Sentencia Civil 477/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 658/2023 de 10 de junio del 2025

PRIMERO.-1. Por parte del demandado, D. Luis Angel, se interpone recurso de apelación contra la sentencia estimatoria de la demanda presentada en su contra por Dña. Paula en fecha 17 de noviembre de 2020, quien solicitó que fuese dictada sentencia por la que:

"A) Se declare resuelto el contrato de arrendamiento de fecha 26 de septiembre de 2013 suscrito con el hoy demandado (doc. 2 de la demanda), a causa de incumplimiento esencial por el arrendatario.

B) Condene al demandado, a dejar libre, vacua y expedita la finca a disposición de mi mandante, apercibiéndole de lanzamiento y ordenando el mismo, caso de no de efectuarlo, facultando ampliamente para ello a mi principal, incluso en caso de ser necesario, así como la adopción de las medidas necesarias para la efectividad de la diligencia, penetrando en el interior y desalojando de la finca al demandado.

C) Condene al demandado DON Luis Angel a la satisfacción a mi mandante de la cantidad de CUATROCIENTOS NUEVE EUROS CON CINCUENTA Y CINCO CÉNTIMOS (409,55,- Euros), en concepto de la renta del mes de julio de 2020 así como a la satisfacción de la rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomando como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la mensualidad reclamada al presentar la demanda; es decir, la correspondiente al mes de julio de importe 409,55 Euros, todo ello con más los intereses moratorios que se devenguen desde la interpelación judicial.

D) Así mismo se condene al demandado al pago a mi mandante de la cantidad que se determine pericialmente como importe de los daños y perjuicios ocasionados en la finca objeto de arrendamiento que se han señalado en el hecho décimo.

E) En último extremo, ad cautelam, subsidiariamente -en el improbable supuesto que el juzgador no estimase esencial el incumplimiento y que no de lugar a la resolución-, se condene al demandado a que restituya a su estado anterior los elementos afectados en la terraza de la vivienda que ocupa de conformidad con la normativa urbanística requerida por el Ayuntamiento de Barcelona y en su defecto, acordar la ejecución de lo ordenado por el Ayuntamiento de Barcelona.

Todo ello con expresa imposición de costas al demandado."

2. Partió la actora en la demanda de ser la propietaria del piso DIRECCION000 de Barcelona desde el 21 de marzo de 2019, por herencia de su esposo; dicha finca fue anteriormente propiedad de DIRECCION001 C.B., ya extinguida, entidad que, en fecha 26 de septiembre de 2013,suscribió un contrato de arrendamiento de vivienda con el demandado, destacando la actora el tenor de las condiciones anexas 3 ("El objeto de este contrato, se alquila única y exclusivamente para ser destinado a vivienda permanente del arrendatario el cual manifiesta a los efectos previstos (...) El arrendatario no podrá instalar en la vivienda comercio, industria ni siquiera manual, ni oficina ni despacho profesional"), 4 ("Queda totalmente prohibido el subarriendo total de la vivienda. Para el subarriendo parcial o la cesión, el arrendatario deberá obtener previamente y por escrito la autorización del arrendador, y 10 ("El arrendatario se obliga (...) A no realizar en la misma actividades contrarias a la convivencia normal en la comunidad o que dañen o hagan peligrar el edificio, así como tampoco realizar las actividades que los estatutos o la normativa urbanística excluyen o prohíben de conformidad con lo establecido en el art. 553-40.1 del Código Civil Catalán"); la descripción registral de la finca era la siguiente: "ENTIDAD NÚMERO NUM000. VIVIENDA en PLANTA NUM001 PUERTA NUM002, del edificio ubicado en Barcelona DIRECCION000 de Barcelona. Tiene acceso mediante la escalera de vecinos que conecta con el vestíbulo comunitario en planta baja. Tiene una total superficie construida de147,35 metros cuadrados, de los que 110,92 m/2 corresponden a la planta NUM001 (superficie útil de 96,68 m2) y 36,43 m/2 al altillo (superficie útil de 19,85m2), distribuidos en cocina-comedor, dormitorio, aseo, paso y 3 trasteros. Además, dispone de una terraza de 144,32 m2 (...)". Alegó que, en fecha 17 de junio de 2020,a través de DIRECCION002, recibió notificación del Ayuntamiento de Barcelona en relación al expediente NUM003, a nombre de Don Segismundo, de quien era heredera, en relación a "obres sense o no ajustades a llicència",en la que se le concedía un trámite de audiencia del expediente por el término de quince días, al "Declarar manisfetament il.legalitzables les obres efectuades sense llicència a DIRECCION000 d'acord amb l'informe de la inspecció de data 06/03/2020...", donde se constataba que en una parte del mismo se había privatizado y se había instalado un cierre con una red de alambre perimetral en fachada y medianera, añadiendo "bruc" para obtener opacidad; señaló el Ayuntamiento que "Aquesta mena de construcció no seria legal i s'hauria de retirar, restituin a l'estat anterior els elements afectats ja que no es possible la seva legalització".Alegó la actora que desconocía la existencia de dichas instalaciones por parte del arrendatario, por lo que, una vez recibida dicha notificación del Ayuntamiento, le requirió mediante burofax de fecha 22 de junio de 2020 para que, en el plazo de 48 horas, repusiera las modificaciones que había efectuado sin su autorización ni conocimiento, las cuales vulneraban además la normativa municipal; también le comunicó lo siguiente: "Por otro lado, las plantas existentes en la terraza y el riego continuo está generando problema de goteras en el edificio. Asimismo la tierra que se desprende de las jardineras, obturó el desagüe de la planta baja y se tuvo que proceder a repararlo"; el citado burofax no fue retirado en la oficina de Correos, por lo que le envió nuevo burofax en fecha 8 de septiembre de 2020 en una dirección que obtuvo en la DIRECCION003 de Barcelona, donde el demandado sí pudo ser notificado en fecha 15 de septiembre de 2020, si bien, pese al tiempo transcurrido, el arrendatario no dio respuesta alguna, y no retiró ni restituyó a su estado anterior los elementos que no se ajustaban a la normativa urbanística. Posteriormente, en fecha 6 de octubre de 2020,se recibió una nueva notificación en el expediente NUM004, en el asunto "Obres sense o no ajustades a llicència",por la cual se ordenaba, de conformidad con el informe de inspección que se adjuntaba, de fecha 26 de febrero de 2020, la suspensión provisional inmediata de las obras, debido la colocación del suelo elevado de madera y del brezo en las barandillas por el arrendatario; las obras objeto de licencia eran obras de "reparación d'humitats amb l'aixecament de la coberta existent, impermeabilitzar i tornar a pavimentar", y no estaba contemplada "l'anivel.lació del paviment mitjançant estructura metàl.lica, deixant un espai a la terrassa sense la pendent del 4% on actualmente s'hi han col.locat uns para-sols, plantes de grans dimensions i bancs de fusta",de modo que "no es dona compliment a la resolución del 12/8/2019, dons les obres d'anivellament del paviment s'han acabat i no estan contemplades a la llicència NUM005." Adujo la actora que no podía dar cumplimiento a lo ordenado por la autoridad competente ante la negativa del arrendatario.

