Sentencia Civil 866/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 248/2024 de 01 de diciembre del 2025

PRIMERO.-1. Por parte del actor, D. Plácido, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó contra Dña. Elisabeth y D. Rodrigo, en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo y en reclamación de cantidad. Los demandados, a su vez, impugnaron la referida sentencia.

2. Parte el actor en la demanda de que, en calidad de arrendatario del localsito en el DIRECCION000 de Igualada y en calidad de arrendatario de la viviendasita en el DIRECCION000 de Igualada, en fecha 1 de febrero del año 2017,concertó con Dña. Elisabeth sendos contratos de subarrendamiento, en los cuales figuraba ella como arrendataria y como avalista D. Rodrigo, alegando que le subarrendó la vivienda porque le había subarrendado el local en igual fecha, estando vinculados los dos contratos. Adujo que el plazo de duración pactado de ambos contratos de subarrendamiento fue de cinco años, y que la renta pactada fue de 400 euros mensuales en el caso de la vivienda, y de 300 euros mensuales en el caso del local (a partir del cuarto año de duración). Alegó que, mediante burofax enviado en fecha 8 de junio de 2021, comunicó a la subarrendataria su voluntad de que ambos contratos quedasen extinguidos el día del vencimiento de la duración, esto es, el 1 de febrero de 2022,sin reconducción tácita ni expresa, finalizando ambos contratos en la referida fecha, si bien la arrendataria no había procedido a abandonar la vivienda ni el local. Precisó el actor que ostentaba legitimación activa para ejercitar la acción de resolución por expiración del plazo de cinco años pactado, por ser la parte que suscribió ambos contratos en calidad de arrendador.

A dicha acción acumuló el actor acción en reclamación de diversas mensualidades de renta que la subarrendataria había dejado de abonar desde abril de 2020 a julio de 2022, por un total de 13.028,76 euros, a razón de 723,82 euros mensuales, cantidad a la que deberían sumarse las rentas que se devengasen con posterioridad a la presentación de la demanda y hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca al actor, así como, en su caso, las otras cuantías asimiladas y adeudadas en relación con las obligaciones contraídas en los contratos de subarrendamiento objeto del procedimiento, tal y como eran, a título enunciativo, que no limitativo, los suministros que se devengasen hasta el total desalojo de la finca y los recibos de IBI. Añadió que había requerido al avalista demandado a los efectos del art.437.4.3ª LEC.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda, partiendo de alegar la falta de legitimación activa del actor, por no ser el propietario de la finca, cuando, en relación con la acción reivindicatoria, el art.348.2 CC dispone que "El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reinvindicarla"; en caso de prosperar dicha excepción, el contrato sería nulo, por aplicación del art.1259 CC, que dispone que "Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. El contrato celebrado a nombre de otro por quien no tenga su autorización o representación legal será nulo, a no ser que lo ratifique la persona a cuyo nombre se otorgue antes de ser revocado por la otra parte contratante". Tras hacer alusión a lo dispuesto en el art.1257 CC ("Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos; salvo, en cuanto a éstos, el caso en que los derechos y obligaciones que proceden del contrato no sean transmisibles, o por su naturaleza, o por pacto, o por disposición de la ley. Si el contrato contuviere alguna estipulación en favor de un tercero, éste podrá exigir su cumplimiento, siempre que hubiese hecho saber su aceptación al obligado antes de que haya sido aquélla revocada"), se opusieron a las condiciones contractuales expuestas en la demanda, pues, a tenor del art. 8. 2 in fine LAU, " El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento", por lo que cabría revisar, en su caso, todos los pagos, a fin de cumplir con lo dispuesto en el citado precepto legal; se opusieron, asimismo, a la duración del contrato, al disponer el citado art.8.2 LAU que "El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó."

En cuanto a la reclamación de rentas pendientes, alegaron que, en su caso, habría que estar a lo dispuesto en el art.8.2 LAU, tanto en relación con la reclamación a la subarrendataria como en relación con la reclamación al avalista. Añadieron que la buena fe era obligación recíproca de ambas partes.

Finalmente, en aplicación del art. 5.2 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol de mesures urgents per a afrontar l'emergència en l'àmbit de l'habitatge i la pobresa energètica, requirieron saber si el actor era gran tenedor de viviendas.

4. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda, en cuanto que se estima la acción de resolución del contrato por expiración del plazo, pero no la acción en reclamación de cantidad. No se aprecia la falta de legitimación activa del actor, pues se razona que la legitimación viene dada por quien consta como parte arrendadora del contrato, y el actor consta como arrendador del contrato, tanto de la vivienda como del local comercial; más concretamente, como arrendatario con derecho a subarrendar; se añade que dichos contratos no han sido impugnados en cuento a su autenticidad, por lo que, de conformidad con los arts. 319 y 326 de la LEC, debe otorgarse plena validez a los mismos.

En relación con la acción de resolución por expiración del plazo, se tiene por acreditado que el actor, en su calidad de subarrendador, en fecha 8 de junio de 2021, manifestó de manera clara y expresa a la subarrendataria demandada su voluntad de dar por finalizado los mencionados contratos el 1 de febrero de 2022, quedando acreditado el incumplimiento por la subarrendataria demandada en cuanto al desalojo de ambos inmuebles subarrendados por el actor, incumplimiento constatado, además, por la declaración testifical de la propietaria de los inmuebles, quien declaró que, en particular, el local seguía teniendo actividad de telefonía móvil desarrollada por la subarrendataria.

En relación con la acción en reclamación de cantidad, a la cual no se da lugar, tras precisarse que, en el acto de la vista, al reclamar también las rentas de agosto de 2022 a octubre de 2023 por un importe total de 10.857,30 euros, el total adeudado quedó fijado en la suma de 23.886,6 euros, se señala que la parte demandada discrepó de la reclamación efectuada porque no podía exceder de la renta del arrendamiento, pero que dicha acción no podía ser acogida, ya que la demandada no formulaba reconvención para atacar el negocio jurídico existente entre las partes. En cuanto a la renta fijada en ambos contratos, partiendo de que se pactó que la renta "se pagará por mensualidades anticipadas, dentro de los siete primeros días de cada mes en el domicilio del arrendador...", se razona que, a tal efecto, debe considerarse que la parte actora no cumple con las reglas de la carga probatoria ex art. 217 LEC, al no acreditar que la parte demandada haya incumplido su obligación de pago de la renta y cantidades en virtud del subarriendo suscrito con el actor. En ese sentido, el actor presenta una tabla con las rentas impagadas, afirmando que la demandada adeuda la cantidad total de 13.028,76 euros, pero, aunque es cierto que el actor reclamó la aplicación del art. 304 LEC ante la incomparecencia de la parte demandada para la práctica del interrogatorio, aplicación que, por otro lado, es potestativa para el juzgador, se concluye que el actor no aporta elemento probatorio adicional tendente a acreditar dicho extremo, siendo que, tal y como figura en el contrato, los pagos se hacían en el domicilio del arrendador; no aporta ni testigos, ni recibos. Se añade que, sobre las rentas adeudadas desde agosto de 2022 a octubre de 2023, tampoco acredita el actor tal alegación, considerándose del todo insuficiente que en el momento de la vista se diga, sin justificar nada, que la demandada adeuda, además, 10.857,30 euros. Finalmente, se constata que tan solo el avalista fue requerido de pago, no lo fue la codemandada.

5. El actor apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada íntegramente la demanda.

6. Los demandados apelados se oponen al recurso, y, a su vez, impugnan la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

7. El actor impugnado se opone a la impugnación.

SEGUNDO.- Recurso de apelación del actor

1. Versa el recurso del actor sobre la desestimación de la acción ejercitada en reclamación de rentas impagadas, que precisa que, al tiempo de ser presentado, alcanzan ya la suma de 25.333,70 euros, puesto que aduce que, desde la fecha de la presentación de la demanda, cuando se reclamaron 13.028,76 euros, no ha sido abonada renta alguna. En concreto, se reclaman también 12.304,94 euros, correspondientes a los meses de agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2022, y a los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre y diciembre de 2023, a razón de 723,82 euros mensuales. Ello sin perjuicio de las rentas que se puedan ir devengando hasta la total entrega de la posesión.

Reitera el apelante la procedencia de la acción en reclamación de cantidad, para lo cual parte de que, en su escrito de contestación a la demanda, los demandados no formularon oposición indicando ni demostrando que las rentas se hubieren pagado, sino que, al estar ante un contrato de subarrendamiento, meramente indicaron que la renta de dicho contrato no puede exceder a la del contrato entre arrendador y arrendatario, cuestión que el apelante considera que se debería dilucidar por medio de reconvención o en otro procedimiento ordinario. Aduce que, en este caso, debemos estar a las obligaciones pactadas entre las partes, y no atenernos a ninguna otra relación contractual, pues la relación contractual está muy clara, y no existe duda de la renta pactada por ambas partes en los contratos de subarrendamiento que son objeto del presente procedimiento, debiendo centrar el debate de este pleito en que por los demandados en ningún momento se ha acreditado que hubieren abonado ni todo ni parte de las rentas que son objeto de la presente reclamación, por lo que ninguna prueba fue propuesta en este sentido, ni se formuló alegación que indicare que no se debían las rentas. Añade el apelante que, en el acto de la vista, solicitó el interrogatorio de la parte adversa, y ante su incomparecencia, se solicitó la aplicación del artículo 304 LEC, en aras a que se dieran por reconocidos los hechos en que la parte hubiere intervenido y le fueran perjudiciales, y, al formularse las preguntas, el actor incidió en la relativa al adeudo de las rentas. Pese a ello, el juez "a quo" entiende que es un extremo que tenía que acreditar la parte actora y que no lo ha llevado a cabo, lo cual considera el apelante que constituye una prueba diabólica, al ser evidente que es imposible acreditar el impago cuando éste no se ha producido. Añade que la parte adversa nada aporta ni prueba ni tan siquiera alega en su contestación a la demanda (ni en el acto del juicio) que las rentas reclamadas hayan sido abonadas, cuando le correspondería a ella probar tales hechos.

2. Los apelados se oponen. Aducen que, si no se han posicionado respecto a los requerimientos relativos al pago de las rentas, es precisamente porque de contrario no se ha acreditado que el título en que la parte actora pretende fundar sus derechos y pretensiones haya sido aportado al procedimiento y, por lo tanto, entendemos que debe verse privada de ver satisfechas tales reclamaciones, en tanto no acredite que efectivamente ostentaba el actor el derecho de subarrendar a los demandados ambos inmuebles, así como que tal subarrendamiento se encuentra dentro de los límites legales (en cuanto a precio y duración) que contempla la Ley de Arrendamientos Urbanos. Comparten los argumentos contenidos en la sentencia recurrida respecto de los métodos de que disponía el actor para acreditar la certeza de sus alegaciones y defender sus pretensiones, y no habiendo uso de ellos, más allá de tener por reconocidos los hechos ante la incomparecencia de los demandados en aplicación del art. 304 de la LEC, debemos considerar que evidentemente en un procedimiento contradictorio como el presente, no tiene cabida dejar en manos de la parte contraria elementos que le sirven a uno mismo para hacer valer sus pretensiones, o dicho de otra forma, no cabe esperar que ante una insuficiente actividad probatoria, la parte demandada incurra en el mismo error (voluntaria o involuntariamente).

3. Este Tribunal comparte los argumentos vertidos por el actor en su recurso para que se dé lugar a la estimación de su acción en reclamación de cantidad.

Con independencia de que la proposición del interrogatorio de los demandados tuvo lugar en el acto de la vista, pero no consta que el actor solicitase previamente, conforme al art.440.1 LEC su citación a tal efecto, lo cierto es que no corresponde al actor la carga de la prueba del pago, sino a los demandados.

Como, en efecto, señala la Sentencia de la Sección 13 de esta Audiencia de 25 de septiembre de 2019 (ROJ: SAP B 11308/2019 - ECLI:ES:APB:2019:11308), citada por el apelante:

"(...) resulta incuestionable que el pago de la renta (en las acciones de desahucio por falta de pago -precisamente, de las rentas o de otras cantidades asimiladas a la misma-) se conforma como un hecho impeditivo o extintivo del inicial derecho del actor, y, por tanto, la carga de su prueba corresponde al demandado; e incumbe al demandado la carga de la prueba del pago, no solo porque así lo contemplan las normas generales que, sobre la carga de la prueba, prevé el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino también porque la parte demandada es quien alega o afirma ese hecho; lo contrario supondría exigir a la parte actora (que ejercita la acción de desahucio precisamente por falta de pago de la renta) una prueba, no diabólica, sino imposible, en la medida en que se le estaría exigiendo la prueba de un hecho negativo (es decir, probar que no ha recibido el importe de la renta), cuando es a la parte demandada (arrendataria) a quien corresponde probar que el pago se ha verificado, en la medida en que, además de ser una obligación que le incumbe (propia y genuina de la relación locativa), cuenta - decimos- con toda la disponibilidad para hacerlo.

Y, en el presente caso, la parte demandada (...), no ha acreditado el pago de las rentas en cuya inefectividad se sustenta la acción de desahucio (...)".

En el presente supuesto, aunque la resolución del contrato no se funda en la falta de pago de la renta, sino en la expiración del plazo, resulta de aplicación lo anterior, porque también se reclaman rentas, que se afirma han sido impagadas.

En cualquier caso, no es ya que los demandados no acrediten el pago de la renta, sino que ni siquiera lo alegaron al tiempo de contestar a la demanda, donde recurrieron al argumento de que la renta del subarrendamiento tenía como límite la renta del arrendamiento ( art.8.2 LAU) , cuando, como aduce el apelante, suscribieron los contratos de subarrendamiento aportados, cuya autenticidad no impugnaron, y cuando la subarrendataria ha venido disfrutando de la vivienda y del local. Como aduce el apelante, la relación jurídica entre las partes subarrendadora y subarrendataria está clara, por lo que rige lo dispuesto en el art.1257 CC acerca de que "Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (...)", y los extremos que adujeron los demandados, que sostuvieron que derivarían en la nulidad del contrato, no lo fueron siquiera por vía reconvencional, como se señala en la sentencia recurrida, siendo, incluso, cuestionable que pudieran ser alegados en este procedimiento.

Por lo demás, la exigencia legal de dirigir requerimiento previamente a la presentación de la demanda está relacionada sólo con el avalista ex art.437.4.3ª LEC, no con la subarrendataria. De hecho, la virtualidad de un eventual requerimiento de pago dirigido a la subarrendataria surgiría de cara a valorar si es posible la enervación de la acción, la cual, aparte de que no ha sido alegada por la demandada, únicamente es posible en el marco de un procedimiento de resolución de contrato por falta de pago de la renta. No es posible la enervación de la acción en el marco de un procedimiento de resolución de contrato por expiración del plazo.

4. En atención a lo expuesto, procede la estimación del recurso de apelación.

TERCERO.- Impugnación de la sentencia por los demandados

1.Fundan los impugnantes la impugnación en el error en la valoración de la prueba, con base en que el actor no ha acreditado su condición de subarrendador del inmueble, no habiendo aportado contrato de arrendamiento alguno entre el verdadero propietario del inmueble y el actor. Aduce que, además de no constar contrato de arrendamiento entre la propietaria del inmueble y la parte actora, no se ha acreditado en modo alguno que en el supuesto contrato de arrendamiento estuviera prevista la posibilidad de subarrendar los inmuebles, ni consta autorización expresa de la arrendadora inicial para subarrendar, en este caso, el inmueble. Reiteran la falta de legitimación activa, pues no se ha acreditado el derecho de la parte actora a subarrendar el inmueble y, por lo tanto, su legitimación activa para demandar en los términos que instó el presente procedimiento; además, el art.1259 CC dispone que "Ninguno puede contratar a nombre de otro sin estar por éste autorizado o sin que tenga por la ley su representación legal. (...) El contrato celebrado a nombre de otro por quién no tenga su autorización o representación legal será nulo (...). Por otro lado, aducen que a la parte demandada le resulta a todas luces imposible acreditar que la actora sí ostenta la legitimación activa que pretende defender, aunque supone que, pudiéndolo haber hecho, el actor no lo ha acreditado, con lo que debe ser tenido por cierto que no se encuentra en situación procesal de demandar.

Hacen suya la STS, Sala 1ª, de 30 de mayo de 2016, citada en la demanda, cuando señala que "la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente, a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador". Recuerda que el contrato de supuesto subarrendamiento es un documento privado de parte y que evidentemente no constituye prueba fehaciente de la realidad en lo que a la situación del derecho real de propiedad se refiere. De hecho, ya en su demanda la parte actora prevenía posibles alegaciones respecto a la falta de legitimación activa y hacía suya la argumentación de algunas sentencias, pero en ningún momento aportó el contrato de arrendamiento que su mandante mantenía con la verdadera propietaria de los inmuebles de autos, el cual resulta fundamental no solo a efectos de aclarar si efectivamente estaba permitido el subarrendamiento, sino también la duración en el tiempo de dicho contrato originario, puesto que, si este hubiera acabado, por ejemplo, en 2018, evidentemente la parte actora no se encontraría en situación de reclamar más allá de ese límite temporal.

Discrepan los impugnantes completamente de la argumentación esgrimida por el juzgador en lo referente a la nulidad de las rentas pactadas, ya planteada en la contestación a la demanda, pues reiteran se debería haber aportado al procedimiento el contrato en virtud del cual la parte actora ostenta la condición de subarrendador para conocer si efectivamente ostenta ese derecho, pero también para conocer elementos importantísimos de la relación contractual, a saber: plazo del contrato y precio por la contraprestación. Consideran que no puede verse la parte demandada a plantear una reconvención si del objeto de debate planteado en la demanda inicial ya pueden obtenerse elementos que permitan esclarecer los hechos, entendiéndose por lo tanto que precisamente la parte actora podría (y debería) haber aportado el contrato de arrendamiento en la vista de este procedimiento, tal y como le permitía el artículo 265.3 de la LEC. Entienden que carecería de sentido plantear demanda reconvencional contra el actor para instarle únicamente a que aportase el contrato en el que funda su derecho a instar el desahucio y la reclamación de rentas, ya que por lógica el demandante debería ser el primer interesado en valerse de cuantos medios sean admitidos en Derecho para la defensa de sus intereses. Huelga decir que no han sido pocas las ocasiones en las que la parte demandada ha interesado que se aportase tal documento a la causa.

2. El impugnado se opone. Aduce que los impugnados afirman que no se ha acreditado la situación de subarriendo por parte del actor, cuando es una cuestión que nada tiene que ver con el presente procedimiento, pues lo relevante es la relación contractual entre el actor y la parte demandada. Aduce que, precisamente, como prueba testifical, se solicitó el testimonio de las dos propietarias de las fincas que son objeto de enjuiciamiento, y que ambas reconocieron que las fincas se encuentran subarrendadas a favor del actor, y que éste tenía capacidad para subarrendar, de modo que el día de la vista quedó totalmente validada y acreditada la relación contractual entre el Sr. Plácido y la propiedad, así como, quedó totalmente acreditado que éste tenía capacidad para subarrendar. Se remite a lo dispuesto en el art.1257 CC, en virtud del cual el contrato despliega sus efectos sobre los

firmantes del mismo. Y, en relación a la legitimación en procedimientos de desahucio como el que nos ocupa, aduce que la jurisprudencia ha venido fallando a favor de la legitimación del contratante firmante; cita, a título ilustrativo, entre otras, la STS, Sala 1ª de 30 de mayo de 2016: "Esta sala no acepta tal argumentación ya que, como se ha apuntado, la legitimación para exigir el precio del arrendamiento y demás efectos del contrato compete, única y exclusivamente, a quien resulte probado haber otorgado, por sí o por medio de representante, el contrato en calidad de arrendador".

3. Consideramos que el actor ostenta, en efecto, legitimación activa para ejercitar las acciones que ejercita en su demanda, en cuanto que figura en los respectivos contratos de subarrendamiento como subarrendador, por ser arrendatario de las mismas (Exponen I de los contratos de subarrendamiento), sin que se haga preciso, por ende, ser el propietario, aparte de que no ejercita acción reivindicatoria alguna.

Reiteramos lo anteriormente expuesto acerca de que la relación jurídica entre las partes subarrendadora y subarrendataria está clara, por lo que rige lo dispuesto en el art.1257 CC acerca de que "Los contratos sólo producen efecto entre las partes que los otorgan y sus herederos (...)", sin que los demandados hayan negado la autenticidad misma de los contratos de subarrendamiento en que se basa la demanda. Y reiteramos, asimismo, que los extremos que adujeron los demandados, que sostuvieron que derivarían en la nulidad del contrato, no lo fueron siquiera por vía reconvencional, como se señala en la sentencia recurrida, siendo, incluso, cuestionable que pudieran ser alegados en este procedimiento.

Por lo demás, es cierto que, como aduce el impugnado, en el acto de la vista, declararon las dos propietarias de las fincas objeto de subarrendamiento, y que ambas reconocieron que las fincas se encuentran subarrendadas a favor del actor, y que éste tenía capacidad para subarrendarlas.

4. En atención a lo expuesto, consideramos procedente la desestimación de la impugnación.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso de apelación, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia derivadas del recurso, debiendo cada una de ellas abonar las causadas a su instancia.

Dada la desestimación de la impugnación, son impuestas a los impugnantes las costas procesales de segunda instancia derivadas de la impugnación.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación