Sentencia Civil 664/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 269/2024 de 01 de agosto del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. Roser Llonch Trias, en representación de ENIROD PROPERTIES 2021, S.L., presentó demanda contra D. Sabino, ejercitando la acción de desahucio por expiración de plazo, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de julio de 2018, sobre una vivienda existente en Terrassa, DIRECCION000. Quien aparecía en aquel contrato como arrendadora era la anterior propietaria de la vivienda, entidad "Budmac". La demandante adquirió la propiedad del inmueble posteriormente, y se subrogó en el contrato como arrendadora. En el contrato se previó un plazo de duración de 3 años. Mediante burofax de 1 de diciembre de 2021 se comunicó al arrendatario la subrogación en el contrato de la entidad actora, y se manifestó la voluntad de no prorrogar el contrato, con lo que la fecha en que el mismo se extinguiría sería el 30 de enero de 2022. Con ello, el contrato habría durado los 3 años de duración contractual y legal aplicables a esta relación jurídica, más 6 meses por vulnerabilidad del arrendatario conforme al art. 2 del Real Decreto 11/2020. Se señalaba además que en el momento de presentar la demanda existía una deuda pendiente de 2.256,69 euros, desglosada en 1.683,54 euros de rentas pendientes durante la vida del contrato, y 573,15 euros por el tiempo transcurrido desde el vencimiento.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se declarase haber lugar al desahucio del demandado respecto de la vivienda sita en Terrassa, DIRECCION000, y declarando resuelto el contrato de arrendamiento. Se solicitaba que D. Sabino fuese condenado a desalojar la vivienda, dejándola libre, vacua y expedita, y hacer entrega de la misma a la parte demandante, con apercibimiento de lanzamiento. Se interesaba además que el demandado fuese condenado a abonar a la actora la suma de 2.256,69 euros, más intereses, así como todas las rentas que se devengasen hasta la efectiva entrega del inmueble a la propietaria, a razón de 565,40 euros mensuales, y todo ello con imposición de costas.

II.-)La Procuradora Dª. María Belén Gurruchaga Olave, en representación de D. Sabino, presentó escrito de oposición a la demanda. Se alegó que la demandante estaba obligada a hacer una propuesta de alquiler social al demandado. Se alegó también la situación de vulnerabilidad y riesgo de exclusión social del arrendatario y su familia. Se señaló que el demandado no adeudaba las cantidades que se le reclamaban en la demanda, ya que las mismas ya habían sido abonadas.

III.-)La sentencia de instancia estimó parcialmente la demanda. Para la juez de instancia, la obligación de la parte actora de ofrecer un alquiler social no sería una circunstancia que pudiera fundamentar la desestimación de la demanda. El contrato entre las partes había de entenderse extinguido, ya que se cumplió el vencimiento previsto, y la actora notificó debidamente su voluntad de no prorrogarlo. Con la documentación aportada por la parte demandada, se consideró acreditado el pago de las rentas correspondientes a los meses anteriores al vencimiento del contrato, pero no a los posteriores. En consecuencia, se declaró la resolución del contrato de arrendamiento, por expiración de plazo contractual, y se condenó a la parte demandada a dejar libre, vacua, expedita y a disposición de la parte actora la vivienda objeto de autos. Se condenó al demandado a abonar a la actora 573,17 euros, más las rentas que se continuasen devengando hasta la efectiva entrega de la posesión. Todo ello sin imponer costas a ninguna de las partes.

IV.-)La representación de D. Sabino se alza contra aquella resolución. Se sostiene que en este procedimiento debe apreciarse la nulidad de actuaciones. No se convocó a las partes a celebración de juicio, pese a que esta parte lo instó. Se rechaza que en este caso haya vencido el plazo contractual, ya que conforme a los arts. 9 y 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , el plazo mínimo obligatorio para el arrendador sería de siete años, es decir, hasta 2025. Se alega error en la valoración de la prueba, ya que tendría que haberse apreciado la obligación de la actora de ofrecer un alquiler social. En cuanto a las rentas, se reitera que no existe deuda entre las partes. En consecuencia, se solicita Sentencia revocatoria de la resolución recurrida, dictando otra en su lugar por la que se desestime la demanda interpuesta.

V.-)La parte demandante muestra oposición al recurso presentado. El recurso debería haberse inadmitido conforme al art. 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) . La expiración del plazo contractual no fue un hecho controvertido en primera instancia. La exigencia de ofrecimiento de vivienda de alquiler social no es un requisito de procedibilidad, y no afectaría a la estimación o desestimación de la demanda. En cuanto a las rentas, la apelante sólo ha probado la consignación de las mismas para poder recurrir, pero no se está alegando un error en la valoración de la prueba. En consecuencia, se solicitaba la desestimación del recurso presentado y la confirmación de la sentencia apelada, con imposición de costas a la parte apelante.