La actora alegó también que había tenido posteriormente conocimiento de que se estaban desarrollando por el demandado actividades totalmente prohibidas por el contrato de arrendamiento de vivienda suscrito, las cuales comportaban también la resolución del mismo, y que comportaron la presentación por varios vecinos del inmueble de una denuncia ante el Ayuntamiento en fecha 27 de octubre de 2020, destacando "Que hi ha anuncis web on s'ofereix el terrat per esdeveniments de fins a 30 persones i que durant el primer confinament Covid es van saltar tot tipus de normes."Adujo que, al menos desde marzo de 2020 (primer confinamiento), se utilizó la terraza del DIRECCION000, estudio), para celebrar eventos y fiestas, mediante anuncios en Internet, instalándose en la misma mesas, sillas, un jacuzzi..., todo ello, para efectuar celebraciones "hasta 30 personas" colocando luces, reproductores de música, lo que ocasionó, además, graves molestias a los vecinos con el consiguiente griterío, con personas subiendo y bajando por las escaleras tanto de día como de noche, sin tener la Terraza aislamiento adecuado, lo que imposibilitaba, incluso, el descanso de los vecinos. Añadió que había comprobado que, a través de Internet, concretamente, de la página web DIRECCION004 demandado había alterado la terraza para adecuarla a las actividades que realizaba, de lo cual se dejó constancia notarial en fecha 20 de octubre de 2020; por Diligencia de fecha 12 de noviembre de 2020, se habían incorporado nuevas fotografías de dicha web, donde se publicitaba y se identificaba la ubicación exacta de la terraza. Adujo la actora que el demandado había transformado el arrendamiento de vivienda en arrendamiento de uso distinto del de vivienda, vulnerando la condición anexa 3 del contrato de arrendamiento, donde figuraba que se alquilaba única y exclusivamente para ser destinado a vivienda permanente del arrendatario, así como el párrafo segundo de dicha condición anexa, donde se prohibía instalar en el objeto de arrendamiento cualquier clase de comercio o industria.

Por otra parte, alegó que el demandado no había abonado aún la renta julio de 2020 por importe de 409,55 euros, cuyo importe reclamó, sin perjuicio de la condena de futuro a satisfacer también las rentas debidas que se devengasen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega efectiva de la finca, a razón del importe de la mensualidad reclamada en la demanda.

Finalmente, anunció la necesidad de contar con un dictamen pericial, y solicitó que el demandado permitiese el acceso al perito a través del Juzgado.

3. El demandado contestó y se opuso a la demanda, partiendo de negar que adeudase la renta de julio de 2020, pues sólo había sufrido un mero retraso en el pago. Seguidamente, alegó que había realizado mejoras en la finca, contando para ello con el consentimiento de la propiedad; para acreditarlo, aportó un documento de propuesta de contrato de arrendamiento, fechado el 15 de julio de 2013, a través de DIRECCION002, donde ya figuraba "Terraza con tarima", documento que fue firmado por dicha administración de fincas en nombre del esposo de la actora, ya fallecido; aportó, asimismo, un documento de fecha 18 de julio de 2016, donde la citada administración de fincas y el demandado acordaron el aumento de la renta en razón de las obras de impermeabilización efectuadas en la cubierta del edificio, haciendo también referencia a la tarima de madera colocada encima de la cubierta. Negó que la actora desconociera las mejoras hechas en la finca arrendada.

Adujo también el demandado que, como resultaba de la descripción registral de la finca, formaba parte del objeto del contrato la parte correspondiente a la terraza (144,32 m2), y, aunque la azotea sea comunitaria, había una parte de uso y disfrute privado del arrendatario, quien sólo apoyó el brezo en la limitación de la verja/barandilla existente, para tener mayor privacidad, sujetándolo a aquélla mediante alambre, sirviendo como delimitación y para que no se colasen los vecinos. Alegó que no había llevado a cabo obras mayores, sino obras menores, desmontables; además, de forma previa a su actuación, la zona ya estaba delimitada por una verja y por un pequeño muro, según las fotografías aportadas con la demanda. Alegó que el esposo fallecido de la actora y el arrendatario querían proyectar la cubierta de la edificación como se describía en la Guía de azoteas vivas y cubiertas verdes del Ayuntamiento de Barcelona, que aportó, y que escogieron la que más podía beneficiar al arrendatario morador, la intensiva.

Negó el demandado que se hubiese producido una alteración de elementos comunes (la fachada), conforme a los arts.3 y 396 de la LPH y a la jurisprudencia, y reiteró que tenía el consentimiento para su realización. Adujo que las humedades eran debidas a que la impermeabilización de la cubierta no se realizó de forma correcta, siendo incorrecta la colocación de las rasillas (pavimento de la cubierta); no se repararon las filtraciones, sino que se colocaron nuevas rasillas sobre las ya existentes, tal y como alegó demostraría mediante la aportación de informe pericial.

Añadió que la actora actuaba de mala fe, pues, tras recibir las notificaciones del Ayuntamiento, esperó tres meses para requerir al demandado a fin de que desmontase la terraza, para aparentar que la propiedad no había dado su conformidad, y que las obras, desmontables, eran legalizables. Además, de la segunda notificación del Ayuntamiento resultaba que las obras de impermeabilización no fueron conforme a la licencia y al permiso solicitado.

Negó la realización por su parte de las fiestas atribuidas en la demanda, mostrando su sorpresa con aparecer en los anuncios de Internet aportados; negó la realización de comercio o industria en la terraza, y alegó que la afirmación de que se saltó el confinamiento era tendenciosa, sin haber aportado la actora grabaciones, actas de policía, actas notariales u otros documentos acreditativos de sus alegaciones. Y cuestionó que, como aparecía en la denuncia vecinal, se escuchasen incluso las pisadas, porque la cubierta/azotea había de tener un doble forjado.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de tener por acreditado que el demandado se ha apropiado ilegítimamente del uso y disfrute de la terraza adyacente a la vivienda arrendada, pues excede del objeto del contrato de arrendamiento suscrito en su día con la propiedad, y que además se configura como un elemento común de la propiedad horizontal, ya que, al otorgarse en fecha 27 de abril de 2018 el título constitutivo de la propiedad horizontal sobre el edificio en el que se halla la vivienda arrendada (doc. 2 bis más documental de la actora aportada en la audiencia previa), las cubiertas, terrado y terrazas se configuraron como elementos comunes de la misma (art. 3 de los Estatutos de la comunidad), como corroboró el testigo Sr. Teodulfo, administrador de la finca, al afirmar que esta cláusula 1 está en todos los contratos de arrendamiento, excluyéndose expresamente la cubierta y el terrado, y que el demandado se ha apropiado del terrado en el que organiza las fiestas.

Se tiene también por acreditado que la terraza se publicitaba para la realización de eventos y fiestas "para 25 personas (con posibilidad de más)", "con barbacoa, barra de bar, jacuzzi, chill out, tumbonas, dos mesas grandes para comer"; se publicitaba como " DIRECCION005", dándose la circunstancia que la esposa del demandado se llama precisamente Candida, según como manifestó la testigo Sra. Manuela al ser interrogada por su relación con las partes; así resulta también de las declaraciones testificales de D. Teodulfo -administrador de la finca- Doña Caridad -vecina del NUM006- y de D. Gumersindo -vecino del NUM007-; se hace, asimismo, referencia a la denuncia presentada ante el Ayuntamiento de Barcelona en octubre de 2020, entre otros, por el ruido y molestias que tales fiestas causaban a los vecinos, y a que, en la inspección llevada a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona, cuyo informe fue aportado adjunto al doc 4 de la más documental aportada por la parte actora en el acto de audiencia previa, puede leerse que a fecha 19 de enero de 2022 el anuncio seguía activo; tales declaraciones no se consideran desvirtuadas por las testificales de Dña. Casilda -al parecer, amiga y empleada del demandado-, Dña. Evangelina y D. Marcial -ambos familiares del demandado-. Se concluye que el demandado ha infringido los pactos 1º, 3º y 10º del contrato, y que concurre la causa de resolución prevista en el art. 27.2 e) LAU ("Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas"), por lo que procede la resolución contractual pretendida y la condena del demandado a desalojar el inmueble.

En cuanto a las obras llevadas a cabo por el demandado en dicha terraza, sin entrar a valorar si son o no obras de mejora, no consta que la propiedad haya consentido las mismas. El doc. 1.1 de la contestación a la demanda de fecha 15.07.13, suscrito por el demandado y el Sr. Teodulfo, no prueba la conformidad de la propiedad con las obras proyectadas, pues sólo consta el "recibí" del administrador de fincas, tal y como aclaró el propio Sr. Teodulfo durante su interrogatorio como testigo, pero en modo alguno que la propiedad diera su conformidad a dicha propuesta, pues contraviene el propio contrato de arrendamiento otorgado en el mes de septiembre de 2013 y el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio, otorgado en abril de 2018, que configuran el terrado, cubierta y terraza como elementos comunes del edificio.

En cuanto a si las obras llevadas a cabo por el demandado en la terraza son o no contrarias a la normativa urbanística vigente, se razona que, de los documentos nº 3 y 7 de la demanda (notificaciones del Ayuntamiento), resulta que las obras llevadas a cabo por el demandado en la terraza adyacente a la vivienda arrendada son, por un lado, la privatización de una parte de la terraza mediante la colocación de un cierre perimetral con red de alambre en fachada y medianera, colocándose brezo para dar privacidad, y, de otro, la nivelación del pavimento mediante la colocación de una estructura metálica sobre el cual se han colocado parasoles, plantas de grandes dimensiones y bancos de madera; a raíz de una inspección de los técnicos municipales llevada a cabo en fecha 26 de febrero de 2020, se constata que las obras de instalación de una estructura metálica en la terraza del edificio para nivelar el pavimento dejando una parte de la cubierta sin la pendiente de 4 % (donde se constata la instalación de parasoles, plantas de grandes dimensiones y bancos de madera) no se ajustan a la licencia concedida parta impermeabilización de la cubierta (licencia nº NUM005), ordenándose por ello la suspensión inmediata y provisional de las mismas, constando documentado que, a raíz de una inspección llevada a cabo en el terrado del edificio de autos el 6 de marzo de 2020, se declaran "manifiestamente ilegalizables" las obras efectuadas por el demandado. Para valorar la posible ilegalidad de las obras efectuadas en la terraza, se parte de los informes periciales aportados por las partes, se razona por qué debe estarse al criterio pericial de la perito de la actora (Arquitecta Superior), frente al de la perito del demandado (Arquitecta Técnico/Ingeniero de la edificación), y se da lugar a la condena del demandado al abono a la actora de la suma de 52.846,25 euros, no contradicha pericialmente por el demandado, en concepto de indemnización por los daños y perjuicios causados a la actora por la realización de las obras llevadas a cabo, conforme al art. 27.2 LAU en relación con el art. 1124 CC.

5. El apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba, basado en la no apropiación por el demandado de la terraza del inmueble objeto de contrato, y basado en que las obras por él realizadas son obras menores

1. Niega el apelante haberse apropiado de la terraza del inmueble objeto de contrato, porque, aunque es cierto que, según la condición anexa 1, la terraza queda fuera del objeto del contrato, otras pruebas demuestran el conocimiento por la propietaria del uso y disfrute por el demandado, así como de las mejoras realizadas en la terraza, con total aquiescencia de aquélla para tenerla ornamentada a su gusto, y sobre la tarima flotante; el inmueble fue alquilado como estudio, era un trastero lleno de objetos y no tenía cédula de habitabilidad, como corroboraron la testigo Dña. Casilda y la perito del demandado; además, en la escritura de división en propiedad horizontal, consta el uso y disfrute privativo de la terraza, razón por la cual el expediente administrativo ha sido archivado. Reitera que acordó con el propietario, a través de la administración de fincas, que llevaría a cabo una serie de reformas para poder ser habitado, viendo la posibilidad de éxito de transformar un trastero en una "vivienda", mediante obras que el demandado comunicó a la administración de fincas en el documento de 15 de julio de 2013 aportado con la contestación, como afirma corroboró el administrador Sr. Teodulfo durante su declaración como testigo. Aduce que el contrato de arrendamiento suscrito era un contrato tipo, donde se sustituyó contrato de "vivienda" por "estudio", por lo que, aunque en la condición anexa 1 se mantuviese la prohibición del uso de la terraza, el uso privativo de la terraza constaba en la escritura de división en propiedad horizontal, según corroboró el administrador Sr. Teodulfo durante su declaración como testigo.

Afirma que las obras fueron realizadas en 2013, y que, hasta que recibió las notificaciones del Ayuntamiento, la propiedad, conocedora del uso y de la mejora de la terraza, no requirió al demandado, ni le comunicó que no podía utilizar ni construir cualquier cosa en ella; alude nuevamente al acuerdo alcanzado el 18 de julio de 2016 sobre el aumento de la renta, donde se alude a la tarima de madera encima de la cubierta existente. Aduce que, por tanto, no hubo incumplimiento contractual por su parte, aunque no fuese cambiada la condición anexa 1 del contrato, pese a saber la actora antes de la firma del contrato las obras que iba a realizar el demandado, y que así lo corroboró la perito del demandado, resultando aplicable la teoría de los actos propios.

2. La apelada se opone. Parte de que el apelante realiza una serie de manifestaciones que nada tienen que ver con el objeto del procedimiento (si tiene cédula de habitabilidad, si era su segunda residencia, la situación del estudio que se arrendaba, "si era una chapuza"), y que luego incluye una serie de manifestaciones de la perito designada por el demandado, que la apelada considera que son contradictorias y que exceden totalmente de lo que sería de un dictamen de un experto independiente. Acerca de los hechos anteriores a su titularidad de la vivienda litigiosa, de los que afirma que ha tenido conocimiento a través de la contestación a la demanda y de los documentos con ella acompañados, resultaría que el demandado, en fecha 15 de julio de 2013, efectuó una propuesta de arrendamiento de la vivienda del piso NUM008, por lo que satisfaría una renta de 250 euros mensuales con seis meses de carencia y, asimismo, efectuaría las obras que determinaba (entre ellas "derribo y desescombros, instalación eléctrica, carpintería de aluminio, suelo parquet, cocina, baño completo, terraza con tarima..."), propuesta que recibe el administrador de la finca en aquel momento, el Sr. Teodulfo; en contra de lo alegado por el apelante, dicho documento no fue firmado por el Sr. Teodulfo dando su pleno consentimiento a las obras de mejora propuestas, con el fin de intentar incluir la terraza en el objeto del contrato de arrendamiento, sino que en dicho documento sólo "se recibe", no se convino nada, tal y como resulta de su contenido, y corroboró el citado como testigo durante el juicio. En cuanto al contrato, en él se excluía del objeto de arrendamiento el terrado, constando que "quedan expresamente excluidas las fachadas, partes laterales de la entrada, vestíbulo, escalera, sus rellanos y el terrado", por lo que el arrendatario demandado no tenía ni tiene el uso y disfrute en exclusiva del terrado; en la propia declaración de ampliación de obra, división de propiedad horizontal y cese de proindiviso (documento nº 2 bis aportado en la audiencia previa), en el art. 3º de la Regulación de la Comunidad, se señala que "son elementos comunes del edificio, el solar, cimientos, estructuras, vigas, fachadas, muros, paredes maestras. Tabiques siempre que tengan que separar departamentos. O cubiertas, terrado y terrazas...", aparte de que, si en virtud de dicha división de propiedad horizontal hubiera alguna modificación en cuanto a la atribución del terrado, hubiera tenido que modificarse el contrato de arrendamiento, que no se modificó, por lo que no se incluyó el uso exclusivo del mismo en el contrato. Aduce también que el demandado no ha acreditado haber realizado obras en la terraza en 2013, pues no ha aportado documento alguno acreditativo de ello, como las facturas; además, en la audiencia previa, propuso la testifical del Sr. Conrado, de DIRECCION006, "por ser la persona que realizó las obras en el momento en que el inmueble pertenecía al Sr. Indalecio", pero, sorprendentemente, el día anterior a la celebración de la vista, renunció a dicho testigo, interpretando la apelada que su declaración no sería "conveniente" para fundamentar las manifestaciones del apelante. En cuanto al documento 1.2 aportado por el demandado, un contrato suscrito en fecha 18 de julio de 2016 con el administrador, donde se expresa que la propiedad ha efectuado unas obras de impermeabilización importantes en el terrado y como mejora, y teniendo en cuenta la baja renta que se había establecido con el hoy demandado, se le incrementó la renta en la cantidad de 125 euros mensuales, aduce la apelada que, por tanto, no se modificó pacto alguno contractual en relación al uso de la terraza, que era comunitario; lo podía utilizar, pero sin conculcar el derecho de los restantes inquilinos. Asimismo, aduce que, posteriormente, en fecha 9 de septiembre de 2019, la propiedad encargó un proyecto de reparación de cubierta como consecuencia de las filtraciones de agua que padecen las puertas NUM009 y NUM001 situadas bajo la cubierta, proyecto que se llevó a cabo y que fue aprobado por el Ayuntamiento de Barcelona (docs. nº 1 y nº 2 acompañados a la audiencia previa). Reitera que, a partir del 17 de junio de 2020, comenzó a recibir requerimientos del Ayuntamiento de Barcelona por obras ilegalizables. Afirma la apelada que las modificaciones llevadas a cabo por el apelante fueron constatadas por la perito Sra. Sonia en la visita que efectuó al terrado, y que, sin perjuicio de dar por reproducido el dictamen pericial, dichas modificaciones se concretan en el apartado 4.3, bajo el título "actuaciones realizadas en la parte privatizada de la cubierta y deficiencias observadas"; se constata, entre otros, "la instalación de esta estructura que no está hecha correctamente", un cerramiento perimetral, realizando zonas cubiertas con estructuras fijas (porches, marquesinas...), instalación de nuevas barandillas metálica, dos escaleras para acceder a niveles superiores, una barra de bar, instalación jacuzzi, maceteras con vegetación..., elementos construidos sin licencia de obras, como se señala en la sentencia recurrida; además, dicho informe pericial no ha sido impugnado por el apelante en su recurso, por lo que asume lo señalado al respecto en la sentencia recurrida. Afirma también que el demandado se apropió del terrado para su uso exclusivo, como corroboró el testigo Sr. Gumersindo, y que no medió consentimiento tácito de la propiedad; en el momento en que por parte del Ayuntamiento de Barcelona se le remitió un informe de las obras ilegalizables sin licencia en el NUM008, en fecha 22 de junio de 2020 la actora remitió un burofax al arrendatario para que repusiera en el plazo de 48 horas las modificaciones que había efectuado sin su autorización ni su conocimiento de mi principal, aparte de comunicarle la existencia de goteras en el edificio por las jardineras que había instalado.

