PRIMERO. - Resumen del litigio. Planteamiento del recurso.
1. Rogelio interpuso demanda contra Anton en la que ejercitó una acción que calificó como declarativa del dominio y reivindicatoria en relación con una porción de terreno de 17,92 m2 situada en el lindero norte de la finca de su propiedad, la registral NUM000. La demanda se basa, en esencia, en la adquisición de una finca de un área de superficie, que incluiría el terreno controvertido, por usucapión extraordinaria.
El demandado se opuso a la demanda y alegó, en síntesis, que el terreno controvertido, integrado en la finca registral NUM001, es de su propiedad y que no concurrían los requisitos necesarios para apreciar la usucapión extraordinaria. En la fundamentación jurídica de la contestación a la demanda se alegó la confusión entre la acción declarativa del dominio, que era la que a juicio del demandado había sido ejercitada, y la acción reivindicatoria, que consideraba omitida y que era la única que podía dar soporte a los pronunciamientos de condena solicitados en la demanda.
2.La sentencia de primera instancia estimó la demanda e impuso las costas al demandado. Después de explicar el contenido de la demanda y de la contestación y de resumir las declaraciones de los testigos y testigos-peritos que intervinieron en la vista, consideró acreditado que el demandante había ostentado en la posesión pública, pacífica e ininterrumpida del terreno controvertido desde 1984 y hasta el año 2020, cuando el demandado se apropió de ese terreno en la rehabilitación de la vivienda de su propiedad. Tuvo en cuenta para ello que dicha vivienda carecía de acceso directo al terreno controvertido, según las declaraciones testificales, así como la descripción del lindero norte de la vivienda del demandante y el oficio remitido por la Comisión de Aguas de San Roque del Acebal, que acreditaría la autorización solicitada al demandante para pasar una tubería por dicho terreno.
3.El demandado ha interpuesto recurso de apelación, con el contenido que más adelante se detallará.
4.La parte demandante se ha opuesto al recurso y ha solicitado la confirmación de la sentencia.
5.En el curso del procedimiento falleció el demandante Rogelio y fue sucedido procesalmente por su esposa Fidela.
SEGUNDO.- Precisiones previas y antecedentes de interés para la resolución del recurso de apelación
1.Conviene realizar, en primer lugar, algunas precisiones sobre las acciones ejercitadas en la demanda y el ámbito de conocimiento de la segunda instancia, en particular en la valoración de las pruebas practicadas sobre los hechos controvertidos.
2.La demanda resulta un tanto confusa en la identificación de la acción o acciones que se ejercitan en ella, ya que (i) en el encabezamiento se apunta que se ejercitan la "acción declarativa del dominio con fundamento en la prescripción adquisitiva extraordinaria"y "otras",que en ese lugar no se concretan; (ii) en la fundamentación jurídica (página 13, apartado III duplicado) se dice que se ejercita la "acción declarativa del dominio recogida en el art. 348 del Código Civil ";(iii) en la página 4, segundo párrafo del hecho segundo, se da por hecho el ejercicio de la acción reivindicatoria, pues se hace referencia al "terreno que se reivindica"; también al principio de la página 5 se menciona que no existe derecho de propiedad del demandado que justifique la ocupación "del terreno que se reivindica";(iv) en la fundamentación jurídica, página 13, apartado III, destinado a la legitimación, se dice que la parte demandada está legitimada pasivamente "como poseedora de la finca que se reivindica";(v) no se ejercita ninguna acción negatoria de servidumbre ni ninguna otra fundamentación autónoma que sustente la pretensión del cierre de los huecos (puerta y ventana) de la fachada posterior de la vivienda del demandado.
3.Es un hecho no controvertido que el terreno litigioso está bajo la posesión directa e inmediata de la parte demandada desde al menos el año 2020. La diferencia entre la acción reivindicatoria y la declarativa de dominio, como es sabido, radica en que mientras la primera supone la reclamación de la posesión que ostenta el demandado, es decir, la restitución de lo que se reivindica, la segunda pretende únicamente la declaración del derecho, sin incluir la reivindicación de la posesión, por encontrarse en el disfrute de la parte demandante ( STS 64/2016, de 12 de febrero, entre otras muchas).
4.A la vista del relato de hechos de la demanda y del suplicode la misma, que pretende en esencia que se condene al demandado a la restitución del terreno controvertido y a reponer la fachada norte de su vivienda a su estado anterior, es evidente que la acción realmente ejercitada es la acción reivindicatoria, y tan evidente resulta esta calificación que ninguna indefensión puede haber sufrido el demandado por esos términos tan confusos de la demanda, sin perjuicio de lo que luego se dirá sobre la omisión de cualquier acción negatoria de una eventual servidumbre de luces y vistas. Basta leer la contestación a la demanda, la proposición de prueba y el recurso de apelación para comprobar que la parte demandada se ha defendido de la reivindicación del terreno, por lo que los errores técnicos de la demanda no pueden producir mayores consecuencias.
5.Posiblemente, esos errores de técnica jurídica vengan motivados por la circunstancia de que el único título de adquisición del dominio que el demandante invoca como sustento de su acción es la usucapión extraordinaria, lo que parece haber llevado a su defensa a la convicción de que, además de reivindicar el terreno que está siendo poseído por el demandado, debe instar también una acción mero declarativa acerca de la adquisición por usucapión, cuando no es así. El art. 1930 CC establece que "por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales".De este modo, si el demandante invoca como título de su adquisición, y por tanto, de la propiedad que dice ostentar, la usucapión extraordinaria, está obligado a probar la concurrencia de todos los requisitos necesarios para la efectividad de este modo de adquirir el dominio y, si ha sido despojado de él, la concurrencia de esos requisitos será un factor determinante para el éxito de la acción reivindicatoria. Pero ese demandante no debe intentar una acumulación -imposible, por lo demás, salvo si acaso en algunos casos muy específicos de acumulación eventual o de despojo parcial- entre la acción declarativa de dominio del art. 348 CC y la acción reivindicatoria que tiene su base en esa misma norma.
Aclaradas estas cuestiones, se analizará la cuestión litigiosa y el recurso de apelación desde la perspectiva de la acción reivindicatoria.
6.La segunda precisión previa al estudio del recurso viene motivada por las continuas alegaciones del escrito de oposición al recurso sobre el ámbito del conocimiento que propicia la segunda instancia civil y las supuestas limitaciones en valoración de las pruebas que debe realizar, en función de los términos del recurso, el tribunal de apelación.
Todas las alusiones a que las partes litigantes tienen vetada la posibilidad de intentar sustituir el criterio de la sentencia de primera instancia por el suyo propio y de impugnar la valoración de las pruebas que realiza dicha sentencia, con la única excepción de los en los casos en dicha valoración resulte ilógica o incurra en error patente, arbitrariedad o irrazonabilidad, resultan desacertadas en su aplicación al recurso de apelación y que son estrictamente privativas del antiguo recurso extraordinario por infracción procesal y de la configuración actual del recurso de casación, tras la reforma introducida por el RDL 5/2023, de 28 de junio.
7.En efecto, el ámbito de conocimiento que corresponde a este tribunal de segunda instancia conlleva la plena competencia para revisar, con sujeción a lo alegado en el recurso de apelación, las actuaciones de primera instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas planteadas por las partes. Como explica la STS 1650/2023, de 27 de noviembre, entre otras muchas, el recurso de apelación se constituye en una revisión de la primera instancia que permite al tribunal de apelación abordar la cuestión fáctica y jurídica planteada en la instancia con plena jurisdicción, sin otra limitación o condicionante que no sea el derivado de los términos en los que el propio recurso de apelación se ha formulado ( SSTS 269/2016, de 22 de abril, 135/2020, de 2 de marzo; 306/2020, de 16 de junio y 419/2021, de 21 de junio, entre otras muchas)
8.Tanto el TS (vid., entre otras muchas, la STS 589/2022, de 27 de julio) como el TC ( STC 212/2000, de 18 de septiembre) han insistido en la idea de que la segunda instancia está presidida por el principio de cognición plena. En palabras de esta última sentencia "la segunda instancia se configura, con algunas salvedades en la aportación del material probatorio y de nuevos hechos, como una 'revisio prioris instantiae', en la que el Tribunal Superior u órgano 'ad quem' tiene plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos (quaestio facti) como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes (quaestio iuris), para comprobar si la resolución recurrida se ajusta o no a las normas procesales y sustantivas que eran aplicables al caso, con dos limitaciones: la prohibición de la 'reformatio in peius', y la imposibilidad de entrar a conocer sobre aquellos extremos que hayan sido consentidos por no haber sido objeto de impugnación ('tantum devolutum quantum appellatum')".
9.Por último, se abordará también en este fundamento previo al análisis de los motivos de fondo del recurso la alegación del apartado primero del recurso, relativo a la incongruencia y la falta de exhaustividad de la sentencia recurrida.
10.El deber de congruencia de las sentencias resulta del artículo 218 LEC, que ha sido interpretado por el TS en multitud de sentencias (por todas, STS 257/2023, de 15 de febrero y las que cita):
"[L]a congruencia exige una correlación entre los pedimentos de las partes oportunamente deducidos y el fallo de la sentencia, teniendo en cuenta la petición y la causa de pedir. Adquiere relevancia constitucional, con infracción no sólo de los preceptos procesales ( art. 218.1 LEC ), sino también del art. 24 CE , cuando afecta al principio de contradicción, si se modifican sustancialmente los términos del debate procesal, ya que de ello se deriva una indefensión a las partes, que al no tener conciencia del alcance de la controversia no pueden actuar adecuadamente en defensa de sus intereses.
A su vez, para decretar si una sentencia es incongruente o no, ha de atenderse a si concede más de lo pedido (ultra petita), o se pronuncia sobre determinados extremos al margen de lo suplicado por las partes (extra petita) y también si se dejan incontestadas y sin resolver algunas de las pretensiones sostenidas por las partes (citra petita), siempre y cuando el silencio judicial no pueda razonablemente interpretarse como desestimación tácita. Se exige para ello un proceso comparativo entre el suplico integrado en el escrito de demanda y, en su caso, de contestación, y la parte resolutiva de las sentencias que deciden el pleito.
4.2. El juicio sobre congruencia de la resolución judicial precisa, por tanto, de la confrontación entre su parte dispositiva - dictum - y el objeto del proceso, delimitado, a su vez, tanto por los elementos subjetivos del proceso, las partes, como por los elementos objetivos, la - causa de pedir -, entendida como el hecho o conjunto de hechos que producen efectos jurídicos y resultan esenciales para el logro de las pretensiones solicitadas, y el propio - petitum - o pretensión solicitada ( STS de 13 de junio de 2005 ). De esta forma, la congruencia no se mide en relación con los razonamientos o con la argumentación, sino poniendo en relación lo pretendido en la demanda con la parte dispositiva de la sentencia ( SSTS de 30 de marzo de 1988 y 20 de diciembre de 1989 )".
11.El recurso basa su alegación de incongruencia en la afirmación de que la sentencia no resuelve todas las causas de oposición a la demanda y omite pronunciarse sobre el error en la acción ejercitada, sobre el título que ampara la posesión del demandado y sobre la prescripción de las acciones reales de protección de dominio relacionadas con la apertura de ventanas en la fachada posterior de la vivienda del demandante.
Como puede apreciarse, y reconoce a renglón seguido el recurrente, no estamos ante un problema de incongruencia, sino, en todo caso, de falta de exhaustividad, lo que sitúa la cuestión en el terreno del deber de motivación. Como apunta la STS 433/2024, de 1 de abril, "la incongruencia omisiva y la falta de exhaustividad en la motivación son infracciones de naturaleza diferente. La congruencia se mide por el ajuste del fallo a lo pedido [...] Por otra parte, la necesaria motivación de la sentencia exige que exprese los razonamientos fácticos y jurídicos que justifiquen el fallo, pero no autoriza a exigir un razonamiento judicial exhaustivo y pormenorizado de todos los aspectos y perspectivas que las partes pudieran tener de la cuestión que se decide. Esta sala ha considerado correctas, desde esta perspectiva, aquellas resoluciones que vengan apoyadas en razones que permitan invocar cuáles han sido los criterios jurídicos esenciales fundamentadores de la decisión, es decir, la ratio decidendi que ha determinado aquélla ( sentencias 294/2012, de 18 de mayo ; y 774/2014, de 12 de enero de 2015 ).
12.La motivación de las resoluciones judiciales, exigida también en el art. 218 LEC, constituye una manifestación del derecho a la tutela judicial efectiva que proclama el art. 24.1 de la CE en cuya importancia han insistido el TC y el TS en innumerables sentencias. Las STS 480/2023 y la que 497/2022, de 24 de junio, condensan la doctrina jurisprudencial de la Sala Primera sobre el deber de motivación, que "se corresponde con el derecho de todas las personas a obtener una respuesta fundada de los tribunales de justicia, al tiempo que constituye una expresión de la sujeción de los jueces al imperio de la ley, en el ejercicio de sus exclusivas funciones jurisdiccionales ( art. 117.1 CE )".
Hay tres funciones asignadas a la motivación judicial y las tres son fundamentales en un Estado de Derecho: "garantizar la aplicación de la ley al margen de cualquier clase de arbitrariedad, comprobando que la resolución judicial que zanja el conflicto responde a una razonada aplicación del ordenamiento jurídico ( art. 9.3 CE ); permitir el control jurisdiccional interno a través del régimen legal de los recursos preestablecidos, y la consideración de la persona como centro del sistema merecedora de explicaciones dimanantes de la Administración de Justicia, de manera tal que tenga constancia de las razones por mor de las cuales se estiman o desestiman sus pretensiones ( sentencias 465/2019, de 17 de septiembre y 438/2021, de 22 de junio , y 706/2021, de 19 de octubre , entre otras".
Ya se ha apuntado que para que una resolución judicial cumpla estas exigencias constitucionales y legales, la motivación ha de ser manifestación suficiente de la justificación causal del fallo, mediante la expresión de las razones de hecho y de Derecho que integran el proceso lógico-jurídico que conduce a la decisión tomada, al margen de que satisfaga o no los intereses y pretensiones de las partes (sentencias del Tribunal Constitucional - SSTC- 14/91, 28/94, 153/95 y 33/96 y sentencias de esta sala 889/2010, de 12 de enero de 2011 y 465/2019, de 17 de septiembre, entre otras).
Por ello, se vulnera el deber de motivación al menos en los casos siguientes: (i) cuando no hay motivación -carencia total-; (ii) cuando es completamente insuficiente; y iii) cuando la motivación está desconectada con la realidad de lo actuado o da lugar a un resultado desproporcionado o paradójico ( STS 180/2011, de 17 de marzo).
13.En este caso, la motivación es escueta pero suficiente, porque permitió a las partes conocer las razones operativas de la estimación de la demanda: se dio por hecho que la acción ejercitada era la reivindicatoria y se consideró que la posesión por el demandante del terreno controvertido durante más de treinta años justificaba su dominio sobre el mismo y, con ello, el éxito de la acción. Ciertamente, para llegar a estas conclusiones, la sentencia valoró las pruebas practicadas sin analizar con el rigor y con el detalle que merecían los argumentos de la contestación a la demanda, pero ello no significa que estemos ante una vulneración genuina del deber de motivación. En todo caso, a través de la resolución del recurso de apelación se dará respuesta a los déficits de explicación o valoración de las pruebas que sustentan el resto de sus motivos.
14.Se concluye, por todo ello, que no concurre la incongruencia ni la falta de motivación denunciadas en el recurso.
TERCERO.- Circunstancias de hecho relevantes para la resolución del recurso de apelación
1.Se expondrán a continuación los hechos que se consideran más relevantes para la resolución del recurso, que han quedado acreditados a través de los documentos y pruebas que se especificarán en cada caso y/o de la admisión por las partes litigantes y que se completarán con las apreciaciones de los fundamentos jurídicos cuarto y quinto.
2. Rogelio, casado con Fidela y vecino de Llodio (Álava), adquirió mediante escritura pública de 1 de agosto de 1984 (documento 1 de la demanda) un inmueble que se describió del siguiente modo:
"En términos de San Roque del Acebal, DIRECCION000, casa habitación de unos cuarenta metros cuadrados compuesta de planta baja y piso. Linda Norte hermanas Felicidad, hoy de la vendedora; Este, Andrés, hoy, Maximiliano; Oeste, Geronimo, hoy la vendedora; Sur, casa de ganado de Santos, hoy vía férrea de FEVE".
Se trataba de la finca registral NUM002, propiedad de la vendedora Felicidad, que compareció en la escritura pública a través de un apoderado, Justino. La vendedora había adquirido a su vez el inmueble en cuanto a dos terceras partes indivisas por escritura pública de compraventa a Emma y Flora -es de suponer que eran sus hermanas-, y en cuanto a la tercera parte restante por herencia de sus padres, Santos y Verónica, que habían fallecido hacía más de 10 años, transmisión esta respecto de la que carecía de titulación. Se hizo constar que el comprador Sr. Rogelio quedaba enterado de este extremo y que a pesar de él insistía en el otorgamiento de la escritura.
La referencia catastral de la vivienda del demandante es la NUM003.
3.El demandado adquirió mediante escritura pública de 26 de julio de 2007 (documento 22 de la contestación) dos inmuebles:
(i)El primer inmueble fue descrito en los siguientes términos:
"Urbana.- En término de San Roque del acebal, concejo de Llanes, casa habitación en el DIRECCION000 compuesta de piso terreno y sala, de 60 m2. Linda: norte o espalda, herederos de Felicidad; sur o frente, camino; este, derecha, herederos de Amanda con pared medianera. Inscrita una cuarta parte indivisa en el Registro de la Propiedad de Llanes [...] finca NUM001. Las tres cuartas partes se encuentran pendientes de inscripción".
La referencia catastral actual es la NUM004, que consta en la escritura, con referencia expresa a la certificación catastral descriptiva y gráfica solicitada y obtenida por el notario de la Oficina Virtual del Catastro y que quedó incorporada a dicha escritura.
(ii)En la misma escritura el demandado adquirió también un segundo inmueble identificado como "casa habitación en el DIRECCION000, compuesta de piso terreno y pajar, de 40 m2. Linda, norte, camino; sur, herederos de Felicidad; este, herederos de Amanda con pared medianera; Oeste, FC Cantábrico. Inscrita una cuarta parte indivisa [....] finca NUM005", sin referencia catastral.
(iii)Actuaron como vendedores en dicha escritura seis personas que habían adquirido los inmuebles por medio de escritura de aceptación y adjudicación de herencias de 7 de junio de 2007. No se identificaron los nombres de los causantes. Uno de los vendedores, Pedro Antonio, ha declarado como testigo en la vista (más adelante se volverá sobre el contenido de esa declaración) y, en lo que ahora interesa, ha manifestado que en las gestiones y en la escritura de compraventa siempre se informó al demandado de que el patio trasero del primer inmueble, que es, como ahora se verá, el terreno controvertido, formaba parte de la propiedad que se le transmitía.
4.El primero de los inmuebles adquiridos por el demandado, el de 60 m2, era una casa abandonada y en estado de ruina que colinda con la vivienda adquirida en su día por el demandante. Ya el 3 de febrero de 2004 (documento 21 bis de la demanda) el aparejador municipal de Llanes había hecho constar que la vivienda estaba cerrada y no se conocían propietarios, que por lo que podía apreciarse desde el exterior la cubierta de la fachada principal estaba muy deteriorada y con peligro, y que el resto de la cubierta se encontraba en estado de abandono.
5.Entre los años 2016 y 2022 el demandado rehabilitó esta casa en ruinas, que como se ha dicho es colindante con la de la parte demandante. Puede apreciarse en las fotografías aportadas con la demanda como documentos 22 a 27 el estado que tenía el inmueble hasta su restauración. Aunque se desconoce la fecha en la que se tomaron las fotografías, en ellas se aprecia la colindancia entre las viviendas, en sus fachadas traseras, y cómo en el extremo de la vivienda del demandante existe una construcción adosada, de tipo "caseto" que respeta la línea medianera entre las dos viviendas y parece ejercer una función delimitadora del terreno colindante.
6.El terreno litigioso se localiza en esa parte posterior de las dos viviendas. Se aprecia su ubicación y sus dimensiones en las fotografías del informe elaborado en agosto de 2020 por el arquitecto Alonso y en particular en la comparación entre las fotografías de la página dos, que han sido admitidas por ambas partes. La primera de esas fotografías muestra el estado que tenía el terreno antes de la rehabilitación de la casa del demandado y la segunda el estado actual de la zona. Pues bien, el terreno controvertido es el que muestra la segunda fotografía como terraza aledaña a la vivienda del demandado. Antes de la rehabilitación de dicha vivienda del demandado, el estado que presentaba ese espacio era el que muestran las fotografías 22 a 27 de la demanda, en las que se aprecia que se almacenaba en él leña y materiales sin valor. No se discute que la familia del demandante ha depositado allí leña y otros enseres, como bombonas de butano.
7.Aunque la demanda es contradictoria en este punto, se considera acreditado que la parte demandante no adquirió en la escritura de compraventa de 1984 la parte trasera de las viviendas, que es el terreno de un área aproximadamente que se describe en la página 1 de la demanda ni, en particular el patio trasero de la vivienda en ruinas que luego compró el demandado. Así resulta del tenor literal de dicha escritura y de la evidencia de que el título de dominio esgrimido en la demanda es la usucapión extraordinaria, no la usucapión ordinaria con justo título ni el título de compraventa de lo que se describía exclusivamente como una vivienda.
En el documento 5 de la demanda, que consiste en un informe de medición encargado por Rogelio en octubre de 2009, se indica que es propietario de las fincas identificadas catastralmente como parcelas NUM006, NUM007, NUM008, NUM009, NUM010 y NUM011 del polígono NUM012, pero no se han aportado pruebas documentales de la titularidad de todas estas parcelas. En todo caso, no se trata de un extremo especialmente controvertido, excepto en lo que se refiere a la titularidad de la parcela identificada en ese informe como parcela NUM006, en la que se integraría el terreno de 17,92 m2 que es objeto de la demanda. Según se explica en dicha demanda, el objeto de ese informe fue actualizar la base catastral, pero finalmente el demandante no realizó ninguna gestión en tal sentido.
8.Del plano catastral de 17 de mayo de 2016 aportado como documento 3 de la demanda, que es muy posterior al informe de octubre de 2009, se desprende que la vivienda del demandante se sitúa aproximadamente en la parcela NUM007 y la del demandado, junto con el terreno controvertido y otro terreno adicional, en la parcela NUM006. Aunque la demanda no es muy clara en este punto, sí apunta en la página 2 in fine que la parcela NUM006 pertenece "respecto del suelo" al demandante, y que incluye la edificación "que ni fue ni es de ellos".
El mencionado informe de medición exponía que se trataba de una finca compuesta de 3 piezas aparentemente independientes y que la "pieza principal es la compuesta por las parcelas catastrales mencionadas anteriormente y se trata de una finca a prado con algunos árboles de gran porte. Sobre el vértice suroeste de la finca se levanta una vivienda de tipo tradicional y un pequeño patio en la parte posterior de la misma. Esta casa de vivir linda por los vientos sur, norte y oeste con terrenos de la misma propiedad y con construcción en estado de ruina ajena a la propiedad por el viento oeste".La segunda y la tercera pieza de la propiedad no son relevantes para este procedimiento.
Según la cartografía catastral que se incluye en dicho informe y que está datada el 29 de octubre de 2009 el terreno controvertido formaría parte de la parcela NUM006, que coincide esencialmente con la actual propiedad del demandado, mientras que la vivienda de la parte actora se sitúa en la parcela NUM007. Se aprecia mejor en la certificación catastral aportada con la contestación como documento 3, que data del 28 de julio de 2007, y en la que la parcela NUM006 comprende la vivienda del demandado y todo el terreno posterior de las dos casas, con una superficie total de 185 m2, sobre el que la edificación ocupaba 89 m2 (en la contestación a la demanda se aclara, y no se discute de contrario, que corresponderían unos 42 m2 a la planta baja y unos 46 m2 a la planta alta).
En la cartografía catastral actual, integrada por imagen en la página 4 de la demanda y aportada junto con la contestación como documento 1, el terreno controvertido sigue formando parte de la parcela NUM006. El resto del terreno situado a espaldas de las viviendas ha pasado a ser la parcela NUM013 (referencia catastral NUM014), que el demandado reconoce que no es de su propiedad, por lo que no es objeto de las acciones ejercitadas ni de este procedimiento. La parcela NUM013 ya aparecía en el plano catastral de 10 de noviembre de 2016 (documento 2 de la contestación) de forma similar a la actual.
9.La vivienda original que el demandado compró en ruinas constaba de dos plantas y, en su fachada posterior, tenía ventanas al terreno controvertido: una en la planta baja, cuyas dimensiones se aprecian en las fotografías mencionadas, y que según el proyecto de rehabilitación y la declaración del testigo-perito Abel eran de 1x1,20 metros, y otra de igual altura y doble de anchura (aproximadamente) en la planta superior. En efecto, en el plano realizado por el arquitecto Abel en octubre 2015, con ocasión del proyecto de rehabilitación (documento 11 de la contestación), y en un momento en el que aún no había surgido el conflicto que ha dado lugar a este litigio, se reflejaban esas ventanas superiores con la advertencia de que la carpintería se encontraba (al igual de la que la ventana del piso inferior) en muy mal estado.
Esta configuración se aprecia también en los planos de otro proyecto anterior, de noviembre de 2007, elaborado por el arquitecto técnico Imanol (documentos 13 y 14 de la contestación).
Por otro lado, los planos levantados con motivo de la rehabilitación de la vivienda (vid. documentos 23 a 25 de la contestación) acreditan que la planta de la vivienda era de unos 46 metros cuadrados, tanto en la planta baja como en la planta primera. Como ya se ha indicado, según la ficha catastral corresponderían unos 42 m2 a la planta baja y unos 46 m2 a la planta alta y el título de propiedad reflejaba una superficie de 60 m2.
10.El demandante encargó el primer proyecto para la rehabilitación de la vivienda en el año 2007 al arquitecto técnico Imanol. Debido a la entidad de la rehabilitación, el Ayuntamiento de Llanes exigió que el proyecto estuviera firmado por un arquitecto superior, lo que motivó el encargo de un nuevo proyecto, en esta ocasión al arquitecto Abel, que asumió también de la dirección facultativa de la obra.
El conjunto documental presentado con la demanda con los números 34 a 50 acredita que el proyecto fue visado por el Colegio de Arquitectos el 11 de enero de 2016 y que en él se distribuyeron los 60 m2 que constaban en la escritura de compraventa entre los 46 m2 que aproximadamente tenía la planta de la casa y los 14 m2 situados en el patio trasero. Para ello, el arquitecto contratado por el demandado se encargó, como ha declarado en la vista, de tramitar una modificación catastral, de forma que del conjunto de la superficie trasera, que medía unos 185 m2, y que según el catastro formaba parte de la misma parcela que la vivienda, se segregaron unos 17 m2, que eran los que completaban finalmente los 60 m2 que constaban en el título de compra. Ya se ha indicado que el demandado considera que no tiene ningún derecho sobre el resto de esa parte trasera, que ahora constituye una parcela catastral nueva aparentemente de uso comunal.
La licencia de obras fue concedida el 19 de enero de 2018, tras los oportunos informes favorables, técnico y jurídico, fechados el 12 de septiembre de 2017 y 19 de enero de 2018.
En ese conjunto documental constan las denuncias presentadas por Rogelio y por su hijo Abelardo a partir del 5 de febrero de 2020 en las que se exponían que en la fachada posterior se habían abierto puertas y ventanas que antes no existían y que la fachada posterior tendría que retranquearse. Hay también otras denuncias por las canalizaciones de los desagües que no son relevantes para este procedimiento. El Ayuntamiento de Llanes incoó el 12 de mayo de 2021 un expediente de disciplina urbanística en el que, en lo que afecta a este procedimiento, se consideró que la casa del demandado contaba con terreno libre de edificación en la zona norte o trasera, según la ficha catastral, y que ello hacía autorizable la apertura de los huecos ejecutados en la fachada posterior, aunque en la ejecución de la obra se había añadido una ventana en la planta baja que no constaba en el proyecto y que se consideró una obra de entidad menor que podía incluirse entre las modificaciones derivadas del desarrollo de la obra. Solo se incoó expediente de protección de la legalidad urbanística por las obras de cierre de la parte trasera, que no constaban en el proyecto y que se consideraron obras legalizables, y a tal fin se requirió al demandado para que solicitara la oportuna licencia.
[Una posterior resolución de 14 de julio de 2021, desestimó las solicitudes de Rogelio y de su hijo, entre otras razones porque «según la nota registral aportada, la finca contaría con un terreno libre de edificación "piso terreno" y con la edificación propiamente dicha "sala" sumando todo ello 60m2 en planta, lo cual es coherente con la superficie de la parcela recogida en la finca catastral, habiendo el notario coordinado la finca registral con la catastral al incluir en dicha descripción la referencia catastral de la misma».A lo que añadió: «Cabe apuntar que según la documentación catastral aportada por el denunciante, la parcela catastral inicial sumaba en total 185m2, incluyendo además del suelo que nos ocupa, lo que ahora serían las fincas NUM015 y NUM016. Es decir, se ha producido una reducción de su superficie haciéndola coincidir con lo recogido en escrituras para poder practicar su coordinación». Y un poco más adelante: «[t]ras la alteración catastral resultan tres parcelas; la que nos ocupa NUM017 de 60m2, la NUM015 de 100m2 y la NUM016 de 26m2. En total las fincas suman ahora 186m2. La alteración de la finca promovida hace coincidir la superficie de la parcela de 60m2 con lo recogido en escrituras».
Estas modificaciones catastrales coinciden con las relatadas por el testigo-perito Abel.
CUARTO.- Los requisitos de la usucapión extraordinaria
1.Antes de abordar los motivos del recurso, conviene exponer la regulación y los requisitos de la usucapión extraordinaria.
2.Según el art. 1959 CC "[s]e prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el art. 539".Dicha norma excepciona de este régimen general las servidumbres continuas no aparentes y las discontinuas, sean o no aparentes, que sólo podrán adquirirse en virtud de título. Ha de precisarse, en este punto, que la servidumbre de luces y vistas es calificada como aparente, continua y negativa ( STS 329/2022, de 26 de abril y las que cita).
3.Por su parte, el art. 1941 establece que solo será apta para la usucapión la posesión que se detente en concepto de dueño de forma pública, pacífica y no interrumpida, de modo que no aprovecharán para la posesión los actos ejecutados por mera tolerancia del dueño ( art. 1942 CC) .
4.La fundamentación jurídica de la demanda dedica un extenso apartado al art. 34 LH y a la llamada usucapión contra tabulasy en el recurso de apelación se alega la protección que dispensa dicho artículo al tercero de buena fe que adquiere a título oneroso de quien en el Regisro aparece con facultades para transmitirlo, pero ha de tenerse en cuenta que en la escritura de adquisición del dominio del demandado se indica expresamente que la vivienda adquirida solo estaba inscrita en el Registro de la Propiedad en cuanto a una cuarta parte indivisa, y que las tres cuartas partes se encuentran pendientes de inscripción, sin aportar más detalles acerca de esta fragmentación entre lo inscrito y lo pendiente de inscripción, por lo que no se dan los requisitos establecidos en el art. 34 LH ni es necesario examinar la usucapión alegada desde la perspectiva de la usucapión contra tabulas.
5.La jurisprudencia del TS ha interpretado que la usucapión extraordinaria «se entiende consumada cuando concurre el requisito de la posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida [...] , sin que pueda exigirse para que la posesión pueda ser considerada en "concepto de dueño" que se adquiera de quien figura como tal en el Registro de la Propiedad, ni confundir este requisito con el de la buena fe -que resulta innecesaria en el caso de la prescripción extraordinaria [...]»( STS 44/2016, de 11 de febrero).
6.Otras sentencias, como la STS 467/2002, de 17 mayo y las que cita, reiteran que el requisito de la posesión en concepto de dueño "no es puramente subjetivo o intencional, por lo que no basta la pura motivación volitiva ( Sentencias 6 octubre 1975 y 25 octubre 1995 ) representada por el ánimo de tener la cosa para sí, sino que es preciso, además, el elemento objetivo o causal ( SSTS de 20 noviembre 1964 y 18 octubre 1994 ) consistente en la existencia de «actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico» ( Sentencia 3 octubre 1962 , 16 mayo 1983 , 29 febrero 1992 , 3 julio 1993 , 18 octubre y 30 diciembre 1994 , y 7 febrero 1997 ), «realización de actos que solo el propietario puede por sí realizar» ( STS 3 junio 1993 ); «actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios» ( STS 30 diciembre 1994 )".
7.El mismo fundamento de la posesión ad usucapionem[para usucapir] que hace inocuos los actos posesorios meramente tolerados se localiza en la inutilidad a estos efectos de los actos de posesión denominados clandestinos. La STS 1209/1994, de 30 de diciembre, decía al respecto que "ya que el artículo sustantivo 447 dice que sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir de título de adquisición del dominio, [l]a referida posesión interrumpida como dueño ha de basarse en actos inequívocos, con clara manifestación externa en el tráfico ( sentencias de 3-10-1062 , 16-5- 1983 y 3-6-1993 ), por lo que no es suficiente la simple tenencia material o simple, sino que a ella ha de añadirse "plus" dominical de actuar y presentarse en el mundo exterior como efectivo dueño y propietario de la cosa sobre la que se proyectan los actos posesorios, es decir que no han de tenerse en cuenta por no operar prescriptivamente en sentido positivo, cuando se trate de actos de mera condescendencia del efectivo propietario ( art. 444 del C.Civil , en relación al 1942), o se posea a espaldas del "verus dominus", en haceres y conductas dotadas de clandestinidad".
8.En definitiva ( STS 329/2022, de 26 de abril) «[s]ólo cabe la prescripción adquisitiva, fundada en otorgar fijeza y seguridad jurídica a las situaciones de hecho, si éstas [...] no han sido contradichas durante cierto tiempo, en cuyo caso pasan a ser jurídicas en aras a la paz social que el Derecho protege".
QUINTO.- La valoración de las pruebas sobre la posesión por el demandante del terreno controvertido
1.El artículo 348 CC establece que el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. La jurisprudencia (vid., entre otras muchas, la STS 771/2012, de 10 de diciembre, y todas las que cita) ha insistido en la enumeración de los tres presupuestos clásicos para que prospere la acción reivindicatoria: título de dominio del demandante, identificación e identidad de la cosa objeto de la acción y posesión por el demandado. Todos ellos deben ser probados por la parte actora, que es quien corre con la carga de la prueba ( artículo 217 LEC) , y en este caso, de lo expuesto hasta ahora y de lo que se razonará a continuación, se desprende que no hay prueba suficiente de los hechos constitutivos de la demanda.
2.En la valoración de las pruebas practicadas sobre la posesión del terreno controvertido habrá de tenerse en cuenta que su ubicación física -en la parte trasera de las viviendas- y su configuración como un terreno abierto, sin cerramiento, y contiguo a una casa que ha estado abandonada durante muchos años influye en la ponderación de los actos de posesión al uso, máxime teniendo en cuenta que el demandante y su familia utilizaban la vivienda como segunda residencia, en algunos fines de semana y vacaciones, y que en todo caso los supuestos actos posesorios esgrimidos en la demanda son, como ahora se verá, de muy escaso calado.
3.Tiene razón el recurrente cuando alega que no se ha probado de contrario la posesión por el demandante del terreno en concepto de dueño de forma pública, pacífica y no interrumpida durante los treinta años que exige el artículo 1959 CC, teniendo en cuenta los siguientes argumentos:
(i)El demandante siempre ha sido consciente de que su título de propiedad no comprendía el terreno controvertido y de hecho es esa circunstancia la que explica que esgrima como único título de dominio la usucapión extraordinaria, en contradicción con algunos pasajes de la demanda en los que se afirma que el demandante pactó con la vendedora la compra de la casa y del terreno situado al norte pero que al otorgar la escritura pública solo se mencionó la vivienda. No existe, desde luego, ninguna prueba de que el objeto de la compraventa fuese otro distinto de la vivienda, y si el propósito de las partes hubiera sido incluir también el terreno situado al norte de la casa, lo lógico es que se hubiera incluido en la escritura, máxime cuando el lindero norte de la vivienda se describe precisamente como "hermanas Felicidad", que en apariencia tendrían la disposición de dicho terreno y podría haber sido incluido en la escritura de compraventa.
(ii)Los actos de posesión alegados se asemejan más al uso instrumental de una zona contigua abandonada, como el depositar leña o enseres, que a la realización de actos inequívocos con clara manifestación externa en el tráfico. En efecto, no se describe ningún acto que vaya más allá de ese uso instrumental: no solo no había un cerramiento o delimitación que marcaran con nitidez el terreno objeto de la supuesta posesión ad usucapionem,sino que las señales físicas objetivas que se aprecian en la documentación gráfica sobre la vivienda del demandante y en su zona trasera, como es el caseto antes referido, marcan con su inequívoca configuración un elemento de cierre parcial del terreno que se considera propio y que lo deslinda del que no se considera como tal.
El testigo propuesto por el demandante Carlos María declaró que este, que venía al pueblo algunos fines de semana y en vacaciones, utilizaba el terreno reivindicado para depositar leña, butano o carbón, pero no precisó ningún otro acto de posesión y en particular, dijo desconocer quién había ejecutado la solera de cemento.
(iii)No existe ninguna prueba de que el árbol que se aprecia en las fotografías de la actual terraza fuera plantado por el demandante.
(iv)El acto posesorio más cercano a esa manifestación objetivada en el tráfico externo sería esa de obra de pavimentación de la solera, claramente insuficiente a estos efectos, puesto que hay versiones contradictorias sobre la preexistencia de una solera similar a la que existía antes de la rehabilitación de la vivienda del demandado. Como ya se ha indicado, el testigo propuesto por el demandante Carlos María manifestó que no sabía quién había ejecutado esa solera. La testigo Tomasa no se refirió a este extremo y, de los testigos propuestos por el demandado, Pedro Antonio ha declarado que cuando él era pequeño el terreno controvertido tenía ya una solera de cemento, que ignora quién la hizo, y que el terreno se utilizaba para depositar enseres de la vivienda que luego adquirió el demandado. Javier, que tiene 78 años y convivió con las propietarias originales de la vivienda, Florencia y Bernardo, ha manifestado que al menos en alguna época el terreno de detrás se segaba para tenerlo limpio, lo que parece poco compatible con la existencia de una solera, pero ninguno de los testigos ha podido precisar a qué épocas concretas se refieren, dando por sentado en todo caso que se trata de épocas muy lejanas.
Las pruebas documentales aportadas con la demanda consistentes en albaranes de las empresas Áridos Llanes S.L. y Hormigones y Áridos del Principado S.A. tampoco son definitivas. En primer lugar, datan del mes de septiembre del año 2000, por lo que no son hábiles para acreditar una posesión en concepto de dueño de una antigüedad igual o superior a 30 años. En segundo lugar, porque esos documentos lógicamente no detallan el uso dado al material servido, y lo mismo sucede con las facturas de Excavaciones Movimientos de Tierra Navamil S.L., fechadas en agosto de 2000 y julio de 2001. El presupuesto de obras de albañilería expedido por Anibal tiene el mismo problema cronológico, ya que data del 20 de junio de 1999, y aunque su contenido es más explicativo ("construir una solera de hormigón en la terraza de su propiedad en el DIRECCION000 de 110 m2 de superficie" y "reparar un aljibe"),tampoco demuestra un acto de dominio capaz de sustentar una posesión detentada durante el periodo legal de 30 años.
(v)La declaración de los testigos propuestos por la parte demandante no es suficiente para acreditar la posesión apta para usucapir. Ya se ha explicado que Carlos María. describe el uso esporádico como lugar donde se depositaba leña, butano o carbón, y la condición de invidente de Tomasa, con todo el respeto, le impide prestar un testimonio eficaz a estos efectos. Por otro lado, el testigo Javier, propuesto por el demandado, ha declarado que la vivienda del demandante tampoco tenía en origen puerta de acceso a la zona trasera, por lo que debió abrirse en una fecha posterior a la de la compraventa, de la que no existe constancia y que no se sabe si coincidió con las obras de realizadas en los años 1999-2000.
(vi)Cuando el demandante encargó el informe de 2009, finalmente no se inició siquiera la modificación catastral que constituía su objeto, lo que resulta especialmente llamativo porque no encaja con ninguna de las dos tesis de la demanda: ni con la creencia de ser dueño del terreno por haberlo adquirido junto con la vivienda, ni con la ejecución de actos de posesión hábiles para sustentar la usucapión.
4.Concurren además múltiples circunstancias que contradicen la tesis de la demanda:
(i)Además de la literalidad de su título de compraventa, la cartografía y los datos catastrales expuestos en el fundamento de derecho tercero sitúan el terreno controvertido en la parcela que luego adquirió el demandado. Ciertamente, la información catastral no es suficiente para probar el dominio, pero cuando todos los datos catastrales desmienten la tesis de la demanda, se necesita una cumplida prueba de las razones por las que la realidad física prevalece sobre la información catastral, más aún cuando lo que se pretende es demostrar la concurrencia de los requisitos de la posesión extraordinaria.
(ii)Aunque el título de propiedad del demandado es interpretable en sus referencias al "piso terreno" y a la "sala", porque bien podía tratarse de un "piso terrero", esto es, de una planta baja, lo cierto es que la medición de 60 m2 y la comprobación que el notario hizo con la ficha catastral encajan con la superficie de la propiedad después de la rehabilitación.
Uno de los vendedores, Pedro Antonio, ha declarado como testigo en la vista. Se trata de un descendiente de las propietarias originales de la vivienda, llamadas Bernardo y Florencia, concretamente del nieto de Bernardo, que ha declarado, sin poder precisar fechas, que después de la muerte de las propietarias siguió utilizando la casa un hijo de Bernardo (" Primitivo") y que cuando este murió la vivienda quedó abandonada. Según su declaración, conoció la casa cuando era pequeño y asegura que esta siempre contó con un patio trasero que, por lo que sabe, siempre fue respetado por las hermanas Felicidad Emma Flora. A ese patio se accedía por un camino ("por abajo"), a lo que ha añadido que él saltaba por la ventana del piso bajo. Cuando es preguntado por la fachada trasera, en el piso superior, manifiesta que en su recuerdo no se trataba de una fachada ciega, y que cree que habría alguna ventana, aunque no lo puede asegurar. El señor Pedro Antonio ha vivido durante 30 años en el extranjero, y cuando regresó la casa y también el patio trasero estaban abandonados y llenos de zarzas, aunque también precisa que había leña apilada.
El testigo Javier también ha corroborado la existencia de una calleja por la que se accedía al terreno controvertido.
(iii)La fachada posterior de la vivienda del demandado siempre tuvo ventanas abiertas hacia el terreno controvertido. No se trata de huecos de reglamento, como se alega en la demanda. El artículo 581 CC establece que "[e]l dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre".Evidentemente, la ventana que se aprecia en las fotografías de la planta baja previas a la rehabilitación no cumple esas características, y como ya se ha explicado, mucho antes de que surgiera el conflicto entre las partes, en el primer proyecto de rehabilitación se reflejó la existencia de ventanas con carpintería en muy mal estado en la planta superior.
El artículo 582 CC, por su parte, prescribe que no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad, por lo que la existencia de las ventanas en la fachada posterior de la vivienda del demandado apunta más bien a que el terreno sobre el que se abrían es la de la misma propiedad al menos en esos parámetros de distancia. Tiene razón el recurrente, en todo caso, cuando afirma que la antigüedad de las ventanas abiertas en esa fachada posterior, que supera con mucho los veinte años establecidos en el art. 537 CC para la adquisición por prescripción de las servidumbres continuas y aparentes, impediría el éxito de cualquier acción negatoria de servidumbre, que además no ha sido ejercitado en la demanda.
(iv)La tesis de la demanda y el informe pericial que consideran que el título de propiedad del demandado, que identifican con una casa habitación de 40 m2, no puede amparar el terreno utilizado en la rehabilitación, tienen un error de partida, completamente invalidante, y es que confunden la finca registral, ya que toman en consideración la finca registral NUM005, que es el segundo inmueble que adquirió en la escritura de 2007, en lugar de la finca registral NUM001, que es la que realmente se corresponde con la vivienda.
5.La mención de los linderos del título de propiedad del demandante tampoco aporta argumentos de peso. En particular, la identificación del lindero norte, porque, además de lo que antes se ha apuntado, el terreno controvertido no coincide exactamente con ese lindero. Tampoco puede basarse la estimación de la demanda en el oficio remitido por la Comisión de Usuarios de San Roque del Acebal, según el cual el 4 de enero de 2016 pidió permiso a Fidela y a Rogelio para renovar una tubería de 75mm de diámetro y 80 metros de longitud, enterrada a un metro de profundidad, que "pasa por su finca y da servicio a cuatro casas"ya que se refiere a un permiso del año 2016, lo que a efectos del plazo de usucapión es muy relevante, y tampoco identifica exactamente el lugar por el que transcurre la tubería ni donde se ubica la arqueta que se construyó, ni menciona las fuentes en las que basa lo que más bien parece una presunción de titularidad de un terreno. Por último, los recibos de contribución emitidos a nombre de Emma en los años 1987 y 1993 tampoco inciden en la posesión ad usucapionemque se alega en la demanda.
6.Por todo lo expuesto, el demandante no ha acreditado la concurrencia de los requisitos necesarios para apreciar la usucapión extraordinaria ni para el éxito de la acción reivindicatoria sobre el terreno controvertido. Tampoco existe ningún título jurídico que ampare su pretensión de cerrar las ventanas y la puerta de la fachada trasera de la vivienda del demandado. Todo ello justifica la estimación del recurso de apelación y, en consecuencia, la desestimación de la demanda.
SEXTO.- Costas
1.No obstante la desestimación de la demanda, no procede imponer las costas de la primera instancia a ninguna de las partes por las dudas de hecho y de derecho que resultan de la complejidad del litigio. Esta complejidad ha quedado expuesta a lo largo de esta resolución y está muy relacionada con la necesidad de confrontar actos de posesión y títulos de propiedad de una considerable antigüedad y poco precisos tanto en la descripción de las fincas como en las secuencias de transmisión del dominio, e incluso en su inscripción parcial en el Registro de la Propiedad. Ha de valorarse, además, el contexto de una vivienda que llevaba muchos años abandonada por los llamados a las herencias de las propietarias originales, que dificulta aún más la valoración de las pruebas sobre la posesión ad usucapioneminvocada en la demanda.
2.La estimación del recurso justifica que no proceda hacer estimación de las costas de la segunda instancia ( art. 398 LEC, en la redacción aplicable al caso).
En atención a lo expuesto, pronuncio el siguiente
