Sentencia Civil 152/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1235/2022 de 12 de febrero del 2025

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Ricardo, actuando en virtud de poder especial otorgado notarialmente a su favor por doña Aurora y don Imanol, promovió acción judicial frente a don Raúl, y consignaba en su demanda inicial, sucintamente expuestos, los siguientes antecedentes de hecho:

a) Que doña Aurora y don Imanol son propietarios de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Granollers, en virtud de escritura pública de compraventa otorgada en fecha 9 de septiembre de 1977.

b) El padre del hoy demandado, don Cosme, formalizó con don Imanol, en fecha 28 de diciembre de 1987, un contrato de arrendamiento cuyo objeto eran las entidades bajos y piso de la precitada casa DIRECCION000, de Granollers, a fin de destinar los bajos a negocio de droguería y el piso a vivienda o almacén.

c) En fecha de 23 de enero de 1992 el padre del demandado y el arrendador convinieron expresamente una novación parcial del contrato, la cual se concretó en la renuncia de los derechos arrendaticios que ostentaba el arrendatario, Sr. Cosme, sobre la entidad bajos, de modo que desde aquella fecha el objeto del arriendo se limita a la vivienda del inquilino y su familia.

d) Al fallecimiento del titular arrendatario, don Cosme, su esposa, doña Adela, se subrogó, en fecha 12 de mayo de 1992, en los derechos arrendaticios de la vivienda; y, tras el fallecimiento de doña Adela el 10 de agosto de 2019, su hijo, el hoy demandado don Raúl, notificó a la propiedad, mediante comunicación de 29 de octubre de 2019, su voluntad de subrogarse en el contrato de arrendamiento de la vivienda. El administrador de la propiedad, tras recibir del Sr. Raúl la aportación de la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos legales, aceptó la subrogación, con lo cual se agotaron los mecanismos obligatorios previstos en la Disposición Transitoria Segunda apartado B.4 de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos.

e) Conforme a lo declarado en la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015, los contratos de arrendamiento de local de negocio concertados después de 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (1 de enero de 1995) se regirán, aunque las partes hayan pactado voluntariamente el sometimiento del contrato al régimen de prórroga forzosa, por los apartados 3 y 4 (persona física o jurídica) de la Disposición transitoria tercera de la LAU 29/1994. En aplicación analógica de aquella doctrina, para decidir sobre la finalización de los arrendamientos de vivienda concertados bajo idénticos presupuestos -formalizados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, y en los que, por voluntad expresa de las partes, se hubiese pactado la prórroga forzosa- deberá atenderse a la Disposición transitoria segunda, apartado B.4, a cuyo tenor el arrendamiento objeto de autos expiró dos años después de la subrogación operada a favor de don Raúl , es decir, el 10 de agosto de 2021.

f) Ante ello, don Ricardo requirió a don Raúl a fin de que desocupara la finca arrendada por haber expirado el plazo máximo del contrato de arrendamiento, pese a lo cual hasta la fecha se mantiene en la posesión de la vivienda.

Al amparo de los antecedentes expuestos se interesaba en la súplica de la demanda se dictase sentencia en la que se adoptasen los pronunciamientos que se transcriben seguidamente en sus términos literales:

"(...) se dicte sentencia estimatoria por la que:

1.- DECLARE extinguido el contrato de arrendamiento de la vivienda sita en la DIRECCION000 de esta ciudad, por expiración del plazo legal establecido en aplicación de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU 94 al contrato de autos o, subsidiariamente, por expiración del plazo máximo contemplado en el Art. 515 del CC .

2.- CONDENE al arrendatario demandado al desalojo de la entidad arrendada en el término legal que proceda y a dejarla enteramente vacua y expedita a disposición de la propiedad, procediendo a la entrega de las correspondientes llaves y con apercibimiento de lanzamiento si no lo verificara.

3.- CONDENE a la parte demandada al pago de las costas".

II. La representación del demandado se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015, que invoca la contraparte para sustentar su tesis, no es de aplicación al supuesto litigioso, ya que hace referencia a "los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de 1994, pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa", que "se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha Ley".

En consecuencia, no concurre razón alguna para extrapolar la doctrina contenida en aquella sentencia, relativa exclusivamente a los locales de negocio, a los arrendamientos de vivienda suscritos con posterioridad al 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994.

b) La Disposición transitoria de la LAU aplicable al presente supuesto sería la primera, que regula los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del día 9 de mayo de 1985 (el contrato fue concertado por el padre del Sr. Raúl en fecha 28 de diciembre de 1987) y hasta la entrada en vigor en la LAU de 1994. Según tal Disposición, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre (1 de enero de 1995), continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica. No son aplicables, por tanto, las Disposiciones transitorias segunda y tercera, en contra de lo pretendido en la demanda.

c) En consecuencia, el contrato de arrendamiento no se ha extinguido a la fecha presente, y el actual inquilino puede permanecer de forma indefinida en la vivienda arrendada, por haberse pactado la prórroga forzosa en el contrato de 1987, que no fue modificado en tal aspecto con ocasión de su novación 1992.

III. El juez de primera instancia rechazó, en consonancia con lo propugnado por la parte demandada, la aplicabilidad de la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 a los efectos de determinar la duración del contrato de arrendamiento litigioso, y concluyó que los contratos de alquiler de vivienda celebrados entre el 9 de mayo de 1985 y 1 de enero de 1995 en que no se hubiera establecido una duración concreta quedan sometidos al régimen de prórroga forzosa, y, por ello, y en virtud de lo establecido en los artículos 58 a 60 de la LAU de 1964, los hijos del arrendatario que hayan convivido con él en los dos últimos años, como es el caso del demandado, podrán subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendamiento y gozarán de permanencia en la vivienda con el derecho a la prórroga forzosa de la que disponía su progenitor.

En consecuencia, desestimó las pretensiones actoras e impuso al demandante las costas del procedimiento.

IV. La representación de don Ricardo se alza en apelación frente a aquella resolución desestimatoria para imputar inicialmente al juez de primera instancia un error en la determinación de la legislación y régimen jurídico aplicables al contrato de arrendamiento litigioso, al haber optado por una aplicación estrictamente literal de las disposiciones transitorias de la LAU y prescindir de la interpretación de la Disposición transitoria primera acometida por el Tribunal Supremo y de la doctrina legal emanada de su sentencia de 12 de marzo de 2015.

Agrega que, conforme a aquella doctrina -elaborada respecto a los arrendamientos de local de negocio, pero aplicable por analogía a los de vivienda-, sería aplicable al supuesto litigioso la Disposición transitoria segunda de la LAU, pese a que, en una interpretación estrictamente literal, habría de estarse a lo previsto en la Disposición transitoria primera.

En consecuencia, el régimen de subrogación aplicable al contrato de arrendamiento objeto de autos no sería el del artículo 58 de la LAU de 1964, sino el diseñado en el apartado B.4 de la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994, de modo que, habiendo transcurrido el plazo de 2 años desde el fallecimiento de la primera subrogada, el arrendamiento se extinguió el 10 de agosto de 2021.

De forma subsidiaria interesaba que no se adoptase pronunciamiento expreso sobre costas en atención a concurrencia de dudas de derecho.

SEGUNDO.- Hechos probados. Posturas defendidas por los litigantes

I. No se ha suscitado prácticamente debate acerca de los aspectos fácticos del litigio, y su resolución participa de una naturaleza eminentemente jurídica, no obstante lo cual resulta aconsejable dejar fijadas las premisas de hecho que, en relación con las vicisitudes del contrato de arrendamiento que ligaba a ambas partes, fundamentan las pretensiones que se deducen en la demanda.

Así:

1. En fecha 28 de diciembre de 1987 don Imanol, codemandante y copropietario de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Granollers, formalizó con don Cosme, padre del demandado, un contrato de arrendamiento cuyo objeto eran las entidades bajos y piso del precitado edificio DIRECCION000, a fin de destinar los bajos a negocio de droguería y el piso a vivienda o almacén.

2. En relación con la duración del contrato las partes convinieron el siguiente pacto, que se transcribe en su literalidad:

"Pacto 2º.- El plazo de duración del contrato será de indefinido, hallándose el contrato sujeto a la prórroga forzosa establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos . Este contrato empezará a regir a partir del 1º de enero próximo".

3. En fecha 23 de enero de 1992 el arrendador y el por entonces inquilino -padre del hoy demandado- convinieron expresamente una novación parcial del contrato, en cuya virtud el objeto del arriendo quedó restringido a la vivienda porque se excluyó del contrato la entidad bajos.

Con ocasión de aquella novación las partes no modificaron lo pactado sobre la duración del contrato en el documento originario, de modo que el arrendamiento, por voluntad de los contratantes, continuó sometido al régimen de prórroga forzosa del artículo 57 de la LAU de 1964.

4. Al fallecimiento del titular arrendatario, don Cosme, su esposa, doña Adela, se subrogó, en fecha 12 de mayo de 1992, en los derechos arrendaticios de la vivienda conforme a lo estipulado en el artículo 58.1 de la LAU de 1964.

5. Finalmente, en fecha 10 de agosto de 2019 falleció la Sra. Raúl y su hijo, el hoy demandado don Raúl, solicitó al administrador de la propiedad subrogarse en la posición de arrendatario ocupada hasta entonces por su difunta progenitora, lo que fue aceptado por dicho administrador después de que don Raúl aportase la documentación acreditativa del cumplimiento de los requisitos legales.

II. Ya se expuso que el contrato de arrendamiento objeto de litigio se formalizó el 28 de diciembre de 1987, es decir, con posterioridad al Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, sobre medidas de política económica, y antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994. Por ello, para establecer el régimen jurídico que le es aplicable debe atenderse, en principio, a la Disposición transitoria primera de la LAU de 1994, que se ocupa de los "contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985", y, específicamente, por tratarse de una vivienda, a su apartado 1, que es del siguiente tenor:

"Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985.

1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda.

La tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9 de esta ley . El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la presente ley para los arrendamientos de vivienda".

Es decir, el contrato quedaría sujeto íntegramente a la normativa de la LAU de 1964, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, que suprimió la prórroga forzosa en los contratos de arrendamientos urbanos en los siguientes términos:

"1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrán la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos , texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1566 del Código Civil .

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos".

III. A partir de aquella normativa se construye la tesis propugnada por la parte demandada y aceptada por el juez de primera instancia. En síntesis, sus razonamientos son los siguientes:

a) Dado que el contrato objeto de pleito se concertó con posterioridad al Real Decreto-Ley 2/1985, los contratantes podían establecer libremente la duración del contrato y, en consecuencia, no resultaban obligados a someter el arrendamiento a prórroga forzosa.

b) No obstante ello, arrendador y arrendatario optaron por estipular que el plazo de duración del contrato sería indefinido y además reflejaron explícitamente en el documento de 28 de diciembre de 1987 que el arrendamiento se sujetaba "a la prórroga forzosa establecida en el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos", por lo que debe entenderse que el régimen jurídico aplicable al contrato está íntegramente constituido por la LAU de 1964.

c) Debe atenderse, en consecuencia, a lo determinado en la Disposición transitoria primera de la LAU de 1994: el contrato continuará rigiéndose por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, cuyo artículo 57 regula la prórroga forzosa en los siguientes términos:

"Cualquiera que sea la fecha de la ocupación de viviendas, con o sin mobiliario, y locales de negocio, llegado el día del vencimiento del plazo pactado, éste se prorrogará obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, aun cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones. Se aplicará igual norma en los casos de extinción de usufructo, sin perjuicio de lo prevenido en el artículo 114, causa 12".

d) Por tanto, tras el fallecimiento del inquilino titular del contrato en fecha 12 de mayo de 1992 operó la subrogación en los derechos y obligaciones del arrendamiento a favor de su cónyuge, doña Adela, conforme a lo estipulado en el artículo 58.1 de la LAU de 1964.

e) Y, tras el fallecimiento de la Sra. Raúl el 10 de agosto de 2019, su hijo don Raúl, demandado en el presente litigio, se subrogó en la posición jurídica de su difunta madre, tal como autorizaba el artículo 59 de la LAU, que disponía:

"Al fallecimiento del subrogado en la vivienda por actos intervivos o mortis causa, solo podrá continuar ocupándola con el mismo carácter su cónyuge o descendientes legítimos, naturales o adoptivos, sin que se autoricen ulteriores subrogaciones, debiendo observarse en cuanto a convivencia, orden de prelación y notificación, lo preceptuado en el artículo anterior".

f) Tras la subrogación del hijo en la posición jurídica de su progenitora -la cual, a su vez, se había subrogado en los derechos y obligaciones de su cónyuge como arrendatario originario-, ya no están permitidas ulteriores subrogaciones, pero, dado que en el contrato de 1987 las partes se sometieron expresa y voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, el actual inquilino podrá prolongar la ocupación de la vivienda de forma indefinida y a su voluntad.

g) Es cierto que la Disposición transitoria segunda de la Ley de 1994 introduce una variación en el régimen de subrogaciones del contrato de arrendamiento de vivienda con el fin de acotar su duración. Específicamente, el apartado B.4 de aquella disposición establece que, una vez operada la subrogación a favor del cónyuge y, con posterioridad, a favor del hijo del arrendatario, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior.

Sin embargo, aquella limitación es únicamente aplicable, según el tenor literal de la Disposición transitoria segunda, a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados antes del 9 de mayo de 1985, no a los formalizados, como es el caso, con posterioridad a esta última fecha, que deben regirse, como se dijo, por la Disposición transitoria primera.

h) En conclusión, la limitación temporal establecida tras la segunda subrogación en la Disposición transitoria segunda no aplica al caso enjuiciado, y debe atenderse, en consecuencia, al régimen de subrogaciones diseñado por la Ley de 1964; es decir, tras la segunda subrogación no se prevé un plazo específico de duración del contrato, sino que el arrendamiento continuará sometido a la prórroga forzosa, que faculta a don Raúl a continuar en el uso de la vivienda pese a haber transcurrido más de dos años desde que se subrogó en la posición jurídica de arrendataria de su difunta progenitora.

IV. La postura mantenida por el actor, y que sustenta su recurso de apelación, está inspirada en la pretensión de prescindir de una interpretación literal del régimen transitorio diseñado por la LAU de 1994, y busca atender a una aplicación más flexible de dicho régimen por razón de la naturaleza esencialmente temporal del contrato de arrendamiento, singularmente a la luz de la doctrina jurisprudencial sentada, en relación con los arrendamientos de locales de negocio en los que concurren idénticos presupuestos que en el que ahora se enjuicia, por la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015.

Bajo la premisa de que en el supuesto analizado por el Alto Tribunal se discutía la extinción de un contrato de arrendamiento de local de negocio concertado durante el periodo comprendido entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, habría de aplicarse, en principio, la Disposición transitoria primera de la Ley de 1994, la cual, como se dijo, se refiere a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985. En concreto, y en términos análogos a los previstos en el apartado 1 de la antedicha Disposición para los contratos de arrendamiento de vivienda formalizados a partir de aquella fecha, el apartado 2 de la antedicha Disposición establece:

"Disposición transitoria primera. Contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985

(...)

2. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril , y por lo dispuesto en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. En el caso de tácita reconducción conforme a lo dispuesto en el artículo 1.566 del Código Civil , el arrendamiento renovado se regirá por las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.

Lo dispuesto en el párrafo anterior será de aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley".

Así pues, en términos semejantes a los empleados para los arrendamientos de vivienda en el apartado 1, el apartado 2 de la Disposición transitoria primera determina que los arrendamientos de local de negocio celebrados entre 1985 y 1994 continuarán rigiéndose por el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por LAU 1964. Sobre el papel, pues, las consecuencias también serían idénticas: aunque el Real Decreto-Ley 2/1985 suprimió la aplicación forzosa de la prórroga del artículo 57 de la LAU de 1994, permitió que los contratantes se sometieran voluntariamente a tal régimen de prórroga forzosa, por lo que, en los casos de contratos formalizados con posterioridad a 1985, en los que las partes hubieran acordado voluntariamente la sumisión del contrato a prórroga forzosa, el arrendamiento de local de negocio se prorrogaría de forma indefinida a voluntad del arrendatario, según el artículo 57 de la LAU 1964.

Sin embargo, y en aparente contradicción con la literalidad del apartado 2 de la Disposición transitoria primera -que dibuja, se insiste, el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 1985-, la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015, con vocación de fijar doctrina jurisprudencial, declara:

"Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley".

La peculiaridad de la doctrina instaurada por el Alto Tribunal en la sentencia de 12 de marzo de 2015 estriba en que prescinde de la aplicación del apartado 2 de la Disposición transitoria primera -que, como se ha expuesto, diseña el régimen de los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados después del 9 de mayo de 1985 y antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994- para declarar que los contratos formalizados en aquel lapso temporal, cuando estén sujetos a prórroga forzosa, se rigen, en cuanto a su duración, por la Disposición transitoria tercera, que regula la subrogación y extinción de los "contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985", y establece ciertos límites para su duración, los cuales habrán de observarse aunque las partes hayan pactado voluntariamente el sometimiento del contrato al sistema de prórroga forzosa.

El Alto Tribunal reconoce que desde la perspectiva temporal sería aplicable a tales contratos la Disposición transitoria primera, por tratarse de un contrato de arrendamiento de local de negocio concertado entre 1985 y 1994, pero, bajo la premisa de que el contrato de arrendamiento, por su propia naturaleza, no puede ser perpetuo, ni siquiera aunque las partes se hayan sometido voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, concluye que a efectos de duración debe aplicarse la Disposición transitoria tercera y atender a los límites temporales que se establecen en esta última disposición en relación con los supuestos de subrogación y extinción.

V. Al amparo de tal doctrina jurisprudencial, la parte actora entiende que, en idénticos términos que lo declarado por la doctrina jurisprudencial en relación con los arrendamientos de local de negocio, para los casos de arrendamientos de vivienda concertados entre 1985 y 1994 -a los que en principio sería aplicable la Disposición transitoria primera de la LAU de 1994- debe atenderse también, por razones de analogía, a la norma destinada a regular la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad a 1985, es decir, la Disposición transitoria segunda, la cual, en su apartado 4, establece:

"4. A partir de la entrada en vigor de esta ley, la subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , solo podrá tener lugar a favor del cónyuge del arrendatario no separado legalmente o de hecho, o en su defecto, de los hijos que conviviesen con él durante los dos años anteriores a su fallecimiento; en defecto de los anteriores, se podrán subrogar los ascendientes del arrendatario que estuviesen a su cargo y conviviesen con él con tres años, como mínimo, de antelación a la fecha de su fallecimiento.

El contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese posterior.

No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la minusvalía mencionada en el párrafo anterior".

En consecuencia, a juicio del demandante apelante, una vez que el hijo, ahora demandado, se subrogó en la posición jurídica de su progenitora -cónyuge del arrendatario inicial-, se agotaron los mecanismos de subrogación previstos en la norma transcrita, de modo que, pese a que en su día las partes se sometieran al régimen de prórroga forzosa, el contrato únicamente podía durar dos años más y, por consiguiente, ya se habría extinguido con anterioridad a la fecha de interposición de la demanda.

Por tanto, la postura defendida por el actor apelante se puede resumir en los siguientes términos:

Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 (1 de enero de 1995) se regirán, aunque las partes, como es el caso, hayan pactado voluntariamente la sujeción del contrato al régimen de prórroga forzosa, por los apartados 3 y 4 (persona física o jurídica) de la Disposición transitoria tercera de la LAU de 1994. En aplicación analógica de aquella doctrina, para decidir sobre la finalización de los arrendamientos de vivienda concertados bajo idénticos presupuestos -formalizados entre el 9 de mayo de 1985 y el 1 de enero de 1995, y en los que, por voluntad expresa de las partes, se hubiese pactado la prórroga forzosa- deberá estarse a las previsiones de la Disposición transitoria 2ª, apartado B.4, a cuyo tenor el arrendamiento objeto de autos expiró dos años después de la subrogación operada a favor de don Raúl , es decir, el 10 de agosto de 2021>.

CUARTO.- Decisión del conflicto. Aplicación de la Disposición transitoria primera de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 . Confirmación de la sentencia de primera instancia

I. Tras un análisis detenido de la cuestión jurídica planteada en los términos que han quedado expuestos se alcanza la conclusión de que la sentencia de primera instancia se encuentra correctamente fundamentada y debe por ello respaldarse.

Son de establecer al respecto las siguientes consideraciones:

1. La literalidad del apartado 1 de la Disposición transitoria primera de la LAU de 1994 no admite matizaciones ni dudas de interpretación: sus previsiones se aplican a los contratos celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, como es el caso, y, en consecuencia, dichos contratos continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de abril, y por la LAU de 1964.

2. Conforme a lo dispuesto en la primera de aquellas normas, desde 1985 los contratantes podían fijar libremente la duración del contrato, pero también someterse voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, como aconteció en el supuesto que se enjuicia. En virtud de tal régimen, ha de entenderse que la duración del contrato queda sometida a las previsiones de los artículos 57 y siguientes de la LAU, y, por tanto: (i) ya no se autorizan subrogaciones adicionales en la posición de arrendatario; (ii) pero el titular del arrendamiento tras la segunda subrogación está facultado para prolongar la ocupación de la vivienda de forma indefinida y a su voluntad.

3. Una interpretación contraria a la expuesta dejaría vacía de contenido, al menos desde la perspectiva de la duración del contrato de arrendamiento, la regulación normativa establecida en la Disposición transitoria primera, apartado 1, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados durante el periodo comprendido entre 1985 y 1994, como es el caso. Los contratantes, en virtud de la libertad de pacto reconocida en el artículo 9 del Real Decreto-Ley 2/1985, convinieron expresamente sujetar la duración del contrato al régimen de prórroga forzosa establecido en el artículo 57 de la LAU de 1964, y a tal régimen debe atenderse a la luz de la repetida Disposición transitoria primera.

4. Aquellas previsiones, en cuya virtud el arrendatario está facultado, por haberlo así concertado en su día con el arrendador, para prolongar indefinidamente su permanencia en la vivienda, carecerían de sentido si se admitiera, como propugna la parte actora, que el contrato debe someterse a las limitaciones temporales establecidas, para los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con posterioridad al 9 de mayo de 1985, por la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994.

5. Declarar la aplicabilidad de la Disposición transitoria segunda, destinada a regular el régimen jurídico de los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, a un contrato formalizado con posterioridad a esta última fecha, implicaría, bajo la premisa de que existe una norma específica prevista por el legislador y destinada a los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir de 9 de mayo de 1985, la generación de una patente inseguridad jurídica derivada de la inaplicación injustificada de una previsión normativa vigente.

6. Hasta la fecha, y salvo error u omisión, no se cuenta con una doctrina jurisprudencial que proclame que los arrendamientos de vivienda concertados entre 1985 y 1994, en los que las partes se hayan sometido voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, hayan de ser regulados, en cuanto a su duración, por la Disposición transitoria segunda, que hace referencia exclusivamente a los contratos anteriores a 1985. Si ello es así, debe prevalecer la previsión de la Disposición transitoria primera.

7. La tesis defendida por el actor apelante cuenta con el relativo refrendo de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015, pero se recuerda que la doctrina emanada de esta resolución se incardina exclusivamente en el ámbito de los contratos de arrendamiento de local de negocio, y no se aprecia la concurrencia de circunstancia alguna que permita y justifique la exportación automática de la precitada doctrina jurisprudencial a los contratos de arrendamiento de vivienda, máxime teniendo en consideración la distinta naturaleza, desde la perspectiva de la función social de la propiedad y del derecho a la vivienda, de los contratos de arrendamiento de local de negocio y los arrendamientos de vivienda.

8. Tal como se sostiene por la parte demandada, si en su día las partes pactaron voluntariamente el sometimiento del arrendamiento a prórroga forzosa, pese a que el contrato fuera posterior a 1985, debe respetarse ese régimen de prórroga forzosa y la previsión que para tal clase de contratos establece la Disposición transitoria primera de la Ley de 1994 porque en otro caso se suscitaría, se insiste, una manifiesta inseguridad jurídica. Las partes pudieron y tuvieron la oportunidad de establecer un límite temporal al contrato al abrigo de las nuevas previsiones del Real Decreto-Ley 2/1985, pero se decantaron por someter el arrendamiento al régimen normativo de la LAU de 1964 y, específica y explícitamente, al sistema de prórroga forzosa.

9. La sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 cuenta con un voto particular en el que se hace alusión al principio pacta sunt servanday a la imposibilidad de descartar que la concesión a favor del arrendatario del beneficio de prórroga forzosa pudiera haber venido causalizada por alguna clase de contraprestación o compensación a la que se hubiera obligado el inquilino, de modo que el arrendador podría resultar injustamente perjudicado.

Declara dicho voto particular:

"De ahí que, cuando se ha pactado la prórroga forzosa al amparo del citado artículo 9 del Real Decreto Ley 2/1985 , rige plenamente lo dispuesto por la Ley de 1964 en cuanto a duración del contrato y su prórroga, pues así se ha convenido expresa y libremente por las partes, debiendo ser mantenido por respeto al principio "pacta sunt servanda", teniendo en cuenta que la concesión de tal beneficio de prórroga forzosa al arrendatario podría estar compensado con otros pactos beneficiosos para el arrendador. En estos casos resultarán aplicables los supuestos de excepción a prórroga ( artículos 62 y 70 y ss.) y de resolución ( artículo 114 y ss.) previstos en la LAU 1964 , generándose una situación igual a la que existía previamente a la vigencia del Real Decreto 2/1985, siendo posible para el arrendatario proceder al traspaso del local cumpliendo los requisitos previstos en la misma Ley.

No cabe asimilar este supuesto al contemplado en la Disposición Transitoria Tercera de la LAU 1994 , que resulta de aplicación exclusivamente a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de 9 de mayo de 1985 y no a los posteriores, como sucede en el presente caso. El distinto tratamiento de uno y otro supuesto responde sin duda a la circunstancia de que la prórroga forzosa venía impuesta por la ley sin posibilidad de renuncia por parte del arrendatario, mientras que a partir de la vigencia del Real Decreto 2/1985 tal prórroga forzosa únicamente se establece por expresa aceptación del arrendador".

10. El Preámbulo de la LAU 1994 subraya que los contratos celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985, por constituir el reflejo de la libre voluntad de las partes en cuanto a la fijación de su duración, continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando, con inclusión de los arrendamientos que, aunque formalizados con posterioridad a aquel Real Decreto-Ley, se hallen sometidos, en virtud del libre pacto de las partes, al régimen de prórroga forzosa. El pasaje literal es el siguiente:

"Por lo que se refiere a los contratos existentes a la entrada en vigor de esta Ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-Ley 2/1985 no presentan una especial problemática, puesto que ha sido la libre voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando. En ese momento, la nueva relación arrendaticia que se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes".

II. En un supuesto prácticamente idéntico al que ahora se analiza -arrendamiento de vivienda concertado en 1988, en el que las partes se someten voluntariamente al régimen de prórroga forzosa, y la parte actora interesaba la resolución por expiración de plazo por considerar aplicable la doctrina de la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015-, la sentencia de esta Sección de 29 de junio de 2020 consideró que no resultaba aplicable aquella doctrina jurisprudencial por cuanto el objeto del contrato no era un local de negocio, sino una vivienda.

Se exponía en aquella resolución:

"Sobre esa base, la parte demandante pretende la resolución del meritado contrato por expiración del término contractual pese a que, si bien en el contrato las partes se sometieron de forma expresa al régimen de prórroga forzosa de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (LAU 1964), considera al contrato de autos como un contrato de arrendamiento de local de negocio [del art. 5.2.3ª de la LAU de 1964 (...)] y le sería de aplicación el criterio jurisprudencial por la STS de Pleno de 12 de marzo de 2015 , que señala que en los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados a partir de 9 de mayo de 1985 y anteriores a la entrada en vigor de la LAU de 1994 pero sujetos por voluntad expresa de las partes al régimen de prórroga de la LAU de 1964, son susceptibles de aplicación de la D.T. 3ª de la LAU de 1994 .

(...) 4.- La consideración de un u otro objeto determina consecuencias jurídicas diversas, ya que como indica, respecto a los contratos de arrendamiento de local de negocio, la referida STS de 12 marzo de 2015 : << Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 pero celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa se rigen, en cuanto a su duración, por la disposición transitoria tercera de dicha ley siguió el criterio del anterior (no de pleno) de 17 noviembre de 2011 y fijó la doctrina jurisprudencial.

(...) 8.- En nuestro caso, la literalidad del cuerpo principal del contrato que se pretende resolver aparece evidenciada, y de su lectura se desprende que se trata, el bien inmueble arrendado, de una vivienda.

(...) 12.- De ahí que, en definitiva, se debe concluir, tal y como ya concluyó la sentencia de la primera instancia, que el inmueble arrendado es una vivienda, que las partes se sometieron de forma expresa al régimen de prórroga legal del texto refundido de 1964 y que ni dicha Ley ni la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 prevén una extinción distinta de dichos contratos, procede desestimar la demanda de extinción del contrato articulada por la actora por todos los razonamientos expuestos".

La sentencia, también de esta Sección, de 19 de julio de 2017, declaraba igualmente que la doctrina jurisprudencial recaída en relación con los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes de la entrada en vigor de la LAU de 1994 pero a partir del 9 de mayo de 1985 y sujetos a prórroga forzosa no es aplicable a los contratos de arrendamiento de vivienda.

Y en el mismo sentido se pronunció la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 28 de abril de 2022:

"En el caso de autos el contrato se suscribió el 1 de marzo de 1986 por lo que la norma aplicable por razones de vigencia temporal conforme a la Disposición transitoria 1ª, apartado 1, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos es el Real Decreto 2/1985 al disponer aquella que, "1. Los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el artículo 9º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de abril , sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato de inquilinato en el texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre.

Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en los apartados 2 y 3 de la disposición transitoria segunda."

Desde cuanto antecede el sometimiento de las partes en el contrato que nos ocupa a lo dispuesto en el artículo 57 de la LAU de 1964 quedando sometido al régimen de prórroga forzosa en virtud del principio de la autonomía de la voluntad o libertad de pacto es conforme con la Disposición Transitoria Primera de la LAU de 1994 ".

III. El recurso de apelación, por tanto, no puede tener acogida en cuanto a la pretensión de fondo deducida en la demanda.

QUINTO.- Costas. Concurrencia de dudas de Derecho

I. En la redacción aplicable al presente procedimiento por razones temporales, el artículo 398.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil disponía que cuando sean desestimadas todas las pretensiones de un recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación, se aplicará, en cuanto a las costas del recurso, lo dispuesto en el artículo 394.

El artículo 394.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en principio, establece su preceptiva imposición a la parte cuyas pretensiones han sido desestimadas, pero regula la excepcional posibilidad de que el caso presente serias dudas de hecho o de derecho. El segundo inciso del mismo párrafo añade que para apreciar, a efectos de condena en costas, que el caso era jurídicamente dudoso se tendrá en cuenta la jurisprudencia recaída en casos similares.

El primer pasaje de la norma consagra el principio general del vencimiento objetivo en relación con la condena en costas, y su inspiración no es otra, según doctrina legal suficientemente conocida, que la de satisfacer el principio de tutela judicial efectiva, que exige, entre otros aspectos, que el patrimonio de los justiciables no resulte mermado por la necesidad de acudir a los tribunales para el reconocimiento de sus derechos.

Pero el principio de vencimiento objetivo en materia de costas, como se anticipó, admite excepciones, que se materializan en la circunstancia de que el caso presente "serias dudas de hecho o de derecho", concepto impreciso y abstracto que, lejos de encerrar un criterio de aplicación genérica, debe ser perfilado casuísticamente porque, por propia definición, la mera promoción de un litigio es indicativa de una controversia o conflicto que suscita dudas, al menos para una o más partes de las implicadas en la relación de que se trate, aunque el propio artículo 394.1 se ocupa, en lo que atañe a las dudas de derecho, de descender a una hipótesis concreta y objetiva: que el supuesto sea jurídicamente dudoso teniendo en consideración la jurisprudencia recaída en casos similares.

II. Pues bien, debe convenirse, a la luz de las consideraciones expuestas, que la cuestión debatida presentaba perfiles de incertidumbre de índole jurídica en relación singularmente con la posibilidad de aplicar la doctrina jurisprudencial sentada para los contratos de arrendamiento de local de negocio por la sentencia del Tribunal Supremo de 12 de marzo de 2015 a los arrendamientos de vivienda, pues ciertamente se apreciaban en aquella doctrina argumentos susceptibles de ser trasladados, por vía de analogía, a esta última clase de contratos.

Tales circunstancias se estiman revestidas del carácter de excepcionalidad que el citado artículo 394 de la Ley Procesal erige en causa suficientemente justificativa de un pronunciamiento neutral sobre las costas tanto de la primera como la segunda instancia, pese a la desestimación de la demanda y de los motivos de oposición de fondo del recurso de apelación.

III. En aquel único sentido se acogerá el recurso de apelación interpuesto por la representación de don Ricardo.

SEXTO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOSlos preceptos citados y demás de aplicación,