Sentencia Civil 422/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1019/2023 de 12 de mayo del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de la actora, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue desestimada la demanda que presentó contra Dña. Purificacion, en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo y en reclamación de cantidad.

2. La actora, propietaria de del inmueble sito en la DIRECCION000) de LŽHospitalet de Llobregat (Barcelona), finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de LŽHospitalet de Llobregat, partió de que la anterior propietaria de la citada finca, BANCO BILBAO VIZCAYA ARGENTARIA, S.A., suscribió con la demandada en fecha de 21 de julio de 2017un contrato de arrendamiento, por el plazo de tres años y una renta ascendente a 220,44 euros, pagaderos mensualmente a razón de 18,37 euros. Alegó que, en fecha 14 de enero de 2021y, con más de treinta días de antelación a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y de lo estipulado en el artículo 10.1 LAU, remitió a la arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que, a la fecha del vencimiento contractual, esto es, el día 21 de julio de 2021, se daría por finalizado el contrato y que, por ende, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda; aportó la comunicación remitida junto con acuse de recibo y certificado de contenido. Alegó que, posteriormente, la demandada solicitó la prórroga del contrato de arrendamiento en virtud de lo dispuesto en el artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y que la actora accedió a prorrogar el contrato por un plazo extraordinario de 6 meses,el cual empezaba a aplicarse desde la fecha prevista de finalización del contrato, es decir, del 21 de julio de 2021 hasta el 21 de enero de 2022. Finalmente, cumpliendo con el preaviso estipulado por ley, en fecha 23 de diciembre de 2021, envió a la demandada un burofax informándole que la prórroga extraordinaria de 6 meses concedida finalizaba el 21 de enero de 2022 y que el contrato quedaría automáticamente extinguido llegada tal fecha; aportó dicha comunicación del fin de la prórroga y extinción del contrato remitida junto con acuse de recibo y certificado de contenido. Añadió que, sin embargo, la demandada no desalojó la vivienda llegada esa fecha.

A la citada acción, acumuló la actora el ejercicio de acción en reclamación de las cantidades adeudadas al tiempo de la demanda (5,92 euros de enero de 2021 y 18,37 euros de febrero de 2022, 24,29 euros en total), sin perjuicio de las cantidades que se devengasen durante la pendencia del procedimiento hasta la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 18,37 euros mensuales.

3. La demandada contestó y se opuso. Aunque reconoció los hechos expuestos en la demanda, alegó que el contrato de arrendamiento se hallaba vigente, puesto que, conforme al Real Decreto-ley 16/2021, de 3 de agosto, quedó prorrogado de mutuo acuerdo por las partes por 6 meses más, hasta el 21 de enero de 2022, y la actora no le notificó con un mes de antelación la extinción del contrato, por lo que quedó prorrogado desde el 21 de enero de 2022 al 21 de enero de 2023, fecha en la cual quedaría extinguido. Añadió que la actora aportaba una comunicación de fecha 23 de diciembre de 2021, entregada a la demanda el 30 de diciembre de 2021, indicándole que no se procedería a renovar el contracte y que se daba por extinguido a su vencimiento el 21 de enero de 2022, pero no fue enviada a la demandada con los 30 días de antelación previstos en el art.10.1 LAU, lo cual provocó que el contrato entrase en tácita reconducción por un año más.

En cuanto a las cantidades reclamadas, alegó la demandada que no eran debidas, pues habían sido abonadas a la actora, aportando documentación acreditativa del pago.

4. La sentencia es desestimatoria en parte de la demanda. Se parte del tenor de los arts.9 y 10 de la LAU, y se razona que la parte actora acredita su condición de arrendadora, la realidad del contrato, y el transcurso de su plazo de vigencia, afirmando haber efectuado los preavisos oportunos a la parte demandada, interesando por todo ello, con arreglo a lo dispuesto en los art 9 y 10 de la LAU y 1569-1 del CC, la resolución del contrato por expiración del término pactado; la parte demandada se opone a la extinción del contrato alegando que la parte actora no cumplió con el plazo de preaviso previsto en el artículo 10 LAU, porque, después de la prórroga de 6 meses, aplicada en virtud del Real Decreto Ley 11/ 2020, el preaviso de la actora se efectuó mediante burofax de fecha 23 de diciembre de 2021, con la finalidad de que tal preaviso surtiera efecto el 21 de enero de 2022, como fecha en la que, concluidos los 6 meses antes indicados, quedaba extinguido el contrato. Se concluye que la demandada pone de manifiesto que entre el 23 de diciembre y el 21 de enero no había transcurrido el plazo de un mes de preaviso al que antes se ha hecho referencia, lo que implica que el contrato debe entenderse prorrogado por una anualidad más, de acuerdo con los términos estipulados en el mismo, por lo que procede desestimar la demanda. Son impuestas a la actora las costas procesales.

5. La apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1. Reitera la apelante que la finalización ordinaria del contrato de arrendamiento estaba prevista para el 21 de julio de 2020, pero que, a partir de ese momento, entró en juego la aplicación de la prórroga de un año del art.10.1 LAU, la cual finalizó el 21 de julio de 2021, y que, en fecha 14 de enero de 2021, cumpliendo con el plazo de 30 días previsto en dicho precepto legal, notificó a la demandada su voluntad de no renovar el contrato, de modo que finalizaba el 21 de julio de 2021. Pero, en aplicación del artículo 2 del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, la actora accedió a prorrogar el contrato por un plazo extraordinario de 6 meses, desde la fecha prevista de finalización del contrato, 21 de julio de 2021, hasta el 21 de enero de 2022, y que, en fecha 23 de diciembre de 2021, envió a la demandada un burofax informándole de que la prórroga extraordinaria de 6 meses concedida finalizaba el 21 de enero de 2022, sin ser preciso cumplir el plazo de 30 días de antelación, al ser la prórroga del art.2 del Real Decreto-ley 11/2020 una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un plazo máximo de 6 meses. Adujo que era prueba inequívoca de ello que la actora volvió a notificar a la demandada, a modo de recordatorio, que la prórroga finalizaba el 21 de enero de 2022. Añadió que el contrato de arrendamiento ya no estaba en vigor ni en situación de tácita reconducción cuando se concedió la prórroga extraordinaria de 6 meses, puesto que ya se había notificado a la demandada la finalización del plazo, hecho con el cual la demandada muestra su absoluta conformidad, y no se puede exigir el cumplimiento de un requisito con el cual ya se ha cumplido.

2. La apelada se opone. Comparte lo señalado en la sentencia recurrida, pues sostiene que la arrendadora no hizo la comunicación y extinción del contrato en plazo, lo que provocó que éste se prorrogara por un 1 año más, estableciéndose, por tanto, como nuevo vencimiento del contrato el 21 de enero de 2023, el cual, de hecho, nuevamente, se ha prorrogado por 1 año, hasta el 21 de enero de 2024 por no haberse notificado tampoco su no renovación. Considera que intenta la apelante confundir al Tribunal, manifestando que, como se notificó la resolución y extinción en el primer vencimiento previsto, dicha notificación ha de arrastrar a todos los subsiguientes vencimientos y, por tanto, al de 21 de enero 2022, cuando la LAU es taxativa al indicar que dicha notificación de no renovación se ha de hacer con 30 días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato "o de cualquiera de sus prórrogas". Siendo ello así, habiéndose prorrogado el contrato por 6 meses y no mediando notificación con 30 días de antelación a la fecha de su vencimiento, la consecuencia es que se prorrogó por 1 año más, conforme al art.10 LAU.

3. Este Tribunal comparte los argumentos vertidos por la apelante en su escrito de recurso, partiendo de que el art.9.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, dispone que "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo". Por tanto, la referencia a "cualquiera de las prórrogas" es relativa a esas prórrogas que pueden tener lugar hasta que el contrato alcance los tres años ex art.9.1 LAU, donde se contempla, pues, la llamada prórroga obligatoria del contrato hasta los tres años, salvo manifestación en contrario del arrendatario.

El art.10.1 LAU, en la redacción vigente al tiempo de ser suscrito el contrato, dispone que "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquel, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más". Se contempla aquí la llamada prórroga tácita del contrato por un año más, ante la ausencia de manifestación en contrario de las partes con treinta días de antelación a la fecha de vencimiento del contrato.

En el presente caso, en el contrato de arrendamiento, ya se estipuló directamente un plazo de duración de tres años ( art.9.1 LAU) , y, al no manifestar nada en contrario ninguna de las partes con treinta días de antelación a la fecha de su vencimiento, quedó prorrogado por un año más ( art.10.1 LAU) , de modo que, finalmente, quedó fijado su vencimiento para el día 21 de julio de 2021. Y la actora envió a la demandada un burofax el 18 de enero de 2021 recordando que el contrato finalizaba el 21 de julio de 2021, una vez transcurrida, incluso, la prórroga tácita de un año.

La cuestión es que la demandada solicitó a la actora la concesión de la prórroga extraordinaria prevista en el art. 2 del RDL 11/2020, de 31 de marzo, que entró en vigor el día 2 de abril siguiente, por aplicación de su Disposición final decimotercera, el cual dispone:

"En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en los que, dentro del periodo comprendido desde la entrada en vigor de este real decreto-ley hasta el día en que hayan transcurrido dos meses desde la finalización del estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, ambos artículos de la referida Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos , podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de seis meses, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada por el arrendador, salvo que se fijen otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes".

Dicha prórroga, que debía ser aceptada por la arrendadora con carácter imperativo ("deberá ser aceptada por el arrendador"), era, pues, una prórroga extraordinaria, no relacionada con las prórrogas previstas en los arts.9.1 y 10.1 de la LAU, y "por un periodo máximo de seis meses", de modo que, en contra de lo que aduce la apelada en su escrito de oposición al recurso, no cabían prórrogas sucesivas, sino sólo una, máxime cuando la prórroga de 6 meses fue concedida en relación con un contrato cuya finalización debía haber tenido lugar el 21 de julio de 2021.

En la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 25 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 8501/2022 - ECLI:ES:APB:2022:8501) citada por la apelante, señalamos:

"A esta conclusión derivada de la literalidad de los preceptos cabe igualmente llegar en base al contenido de las Exposiciones de Motivos que si bien ya se ha indicado no es vinculante, si tiene una gran importancia en la labor de interpretación. Ello se estima ser así porque en las mismas se alude a "la prórroga extraordinaria de seis meses" (se menciona en singular tal prórroga al emplear el artículo "la"), de donde cabe derivar que a cada contrato (y según fuere venciendo su vigencia) solo le cabe aplicar una prórroga extraordinaria de 6 meses a resultas del Covid-19 y no sucesivas prórrogas de 6 meses conforme a los distintos Reales Decretos que se han sucedido.

Esta interpretación es la que asimismo se considera conforme con la finalidad de la norma cual es la de dar a los arrendatarios cuyo plazo de vigencia arrendaticia finalizare en la época en la que se han generado los problemas sociales del Covid 19 un plazo adicional de 6 meses para tratar de encontrar otra residencia.

Es por ello que en este caso el demandado solo se considera que tuvo derecho a una prórroga derivada del Covid-19 y que fue la derivada de la primera redacción del art 2 del Real Decreto 11/2020 , pues su contrato terminaba dentro del plazo que el mismo señalaba, con lo que tal prórroga finalizó el (...) no existiendo tras ello prórrogas adicionales."

4. En cuanto a que debió tener lugar una notificación de la finalización de la prórroga extraordinaria de 6 meses a cargo de la arrendadora y, además, treinta días antes de que acaeciese, esto es, treinta días antes del 21 de enero de 2022, conforme a lo dispuesto en el art.10.1 LAU, consideramos que lo expuesto en la presente resolución revela que ello no era exigible.

Hubo una comunicación previa a la finalización del contrato por parte de la arrendadora a la arrendataria, finalización que tendría lugar transcurrido el plazo de prórroga tácita del art.10.1 LAU (21 de julio de 2021), y la prórroga extraordinaria terminaba, inexorablemente, en fecha 21 de enero de 2022, sin estar sujeta a requisito temporal alguno la comunicación dirigida por la actora a la demandada, al no ser una prórroga ordinaria. Ello sin perjuicio de que la actora recordase oportunamente a la actora la fecha en que terminaba esa prórroga extraordinaria.

5. En atención a lo expuesto, procede la estimación del recurso, lo cual supone la estimación en parte de la demanda, porque, tal y como acreditó la demandada al tiempo de contestar a la demanda mediante la aportación de los justificantes de los ingresos efectuados, cuando la demanda fue presentada (03/02/2022), no adeudaba cantidad alguna a la actora en concepto de renta -en concreto, parte de enero de 2021 y febrero de 2022-, renta que, por lo demás, tenía que ser abonada por la arrendataria por meses adelantados entre los días 1 y 15 de cada mes (cláusula tercera del contrato). De hecho, la apelante se limita a alegar en su recurso que, según pacífica jurisprudencia, el hecho de reclamar cantidades posteriores a la extinción del contrato y cobrar rentas atrasadas no implica que se haya prorrogado el contrato ( STS de 10 de mayo de 1950), y los actos posteriores al requerimiento deben constar, como en toda renuncia de derechos, de modo claro e inequívoco. Además, la actora no contradijo en el acto de la vista la realidad del pago por la demandada.

Cabe precisar que, si no se adeudaba cantidad alguna al tiempo de la demanda, tampoco cabría la llamada condena de futuro, aunque fuera en concepto de indemnización por la ocupación de la vivienda hasta la entrega de la posesión a la actora. Así, en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 15 de julio de 2022 ( ROJ: SAP B 10069/2022 - ECLI:ES:APB:2022:10069 ), siguiendo el criterio adoptado por las secciones de arrendamiento, señalamos:

"La sentencia desestima la misma, fundamentando tal decisión en que a la fecha de la interposición de la demanda la demandada no adeudaba renta alguna, por lo que la acción acumulada de indemnización de daños y perjuicios no podía ser acogida, al resultar improcedente una condena a futuro cuando no existen, a fecha de interposición de la demanda, rentas vencidas e impagadas.

El apelante D. Pelayo no está conforme con esta conclusión, destacando al efecto que lo que por él se sostiene es que no existe contrato de arrendamiento válido y ante esta ausencia de contrato de arrendamiento no puede existir la obligación de pagar rentas, de ahí que lo que se pida no sea una condena al pago de rentas futuras, sino una indemnización por daños y perjuicios.

Partiendo de este motivo del recurso de apelación, y de cara a darle respuesta al mismo, se debe comenzar por concretar el marco del presente procedimiento y las acciones en el mismo ejercitadas.

Tal marco es el que se ha expuesto en el anterior fundamento de derecho al que se hace remisión y en el que se parte (de cara a la admisibilidad del cauce procesal seguido) de una asimilación entre la noción de renta y la de la indemnización por ocupación una vez resuelto el contrato por expiración de plazo siendo su monto el mismo que el de la renta.

Lo reclamado en este caso es el importe de la indemnización generada por la ocupación del inmueble por la demandada desde el mes de febrero de 2019, ya que no es debatido en estas actuaciones que la renta del mes de enero de 2019 si fue satisfecha, habiéndose redactado la demanda el 31.01.2019, momento en el que por ello no existía cantidad alguna pendiente de pago, lo que implica que la condena que se solicita es una condena de futuro.

En relación a estas condenas de futuro, las mismas están previstas en el art 220,2 LEC conforme al que:

En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda".