3. A tenor de la condición anexa 1 del contrato de arrendamiento concertado por el demandado en 2013 -no concretamente con la actora, sino con DIRECCION001 CB., de que quien aquélla trae causa-, queda fuera del objeto del contrato la terraza 144,32 m2 que aparece en la nota registral aportada con la demanda y en la escritura pública de declaración de ampliación de obra, división en régimen de propiedad horizontal y cese de proindiviso de 27 de abril de 2018 aportada en la audiencia previa:

Así lo reconoce el propio apelante, si bien aduce que otras pruebas demuestran el conocimiento por la propietaria del uso y disfrute por el demandado, así como de las mejoras realizadas en la terraza, con total aquiescencia de aquélla para tenerla ornamentada a su gusto y sobre la tarima flotante, afirmaciones que hace con apoyo en los documentos 1.1 y 1.2 aportados con la contestación.

El documento nº 1.1 es la propuesta de fecha 15 de julio de 2013 que el apelante afirma hizo antes de suscribir el contrato, donde, entre otras obras que proponía afrontar, se halla la "Terraza con tarima". Pero, como aduce la apelada y corroboró durante el juicio el testigo Sr. Teodulfo (administrador de la finca), en dicho documento consta sólo que el citado testigo recibió como tal la propuesta hecha por el futuro arrendatario ("Recibí"), mas no consta la aceptación de la entonces propietaria (la CB). De hecho, aunque el apelante aluda en su recurso a que se utilizó un contrato de arrendamiento tipo, resultaría contradictorio interpretar que se le dio autorización para instalar en la referida terraza de 144,32 m2 la referida tarima cuando en el contrato suscrito en fecha 21 de octubre de 2013 queda expresamente excluido ese espacio como objeto del contrato. Por lo demás, como aduce la apelada, no se han aportado por el apelante documentos que reflejen la realización de esas obras en 2013, y tampoco declaró finalmente el testigo Sr. Conrado, propuesto en su momento por el demandado para declarar sobre las obras realizadas, porque el demandado renunció a su práctica.

El documento nº 1.2 es un documento, suscrito por el administrador Sr. Teodulfo con el ahora apelante en papel timbrado -no ante Notario-, en fecha 18 de julio de 2016, donde se pacta el aumento de la renta en 125 euros mensuales, con base en que "La propiedad del edificio ha efectuado unas obras de impermeabilización importantes en la cubierta del edificio". Se añade en relación con dichas obras que se trata de "Obras de impermeabilización que han venido motivadas entre otras cosas por la instalación de una tarima de madera encima de la cubierta existente, se ha colocado tela asfáltica en los tabiquillos que sustentan la referida tarima, además de haber impermeabilizado a fondo el suelo del terrado".

Dicho documento sí hace posible que la CB propietaria originaria, incluso el esposo fallecido de la actora, D. Segismundo, tuvieran conocimiento, al menos en 2016, de la existencia de la tarima de madera colocada por el demandado en parte de la terraza comunitaria, lo cual implicaría su conocimiento de que estaba ocupando la parte que, posteriormente, a raíz del otorgamiento de la escritura pública de declaración de ampliación de obra, división en régimen de propiedad horizontal y cese de proindiviso de 27 de abril de 2018, pasó a ser de uso privativo del propietario del piso NUM010, D. Segismundo. Anteriormente a ese otorgamiento, la propiedad de la total finca correspondía, en propiedad vertical, a la citada CB.

Por otra parte, aunque en 2016 la propiedad era de un solo propietario -la CB-, no bastaba con conocer, sino que era preciso consentir, tal y como señala la STS, Sala 1ª, de 27 de octubre de 2011 ( ROJ: STS 9370/2011 - ECLI:ES:TS:2011:9370) citada por el apelante, si bien en un supuesto de propiedad horizontal:

"A) El consentimiento que debe ser otorgado para considerar lícitamente realizadas obras que afectan a elementos comunes en edificios sometidos al régimen de propiedad horizontal puede ser tácito, tal y como esta Sala tiene declarado. No obstante el conocimiento no equivale a consentimiento como exteriorización de una voluntad, ni el silencio supone una declaración genérica en la que se pueda encontrar justificación para no obtener los consentimientos legalmente exigidos. En definitiva, con valor de doctrina jurisprudencial, se ha declarado por esta Sala que ha de estarse a los hechos concretos para decidir si el silencio cabe ser apreciado como consentimiento tácito o manifestación de una determinada voluntad. De este modo, la resolución del conflicto radica en determinar bajo qué condiciones debe interpretarse el silencio como una tácita manifestación de ese consentimiento. Por ello deben valorarse las relaciones preexistentes entre las partes, la conducta o comportamiento de éstas y las circunstancias que preceden y acompañan al silencio susceptible de ser interpretado como asentimiento ( SSTS de 23 de octubre de 2008 [RC n.º 1332/2003 ] y 5 de noviembre de 2008 [RC n.º 1971/2003 ] 26 de noviembre de 2010 [RC n.º 2401/2005 ]).

B) La doctrina de los actos propios tiene su último fundamento en la protección de la confianza y en el principio de la buena fe, que impone un deber de coherencia y limita la libertad de actuación cuando se han creado expectativas razonables 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006).

No obstante, esta Sala ha declarado (SSTS 9 de diciembre de 2010, RC n.º 1433/2006 , 7 de diciembre de 2010, RC n.º 258/2007 ) que el principio de que nadie puede ir contra sus propios actos solo tiene aplicación cuando lo realizado se oponga a los actos que previamente hubieren creado una situación o relación de Derecho que no podía ser alterada unilateralmente por quien se hallaba obligado a respetarla. Constituye un presupuesto necesario para la aplicación de esta doctrina que los actos propios sean inequívocos, en el sentido de crear, definir, fijar, modificar, extinguir o esclarecer sin ninguna duda una determinada situación jurídica que afecte a su autor, y que entre la conducta anterior y la pretensión actual exista una incompatibilidad según el sentido que, de buena fe, hubiera de atribuirse a aquella. Por tanto, la desestimación de la pretensión contradictoria precisa de la preexistencia de un acto o conducta jurídicamente eficaz."

En este caso, el testigo Sr. Teodulfo manifestó que, en 2016 y después, la propiedad había ido efectuando obras para los problemas de impermeabilización que pudiera haber en la finca, y que el demandado montó una tarima arriba sin autorización, con una marquesina de hierro forjado enorme, lo que creó problemas, y todo un jardín al lado, con plantas altas de un metro y pico; montó una tarima con lamas que no dejaban que el agua pasara al sumidero, porque las mismas plantas creaban hojas y tapaban el sumidero; el demandado no lo limpiaba nunca, y se acumulaba un palmo de agua debajo, por lo que, al final, filtraba a los otros pisos, llegando, incluso, al piso NUM009. Dijo haberlo verificado, y que había ido varias veces a hablar con el demandado.

Sin embargo, la referencia que se hace en el documento nº 1.2 de la contestación a la tarima conduce a entender que, aunque inicialmente no fuese autorizada la instalación, luego se toleró, se consintió tácitamente su colocación. Así, aparte de que no consta que la propiedad iniciara acción alguna contra el arrendatario encaminada a su retirada definitiva hasta que recibió las notificaciones del Ayuntamiento, se dice expresamente que "se ha colocado tela asfáltica en los tabiquillos que sustentan la referida tarima", de modo que cabe entender que se mantuvo la tarima.

Cuestión distinta es que, más allá de colocar el demandado la tarima de lamas y de que se consintiera tácitamente su instalación, la propiedad consintiera también el resto, esto es, "la privatización de una parte de la terraza mediante la colocación de un cierre perimetral con red de alambre en fachada y medianera, colocándose brezo para dar privacidad, y, de otro, la nivelación del pavimento mediante la colocación de una estructura metálica sobre el cual se han colocado parasoles, plantas de grandes dimensiones y bancos de madera", tal y como recoge la sentencia recurrida, a partir de la inspección de los técnicos municipales de fecha 26 de febrero de 2020. Como aduce la apelada, podía utilizar ese espacio, pero sin conculcar el derecho de los restantes inquilinos.

Cabe entender, pues, que la actora pudo llegar a aceptar la colocación en la terraza comunitaria de la tarima de madera sobre la parte que, en la escritura de 2018, fue declarada elemento de uso privativo del piso NUM010. Pero luego se han ido poniendo de manifiesto otras modificaciones en la configuración de ese espacio, así como elementos en él colocados, que dan lugar a efectos dañosos, tal y como se detalla en el dictamen pericial aportado por la actora. En cuanto al pavimento, la perito Sra. Sonia señala que "Por encima del pavimento de baldosa cerámica del terrado se ha colocado un pavimento de lamas de madera sobre una estructura metálica. La superficie de acabado tiene pendiente cero, pero las ranuras entre las lamas de madera permiten el paso del agua. hacia el terrado inclinado y por ello debería dirigirse correctamente hacia los puntos más bajos de la cubierta. A pesar de que el tipo de instalación parece correcto a nivel constructivo, se aprecian señales de humedades importantes en la fachada principal en toda la zona que rodea la conexión de la cubierta con el bajante pluvial. Existe un bajante exactamente igual en el otro lado del edificio, donde el terrado no ha sido cubierto, que no presenta defectos por filtraciones. Las posibles razones de esta patología son las siguientes: - la instalación de esta estructura no está hecha correctamente en la parte más próxima a la fachada (anclajes no impermeabilizados a muros de fachada, pérdida de estanqueidad por defectos en la colocación...)- La estructura de madera ha sido fijada al pavimento cerámico en algunos puntos, agujereando la impermeabilización y permitiendo la filtración del agua de lluvia y de riego a las viviendas de la tercera planta, puertas NUM009 y NUM001.- la separación de las lamas de madera está permitiendo el paso de una cantidad importante de hojas muertas de las plantas que hay colocadas, además de tierra y otros residuos sólidos, que han taponado el sumidero y no se permite la correcta evacuación de agua Puesto que este pavimento no es registrable, no me ha sido posible inspeccionarlo. Precisamente porque no es registrable, considero más probable que sea esta segunda opción, y que el agua encharcada haya calado en los elementos constructivos, provocando las patologías que se observan". En cuanto a las zonas cubiertas con estructuras fijas, alude la perito a "Tres zonas de porches/marquesinas con estructuras de bigas de madera y anclajes metálicos (...) Los anclajes metálicos que permiten el soporte de estas cubiertas-porche están clavados a las fachadas del NUM008 y a los muretes de la cubierta. La baja visibilidad debida a las vallas de brezo y a la enorme cantidad de plantas no me ha permitido inspeccionar de forma exhaustiva los puntos de contacto entre estas nuevas estructuras y la edificación existente, pero en los puntos donde si es visible, estos anclajes metálicos pueden haver creado perforaciones que afecten a la impermeabilización de algunos elementos de la cubierta, cosa que puede haber afectado a los problemas de humedades que persisten en las viviendas de las plantas inferiores. NUM001. La instalación de nuevas barandillas metálicas en estos dos niveles superiores con anclajes metálicos clavados a la cubierta del edificio.7. La instalación de un jacuzzi y una ducha en el nivel intermedio, incluyendo la realización de cañerías para llevar el agua hasta ellos. 8. Colocación de numerosas macetas con vegetación, cuyas hojas muertas y restos de tierra se cuelan por las rendijas del pavimento de madera y taponan los sistemas de evacuación de agua." Cabe precisar además que, en puridad, el apelante no niega en su recurso la imputación que se le hace en la sentencia recurrida de esos efectos dañosos, ni el importe calculado pericialmente para su reparación, sino que alude a la no apropiación de parte de la terraza comunitaria.

En cualquier caso, a tenor de lo expuesto, es apreciable la apropiación por parte del demandado de parte de la terraza comunitaria, la cual, aunque devino en 2018 de uso privativo del propietario del piso NUM010, quedó excluida y se ha mantenida excluida del objeto contrato de arrendamiento. En ese sentido, los cerramientos instalados por el demandado y los demás elementos colocados en esa parte de la terraza de cara a una determinada utilización, como luego se verá, revelan que, en la práctica, el demandado ha venido utilizando de modo exclusivo y excluyente la terraza de modo privativo, sin tener derecho a ello con base en el contrato de arrendamiento.

4. El motivo es, por tanto, desestimado.

TERCERO.-Sobre el error en la valoración de la prueba en relación con las fiestas realizadas en el inmueble arrendado y con el incumplimiento de la condición anexa 10 del contrato de arrendamiento

1. Aduce el apelante que en la sentencia recurrida se señala que incumple la condición anexa 10 del contrato, pero que no se manifiesta ni se determina qué se entiende por actividad contraria a la convivencia normal; además, los vecinos que testificaron sobre los diversos "eventos" no concretaron cómo eran las fiestas ni cuántas fueron, siendo raro que no se aportase acta policial o denuncia policial alguna en relación con ellas. Aduce también que no se ha tenido en cuenta la declaración de los testigos propuestos por el demandado, que sí asistieron a las fiestas, fiestas familiares a las que asistieron con niños (cumpleaños, Sant Joan, barbacoas, etc.); además, la denuncia ante el Ayuntamiento data de 18 de octubre de 2020, y la demanda fue presentada el 16 de noviembre de 2020, cuando la terraza consta instalada desde 2013. Cuestionó también la declaración del administrador de fincas, quien declaró que recibió quejas de los vecinos acerca de fiestas que empezaban a las 12 de la noche y que se alargaban hasta las 8 de la mañana, puesto que no fue aportado requerimiento fehaciente alguno, ni correo electrónico, ni una simple llamada telefónica, realizados a fin de se abstuviera de organizar esas supuestas fiestas; los vecinos que declararon son amigos de la actora, mientras que los testigos del demandado no tienen con él la relación señalada en la sentencia recurrida, y la denuncia coincidió con la presentación de la demanda. Añade que la actora se ha limitado a decir que eran fiestas con mucho ruido y alto desorden, sin aportar fotografías ni videos de las fiestas, cuando le corresponde la carga de la prueba.

2. La apelada se opone, partiendo del doc. nº 8 de la demanda, esto es, la denuncia presentada por el vecino Sr. Gumersindo en fecha 27 de octubre de 2020 ante el Ayuntamiento de Barcelona, donde, de forma pormenorizada, se señalaba la situación en que se encontraban como consecuencia de las actividades que se desarrollaban en el terrado del edificio. Y se remite, asimismo, a las declaraciones de los vecinos del inmueble y del administrador de la finca.

3. Se comparten los argumentos vertidos por la apelada, partiendo, en efecto, de la denuncia que presentaron diversos vecinos del inmueble en fecha 18 de octubre de 2020, donde consta:

"Els veïns sota signants del DIRECCION000 volíem exposar i denunciar el següent:

· Que patim contínuament des de fa una setmana sorolls continus dia i nit de gent que està vivint al terrat del nostre edifici.

· Que tenen llums enceses tota la nit, musica i servei de bar per a la gent que conviden, cridant i parlant en veu alta dia i nit, molestant a tots el veïns que donem al pati interior que està al mig de la seva part del terrat

· Que això és un terrat comunitari i que tot i això, l'han omplert de taules, cadires, un bar, jacuzzi, plantes etc, la qual cosa ha provocat greus goteres al pis de NUM011, NUM009- NUM001 des de fa anys degut al reg automàtic de les seves plantes

· Que se'ls ha avisat en reiterades ocasions de les goteres per part dels veïns i de l'administració de finques, i que han fet cas omís

· Que l'administració els ha dit que no podien fer us del terrat com espai seu per que afecta a la convivència de tot el veïnat i han fet cas omís

· Que les obres que han fet al terrat, sense permís, han provocat no només grans goteres, si no també esquerdes al terrat i sostre del pis de a baix i de la planta NUM009 degut a tot el pes acumulat i que tot això pot comportar perillositat per a la gent que vivim a sota

· Que aquesta gent puja i baixa escales a qualsevol hora del dia i de la nit vociferant i molestant als veïns i particularment a les famílies que tenim fills

· Que en viure en un espai que antigament eren els trasters, no tenen l'aïllament adequat i que el soroll que fan s'amplifica de tal manera que els pisos que estem a sota no podem dormir pel impacte

de les seves trepitjades

· Que fins i tot, alguns veïns han rebut amenaces velades per part d'algun d'ells

· Que s'ha privatitzat un terrat, provocant, a més a més que els veïns no puguem accedir a les instal·lacions de telèfon o antenes de tv

· Que hi ha anuncis web on s'ofereix el terrat per esdeveniments de fins a 30 persones i que durant el primer confinament Covid es van saltar tot tipus de normes

· Que suposem que els actuals inquilins són rellogaters de l'espai per que el llogater és un altre

· Que sembla que l'administració i el propietari han posat el cas en mans del jutjat però que de moment seguim patint les conseqüències de tot l'exposat anteriorment

· Que tots els fet exposats els patim reiteradament i amb més gravetat des de fa una setmana, però que els hem patit intermitentment des de fa anys."

Durante la vista, declararon dos de los vecinos. La testigo Sra. Caridad (vecina del NUM006) manifestó conocer que en el terrado se celebran fiestas, eventos; por la noche, escucha gente que sube, realquilados o a grupos los fines de semana o más; se escucha el ruido subiendo y bajando; en el patio, se escucha un ruido horroroso; hay luces; se ríen de la Guardia Urbana, "fan molta festa i molt soroll i s'en foten"; alguna vez, va gente más normal o más tranquila, pero generalmente son fiestas "a tope", de gente de fuera, en una terraza tremenda, donde hay un mueble bar, y todo invita a hacer la gran juerga; el señor que vive abajo no puede vivir; es invivible. Ha recibido a veces a amenazas, y le consta que el señor de abajo ha tenido algún enfrentamiento con Pedro Antonio, Luis Angel -el demandado-. Sabe que los eventos se anuncian por las webs, y también tenía realquilado el demandado el principal 1ª para eventos, pero los desahuciaron, siendo tremendo el ruido; dejan vasos, mean en la escalera, etc., "un mal viure". Todos los vecinos denunciaron al principal 1ª y a este piso, pero el Ayuntamiento no ha hecho nada; llamaban a la Guardia Urbana, pero les daba igual.

Por su parte, el testigo Sr. Gumersindo (vecino del NUM007) manifestó que, en el piso NUM001, NUM008, se celebran fiestas/eventos por las noches, y que son directamente afectados, porque el NUM008 conecta con un "celobert" y todos los vecinos en la vertical sufren estas situaciones, alargadas en el tiempo y molestas a la hora de dormir y de descansar. Presentaron una denuncia conjunta los vecinos. Eran fiestas con músicas hasta altas horas, que les llegaba, como todas las voces, y era algo constante, por lo que se movilizaron los vecinos. El vecino de arriba tuvo enfrentamientos y, por solidaridad, denunciaron. Vieron en algunas plataformas que el espacio se alquilaba.

El testigo administrador de la finca, el Sr. Teodulfo, manifestó que los vecinos se quejaban constantemente de las fiestas que se celebraban allí, desde las 12:00 de la noche a las 9:00 de la mañana, y que él no lo pudo ver directamente, pero sí dijo a los vecinos que avisaran a la Guardia Urbana, y al final ni siquiera iban.

Y consta documentalmente acreditado, mediante acta notarial de 20 de octubre de 2020 aportada con la demanda, que el fedatario público dejó constancia de la existencia del dominio de Internet DIRECCION004/, e imprimió su contenido, relativo a la terraza objeto del procedimiento, con fotografías donde pueden verse los elementos que también aparecen en las fotografías unidas al dictamen pericial de la actora, incluidos el jacuzzi y la barbacoa. De hecho, se describe el espacio del modo siguiente:

Por lo demás, ante la realidad de esa prueba documental, los testigos propuestos por el demandado no avalan su versión de los hechos.

La testigo Sra. Casilda (dijo que el demandado es amigo suyo y también que ha sido su jefe; añadió que Candida es la mujer del demandado, y que no tiene interés) manifestó que iba al piso para cumpleaños, a regar plantas; no le constaban fiestas cada día o cada semana; las fiestas hechas eran por cumpleaños del demandado o de su mujer, o el suyo, de los niños, o en San Juan; eran fiestas familiares, con niños, Pedro Antonio y Constancio, los hijos de Luis Angel. Reconoció que ella no estaba por la noche, pero añadió que iba durante el día a regar las plantas, cada dos días, y que no había restos de fiesta. Reconoció que no sabía que se anunciaba en la web.

La testigo Sra. Manuela (prima segunda de Candida, la esposa del demandado) manifestó que había estado alguna vez en alguna fiesta familiar: cumpleaños de Candida, de Luis Angel, San Juan, siempre usando la terraza. Dijo no conocer que los otros días se celebraban fiestas y eventos, pero no estaba por allí para ver si se hacían o no. Reconoció que no conocía que la terraza se publicitaba por el web para la celebración de eventos.

Y el testigo Sr. Marcial (dijo que la mujer de Luis Angel es prima de su mujer) manifestó también que, en el piso, que tenía una terraza, se hacían fiestas familiares, y que él fue algún sábado, cumpleaños de Luis Angel, Candida, San Juan. Reconoció no conocer si los otros días se celebraban eventos y fiestas.

La declaración de dichos testigos, relacionados de una u otra forma con el demandado, por razón de amistad con él o de parentesco con la esposa del demandado -la esposa se llama, precisamente, Candida, como la terraza anunciada en Internet-, no es apta para rebatir la prueba aportada por la actora. Aunque, eventualmente, pueda ser cierto que se celebraban fiestas familiares en la terraza, dicha prueba documental es reveladora de que por el demandado se ha venido desarrollando en la terraza una actividad ajena al destino para el cual le fue arrendado el piso NUM010, una actividad contraria a lo que es esperable de la convivencia normal en un inmueble comunitario, pues sus vecinos han visto perturbada su normal vida diaria con fiestas o eventos organizados por el demandado, con las características que dos de ellos describieron cumplidamente durante la vista.

4. El motivo es desestimado.

5. En atención a lo expuesto, procede desestimar el recurso de apelación.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, procede imponer al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación