago de la renta constituye el incumplimiento grave y esencial del arrendatario que faculta a la resolución y a instar la devolución del objeto arrendado. En este sentido es paradójico que la parte demandada recurra el pronunciamiento de resolución del contrato cuando se procedió a la entrega posesoria por la Administración Concursal de la sociedad BERGRUP VALLS, S.L, reconociendo la extinción contractual en el seno del proceso y antes de que se dictara la sentencia, el 2 de diciembre de 2020, tal y como se documenta al folio 663 de las actuaciones escritas.

Y, efectivamente, ha quedado probado que al tiempo de interponerse la demanda y sin que se haya acreditado ningún abono en el curso del procedimiento, ni de renta directamente, ni de responsabilidades derivadas, más allá del reconocido en la demanda de 31.927,39 euros, subsistía una deuda de la arrendataria por renta de las anualidades de 2017 y 2018 en el importe de 187.872,61 euros. Incluso, acreditada la entrega posesoria en diciembre de 2020 y vencido el pago de la renta anual el 10 de enero de cada ejercicio, son exigibles las rentas anuales de 2019 y 2020.

Según anexo firmado por las partes el 29 de junio de 2016, la renta anual asciende a 120.000 euros anuales pagaderos antes del día 10 de enero de cada año de vigencia del contrato. El importe líquido asciende a 122.400 euros anuales de renta (120.000 euros de renta base, con IVA del 21 % y retención del 19%), según facturas giradas por los ejercicios 2017 y 2018 acompañadas a la demanda. Por tanto, por renta de 2017 y 2018, toda vez que el anexo indica pagada la renta de las mensualidades exigibles de 2016, la parte demandada estaría obligada a abonar el importe de 244.800 euros. De este importe la parte actora reconoce un pago de renta de 25.000 euros y como hemos visto un abono efectivo de deuda por responsabilidad derivada compensable con renta de 31.927,39 euros. Como hemos tenido ocasión de indicar ningún abono adicional de deuda derivada resulta acreditado por la parte demandada, a quien incumbe la prueba del pago como hecho extintivo de su obligación ex artículo 217.3 de la LEC. Por tanto, no cabe sino concluir que subsistía al tiempo de interponerse la demanda un débito por renta de 187.872,61 euros que faculta sin duda a la resolución contractual acordada en sentencia, sin perjuicio de que, como dice la resolución impugnada, puedan descontarse pagos de deuda laboral o fiscal derivada que puedan haberse realizado en el curso del procedimiento (lo cierto es que no se adveró ninguno adicional en fase declarativa), o en ejecución.

Y ello al margen de que ni siquiera impugna el recurso el pronunciamiento de la sentencia dictada que condena a la parte demandada a abonar la suma de 1.853,26 euros en aplicación de la cláusula octava del contrato que atribuye el pago por el arrendatario de los tributos del inmueble y especialmente del IBI. Tal incumplimiento también refuerza la resolución.

Ya hemos indicado que la derivación de responsabilidad propia de la sucesión de empresas en una industria no constituye incumplimiento del contrato que excluya la resolución. Al margen de verificar la parte demandada alegaciones que apuntan más a un vicio de consentimiento en el contrato que a un incumplimiento contractual de adverso (indica que, de haber conocido la deuda que pesaba sobre el negocio no hubiera concertado el contrato), sin que se pretenda en momento alguno la acción de anulación del contrato, no consta ocultación deliberada o negligente de pasivo de la industria. Al margen de asumir expresamente la parte arrendadora los pasivos laborales y fiscales por obligaciones existentes y vencidas a 1 de julio de 2016, se hace mención precisamente en el texto del contrato a dos procesos de ejecución en el Juzgado Social número 2 de Tarragona, el 198/2012 y el 154/2015, (el primer proceso de ejecución es el iniciado a instancia del trabajador Felicidad en que constan realizados los limitados pagos de la parte recurrente) y se menciona también proceso laboral entablado por el trabajador Sr. Fulgencio. Se indica expresamente en el contrato que estaba prevista vista de juicio para el 26 de octubre de 2016 y en vías de alcanzar una solución amistosa. Que tal acuerdo extrajudicial no se alcanzase no implica engaño alguno u ocultación del pasivo de la industria arrendada. De hecho, no llegó a dictarse sentencia en el proceso laboral entablado por Don Fulgencio, (que declaró extinguida la relación laboral del citado trabajador con las demandadas DEUME , S.A y Don Vidal con efectos el 26 de abril de 2017 y condenó solidariamente a los citados demandados y a BERGRUP VALLS, S.L a una indemnización de 39.082,36 euros, a la cantidad de 47.761,92 euros por impagos y retrasos laborales y el 10 % por mora), hasta el 9 de mayo de 2017, casi un año después de concertarse el contrato de arrendamiento. Ello al margen de que el testigo Abel refiere que la negociación con el trabajador en ese proceso laboral la asumió la defensa de BERGRUP VALLS, S.L. No puede mantenerse la ocultación de ese pasivo del negocio cuando al tiempo de concertarse el contrato simplemente había un proceso laboral pendiente con un trabajador en que recayó sentencia un año después de negociado el contrato de arriendo. Por otra parte y respecto al otro proceso laboral mencionado en contestación, ejecución de títulos judiciales 198/2012 del Juzgado de lo Social número 2 de Tarragona, se indicó incluso en el arrendamiento concertado que se había acordado un embargo sobre el 10 % de la recaudación de caja. En la factura por renta de enero de 2017 se dedujo la cantidad de 57.000 euros exigida en tal ejecutoria en virtud de un acuerdo homologado judicialmente con el trabajador que asumió la parte arrendataria, solo que posteriormente no se pagó íntegramente la citada cantidad, (ya hemos visto que el único pago acreditado de deuda derivada asciende a 31.927,39 euros).

Y respecto a las obligaciones fiscales consta en el bloque documental 2 de la contestación que inicialmente se notificó a BERGRUP VALLS, S.L con fecha 2 de marzo de 2017 la diligencia de embargo de fecha 21 de febrero de 2017 por deuda tributaria de DEUME, S.A, para cubrir el importe de 107.731,26 euros, embargándose los créditos a favor de DEUME, S.A que tuviese pendientes de pago BERGRUP, S.A, (por tanto, el importe de la factura por renta de 2017). Pero la Agencia Tributaria consideró incumplida la orden de embargo y por eso, en acuerdo adoptado el 13 de diciembre de 2017, un año y medio después de celebrado el contrato declaró a BERGRUP VALLS, S.L responsable solidario de las deudas de DEUME, S.A, si bien con el alcance de 63.000 euros, tal y como consta a los folios 224 a 235 de los autos escritos, (120.000 euros de la renta de 2017 menos los 57.000 euros del embargo previo del Juzgado de lo Social número 2 de Tarragona en ejecución de títulos judiciales 198/2012). La responsabilidad solidaria de la demandada en aplicación del artículo 42.2 b) de la Ley General Tributaria tuvo su origen en el previo incumplimiento de la orden de embargo. Como se desprende de la resolución administrativa y de la prueba practicada, la demandada invocó el embargo previo del Juzgado de lo Social en ejecutoria 198/2012 que era de 57.000 euros para no atender a la orden de embargo, cuando la base imponible de la renta era de 120.000 euros y, no solo no atendió al pago completo de 57.000 euros ordenándose por el Juzgado de lo Social el embargo, sino que tampoco atendió a la orden de embargo de la Agencia Tributaria que le fue notificada el 2 de marzo de 2017, ni al abono de esa deuda una vez declarada su responsabilidad solidaria.

No consta efectuado un pago por cuenta de la renta del año 2017 superior a los 25.000 euros reconocidos por la parte actora y documentados en los recibos manuscritos aportados al proceso.

No puede alegarse ignorancia del Sr. Gabino sobre derivación de responsabilidades laborales y fiscales como causa para justificar el impago de rentas, cuando se hacía expresa mención en el contrato a deudas laborales en ejecución (ETJ 198/2012) y posibles del trabajador Sr. Fulgencio y además el citado demandado contaba con asesores fiscales, la Sra. Adela y el Sr. Plácido, que apuntaron en juicio a que se le ofreció la adecuada información sobre la necesidad de asegurarse del pasivo del negocio que adquiría, indicando incluso tales asesores que le aconsejaron a su cliente no firmar el contrato, si bien decidió por propia voluntad hacerlo y tenía prisa para adquirir el negocio.

La propia sentencia reconoció plenamente en su fundamento de derecho tercero, en base a la documental unida a los autos, que se habían derivado deudas laborales y fiscales generadas por la parte arrendadora a la parte arrendataria. Así reitera de manera innecesaria el recurso como motivos de impugnación hechos que la sentencia reconoce y principalmente que existía una deuda de DEUME, S.A por un importe de 256.351,73 euros liquidados. Este importe se desglosaba en: 57.000 euros exigidos en el procedimiento de ejecución 198/2012 del Juzgado de Primera Instancia número 2 de Tarragona instado por el trabajador Don Felicidad; 91.620,47 euros de principal reclamados solidariamente a BERGRUP VALLS, S.L, DEUME, S.A y Don Vidal en ejecución de la sentencia dictada el 9 de mayo de 2017 por el Juzgado de Refuerzo de lo Social de Tarragona en autos instados por el trabajador Don Pedro Enrique; 107.731,26 euros de deuda de la Hacienda Pública, (si bien la responsabilidad solidaria por inejecución de la diligencia de embargo se limita inicialmente a 63.000 euros y no se extiende a toda la deuda tributaria).

Reconocidos en sentencia unos importes de los que se reputa responsable solidaria BERGRUP VALLS, S.L, ya reseñados por las partes en fase de alegaciones, no negada tampoco en la sentencia la posibilidad de compensar con la renta debida el pago que hubiese efectuado al tiempo de interponerse la demanda o se efectuase en el curso del procedimiento o en ejecución, ningún contenido impugnatorio de la sentencia dictada tiene la reiteración mecánica en el recurso de las deudas derivadas a la parte arrendataria y de la posibilidad de su compensación, por otra parte prevista en el contrato. Y como hemos visto y reiterado no se acredita un pago superior al reconocido por la parte actora ya en la demanda de 25.000 euros de la renta de 2017 y de 31.927,39 euros deuda derivada que la propia demanda y la sentencia imputan a la renta.

Y si no puede imputarse un incumplimiento contractual que impida la resolución la responsabilidad asumida por la arrendataria de deudas de la parte arrendadora en el ámbito social y fiscal, la oposición a la resolución fundamentada en que el inmueble adolecía de defectos que impedían su normal explotación no fue objeto de pronunciamiento alguno en la sentencia dictada y la parte demandada no solicitó el correspondiente complemento de la sentencia, como exigía el artículo 215 de la LEC, con lo que no incumbe esta Sala subsanar la incongruencia omisiva. Debe recordarse la doctrina jurisprudencial reiterada expresiva de que el artículo 215. 2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó y su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al art. 459 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( sentencias del Tribunal Supremo de 12 de noviembre de 2008 y 16 de diciembre de 2008).

En este sentido nos hemos pronunciado en reiteradas ocasiones, entre otras en la Sentencia de esta Sala de 04 de julio de 2024 ( ROJ:SAP T 1140/2024 - ECLI:ES:APT:2024:1140 ), Sentencia: 408/2024, Recurso: 940/2022, en la que citábamos la sentencia del Tribunal Supremo 230/2021, de 27 de abril, que dice al respecto: "El art. 215.2 LEC otorga a las partes una vía para instar la subsanación de la incongruencia de la sentencia, por omisión de pronunciamiento, ante el mismo juez o tribunal que la dictó. Como declara la sentencia 411/2010, de 28 de junio : "su utilización es requisito para denunciar la incongruencia de la sentencia en los recursos de apelación, conforme al artículo 459 LEC , y extraordinario por infracción procesal, conforme al artículo 469.2 LEC , de forma que la falta de ejercicio de la petición de complemento impide a las partes plantear en el recurso devolutivo la incongruencia omisiva ( SSTS de 12 de noviembre de 2008, RC n.º 113/2003 y 16 de diciembre de 2008, RC n.º 2635/2003 )". Doctrina jurisprudencial que hemos reiterado, entre otras, en las sentencias 712/2010, de 11 noviembre y 891/2011, de 29 de noviembre : "ante la incongruencia por omisión, la recurrente tenía la posibilidad de denunciar en la segunda instancia esta infracción mediante el ejercicio de la petición de complemento de la sentencia que prevé el artículo 215.2 LEC - que utilizó para otras cuestiones- y que hubiera permitido su subsanación. No habiendo acudido a este procedimiento, la denuncia de esta infracción es inadmisible y, en el trance de dictar sentencia en que nos encontramos, debe ser desestimada ( STS de 16 de diciembre de 2008 [...])".... La petición del complemento de sentencia prevista en el art. 215.2 LEC , como hemos dicho, constituye una vía para instar la subsanación de la incongruencia omisiva de la sentencia, y su utilización, según hemos afirmado en las sentencias reseñadas, es requisito necesario para denunciar esa incongruencia tanto en el recurso de apelación ( art 459 LEC ), como en el extraordinario por infracción procesal ( art. 469.2 LEC ). Por ello, la falta de la petición de complemento cierra a las partes la posibilidad de plantear en la apelación la incongruencia por omisión de pronunciamiento. Al no haber respetado esta exigencia la Audiencia ha incurrido en la infracción procesal que se denuncia en los motivos".

Pero al margen de la ausencia de petición de complemento por la parte recurrente, no puede imputarse incumplimiento que impida el ejercicio de la acción resolutoria por la existencia de defectos que no hacían factible la inmediata explotación del establecimiento, esto es, por incumplimiento de la obligación del arrendador prevista en el artículo 1554.2 del Código Civil, cuando en este caso el contrato por acuerdo de las partes establecía en su estipulación novena que serían de cuenta de la parte arrendataria los gastos necesarios para conservar el local, las fincas y jardines en perfecto estado de uso.

En todo caso y para el supuesto de considerar que ciertas obras eran de responsabilidad de la parte arrendadora, no consta acreditado en momento alguno que la arrendataria comunicara al arrendador la necesidad de ejecutar las reparaciones, de conformidad con el artículo 1559 del Código Civil. Así consta que DEUME dirigió un primer requerimiento notarial a Gabino y a BERGRUP VALLS, S.L en fecha 16 de enero de 2017 en que se le requería para que abonase la facturación de enero de 2017 aceptando la detracción de la suma de 57.000 euros de la ejecutoria 198/2012 (documento 7 de la demanda). No consta respuesta alguna a este requerimiento. Y fue al dirigirse un segundo requerimiento notarial, que también se acompaña a la demanda, en fecha 14 de febrero de 2018, en que se instó a que se indicase qué cantidades de renta se habían destinado a pagar a los trabajadores o de la facturación de ENDESA a efectos de deducirlos de la renta y abonar la diferencia, cuando la parte actora indica que se alegaron de adverso una serie de gastos ya verificados en el inmueble, sin que previamente se notificara la necesidad de su realización. El testigo Sr. Abel indica que no se comunicó a la parte arrendadora la existencia de vicios constructivos del bien arrendado.

Por otra parte, no consta acreditado que el inmueble no dispusiera de las condiciones para su inmediata explotación, al margen de ser un establecimiento con cierta antigüedad, indicando el testigo Don Abel que se trataba de una masía que llevaba abierta desde los años 20 del siglo pasado. Ya para comenzar en la estipulación cuarta del contrato se indica que: "La parte arrendataria declara recibir el local, el uso de la industria ya instalada, con los elementos precisos y coordinados, actualmente activa y en explotación y apta para que la arrendataria continúe su inmediata explotación"y, como veremos, la parte arrendataria asumió plenamente la necesidad de ejecutar reformas. La prueba practicada apunta a que el establecimiento dedicado a restaurante estaba efectivamente abierto al público y en explotación al tiempo de ser arrendado y continuó siendo explotado por la parte arrendataria tras adquirir el negocio, hasta que, como declaró la letrada Marta Huber, que colabora con el Letrado que asume la Administración Concursal de BERGRUP VALLS, S.L, se comunicó el cese de la actividad en 2019. Tal y como declara el testigo Don Abel, al minuto 25 del video 2, el establecimiento se alquiló en funcionamiento. Este testigo también reseña que, si bien el arrendamiento entraba en vigor el 1 de julio de 2016, la parte arrendataria tomó posesión el 3 de junio de 2016, en que comenzaron las obras de reforma con vistas a abrir en julio de 2016. También refiere que el negocio estaba en funcionamiento al tiempo de concertarse el arrendamiento el propio interrogado Sr. Gabino, que refiere incluso que había comido en el restaurante antes de arrendarlo. Declara que en la cabida del restaurante, con su enorme capacidad y múltiples comedores, podían llegar a comer hasta 700 personas por turno y llegaron a doblar turnos en la explotación. Al ser preguntado el interrogado sobre cuál era su objetivo al adquirir el negocio reseñó que era triunfar, cada vez tener más gente y trabajar más, "que de hecho ya lo hicimos".Apuntan también a la continuación de la explotación que venía realizando DEUME por BELGRUP sin grandes inconvenientes, tanto el testigo Sr. Carlos Jesús, como el testigo Sr. Fulgencio.

Ni el testigo Sr. Carlos Jesús, que trabajó como camarero tanto para DEUME, como para BELGRUP, ni el testigo Sr. Fulgencio, que era precisamente el encargado del mantenimiento de la masía, describen una situación de la finca al ser arrendada que impidiera su normal explotación. Reseña el Sr. Carlos Jesús, al minuto 8 del video 3, que durante el tiempo que DEUME estuvo explotando la actividad y el declarante trabajó para esta empresa, la masía se encontraba en perfecto funcionamiento. No conoce problemas de humedades, ni en la instalación eléctrica. Al ser preguntado nuevamente si había problemas de humedad, responde negativamente al minuto 9 y reseña que simplemente en los servicios de la masía pequeña hicieron reparaciones y obras a causa de una inundación. Más adelante indica que había problemas con los lavabos y con una cisterna que había en la entrada y venían chuponas. Niega que hubiera goteras en la cocina e indica que había problemas con un balcón del comedor de arriba, pero no recuerda goteras. Por su parte el Sr. Fulgencio indica al inicio del video 4 de la grabación de la vista que la masía presentaba los problemas ordinarios que suelen salir en estos sitios, de pintura, una avería de la bomba de agua, grifos que se han roto, una lámpara que se ha fundido... También reseña que en algún momento podía haber una gotera, pero nada de importancia. Se alude por el testigo a alguna intervención de personal externo o alguna modificación que califica como no desorbitada. Viene a negar a que hubiese problemas estructurales, sino más bien de mantenimiento. Alguna vez había una alcantarilla que había que desatascar, pero no era continuo, sin que pueda recordar con qué frecuencia acudía la chupona. En definitiva, no se desprende de esta declaración del encargado de mantenimiento del establecimiento que el mismo no fuese idóneo para su explotación hasta el punto de justificar el impago de la renta y excluir la acción de resolución por tal impago.

La prueba practicada apunta además, como veremos, a que la parte arrendataria conocía el estado de la finca y asumió la necesidad de ejecutar importantes reformas para acometer la renovada explotación que pretendía del establecimiento, teniendo en cuenta la extensa duración pactada del arrendamiento de 15 años y medio, con finalización prevista el 31 de diciembre de 2031 y posible renovación o prórroga (estipulación segunda). No puede imputarse incumplimiento contractual que impida el ejercicio de la acción de resolución por la ejecución de obras y reparaciones cuya necesidad no consta comunicada a la parte arrendadora, caso de ser obras necesarias a fin de conservar la finca para el uso a que se destinaba, cuando además su básica realización asumió la parte arrendataria en el contrato para acometer su propio proyecto de hostelería.

Por tanto, desestimado los motivos expresados en las alegaciones segunda, tercera y cuarta del escrito de recurso que, como venimos reiterando, reproducen las alegaciones de la contestación, debe ratificarse los pronunciamientos impugnados consistentes en la resolución del contrato por incumplimiento grave y sustancial de la arrendataria en el impago de la renta anual de los años 2017 y 2018 y la condena de los demandados al abono de la suma de 187.872,61 euros de renta que se acredita debida en fase declarativa , sin perjuicio de descontar las cantidades que los demandados haya efectivamente pagado al Juzgado de lo Social o a la Hacienda Pública como consecuencia de la responsabilidad solidaria en deudas de la parte actora.

TERCERO: Impugnación de la condena a la renta anual de 2020.-Impugna también el recurso el pronunciamiento de la sentencia que condena a la parte demandada abonar las rentas devengadas hasta la entrega de la industria o negocio y transmisión de la licencia de actividad en la cuantía pactada de 120.000 euros anuales.

En la sentencia se concreta este pronunciamiento considerando entregada la posesión en diciembre de 2020, con lo que, además de la renta de 2019, es exigible la renta de 2020. En el recurso, a pesar de impugnarse el pronunciamiento de la sentencia de primera instancia en su conjunto, viene a reconocerse que sí se habría devengado y es exigible la renta de 2019, pero no la renta de 2020, pues la Administración Concursal había intentado verificar la entrega de la posesión desde el 11 de julio de 2019 y no se consiguió entregar por la actitud renuente y obstaculizadora de la parte actora, que quería que se devengase una anualidad más de renta. Finalmente se consiguió la entrega el 2 de diciembre de 2020.

Pues bien, en este caso es indiscutible que la posesión se entregó a la parte actora por el administrador concursal de BERGRUP VALLS, S.L el 2 de diciembre de 2020 (folio 663). No debe olvidarse que la parte demandada al contestar la demanda, ya declarada la situación de concurso, se opuso expresamente a la resolución del contrato y a la entrega posesoria, solicitando la desestimación de la demanda y formulando incluso reconvención por obras y gastos al pretendido amparo del contrato. En ningún momento planteó en su contestación que quería extinguir el arrendamiento y que se procediese a la entrega posesoria. La pretendida obstaculización de la entrega por la parte actora no se planteó en forma en primera instancia, ni el Juzgado verifica pronunciamiento al respecto, con lo que es inadmisible plantearlo en apelación ex artículo 456 de la LEC.

Pero al margen de lo expuesto, la prueba practicada no apunta a que, como novedosamente se sostiene al apelar, la parte actora hubiese obstaculizado o impedido la entrega posesoria con el fin de cobrar la anualidad de 2020. Conforme se desprende del escrito presentado por la Administración Concursal en el concurso voluntario 63/2019 del Juzgado Mercantil número 1 de Tarragona, que está fechado el 4 de febrero de 2020, ya vencida la obligación de pagar la renta del año 2020, el propio Vidal había presentado un escrito en el Juzgado Mercantil del que se había dado traslado a la Administración Concursal en diligencia de ordenación de 17 de julio de 2019. Se desconoce, al no haber sido aportado, el contenido de ese escrito. La Administración Concursal refiere que desde el 11 de julio de 2019 estaba pendiente de que la representación del Sr. Vidal se aviniera a acudir al despacho de la Administración Concursal para "tratar la resolución del contrato" y la entrega de llaves, sin que se tuvieran más noticias hasta la presentación del escrito de 4 de febrero de 2020, (lo que, como seguidamente veremos, es incierto). También se anuncia la liquidación del activo.

Al contrario de lo que indica el escrito en el sentido de que se estaba a la espera desde el 11 de julio de 2019 a que el letrado de la parte actora acudiese al despacho de la Administración Concursal a tratar la resolución (que no recibir directamente la posesión), no teniendo noticias del propietario hasta el 4 de febrero de 2020, constan conversaciones por correo electrónico entre el letrado de la parte actora y la Letrada Sra. Huber, que actuaba por cuenta de la Administración Concursal. En un primer correo electrónico el 6 de noviembre de 2019 de la Administración Concursal, en que se indica retomar el tema que se trató en el mes de julio (con lo que sí llegó a tratarse la cuestión de la resolución), se reitera la voluntad de la Administración Concursal de entregar la posesión y resolver el contrato, indicando que, de no avenirse la parte actora, se procedería sin demora a ejercitar la acción en el proceso concursal para resolver el contrato y entregar la posesión. Este correo es respondido el mismo 6 de noviembre por el letrado de la parte actora reseñando: "Mi cliente encantado de que entreguéis la posesión de la finca",manifestando la disponibilidad para quedar en el Juzgado que tramitaba la resolución del contrato, esto es en Valls 1, para la entrega de la posesión y las llaves. Tras fijarse como fecha de la entrega 22 de noviembre de 2019, la letrada de la Administración Concursal precisa el 15 de noviembre de 2019 que la entrega debe realizarse en el Juzgado Mercantil que tramita el concurso con un escrito firmado por el señor Vidal y la Administración Concursal. El letrado de la parte actora contesta el mismo día, que la entrega debe verificarse en el Juzgado de Valls 1, donde se está tramitando el proceso donde se ha solicitado la entrega posesoria. Sin embargo, la letrada Sra. Huber insiste el 18 de noviembre de 2019 en que la entrega debe verificarse en el Juzgado Mercantil en respuesta a un escrito presentado por el Sr. Vidal en el proceso concursal, (que no consta aportado en este proceso). Sin embargo, la defensa de la parte actora insiste el 19 de noviembre de 2019 que la entrega debe verificarse en el Juzgado de Valls donde se tramita la petición de recuperación de la posesión, sin perjuicio de que la AC traslade el hecho al Juzgado Mercantil. También se indica que se debe dejar constancia de la situación de la finca, con lo que debe intervenir un Notario para verificarlo. También se hace referencia con mención a un email no aportado al rechazo a renunciar a derechos que se reclaman en el proceso relativo al arrendamiento, indicando "No vamos a acceder a ningún chantaje".Y sobre todo se indica que "Asimismo, no podemos admitir que los bienes que existan en dicha finca sean de la concursada, ya que la Masía se entregó totalmente amueblada y con toda la maquinaria necesaria para su explotación (se transmitió una industria), así que los elementos existentes y mejoras corresponden a mi cliente caso de haberse renovado los mismos por la concursada".

Frente a las exigencias del letrado de la parte actora en el sentido de que la entrega se formalizase en el Juzgado que tramitaba la resolución del contrato y la entrega posesoria y no en el Juzgado Mercantil, que un Notario dejase constancia al tiempo de la entrega de la situación del inmueble y que no se hiciera renuncia alguna en el proceso ante el Juzgado de Valls, considerando además que el inmueble debía ser restituido con todos sus bienes muebles e instalaciones, es la Administración Concursal la que contesta el 20 de noviembre de 2019 dando por rotas las negociaciones indicando : "Entiendo, después de tu email, que cualquier acuerdo extrajudicial es imposible".Se señala que se instará la resolución en el procedimiento concursal y se mantiene que la configuración de la masa activa no fue impugnada y nadie ejercitó acciones de separación, con lo que no cabía presumir que los bienes incluidos en el inventario eran de la propiedad de la empresa concursada. La propia Sra. Huber no niega en la vista que los bienes muebles o electrodomésticos que se hallaban en el inmueble estaban sujetos a la liquidación del concurso y simplemente manifiesta no recordar si se exigió a la parte arrendadora que desistiera de pretensiones en el proceso que nos ocupa para recibir la posesión. Por otra parte, en ningún momento consta que la Administración Concursal ejercitara la manifestada acción de resolución del arrendamiento.

La prueba practicada evidencia que lo que existió fue un legítimo desacuerdo de la parte actora en los términos en que la Administración Concursal pretendía entregar la posesión y resolver el contrato, de manera que no se llegó a un acuerdo de entrega posesoria antes del 2 de diciembre de 2020, en que finalmente se entregó la posesión. No consta acreditado en el seno de este proceso que la Administración Concursal realizase antes del 2 de diciembre de 2020 actuaciones ante el Juzgado Mercantil o ante el Juzgado que trataba la resolución del contrato de arrendamiento, para entregar la posesión, aún sin consenso con la parte arrendadora.

Por ello, debe desestimarse el motivo de recurso y confirmarse el pronunciamiento condenatorio de la sentencia que comprende la condena a las rentas devengadas hasta la entrega y transmisión de la licencia, especificando la sentencia en su fundamentación jurídica que esta condena comprende la renta de 2019 (la propia Administración Concursal la computó en el pasivo del concurso, según indica la Sra. Huber en juicio) y la también la renta de 2020.

El motivo de recurso debe ser también desestimado.

CUARTO: Impugnación de la desestimación de la reconvención.-Impugna la parte demandada la desestimación de la reconvención por la sentencia dictada. Nuevamente la apelación se limita a reproducir literalmente fragmentos enteros de la contestación, tanto en la fundamentación jurídica de la acción ejercitada conforme al artículo 1101 del Código Civil, como en la relación de los defectos cuya reparación o subsanación se solicita. Como ya hemos visto que ocurre con la impugnación del pronunciamiento de resolución del contrato y condena de renta, la parte recurrente no argumenta en el recurso los motivos de impugnación de las razones que ofrece la sentencia para excluir la petición reconvencional. No alude a un error a la valoración de la prueba y no menciona ni combate los motivos de la sentencia para desestimar la reconvención, limitándose a reproducir de manera literal su contestación. Ello es motivo suficiente para desestimar el recurso.

Ya expuso esta Sala en auto de 18 de diciembre de 2025, recurso de apelación 388/2024, que no es admisible limitarse en el recurso a reproducir la oposición ya suscitada en fase de alegaciones sin concretar por qué se impugnan los pronunciamientos de la sentencia que resuelve sobre la oposición:

"...como dice la sentencia de la Sección 18ª de la Audiencia Provincial de Madrid de 17 de septiembre de 2015 , también citada en la Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, Sección 1, de 6 de julio de 2023 ( ROJ: SAP J 981/2023 - ECLI:ES:APJ:2023:981), "si el recurso de apelación sólo se fundamenta, en este caso, mediante la reiteración de los argumentos de la contestación a la demanda sin mencionar en modo alguno los argumentos, fundamentos o razonamientos contenidos en la resolución que se recurre, no siendo éstos ilógicos, irracionales o infundados sino plenamente ajustados a derecho, le basta a esta Sala, como efectivamente hace, con reiterar los argumentos y fundamentos contenidos en la resolución recurrida porque nada ha alegado el recurrente que permita, de forma congruente, modificar tal resolución".

Ello implica que el recurso infringe lo establecido en el artículo 458.2 LEC al no exponer las alegaciones y fundamentos en que, en contraposición con la "ratio decidendi" de la resolución de la instancia impugnada, se basa la apelación. En este sentido el Tribunal Constitucional en sentencia de 15 de enero de 1996 , resolución citada en las anteriores Sentencias antedichas, dice "la importancia que el legislador ha querido atribuir a los escritos de alegaciones de las partes, trasladando el momento de fundamentación de la apelación del acto de la vista a los escritos de interposición y de impugnación del recurso, con lo que la vista ha perdido su carácter esencial para convertirse en un trámite no siempre necesario que, no obstante, es obligado cuando se practique prueba en la segunda instancia, trae consigo que el incumplimiento por el apelante de la carga de motivar el escrito de interposición con las alegaciones en que sustente la apelación, entrañe la inobservancia de un requisito procesal esencial para el correcto desarrollo del derecho a la tutela judicial efectiva en la fase de recurso, cuya omisión permitirá acordar la inadmisión del recurso en la fase inicial del procedimiento o, en su caso, facultará al órgano ad quem para desestimar el recurso sin entrar en el fondo de la pretensión impugnatoria.

Teniendo en cuenta la doctrina expuesta, es evidente que si la Audiencia hubiera confirmado la Sentencia de instancia, sin entrar en el examen de fondo de la pretensión impugnatoria que expresa la apelación, apoyándose en la ausencia en el escrito de interposición del recurso de los motivos o fundamentos de la apelación, su decisión sería plenamente ajustada al contenido del derecho a la tutela judicial efectiva que garantiza el artículo 24 de la Constitución , pues estaría fundada en la falta de un requisito esencial para el acceso al recurso, que es causa legal suficiente para acordar su inadmisión o desestimación."

Al margen de que el recurso no expone, como exige el artículo 458.2 de la LEC, los motivos por los que deben rechazarse los argumentos que, aún de forma breve, ofrece la sentencia en su fundamento de derecho sexto y ello es suficiente para desestimar el recurso, que no es una contestación de la demanda, sino una impugnación de los pronunciamientos de la sentencia, nos pronunciaremos a mayor abundamiento sobre el fondo de la acción ejercitada en reconvención y para ello incumbe ocuparse de los presupuestos de la responsabilidad extracontractual. La obligación indemnizatoria que deriva de lo establecido con carácter general en el artículo 1101 del Código Civil- responsabilidad contractual- se extiende a todos aquellos daños y perjuicios real y efectivamente causados al perjudicado que sean consecuencia natural, lógica o racional del cumplimiento defectuoso de la obligación contractualmente asumida por el obligado a indemnizar. Es decir, resulta precisa la concurrencia de un nexo causal eficiente entre la conducta generadora de responsabilidad contractual y los daños y perjuicios producidos. Así el Tribunal Supremo viene exigiendo que los daños y perjuicios sean probados y deriven de un incumplimiento contractual, como base para la aplicación del artículo 1101 del Código Civil y para exigir la responsabilidad contractual ( sentencia de 19 de Febrero de 1998, con cita de las de 17 de Julio de 1987, y 22 de Julio de 1995 ). A título de ejemplo valga lo que dice la sentencia de 29 de Septiembre de 1994 cuando expone que "la reparación indemnizatoria que deriva de la observancia del art. 1101 del Código Civil viene condicionada a una doble contingencia, como tiene proclamado una constante y reiterada jurisprudencia de esta Sala, que, por ser de general conocimiento, excusa de la cita de las sentencias que la recogen: la probanza de los daños y perjuicios, cuya existencia y prueba es cuestión de hecho, y la atribución de su comisión a un quehacer doloso, negligente o moroso, es decir, a una conducta culposa entendida en sentido amplio";por su parte, la de 10 de Octubre de 1990 entiende que "son circunstancias cuya concurrencia la doctrina legal interpretadora del art. 1101 del CC exigen para que de un incumplimiento contractual derive la obligación de indemnizar perjuicios a cargo del incumplidor, para aquel a cuyo favor estuviese establecido el vínculo: obligación constituida, incumplimiento por el obligado y consiguiente causación efectiva de perjuicios derivados precisamente de ese incumplimiento en relación causa-efecto".El art. 1101 C.C es la base para exigir la responsabilidad contractual constituida en la obligación de indemnizar daños y perjuicios, y exige que los mismos sean probados y que se deriven de un incumplimiento ( Sentencia T.S. 19 de febrero de 1998 R.J 1998, 1166 ). En suma, los requisitos necesarios para su aplicación son la preexistencia de una obligación nacida de un contrato, su incumplimiento debido a culpa o negligencia o falta de diligencia del demandado y no a caso fortuito o fuerza mayor, la realidad de los perjuicios y el nexo causal eficiente entre aquella conducta y los daños producidos ( Sentencias T.S. 3 de julio de 2001 R.J 2002, 1701 y Sentencia T.S. 5 de octubre de 2002 R.J 2002, 9264).

En el suplico de la reconvención se solicita la condena a los daños reflejados, numerados y detallados en el hecho segundo de la reconvención. No se cuantifica el importe total de la condena, de hecho se fija la cuantía de la reconvención como indeterminada, lo que obliga al Juzgador a verificar una improcedente labor de exégesis para determinar qué reputa la parte reconviniente daño de las muy variadas facturas y actuaciones que relaciona. Cabe partir de que reclama todas y cada una de ellas.

Pero, como hemos apuntado más arriba, debe considerarse probado el hecho de que la parte arrendataria, concretamente el gestor de BERGRUP VALLS, S.L, Don Gabino, conocía el estado de la finca, que era una masía de cierta antigüedad con instalaciones obsoletas. Asumió la parte demandada en el contrato la realización a su costa de una amplia reforma del establecimiento para adecuarlo a su proyecto de restauración. Por lo tanto, no puede pretender repercutir en la parte arrendadora el coste que haya realizado de estas reformas y mejoras, máxime cuando reclama parte del coste de obras que ni siquiera acredita haber realizado o presenta facturas sin adverar puntualmente el pago de las cantidades que pretende repetir.

No debe olvidarse que conforme a la estipulación novena del contrato de arrendamiento de industria, que rige la voluntad de las partes, aplicándose solo supletoriamente el Código Civil: "Serán de cuenta de la parte arrendataria todos los gastos necesarios para conservar el local y las finca y jardines en perfecto estado de uso, debiendo realizar cuantas reparaciones fueran precisas, motivadas por el normal deterioro de sus instalaciones, tanto en puertas, como en ventanas, persianas, grifos, sanitarios, etc...".Y también se autoriza expresamente la realización por la parte arrendataria de obras y/o reformas de la zona de brasa, baños, cocina, almacenes y vestuarios.

El testigo Don Abel, letrado que intervino en la negociación del contrato asesorando al Sr. Vidal, indica que el mismo quería jubilarse y su intención era ceder el negocio cobrando una renta por ello y para quien lo adquiriese pudiera desarrollar con libertad su proyecto y olvidarse el Sr. Vidal de todo. Reseña el testigo que hubo un primer intento de cerrar un arrendamiento con un grupo de empresarios que habían ido a la masía varias veces a comer, entre los que estaba el propio Gabino. Se concertó una reunión con ese grupo de empresarios que finalizó sin acuerdo, precisamente porque se pretendía atribuir a la parte arrendadora la responsabilidad del mantenimiento. Posteriormente le contactó Plácido para retomar las negociaciones exclusivamente con el Sr. Gabino, que ya había estado en la reunión anterior. Indica el testigo respecto al conocimiento por parte del Sr. Gabino del estado de la finca, al minuto 8 del video 2, que sabe que el Sr. Gabino había subido a la finca varias veces con el anteriormente mencionado grupo de empresarios, tiene entendido que unas tres o cuatro veces como mínimo, hasta llegar a formalizar la primera oferta que no llegó a prosperar. El Sr. Gabino era conocedor de la finca y de su historia, que era una joya arquitectónica muy antigua, que llevaba abierta desde los años 20 del siglo XX. Reitera al minuto 9 del video 2 que el Sr. Gabino conocía la finca y tenía experiencia en hostelería porque había sido titular de otro restaurante. Era evidente que conocía el estado de la finca y "nunca discutió sobre el estado de la finca".Reseña el testigo que no le parece que el estado de la finca fuera relevante a la hora de concertar el arrendamiento porque "el planteamiento que tenía Gabino era que iba a entrar a hacer grandes reformas" (minuto 15) y añade, al minuto 16 del video 2, que el tema de la instalación eléctrica era "pecata minuta" comparado con los grandes proyectos que este señor estaba planeando hacer y que se iba a gastar muchísimo dinero en obras y esa fue la razón por la que se prolongó el arrendamiento a 15 años de duración "porque él dice que tiene que invertir mucho dinero en obras y en reformas, que tiene un proyecto".Reitera el testigo que el planteamiento del contrato es que el Sr. Vidal se retiraba totalmente del negocio y le dejaba al arrendatario manos libres para que hacer lo que quisiera, respetando las obras de arte que contenía la masía y su configuración como edificio con solera. El arrendatario tenía vía libre para reformar cañerías, encendido eléctrico, lavabos, lo que quisiera. De hecho, comenzaron las obras de importancia incluso antes de la entrada en vigor del contrato el 1 de julio de 2016, al día siguiente de la firma, el 3 de junio, indicando gráficamente el testigo que la parte arrendataria entró en el local como "un elefante en una cacharrería".Al minuto 27 del mismo video 2, el testigo Sr. Abel niega reiteradamente que se comunicara a la propiedad vicio alguno oculto de la finca exigiendo su reparación por la propiedad. Solo refiere el testigo que tras la vigencia contractual la parte arrendataria pretendió modificar el contrato para que la parte arrendadora asumiera responsabilidad en el mantenimiento del inmueble, lo que se rechazó.

Pero el conocimiento de la situación de la finca antes de arrendarla y la asunción de amplias obras de reforma vienen reconocidos en el interrogatorio del propio Gabino, quien admite que en el contrato asumió la realización de obras, no solo las especificadas en el contrato, sino muchas más, "porque a pesar de que eso estaba en funcionamiento, a mí me parecía que no estaba en condiciones para recibir a mucha gente".En orden a la situación de las instalaciones para la restauración, cuya reposición o reparación se reclama, reseña el interrogado, al minuto 40 del video 2, respecto a la falta de inventario en el contrato, que: "Nosotros no renunciamos al inventario. Lo que pasa es que estaba todo tan mal que yo ya pensé, no podía haber inventario ni anexo porque todo aquello había que tirarlo o bien arreglarlo"y añade "Bueno en general la finca estaba mala",si bien luego se trata de argumentar profusamente que fueron sorpresivos los defectos en la instalación eléctrica que estaba pinchada, en las cloacas o debidos a goteras. Pero lo cierto es que al minuto 42 reconoce el interrogado que tenían pensado gastar unos 200.000 euros (cifra inferior a la que consta gastada en la documental) y terminaron gastando 500.000 euros, lo que no se acredita en modo alguno.

Por otra parte es llamativo que estableciendo el contrato de 2 de junio de 2016 la previsión inicial de renta anual de 60.000 euros y habiendo tomado posesión la propia parte arrendataria de la finca el 3 de junio de 2016, comenzando a ejecutar obras, se firmase el 29 de junio de junio un anexo que elevaba la renta base a 120.000 euros anuales. No solo se había visitado la finca antes de concertar el contrato, sino que había estado en posesión de la parte arrendataria durante 26 días y no puede negarse el conocimiento de la situación de la finca antes de obligarse a pagar una renta más elevada en el anexo firmado.

Por el tenor del contrato en la atribución a la parte arrendataria de todos los gastos necesarios para conservar el local en perfecto estado de uso, lo que puede interpretarse perfectamente en el sentido de que la parte arrendataria asume obras necesarias que en principio el artículo 1554. 2º del Código Civil atribuye al arrendador, de la declaración testifical del Sr. Abel y del propio interrogatorio, junto al hecho de que se fijara la renta definitiva 26 días después de la entrega posesoria para realizar reformas, avalan que la parte arrendataria, con experiencia en el negocio de la restauración, conocía el estado de la finca y sus necesidades y asumió plenamente la realización a su costa de las reformas que fueran pertinentes, derogando por pacto convencional la obligación del arrendador prevista en el artículo 1554.2º de la LEC . Pero es que, además, el soporte probatorio en que pretende sustentarse la reconvención es exclusivamente documental y se reputa insuficiente por esta Sala para formar la convicción sobre los elementos que conforman la responsabilidad contractual, esto es que el incumplimiento contractual de la parte actora y reconvenida generase, en nexo causal acreditado, la necesidad de verificar el gasto concreto que funde la estimación de la reclamación en reconvención. Efectivamente, al minuto 5 de la grabación del video 4, el letrado de la parte demandada y actora reconvencional renunció al testigo-perito Sr. Argimiro, que elaboró el informe aportado como documento 1.3 de la reconvención, a la testifical de los legales representantes de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L, TERMO- WATT, S.L y ENDESA DISTRIBUCIÓN, Don Avelino, que elaboró la memoria referente a la instalación de baja tensión del establecimiento a fin del registro y legalización de la instalación y a la testifical trabajador Don Felicidad. Por tanto, contamos solo con la prueba documental y una cosa es que no se impugnase la autenticidad de los documentos aportados en la audiencia previa y otra que se prescinda valoración probatoria de tales documentos considerándoles literosuficientes y pretendiendo acreditar con ellos hechos que exceden de su contenido. Y así la mera presentación de facturas con importe de trabajos no acredita su pago y en muchos de los casos tampoco están justificados y acreditados técnicamente los motivos de la actuación facturada, como para considerar que puede exigirse el importe de la reparación por responsabilidad contractual, teniendo en cuenta que la parte arrendataria asume en el contrato los gastos necesarios de conservación, las reparaciones precisas motivadas por el normal deterioro y la realización de reformas en zona de brasa, baños, cocina, vestuarios y almacenes. Falta un dictamen pericial que, en relación a cada actuación reparadora que se reclama, justifique la necesidad de tal actuación y su alcance, así como la corrección del importe. Tampoco se explicitan en el recurso las razones para concluir que, según el tenor del contrato en la amplia atribución a la parte arrendataria de la realización de obras de conservación, reparación y reforma, el coste de cada actuación en concreto es repercutible a la parte arrendadora.

Pero, en caso de considerar que todas o parte de las reparaciones y actuaciones fuera de cargo de la parte arrendadora por aplicación del artículo 1554.2º del Código Civil, prescindiendo incluso de la estipulación contractual que atribuye a la parte arrendataria los gastos necesarios para conservar el local en perfecto estado de uso, no cabe mantener la responsabilidad contractual en la ausencia de realización de tales obras, pues tal necesidad de realización no fue debidamente comunicada a la parte arrendadora y solo se invocó el coste de obras que se indicaban ya realizadas al reclamarse la renta, como hemos visto. En este sentido no consta impugnado el pronunciamiento de la sentencia que subraya la necesidad de que la parte reconviniente hubiese requerido a la reconvenida sobre la necesidad de verificar las obras, también en el caso de la instalación eléctrica. No está acreditada siquiera por la declaración interesada del Sr. Gabino que existiese la comunicación verbal al Sr. Vidal referida por él mismo en la vista, cuando este último acudía tomar café al restaurante, habiendo la parte actora reconvencional renunciado a practicar su interrogatorio y negando el Sr. Abel la comunicación de vicio o desperfecto alguno. Con carácter general la obligación del arrendador de realizar las obras necesarias a fin de conservar la vivienda o local arrendado en estado de servir para el uso convenido es una obligación permanente, que subsiste durante toda la vigencia del arriendo, pero esa obligación está condicionada por la obligación impuesta al arrendatario por el art.1559, párrafo segundo, del Código Civil, de poner en conocimiento del dueño con urgencia la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554 del Código Civil, de tal suerte que, de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de incumplimiento del deber de realizar reparaciones cuya necesidad no fue comunicada. Así lo indica Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sec. 4.ª) de 21 de julio de 1999 .En este sentido se pronuncia también la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 31 de mayo de 2024 ( ROJ:SAP B 6630/2024 -) Sentencia: 381/2024 Recurso: 1135/2022:

"9. Por tanto, conforme a la jurisprudencia citada, puesto que sólo surge el derecho del arrendatario a ser indemnizado por el incumplimiento por parte del arrendador de la obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada cuando lo ha puesto previamente en su conocimiento (" sin aviso alguno del arrendatario, no es legal ni racionalmente exigible una constante supervisión de la vivienda arrendada"), no hay base alguna para valorar la eventual incidencia en la habitabilidad de las patologías no comunicadas en tiempo y forma por la arrendataria.

Procede recordar que, conforme prevé el artículo 1556 CC , "Si el arrendador o el arrendatario no cumplieren las obligaciones expresadas en los artículos anteriores, podrán pedir la rescisión del contrato y la indemnización de daños y perjuicios, o sólo esto último, dejando el contrato subsistente", de modo que la petición de indemnización quedaría vinculada, en este caso, al incumplimiento por la parte arrendadora de su obligación de realizar las reparaciones necesarias a fin de conservar la cosa arrendada en estado de servir para el uso a que ha sido destinada. Y, para ello, conforme al art.1559 CC ,es preciso que, previamente, le haya sido comunicada la necesidad de las reparaciones concretas".

En este mismo sentido la SAP de Barcelona, Civil sección 4 del 26 de abril de 2016 ( ROJ:SAP B 9443/2016 - 3) Sentencia: 230/2016 Recurso: 621/2015:

"Aun cuando se obviara lo anterior, y se partiera de que la propia arrendadora optó por asumirlas, y así lo fue realizando, debe recordarse también que la lógica más elemental (mal se puede exigir al arrendador la obligación de reparar si no le es conocida su necesidad), justifica que aquella obligación del arrendador, que desarrollan 1554 Código Civil- esté condicionada por la establecida a cargo de la otra parte y que concreta el artículo 1559, 2 del Código Civil , en cuanto impone al arrendatario la obligación de poner en conocimiento del dueño, con la misma urgencia -es decir en el más breve plazo de tiempo-, la necesidad de todas las reparaciones comprendidas en el número 2 del artículo 1554. y que también se plasma en el artc 21 de la LAU . Siendo esto así, de incumplirse por el arrendatario esa obligación de comunicación, no cabe hablar de un incumplimiento del deber de realizar las reparaciones necesarias, cuya necesidad no le fue comunicada, ni operaría la resolución por incumplimiento.

Por otra parte, debe tenerse en cuenta que, entre las múltiples facturas cuyo importe es objeto de reclamación se incluyen muchas reparaciones de instalaciones averiadas, averías evidenciadas meses después de la recepción de la posesión por la parte demandada. Como ha mantenido esta Sala, por ejemplo en sentencias de 2 de junio de 2022, recurso de apelación número 17/2021, de 28 de octubre de 2021, recurso de apelación número 40/2020, en sentencia de 20 de enero de 2022, en recurso de apelación número 202/2020 o en sentencia de 10 de noviembre de 2022 recurso de apelación número 450/2021, el artículo 1562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, imponiendo en este sentido el artículo 1555.2º del Código Civil al arrendatario la obligación de usar la cosa arrendada como un diligente padre de familia, destinándola al uso pactado, y en defecto de pacto, al que se infiera de la naturaleza de la cosa arrendada según la costumbre de la tierra.

Como señalan la SAP de Pontevedra, sección 6, del 23 de septiembre de 2021 ( ROJ: SAP PO 2026/2021 - ECLI:ES:APPO:2021:2026 ) Sentencia: 372/2021 Recurso: 342/2021 o la SAP de la Rioja, sección 1, del 15 de julio de 2021 ( ROJ: SAP LO 489/2021 - ECLI:ES:APLO:2021:489 ) Sentencia: 345/2021 Recurso: 359/2020, el arrendador se encuentra protegido por la doble presunción iuris tantum de recepción por el arrendatario de la finca en buen estado y de culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS 13 de junio 1998 y 20 noviembre 1999).

La STS del 17 de febrero de 2016 ( ROJ: STS 523/2016 - ECLI:ES:TS:2016:523 ) Sentencia: 70/2016 Recurso: 800/2014, indica:

"En la Sentencia 458/2008, 30 de mayo (Rec. 214/2001 ), esta Sala resumió su jurisprudencia sobre el referido artículo en los términos siguientes:

«La jurisprudencia de esta Sala tiene reconocido que el art. 1563 CC establece una presunción de responsabilidad del deterioro o pérdida de la cosa arrendada "a no ser que se pruebe ocasionado sin culpa suya", constituyéndose, por tanto, en una presunción iuris tantum que puede ser desvirtuada a través de la prueba en contrario -i.e. la prueba de la diligencia en la evitación de un daño previsible-. Así, la Sentencia de 24 de octubre de 2006 (Recurso 3864/1999 ), en un caso similar al que ahora nos ocupa, resume la más reciente doctrina jurisprudencial sobre la inversión de la carga de la prueba contenida en el artículo 1563 CC al entender que "El artículo 1563 del Código Civil , en cuanto responsabiliza al arrendatario del deterioro o pérdida de la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, viene a establecer una presunción iuris tantum de culpabilidad que opera contra el arrendatario, e impone a éste la obligación de probar que actuó con toda la diligencia exigible para evitar la producción del evento dañoso ( Sentencias de esta Sala de 10 de marzo de 1971 , 24 de septiembre de 1983 , 7 de junio de 1988 y 9 de noviembre de 1993 ), y no cabe entender que por el mero hecho de haberse dedicado la cosa arrendada al uso pactado se haya de tener por probado que se ha actuado con toda la diligencia exigible".

Con la sola presentación de la factura en que consta la reparación de una avería, sin aportación de prueba pericial o testifical, el arrendatario no acredita que el defecto reparado era preexistente y se ocasionó sin su culpa o de sus dependientes. No se destruye la presunción iuris tantum de culpabilidad que establece el artículo 1563 del Código Civil.

Y si estas razones son más que suficientes para desestimar íntegramente la reconvención, cabe añadir algunas puntualizaciones sobre las reclamaciones concretas efectuadas. En cuanto a los problemas estructurales en tejado y fachada,se reclaman por una parte 593,60 euros por los honorarios en la elaboración del informe técnico del Sr. Argimiro, conforme factura aportada al documento 1.1 de la reconvención, al folio 524 de las actuaciones escritas, cuando ni se acredita pagado ese importe al profesional, ni el coste de un informe técnico que se presenta en un proceso constituye responsabilidad de la contraparte, sin perjuicio de que se incluya en la condena en costas. Consta exigida la suma de 18.930,15 euros en que el aludido informe, acompañado como documento 1.3 de la reconvención, presupuesta los trabajos para reparar filtraciones de agua desde la cubierta. Pues bien, al margen de que ese documento no ha sido ratificado en la vista y sometido a contradicción, máxime cuando los testigos Carlos Jesús y el Sr. Fulgencio excluyeron la existencia de problemas trascendentes de filtraciones, no constan ejecutadas y pagadas todas las obras presupuestadas. De hecho, en la relación de gastos pretendidamente imputables a DEUME que verificó BERGRUP VALLS en fecha 19 de febrero de 2018 en contestación a la reclamación notarial realizada (folio 62 vuelto), consta como no pagado el presupuesto relativo a la reparación de cubierta y mural exterior en base al informe del Sr. Argimiro por el citado importe de 18.930,15 euros.

Por instalación deficiente en los baños consistente en atascos reiterados e incumplimiento de la normativa de establecimientos abiertos al público.se reclaman dos facturas de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L, una por importe de 47.032,70 euros y otra por importe de 4.137,31 euros, documentos 2.2 y 2.3 de la reconvención, respectivamente. Estas facturas sí constan pagadas en el certificado de la citada empresa aportado al folio 45. Debe indicarse que las dos facturas son genéricas e indeterminadas y se extienden "Por los trabajos realizados en el DIRECCION000 de la ciudad de Valls. Trabajos realizados y contabilizados, según los presupuestos acordados y contratados por Bergrup Valls, S.L. Trabajos realizados en los albaranes realizados". No desglosan las actuaciones concretas por las que se factura, ni se acompañan los presupuestos en lo que se apoyan, ni los correspondientes albaranes, con lo que no cabe presumir que todo el importe facturado respondiese a la estricta subsanación de las deficiencias de los baños o su adecuación a una normativa administrativa, que tampoco se concreta en fase de alegaciones, ni la documental presentada. Y, además, como hemos apuntado más arriba, la parte arrendataria asumía en el contrato la reforma de los baños. El propio Sr. Gabino apunta en juicio a que la necesidad de reformar los baños estaba relacionada con la capacidad que quería dar al restaurante, cubriendo su cabida, que podía alcanzar gran número de personas. Para esta gran cabida no estaban preparados los baños del establecimiento antes de su arriendo, indicó el interrogado.

En orden a la cuestión de la instalación eléctricamantiene el recurso, de acuerdo con la reproducción ya citada de la contestación, que en fecha 21 de noviembre de 2016 se recibió una inspección por parte de la ECA que evidenció que la instalación eléctrica no estaba legalizada, siendo que este hecho se comunicó a la propiedad, que desoyó esta comunicación. En fecha 21 de junio de 2017 ECA recordó a DEUME, S.A que debía proceder a corregir las deficiencias detectadas, sin que tal entidad asumiera la realización del requerimiento, con lo que la arrendataria acudió a la entidad TERMOWATT para que se valorara el estado de las instalaciones y se procediera a cumplir las exigencias puestas de manifiesto por la inspección, extendiéndose factura por importe de 18.864,73 euros (documento 3.2 de la reconvención), cuyo pago se reclama. Se extendió una segunda factura por TERMOWATT por los trabajos en cumplimiento del plan de instalación con legalización y adecuación a las exigencias de la inspección y la legislación vigente, por importe de 6.404,66 euros (documento 3.3) y se reclama, junto estas dos facturas, una tercera de 2.571,25 euros por la elaboración de la memoria para la legalización e inscripción de la instalación. Estas tres facturas constan efectivamente abonadas en certificaciones de TERMOWATT aportadas con la demanda y que fueron remitidas a la parte actora tras reclamar ésta la facturación por renta. Se reclaman también en este capítulo 18.570,14 euros de las facturas relacionadas con los generadores y sistemas que se tenían que adquirir para solucionar la problemática del suministro eléctrico (bloque documental 4 de la reconvención ) y como bloque documental 6 una serie de facturas que suman 15.882,64 euros relativas a reparaciones en otros elementos de la instalación eléctrica, con reparaciones internas del cableado eléctrico.

Consta en actuaciones dos evidencias documentales diferentes relativas a la instalación eléctrica que no deben confundirse. Por una parte como advera el documento 5.4 de la reconvención (folio 332), se detectó el 3 de noviembre de 2016 por ENDESA DISTRIBUCIÓN ELÉCTRICA, S.L que el suministro al local se encontraba en una situación de enganche directo a la red distribución sin existir el preceptivo contrato. En absoluto cabe considerar acreditado por la sola declaración del interrogado Sr. Gabino que tal enganche directo sin contrato fuera anterior a la toma de posesión del local en junio de 2016 y fuera realizado por la parte arrendadora. Lo cierto es que se detectó cuando el local ya llevaba varios meses en poder y posesión de la parte demandada y es la parte demandada la que asume plenamente la deuda con la distribuidora nacida de este enganche directo sin contrato, en un reconocimiento de deuda firmado. Es BERGRUP VALLS, S.L, quien en fecha 30 de junio de 2017 asume el coste del fraude eléctrico por importe de 17.128,22 euros conforme al artículo 87 RD 1955/2000, reconocimiento de deuda suscrito que se aporta como documento 5.4 de la reconvención. No es compatible con la inexistencia de contrato de suministro durante la explotación de DEUME que los Sres Abel y Plácido hagan referencia a la facturación pendiente por suministro eléctrico de la arrendadora o con la comunicación que dirigió BERGRUP VALLS, S.L a DEUME y al Sr. Vidal en fecha 27 de febrero de 2017, en que se aludía a un corte de suministro por ENDESA por no atender a un acuerdo de reconocimiento de deuda y fraccionamiento de pago por suministro eléctrico que tenía concertado la parte arrendadora (folio 41 vuelto).

Otra cuestión diferente se centra en las exigencias de la inspección verificada por la ECA en fecha 21 de noviembre de 2016, en que se detectó que la instalación no constaba como debidamente inscrita y debía aportarse la legalización de la instalación en Baja Tensión preexistente. Y en caso de no ser hallada esta documentación debía aplicarse la instrucción 1/2015, adecuado la instalación a la nueva reglamentación, dándose un plazo de subsanación de seis meses. Lo cierto es que, transcurrido ese plazo, se verificó una segunda inspección en que se declaraba subsistente la deficiencia (folios 396 y 397). Finalmente en la inspección verificada el 20 de julio de 2017 al documento 3.6 constan subsanados los defectos con la aplicación de la instrucción 1/2015, constando como titular de la instalación BERGRUP VALLS. También se aporta el documento acreditativo de la inscripción de la instalación (documento 3.7 de la reconvención). No consta en modo alguno acreditado que se requiriese a DEUME o al Sr. Vidal la documentación de legalización de la instalación eléctrica en B.T preexistente que era necesaria para la debida inscripción, con lo que no cabe imputar a la arrendadora las consecuencias de la no aportación de esta documentación. Al margen de que la revisión de la instalación pudo estar motivada por una anterior baja de suministro (la parte demandada reconoce que hubo un corte del mismo), o la ejecución de reformas realizadas por la parte arrendataria. No consta que requerimiento alguno de la ECA y el contenido al folio 3.1 de la reconvención al folio 434, dirigido al local, se comunicara a DEUME o ésta estuviera presente en la inspección de noviembre de 2016 o en las posteriores. Lo que se advera es que BELGRUP simplemente comunicó el 27 de febrero de 2017 que ENDESA le había avisado del corte de suministro por impagos de un acuerdo de reconocimiento de deuda de DEUME, anunciando que el coste de las facturas de la arrendadora sería asumido por la arrendataria para evitar ese corte, debiendo de deducirse de la deuda. Nada, pues, relacionado con la inspección de la ECA. No puede imputarse a la arrendadora, por omisión de la obligación del arrendatario de comunicar la deficiencia, el coste que ha supuesto la memoria técnica para adecuar las instalaciones a la instrucción 1/2015 y la ejecución de las actuaciones precisas para la adecuación de las instalaciones a esa instrucción, actuaciones que tampoco están concretamente alegadas ni acreditadas por la prueba practicada.

Así, en este capítulo de la instalación eléctrica y para repercutir a la parte arrendadora un coste tan importante, no basta con el mero acopio de facturas y documentos con consideraciones técnicas inexplicadas por ausencia de pericial alguna o de testifical que pudiese darle el sentido pretendido por la parte actora reconvencional. Y es que no está en modo alguno acreditado ni justificado que los muy diversos conceptos de la facturación reclamada, 18.864,73 euros (documento 3.2 de la reconvención) 6.404,66 euros (documento 3.2) de TERMOWATT, correspondan a la exigencia de legalización y registro de la instalación. Así por ejemplo la primera factura alude a un comprobación o solución de un problema en la sala de bombas o a buscar avería por fuga al llenar el depósito de agua, actuaciones en farolas o comprobación de un fallo en la sonda de la balsa. La segunda factura alude a cambios en la acometida y caja de contadores que no cabe presumir, sin que ningún técnico o reparador lo indique, que corresponden a la legalización de la instalación, como dice el recurso.

Tampoco está justificada la reclamación de 18.570,14 euros de las facturas relacionadas con los generadores y sistemas que pretendidamente se tenían que adquirir para solucionar la problemática del suministro eléctrico (bloque documental 4 de la reconvención), sin acreditarse a qué obedeció el alquiler de grupos electrógenos, ni alegarse en tiempo y forma en qué periodo temporal se alquilaron. Se alude a repostaje de los grupos en agosto de 2017(folio 338 o 339) cuando la instalación ya estaba en servicio normal y debidamente legalizada el 20 de julio de 2017 (folio 400) y ello al margen de no acreditarse el efectivo pago del importe de alquiler y repostaje en facturas emitidas por FERVALLS LLOGUERS, S.L. Ninguna relación explicada tiene la factura de TERMOWATT al documento 4.1 de la reconvención con gastos en materia de generadores y grupos electrógenos. Mucho menos está adverada relación con el alquiler de grupos electrógenos o con la necesidad de legalización, la factura aportada como 4.7 de la reconvención, en que se alude a la colocación de armario de contador de luz. Tampoco la factura aportada como 4.8, relativa a trabajos en la instalación de desagües de agua y de luz para lava-vasos, instalación de luz para extractor industrial y cambio de downlight de la cocina o desmontar estanterías, vitrinas de obra o cambio de fluorescentes.

Finalmente ninguna justificación en la pretendida responsabilidad contractual tiene la reclamación de las facturas del bloque documental 6 de la reconvención, 15.882,64 euros, que se dicen relativas a reparaciones en otros elementos de la instalación eléctrica con reparaciones internas del cableado eléctrico. Se trata de facturas de las empresas LAMPI HOGAR, S.L e Ángel Daniel, que aluden a muy variadas actuaciones encargadas y decididas por la arrendataria, sin conocimiento previo y consentimiento conocido de la arrendadora, que pueden encuadrarse perfectamente en la reforma de las instalaciones asumida por la parte arrendataria, no solo en baño y cocina, sino acordes con la decisión de renovar el local que pone de manifiesto la prueba practicada. Así se alude a la instalación de lámparas, tomas de enchufe, instalación de grifos, colocación de portarrollos en lavabo, instalación para anular el gas, luces en la barbacoa y un largo etcétera, cuya reclamación difícilmente puede tener amparo en la responsabilidad contractual del arrendador por pretendida infracción del artículo 1544.2 CC y mucho menos atendido el tenor del contrato.

En orden al mal funcionamiento y averías de maquinaria básica para la explotaciónse reclama un total de 25.381,77 euros. Sin embargo, salvo error u omisión de esta Sala las facturas aportadas al bloque documental 7 de la reconvención (documentos 7.3 a 7.13) suman 19.211,13 euros. Y efectivamente la parte reconviniente incurre en el error en reclamar dos veces las tres facturas mencionadas en el documento 7.2: la limpieza tubo y campana de barbacoa por importe de 807,07 euros que es la factura aportada como 7.10; la reparación de hornos Rational y Zanussi por importe de 2.866,49 euros que se incluye en la factura 7.9 y el cambio de resistencias y boiler y otras reparaciones en la suma de 2.497,08 que es la factura ya reclamada como 7.7. No consta acreditado el pago a NOVATEC de estas facturas simplemente contabilizadas para autorizar la repetición de su importe. Por otra parte, la ausencia de inventario de los equipos y maquinaria con la que contaba el restaurante impide considerar acreditado que todos y cada uno de los múltiples elementos en los que consta la actuación de NOVATEC estaban precedentemente instalados en el local como propiedad del arrendador y pudiera atribuirse al mismo algún tipo de responsabilidad por su incorrecto funcionamiento. El examen de las facturas advera la existencia de múltiples actuaciones, como la limpieza, que no tendrían encaje alguno en el artículo 1554.2 del Código Civil. Por otra parte, algunas facturas están extendidas varios meses después de concertado el arrendamiento, por ejemplo en mayo de 2017 y no debe olvidarse que el informe del estado de la maquinaria fechado el 22 de junio de 2016, que se aporta como 7.1, no determinaba una actuación al coste después verificado. No consta en muchos casos la causa de la avería de la maquinaria que debió ser reparada, teniendo en cuenta que, como hemos puesto de manifiesto más arriba, el artículo 1563 del Código Civil dispone que el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida de la cosa arrendada a no ser que pruebe que no ha sido causado por culpa suya y en este caso la simple aportación de las facturas y las limitadas indicaciones de los documentos 7.1 y 7.2 de la demanda son notoriamente insuficientes para adverar la imputación de los desperfectos en los equipos a la parte actora. No está adverada la necesidad de todas y cada una de las actuaciones que recogen las facturas en ausencia de pericial o testifical del técnico reparador y no debe olvidarse que la cláusula novena del contrato atribuía al arrendatario, no solo los gastos necesarios de conservación del local, sino cuantas reparaciones fuesen precisas, motivadas por el normal deterioro de las instalaciones, al margen de que la parte demandada asumía la reforma de la cocina. Como hemos apuntado más arriba, el propio Sr. Gabino indicó que asumía al concertar el arrendamiento que la maquinaria debía ser renovada, pues estaba para tirar. Todo ello al margen de la ausencia de comunicación al arrendador antes de acometer la reparación, que es común a todas las actuaciones reparadoras.

Respecto a los problemas con las instalaciones de aguase reclaman 6.392,81 euros de factura extendida por TERMOWATT por la extracción de la bomba antigua de agua estropeada y la instalación de una nueva en fechas 26 y 27 de enero de 2017 (documento 8.1 de la reconvención), factura que consta efectivamente pagada por certificación del emisor obrante al folio 42. Al margen de que no consta notificada al arrendador la necesidad de acometer la sustitución de la bomba, ni se advera que la misma fuera irreparable, no cabe descartar que el desembolso fuese imputable al arrendatario, a tenor del contenido de la cláusula novena del contrato. Y ello al margen de que se desconoce la causa de la avería de la bomba varios meses después de comenzado el arriendo y la parte arrendataria no ha acreditado, como exige el artículo 1563 del Código Civil, que el desperfecto en la bomba, no le fue imputable. También se reclama en este capítulo como documento 8.2 de la reconvención una factura por reparación de una avería de tuberías de agua en el almacén de acopio de alimentos y picar y desmotar la tabiquería deteriorada por la fuga de agua, por importe de 2.516,80 euros, que consta pagada en el certificado de OBRES I MANTENIMENTS SERJO, S.L aportado al folio 45. Se trata de una factura por reparación de una avería de agua en febrero de 2017, ocho meses después de tomada posesión, desconociéndose la causa de la fuga y sin probarse, conforme exige del artículo 1563 del Código Civil, que la fuga no se causó por culpa del arrendatario. Se alude en este capítulo por la parte apelante a la actuación de desatasco de tuberías sin acompañar facturas de intervención de las chuponas.

En base a todo lo expuesto se deduce que lo que ha pretendido la parte arrendataria es acumular gastos de todo tipo que ha realizado en el local, con independencia de su origen e imputación, para atribuirlos en bloque a la parte arrendadora sin fundamento en la responsabilidad contractual y con la sola aportación de documental no homogénea sin el necesario respaldo de exposición fáctica suficiente y prueba testifical y pericial que lo respalde.

Por todos los motivos expuestos debe desestimarse este motivo recurso y confirmarse la desestimación de la reconvención y, con ello, desestimarse íntegramente el recurso de apelación.

QUINTO: Costas de la apelación.-La desestimación del recurso de apelación determina que se impongan a la parte apelante las costas de la alzada conforme al artículo 398.1 de la LEC.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.