SEGUNDO.- Procedimiento verbal de desahucio por expiración de plazo.

Ejercita la parte actora demanda solicitando el desahucio respecto de una finca urbana consistente en vivienda, ubicada en Terrassa, DIRECCION000, por la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 31 de julio de 2018 (doc. nº 2 de los acompañados a la demanda).

La parte demandante hace uso por tanto de la facultad establecida en el art. 250.1.1º LEC, según el cual el actor podrá ejercitar, mediante el planteamiento de un juicio verbal, la acción encaminada a recuperar la posesión de una finca dada en arrendamiento, cuando esa pretensión se base en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente.

Es de aplicación en este pleito, por tratarse de inmueble destinado a vivienda, el art. 4.2 LAU, que establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 4.1, los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (en adelante, CC) .

La parte actora reclamaba inicialmente en su demanda las sumas adeudadas por rentas y cantidades asimiladas. El art. 437.4.3º LEC regula la posibilidad de ejercer acumuladamente la acción de desahucio y la reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía de esa reclamación. En la sentencia de instancia se ha estimado parcialmente la acción acumulada de reclamación de cantidad, y la demandada/apelante interesa también la revocación de este pronunciamiento, al considerar que está al corriente de pago de todas las mensualidades devengadas.

TERCERO.- Admisibilidad del recurso presentado

Se indicaba por la parte apelada, en su escrito de oposición a la apelación, que el recurso debería haberse inadmitido a trámite, por haberse incumplido el requisito previsto en el art. 449.1 LEC, consistente en la acreditación por el condenado/apelante del pago o consignación de las rentas devengadas.

En cuanto a esta cuestión, la alegación de la parte apelada no puede acogerse. Es cierto que, en el escrito de interposición de recurso de apelación, la representación de D. Sabino no se refirió al cumplimiento del requisito del art. 449.1 LEC, ni adjuntó documentación sobre el pago o consignación de las rentas devengadas. El juzgado a quono se apercibió de esta circunstancia, y dio trámite al recurso sin solicitar la subsanación de ese defecto procesal. Era legítima, por tanto, la alegación contenida en el escrito de oposición presentado por la apelada.

No obstante, una vez incoados los autos en esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial, sí se requirió a la apelante para que acreditase el pago o consignación de las rentas devengadas. Así se acordó por Diligencia de Ordenación de 11 de marzo de 2024. La parte apelante ya había expresado en su escrito de interposición de recurso su voluntad de subsanar cualquier defecto procesal que pudiese ser advertido ( art. 231 LEC) . Pues bien, la representación de D. Sabino presentó escrito en fecha 21 de marzo de 2024 dando cumplimiento a aquel requerimiento de este órgano, y adjuntando comprobantes de pago de las rentas devengadas hasta ese momento. De ello se dio debido traslado a la parte recurrida, y con ello se evidenció que la apelante estaba al corriente en el pago de las rentas devengadas.

Y, con posterioridad, la representación de ENIROD PROPERTIES 2021, S.L. no ha hecho ninguna manifestación sobre impagos, ni ha solicitado que el recurso se declare desierto, por lo que no cabe sino concluir que el recurso fue correctamente admitido, y que procede pronunciarse sobre las cuestiones objeto de apelación.

CUARTO.- Sobre la petición de nulidad de actuaciones formulada por la recurrente

La representación de D. Sabino alega que en este caso se produjo una infracción procesal que sería determinante de nulidad de actuaciones, conforme al art. 225.3º LEC. En concreto, la infracción habría consistido en no haberse convocado juicio, pese a haberse solicitado por esa parte.

Este motivo de apelación no puede estimarse, por diversos motivos. Para empezar, la cuestión fue abordada y resuelta en primera instancia por el juzgado a quo.En concreto, lo que ocurrió es que la representación de D. Sabino no solicitó la convocatoria de juicio en el momento de presentar la contestación a la demanda, que es cuando, según la LEC (en la redacción aplicable a este caso), la parte demandada debe pronunciarse sobre este extremo.

Sin embargo, la ahora apelante solicitó la celebración de vista varios meses después, concretamente por escrito presentado el 3 de diciembre de 2022. Ante ello, se dictó Diligencia de Ordenación de 16 de diciembre de 2022, aclarada por Diligencia de 22 de diciembre de ese año, rechazando esa petición, por considerar que a la representación de D. Sabino le había precluido la posibilidad de instar la celebración de vista con la contestación a la demanda. Esta resolución no fue recurrida, y en consecuencia quedó firme. Por tanto, conforme a los arts. 227.1 y 228.1 LEC, no cabría ahora solicitar la nulidad de actuaciones.

Por otro lado, es sabido que para que una infracción procesal pueda dar lugar a una declaración de nulidad de actuaciones no basta con acreditar que tal infracción se ha producido, sino que además ha de justificarse una indefensión efectiva que se pueda haber causado a la parte perjudicada ( art. 225.3 LEC) . Es más, el principio de conservación de los actos procesales consagrado en nuestro ordenamiento ( art. 230 LEC) prevé que la nulidad de un acto no implicará la de los sucesivos que fueren independientes de aquel, ni la de aquéllos cuyo contenido hubiese permanecido invariado aún sin haberse cometido la infracción que dio lugar a la nulidad.

En este caso, no se justifica en qué medida se ha causado indefensión a la parte apelante. En su escrito de recurso, la representación de D. Sabino no justifica qué extremos se ha visto impedida de probar, o qué alegaciones tenía previsto hacer durante la vista y no pudo formular, o de qué pruebas se ha podido ver privada. De hecho, en el escrito de recurso no se ha incluido ninguna petición de prueba conforme al art. 460 LEC.

En definitiva, al no poder vislumbrarse, ni siquiera de forma hipotética, ninguna indefensión en que se haya podido sumir a la parte demandada/apelante, también deberá rechazarse por este motivo el recurso, en lo referido a este extremo.

QUINTO.- Sobre el plazo de duración aplicable a este contrato

Se alega por la parte recurrente la existencia de error contenido en la sentencia apelada, ya que en la misma se recoge que para este contrato el plazo máximo de duración obligatorio para el arrendador y facultativo para el arrendatario era de 3 años. Según la parte apelante, el plazo aplicable tendría que ser de 7 años, conforme a los arts. 9 y 10 LAU.

Para empezar, esta circunstancia no fue alegada por la representación de D. Sabino al contestar la demanda, y ha sido planteada ex novoen esta segunda instancia. Ello supone una clara infracción de los principios de justicia rogada y de congruencia que informan nuestro Derecho Procesal Civil, y ello es un argumento suficiente por sí solo para que el recurso sea desestimado en lo referido a este motivo. A tal efecto, señalaba el Tribunal Supremo, Sala Primera, en su Sentencia nº 436/2020, de 15 de julio de 2020, lo siguiente:

"1.- El principio de justicia rogada se suele identificar como la suma del principio dispositivo y del principio de aportación de parte y se configura legalmente como una exigencia para el tribunal en el art. 216 LEC , al decir:

"Los tribunales civiles decidirán los asuntos en virtud de las aportaciones de hechos, pruebas y pretensiones de las partes, excepto cuando la ley disponga otra cosa en casos especiales".

La manifestación última de estos principios en el proceso civil es la vinculación del órgano judicial a las peticiones formuladas por las partes, de manera que su decisión habrá de ser congruente con las mismas, sin que pueda otorgar cosa distinta a la solicitada, ni más de lo pedido, ni menos de lo resistido. Por ello, la sentencia 795/2010, de 29 de noviembre , recordó la correlación entre el principio de justicia rogada ( art. 216 LEC ) y la congruenciade la sentencia ( art. 218.1 LEC ).

2.- A lo que debe añadirse que el recurso de apelación, aunque permite al tribunal de segundo grado examinar en su integridad el proceso, no constituye un nuevo juicio, ni autoriza a la Audiencia Provincial a resolver cuestiones o problemas distintos de los planteados en la primera instancia. De modo que la segunda instancia se puede extender únicamente a lo que ha sido objeto de la primera instancia, como establece el art. 456.1 LEC , al decir:

"En virtud del recurso de apelación podrá perseguirse, con arreglo a los fundamentos de hecho y de derecho de las pretensiones formuladas ante el tribunal de primera instancia, que se revoque un auto o sentencia [...]""

Pero es que, de todos modos, es claro que en este caso el contrato entre las partes estaba sometido al régimen de duración previsto en los arts. 9 y 10 LAU, en la redacción vigente en la fecha en que se firmó el contrato (31 de julio de 2018). Y, en aquel momento, tales preceptos hablaban de una duración máxima obligatoria para el arrendador de 3 años.

Es cierto que en el momento actual los preceptos citados contemplan un régimen de duración legal de 7 años, cuando la parte arrendadora sea persona jurídica. No obstante, ese régimen se introdujo por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Y la Disposición Transitoria 1 de aquel texto legal indicaba expresamente que "Los contratos de arrendamiento sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, celebrados con anterioridad a la entrada en vigor de este real decreto-ley, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación".Por tanto, la reforma que introdujo en los arts. 9 y 10 LAU un régimen de duración máxima de 7 años para casos de arrendadora persona jurídica no sería de aplicación automática al contrato al que se refiere este pleito.

SEXTO.- Sobre la falta de ofrecimiento de alquiler social

La apelante reitera en su recurso la alegación ya planteada en primera instancia, consistente en que la actora estaba obligada a formular una oferta de alquiler social, conforme a la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, del Parlamento de Catalunya, en la redacción derivada de la reforma operada por el Decreto-Ley 37/2020, de 3 de noviembre.

Sobre esta cuestión esta Sección ha tenido ocasión de pronunciarse en múltiples ocasiones, pudiendo citarse a tal efecto la Sentencia nº 254/2024, de 16 de abril de 2024:

"En relación a lo planteado cabe indicar que la Ley 24/2015, de 29 de Julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética introdujo en su art 5.2 la exigencia conforme a la que antes de interponer cualquier demanda judicial de ejecución hipotecaria o de desahucio por impago de alquiler, el demandante de ser gran tenedor o persona jurídica adquirente en las condiciones que la norma establece debía ofrecer a los afectados una propuesta de alquiler social,si el procedimiento afecta a personas o unidades familiares que no tengan una alternativa propia de vivienda y que estén dentro de los parámetros de riesgo de exclusión residencial definidos por la ley, lo cual debe comprobar el propio demandante.

El precepto en su redacción inicial sólo estaba previsto para los procesos de ejecución hipotecaria o de desahucio por falta de pago, pero no para los juicios para los referentes a la finalización de plazo, la efectividad del derecho inscrito del art. 250.1.7 de la LEC o precario del art. 250.1.2 LEC que se vieron incorporados por medio de la reforma de la Ley 24/2015 operada por medio del Decreto Ley 17/2019, de 23 de diciembre.

En relación a este precepto y su operativa práctica, se adoptaron los Acuerdos de unificación de criterios, de 21 de febrero de 2020, de los Presidentes de las Secciones Civiles de la Audiencia Provincial de Barcelona. Entre ellos se aceptó, por unanimidad, el referido a que el ofrecimiento de un alquiler socialdel artículo 5, apartados 2 y 3, y la Disposición Adicional Primera de la Ley 24/2015, de 29 de julio , en la redacción dada por el Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, no podía ser considerado un requisito de procedibilidad.

Posteriormente la Sentencia 16/2021 del 28 de enero de 2021, dictada por el Pleno del Tribunal Constitucional en el recurso de inconstitucionalidad 2577/2020 contra numerosos preceptos del Decreto Ley 17/2019, entre los preceptos declarados inconstitucionales y por tanto declarados nulos, incluyó el art. 5.7 del citado Decreto Ley, que era precisamente el que daba una redacción a la Disposición Adicional Primera a la Ley de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y la pobreza energética.

Tras ello, el Decreto-ley 37/2020, de 3 de noviembre de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la Covid-19 redactó el precepto manteniendo esta exigencia de oferta de propuesta de alquiler socialen los casos que detallaba

Esta redacción asimismo fue declarada nula, por inconstitucional, por la Sentencia nº 28/2022, del Pleno del Tribunal Constitucional, de 24 de febrero de 2022 , corroborando la STC 57/2022, de 7 de abril de 2022 que el ofrecimiento de un alquiler socialno puede encarnar en ningún modo un presupuesto de admisibilidad de las demandas de desahucio.

Finalmente se ha dictado en Cataluña la Ley 1/2022, de 3 de marzo, de modificación de la Ley 18/2007, la Ley 24/2015 y la Ley 4/2016, para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda, que entró en vigor al día siguiente de su publicación el 17 de marzo de 2022, que vuelve a añadir una Disposición Adicional Primera a la Ley 24/2015 en la que se dispone una exigencia de ofrecimiento de propuesta de alquiler socialen los casos que detalla que (como ya se ha señalado por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de 18.05.2022; 11.11.2022; 17.11.2022; 5.12.2022; 29.09.2023 o 14.12.2023) dados sus términos, no puede ser considerada como un requisito de procedibilidad o de admisibilidad de la demanda judicial."

Y, como señalábamos en las más recientes Sentencias nº 774/2024, de 11 de noviembre de 2024, y nº 841/2024, de 9 de diciembre de 2024, la reforma operada por la Ley 1/2022, del Parlament de Catalunya, supuso como novedad en la regulación de la Ley 24/2015 el efecto procesal que había de producirse en caso de falta de acreditación de la oferta de alquiler social. En tal caso, la Ley previó una interrupción de procedimientos, limitada al tiempo imprescindible para esclarecer si tal oferta se había realizado, y si la persona ocupante estaba conforme o no con la misma. En caso de que la demandante no acreditase haber hecho ofrecimiento alguno, o que existiese desacuerdo entre las partes, la actuación del juzgado consistiría únicamente en dar cuenta a la administración competente para que ésta, en su caso, incoase el expediente administrativo sancionador que procediese. Y el procedimiento judicial continuaría por sus trámites. Es decir, tras la reforma operada por la Ley 1/2022, la falta de formulación de oferta de alquiler social no había de tener como consecuencia la suspensión indefinida del procedimiento.

Y, mediante Sentencia nº 120/2024, de 8 de octubre de 2024, el Tribunal Constitucional ha declarado la inconstitucionalidad de diversos preceptos de la Ley 1/2022, que a su vez modifican distintos artículos de la Ley del 18/2007, del derecho a la vivienda, y de la Ley 24/2015. En concreto, el Tribunal Constitucional considera contrarias a la Constitución la norma que establece como causa de incumplimiento de la función social de la propiedad de una vivienda o un edificio de viviendas la contravención de la obligación de ofrecer una propuesta de alquiler social antes de interponer una demanda judicial, por vulneración del art. 149.1.6 de la Constitución; así como la de la norma que extiende la obligación de hacer una propuesta de alquiler social antes de interponer determinadas demandas judiciales a cualquier acción ejecutiva derivada de la reclamación de una deuda hipotecaria y a determinadas demandas de desahucio; y de la norma que prevé la interrupción de los procedimientos iniciados en los que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social; así como de la disposición transitoria, que extiende la obligación de ofrecer el alquiler social a los procedimientos iniciados antes de la entrada en vigor de la Ley.

En conclusión, el recurso de apelación deberá ser desestimado también en lo que se refiere a este motivo.

SÉPTIMO.- Sobre la existencia de la deuda

Finalmente, tampoco puede acogerse la apelación en lo relativo al pronunciamiento condenatorio al pago de una determinada cantidad.

Debe recordarse que el pago de una deuda constituye un hecho extintivo de la pretensión ( art. 1156 CC) , y por tanto la carga de probarlo corresponderá a la parte demandada ( art. 217.3 LEC) . No cabe hacer recaer sobre la parte actora la carga de probar un hecho negativo, como lo sería el impago de las rentas. Ello supondría introducir una suerte de probatio diabólica,proscrita en nuestro Derecho.

La sentencia apelada es detallada en lo referido a este punto. La juez de instancia distinguió qué partidas de las reclamadas podían considerarse abonadas por el arrendatario, y cuáles no, en virtud de la documentación aportada. La representación de D. Sabino sostiene en su recurso que está al corriente de pago, pero no identifica qué documentos o mediante qué prueba acreditó en su momento el pago de las cantidades a cuyo abono se le condenó en sentencia.

Y, examinadas nuevamente las actuaciones, esta Sección llega a la misma conclusión que la juzgadora de instancia. En la documentación aportada por la parte demandada junto a su escrito de contestación a la demanda se probaba el pago de mensualidades anteriores a la fecha de vencimiento del contrato, pero no de las posteriores, de modo que la suma que se reclamaba en la demanda, correspondiente a enero (parte) y febrero de 2022 no podía considerarse pagada. Y, por tanto, era procedente que la sentencia incluyese una estimación parcial en relación a la acción de reclamación de cantidad, en la cuantía fijada de 573,17 euros (sin perjuicio de mensualidades posteriores, ex art. 220 LEC) .

Es cierto que actualmente ya figura en las actuaciones acreditación relativa al pago de esas mensualidades concretas, una vez que la representación de D. Sabino fue requerida para acreditar el cumplimiento del requisito procesal del art. 449.1 LEC. Pero, sin duda, esa documentación no pudo ser analizada por la juez de instancia, ya que se aportó con posterioridad a la sentencia apelada.

En conclusión, deberá desestimarse el recurso interpuesto también en lo referido a este motivo, sin perjuicio de que estas mensualidades puedan tenerse por abonadas en una hipotética ejecución de sentencia.

OCTAVO.- Costas procesales

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación