Sentencia Civil 742/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1118/2024 de 01 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte de la demandante María Antonieta, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda de juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas en la que aparece como demandada Fidela.

En la demanda, presentada el 5.05.2021 se expone que la demandante es propietaria de la vivienda sita en DIRECCION000 de Sabadell habiendo suscrito el 11.10.2013 un contrato de arrendamiento con la demandada quien se indica que dejó de abonar las rentas (y las siguientes cantidades asimiladas a rentas a las que venía obligada al pago) correspondientes a los meses de marzo a julio de 2020 (ambos inclusive) y febrero a abril 2021 (ambos inclusive) a razón de 400 € cada uno de ellos, gastos de comunidad de propietarios años 2018, 2019, 2020, y 2021 a razón de 180 €/anuales cada uno así como tasa de residuos año 2019 que suponen 85 €. Ello hace un total de 4.005 €.

En base a lo expuesto se interesa la resolución del contrato con la entrega del inmueble (y en su caso lanzamiento), así como la condena de los demandados (que se indica no tienen derecho a enervar la acción) a abonar al demandante la cantidad adeudada de 4.005 € más rentas y cantidades asimiladas que se generen hasta la entrega efectiva del inmueble. Todo ello con condena en costas a la demandada.

Fidela contestó a la demanda y se opuso, alegando la falta de legitimación activa de la demandante al no aportarse documento oficial de la titularidad de la finca (escritura notarial ni una nota simple registral que acredite dicho extremo, el cual no se puede deducir de un contrato de alquiler).

Con carácter subsidiario se indica que desde el 2013 no ha dejado de abonar nunca las rentas pactadas, precisando que si en alguna ocasión ha tenido dificultades económicas los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Sabadell la han ayudado con el pago del alquiler, realizando su abono directamente a la propiedad. Así indica que en diciembre 2020 causó baja en su empleo, obteniendo el alta para trabajar de nuevo en marzo de 2021, lo que le supuso una reducción considerable de sus ingresos, habiéndose negado la parte actora a aportar su número de cuenta para recibir los ingresos de los Servicios Sociales.

Respecto de las cantidades reclamadas, por lo que se refiere a los recibos correspondientes a los gastos de comunidad de propietarios y la tasa de residuos, destaca la demandada que con la demanda se aportan recibos realizados y firmados del puño y letra de la actora, pero no se adjuntan en ningún momento recibos oficiales ni se acredita su pago por parte de la propiedad que es lo que haría que se tratare de una deuda líquida y exigible, con lo que no reconoce deber la cantidad de 805 €. También indica que en su caso procedería la compensación de la fianza de 600 € en su momento entregada.

En base a ello se solicita se desestime íntegramente la demanda por falta de legitimación activa de la demandante y subsidiariamente se determine que la cantidad a abonar sea calculada sin tener en cuenta los recibos de comunidad de propietarios y tasa de residuos que ascienden a la cantidad de 805 € y se acuerde la compensación del importe de la fianza de 600 € a la cantidad resultante.

Tras la celebración del juicio el 30.05.2022 en el que la parte actora actualizó el importe debido a 9.085 € (a lo reclamado añade 5.200 € por rentas de mayo de 2021 a mayo de 2022 reduciendo 120 € de los gastos de comunidad de propietarios al abonarse al 50 % y dado su importe de 180 € en lugar de los 300 € que fija el contrato), se dictó sentencia que es desestimatoria de la demanda al entender que no se acredita la legitimación de la demandante pues no existe prueba de la misma. Todo ello con condena en costas a la parte actora.

María Antonieta interpone recurso de apelación considerando que la falta de legitimación activa no puede alegarse como motivo de oposición en un procedimiento como el presente. A ello añade que la misma deriva del propio contrato de arrendamiento que no ha quedado desvirtuado.

Fidela se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia.

SEGUNDO.- Posibilidades de conocimiento en un procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas.

Antes de entrar en el análisis de los motivos de apelación planteados, ante lo indicado en el acto del juicio por el letrado de la parte actora y lo señalado en el recurso de apelación, es necesario hacer una referencia a lo que es el ámbito de un procedimiento como el presente (desahucio por falta de pago y reclamación de rentas) en el que las posibilidades de análisis que en él son posibles han sido concretadas en la STS (Pleno) 966/2023 de 19 de junio de 2023 (ECLI:ES:TS:2023:2770) en la que se indica:

"i) En el juicio verbal en el que únicamente se ejercita la acción de desahucio por falta de pago, el demandado solo puede alegar y probar (a salvo las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) el hecho del pago.

Se trata, por lo tanto (como ya expusimos más detalladamente en la sentencia 196/2022, de 7 de marzo de 2022 ): (i) de un proceso sumario, ya que tiene la cognición limitada; (ii) cuya sentencia no produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que no se admite la reconvención.

ii) Las cosas son distintas en el juicio verbal en el que a la acción de desahucio por falta de pago se acumula la de reclamación de rentas o cantidades debidas, puesto que en este el demandado (además de las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación) puede alegar (y, por lo tanto, probar), aunque sea sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada.

Se trata, por lo tanto: (i) de un proceso plenario. Y no solo por lo que se refiere a la acción de reclamación de rentas o cantidades debidas, sino también por lo que atañe a la acción de desahucio, ya que la cognición no se limita al mero hecho y prueba del pago, sino que el demandado puede alegar, aunque sea sucintamente, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada, lo que le permite negar su misma condición de deudor si afirma que no debe nada y, consecuentemente, controvertir sin limitación, ya que la ley no restringe las razones alegables en tal sentido, la realidad de la deuda que está en la propia base de la acción de desahucio afirmada; (ii) cuya sentencia sí produce efectos de cosa juzgada; (iii) y en el que sí se admite la reconvención, siempre que no determine la improcedencia del juicio verbal y exista conexión entre sus pretensiones y las que sean objeto de la demanda principal".

Ello se ha visto reflejado en resoluciones posteriores como la STS 1069/2024 de 24 de julio de 2024 (ECLI:ES:TS:2024:4151), lo que supone que en un procedimiento como el aquí planteado cabe alegar los motivos de oposición que se estimen convenientes y afecten a la exigibilidad de la cantidad reclamada.

Tras esta precisión se procede al análisis de los motivos de apelación comenzado por el referente a la legitimación activa.

TERCERO.- Legitimación activa

La sentencia de primera instancia no la entiende concurrente señalando que no se acredita la titularidad del inmueble por la demandante, valoración de la que difiere la misma (ahora apelante) quien considera que la misma deriva del propio contrato de arrendamiento no habiéndose visto desvirtuada. A ello se opone la apelada que indica que no consta que la apelante tenga legitimación suficiente para ejercer actos administrativos respecto de la vivienda arrendada, pues, si bien es ella quien figura en el contrato de arrendamiento, no consta acreditado de ningún modo que sea propietaria de la misma.

En relación a este motivo de apelación, en cuanto a la legitimación indica el art 10 LEC que:

"Serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso. Se exceptúan los casos en que por ley seatribuya legitimación a persona distinta del titular".

En lo referente a la legitimación activa (que es la aquí planteada), la STS 123/2022 de 16 de febrero de 2022 (ECLI:ES:TS:2022:620) verifica una exposición de lo que cabe entender por tal al señalar:

"2.1. La legitimación procesal es una cuestión preliminar, y consiste en una posición o condición objetiva en conexión con la relación material objeto del pleito, que determina una aptitud o idoneidad para ser parte procesal activa o pasiva. Se trata de una cualidad de la persona para hallarse en la posición que fundamenta jurídicamente el reconocimiento de la pretensión que se trata de ejercitar.

2.2. La legitimación exige una adecuación entre la titularidad jurídica afirmada (activa o pasiva) y el objeto jurídico pretendido. Supone una coherencia entre la cualidad atribuida y las consecuencias jurídicas pretendidas; por lo que ha de atenderse al contenido de la relación jurídica invocada por la parte actora.

2.3. A la legitimación se refiere el art. 10 LEC , que bajo la rúbrica "condición de parte procesal legítima", dispone, en su párrafo primero, que "serán considerados partes legítimas quienes comparezcan y actúen en juicio como titulares de la relación jurídica u objeto litigioso". La relación jurídica sobre la que la parte actora plantea el proceso, con independencia de su resultado, es la que determina quiénes están legitimados, activa y pasivamente, para intervenir en el mismo. Lo que lleva a estimar que cuando se trata de determinar la existencia o no de la legitimación activa habrá de atenderse a la pretensión formulada en la demanda, teniendo en cuenta el "suplico" de la misma, en relación con los hechos sustentadores de tal pretensión.

2.4. La sentencia de esta sala núm. 276/2011, de 13 abril , declaró que legitimación activa "se visualiza en una perspectiva de relación objetiva, entre el sujeto que demanda y el objeto del proceso; más concretamente entre el derecho o situación jurídica en que se fundamenta la pretensión y el efecto jurídico pretendido. En su versión ordinaria se estructura en la afirmación de la titularidad de un derecho o situación jurídica coherente con el resultado jurídico pretendido en el "petitum" de la demanda. La realidad o existencia del derecho o situación jurídica afirmada no forma parte de la legitimación, sino de la cuestión de fondo, respecto de la que aquélla es de examen previo.

En igual sentido cabe citar, entre otras, las sentencias de esta Sala de 28 febrero 2002 , 21 abril 2004 , 7 noviembre 2005 , 20 febrero y 24 noviembre 2006 ".

Recientemente la sentencia del Pleno de esta Sala Primera ha reiterado esta doctrina en la sentencia 1/2021, de 13 de enero ".

En el caso de la acción de desahucio por falta de pago de rentas (al igual que la fundamentada en la expiración de plazo), el art. 250.1.1º LEC establece que su objeto es que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana, dada en arrendamiento, ordinario o financiero, o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

De tal norma cabe derivar (y como se indica a título de ejemplo en las SAP Barcelona, Sec. 13ª 188/2024 de 29 de febrero de 2024 - ECLI:ES:APB:2024:1600 o SAP Barcelona Sec. 13ª de 24 de noviembre de 2023 - ECLI:ES:APB:2023:11685) que la legitimación activa n un procedimiento como el aquí considerado corresponde al arrendador actual, que se indica en estas sentencias que es normalmente el dueño, usufructuario, o cualquier otra persona con derecho a poseer la finca dada en arrendamiento.

No es preceptivo que el arrendador ostente el dominio del inmueble arrendado, dado que el arrendamiento de cosa ajena está reconocido legalmente, siendo el arrendamiento un acto de administración, que no precisa para concertarlo ostentar la titularidad del bien, ya que el derecho que se ejercita no es real sino personal.

La persona que interpone una acción de desahucio puede ser distinta a aquella que suscribió el contrato de acreditarse el derecho que tiene sobre el bien o la transmisión del bien arrendado. De no existir prueba de tal derecho o tal transmisión, en principio el legitimado activamente lo es el firmante del contrato dado que éste despliega sus efectos entre los firmantes en base al principio de relatividad de los contratos se consagra en el art 1257 del CC.

En base lo que se acaba de exponer (como se indica en la STS 513/2006 de 30 de mayo de 2006 - ECLI:ES:TS:2006:3332), la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente, a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador.

No obstante lo anterior, esta legitimación cabe cuestionarla (sin que ello vaya en contra de los actos propios - art. 111-8 CCCat) cuando se constate que el arrendador carece de derechos sobre el bien arrendado y además exista una perturbación en la posición de los arrendatarios, supuesto este que es el que se planteó en el caso analizado en la SAP Barcelona Sec. 13ª 687/2023 de 29 de noviembre de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:12870) en la que se indica:

"En cualquier caso, no puede afirmarse que la demandada venga contra sus propios actos al cuestionar la legitimación del actor. No podemos olvidar que la demandada recibió efectivamente la posesión de la vivienda de manos del actor, por lo que le estimó facultado para concluir el contrato y, en cumplimiento del mismo, cobrar la renta. Y no puede considerarse que contravenga sus propios actos ( acto propio entendido como aquél mediante el que se haya definido inalterablemente, causando estado, la situación jurídica de su autor o que vaya encaminado a crear, modificar o extinguir algún derecho, definiendo unilateralmente dicha situación, de carácter concluyente, indubitado y con alcance inequívoco), al negar la legitimación al contratante cuando no sólo tiene conocimiento de que no ostenta derecho alguno sobre la finca que le permita arrendarlo sino que además es inquietada en el pacífico uso de la vivienda (recordemos que mantener en el goce pacífico del arrendamiento es una de las obligaciones esenciales del arrendador - art. 1554.3º CC -) por quien es pleno titular de la misma, debiendo hacer frente a diversos procedimientos judiciales, de modo que esta negación de legitimación tiene lugar no en sede del procedimiento judicial sino con anterioridad, al dejar de abonar la renta".

En el supuesto aquí analizado consta en el contrato de arrendamiento como arrendadora María Antonieta que es la aquí demandante/apelante, realidad que no ha sido desvirtuada, con lo que no cabe sino entender que la demandante/apelante ostenta legitimación activa para interponer la demanda objeto de las presentes actuaciones, lo que implica que el recurso de apelación se deba estimar y proceda el análisis de los montos pendientes de pago de cara a la concurrencia de una causa de resolución con fundamento en el art. 27.2.a) LAU, cuestión que se analiza en el siguiente fundamento de derecho de esta sentencia.

CUARTO.- Existencia o no de un monto pendiente de pago y cuantificación del mismo

Dado que en el fundamento de derecho anterior se ha concluido que la apelante ostenta legitimación, en lo que es la concurrencia de una causa de resolución, la parte actora considera que los importes adeudados a la fecha del juicio y tras la precisión hecha en él (celebrado el 30.05.2022) ascienden a 9.085 € desglosados del siguiente modo:

- Rentas marzo - julio 2020 (400 €/mes): 2.000 €.

- Rentas febrero-abril 2021 (400 €/mes): 1.200 €.

- Comunidad de propietarios año 2018: 150 €

- Comunidad de propietarios año 2019: 150 €.

- Comunidad de propietarios año 2020: 150 €.

- Comunidad de propietarios año 2021: 150 €.

- Tasa residuos 2019: 85 €

- Rentas mayo 2021 - mayo 2022 (400 €/mes): 5.200 €

De ellos la demandada indicó que en lo referente a gastos de comunidad de propietarios y la tasa de residuos, lo que se aportan son recibos realizados y firmados del puño y letra de la demandante, pero no se acompañan en ningún momento recibos oficiales ni se acredita su pago.

Respecto de estos conceptos, en el contrato de arrendamiento se indica lo siguiente:

"18.- El inquilino, además, se obliga:

- Al pago de la Tasa de Recogida de Basuras en su totalidad, por tratarse de un servicio que realiza el Municipio en beneficio exclusivo del usuario. No obstante, por mientras el Ayuntamiento perciba este servicio en un recibo conjunto o individualizado para todo el inmueble, y sea el propietario responsable subsidiaria o solidariamente de su pago, dicha cantidad podrá ser percibida por éste de aquél.

- Al pago del 50% de las cuotas ordinarias de la Comunidad, que asciende a 150.-€ anuales, siendo el total de 300.-€ anuales.

La suma que el arrendatario deberá abonar por el mencionado concepto, podrá anualmente actualizarse repercutiendo las variaciones que, en más o en menos, se produzcan, que se añadirán al recibo del alquiler en concepto aparte".

Del tenor de esta cláusula se constata que los gastos de comunidad están cuantificados en el contrato (en la cantidad que aparece en el contrato y que es lo que fundamentó la precisión introducida en el acto del juicio por la parte actora referente al pago en un 50% y en la cantidad que refleja la cláusula). Ello implica que la misma es exigible sin necesidad de acreditar su pago (precisamente por los términos del contrato). Por el contrario, en lo que es la tasa de recogida de basuras, el contrato no contiene cuantificación alguna con lo que debido a que no se ha aportado el recibo de la misma, como tampoco su abono, no se considera que pueda ser exigible lo que supone que el importe pendiente de pago al tiempo del juicio se fija en 9.000 € (de los 9.085 € indicados en el acto del juicio se sacan 85 € que es lo que se reclama por tasa de basuras).

En cuanto a la posibilidad de deducir de este importe la fianza, ello no se considera posible, pues se desconoce el estado en que se pueda encontrar la finca cuando se lleve a cabo su restitución (la arrendadora manifestó en el acto del juicio la posibilidad de compensar la fianza en ejecución, si bien ello no se puede hacer en esta causa al ser ajeno a ella el análisis del estado de la vivienda en el momento del lanzamiento - aunque nada impide que en fase de ejecución la arrendadora así lo haga dada la vigencia del principio dispositivo en materia civil si bien en esta sentencia no cabe hacer pronunciamiento al respecto dado que tal cuestión no puede ser objeto de análisis ni tampoco planteada en sede de ejecución de suscitarse entre las partes problemática al respecto - solamente sería posible un acuerdo de compensación íntegra del importe de aceptarlo la propiedad).

Tampoco cabe tener por acreditada la concurrencia de una mora de la parte acreedora por no haber ofrecido sus datos de cuenta de cara al ingreso por los Servicios Sociales de la renta, ya que no consta la realidad de tal requerimiento (lo que obra en autos es un informe referente a la situación de vulnerabilidad de la Sra. Fidela pero nada en relación a haber interesado los Servicios Sociales del Ayuntamiento de Sabadell la indicación de una cuenta de la propiedad para ingresar en ella la renta). Como fundamento de esta argumentación cabe indicar que la mora accipiendi requiere para su operatividad, según la STS 331/1986 de 30 de mayo de 1986 ( ECLI:ES:TS:1986:8167) la concurrencia de los siguientes presupuestos:

a) Una obligación vencida para cuyo cumplimiento hace falta el concurso del acreedor.

b) La realización por el deudor de todo lo que conduce a la ejecución de la prestación. Ello supone que el deudor debe realizar el ofrecimiento de pago al acreedor

c) Falta de cooperación por parte del acreedor, sin justificación legal alguna, al cumplimiento de la obligación.

Sobre la misma, la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 313/2020 de 13 de mayo de 2020 (ECLI:ES:APB:2020:2847) destaca la necesidad de que el deudor haga todo lo que está en su mano para el cumplimiento de su obligación y que el acreedor realice, sin causa justificada, actos obstativos que impidan que el cumplimiento de la obligación por parte del actor devenga imposible. A tal efecto indica:

"2.- Lo primero que debemos concretar es qué entendemos por mora accipiendi. Podemos concretar como elementos definidores los siguientes:

a) la existencia de una obligación vencida.

b) que para su cumplimiento sea necesario el concurso del acreedor.

c) que el deudor haga todo lo que está en su mano para el cumplimiento de su obligación.

d) que el acreedor realice, sin causa justificada, actos obstativos que impidan que el cumplimiento de la obligación por parte del actor devenga imposible.

En la relación arrendaticia, del contrato dimana directamente una obligación clara para el arrendatario: el pago de la renta. El deudor (el arrendatario, en nuestro caso) ha de cumplir con su obligación. El ordenamiento jurídico arbitra mecanismos que permiten al deudor cumplir con su obligación, al margen de la actuación del acreedor. En este sentido, artículo 1176 CC . Así lo recogíamos en nuestra sentencia 1018/19, 10 octubre : " constando en autos el reconocimiento de impago de los 90,15 euros correspondientes a la mensualidad de febrero de 2018; lo cierto es que la mora accipiendi (de haber existido) no habría producido per se la extinción de la obligación del arrendatario de abonar la renta (ni la del derecho del arrendador a recibir el importe de la misma), sino que solo facultaba a aquel (si quería quedar liberado de su obligación) a realizar la consignación judicial ( artículo 1176 del Código Civil ). Por tanto; dado que no consta que el demandado (que ha reconocido sus obligaciones contractuales) acudiese a la consignación judicial ante la presunta falta de cobro por parte de la arrendadora; debe concluirse que el mismo adeuda las cantidades que se le reclaman y que, por ello, la pretensión pecuniaria de la demandante, debe ser estimada en su integridad."

Es por lo expuesto que el recurso de apelación y la demanda se deben ver estimados parcialmemte, con la previsión referente a entender que el importe debido a la fecha del juicio se debe fijar en 9.000 €, sin que ello afecte a la procedencia de imponer las costas a la parte demandada ( art. 394 LEC) , dada la estimación sustancial de la demanda que se considera procedente.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado sustancialmente el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación