Sentencia Civil 151/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1156/2023 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.-)El Procurador D. Jaume Luis Asó Roca, en representación de D. Darío y Dª. Raquel, presentó demanda contra Dª. Isabel, D. Pedro Enrique y D. Ángel Daniel, ejercitando de manera acumulada las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 20 de febrero de 2020, sobre una vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000. En concreto, Dª. Isabel y D. Pedro Enrique fueron los arrendatarios en aquel contrato, mientras que D. Ángel Daniel firmó una cláusula adicional de aval solidario. La renta pactada fue de 850 euros al mes. Se indica que los demandados habían incurrido en un impago de las mensualidades de renta comprendidas entre mayo y septiembre de 2022, ambas inclusive. Ello supone una deuda total de 4.250 euros.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se declarase la resolución del contrato y se condenase a los demandados al desalojo de la vivienda arrendada, haciendo entrega de la posesión de la misma a la parte actora, y a abonar las rentas adeudadas en la suma de 4.250 euros, más las cantidades que se fuesen devengando hasta la efectiva entrega del inmueble, más intereses. Y todo ello con imposición de costas.

II.-)El Procurador D. Alberto Cobas Otero, en representación de Dª. Isabel, se opuso a la acción ejercitada. Se alegó que no hubo incumplimiento en la obligación de pagar la renta. A lo sumo, pudo haber algunos retrasos, que ya quedaron solucionados. Los pagos realizados por la arrendataria entre 4 de abril y 1 de noviembre de 2022 fueron de 7.120 euros, cuando en realidad procedería pagar sólo 5.950 euros. La demandante ha actuado con mala fe, ya que esta parte incluso ha abonado más cantidades que las debidas. En conclusión, se solicitó la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

III.-)La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. La juzgadora entendió que no se ha probado la situación de impago en que se encuentran los arrendatarios. Los extractos bancarios aportados por la parte demandada en el juicio acreditarían que no había rentas pendientes de pago en el periodo mayo-septiembre de 2022. En consecuencia, se absolvió a los demandados de los pedimentos efectuados en su contra, con imposición de costas a la actora.

IV.-)La representación de D. Darío y Dª. Raquel se alza contra aquella resolución. Se muestra oposición al comportamiento procesal de la parte contraria, aportando un extracto de cuentas correspondiente al periodo entre enero de 2022 y enero de 2023 en el acto del juicio. En los apuntes que aparecen en el extracto no se indica la correspondencia con las rentas. La demora en el pago proviene de 2021, así se reconoció por la demandada en el juicio. Entre abril de 2021 y septiembre de 2022 se pagaron 10.790 euros, cuando se debían pagar 15.300. La diferencia serían 4.510 euros, lo que se ajusta a lo pedido en la demanda. Se han aportado justificantes de pagos que en realidad consisten en transferencias a cuentas que no son de los arrendadores, ni del administrador. Desde el 1 de mayo de 2022 hasta el 30 de septiembre de 2022 se pagaron 3.590 euros, cuando deberían haberse abonado 4.530 euros. La juez de instancia ha infringido las reglas sobre carga de la prueba. Desde la demanda hasta la fecha del juicio se ha generado una deuda adicional de 3.569,18 euros. En el extracto aportado por la demandada hay cuatro apuntes "Servicaixa Transf. Alquiler"de 795 euros cada uno, que no tiene como destino una cuenta de esta parte.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la resolución dictada por el juzgado de instancia, y en su lugar se estime íntegramente la demanda presentada, con imposición de costas a la parte demandada.

V.-)La representación de Dª. Isabel y D. Pedro Enrique muestra oposición al recurso presentado. La aportación de documentos por esta parte no fue objeto de recurso ni de protesta en el acto del juicio. La juez de instancia ha valorado correctamente la prueba practicada, para llegar a la conclusión de que no se ha probado la existencia de la deuda. En consecuencia, se solicita la desestimación del recurso, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Acción de desahucio por falta de pago. Procedimiento verbal

La parte actora ha presentado demanda de desahucio relativa a la vivienda sita en Barcelona, DIRECCION000, que fue objeto de contrato de arrendamiento en fecha 20 de febrero de 2020. Además, se reclaman las sumas adeudadas por la falta del pago de las rentas y cantidades asimiladas. La parte actora hace uso de la facultad establecida en el art. 437.4.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) de ejercer acumuladamente la acción de desahucio de finca por falta de pago y la reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía de esa reclamación.

En cuanto a la acción de desahucio, es de aplicación en este pleito, por tratarse de inmueble destinado a vivienda, el art. 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , que prevé como causa específica de resolución del contrato de arrendamiento a instancia del arrendador la falta de pago de las rentas, estableciendo así un caso de facultad resolutoria por incumplimiento de la otra parte, en la línea del art. 1124 del Código Civil (en adelante, CC) .

El juicio verbal de desahucio es en principio un proceso de naturaleza sumaria. El objeto de conocimiento es limitado, ya que se ciñe únicamente a resolver si el arrendador tiene derecho a recuperar la posesión del bien arrendado, y sin que la sentencia que se dicte tenga efectos de cosa juzgada. El legislador ha hecho hincapié a la hora de regular este juicio en la acreditación del pago de la renta, limitando las posibilidades de oposición del demandado. Concretamente, el art. 444.1 LEC establece que "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

La sumariedad y rapidez que constituyen notas esenciales de este proceso (máxime tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que vino a introducir la técnica monitoria como cauce procesal, lejos del esquema tradicional de demanda y contestación del juicio plenario contradictorio) obedecen a su finalidad básica de juicio posesorio. El objetivo principal del procedimiento especial de desahucio es el de dotar al arrendador de un arma eficaz para que le sea reintegrada de manera rápida la posesión del inmueble, y ello sin perjuicio de que resulte posible acumular a esa acción, como pretensión accesoria, la reclamación dineraria por las rentas y cantidades análogas que deba abonar el arrendatario.

No obstante, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1006/2023, de 21 de junio de 2023, ha proclamado el carácter plenario del proceso cuando se acumulan las acciones de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas adeudadas. En concreto, el Alto Tribunal ha indicado: "La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

TERCERO.- Sobre el error en la valoración de la prueba. Situación de impago que ha de conllevar el desahucio

El núcleo de la controversia entre las partes estriba en determinar si la parte demandada/arrendataria ha incurrido en una situación de impago que faculte a la actora/arrendadora para instar la resolución del contrato y ejercer la acción de desahucio.

En primer lugar, cabe hacer un apunte sobre la carga de la prueba en este tipo de procedimientos. En este caso, las partes no cuestionan la existencia del contrato de arrendamiento, ni la situación posesoria de los demandados arrendatarios, ni el devengo de las rentas pactadas conforme a contrato. La cuestión controvertida se reduce, por tanto, a si los arrendatarios Dª. Isabel y D. Pedro Enrique han pagado o no las rentas pactadas.

Planteado el debate en tales términos, debe recordarse que el pago de una deuda constituye un hecho extintivo de la pretensión ( art. 1156 CC) , y por tanto la carga de probarlo corresponderá a la parte demandada ( art. 217.3 LEC) . No cabe hacer recaer sobre la parte actora la carga de probar un hecho negativo, como lo sería el impago de las rentas por los arrendatarios. Ello supondría introducir una suerte de probatio diabólica,proscrita en nuestro Derecho.

Por otro lado, en este pleito existe controversia entre las partes respecto de la cuantificación de los pagos efectivamente realizados por los demandados, y la imputación de cada abono a las mensualidades concretas que se han ido devengando.

Si fuesen ciertos todos los pagos que la representación de Dª. Isabel aduce en su escrito de contestación, hechos entre el 4 de abril y el 1 de noviembre de 2022, y si todos ellos correspondiesen exclusivamente a las rentas devengadas en ese periodo, se daría la circunstancia de que los arrendatarios habrían estado pagando un exceso respecto de lo adeudado, o avanzando rentas con una destacable antelación. Si se pretenden imputar todos los pagos citados entre el 4 de abril de 2022 y el 1 de noviembre de 2022 a ese periodo, resultaría que el día 30 de junio de 2022 se habría pagado la renta del mes de julio con un exceso de 50 euros (se pagaron 900 euros, en lugar de 850 euros). Es claro que ello no fue así. En el justificante documental aportado, relativo a esa transferencia, el concepto que aparece es "Alquilar 850 y 50 De Atrasos",lo que permite concluir que ya en ese momento los arrendatarios tenían cantidades pendientes de pago, sin poder precisar su cuantía. Lo mismo podría decirse de las dos transferencias supuestamente realizadas el 30 de julio de 2022, que en su suma total superaban la mensualidad de renta (900,00 + 50,00 = 950,00), lo que permite deducir que en aquel momento había cantidades pendientes de pago. La transferencia de 50,00 de esa fecha se hizo con el concepto "Alquiler Atrasos DIRECCION000". Tampoco se explicaría por qué el 30 de septiembre de 2022 se habría hecho una transferencia de 940,00 euros, superior al importe de renta. Y, desde luego, más sorprendente sería que en fecha 1 de noviembre de 2022, se hiciese un ingreso de nada menos que 1.780,00 euros.

En realidad, en el propio escrito de contestación, y en el propio interrogatorio de Dª. Isabel, se reconocía que se habían hecho pagos de manera parcial y con retrasos. No puede precisarse, eso sí, el alcance de esa deuda, ni hasta qué punto las cantidades abonadas por la arrendataria entre abril y noviembre de 2022 pudieron servir para solventarla.

En definitiva, no puede admitirse, sin más, la liquidación que se propone por la parte demandada en su escrito de oposición. De hecho, no hay liquidación alguna, simplemente se dice que se ha acreditado que los arrendatarios estaban al corriente de pago. Es llamativo que, cuando se hacían las transferencias por rentas, se indicaba en el apartado de "Concepto"la mencion "Alquiler DIRECCION000", o algo similar, pero sin indicar nunca a qué mensualidad correspondía cada pago. No cabe, por tanto, asumir la argumentación de la parte demandada, que se limitó en un principio a aportar extractos correspondientes al periodo que la demandante consideraba impagado (mayo-septiembre de 2022), ni tampoco ampliándolo sin más a la anualidad completa de 2022, como se hizo con la documentación aportada durante el juicio.

La demanda se presentó en fecha 14 de septiembre de 2022, indicando que la deuda acumulada en ese momento por los arrendatarios era la correspondiente a las mensualidades comprendidas entre mayo y septiembre de 2022. La demandada presentó oposición en fecha 4 de noviembre de 2022, e intentó probar su alegación de estar al corriente de pago mediante la aportación de los certificados bancarios relativos a las transferencias realizadas, exclusivamente, en el periodo comprendido entre el 4 de abril y el 1 de noviembre de 2022.

Obviamente, el hecho de que la parte actora indicase en su demanda que la deuda se extendía al periodo comprendido entre mayo y septiembre de 2022 no significaba que los arrendatarios no hubiesen hecho ningún abono en ese periodo. Es posible que se hubiesen hecho algún pago, pero que se hubiesen imputado a mensualidades anteriores, que también estuviesen pendientes.

Para disipar dudas, la demandante presentó escrito el 29 de noviembre de 2022 señalando, además de que algunas de las transferencias alegadas por los demandados tenían como destino una cuenta bancaria distinta de la de los propietarios o su administrador, que la situación de impago que se venía arrastrando desde abril de 2021, de modo que los propietarios iban imputando cada ingreso o transferencia por los arrendatarios a la mensualidad de renta más antigua de las que estuviesen pendientes de pago en cada momento.

Tras una suspensión, el juicio se celebró finalmente en fecha 31 de mayo de 2023. Si lo que la parte demandada deseaba era probar que no existían rentas pendientes de pago, le habría sido tan fácil como aportar todos los justificantes de pagos de renta realizados desde abril de 2021. La parte demandante indicó desde qué fecha los arrendatarios habían dejado de pagar las rentas devengadas, y cuál era la cuantía pendiente en ese momento. Ante ello, los demandados estaban en disposición de probar todos los pagos realizados, hasta el punto de probar el pago o contraponer una liquidación alternativa, con un saldo diferente del reclamado. Y máxime teniendo en cuenta que la prueba de dicho pago sería una circunstancia cuya carga probatoria le correspondería, conforme al art. 217.3 LEC.

Pero es que, además, si se observa el extracto aportado por la parte demandada durante el acto del juicio, correspondiente a la cuenta bancaria desde la que se hacían las transferencias para el abono de las rentas (nº **** NUM000), se observa que los pagos que supuestamente podrían corresponder a abonos hechos a los arrendadores serían los de 29/1/2022 (850,00 euros), 14/2/2022 (400,00 euros), 27/2/2022 (850,00 euros), 4/4/2022 (850,00 euros), 30/4/2022 (850,00 euros), 1/6/2022 (850,00 euros), 30/6/2022 (900,00 euros), 30/7/2022 (900,00 euros), 30/7/2022 (50,00 euros), 31/8/2022 (850,00 euros), 30/9/2022 (940,00 euros), 14/12/2022 (850,00 euros) y 14/12/2022 (55,00 euros). Pero en ninguno de ellos aparece el detalle de la cuenta de destino. Y ello es relevante, ya que en los certificados que se habían aportado junto al escrito de contestación se observaba que algunas de esas transferencias tuvieron por destino una cuenta que no correspondía a la que servía habitualmente para efectuar los pagos de renta.

Si esta información se confronta con la documentación aportada por la actora durante el juicio, se observaría que la demandante vino a admitir esos pagos, salvo el de 30/6/2022, de 900,00 euros. Y ello no es baladí, ya que esa alegación ya se había hecho en el escrito presentado el 29 de noviembre de 2022, en relación a los pagos supuestamente hechos a una cuenta bancaria diferente. Ciertamente, la transferencia de hecha el 30/6/2022, por importe de 900,00 euros, se hizo, según la documentación aportada por la demandada, a una cuenta con número **** NUM001, diferente de la cuenta bancaria en donde habitualmente se hacían los pagos (la nº **** NUM002).

Con ello, se antoja claro que los pagos acreditados por la demandada no sirven para concluir que los arrendatarios se encontraban al corriente en el pago de las rentas. Y ni siquiera pueden contraponerse a la reclamación de la actora a los efectos de fijar una cantidad adeudada diferente, en la medida en que tampoco sirven para concluir que la deuda sea menor.

En consecuencia, deberá estimarse la acción de desahucio, en la medida en que la parte arrendataria no ha probado estar al corriente en el pago de las rentas (tal y como, por otro lado, la propia representación letrada de los arrendatarios había reconocido al contestar la demanda, y como la propia Sra. Isabel admitió durante el acto del juicio).

Y, en cuanto a la cuantía adeudada, necesariamente habrá que admitir como válida la liquidación aportada por la parte demandante/apelante, en la medida en que abarca globalmente todo el periodo contractual, apuntando con exactitud el momento en que se produjeron los impagos, y sin que los pagos acreditados por la parte demandada sirvan para considerar que los arrendatarios se han llegado a poner al corriente en sus obligaciones, ni que la suma adeudada sea menor.

Por tanto, cabe incluir en esta sentencia una condena a los demandados al abono de 7.819,18 euros, como deuda pendiente a la fecha del juicio (31 de mayo de 2023).

Según el art. 220.2 LEC, a ese importe podrán añadirse los que se devenguen en concepto de renta y demás conceptos asimilados mientras dure la ocupación de la vivienda por los demandados, conforme a las bases contempladas en el escrito de demanda.

CUARTO.- Alcance de la condena a D. Ángel Daniel

Lógicamente, la condena relativa al codemandado D. Ángel Daniel ha de tener el contenido y alcance propios de su condición de fiador solidario. Queda claro que la acción de desahucio no le ha de afectar directamente, al no ocupar ni poseer el inmueble arrendado. En consecuencia, el pronunciamiento de desalojo no puede afectarle.

En cuanto a la responsabilidad dineraria, el afianzamiento incluido en el contrato de arrendamiento consiste en un pacto expreso de solidaridad, en los términos del párrafo segundo del art. 1822 CC. Por ello, su responsabilidad ha de entenderse solidaria respecto de los arrendatarios.

QUINTO.- Costas

Se condena a la parte demandada al pago de intereses debido a la mora en la que ha incurrido. Conforme a los arts. 1100, 1101 y 1108 CC, tales intereses se aplicarán desde la interpelación judicial. Lógicamente, respecto de las mensualidades posteriores a la reclamación judicial se aplicará el interés legal desde el vencimiento de cada mensualidad. Desde la fecha de esta sentencia hasta el completo pago se aplicarán los intereses previstos en el art. 576 LEC.

SEXTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398.2 LEC, la estimación del recurso de apelación conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

En cuanto a las costas de la primera instancia, la estimación del recurso conllevará la estimación de la demanda, por lo que las costas deberán ser abonadas por la parte demandada, conforme al principio del vencimiento ( art. 394 LEC) .

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación