Sentencia Civil 219/2026 Audiencia Provincial Civil nº 3 de Tarragona, Rec. 953/2024 de 19 de marzo del 2026

PRIMERO.-Recurre el ocupante comparecido Don Vicente la sentencia de 4 de junio de 2024 que estimó íntegramente la demanda entablada por CRITERIA CAIXA, S.A.U, luego sucedida en apelación por la entidad NOXDEOVIS, S.L, acordando el desahucio por precario del citado apelante y de los demás ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000, de la localidad de Torredembarra.

Reitera la parte recurrente la argumentación que ya dedujo al contestar la demanda. En definitiva invoca un contrato de arrendamiento que concertó en fecha 17 de junio de 2013 con la entidad FOMENT IMMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.A.U, sociedad adscrita a la obra social de CAIXA D?ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA, que representaba a la entidad SERVIHABITAT XXI, S.A.U, para mantener que es inadecuado el procedimiento al existir un título de arrendamiento que legitima la posesión, hay título suficiente y si se considera que el contrato ha finalizado debe acudirse al proceso correspondiente de desahucio. Se mantiene en base a ese contrato la falta de legitimación pasiva, pues el demandado no es precarista, sino arrendatario y se invoca en todo caso la existencia de título. El contrato tenía una duración inicial de 5 años, que finalizaba el 30 de junio de 2018. El contrato entró en tácita reconducción, sin que la parte demandada haya sido requerida de desalojo. Se alega novedosamente que debe reputarse nula la exclusión de la prórroga prevista en el artículo 10 de la LAU, nulidad que es apreciable de oficio. Se impugna también la decisión del Juez de excluir la suspensión extraordinaria del lanzamiento por vulnerabilidad, reseñando que la Audiencia Provincial de Tarragona indica que es cuestión a evaluar en ejecución. Se solicita se revoque la sentencia y se desestime íntegramente la demanda.

La parte apelada solicita la confirmación de la resolución recurrida, con desestimación del recurso e imposición de las costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Como hemos visto, los tres motivos de apelación, relativos a la inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y error en la valoración de la prueba por existencia de título suficiente, se basan en la existencia de un contrato de arrendamiento concertado el 17 de junio de 2013, que, según la parte apelante, atribuye al demandado la condición de arrendatario, con lo que la finalización de ese contrato debe discutirse en el proceso de desahucio por expiración de plazo y además está vigente por tácita reconducción, siendo nula la renuncia a la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU. El arrendatario carece de legitimación pasiva, pues no es precarista y no hay precario, pues media título suficiente, sostiene básicamente la parte apelante.

La STS, Sala 1a, de 28 de febrero de 2017 recuerda: "Esta sala ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda,o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre)" .Y el mismo Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de julio de 2025 (ROJ: STS 3081/2025 - ECLI:ES:TS:2025:3081) ratifica el concepto establecido jurisprudencialmente entorno a la figura del precario que define como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque se trate de un poseedor de peor derecho ( sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 109/2021, de 1 de marzo ; 212/2021 , de 19 de abril. 379/2021 , de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio ; 783/2021, de 15 de noviembre ; 1634/2024, de 5 de diciembre y 22/2025, de 7 de enero , entre otras)."

Y partiendo de este concepto de precario que establece la Jurisprudencia y que avala un concepto amplio de precario, para el éxito de la acción deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Legitimación activa, -título del que derive la posesión real-. 2) Identificación de la finca. 3) Legitimación pasiva, que el demandado disfrute o tenga el precario una finca- disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real, o de manera ilegítima sin autorización o contra la voluntad del propietario.

En este caso, no está controvertido al recurrir el dominio por parte de la actora de la finca de autos por la documental registral aportada (justificándose la sucesión de quien consta como titular registral, SERVIHABITAT XXI, S.A por CRITERIA CAIXA S.A.U), adverándose también la titularidad catastral con el recibo del IBI. La finca está debidamente identificada con su actual número de policía y se reconoce la ocupación por la parte apelante.

Desde luego el proceso de desahucio por precario es el proceso adecuado para examinar si el título que invoca el ocupante es o no suficiente y le legitima para mantenerse en la ocupación. Se trata de un proceso plenario en que es factible toda prueba para acreditar que el ocupante tiene título de posesión. La legitimación pasiva ad causam corresponde en el proceso del artículo 250.1.2 de la LEC a quien ocupa el inmueble y dice detentar título, cuyo examen se verifica precisamente en el procedimiento como cuestión de fondo del litigio. No hay que olvidar que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo que acabamos de enunciar, es factible que el ocupante haya ostentado en el pasado título, pero lo haya perdido al tiempo de ejercicio de la acción y ello haga procedente y adecuado desahucio por precario del ocupante, sin duda legitimado pasivamente en el ejercicio de la acción.

Es la parte demandada, que alega la celebración de un contrato vigente y válido como título jurídico que habilita su posesión, quien tiene la carga de acreditarlo, de conformidad con el art. 217.3 de la LEC y en este caso, si bien no niega la sentencia que en el pasado se celebró entre la propiedad de la finca y el demandado un contrato de arrendamiento, el mismo se hallaba sobradamente extinguido a la fecha de ejercicio de la acción. Es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven, o deducir una oposición basada en los mismos, es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

En el caso de autos efectivamente la parte demandada aporta un contrato de arrendamiento que concertó con la entidad FOMENT IMMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.A.U, como entidad que representaba a la titular registral SERVIHABITAT XXI, S.A.U, sobre el inmueble objeto de procedimiento. No se discute en la sentencia la efectiva celebración del contrato que por su fecha estaría sometido a la LAU en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. No obstante establecer esta reforma una prorroga obligatoria en aplicación del artículo 9 de la LAU de tres años, el contrato dispone que comenzará su vigencia el 1 de julio de 2013 y tiene una duración de un año que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario hasta que se cumpla una duración total de cinco años, esto es, hasta el 18 de junio de 2018. Y llegada esa fecha dispone el contrato que el arrendatario hará entrega de las llaves de la vivienda a la parte arrendadora. El último párrafo de la estipulación segunda, apartado 2, dispone expresamente: "Transcurridos los cinco años de arrendamiento pactado, este contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando excluida expresamente desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ".

La estipulación segunda, apartado 3, del contrato relativa a la entrega de la posesión indica: " A la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la VIVIENDA libre, vacua y expedita y a disposición de la ARRENDADORA, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la ARRENDADORA en la forma que resulte de los establecido en la cláusula quinta de este documento"

El apartado 4 de la estipulación segunda dedicada a la duración indica que las partes acuerdan que a la finalización del contrato no será de aplicación la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Está claro que el contrato, aumentando en dos años la prórroga a voluntad del arrendatario que establecía el artículo 9 de la LAU ya vigente y excluyendo la prórroga voluntaria, según el artículo 10 de la LAU en su redacción aplicable, preveía la extinción pactada del arriendo a fecha 18 de junio de 2018, sin posibilidad de tácita reconducción.

Respecto a la alegación de que sería nula por abusiva la renuncia a la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU, se trata de una alegación novedosa en la alzada que es inadmisible ad limine ex artículo 456 de la LEC. Hay que partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general de derecho "pende apellatione nihil innovetur",que impide que se puedan tomar en consideración, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia ( SS del TS de 28 de noviembre y de 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), bajo pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que viene recogida actualmente en artículo 456.1 LEC (" En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación").La alteración de las alegaciones realizadas en la instancia al recurrir comporta una clara vulneración de una serie de principios básicos del proceso civil, como son el de contradicción, el de defensa, el de seguridad jurídica y el de preclusión, lo que determina la imposibilidad de entrar a dilucidar y a resolver todas aquellas cuestiones aducidas "ex novo"en la alzada.

Pero al margen de esta inadmisión ad limine, la alegación es intrascendente, pues la prórroga voluntaria en su redacción aplicable a la fecha del contrato era de tan solo un año y, de considerarse hipotéticamente aplicable, hubiera finalizado la vigencia contractual con esta prórroga adicional el 30 de junio de 2019. En todo caso, esta Sala se ha pronunciado reiteradamente sobre la posibilidad de incluir en el contrato la inaplicabilidad de la prórroga del artículo 10 de la LAU. Sobre la legalidad de esta inaplicabilidad por pacto en el contrato nos pronunciamos, entre otras, en sentencia de esta Sala de 6 de noviembre de 2025, recurso de apelación 296/2024, cuya argumentación pasamos a exponer:

"Por tanto estaba excluida "ex ante" la posibilidad de prórroga voluntaria y la aplicación del artículo 10 de la LAU que ha basado, no obstante, la sentencia impugnada. Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020 . Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU , pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 ( ROJ: SAP M 11276/2020 - ECLI:ES:APM:2020:11276 ) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020 :

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Y en orden a la invocación de la tácita reconducción sin comunicación del arrendador de poner fin al contrato, está expresamente excluida por pactos inequívocos en el contrato a que hemos hecho referencia. La falta de aquiescencia del arrendador en la continuación de la posesión una vez finalizado el arriendo el 30 de junio de 2018 se pone de manifiesto inequívocamente en el propio contrato, cuyo estipulación segunda, apartado 4, excluye expresamente la aplicación del artículo 1566 de la LEC, la estipulación segunda, apartado 3, obliga a la arrendadora a la entrega de la posesión, sin necesidad de aviso o requerimiento previo, dentro de las 24 horas siguientes al finalización del arriendo y la estipulación segunda, apartado 2, dispone la entrega de las llaves llegado el vencimiento del contrato el 30 de junio de 2018.

Y establecido claramente en el contrato que el demandado no puede invocar un título que claramente se ha extinguido, ni mantener la tácita reconducción, advera que hacía años que se extinguió el arrendamiento al interponerse la demanda el 22 de noviembre de 2022, más de cuatro años después de la duración pactada, que el demandado no acredite en modo alguno haber pagado las rentas o intentado pagarlas con posterioridad al 30 de junio de 2018. Así pactada una renta subvencionada de 165 euros al mes con actualización, el documento 3 de la contestación a la demanda solo advera tres pagos en 2015 de 164,95 euros y otro abono de 220 euros el 4 de marzo de 2016.

Por tanto, si bien el demandado tuvo título legítimo de ocupación, el mismo quedó extinguido y sin efecto el 30 de junio de 2018, lo que claramente se advierte del propio contrato aportado y corrobora la ausencia de pago de renta durante más de cuatro años desde la extinción establecida en el contrato. Debe confirmarse la estimación del desahucio por precario que acoge la sentencia dictada, siendo el procedimiento del artículo 250.1.2 de la LEC adecuado, el demandado legitimado pasivamente en el ejercicio de la acción como reconocido ocupante y no mediando error alguno en la valoración de la prueba al considerar que el demandado no ha acreditado título vigente de ocupación.

En un supuesto muy parecido al de autos en que el demandado oponía a la acción de desahucio por precario un contrato con un pacto de exclusión de la tácita reconducción, que es un derecho renunciable por el arrendatario la SAP de Cádiz, Civil sección 2 del 07 de junio de 2022 ( ROJ: SAP CA 1519/2022 -) Sentencia: 237/2022 Recurso: 569/2021, señala que la mera continuidad en la posesión no es suficiente para evitar el desahucio por precario, y que el hecho de que la demandada hubiera dejado de pagar alquileres antes de la presentación de la demanda también refuerza la legalidad del desahucio. Dice la citada sentencia:

"Así las cosas, cuando se interpone la demanda de desahucio por precario el día 17/septiembre/2020 se había rebasado el plazo máximo posible el día 31/julio/2020, esto es, el de cinco años inicial más las prórrogas de hasta tres años.

Todavía podría pensarse, como lo sugiere la representación letrada de la apelante, que el inicial contrato de arrendamiento estaría en tácita reconducción ante la aparente aquiescencia de la entidad actora durante 15 días luego de expirado el término máximo posible, tal y como exige el art. 1566 del Código Civil . De nuevo la pretensión resulta estéril. Aun bajo la hipótesis de resultar aplicable de tal institución, deberá advertirse que en aquél entonces ya no se hacían pagos de rentas o sumas asimiladas y que el período de duración del contrato así novado sería de un mes, según se desprende de lo establecido en el citado art. 1566 en relación con el art. 1581 del Código Civil y con la cláusula 3ª.1 del contrato de 2012, quedando extinguido a partir de la presentación dela demanda en septiembre de 2020. Pero es que en puridad, no podría ser aplicada la norma prevista en el tan citado art. 1566 del Código, porque las partes excluyeron esa posibilidad en la estipulación 4ª.4 del contrato de arrendamiento (" Las partes acuerdan que a la finalización de este contrato no será de aplicación al arrendamiento la "tácita reconducción" prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos"). Y resulta que tal facultad sí se considerable renunciable por la jurisprudencia, como puede constatarse en la sentencia del Tribunal Supremo de 31/diciembre/1992 ".

Debe desestimarse los motivos de recurso basados en inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y existencia de título suficiente de ocupación.

TERCERO.-Dice el recurrente que la sentencia infringe la doctrina de la Audiencia Provincial de Tarragona al haber desestimado la sentencia la suspensión interesada en aplicación del RDL 11/2020, cuando es cuestión que debe resolverse en ejecución.

Debe decirse que fue la propia parte demandada la que instó en la contestación de la demanda la suspensión del proceso declarativo y del lanzamiento al hallarse en una situación de vulnerabilidad y de exclusión residencial. El Juzgado resuelve sobre tal pretensión de suspensión del procedimiento y el lanzamiento en fase declarativa invocado como causa de oposición en la contestación, lo que no impide que, en su caso, pueda reiterarse la petición de suspensión del lanzamiento en ejecución de sentencia firme. En este sentido debe entenderse la decisión denegando la suspensión extraordinaria, pues el fallo remite a la ejecución del lanzamiento en el momento oportuno.

Debe tenerse en cuenta que, en principio, ya no puede suspenderse el lanzamiento en aplicación del RDL 11/2020 más allá del 31 de diciembre de 2025. El artículo 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, fue introducido por el Real Decreto Ley 37/2020 y ha tenido muchas modificaciones posteriores en que se ha ido ampliando el plazo para suspender el lanzamiento. Se operó modificación por Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, en que se estableció la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2025 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. Posteriormente se prorrogó la suspensión por RDL 16/2025, de 23 de diciembre, que, sin embargo, quedó sin efecto al no convalidarse esta modificación por el Congreso de los Diputados, según Resolución de 27 de enero de 2026, que publicó el acuerdo del Congreso derogatorio del RDL 16/2025. Se verificó nueva modificación por Real Decreto Ley 2/2026, de 3 de febrero, en que se estableció la suspensión del lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2026, pero la Resolución del Congreso de los Diputados de 26 de febrero de 2026 ha derogado el Real Decreto Ley 2/2026 y la posibilidad de prórroga de la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026.