El tenor de este precepto vincula por ello la posibilidad de reclamación de futuro a que la acción ejercitada fuere la de desahucio por falta de pago o expiración de plazo mas reclamación de rentas debidas y aquellas que se devenguen con posterioridad a la demanda y hasta la entrega del inmueble (a la noción de rentas se equipara la indemnización por ocupación del inmueble una vez finalizado el plazo, pues solo de esta forma es admisible una acumulación de acciones como la que aquí plantea la parte actora tal y como se ha señalado en el fundamento de derecho anterior de esta sentencia).

La acumulación de estas acciones es la que se prevé en el art 437,4,3ª LEC (antes transcrito y que se estima idóneo de nuevo reflejar de cara a clarificar la cuestión aquí planteada). El mismo establece que:

"4. No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: ...

3ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho".

De la lectura de estas normas cabe derivar que presupuesto para poder operar una condena de futuro lo es el que al tiempo de la presentación de la demanda existan cantidades pendientes de pago (rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas), realidad ésta que se ha expuesto en la sentencia dictada por esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona el 30.09.2021 (reproducida posteriormente en las de 24.01.2022 o 2.02.2022).

En ella se indica:

"2.- La segunda objeción que formula la apelante es que no se pidió la condena al pago de rentas, sino de la indemnización por la ocupación una vez extinguido el contrato, sin concreción alguna en cuanto a cuál era el importe de la renta ni la última renta pagada.

Basta leer la demanda para ver que la acción ejercitada es doble: por una parte el desahucio por expiración de plazo, y por otra, la acción de indemnización de daños y perjuicios causados por la prolongación ilegítima de la posesión 'tomando como base para su cálculo las rentas futuras, fijando el importe de las mismas en función de la última de las mensualidades reclamadas/cobradas'. A pesar de esta manifestación, lo cierto es que el actor no nos dice ni cuál fue la última renta satisfecha, ni su importe, de manera que desconocemos si al tiempo de la demanda se debía algún importe (vía renta o indemnización), ni, en su caso, su importe.

La actora, en su demanda, hace descansar esta última pretensión en el artículo 220 Lec .

Partimos, pues, de que no se ha acreditado (ni alegado) que al tiempo de la demanda se adeudara cantidad alguna por parte de la demandada. En la propia sentencia, tampoco se concreta qué importe ni desde cuando debe satisfacerse en concepto de indemnización, sino que más bien se justifica la pertinencia del abono de la indemnización sustitutoria de la renta aun en el caso de extinción del contrato por expiración del plazo, prescindiendo de que efectivamente se produjera impago alguno en el caso; impago que no se determina en ningún caso.

(...)

El Fallo dice, en lo que se refiere a esta acción: " CONDENAR a Doña Josefina al pago a la actora de las rentas y cantidades asimiladas que no hayan sido abonadas o no lo fueran a su vencimiento mensual hasta el momento de la efectiva recuperación de la posesión del local por la parte actora y a razón de la última renta mensual actualizada a modo de indemnización de los daños y perjuicios causados, quedando dicha concreción y liquidación para ejecución de sentencia"

Además de que el artículo 219 Lec prohíbe derivar a la ejecución de sentencia la determinación de la condena salvo en supuestos excepcionales, lo cierto es que aquí faltan en la demanda todos los elementos necesarios para el éxito de la acción, de forma tan imprecisa ejercitada.

En el rollo 54/20 dijimos, en un caso similar, en el que se pretendía la condena de futuro al pago de rentas (o indemnización) sin deuda al principio del proceso: " La propia sentencia dice que ni se debía nada al tiempo de la demanda ni al tiempo de la sentencia.

Consiguientemente, esta acción debe desestimarse. El artículo 220.2 Lec dice que 'En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda'.

La condena de futuro entendemos que viene condicionada a la estimación de la condena al pago de rentas debidas. La acción de reclamación de rentas es autónoma, aunque se permita su acumulación a la de desahucio por falta de pago o expiración de plazo. Si la acción de reclamación de rentas se desestima, la condena a rentas futuras no procede porque la configuración de la sentencia de futuro viene subordinada a la condena al pago de las rentas reclamadas; luego si no hay condena al pago de éstas, mal podrá haberla para unas rentas de futuro, que son como un complemento de la condena principal de condena al pago de rentas debidas.

Esta posibilidad contemplada en el artículo 220.2 Lec es puramente instrumental: en realidad, el deudor no las debe, pues aún no se han devengado, y lo único que se pretende es evitar un nuevo proceso para la reclamación de las que se vayan devengando. Pero condenar sólo al pago de unas rentas no devengadas (por lo tanto, no debidas) sin condena al pago de las debidas (que no las hay en este caso) no tiene sentido."

Dado que en este caso no existía cantidad alguna pendiente de pago al tiempo de elaborarse la demanda, no concurre el presupuesto para la condena de futuro que se solicita, lo que implica que, al igual que hizo la sentencia de instancia, y desestimando el recurso de apelación presentado, no proceda acoger la acción ejercitada en reclamación de cantidad, sin perjuicio de la eventual reclamación de lo que considere la parte actora le es debido en otro procedimiento"

Así también, en la Sentencia de la Sección 13ª de esta Audiencia de 29 de enero de 2021 ( ROJ: SAP B 170/2021 - ECLI:ES:APB:2021:170 ), citada por la demandada, se señala:

"La actora acumulaba a la acción de desahucio la de reclamación de rentas aunque, al considerar extinguido el contrato, configure su petición como indemnización, conforme al art. 437.4.3º LEC . Ahora bien, el demandado se encontraba al corriente del pago de la renta por lo que la condena se limita al pago de rentas futuras, según lo solicitado, al amparo del art. 220.2 LEC .

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la obligación por parte del arrendatario del pago de la renta, bien sea propiamente como renta, bien en concepto de contraprestación por el uso en el supuesto de que el arrendatario se mantenga en la posesión a pesar de la extinción del contrato, se mantiene en tanto no se reintegra al arrendador en la posesión de la finca, poniéndola a su disposición (normalmente mediante la entrega de las llaves), no bastando para poner fin a dicha obligación el mero abandono de la finca. Por tanto, es innegable la obligación del arrendatario de seguir abonando la renta en tanto se mantenga en la posesión de la finca arrendada.

Ahora bien, no cabe la condena a cumplir obligaciones que no han sido previamente incumplidas. La LEC permite " cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo", como el que nos ocupa, " la acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas " ( art. 437.4.3ª LEC ). Por otra parte, el art. 220.2 LEC permite " en los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo" (luego es necesario, conforme a lo dispuesto en el art. 437.4.3 transcrito, que se reclamen rentas vencidas y no pagadas), a instancia del actor en la demanda, " la condena a satisfacer también ( esto es, además de las vencidas y no pagadas ) las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca ( rentas futuras) , tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada ( ha de haber, pues, reclamación de rentas anteriores ) al presentar la demanda".

En definitiva, el artículo 220.2 permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas, conforme al art. 437.4.3, para lo cual es preciso que se reclamen "también" rentas "vencidas y no pagadas". Es decir, el art. 220.2 LEC permite condenas de futuro (reclamación de obligaciones no vencidas) estableciendo legalmente los parámetros para su determinación en ejecución de sentencia (en consonancia con el art. 219 LEC ) en aquellos supuestos en que, habiendo incumplido el arrendatario su obligación de pago de la renta y reclamándose el pago de éstas, el arrendador ejercite una acción de desahucio, que, de ser estimada comportará el reintegro de la posesión, quedando legalmente determinados los parámetros para su cuantificación: fecha de presentación de la demanda -dies a quo-, fecha de recuperación de la posesión (entrega de llaves o lanzamiento) -dies ad quem- y cuantía de la renta -el importe de la última reclamada, última impagada antes de la demanda- .

En fin, la ratio legis del precepto examinado reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, pero no facilitarle un título para proceder directamente por vía ejecutiva por un eventual incumplimiento del pago de la renta por parte del arrendatario."

6. Dada la estimación en parte de la demanda, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales causadas en primera instancia ( art.394.2 LEC) , debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación