Sentencia Civil 557/2024 Audiencia Provincial Civil de Illes Balears nº 4, Rec. 473/2023 de 13 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Resumen de antecedentes y planteamiento del recurso.

Las alegaciones de la demanda se pueden resumir en los siguientes puntos:

1.- En fecha 1 de abril de 2007 los demandados, actuando en nombre propio y como integrantes de la comunidad de bienes denominada DIRECCION000 CB, arrendaron a la entidad Cap Vermell Hotel Proyectos y Promociones SLU una industria consistente en un hostal, denominado DIRECCION000, sito en la DIRECCION001 de ses Vegues de Canyamel, Capdepera.

El contrato se firmaba por un periodo máximo de veinticuatro anualidades y nueve meses, desde el 1 de abril de 2007 hasta el 31 de diciembre de 2031.

Se pacta la constitución de una fianza equivalente al primer periodo de renta por importe de 135.000 euros, fianza que sería actualizada anualmente al objeto de que su cuantía sea la misma que la renta anual en curso.

La fianza será devuelta por la arrendadora dentro del mes siguiente a la terminación definitiva del arrendamiento y entrega de llaves, siempre que se hayan liquidado las posibles responsabilidades que garantiza, de manera que no existan obligaciones pendientes por parte de la arrendataria.

En el caso de que la arrendataria deseara finalizar el arrendamiento con antelación a la totalidad del plazo convenido, deberá preavisar a la arrendadora con una antelación mínima de seis meses e indemnizarle en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios con una cantidad equivalente al íntegro importe de la renta correspondiente a una anualidad en la cuantía que se haya en curso.

Se hace constar que se efectúa inventario aparte comprensivo de todas aquellas instalaciones y elementos que la arrendataria debía devolver a la arrendadora a la terminación del contrato.

El contrato fue elevado a público mediante escritura otorgada en fecha 4 de mayo de 2007.

2- En fecha 27 de marzo de 2008 se otorgó escritura por la que se cedió el contrato por el arrendatario a favor de la entidad Cap Vermell Beach Hotel SLU.

3.- En virtud de escritura pública otorgada en fecha 23 de enero de 2017 las partes convinieron modificar las rentas correspondientes a los periodos anuales de 2017, 2018, 2019 y 2020 en los siguientes términos:

«La renta a satisfacer por CAP VERMELL BEACH HOTEL, S.L., UNIPERSONAL en las cuatro anualidades correspondientes s los años 2017, 2018, 2019 y 2020 será la resultante se aplicar a la renta que resultar del contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2007, elevado a público el 4 de mayo de 2007 por el Notario del Ilustre Colegio de Abogados de Baleares D. Ciriaco Corral García, una deducción cualificada en el sesenta por ciento (60%) de la renta base, que con las correspondientes actualizaciones según el Índice de Precios al Consumo, más dos puntos porcentuales».

Se pactó también mantener el depósito o fianza que fue constituida al inicio del arrendamiento, actualizable anualmente.

4.- A mediados de junio de 2019, la entidad arrendataria comunicó a los arrendadores su voluntad de finalizar el contrato de arrendamiento y su propósito de entregar la posesión de la industria arrendada, tras los seis meses de preaviso, el día 24 de diciembre de 2019, abonando la indemnización prevista en el contrato correspondiente a la renta de una anualidad en la cuantía que se hallaba en curso.

5.- La comunicación fue respondida por el arrendador en fecha 7 de octubre de 2019 con la aceptación de la fecha de entrega de la industria arrendada e indicando que la indemnización ascendería a 329.583'12 euros, correspondiente a una anualidad de renta vigente. La fianza se devolvería en el plazo de un mes siempre que se hubieran extinguido las posibles responsabilidades garantizadas con ella.

6.- La parte arrendataria comunicó en diciembre de 2019 a los arrendadores que el importe correspondiente a una anualidad de la cuantía de la renta que se hallaba en curso ascendía a la suma de 131.833,24 euros y que la fianza actual depositada ascendía a 183.219,22 euros y que se proponía entregar la posesión del objeto del arrendamiento y liquidar la indemnización compensándola con el importe de la fianza, con el resultado de una diferencia a favor de la arrendataria de 51.385'90 euros.

7.- Los arrendadores respondieron que acudirían a la industria el 24 de diciembre a recibir la posesión y las llaves, que procedería a levantar acta notarial del estado del inmueble, instalaciones y mobiliario y reiteraron que la cuantía de la indemnización por la resolución anticipada ascendía la suma de 329.583,12 euros.

8.- En la fecha prevista se entregó la posesión y las llaves de la industria arrendada y se otorgó el acta notarial.

9.- En fecha 22 de enero de 2020 los demandados comunicaron a la demandante que se han visto obligados a realizar un peritaje debido a su incumplimiento de dejar todas las obras, instalaciones fijas y mejoras realizadas en la industria arrendada, con el fin de calcular su valor y que se veían obligados a alargar el periodo de revisión y comprobación de sus obligaciones y del estado de inmueble.

10.- A pesar del tiempo transcurrido, los demandados no han comunicado valoración de mobiliario que no se encontrara en la industria arrendada ni han accedido a restituir la suma de 51.385,90 euros.

Solicita que se dicte sentencia por la que se condene a la entidad demandada al pago de la indicada cantidad más sus intereses legales desde la fecha de la demanda.

La parte demandada se opuso a la demanda formulando las siguientes alegaciones:

1.- Partiendo de la realidad del contrato de arrendamiento de industria celebrado en el año 2007, durante el verano de 2016 el representante de la entidad demandante contactó con el demandado al fin de trasladarle el mal momento económico por el que atravesaba la arrendataria y solicitando su ayuda para disminuir los gastos de la empresa y favorecer su continuidad.

Se accedió a rebajar temporalmente, para los años 2017 a 2020, el importe de la renta fijada en el contrato con sus sucesivas actualizaciones en un 60% de la renta base. No fue la modificación del importe de la renta base, ni la novación de las condiciones, sino la aplicación de una rebaja temporal y excepcional de la misma .

Una de las condiciones para acceder a la rebaja fue que el importe de la fianza siguiera actualizándose anualmente en los términos previstos en el contrato.

De los términos de acuerdo se mantenía la indemnización en caso de resolución anticipada por parte del arrendatario en el importe de la renta base, no en la renta rebajada.

2.- El importe de la renta depositada por la parte arrendataria asciende a la suma de 339.818,92 euros, existiendo un desfase de 10.235,81 euros con el importe de la renta dado que el primer pago de la fianza fue de 155.999,70 euros, 20.999,70 euros de más, pero en el año 2017 no abonó los 10.763,89 euros de la actualización, por lo que queda el saldo a favor de la arrendataria indicado.

3.- La parte demandante ha devuelto el inmueble en un estado lamentable, habiendo desaparecido la mayoría de los elementos, objetos e instalaciones que constaban en el inventario del contrato de arrendamiento de industria, que lo era de una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada.

La parte demandada formuló reconvención en la que reclama una indemnización por los daños y perjuicios causados por el incumplimiento por la entidad arrendataria de su obligación de dejar en beneficio de la propiedad todas las obras, las instalaciones fijas y mejoras al finalizar el contrato de arrendamiento.

Reclama también la obligación de la entidad arrendataria de elevar a público e inscribir en el Registro de la Propiedad la resolución del contrato de arrendamiento y asumir los gastos que ello conlleve.

En la sentencia dictada en primera instancia se llega a las siguientes conclusiones:

1.- Del tenor literal del pacto suscrito en el año 2017 se desprende que no existe una novación del contrato de arrendamiento inicial, sino una modificación de carácter excepcional, de manera que no se modifica la renta base establecida en el contrato inicial, por lo que la indemnización pactada para la resolución anticipada por parte del arrendatario debe regirse por el contrato inicial y se refiere a la renta en curso pactada en ese contrato, sin la rebaja del 60%.

2.- La fianza en poder del arrendatario es de 318.818,92 euros, teniendo en cuenta la manifestación de la parte demandada en la audiencia previa sobre la devolución de la suma de 21.000 euros en fecha 21 de mayo de 2007, quedando pendiente el pago de la actualización de 2017, por importe de 10.764,23 euros. El importe de la fianza y de la renta de la anualidad en curso en el momento del fin del contrato asciende a la suma de 329.583,15 euros.

3.- El local no se entregó correctamente, pues no estaba apto para el uso destinado. Se habían retirado los controles de acceso de las puertas de las habitaciones, existía una instalación de audio cuyos cables habían sido seccionados y falta mobiliario o está en mal estado.

De los informes periciales obrantes en los autos se desprende que realmente existen daños y perjuicios causados a la parte demandada, puesto que algunas de las mejoras realizadas por el arrendatario no han quedado en beneficio de la propiedad y algunos de los enseres o no han sido devueltos o están en mal estado, además de que no se ha entregado el local en condiciones de ser explotado.

Para la valoración de tales perjuicios considera que el perito de la parte reconviniente realiza una valoración excesiva y parte de la valoración que hace el perito de la parte demandada reconvencional, sin bien con algunas correcciones como la referente a los accesos de las puertas de las habitaciones, que considera que deben restituirse los controles de accesos retirados, así como la inclusión de la cantidad valorada para la reposición y reparación del mobiliario.

4.- Se estima parcialmente la demanda puesto que la demandada sí que le adeuda la fianza, si bien al establecerse que la anualidad en curso no es la anualidad rebajada, es la parte actora la que adeuda a la demandada la cuantía de 10.764,23 euros.

Se estima parcialmente la reconvención fijando una indemnización de daños y perjuicios por importe de 49.938,04 euros.

5.- Se desestima la petición de condena al demandante reconvenido de elevar a escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad la resolución del contrato de arrendamiento pues, si bien es obligación de la arrendataria, no se ha perfeccionado la resolución contractual puesto que ambas partes se adeudan cuantías y existen obligaciones recíprocas pendientes.

Frente a esta resolución han interpuesto recurso de apelación ambas partes, la parte demandante con carácter principal y la parte demandada y reconviniente por vía de impugnación.

1.- Recurso interpuesto por la parte demandante.

Se funda en los siguientes motivos:

1.1.- Admitiéndose por las partes que en el año 2017 se convino en reducir el 60% de la renta del arrendamiento, no es sostenible que no existe una novación modificativa del contrato ni que no se modificara la renta base del contrato. La rebaja de la renta afectó a la indemnización pactada para el caso de finalización anticipada del arrendamiento, que en el momento de la resolución anticipada era de 131.833,24 euros.

1.2.- El importe de la fianza del arrendamiento es la suma de 339.818,92 euros. La sentencia incurre en error en la valoración y apreciación de la prueba al admitir la reducción de la cuantía de 21.000 euros afirmada en la audiencia previa, pues el documento aportado refleja un pago a una entidad que es ajena a la demandante reconvenida.

1.3.- Error en la valoración y apreciación de la prueba al determinar el importe de la indemnización de daños y perjuicios. La arrendataria cumplió con su obligación de dejar las mejoras efectuadas en beneficio de la propiedad, teniendo en cuenta las importantes inversiones que realizó para la reforma del hostal.

2.- Recurso interpuesto por la parte demandada.

2.1.- Sobre el importe reconocido en la Sentencia en concepto de daños y perjuicios por el incumplimiento de la obligación de la Arrendataria de devolver la Industria como "una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada" y de dejar todas las obras, instalaciones fijas y mejoras realizadas, así como las instalaciones o mobiliario que se halle en la industria en el momento de su devolución. Vulneración del Art. 1.101 y ss del Código Civil y del Principio de Indemnidad. Error en la valoración de la prueba.

2.2.- Sobre la desestimación de la pretensión de la Demandada- Reconviniente de declarar la obligación del Demandante-Reconvenido de elevar a escritura pública e inscribir en el Registro de la Propiedad la resolución del Contrato de Arrendamiento y asumir los gastos que ello conlleva. Vulneración del Art. 40b del Decreto de 8 de febrero de 1946, por el que se aprueba la nueva redacción oficial de la Ley Hipotecaria. Incorrecta aplicación del Art. 1.101. Error

en la valoración de la prueba.

2.3.- Fundamento de Derecho Segundo, Tercero y Quinto referentes, al pronunciamiento sobre la estimación Parcial de la Demanda, estimación parcial de la reconvención y pronunciamiento sobre Costas procesales. Vulneración del Art. 394.1 de la LEC sobre el vencimiento objetivo.

TERCERO.- El importe de la indemnización por resolución anticipada.

En el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de abril de 2007 se regula el precio del arrendamiento en su pacto segundo, estableciéndose unas cantidades para los primeros periodos y una suma de 240.000 euros para la segunda anualidad comprendida entre el 1 de enero al 31 de diciembre de 2009, pactándose una sucesiva actualización anual conforme al IPC.

En el pacto cuarto se prevé la indemnización para el caso de que el arrendatario deseara finalizar el arrendamiento con anterioridad al plazo convenido en los siguientes términos:

«En el supuesto de que la ARRENDATARIA deseara finalizar el arrendamiento con antelación a la totalidad del plazo convenido, deberá preavisar a la ARRENDADORA con una antelación mínima de seis meses e indemnizarle en concepto de resarcimiento de daños y perjuicios, con una cantidad equivalente al íntegro importe de la renta correspondiente a una anualidad en la cuantía que se halle en curso».

También se prevé en ese pacto la constitución de una fianza equivalente al primer periodo de renta por importe de 135.000 euros, fianza que «será actualizada anualmente al objeto de que su cuantía sea la misma que el importe de la renta anual en curso».

En fecha 23 de enero de 2017 las partes arrendadora y arrendataria suscribieron una escritura de modificación de arrendamiento en los siguientes términos:

«PRIMERO.- Los señores comparecientes, conforme intervienen, modifican, con carácter excepcional, las rentas correspondientes a los periodos anuales de 2017, 2018, 2019 y 2020 en los siguientes términos:

La renta a satisfacer por CAP VERMELL BEACH HOTEL, S.L. UNIPERSONAL en las cuatro anualidades correspondientes a los años 2017, 2018, 2019 y 2020, será la resultante de aplicar a la renta que resultare del contrato de arrendamiento de 1 de abril de 2007, elevado a público el 4 de mayo de 2007 por el Notario del Ilustre Colegio de Baleares D. Ciriaco CorraI García, una deducción cuantificada en el sesenta por ciento (60%) de la renta base, que con las correspondientes actualizaciones según el Índice de Precios at Consumo, más dos puntos porcentuales.

SEGUNDO.- Los otorgantes convienen que se mantendrá el depósito o fianza que fue constituida al inicio del arrendamiento, que anualmente vendrá actualizándose según el Incremento de Precios al Consumo dictado por el INE, más dos puntos porcentuales.

TERCERO.- En todo lo no modificado por la presente escritura, los señores comparecientes, conforme intervienen, ratifican las escrituras autorizadas por el Notario de Palma de Mallorca D. Ciriaco Corral García, el día 4 de Mayo de 2007, con el número 1296 de protocolo, y el día 27 de marzo de 2008, con el número 689 de protocolo».

Sostiene la parte demandante y apelante que derivada de la modificación del contrato suscrita en el año 2017 se deriva la consecuencia de que el importe de la fianza no se corresponde con el importe de la renta y que la indemnización para el caso de resolución anticipada a instancias del arrendatario debe corresponder a una anualidad de renta modificada.

Concordamos la interpretación que se hace en la resolución de instancia. En la cláusula cuarte del contrato de arrendamiento cuando se prevé la indemnización se indica que se corresponde «al íntegro importe de la renta correspondiente a una anualidad en la cuantía que se halle en curso». Este íntegro importe de la renta es el fijado en el contrato suscrito en 2007, respecto del cual, por las circunstancias de necesidad económica que tenía la parte arrendataria, se acordó una rebaja de forma excepcional durante los años 2017, 2018, 2019 y 2020 en un 60% de la «renta base». Es esa renta base la que constituye el importe íntegro de la renta. Muestra de ello son las facturas libradas por la parte arrendadora, en la que se reflejaba el importe íntegro de la renta y se aplicaba la reducción del 60% pactada.

En la modificación del contrato se previó el mantenimiento de la fianza en los términos que se habían establecido en el contrato de arrendamiento y la ratificación del contrato inicialmente suscrito en todos lo no modificado. Del tenor de la modificación aprobada no se desprende que fuera la voluntad de las partes la disminución de la indemnización por resolución anticipada para las anualidades en las que estaba prevista la reducción de la renta, teniendo en cuenta que se establece en la modificación un plazo limitado en relación con la total duración prevista en el contrato.

En este sentido procede la desestimación de las alegaciones de la parte demandante en su recurso de apelación.

TERCERO.- La cuantía entregada en concepto de fianza.

En el escrito de demanda se afirma que la fianza actualizada depositada ascendía a la suma de 183.219,24 euros.

En su contestación la parte demandada reconoce que en realidad la cantidad satisfecha en concepto de fianza asciende a la suma de 339.818,92 euros, que supera en 10.235,81 euros a la que se corresponde con el tenor literal del contrato porque el primer pago de la parte arrendataria en este concepto ascendió a la suma de 155.999,70 euros, 20.999,70 euros de más. Luego en el año 2017 la parte arrendataria no satisfizo los 10.763,89 euros que correspondían a la actualización.

Esta posición fue modificada en el acto de la audiencia previa al aportar un documento que, según afirma, acreditaría que en fecha 21 de mayo de 2017 se devolvió el exceso de la fianza mediante un ingreso de 21.000 euros, alegación que es aceptada en la sentencia dictada en primera instancia a la vista de la falta de oposición de la parte demandante.

La parte demandante se muestra disconforme con esta decisión, dado que en el acto de la audiencia previa lo que indicó el letrado es que no tenía la posibilidad de comprobar la corrección de las cantidades indicadas y que se entendía que era un error material y por tanto no existía inconveniente en la modificación. No se ha impugnado la autenticidad del documento.

Lo cierto es que el documento aportado identifica una transferencia por parte de DIRECCION000 CB por el concepto «devolución sobrante fianza» en favor de una entidad Narnia Ventures Ltd de la que no se ha ofrecido prueba alguna de la relación que pueda tener con la entidad arrendataria original ni con los pagos efectuados. Según el extracto que se acompaña con la contestación a la demanda, no tiene relación con la entidad que realizó el pago inicial de 155.999,70 euros.

La falta de ninguna explicación ni prueba adicional sobre la relación entre la entidad que figura en el documento aportado en la audiencia previa y la entidad arrendataria impide considerar acreditado el pago que se alegó en el momento de la celebración de la audiencia, hecho que modifica lo alegado en el escrito de contestación a la demanda, en la que se reconocía un saldo acreedor a favor de la arrendataria por el concepto de fianza por la suma de 10.235'81 euros.

CUARTO.- La indemnización de daños y perjuicios.

La parte demandada formuló reconvención en la que solicitó una indemnización de daños y perjuicios por el incumplimiento por parte de la arrendataria de devolver la industria arrendada en las condiciones en las que la recibió.

En el contrato de arrendamiento se describe, en su pacto quinto, cuál es su objeto:

«El presente arrendamiento incluye la totalidad del inmueble destinado a Hostal, accesos al mismo, terrazas, bajantes al mar y pantalán de embarque y desembarque, casetas en playa, vivero para peces y crustáceos, estación de ósmosis inversa, instalaciones de gas y electricidad, y demás suministros, instalaciones de cocina, todo el mobiliario del comedor, cocina, habitaciones, bar y terrazas; enseres, utillaje y maquinarias; así como todo aquello que constituye la unidad patrimonial con vida propia denominada DIRECCION000, susceptible de ser inmediatamente explotado.

Las Partes contratantes efectúan inventario aparte, que se une al presente, comprensivo de toda aquellas instalaciones y elementos que la ARRENDATARA debe devolver a la ARRENDADORA, a la terminación del presente».

En el pacto séptimo se recoge la autorización a la arrendataria para la ejecución de obras de reforma y se establece que «una vez concluya el periodo de duración del contrato, y en su caso, las prórrogas, la ARRENDATARIA dejará todas las obras, instalaciones fijas y mejoras realizadas, que cederán en beneficio de la Propiedad, sin que deba ésta satisfacer cantidad alguna por las reformas, instalaciones o mobiliario que se halle en la industria en el momento de su devolución».

Conforme a una constante y reiterada jurisprudencia sentencias del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 2011 , 18 de marzo de 2009 , 7 de julio de 2006 , 24 de mayo de 2006 , 21 de febrero de 2000 o 8 de junio de 1998 puede establecerse que:

a) En el arrendamiento de local de negocio, sometido a la ley arrendaticia urbana, lo cedido, a cambio de la renta, es el elemento inmobiliario; el local. Es decir, un espacio construido y apto para que en él se explote un negocio. Negocio que tendrá que instalar el arrendatario; incluso haciendo las obras de adaptación necesarias para ello, tramitar las oportunas licencias administrativas, concertar con los distintos suministradores, etcétera.

b) A diferencia del anterior, en el contrato de arrendamiento de industria el objeto del arrendamiento está determinado por una doble composición integradora: Por una parte, el local de negocio propiamente dicho, el habitáculo, el inmueble en que se desarrollará la actividad negocial, como soporte material. Por otra, el negocio o empresa instalada. La actividad negocial que se desarrollaba en ese local; por lo que no sólo se transmite el uso del local, sino además todos los elementos necesarios para su explotación; sin perjuicio de que algunos elementos se transfieran por medio de compraventa, normalmente los bienes fungibles (bebidas, comida, materias primas, etcétera). Se arrienda el negocio en sí (la empresa, sus instalaciones, clientela, fondo de comercio, etcétera), para que pueda ponerse en marcha de forma más o menos inmediata, y sin perjuicios de que el arrendatario tenga que cumplir con formalidades administrativas. Lo que caracteriza el arrendamiento de industria es que se arrienda un todo patrimonial, una unidad patrimonial con vida propia determinante del concepto jurídico de industria, con elementos necesarios para su subsiguiente explotación.

No existe discusión sobre la naturaleza del contrato suscrito entre las partes, que es un arrendamiento de industria que se refiere a un establecimiento hotelero «susceptible de ser inmediatamente explotado». La parte reconviniente solicita una indemnización por daños y perjuicios derivados del incumplimiento por la parte arrendataria de devolver el hostal en la forma en que fue entregado, en condiciones de ser explotado, que es como se entregó.

Tal pretensión encuentra fundamento legal en el artículo 1.101 del Código Civil que regula la responsabilidad contractual, la cual nace como consecuencia del incumplimiento o infracción de los términos de un negocio, siendo su finalidad esencialmente reparadora y constante la doctrina jurisprudencial que proclama que son requisitos necesarios para su apreciación: a) existencia de un vínculo obligatorio o relación jurídica preexistente entre el autor del daño y la víctima del mismo; b) producción del daño; y c) atribuibilidad de éste a su sujeto y subsiguiente nacimiento del deber de indemnizar o resarcir por una acción u omisión voluntaria. Precepto legal que ha de ser puesto en relación, a su vez con el artículo 1.561 del Código Civil , según el cual el arrendatario debe devolver la finca al concluir el arriendo, tal como la recibió, salvo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable; con el artículo 1.562, a tenor del cual, a falta de expresión del estado de la finca al tiempo de arrendarla, la Ley presume que el arrendatario la recibió en buen estado, salvo prueba en contrario; y con el artículo 1.563, conforme al cual el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que prueba haberse ocasionado sin culpa suya.

Han presentado ambas partes informes periciales en los que se valoran tales daños, si bien la parte demandante apelante considera que no procede la indemnización o debe ser limitada, por cuanto se devolvieron los elementos expresamente relacionados en el contrato y en los informes periciales se hace referencia a bienes que no forman parte de esa relación. Al respecto cabe decir que al contrato se anexa un inventario comprensivo de instalaciones y elementos que deben devolverse al arrendador, pero del tenor literal del contrato debe concluirse que tiene un valor enunciativo, dado que no constituyen el total de los elementos de la unidad patrimonial con vida propia que constituye el objeto del contrato, susceptible de inmediata explotación y con referencia al cual debe valorarse la obligación del arrendatario de devolución al finalizar el arrendamiento.

Respecto de la valoración que se hace de los distintos elementos, deberemos analizar cada uno de los conceptos que se incluyen en los informes periciales obrantes en los autos:

1.- Instalación de audio.

El perito de la parte reconviniente valora la instalación realizada por la parte arrendataria y que fue retirada al considerar que se trata de una instalación fija que, como mejora, debía quedar en beneficio de la propiedad. Sin embargo, por la propia naturaleza de los equipos utilizados, no puede considerarse una instalación fija y no puede entenderse que la entidad arrendataria debiera dejarla íntegramente en el hostal, es decir, que no pudiera retirar los equipos que son de su propiedad.

Entendemos más equilibrada la valoración que hace el perito de la parte reconvenida en el sentido de valorar una instalación a la que debía existir como parte del negocio que fue objeto de arrendamiento.

El valor de esta partida asciende a la suma de 3.722 euros.

2.- Iluminación.

Es un concepto indemnizable pues, tal y como se indica en el informe pericial de la parte reconviniente, se ha retirado la iluminación existente y ha sido sustituida por casquillos con bombillas y algunos puntos de luz con los cables colgando, lo que no es propio de un establecimiento hotelero en funcionamiento.

En el informe pericial de la parte reconviniente se valora la instalación de la iluminación inicial entregada, con su oportuna adecuación, además de la reparación del solado de barro dañado por la instalación de la sujeción de lámparas que han sido retiradas.

La valoración asciende a la suma de 3.506,58 euros, cantidad que se estima adecuada teniendo en cuenta que el perito ha tenido acceso a las instalaciones y ha examinado los elementos encontrados en el hostal.

3.- Menaje de bar y restaurante.

En este punto se estima más adecuada la valoración que hace el perito de la parte reconvenida. El perito de la parte reconviniente parte de un inventario de menaje que dejó el arrendador del que no hay constancia y se desconoce el criterio que ha seguido para determinarlo.

En el informe de la parte reconvenida se parte de la descripción que existe en el inventario de una vajilla completa marca Villeroy y Bosch de 65 piezas, de la que se dice que queda un 20%, por lo que se valoran las 52 piezas restantes.

Incluye también el informe una vitrina expositora modular, que se estima, por tanto, propia de un establecimiento como el que es objeto de arrendamiento. Se valoran la máquina registradora, la máquina y molinillo de café y el termo de agua que aparecen en las fotografías anexas al inventario. Se incluyen también otros elementos como peladora de patatas, tostadora de pan y cafetera con filtro pese a no estar incluidas en el inventario, que deben considerarse elementos propios del establecimiento.

El importe de la valoración asciende a un total de 15.227,26 euros.

4.- Puertas habitaciones.

Concordamos la valoración que se hace en la sentencia de que se debieron dejar las puertas tal y como quedaron tras la reforma que realizó la arrendataria como una mejora que debía quedar en beneficio de la propiedad. En el acto de la vista el perito Sr. Evaristo manifestó que las cerraduras magnéticas podían codificarse nuevamente y volverse a utilizar.

El importe de valoración suma 4.789,83 euros.

5.- Protección solar.

En este punto, tal y como se hace en la sentencia recurrida, consideramos adecuada la valoración que hace el perito Sr. Evaristo, que valora solo la retirada de los pilares de inox que sujetaban la protección solar, que se trata de una instalación efímera y de elementos con una vida útil limitada que habían sido instalados por el arrendatario y no constituye una instalación fija que estuviera obligado a entregar como parte del establecimiento en funcionamiento que se le entregó.

El importe asciende a la suma de 150 euros.

6.- Mobiliario.

Se refiere este punto al mobiliario de las terrazas, que se incluye en la descripción general de todo lo que forma parte del arrendamiento, aun cuando no aparecen especificadas en el inventario. Concordamos la valoración que se hace en la sentencia recurrida sobre el mal estado que se aprecia en las fotografías, con independencia de la afirmación que hace el perito Sr. Evaristo sobre que las mesas no se encontraban en el exterior sino guardadas en el interior, valorándose esta partida en el importe establecido por el perito Sr. Augusto: 8.460,53 euros.

7.- Ropa de cama.

Se incluye una valoración en el informe del perito Sr. Augusto que no aparece justificada, dado que no se incluye la que denomina como Ficha 4. Es por esta razón, sin justificar qué bienes fueron devueltos, que se seguirá la valoración que hace el perito Sr. Evaristo por un importe total de 3.446,40 euros.

8.- Electrodomésticos.

Tampoco aparece la Ficha 5 del informe del Sr. Augusto, por lo que se seguirá la valoración que se incluye en el otro informe pericial por importe de 1.045,41 euros.

9.- Mantenimiento.

Se refiere al mal estado en el que se encontraron las dependencias para el personal, maquinaria industrial de cocina y elementos motorizados del hotel.

Estaremos, como en la sentencia recurrida, a la valoración del perito Sr. Evaristo, que expresa el origen de los precios de aplica, partiendo de la base de los del COAATMCA. No se incluye la partida del coste de deshechos, dado que no se especifican qué deshechos deben transportarse, ni el coste de la nueva puesta en marcha de los sistemas de frío y maquinaria de la cocina, que no se estima justificado.

El importe de esta partida suma 6.623,94 euros.

De esta manera, el importe total de la indemnización quedará fijado en la suma de 46.972,25 euros. De este importe debe deducirse el importe de 10.235'81 euros, que es la diferencia que existe entre la suma que la arrendataria debe abonar en caso de resolución anticipada del contrato y la fianza entregada, como se ha señalado con anterioridad. El saldo resultante asciende a la suma de 36.736,44 euros, esa es la cantidad que, más sus intereses, debe abonar la entidad arrendataria a los arrendadores.

QUINTO.- La cancelación de la inscripción en el Registro de la Propiedad.

En el contrato de arrendamiento dispone en su Pacto Tercero que «en base al artículo 1.555.3º del Código civil, serán también por cuenta de la ARRENDATARIA, los gastos que en su caso ocasionare la elevación del presente documento a Escritura Pública e inscripción den el Registro de la Propiedad, lo cual deberá llevarse a cabo, a petición de cualquiera de las Partes».

En la escritura pública de elevación a público del contrato de arrendamiento otorgada en fecha 4 de mayo de 2007 establece la obligación de la parte arrendataria de abonar todos los gastos, honorarios e impuestos que se deriven de la escritura.

Consta la inscripción en el Registro de la Propiedad del arrendamiento y solicita la parte reconviniente la condena de la entidad arrendataria al otorgamiento de la escritura de cancelación del arrendamiento.

En la sentencia se desestima la petición de la reconvención al no haberse perfeccionado la resolución contractual dado que ambas partes se adeudan cuantías y existen obligaciones recíprocas que son objeto del procedimiento.

Frente a esta decisión ha formulado recurso de apelación la parte reconviniente, recurso que será estimado. Es la parte arrendataria la beneficiada por la inscripción del arrendamiento en el Registro de la Propiedad, pues otorga publicidad frente a terceros de su realidad, y fue ella la que procedió de forma anticipada a la resolución del contrato, resolución que, con independencia de la cuestión pendiente sobre la devolución de la fianza y los daños y perjuicios que la propiedad pueda reclamar, debe entenderse perfeccionada desde el momento en el que la arrendataria ha devuelto la posesión a la propiedad y ha cesado en la obligación del pago de la renta, de manera que el arrendamiento ya no se encuentra vigente.

Siendo la arrendataria la que se hizo cargo de los gastos de la inscripción, es la arrendataria quien debe asumir los gastos derivados de la cancelación.

SEXTO.- Costas.

Dado lo establecido en el artículo 398 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y siendo la presente resolución estimatoria parcial de los recursos de apelación, no se hará especial mención a las costas causadas en esta alzada.

En virtud de lo que dispone la Disposición Adicional 15ª de la Ley Orgánica del Poder Judicial, introducida por el número diecinueve del artículo primero de la Ley Orgánica 1/2009, de 3 de noviembre, complementaria de la Ley de reforma de la legislación procesal para la implantación de la nueva Oficina judicial, se acuerda la devolución del depósito consignado para recurrir.