Y, como ha dicho esta Sala en reiteradas ocasiones, como por ejemplo en sentencia de 26 de enero de 2023, recurso de apelación número 417/2021 o en sentencia de 5 de diciembre de 2024, recurso de apelación número 321/2023, esta previsión de suspensión sí era aplicable al precario, pero no a la fase declarativa, sino a la fase de ejecución, en que, cumplidos los requisitos y presupuestos procesales, el Juez de Primera Instancia encargado de la ejecución podría acordar la suspensión del lanzamiento, debiendo acreditarse que los ocupantes se encontraban en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en la letra a) del artículo 5.1 del Real Decreto-Ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.

Efectivamente no procedía al tiempo de dictarse la sentencia la suspensión del procedimiento ni de un lanzamiento no acordado, con independencia de la concreta valoración de los documentos aportados y sin que quepa considerar excluida una nueva petición de suspensión en ejecución presentando nuevos documentos. Como ha reseñado reiteradamente esta Sala la situación de riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación de la acción ejercitada, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, podrían adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para sustentar la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución.

No procede revocar el fallo porque en todo caso no procedía la suspensión del procedimiento, ni del lanzamiento no señalado, en fase declarativa.

Debe desestimarse íntegramente el recurso y confirmarse la sentencia dictada.

CUARTO.-Desestimado íntegramente el recurso de apelación, las costas deben imponerse a la parte recurrente, de conformidad con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC y en la redacción aplicable a este proceso.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Recurre el ocupante comparecido Don Vicente la sentencia de 4 de junio de 2024 que estimó íntegramente la demanda entablada por CRITERIA CAIXA, S.A.U, luego sucedida en apelación por la entidad NOXDEOVIS, S.L, acordando el desahucio por precario del citado apelante y de los demás ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000, de la localidad de Torredembarra.

Reitera la parte recurrente la argumentación que ya dedujo al contestar la demanda. En definitiva invoca un contrato de arrendamiento que concertó en fecha 17 de junio de 2013 con la entidad FOMENT IMMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.A.U, sociedad adscrita a la obra social de CAIXA D?ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA, que representaba a la entidad SERVIHABITAT XXI, S.A.U, para mantener que es inadecuado el procedimiento al existir un título de arrendamiento que legitima la posesión, hay título suficiente y si se considera que el contrato ha finalizado debe acudirse al proceso correspondiente de desahucio. Se mantiene en base a ese contrato la falta de legitimación pasiva, pues el demandado no es precarista, sino arrendatario y se invoca en todo caso la existencia de título. El contrato tenía una duración inicial de 5 años, que finalizaba el 30 de junio de 2018. El contrato entró en tácita reconducción, sin que la parte demandada haya sido requerida de desalojo. Se alega novedosamente que debe reputarse nula la exclusión de la prórroga prevista en el artículo 10 de la LAU, nulidad que es apreciable de oficio. Se impugna también la decisión del Juez de excluir la suspensión extraordinaria del lanzamiento por vulnerabilidad, reseñando que la Audiencia Provincial de Tarragona indica que es cuestión a evaluar en ejecución. Se solicita se revoque la sentencia y se desestime íntegramente la demanda.

La parte apelada solicita la confirmación de la resolución recurrida, con desestimación del recurso e imposición de las costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Como hemos visto, los tres motivos de apelación, relativos a la inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y error en la valoración de la prueba por existencia de título suficiente, se basan en la existencia de un contrato de arrendamiento concertado el 17 de junio de 2013, que, según la parte apelante, atribuye al demandado la condición de arrendatario, con lo que la finalización de ese contrato debe discutirse en el proceso de desahucio por expiración de plazo y además está vigente por tácita reconducción, siendo nula la renuncia a la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU. El arrendatario carece de legitimación pasiva, pues no es precarista y no hay precario, pues media título suficiente, sostiene básicamente la parte apelante.

La STS, Sala 1a, de 28 de febrero de 2017 recuerda: "Esta sala ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda,o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre)" .Y el mismo Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de julio de 2025 (ROJ: STS 3081/2025 - ECLI:ES:TS:2025:3081) ratifica el concepto establecido jurisprudencialmente entorno a la figura del precario que define como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque se trate de un poseedor de peor derecho ( sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 109/2021, de 1 de marzo ; 212/2021 , de 19 de abril. 379/2021 , de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio ; 783/2021, de 15 de noviembre ; 1634/2024, de 5 de diciembre y 22/2025, de 7 de enero , entre otras)."

Y partiendo de este concepto de precario que establece la Jurisprudencia y que avala un concepto amplio de precario, para el éxito de la acción deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Legitimación activa, -título del que derive la posesión real-. 2) Identificación de la finca. 3) Legitimación pasiva, que el demandado disfrute o tenga el precario una finca- disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real, o de manera ilegítima sin autorización o contra la voluntad del propietario.

En este caso, no está controvertido al recurrir el dominio por parte de la actora de la finca de autos por la documental registral aportada (justificándose la sucesión de quien consta como titular registral, SERVIHABITAT XXI, S.A por CRITERIA CAIXA S.A.U), adverándose también la titularidad catastral con el recibo del IBI. La finca está debidamente identificada con su actual número de policía y se reconoce la ocupación por la parte apelante.

Desde luego el proceso de desahucio por precario es el proceso adecuado para examinar si el título que invoca el ocupante es o no suficiente y le legitima para mantenerse en la ocupación. Se trata de un proceso plenario en que es factible toda prueba para acreditar que el ocupante tiene título de posesión. La legitimación pasiva ad causam corresponde en el proceso del artículo 250.1.2 de la LEC a quien ocupa el inmueble y dice detentar título, cuyo examen se verifica precisamente en el procedimiento como cuestión de fondo del litigio. No hay que olvidar que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo que acabamos de enunciar, es factible que el ocupante haya ostentado en el pasado título, pero lo haya perdido al tiempo de ejercicio de la acción y ello haga procedente y adecuado desahucio por precario del ocupante, sin duda legitimado pasivamente en el ejercicio de la acción.

Es la parte demandada, que alega la celebración de un contrato vigente y válido como título jurídico que habilita su posesión, quien tiene la carga de acreditarlo, de conformidad con el art. 217.3 de la LEC y en este caso, si bien no niega la sentencia que en el pasado se celebró entre la propiedad de la finca y el demandado un contrato de arrendamiento, el mismo se hallaba sobradamente extinguido a la fecha de ejercicio de la acción. Es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven, o deducir una oposición basada en los mismos, es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

En el caso de autos efectivamente la parte demandada aporta un contrato de arrendamiento que concertó con la entidad FOMENT IMMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.A.U, como entidad que representaba a la titular registral SERVIHABITAT XXI, S.A.U, sobre el inmueble objeto de procedimiento. No se discute en la sentencia la efectiva celebración del contrato que por su fecha estaría sometido a la LAU en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. No obstante establecer esta reforma una prorroga obligatoria en aplicación del artículo 9 de la LAU de tres años, el contrato dispone que comenzará su vigencia el 1 de julio de 2013 y tiene una duración de un año que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario hasta que se cumpla una duración total de cinco años, esto es, hasta el 18 de junio de 2018. Y llegada esa fecha dispone el contrato que el arrendatario hará entrega de las llaves de la vivienda a la parte arrendadora. El último párrafo de la estipulación segunda, apartado 2, dispone expresamente: "Transcurridos los cinco años de arrendamiento pactado, este contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando excluida expresamente desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ".

La estipulación segunda, apartado 3, del contrato relativa a la entrega de la posesión indica: " A la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la VIVIENDA libre, vacua y expedita y a disposición de la ARRENDADORA, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la ARRENDADORA en la forma que resulte de los establecido en la cláusula quinta de este documento"

El apartado 4 de la estipulación segunda dedicada a la duración indica que las partes acuerdan que a la finalización del contrato no será de aplicación la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Está claro que el contrato, aumentando en dos años la prórroga a voluntad del arrendatario que establecía el artículo 9 de la LAU ya vigente y excluyendo la prórroga voluntaria, según el artículo 10 de la LAU en su redacción aplicable, preveía la extinción pactada del arriendo a fecha 18 de junio de 2018, sin posibilidad de tácita reconducción.

Respecto a la alegación de que sería nula por abusiva la renuncia a la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU, se trata de una alegación novedosa en la alzada que es inadmisible ad limine ex artículo 456 de la LEC. Hay que partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general de derecho "pende apellatione nihil innovetur",que impide que se puedan tomar en consideración, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia ( SS del TS de 28 de noviembre y de 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), bajo pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que viene recogida actualmente en artículo 456.1 LEC (" En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación").La alteración de las alegaciones realizadas en la instancia al recurrir comporta una clara vulneración de una serie de principios básicos del proceso civil, como son el de contradicción, el de defensa, el de seguridad jurídica y el de preclusión, lo que determina la imposibilidad de entrar a dilucidar y a resolver todas aquellas cuestiones aducidas "ex novo"en la alzada.

Pero al margen de esta inadmisión ad limine, la alegación es intrascendente, pues la prórroga voluntaria en su redacción aplicable a la fecha del contrato era de tan solo un año y, de considerarse hipotéticamente aplicable, hubiera finalizado la vigencia contractual con esta prórroga adicional el 30 de junio de 2019. En todo caso, esta Sala se ha pronunciado reiteradamente sobre la posibilidad de incluir en el contrato la inaplicabilidad de la prórroga del artículo 10 de la LAU. Sobre la legalidad de esta inaplicabilidad por pacto en el contrato nos pronunciamos, entre otras, en sentencia de esta Sala de 6 de noviembre de 2025, recurso de apelación 296/2024, cuya argumentación pasamos a exponer:

"Por tanto estaba excluida "ex ante" la posibilidad de prórroga voluntaria y la aplicación del artículo 10 de la LAU que ha basado, no obstante, la sentencia impugnada. Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020 . Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU , pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 ( ROJ: SAP M 11276/2020 - ECLI:ES:APM:2020:11276 ) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020 :

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Y en orden a la invocación de la tácita reconducción sin comunicación del arrendador de poner fin al contrato, está expresamente excluida por pactos inequívocos en el contrato a que hemos hecho referencia. La falta de aquiescencia del arrendador en la continuación de la posesión una vez finalizado el arriendo el 30 de junio de 2018 se pone de manifiesto inequívocamente en el propio contrato, cuyo estipulación segunda, apartado 4, excluye expresamente la aplicación del artículo 1566 de la LEC, la estipulación segunda, apartado 3, obliga a la arrendadora a la entrega de la posesión, sin necesidad de aviso o requerimiento previo, dentro de las 24 horas siguientes al finalización del arriendo y la estipulación segunda, apartado 2, dispone la entrega de las llaves llegado el vencimiento del contrato el 30 de junio de 2018.

Y establecido claramente en el contrato que el demandado no puede invocar un título que claramente se ha extinguido, ni mantener la tácita reconducción, advera que hacía años que se extinguió el arrendamiento al interponerse la demanda el 22 de noviembre de 2022, más de cuatro años después de la duración pactada, que el demandado no acredite en modo alguno haber pagado las rentas o intentado pagarlas con posterioridad al 30 de junio de 2018. Así pactada una renta subvencionada de 165 euros al mes con actualización, el documento 3 de la contestación a la demanda solo advera tres pagos en 2015 de 164,95 euros y otro abono de 220 euros el 4 de marzo de 2016.

Por tanto, si bien el demandado tuvo título legítimo de ocupación, el mismo quedó extinguido y sin efecto el 30 de junio de 2018, lo que claramente se advierte del propio contrato aportado y corrobora la ausencia de pago de renta durante más de cuatro años desde la extinción establecida en el contrato. Debe confirmarse la estimación del desahucio por precario que acoge la sentencia dictada, siendo el procedimiento del artículo 250.1.2 de la LEC adecuado, el demandado legitimado pasivamente en el ejercicio de la acción como reconocido ocupante y no mediando error alguno en la valoración de la prueba al considerar que el demandado no ha acreditado título vigente de ocupación.

En un supuesto muy parecido al de autos en que el demandado oponía a la acción de desahucio por precario un contrato con un pacto de exclusión de la tácita reconducción, que es un derecho renunciable por el arrendatario la SAP de Cádiz, Civil sección 2 del 07 de junio de 2022 ( ROJ: SAP CA 1519/2022 -) Sentencia: 237/2022 Recurso: 569/2021, señala que la mera continuidad en la posesión no es suficiente para evitar el desahucio por precario, y que el hecho de que la demandada hubiera dejado de pagar alquileres antes de la presentación de la demanda también refuerza la legalidad del desahucio. Dice la citada sentencia:

"Así las cosas, cuando se interpone la demanda de desahucio por precario el día 17/septiembre/2020 se había rebasado el plazo máximo posible el día 31/julio/2020, esto es, el de cinco años inicial más las prórrogas de hasta tres años.

Todavía podría pensarse, como lo sugiere la representación letrada de la apelante, que el inicial contrato de arrendamiento estaría en tácita reconducción ante la aparente aquiescencia de la entidad actora durante 15 días luego de expirado el término máximo posible, tal y como exige el art. 1566 del Código Civil . De nuevo la pretensión resulta estéril. Aun bajo la hipótesis de resultar aplicable de tal institución, deberá advertirse que en aquél entonces ya no se hacían pagos de rentas o sumas asimiladas y que el período de duración del contrato así novado sería de un mes, según se desprende de lo establecido en el citado art. 1566 en relación con el art. 1581 del Código Civil y con la cláusula 3ª.1 del contrato de 2012, quedando extinguido a partir de la presentación dela demanda en septiembre de 2020. Pero es que en puridad, no podría ser aplicada la norma prevista en el tan citado art. 1566 del Código, porque las partes excluyeron esa posibilidad en la estipulación 4ª.4 del contrato de arrendamiento (" Las partes acuerdan que a la finalización de este contrato no será de aplicación al arrendamiento la "tácita reconducción" prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos"). Y resulta que tal facultad sí se considerable renunciable por la jurisprudencia, como puede constatarse en la sentencia del Tribunal Supremo de 31/diciembre/1992 ".

Debe desestimarse los motivos de recurso basados en inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y existencia de título suficiente de ocupación.

TERCERO.-Dice el recurrente que la sentencia infringe la doctrina de la Audiencia Provincial de Tarragona al haber desestimado la sentencia la suspensión interesada en aplicación del RDL 11/2020, cuando es cuestión que debe resolverse en ejecución.

Debe decirse que fue la propia parte demandada la que instó en la contestación de la demanda la suspensión del proceso declarativo y del lanzamiento al hallarse en una situación de vulnerabilidad y de exclusión residencial. El Juzgado resuelve sobre tal pretensión de suspensión del procedimiento y el lanzamiento en fase declarativa invocado como causa de oposición en la contestación, lo que no impide que, en su caso, pueda reiterarse la petición de suspensión del lanzamiento en ejecución de sentencia firme. En este sentido debe entenderse la decisión denegando la suspensión extraordinaria, pues el fallo remite a la ejecución del lanzamiento en el momento oportuno.

Debe tenerse en cuenta que, en principio, ya no puede suspenderse el lanzamiento en aplicación del RDL 11/2020 más allá del 31 de diciembre de 2025. El artículo 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, fue introducido por el Real Decreto Ley 37/2020 y ha tenido muchas modificaciones posteriores en que se ha ido ampliando el plazo para suspender el lanzamiento. Se operó modificación por Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, en que se estableció la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2025 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. Posteriormente se prorrogó la suspensión por RDL 16/2025, de 23 de diciembre, que, sin embargo, quedó sin efecto al no convalidarse esta modificación por el Congreso de los Diputados, según Resolución de 27 de enero de 2026, que publicó el acuerdo del Congreso derogatorio del RDL 16/2025. Se verificó nueva modificación por Real Decreto Ley 2/2026, de 3 de febrero, en que se estableció la suspensión del lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2026, pero la Resolución del Congreso de los Diputados de 26 de febrero de 2026 ha derogado el Real Decreto Ley 2/2026 y la posibilidad de prórroga de la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026.

Y, como ha dicho esta Sala en reiteradas ocasiones, como por ejemplo en sentencia de 26 de enero de 2023, recurso de apelación número 417/2021 o en sentencia de 5 de diciembre de 2024, recurso de apelación número 321/2023, esta previsión de suspensión sí era aplicable al precario, pero no a la fase declarativa, sino a la fase de ejecución, en que, cumplidos los requisitos y presupuestos procesales, el Juez de Primera Instancia encargado de la ejecución podría acordar la suspensión del lanzamiento, debiendo acreditarse que los ocupantes se encontraban en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en la letra a) del artículo 5.1 del Real Decreto-Ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.

Efectivamente no procedía al tiempo de dictarse la sentencia la suspensión del procedimiento ni de un lanzamiento no acordado, con independencia de la concreta valoración de los documentos aportados y sin que quepa considerar excluida una nueva petición de suspensión en ejecución presentando nuevos documentos. Como ha reseñado reiteradamente esta Sala la situación de riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación de la acción ejercitada, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, podrían adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para sustentar la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución.

No procede revocar el fallo porque en todo caso no procedía la suspensión del procedimiento, ni del lanzamiento no señalado, en fase declarativa.

Debe desestimarse íntegramente el recurso y confirmarse la sentencia dictada.

CUARTO.-Desestimado íntegramente el recurso de apelación, las costas deben imponerse a la parte recurrente, de conformidad con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC y en la redacción aplicable a este proceso.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.

PRIMERO.-Recurre el ocupante comparecido Don Vicente la sentencia de 4 de junio de 2024 que estimó íntegramente la demanda entablada por CRITERIA CAIXA, S.A.U, luego sucedida en apelación por la entidad NOXDEOVIS, S.L, acordando el desahucio por precario del citado apelante y de los demás ocupantes de la vivienda sita en DIRECCION000, de la localidad de Torredembarra.

Reitera la parte recurrente la argumentación que ya dedujo al contestar la demanda. En definitiva invoca un contrato de arrendamiento que concertó en fecha 17 de junio de 2013 con la entidad FOMENT IMMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.A.U, sociedad adscrita a la obra social de CAIXA D?ESTALVIS I PENSIONS DE BARCELONA, que representaba a la entidad SERVIHABITAT XXI, S.A.U, para mantener que es inadecuado el procedimiento al existir un título de arrendamiento que legitima la posesión, hay título suficiente y si se considera que el contrato ha finalizado debe acudirse al proceso correspondiente de desahucio. Se mantiene en base a ese contrato la falta de legitimación pasiva, pues el demandado no es precarista, sino arrendatario y se invoca en todo caso la existencia de título. El contrato tenía una duración inicial de 5 años, que finalizaba el 30 de junio de 2018. El contrato entró en tácita reconducción, sin que la parte demandada haya sido requerida de desalojo. Se alega novedosamente que debe reputarse nula la exclusión de la prórroga prevista en el artículo 10 de la LAU, nulidad que es apreciable de oficio. Se impugna también la decisión del Juez de excluir la suspensión extraordinaria del lanzamiento por vulnerabilidad, reseñando que la Audiencia Provincial de Tarragona indica que es cuestión a evaluar en ejecución. Se solicita se revoque la sentencia y se desestime íntegramente la demanda.

La parte apelada solicita la confirmación de la resolución recurrida, con desestimación del recurso e imposición de las costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.-Como hemos visto, los tres motivos de apelación, relativos a la inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y error en la valoración de la prueba por existencia de título suficiente, se basan en la existencia de un contrato de arrendamiento concertado el 17 de junio de 2013, que, según la parte apelante, atribuye al demandado la condición de arrendatario, con lo que la finalización de ese contrato debe discutirse en el proceso de desahucio por expiración de plazo y además está vigente por tácita reconducción, siendo nula la renuncia a la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU. El arrendatario carece de legitimación pasiva, pues no es precarista y no hay precario, pues media título suficiente, sostiene básicamente la parte apelante.

La STS, Sala 1a, de 28 de febrero de 2017 recuerda: "Esta sala ha definido el precario como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda,o también porque nos otorgue una situación de preferencia respecto a un poseedor de peor derecho" ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre)" .Y el mismo Tribunal Supremo, en sentencia de 1 de julio de 2025 (ROJ: STS 3081/2025 - ECLI:ES:TS:2025:3081) ratifica el concepto establecido jurisprudencialmente entorno a la figura del precario que define como "una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo sin título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque se trate de un poseedor de peor derecho ( sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 109/2021, de 1 de marzo ; 212/2021 , de 19 de abril. 379/2021 , de 1 de junio; 502/2021, de 7 de julio ; 783/2021, de 15 de noviembre ; 1634/2024, de 5 de diciembre y 22/2025, de 7 de enero , entre otras)."

Y partiendo de este concepto de precario que establece la Jurisprudencia y que avala un concepto amplio de precario, para el éxito de la acción deben concurrir los siguientes requisitos: 1) Legitimación activa, -título del que derive la posesión real-. 2) Identificación de la finca. 3) Legitimación pasiva, que el demandado disfrute o tenga el precario una finca- disfrute de una cosa ajena sin pago de renta o merced, sino en base a la mera tolerancia o liberalidad del propietario o poseedor real, o de manera ilegítima sin autorización o contra la voluntad del propietario.

En este caso, no está controvertido al recurrir el dominio por parte de la actora de la finca de autos por la documental registral aportada (justificándose la sucesión de quien consta como titular registral, SERVIHABITAT XXI, S.A por CRITERIA CAIXA S.A.U), adverándose también la titularidad catastral con el recibo del IBI. La finca está debidamente identificada con su actual número de policía y se reconoce la ocupación por la parte apelante.

Desde luego el proceso de desahucio por precario es el proceso adecuado para examinar si el título que invoca el ocupante es o no suficiente y le legitima para mantenerse en la ocupación. Se trata de un proceso plenario en que es factible toda prueba para acreditar que el ocupante tiene título de posesión. La legitimación pasiva ad causam corresponde en el proceso del artículo 250.1.2 de la LEC a quien ocupa el inmueble y dice detentar título, cuyo examen se verifica precisamente en el procedimiento como cuestión de fondo del litigio. No hay que olvidar que, conforme a la doctrina del Tribunal Supremo que acabamos de enunciar, es factible que el ocupante haya ostentado en el pasado título, pero lo haya perdido al tiempo de ejercicio de la acción y ello haga procedente y adecuado desahucio por precario del ocupante, sin duda legitimado pasivamente en el ejercicio de la acción.

Es la parte demandada, que alega la celebración de un contrato vigente y válido como título jurídico que habilita su posesión, quien tiene la carga de acreditarlo, de conformidad con el art. 217.3 de la LEC y en este caso, si bien no niega la sentencia que en el pasado se celebró entre la propiedad de la finca y el demandado un contrato de arrendamiento, el mismo se hallaba sobradamente extinguido a la fecha de ejercicio de la acción. Es doctrina comúnmente aceptada ( Sentencias del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 1963 y 20 de abril de 1993), que para la existencia real de los convenios en general que originen relaciones jurídicas exigibles y permitan el ejercicio de las acciones que de ellos se deriven, o deducir una oposición basada en los mismos, es preciso, por lo previsto en el artículo 1254 del Código Civil, que haya habido un concierto de voluntades serio y deliberado por el cual hayan quedado definidos los derechos y obligaciones de los contratantes, llegando con ello a su perfección, que es el momento cuando empiezan a obligar, a tenor de lo dispuesto en el artículo 1258 del Código Civil, no entendiéndose la convención perfecta, con fuerza coactiva en derecho, hasta que, además de la causa y el consentimiento que haya de manifestarse por el concurso de la oferta y la aceptación, no haya aquél recaído sobre el objeto cierto que sea materia del contrato, según los preceptos de los artículos 1261 y 1262 del Código Civil.

En el caso de autos efectivamente la parte demandada aporta un contrato de arrendamiento que concertó con la entidad FOMENT IMMOBILIARI ASSEQUIBLE, S.A.U, como entidad que representaba a la titular registral SERVIHABITAT XXI, S.A.U, sobre el inmueble objeto de procedimiento. No se discute en la sentencia la efectiva celebración del contrato que por su fecha estaría sometido a la LAU en su redacción dada por Ley 4/2013, de 4 de junio, que entró en vigor el 6 de junio de 2013. No obstante establecer esta reforma una prorroga obligatoria en aplicación del artículo 9 de la LAU de tres años, el contrato dispone que comenzará su vigencia el 1 de julio de 2013 y tiene una duración de un año que se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el arrendatario hasta que se cumpla una duración total de cinco años, esto es, hasta el 18 de junio de 2018. Y llegada esa fecha dispone el contrato que el arrendatario hará entrega de las llaves de la vivienda a la parte arrendadora. El último párrafo de la estipulación segunda, apartado 2, dispone expresamente: "Transcurridos los cinco años de arrendamiento pactado, este contrato quedará resuelto y extinguido a todos los efectos, quedando excluida expresamente desde este momento la prórroga voluntaria prevista en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos ".

La estipulación segunda, apartado 3, del contrato relativa a la entrega de la posesión indica: " A la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la ARRENDATARIA deberá dejar la VIVIENDA libre, vacua y expedita y a disposición de la ARRENDADORA, así como libre de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la ARRENDADORA en la forma que resulte de los establecido en la cláusula quinta de este documento"

El apartado 4 de la estipulación segunda dedicada a la duración indica que las partes acuerdan que a la finalización del contrato no será de aplicación la tácita reconducción prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos.

Está claro que el contrato, aumentando en dos años la prórroga a voluntad del arrendatario que establecía el artículo 9 de la LAU ya vigente y excluyendo la prórroga voluntaria, según el artículo 10 de la LAU en su redacción aplicable, preveía la extinción pactada del arriendo a fecha 18 de junio de 2018, sin posibilidad de tácita reconducción.

Respecto a la alegación de que sería nula por abusiva la renuncia a la prórroga voluntaria del artículo 10 de la LAU, se trata de una alegación novedosa en la alzada que es inadmisible ad limine ex artículo 456 de la LEC. Hay que partir de la doctrina reiterada y pacífica del Tribunal Supremo sobre el principio general de derecho "pende apellatione nihil innovetur",que impide que se puedan tomar en consideración, a fin de decidir sobre ellas, las pretensiones formuladas en el recurso que constituyan problemas o cuestiones distintas de las planteadas en la primera instancia ( SS del TS de 28 de noviembre y de 2 de diciembre de 1983, 6 de marzo de 1984 y 7 de julio de 1986, entre otras), bajo pena de provocar en la parte contraria una situación de indefensión, al no poder desvirtuar tales alegaciones por medio probatorio alguno, doctrina que viene recogida actualmente en artículo 456.1 LEC (" En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia y que, en su lugar, se dicte otro u otra favorable al recurrente, mediante nuevo examen de las actuaciones llevadas a cabo ante aquel tribunal y conforme a la prueba que, en los casos previstos en esta Ley, se practique ante el tribunal de apelación").La alteración de las alegaciones realizadas en la instancia al recurrir comporta una clara vulneración de una serie de principios básicos del proceso civil, como son el de contradicción, el de defensa, el de seguridad jurídica y el de preclusión, lo que determina la imposibilidad de entrar a dilucidar y a resolver todas aquellas cuestiones aducidas "ex novo"en la alzada.

Pero al margen de esta inadmisión ad limine, la alegación es intrascendente, pues la prórroga voluntaria en su redacción aplicable a la fecha del contrato era de tan solo un año y, de considerarse hipotéticamente aplicable, hubiera finalizado la vigencia contractual con esta prórroga adicional el 30 de junio de 2019. En todo caso, esta Sala se ha pronunciado reiteradamente sobre la posibilidad de incluir en el contrato la inaplicabilidad de la prórroga del artículo 10 de la LAU. Sobre la legalidad de esta inaplicabilidad por pacto en el contrato nos pronunciamos, entre otras, en sentencia de esta Sala de 6 de noviembre de 2025, recurso de apelación 296/2024, cuya argumentación pasamos a exponer:

"Por tanto estaba excluida "ex ante" la posibilidad de prórroga voluntaria y la aplicación del artículo 10 de la LAU que ha basado, no obstante, la sentencia impugnada. Tal pacto de renuncia por las partes a la aplicación de la prórroga voluntaria es perfectamente válido, como sostuvo esta Sala en sentencia de 27 de enero de 2022, recurso de apelación número 252/2020 . Es un pacto que no está afectado por el art. 6 LAU , pues el artículo 10 LAU lo que regula es una prórroga voluntaria anual y no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario, pudiendo cualquiera de las partes oponerse a ello. Su aplicación depende de la voluntad de ambas partes, pudiendo renunciar a la prórroga voluntaria de forma anticipada en el propio contrato y no al vencer los tres años. La ley no establece forma alguna por la que se comunique esta voluntad contraria a la prórroga voluntaria, sin que se modifique en perjuicio de la arrendataria la norma legal.

Sobre la validez de un pacto idéntico incluido en otro contrato celebrado por BUILDINGCENTER, S.A.U y su oponibilidad a la parte arrendataria, se pronunció la SAP de Madrid, sección 8, del 20 de julio de 2020 ( ROJ: SAP M 11276/2020 - ECLI:ES:APM:2020:11276 ) Sentencia: 236/2020 Recurso: 371/2020 :

"SEGUNDO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los artículos 6 , 9 y 10 de la ley de Arrendamientos Urbanos : Pacto de prohibición de la tácita reconducción y de la prórroga, una vez transcurridos cinco años .

Dados los términos en los que ha quedado trabado el recurso en los escritos expositivos de apelación y oposición, la cuestión nuclear de la contienda en esta alzada bascula sobre la validez del pacto contractual de no renovación del contrato y sobre la validez del requerimiento previo a la finalización del mismo practicado al arrendatario, cuestiones que han de ser resueltas de forma favorable a las pretensiones del apelante, por los siguientes motivos:

1.- Corresponde clarificar que el contrato que vincula a los litigantes, concertado el 4 de abril de 2014, no está sometido a la modificación de la LAU operada por Real Decreto Ley 7/2019, que extiende el plazo de duración mínima de los contratos hasta siete años cuando el arrendador es persona jurídica, ya que la Disposición Transitoria Primera del Real Decreto Ley establece que " los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, es decir, anteriores al 6 de marzo de 2019, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación."

2.- La sentencia apelada estima que el contrato prohibió la tacita reconducción, no así la prórroga; sin embargo, no podemos compartir la valoración jurídica que del contrato realiza la sentencia apelada pues el pacto segundo.3 que regula la devolución de la posesión, estableció que " a la finalización del arrendamiento, sea cual sea la causa que produzca la misma, la arrendataria deberá dejar la vivienda libre, vacua, y expedita, a disposición de la arrendadora, así como libres de cargas, obligaciones y deudas de cualquier tipo, sin necesidad de previo aviso ni de requerimiento, dentro de las veinticuatro horas siguientes a la citada finalización, entregando dentro de dicho plazo la vivienda a la arrendadora en la forma que resulte de lo establecido en la cláusula quinta de este documento", pacto de cuya redacción se colige la voluntad concorde y anticipada de los contratantes de no prorrogar el contrato una vez expirado su plazo de duración.

Llegados a este punto, la cuestión que hemos de abordar es la relativa a la validez del referido pacto contractual, que consideramos válido al no estar afectado por la nulidad del art.6 LAU que establece que "son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice"; y no está afectada pues lo que establece y regula el artículo 10 LAU es una prórroga voluntaria anual, que no constituye ningún privilegio en favor del arrendatario ya que cualquiera de las partes puede evitar su nacimiento si manifiesta en forma su oposición, así no está establecida en beneficio del arrendatario o, al menos, en beneficio exclusivo del arrendatario ni le ocasiona perjuicio alguno pues su aplicación depende de la voluntad de ambas partes.

Así también ha sido apreciado por la SAP Burgos, Sec. 3ª, 201/2006, de 25 de abril , SAP Madrid, Sec. 10ª, 784/2004, de 12 de julio , SAP Ciudad Real, Sec. 1ª, 197/2004, de 5 de julio , las demás que se citan en el recurso y las más reciente SAP Santa Cruz de Tenerife, Sec. 3ª, 19-3-2019 según la cual " a tenor de la referida estipulación tercera inserta en el contrato, sobre la notificación al arrendatario, desde la misma firma del contrato arrendaticio, de la voluntad del arrendador de no renovar el contrato una vez transcurridas las prórrogas obligatorias, y coincidiendo en este extremo con el criterio de la juzgadora de la instancia, se considera que el contrato finalizaba el mes de febrero de 2012 -incluido-". Y la SAP Asturias, Oviedo, Sec. 5ª, 29-5-2018 , que reza que " El derecho de prórroga del artículo 10 LAU 94 , en lo que concierne a su inicio, no está establecido en beneficio del arrendatario, al no ser obligatoria para ninguna de las partes que son libres de no continuar con el arriendo. Dice así, siguiendo la SAP Barcelona, Sección 13ª, de 1 de marzo de 2.011 que: " Así las cosas debe examinarse si es nulo lo estipulado en el último párrafo de la cláusula segunda, es decir el excluir expresamente la prórroga voluntaria prevista en el art. 10 de la Ley 29/94 y se concluye que tal pacto es perfectamente válido en cuanto que lo establecido en el art. 10 citado es, como se dijo, una prórroga voluntaria. Sentado lo anterior, resta por determinar, si cabe, que esa renuncia a la prórroga voluntaria se establezca anticipadamente, es decir, se establezca en el contrato y no en el momento en que vencen los cinco años estipulados y de carácter obligatorio para el arrendador, y en este aspecto la Sala comparte lo señalado en la sentencia de la Audiencia Provincial de Burgos de 25- 4- 2006 : " La prórroga que establece el artículo 10 de la LAU , a diferencia de la del artículo 9, no está en función exclusiva de los intereses y voluntad del arrendatario, sino de las dos partes contractuales, de manera que el arrendatario no adquiere un derecho unilateral a imponer su voluntad de continuar en el contrato, pasados los cinco años de duración mínima o un plazo superior si superior fue el pactado . Este precepto no establece ninguna forma determinada para notificar la voluntad del arrendador de impedir la prórroga, ni una forma concreta de constancia de la misma ni, en fin, impone más plazo que el mínimo de un mes antes de la finalización, de manera que no excluye que con anterioridad a ese mes se haya manifestado la voluntad contraria. De ahí que quepa, en la sistemática de la Ley de Arrendamientos Urbanos, que la expresión de voluntad contraria a la prórroga del artículo 10 quede expresada incluso en el propio contrato. Por ello, la previsión contractual por la que se deja clara e inequívoca la voluntad del arrendador de no conceder prórroga alguna, en el régimen del artículo 10 de la LAU , no supone una renuncia de derechos del arrendatario ni incide en la sanción de nulidad del artículo 6 de la citada Ley , pues no se modifica en perjuicio del arrendatario la norma legal, sino que justamente se actúa conforme a ella."

Y en orden a la invocación de la tácita reconducción sin comunicación del arrendador de poner fin al contrato, está expresamente excluida por pactos inequívocos en el contrato a que hemos hecho referencia. La falta de aquiescencia del arrendador en la continuación de la posesión una vez finalizado el arriendo el 30 de junio de 2018 se pone de manifiesto inequívocamente en el propio contrato, cuyo estipulación segunda, apartado 4, excluye expresamente la aplicación del artículo 1566 de la LEC, la estipulación segunda, apartado 3, obliga a la arrendadora a la entrega de la posesión, sin necesidad de aviso o requerimiento previo, dentro de las 24 horas siguientes al finalización del arriendo y la estipulación segunda, apartado 2, dispone la entrega de las llaves llegado el vencimiento del contrato el 30 de junio de 2018.

Y establecido claramente en el contrato que el demandado no puede invocar un título que claramente se ha extinguido, ni mantener la tácita reconducción, advera que hacía años que se extinguió el arrendamiento al interponerse la demanda el 22 de noviembre de 2022, más de cuatro años después de la duración pactada, que el demandado no acredite en modo alguno haber pagado las rentas o intentado pagarlas con posterioridad al 30 de junio de 2018. Así pactada una renta subvencionada de 165 euros al mes con actualización, el documento 3 de la contestación a la demanda solo advera tres pagos en 2015 de 164,95 euros y otro abono de 220 euros el 4 de marzo de 2016.

Por tanto, si bien el demandado tuvo título legítimo de ocupación, el mismo quedó extinguido y sin efecto el 30 de junio de 2018, lo que claramente se advierte del propio contrato aportado y corrobora la ausencia de pago de renta durante más de cuatro años desde la extinción establecida en el contrato. Debe confirmarse la estimación del desahucio por precario que acoge la sentencia dictada, siendo el procedimiento del artículo 250.1.2 de la LEC adecuado, el demandado legitimado pasivamente en el ejercicio de la acción como reconocido ocupante y no mediando error alguno en la valoración de la prueba al considerar que el demandado no ha acreditado título vigente de ocupación.

En un supuesto muy parecido al de autos en que el demandado oponía a la acción de desahucio por precario un contrato con un pacto de exclusión de la tácita reconducción, que es un derecho renunciable por el arrendatario la SAP de Cádiz, Civil sección 2 del 07 de junio de 2022 ( ROJ: SAP CA 1519/2022 -) Sentencia: 237/2022 Recurso: 569/2021, señala que la mera continuidad en la posesión no es suficiente para evitar el desahucio por precario, y que el hecho de que la demandada hubiera dejado de pagar alquileres antes de la presentación de la demanda también refuerza la legalidad del desahucio. Dice la citada sentencia:

"Así las cosas, cuando se interpone la demanda de desahucio por precario el día 17/septiembre/2020 se había rebasado el plazo máximo posible el día 31/julio/2020, esto es, el de cinco años inicial más las prórrogas de hasta tres años.

Todavía podría pensarse, como lo sugiere la representación letrada de la apelante, que el inicial contrato de arrendamiento estaría en tácita reconducción ante la aparente aquiescencia de la entidad actora durante 15 días luego de expirado el término máximo posible, tal y como exige el art. 1566 del Código Civil . De nuevo la pretensión resulta estéril. Aun bajo la hipótesis de resultar aplicable de tal institución, deberá advertirse que en aquél entonces ya no se hacían pagos de rentas o sumas asimiladas y que el período de duración del contrato así novado sería de un mes, según se desprende de lo establecido en el citado art. 1566 en relación con el art. 1581 del Código Civil y con la cláusula 3ª.1 del contrato de 2012, quedando extinguido a partir de la presentación dela demanda en septiembre de 2020. Pero es que en puridad, no podría ser aplicada la norma prevista en el tan citado art. 1566 del Código, porque las partes excluyeron esa posibilidad en la estipulación 4ª.4 del contrato de arrendamiento (" Las partes acuerdan que a la finalización de este contrato no será de aplicación al arrendamiento la "tácita reconducción" prevenida en el artículo 1566 del Código Civil o en la Ley de Arrendamientos Urbanos"). Y resulta que tal facultad sí se considerable renunciable por la jurisprudencia, como puede constatarse en la sentencia del Tribunal Supremo de 31/diciembre/1992 ".

Debe desestimarse los motivos de recurso basados en inadecuación de procedimiento, falta de legitimación pasiva y existencia de título suficiente de ocupación.

TERCERO.-Dice el recurrente que la sentencia infringe la doctrina de la Audiencia Provincial de Tarragona al haber desestimado la sentencia la suspensión interesada en aplicación del RDL 11/2020, cuando es cuestión que debe resolverse en ejecución.

Debe decirse que fue la propia parte demandada la que instó en la contestación de la demanda la suspensión del proceso declarativo y del lanzamiento al hallarse en una situación de vulnerabilidad y de exclusión residencial. El Juzgado resuelve sobre tal pretensión de suspensión del procedimiento y el lanzamiento en fase declarativa invocado como causa de oposición en la contestación, lo que no impide que, en su caso, pueda reiterarse la petición de suspensión del lanzamiento en ejecución de sentencia firme. En este sentido debe entenderse la decisión denegando la suspensión extraordinaria, pues el fallo remite a la ejecución del lanzamiento en el momento oportuno.

Debe tenerse en cuenta que, en principio, ya no puede suspenderse el lanzamiento en aplicación del RDL 11/2020 más allá del 31 de diciembre de 2025. El artículo 1 bis del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, fue introducido por el Real Decreto Ley 37/2020 y ha tenido muchas modificaciones posteriores en que se ha ido ampliando el plazo para suspender el lanzamiento. Se operó modificación por Real Decreto Ley 1/2025, de 28 de enero, en que se estableció la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2025 del procedimiento de desahucio y de los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional en los supuestos de los apartados 2.º, 4.º y 7.º del artículo 250.1 de la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, y en aquellos otros en los que el desahucio traiga causa de un procedimiento penal. Posteriormente se prorrogó la suspensión por RDL 16/2025, de 23 de diciembre, que, sin embargo, quedó sin efecto al no convalidarse esta modificación por el Congreso de los Diputados, según Resolución de 27 de enero de 2026, que publicó el acuerdo del Congreso derogatorio del RDL 16/2025. Se verificó nueva modificación por Real Decreto Ley 2/2026, de 3 de febrero, en que se estableció la suspensión del lanzamiento hasta el 31 de diciembre de 2026, pero la Resolución del Congreso de los Diputados de 26 de febrero de 2026 ha derogado el Real Decreto Ley 2/2026 y la posibilidad de prórroga de la suspensión hasta el 31 de diciembre de 2026.

Y, como ha dicho esta Sala en reiteradas ocasiones, como por ejemplo en sentencia de 26 de enero de 2023, recurso de apelación número 417/2021 o en sentencia de 5 de diciembre de 2024, recurso de apelación número 321/2023, esta previsión de suspensión sí era aplicable al precario, pero no a la fase declarativa, sino a la fase de ejecución, en que, cumplidos los requisitos y presupuestos procesales, el Juez de Primera Instancia encargado de la ejecución podría acordar la suspensión del lanzamiento, debiendo acreditarse que los ocupantes se encontraban en alguna de las situaciones de vulnerabilidad económica descritas en la letra a) del artículo 5.1 del Real Decreto-Ley mediante la presentación de los documentos previstos en el artículo 6.1.

Efectivamente no procedía al tiempo de dictarse la sentencia la suspensión del procedimiento ni de un lanzamiento no acordado, con independencia de la concreta valoración de los documentos aportados y sin que quepa considerar excluida una nueva petición de suspensión en ejecución presentando nuevos documentos. Como ha reseñado reiteradamente esta Sala la situación de riesgo de exclusión residencial no tiene la virtualidad en erigirse en causa de impugnación de la acción ejercitada, ni para la suspensión del proceso en fase declarativa. Debe significarse que nos encontramos en la fase declarativa del proceso y otra cuestión es la fase de ejecución en que, ante una situación de vulnerabilidad y riesgo debidamente evaluados, podrían adoptarse las medidas pertinentes por el órgano encargado de la ejecución, sin que exista motivo para sustentar la impugnación de la acción o amparar la suspensión del procedimiento en segunda instancia, en que se trata de determinar si la parte demandada debe o no ser desahuciada, siendo el lanzamiento cuestión que atañe a la ejecución.

No procede revocar el fallo porque en todo caso no procedía la suspensión del procedimiento, ni del lanzamiento no señalado, en fase declarativa.

Debe desestimarse íntegramente el recurso y confirmarse la sentencia dictada.

CUARTO.-Desestimado íntegramente el recurso de apelación, las costas deben imponerse a la parte recurrente, de conformidad con el art. 398.1 en relación con el art. 394.1 de la LEC y en la redacción aplicable a este proceso.

VISTOS los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación.