Sentencia Civil 854/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 836/2023 de 13 de diciembre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.-)La Procuradora Dª. María Elena Gorgas Pujol, en representación de Dª. Celestina, presentó demanda contra INDULLONG ARTESANA, S.L., ejercitando la acción de desahucio por falta de pago de las rentas y cantidades asimiladas, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 1 de diciembre de 1956, sobre un local sito en Berga, DIRECCION000. Se relata que el contrato se firmó por D. Inocencio, administrador del entonces propietario D. Ambrosio, y D. Julio, este último como arrendatario.

En fecha 1 de junio de 1997 se suscribió documento de cesión de contrato, según el cual la arrendataria pasaba a ser la empresa familiar "Indullong, S.L.", hoy INDULLONG ARTESANA, S.L. Se relata que en fecha 1 de junio de 2005 se acordó que el pago de la renta se haría semestralmente, pero cada vez que el Sr. Bernabe (en aquel momento, copropietario y administrador de la finca) lo deseara, el pago se haría mensualmente. La propiedad requirió a la arrendataria para el pago mensual de los alquileres. Se presentó demanda de resolución de contrato en fecha 15 de mayo de 2018. Aquel procedimiento finalizó por Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona de 14 de mayo de 2020, que estableció que la renta debía pagarse mensualmente. Desde entonces, la demandada ha incumplido su obligación de pago mensual, y además no abona la totalidad de las rentas.

A la fecha de presentación de la demanda, se adeuda una cantidad en concepto de rentas de 159,74 euros, devengada en 157,22 euros en concepto de renta de julio de 2021, más 2,52 euros en concepto de atrasos.

Además, en concepto de tasa de residuos se adeuda la cantidad de 575,62 euros, correspondiente a las anualidades de 2018, 2019 y 2020.

Se afirma que en este caso no existe posibilidad de enervar la acción, por la existencia de un requerimiento presentado con carácter previo a la demanda.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se condenase a la demandada al desalojo y entrega del local arrendado, haciendo entrega de la posesión del mismo a la actora, con apercibimiento de lanzamiento. Y todo ello con imposición de costas.

II.-)La Procuradora Dª. Núria Arnau Solà, en representación de INDULLONG ARTESANA, S.L., presentó escrito de oposición a la demanda. Se reconoce que el abono de renta ha de hacerse mensualmente. Tanto en el momento de presentar la demanda, como en el de presentar la oposición, no existen rentas pendientes de pago. La deuda de 2,52 euros obedece a un mero error aritmético que no se ha podido solucionar hasta ahora, por la mora accipiendide la actora, la cual ni siquiera había reclamado o comunicado a esta parte que se adeudaba esta pequeña cantidad. La demandante incumple la obligación de presentar recibos al cobro, y obliga a la arrendataria a realizar transferencias cada mes, con el consiguiente gasto en comisiones. El mes de julio de 2021 la renta sí se abonó, como cada mes, pero el banco retornó el pago, por motivos que se desconocen. Esta parte no se había dado cuenta de ello, y la demandante no reclamó. Se ha pagado dentro del plazo para contestar la demanda, cuando se ha conocido la deuda. Se reconoce que en el año 2020 hubo retrasos en el pago de las rentas, con motivo de la pandemia, pero ello se solucionó antes de que se presentase la demanda.

En cuanto a la tasa de residuos y basuras, la parte actora no puede reclamar este pago si antes no se ha requerido debidamente a la arrendataria, informando del importe y justificando el mismo y su pago. Esta parte, al recibir la reclamación de la actora, contestó solicitando la justificación del importe, pero la actora no contestó.

Se afirma que la demandante está realizando mobbing inmobiliario a esta parte.

Subsidiariamente, se solicita la enervación de la acción, ya que en este caso sí se dan las circunstancias legales para ello.

Con todo ello, se solicitaba que se dictase sentencia desestimatoria de la demanda, con imposición de costas a la parte actora. Y, subsidiariamente, se acordase la enervación de la acción, sin declaración de costas.

III.-)La sentencia de instancia apreció la existencia de impago. El retraso en el pago de las rentas habido durante la pandemia es irrelevante, ya que se resolvió antes de presentar la demanda. El impago de renta en julio de 2021 tampoco justificaría el desahucio, ya que se debió a un bloqueo en la cuenta de la actora. Sí es motivo de incumplimiento el impago por la arrendataria de las tasas de basuras. Se trata de un gasto de devengo anual, y la demandada es conocedora de su obligación de pago. En este caso consta que se requirió a la demandada para hacer ese pago.

No obstante, en este caso sí procede enervación de la acción. El requerimiento de pago realizado antes de la demanda se hizo en fecha 15 de diciembre de 2021, por lo que la demanda se presentó cuando aún no había transcurrido el plazo de antelación mínima de 30 días, a los efectos de impedir la posibilidad de enervar la acción.

En cuanto a las costas procesales, no procede su imposición, ya que la demandante no ha emitido las facturas mensuales de renta a las que viene obligada.

En conclusión, se acordó tener por enervada la acción de desahucio, sin imposición de costas a ninguna de las partes.

IV.-)La representación de Dª. Celestina se alza contra aquella resolución. Se hizo un requerimiento de pago en fecha 16 de febrero de 2021, con lo que se cumpliría el plazo de antelación mínimo previsto en la Ley para impedir la enervación de la acción. En cuanto al requerimiento de 15 de diciembre de 2021, es cierto que la demanda se presentó antes de que transcurriese el plazo de 30 días. Sin embargo, el procedimiento judicial no se empezó a tramitar hasta febrero de 2022, y el requerimiento y emplazamiento a la parte demandada no se produjo hasta abril de 2022. La demandada no abonó y consignó las cantidades debidas hasta el día 5 de mayo de 2022. Además, las cantidades ingresadas no son todas las que están pendientes de pago. Lo adeudado por tasas era 845,62 euros (años 2018, 2019, 2020 y 2021, tal y como se dijo en el requerimiento). Sin embargo, sólo se ha consignado y pagado una cantidad total de 735,36 euros. Se reconoce que en julio de 2021 se produjo un bloqueo de la cuenta bancaria de la actora, pero la demandada podía haberlo solucionado. De hecho, la renta de agosto se pagó con total normalidad. Sin embargo, hasta mayo de 2022 no se ha hecho el pago efectivo de esa cantidad.

En cuanto a la enervación, caso de acordarse, ha de dar lugar a que las costas procesales se impongan a la parte demandada.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en primera instancia, y en su lugar se acuerde la estimación de la demanda, acordando la resolución del contrato y el desahucio de la demandada, con imposición de costas.

V.-)A su vez, la representación de INDULLONG ARTESANA, S.L. presenta también recurso de apelación contra la sentencia de instancia. En la demanda no se incluía la tasa de residuos del año 2021, por eso esta parte no la consignó. Ni en la demanda ni en los burofaxes se aportaba justificación del importe de la tasa de residuos. Esta parte nunca se ha negado a abonar estas cantidades, simplemente ha solicitado la acreditación del importe y del pago previo por la propiedad. La demandante incumple su obligación de girar recibos. En realidad, la enervación en este caso es innecesaria, ya que esta parte no ha incurrido en incumplimiento.

En conclusión, se solicitaba sentencia por la que se revocase la dictada en primera instancia, y en su lugar se acordase la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la actora.

VI.-)La representación de INDULLONG ARTESANA, S.L. muestra oposición al recurso presentado. No consta la existencia de ningún requerimiento de pago realizado en fecha 16 de febrero de 2021. El requerimiento hecho el 14 de diciembre de 2021 se contestó inmediatamente, en el sentido de solicitar que la actora justificase las cuantías que se reclamaban como tasa de residuos. La enervación se hizo "ad cautelam",ya que en este caso no procede acordar la enervación de la acción, sino la desestimación de la demanda.

En consecuencia, se solicitaba la desestimación del recurso presentado de contrario, con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Procedimiento verbal de desahucio por falta de pago.

En nuestro Derecho Procesal Civil, el juicio verbal de desahucio es en su concepción un proceso de naturaleza sumaria. El objeto de conocimiento es limitado, ya que se ciñe únicamente a resolver si el arrendador tiene derecho a recuperar la posesión del bien arrendado, y sin que la sentencia que se dicte tenga efectos de cosa juzgada. Por tanto, las partes siempre tendrán abierta la posibilidad de reproducir sus alegaciones en un procedimiento plenario en donde no haya límites en cuanto al examen de las relaciones entre ellas y a las pruebas propuestas.

Por ello, el legislador ha hecho hincapié a la hora de regular este juicio en la acreditación del pago de la renta, limitando las posibilidades de oposición del demandado. La filosofía última que ha movido al legislador es la de que, mientras el demandado se mantenga al corriente en el pago, podrá disfrutar de la posesión del inmueble, sin perjuicio de que existan otros motivos por los que el arrendador pueda instar la recuperación de la finca, los cuales deberán sustanciarse en el procedimiento plenario que corresponda. Del mismo modo, si no existe constancia del pago, la consecuencia ha de ser el desahucio inmediato, sin perjuicio de que, si existiese alguna causa por la que el arrendatario, a pesar de no haber pagado, tuviese derecho a mantenerse en el goce de la posesión, pueda hacerlos valer en un ulterior juicio. En suma, el juicio de desahucio por falta de pago se basa en el examen primordial de si existe pago o no, y en base a ello deberá resolverse, y ello sin perjuicio de que el pronunciamiento que se dicte carezca de efectos de cosa juzgada. Por ello, el artículo 444.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) establece que "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

En puridad, el juicio verbal de desahucio regulado en el art. 250.1.1 LEC no puede extender su objeto al análisis de las circunstancias relativas a la resolución del contrato (más allá del mero hecho del impago), ya que ello excedería del estrecho marco de este proceso, que versa exclusivamente sobre tutela de la posesión. La sumariedad y rapidez que constituyen notas esenciales de este proceso (máxime tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que vino a introducir la técnica monitoria como cauce procesal, lejos del esquema tradicional de demanda y contestación del juicio plenario contradictorio) obedecen a su finalidad básica de juicio posesorio. El objetivo principal del procedimiento especial de desahucio es dotar al arrendador de un arma eficaz para que le sea reintegrada de manera rápida la posesión del inmueble, y ello sin perjuicio de que resulte posible acumular a esa acción, como pretensión accesoria, la reclamación dineraria por las rentas y cantidades análogas que deba abonar el arrendatario.

No obstante, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1006/2023, de 21 de junio de 2023, ha venido a recoger algunas matizaciones que se venían haciendo a este principio general de sumariedad en el ámbito de la Jurisprudencia menor de las Audiencias Provinciales. En concreto, el Tribunal Supremo ha proclamado el carácter plenario del proceso cuando se acumulan las acciones de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas adeudadas. En concreto, el Alto Tribunal ha indicado: "La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

No obstante, en este caso, la acción ejercitada por Dª. Celestina es únicamente la de desahucio por falta de pago. No se ha ejercitado de manera acumulada ninguna reclamación de cantidad. Por ello, en este procedimiento serían predicables las notas de sumariedad propias del juicio de desahucio, en su concepción más tradicional.

TERCERO.- Sobre la posible situación de incumplimiento por parte de la arrendataria. Obligación de pago de las rentas

Teniendo en cuenta que ambas partes han presentado recurso contra la sentencia de instancia, deberá seguirse un orden lógico-jurídico y entrar a analizar en primer término la posible situación de impago de las rentas en que haya podido incurrir la parte arrendataria en este proceso.

En primer término, es obvio que no deben tenerse en cuenta las posibles situaciones de atraso en el pago de las rentas en que INDULLONG ARTESANA, S.L. hubiese podido incurrir con anterioridad a la presentación de la demanda. No se discute que a lo largo del año 2020 se llegaron a producir situaciones de incumplimiento del pago de las rentas que abarcaban diversas mensualidades de renta. No obstante, la demandada llegó a regularizar su situación, de modo que sólo cabrá analizar si existe incumplimiento o no respecto de las mensualidades que la actora señalaba como incumplidas en su demanda. Y, en ese sentido, la actora sólo afirmaba una deuda de 159,74 euros, desglosada en 157,22 euros correspondiente a la renta de julio de 2021, y 2,52 euros derivada de un resto pendiente de abono, tras retraso en el pago.

Respecto de la suma de 2,52 euros, lo insignificante de la cuantía hace que no pueda tener relevancia a los efectos de acordar un desahucio. Se trataría de un descuadre que se explica a partir del cuadro-liquidación acompañado a la demanda y del doc. nº 1 acompañado a la contestación a la demanda. En mayo de 2021 la renta vigente para este contrato era de 157,22 euros, y la arrendataria adeudaba seis mensualidades de renta, concretamente las de noviembre y diciembre de 2020 y las de febrero a mayo de 2021, ambas inclusive (todo ello con anterioridad a que se presentase la demandada). La representación de INDULLONG ARTESANA, S.L. intentó ponerse al día en aquel mes de mayo de 2021, abonando el importe equivalente a seis mensualidades de renta (157,22 x 6 = 943,32). Lo que ocurre es que, a diferencia de lo que suele ser habitual, la renta correspondiente a 2021 era ligeramente inferior a la que se venía pagando en 2020, concretamente 1,26 euros menos al mes. Por ello, para ponerse al día completamente, habría tenido que pagar 2,52 euros más, es decir, 945,84 euros. La deuda de 2,52 euros equivaldría al descenso que pasó a tener la renta en 2021 respecto de la que se venía aplicando en 2020, y aplicable a dos meses (1,26 x 2 = 2,52).

Ante ese mínimo descuadre, que lógicamente debe considerarse un error, la parte actora ni siquiera llegó a formular reclamación. En el burofax enviado el día 14 de diciembre de 2021 (doc. nº 7 de los acompañados a la demanda) esta partida de 2,52 euros ni siquiera aparece mencionada. La demandada señala en su contestación que desconocía este "error aritmético" hasta que recibió la demanda judicial, y nada permite contradecir tal afirmación. Y la demandada se puso al corriente en el pago de las rentas mediante ingreso realizado directamente a la actora, dentro del plazo de diez días señalado para contestar a la demanda.

En cuanto a la renta de julio de 2021, la prueba practicada permite afirmar que la cuenta bancaria en donde la arrendadora recibía los ingresos y transferencias para el cobro de las rentas quedó bloqueada entre los días 26 de junio y 6 de julio de 2021. Ello justificó que no se pudiese realizar el cobro. No se ha cuestionado que el pago de las rentas no se ha venido haciendo por recibos girados por la propiedad, sino por ingresos o transferencias hechas por la arrendataria. Siendo así, el hecho de que no se pudiese completar el pago por la situación de bloqueo de la cuenta de la propietaria es un motivo suficiente para que este juzgado no aprecie incumplimiento de la obligación principal de pago. La parte actora afirma que, puesto que los pagos de renta se hicieron con normalidad en meses sucesivos (a partir de agosto de 2021), la arrendataria bien podía haber hecho ese pago con posterioridad, sin necesidad de esperar a la demanda judicial. Sin embargo, ese razonamiento no puede ser acogido por este tribunal. Es hasta cierto punto verosímil que el retorno de un recibo pudiese pasar desapercibido para la arrendataria. Y, si bien es verdad que INDULLONG ARTESANA, S.L. podía haberse percatado de esa circunstancia, también la demandante podía haberlo hecho, y dirigir a la demandada alguna reclamación, por cualquier medio. Nuevamente sorprende que en el burofax enviado el 14 de diciembre de 2021 no se mencionase la existencia de una mensualidad de renta pendiente de pago, de modo que la demandada no recibió más reclamación o requerimiento que el de la propia demanda judicial.

La Sentencia del Tribunal Supremo ( STS) nº 1065/2024, de 23 de julio de 2024, vino a establecer la distinción, a los efectos de resolver una acción de desahucio por falta de pago, entre un incumplimiento efectivo de la obligación del arrendatario y un mero retraso. El Alto Tribunal indicó:

"Es jurisprudencia de esta sala expuesta, por ejemplo, en la Sentencia 729/2010, de 10 de noviembre , con cita de las Sentencias 1219/2008, de 19 de febrero y 193/2009, de 26 de marzo , la que viene proclamando que el impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Esta conclusión se encuentra justificada a través de sendos argumentos cuales son:

A) que la primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, y

B) que por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Esta doctrina se ratifica ulteriormente en las Sentencias 137/2014, de 18 de marzo , 180/2014, de 27 de marzo y 291/2014, de 23 de mayo .

Por otra parte, el art. 1124 del CC no es aplicable a los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de1964 ( STS 137/2014, de 18 de marzo ), sino que habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 114.1 LAU , al contar con una regulación específica.

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho ( art. 7 CC ), el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. En este sentido, señala la STS 137/2014, de 18 de marzo , que: (...)

Ahora bien, la STS 673/2009, de 30 de octubre , invocada por la sentencia recurrida, señala que si bien es cierto que "la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial", añade "sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual".

Por su parte, la Sentencia 210/2022, de 15 de marzo , precisa que la doctrina de la sala, antes expuesta, no es aplicable dado que "no contempla la circunstancia que, conforme a lo razonado por la Audiencia, singulariza el presente caso y fundamenta la decisión: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco".

Pues bien, en este caso, concurren las circunstancias siguientes, que lo convierten en excepcional, y como tal tributario de un tratamiento diferenciado, cuales son:

El impago se refiere a una sola mensualidad de renta que ya se abonó el 3 de agosto de 2020. La arrendataria venía satisfaciendo la renta pactada, desde el año 1983, en la que se inició la relación arrendaticia sin que, durante tan dilatado periodo de tiempo, consten impagos anteriores, salvo la enervación de la acción que tuvo lugar en el procedimiento judicial 635/2014 del Juzgado de Primera Instancia núm. 25 de Barcelona .

Era práctica seguida que la merced arrendaticia se abonase mediante una trasferencia desde una cuenta de Bankia, a través de la cual cobraba su pensión la demandada, a otra cuenta de Caixabank, en la que se encontraba domiciliado el pago de la renta.

Cuando se presentó el recibo al cobro correspondiente a la mensualidad de julio de 2020, se devuelve ya que, en la cuenta en la que se domicilió el pago, faltaba una pequeña cantidad de dinero que la sentencia del juzgado fija en menos de 10 euros. No se aceptó, pese a ello, el descubierto por la entidad financiera, ni tampoco se comunica a la arrendataria la devolución del recibo.

El 16 de junio de 2020, la demandada sufrió una caída, que le produjo una fractura del radio y otra nasal, así como, por razón de su edad, 82 años, presenta un leve deterioro de memoria. A mitad de julio, su marido del que es cuidadora de hecho, y que convive con ella en la vivienda litigiosa, el cual padece, entre otros deterioros de la salud, una demencia por cuerpos de Lewy, sufrió otra caída que requirió su internamiento hospitalario con alta el 23 de julio. En esa situación de estrés, la demandada se olvidó ordenar la transferencia de los fondos para el abono de la renta.

No fue, hasta el tres de agosto de 2020, cuando sus familiares se dieron cuenta de la situación e hicieron un ingreso inmediato de la renta impagada en la cuenta de Caixabank mediante transferencia de 1000 euros. Además, actualmente, se ha procedido a domiciliar el pago de la renta en la cuenta en la que la arrendataria cobra su pensión, en donde se viene abonando con normalidad.

El impago no produjo ningún perjuicio al acreedor.

La jurisprudencia de la sala no ha cerrado el paso a que, a los efectos de determinar el incumplimiento de la obligación de pago, no deban ser contempladas las concretas circunstancias concurrentes en cada supuesto litigioso. Y, desde esta perspectiva, las anteriormente descritas, de naturaleza excepcional, determinan que no pueda apreciarse concurrente un incumplimiento resolutorio del contrato de arrendamiento."

En este caso, el impago de la renta de julio de 2021 se produjo por una circunstancia imputable a la parte arrendadora, y no a la arrendataria (bloqueo de la cuenta bancaria). Por aquel entonces, la arrendataria no adeudaba cantidad alguna en concepto de rentas (salvo la irrelevante suma de 2,52 euros a la que ya se ha hecho referencia). No hubo ningún otro impago de las rentas. No consta que la parte actora realizase reclamación alguna, ni fehaciente ni no fehaciente, y de hecho ni siquiera en el burofax enviado el 14 de diciembre de 2021 se incluyó esta cantidad.

Una vez presentada la demanda, y practicado el requerimiento judicial a la demandada, ésta hizo ingreso de la cantidad pendiente de pago a la actora, dentro del plazo de diez días hábiles otorgado por el juzgado.

Por todo ello, y aplicando la doctrina jurisprudencial que se deriva de la STS nº 1065/2024, que ya ha sido citada, no procede catalogar el impago de la renta de julio de 2021 como un auténtico incumplimiento a los efectos de estimar la acción de desahucio.

CUARTO.- Sobre el pago de la tasa de residuos.

La parte actora alega en su recurso que existe un incumplimiento contractual de la arrendataria por el impago de las cantidades relativas a tasas de residuos. En la demanda se hablaba únicamente de una deuda de 575,62 euros, correspondiente a las anualidades de 2018, 2019 y 2020, si bien en el requerimiento enviado de manera previa la deuda reclamada ascendía a 845,62 euros, por los años 2018 a 2021, ambos inclusive. La sentencia de instancia acoge esta pretensión y entiende que efectivamente se produjo este incumplimiento contractual, como falta de abono de cantidad asimilada a la renta, que conforme a contrato debía abonar la arrendataria. La parte demandada se alza contra este pronunciamiento, ya que la parte actora se limitó a reclamar el pago de estas cantidades, sin acreditar su importe, ni justificar su pago.

Pues bien, este tribunal ha de estimar el recurso, y considerar que en lo que se refiere a estos importes tampoco cabe apreciar un impago determinante de desahucio. Vaya por delante que en la copia del contrato aportada a las actuaciones (doc. n 3 de los acompañados a la demanda) nada se dice de estos importes, ni de la obligación de pago por la arrendataria, si bien ello no resulta controvertido en este litigio. En cualquier caso, en el requerimiento de pago que la demandante realizó mediante burofax enviado el 14 de diciembre de 2021 la demandante no acompañaba facturas ni recibos correspondientes a estas tasas de residuos. Tampoco se aportó acreditación de su pago por la demandante. Es más, junto a la demanda tampoco se presentó esa documentación justificativa de la reclamación formulada por ese concepto.

Esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona ya se pronunció sobre esta cuestión, en Sentencia nº 232/2014, de 23 de abril de 2013 (recurso de apelación nº 557/2012). Y, asimismo, cabe citar la Sentencia de la Sec. 13ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, nº 428/2024, de 13 de junio de 2024. En ambas resoluciones se concluye que, para que el arrendador pueda fundamentar la pretensión de desahucio sobre la base del impago de cantidades asimiladas a la renta, que conforme a contrato pueda repercutir sobre la parte arrendataria, deberá justificar la procedencia del importe reclamado, y acreditar haber desembolsado esa cantidad.

En este caso, es evidente que la parte actora no ha acreditado estas circunstancias. Y, respecto de ello no puede bastar con señalar, como hace la juzgadora de instancia en la sentencia apelada, que la arrendataria ya conocía la obligación de afrontar ese pago. Tampoco puede bastar con el hecho de que las cantidades reclamadas sean las mismas que las abonadas en años anteriores.

Por tanto, deberá estimarse el recurso presentado por INDULLONG ARTESANA, S.L. en lo que se refiere a este pronunciamiento.

La consecuencia de ello ha de ser que en este caso no se aprecie incumplimiento de la demandada determinante de resolución contractual, y por tanto necesariamente ha de estimarse el recurso de apelación presentado por INDULLONG ARTESANA, S.L., y desestimarse la demanda de desahucio presentada. El recurso presentado por Dª. Celestina deberá desestimarse, sin que proceda entrar a valorar si en este caso era posible o no la enervación de la acción, ya que en este caso la demanda de desahucio debía desestimarse, sin más, sin necesidad de valorar si cabía o no la enervación.

QUINTO.- Costas procesales de primera instancia

No obstante, a pesar de que la estimación del recurso presentado por INDULLONG ARTESANA, S.L. y la estimación del recurso presentado por Dª. Celestina han de conducir a la desestimación de la demanda inicial, en este caso no procede aplicar con todo su rigor el principio de vencimiento objetivo regulado en el art. 394 LEC. A pesar de que no se ha apreciado que en este caso concurriese un incumplimiento de la obligación de pago por parte de la arrendataria con una sustantividad suficiente como para proceder al desahucio, sí es incuestionable que, en el momento de presentar la demanda, la arrendataria no se encontraba al corriente en el pago de las rentas y cantidades asimiladas. La desestimación de la demanda deriva de una valoración de las circunstancias concretas que se dan en este caso, y de la aplicación de una doctrina jurisprudencial basada en sentencias dictadas por el Tribunal Supremo, en algunos casos, con posterioridad a la presentación de la demanda. Concurrían en este caso serias dudas de derecho sobre la esencialidad de la situación de impago de cantidades. En consecuencia, procede aplicar el supuesto excepcional del art. 394 LEC y considerar que, a pesar de la desestimación de la demanda, no procede aplicar el principio del vencimiento, y no imponer costas de primera instancia a ninguna de las partes.

SEXTO.- Costas procesales de segunda instancia

Conforme al art. 398.2 LEC, en la redacción aplicable a este procedimiento, la estimación del recurso de apelación presentado por INDULLONG ARTESANA, S.L. conllevará que no se adopte pronunciamiento expreso sobre costas de la segunda instancia.

De una manera análoga a lo indicado para la primera instancia, la desestimación del recurso de apelación presentado por Dª. Celestina no ha de suponer en este caso que se aplique el principio del vencimiento y se le impongan las costas procesales de segunda instancia. Cabe reiterar el argumento ya expuesto en el fundamento anterior respecto de las dudas de derecho que podían generarse sobre la esencialidad en la falta de pago que se habría producido en este caso. Y, además, en lo que se refiere a las costas de segunda instancia, el recurso de apelación presentado por la Sra. Celestina se centraba especialmente en la posibilidad o no de enervar la acción, y en el pronunciamiento sobre costas que se generaría en caso de apreciarla, y esas cuestiones no han llegado siquiera a ser abordadas en esta sentencia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación