Sentencia Civil 541/2025 Audiencia Provincial Civil de Las Palmas nº 4, Rec. 2132/2024 de 13 de agosto del 2025

PRIMERO.- Al igual que en el supuesto que examinamos en el rollo de apelación 747/2007 de esta sección 4ª de la Audiencia Provincial de Las Palmas de Gran Canaria, "las cuestiones suscitadas en el recurso, todas ellas relativas a la aplicación de una cláusula penal, deben ser resueltas a la vista de la doctrina jurisprudencia recaída sobre cláusulas penales moratorias en supuestos de no abandono del inmueble arrendado a la fecha de expiración del contrato de arriendo, entre las que deben destacarse los fundamentos 7º a 10º de la sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid de 19 de enero de 2002 (JUR 2002\72789) por el amplio, extenso y completo estudio que hace sobre la cláusula penal y la aplicación de la normativa que la regula en un supuesto idéntico al que nos ocupa. Dicha sentencia se expresa:

"SEPTIMO.- Finalmente y en cuanto a la cláusula penal,, importa destacar que como es sabido, constituye una estipulación que establece una sanción civil para el deudor que incumple una obligación, que se quiere reforzar con aquélla. Puede tratarse de cualquier tipo de pena (hacer, no hacer o dar alguna cosa); habitualmente consiste en la entrega de una suma de dinero. La cláusula penal es una obligación accesoria de la que con ella se refuerza. Sin la existencia de ésta carecería de razón de ser, pues no habría nada que asegurar o reforzar. Esa accesoriedad determina que la extinción de la obligación principal lleve consigo la de la pena y no en cambio al contrario ( art. 1.155 CC). Excepcionalmente la nulidad de la cláusula penal aparejaría la de la obligación principal si así se pactó, pero es que con tal pacto se difumina la subordinación que produce la accesoriedad. La nulidad de la obligación principal no arrastra la de la penal cuando esta última se pacta para el caso de que la obligación principal resultase nula por culpa del deudor, y fuera esto precisamente lo que sucediese. La figura a la que comúnmente se denomina cláusula penal tiene entre sus características la de poder cubrir muy diversas funciones: A) Una función de garantía del cumplimiento de la obligación principal: ante la amenaza de la pena, el deudor se encuentra más constreñido a realizar la prestación debida. Además, puede ejercer una función punitiva, si al producirse el incumplimiento, la pena puede exigirse además del cumplimiento forzoso de la obligación "in natura", o los daños y perjuicios causados. La cláusula penal que cubre simultáneamente ambas funciones da lugar a lo que se conoce en la doctrina como pena cumulativa. Para que se entienda convenida una cláusula penal de este tipo es preciso el pacto expreso. No es necesario que se emplee para ello ninguna expresión técnica, pero sí, desde luego, que inequívocamente aparezca ser eso lo que quisieron las partes (arts. 1.152,1 y 1.153, in fine). B) También es posible, y así lo presume el art. 1.152, que la función que desempeña la cláusula penal sea liquidatoria -también llamada sustitutiva o compensatoria-. Esta sustituirá a los daños y perjuicios que ocasione la falta de cumplimiento. En este caso el acreedor no necesita probar la existencia de esos daños, y tampoco su cuantía. Este tipo de cláusula penal no supone una mayor garantía de cumplimiento para el acreedor, ni una agravación especial de la condición del deudor incumplidor, salvo la que deriva de facilitar extremadamente el resarcimiento del acreedor, liberándose de la carga de la prueba de los extremos señalados. Si se establece una cláusula penal liquidatoria de cuantía muy superior a la que razonablemente puedan alcanzar los daños y perjuicios, absorberá los dos tipos de función mencionados. C) Asimismo la cláusula penal puede cumplir la función de facilitar el desistimiento de la obligación principal, permitiendo al deudor eximirse del cumplimiento de dicha obligación pagando la pena ( art. 1.153 CC). Es la denominada multa penitencial, pena facultativa o de desistimiento. Precisa también pacto expreso. No garantiza el cumplimiento de la obligación principal ni tampoco agrava la situación del deudor, ni siquiera penaliza, en sentido estricto, el incumplimiento; es, de algún modo, una cláusula penal desnaturalizada. La obligación penal es exigible desde el momento en el que se produzca el incumplimiento que ella prevea, por el mero hecho de producirse, y aunque no se pruebe que se produjeron daños. El juez puede modificar la pena pactada en algunos supuestos de acuerdo con la equidad. El art. 1.154 del CC lo establece expresamente para cuando el deudor hubiera cumplido en parte o irregularmente la obligación. Aunque no previsto específicamente para las cláusulas penales, sino como norma general que se dirige a cualquier tipo de obligaciones, también podrá el juez, conforme a un criterio de equidad, moderar, es decir, reducir la cláusula penal, cuando por otras causas resulte excesiva, conforme a lo dispuesto en el art. 1.103 CC La cláusula penal se regula asimismo en el Código de Comercio, en su art. 56 "En el contrato mercantil en que se fijare pena de indemnización contra el que no lo cumpliere, la parte perjudicada podrá exigir el cumplimiento del contrato por los medios de Derecho o la pena prescrita; pero utilizando una de esas acciones quedará extinguida la otra a no mediar pacto en contrario". Este precepto, al igual que hace el art. 1.153 CC, prohíbe, salvo pacto, exigir a la vez la pena y el cumplimiento de la obligación principal.

OCTAVO.- A propósito de la función liquidadora de la cláusula penal, de la indemnización por el mayor daño y por el menor daño o ausencia del mismo, se impone recordar que cuando se pacta una cláusula penal para que cubra una función liquidadora de los daños y perjuicios que pueden causarse con el incumplimiento de la obligación principal, lo lógico es que los contratantes calculen previamente el monto que razonablemente puedan alcanzar éstos. Si llega a producirse el incumplimiento, el acreedor podrá exigir el abono de la pena pactada sin necesidad de probar que hubo daños, ni la cuantía de los mismos, convirtiéndose así la pena en una liquidación previa de la posible indemnización. No hay ningún inconveniente en que las partes pacten la cláusula penal que deseen, y que sea ésta la que sustituya la indemnización de daños y perjuicio, pues nos encontramos dentro del ámbito de la autonomía de la voluntad. Sin embargo, si es una cláusula verdaderamente liquidatoria lo único que tendrá de penal será el nombre, ya que la cantidad a pagar será exactamente la de los daños producidos. Aun así evidentemente una cláusula penal de este tipo, supone una innegable mejora en la situación del acreedor que no tiene que probar la existencia de los daños, ni la cuantía de los mismos, lo que es algo sumamente importante. Ahora bien, puede suceder que, producidos los daños por el incumplimiento, la cuantía de los mismos sea muy diferente de la prevista en la cláusula sustitutoria de los mismos. La cuantía real de los daños puede superar en mucho la pactada en la cláusula penal haciéndola irrisoria o bien no haberse producido ningún tipo de daños, o ser de un monto muy inferior al pactado, con lo que la cláusula penal resultaría excesiva. El art. 1.152 CC, párrafo 1, es el que menciona la clásula penal sustitutoria. La generalidad de la doctrina lo interpreta de forma que parece impedir que se pueda tomar en consideración cualquiera de los supuestos extremos que acabo de mencionar. Es posible que la cláusula penal sustitutoria se haya pactado con la intención de que la pena sustituyera los posibles daños causados, sin que importe la cuantía real de los mismos. Este sería un pacto lícito a tenor del art. 1.255 CC Ahora bien, si la cláusula penal sustitutoria se pactó con la intención de que la pena sustituyera los daños que realmente se hayan producido, y después si éstos fueran mayores o menores que lo calculado en la pena, no se redujera o aumentara ésta para adecuarla a los mismos, en los supuestos extremos que he manejado nos encontraríamos, o bien con la cláusula penal pactada como sustitutoria, que se convierte finalmente en cumulativa, o bien con una cláusula penal sustitutoria, que al ser irrisoria, no penalizaría en absoluto. Es decir, no se cumplirían en ninguno de los dos casos los fines para los que acordó la pena. Desde luego, nuestro Ordenamiento jurídico no es como el francés, en el que, desde la reforma del 9 de julio de 1975 si una cláusula penal resulta excesiva o irrisoria el juez puede intervenir corrigiendo esos excesos. Nuestro Derecho carece de una norma específica que cubra esas dos posibilidades. Si bien el art. 1.103 CC, antes mencionado, permite al juez moderar, esto es, reducir, la responsabilidad procedente de negligencia en el cumplimiento de toda clase de obligaciones, de acuerdo con un criterio de equidad, no hay ningún precepto que expresamente autorice a elevar la cuantía de la cláusula penal irrisoria, y aunque tal cosa sería equitativa, no podemos olvidar el mandato del art. 3,2 CC las resoluciones judiciales no podrán descansar exclusivamente en la equidad, sino cuando la ley expresamente lo permita.

Si la cláusula penal se quiso como sustitutoria de los daños y perjuicios realmente producidos, habrá de adecuarse a ellos. Otra cosa no se acomodaría al fin querido por las partes. Se trata de una exigencia de justicia material. Es posible, a pesar del art. 1.152, 1 CC, entender que en nuestro Ordenamiento también hay mecanismos legales para estos casos extremos. En cuanto a la indemnización por el mayor daño, hay dos casos en que la doctrina, en forma unánime, lo admite sin problemas: A) Si el incumplimiento fue doloso, no hay ninguna duda de que el acreedor, además de la pena pactada, podrá reclamar por vía ordinaria ( arts. 1.101 y ss. CC) todos los demás daños sufridos. Otra cosa sería tanto como admitir una renuncia previa o anticipada a la responsabilidad por dolo; algo prohibido por el art. 1.102 CC B) Si el daño causado es distinto del previsto en la pena, es decir, si la cláusula sanciona un incumplimiento determinado y se da otra forma de incumplir, entonces se podrían reclamar esos daños, no previstos en la cláusula penal, por la vía normal de resarcimiento de daños (contractual o extracontractual). Uno de los supuestos donde puede apreciarse esta circunstancia es el de la pena acordada para el cumplimiento impuntual o tardío. Como se ha señalado con acierto por algún ilustre autor, la penalización sanciona el tiempo perdido y no la falta de prestación, por lo que sólo excepcionalmente es posible pedir a la vez cumplimiento y penalización. Entre las sentencias del Tribunal Supremo que reconocen la compatibilidad de la cláusula penal moratoria y otras indemnizaciones, cabe citar las de 1 de febrero de 1971 y 26 de mayo de 1980 (RJ 1980\3076). Además de esos dos casos, parece que el art. 1.152, 1 CC no es una barrera insalvable para poder reclamar la indemnización por el mayor daño sufrido. El precepto dice así: "En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado". Pues bien, en ningún lugar de esta norma aparece dicho que la pena sustituirá la indemnización por daños y perjuicios sean éstos los que sean, y no parece razonable que se entienda así cuando los contratantes han querido calcular previamente los daños y perjuicios reales. La expresión "si otra cosa no se hubiera pactado" se refiere sencillamente a la posibilidad de una cláusula penal cumulativa, que precisa de pacto expreso, pero no se ocupa para nada de la cláusul penal sustitutoria. Muy recientemente algún autor entiende que siempre que no haya un pacto expreso en el que se diga que la cláusula penal impide que se pueda reclamar nada más, será posible reclamar el mayor daño sufrido. Para eso será inexcusable la prueba del acreedor de que los daños sufridos superan el monto de la pena estipulada, que proceden del incumplimiento del deudor y que no se quiso excluir tal posibilidad. Resulta obvio que una cláusula penal que no constriñe al deudor a cumplir, porque la pena es bastante menor que los daños causados carece de sentido. Así se ha afirmado en esta línea de pensamiento que "Puesto que la obligación penal, por su carácter accesorio, no puede ocasionar perjuicio alguno a la obligación principal, si la pena que se percibe por el incumplimiento de la obligación no indemniza en la medida adecuada, el acreedor podrá demandar por los daños y perjuicios sufridos, descontando el monto de la pena percibida". Se subraya que esta solución no está pensada para la generalidad de los casos, puesto que para algo acreedor y deudor fijaron el monto de la cláusula penal; solamente para los casos en que el acreedor pueda demostrar que verdaderamente los daños estaban mal calculados al pactar la pena. Conviene insistir que nuestro derecho no tiene preceptos específicos que permitan el pago del mayor daño, pero no admitirlo sería admitir, tanto para deudor como para acreedor -especialmente para este último que lo que pretende con la cláusula penal es reforzar su posición-, una intervención del factor suerte, que tendría razón de ser en los contratos aleatorios, pero no en los conmutativos, que es en los que habitualmente se incluye la cláusula penal. Igual que, salvo pacto expreso, el acreedor no podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, parece que el acreedor ha de tener derecho al abono de los daños reales cuando se pactó una cláusula penal sustitutoria. Obviamente, salvo pacto en contra que inmovilice esa cuantía. Así debe interpretarse normalmente la cláusula penal sustitutoria. Ello responde a un pleno respeto de la voluntad contractual de las partes y, consecuentemente, al principio de autonomía privada.

Análogamente, en el caso opuesto, de menor daño o ausencia del mismo, id est, cuando el incumplimiento contractual haya producido unos daños mucho menores que el monto de la pena pactada, o incluso que no haya producido ninguno, debe dársele un tratamiento paralelo al del mayor daño. Si no hubo pacto expreso de que, independientemente de cuáles fueran los daños sufridos realmente por la inejecución del contrato, solamente se podría reclamar la pena, y ésta en todo caso -aunque sin olvidar que si no se produjeron daños y hay que pagar la pena, en puridad no nos encontraremos ante una cláusula penal sustitutoria o liquidatoria de éstos, sino cumulativa-. Si no es así, y la cláusula penal es de una cuantía mucho más elevada que los daños producidos, el deudor podrá rebajar la pena probando el monto real de los daños. De lo contrario se propiciaría un enriquecimiento injusto del acreedor. Éste tiene derecho a la pena precisamente porque ésa sustituye a la indemnización de los daños. Si no llegaron a producirse o fueron muy inferiores a lo pactado, esa atribución patrimonial produciría un enriquecimiento injusto. Es más, de alguna forma se produciría una situación contraria al espíritu del art. 1.153, último párrafo: "Tampoco el acreedor podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación y la satisfacción de la pena, sin que esta facultad le haya sido claramente otorgada", puesto que el acreedor, aun cuando no obtendría el cumplimiento de la obligación, conseguiría los daños y perjuicios sufridos y además una cantidad en concepto de pena, cuando realmente lo querido por las partes fue el pago de los daños y perjuicios sin más. Así pues, pactar una pena sustitutiva significa que el incumplimiento contractual permite al acreedor exigirla sin necesidad de probar nada y obliga al deudor a abonarla. En la medida en que los daños superen en mucho lo que se pactó el acreedor podrá igualmente exigirlos, pero probando que se produjeron y su cuantía, y restándoles el montante de la pena. Si los daños son muy inferiores será el deudor el que tenga que probar esa cuantía. En cuanto a la vía correspondiente para solicitar la moderación de la cláusula penal adecuándola a los daños reales, parece claro que ha de ser la proporcionada por el art. 1.103 CC En cambio, para la reclamación del mayor daño, puede quedar la duda de si sería lo más oportuno que se reclame la diferencia en base al art. 1.101 CC, o si sencillamente bastaría la reclamación basada en que la cláusula penal pactada lo era por una cantidad aproximada, y que, al diferir de los daños reales, procede aumentarla. Para ambos supuestos es posible utilizar la vía de la interpretación de la voluntad de las partes. Pero, no es ésta la línea que sigue nuestro Tribunal Supremo. Salvando una sentencia aislada y repetidamente citada por los autores, la de 5 de noviembre de 1956 (RJ 1956\3349), en cuyo tercer considerando se dice "... como la facultad que a aquélla [a la Sala] compete de moderar la aplicación de la pena, no sólo en casos de parcial o defectuoso cumplimiento, sino también cuando resulten desorbitados sus efectos en determinados casos tales como el de Autos...", y en la que esta afirmación no se hacía como fundamento del fallo, ya que era un caso de inaplicabilidad de la pena y no de moderación de la misma, otra sentencia más reciente, la de 20 de octubre de 1988 (RJ 1988\7592), toma en cuenta el carácter elevado de la cláusula penal -si bien entre otras circunstancias- para justificar su reducción "ante el hecho indiscutido del cumplimiento parcial, el breve lapso de tiempo de vida contractual y las dificultades que surgieron, no puede entenderse que el tribunal haya obrado [al moderar] contra el tenor de la norma, ni contra su finalidad, al entender excesiva la cantidad de diez millones de pesetas que la demandada pretendía retener...".

Después de haber afirmado que hubo un cumplimiento parcial indiscutido, está claro que el Tribunal Supremo no necesitaba más argumentos para proceder a la moderación de la pena, de acuerdo con el art. 1.154. En la mayor parte de las sentencias del Tribunal Supremo se apuesta por la inmodificabilidad de la cláusula penal, fuera del supuesto del art. 1.154 CC En la sentencia de 26 de diciembre de 1990 (RJ 1990\10374), el Tribunal Supremo, tras considerar una pena elevada, la de entregar 100.000 pesetas por cada día de retraso en la entrega de una finca, cuya venta se resolvió, señala que no es inválida por su monto, ya que: "... responde al libre juego de la libertad contractual inserto en el art. 1.255 CC, y por ese, tal vez, exceso en su cuantificación, no cabe entender que sea contraria ni a la moral, ni al orden público, aunque no responda a los roles de la normalidad en las negociaciones que se pacten al respecto". En la misma sentencia se dice que, aunque la cláusula funcione como sustitutoria de los daños y perjuicios, no tiene porqué ser una cantidad igual a éstos, rechazándose asimismo la existencia de un abuso de derecho. En idéntico sentido se pronuncian las sentencias de 4 de febrero de 1991 (RJ 1991\704) y de 28 de enero de 1992 (RJ 1992\271). La línea general del Tribunal Supremo es de respeto a la cláusula penal pactada. No obstante, algún autor ha precisado que "La pena sustituye automáticamente a la indemnización sin necesidad de probar el daño, ni su cuantía... de sobra sabemos que nuestro Tribunal Supremo, aunque a veces parezca que actúa así, e incluso diga que actúa así, afortunadamente casi nunca lo hace". Una vez más, cabe poner de relieve una característica de nuestro Tribunal Supremo consistente en dictar sentencias justas para los casos concretos, aunque se fundamenten sobre doctrinas incorrectas. Lo que podría confirmarse en este caso con la observación de que en ninguna de las sentencias examinadas se había probado por el deudor o por el acreedor, que los daños producidos por el incumplimiento eran muy superiores o muy inferiores a los pactados en la cláusula penal sustitutoria.

NOVENO.- A propósito de la facultad de moderación que establece el art. 1.154 CC, se ha suscitado la duda de si dicha moderación de la pena en caso de incumplimiento parcial o irregular puede aplicarse de oficio, o precisa petición de parte. La doctrina en forma casi unánime estima que la llamada facultad de moderación judicial es un mandato imperativo y que, por tanto, procede su aplicación de oficio. Unicamente algún autor opina que la moderación de la pena es una suerte de revisión de la relación jurídica. Lo que el juez hace, aplicando el art. 1.154 CC es, respetando la pena pactada, adecuarla a la satisfacción obtenida por el acreedor con el cumplimiento parcial o irregular. Realmente, la relación jurídica se ha modificado ya, sin intervención del juez, por ese cumplimiento parcial o irregular. Recientemente un autor, después de recoger la opinión mayoritaria de los autores sobre la aplicación de oficio de la facultad moderadora del art. 1.154 CC, se adhiere a ella con la siguiente precisión: "Dado que el juez va a realizar un juicio de equidad es probable que sea conforme con dicha finalidad su apreciación de oficio. Sin embargo -añade-, en la práctica parece que el deudor realizará algún acto que excite la apreciación judicial de oficio. Esto es, aunque el deudor no solicite expresamente la moderación de la pena, es muy probable que ésta no se produzca si el deudor no invoca algún hecho o circunstancia relevante que determine bien la inexigibilidad de la pena, que el juez no aprecia, pero sí le mueve a moderar su cuantía, bien su situación económica, bien su ausencia de culpa, o incluso la prueba de la ausencia de daño causado al acreedor por el incumplimiento. Nótese que procesalmente tiene la importancia de que, aun siendo de oficio, el deudor algo tendrá que alegar y probar, para que el juez decida una moderación no explícitamente pedida".

Esta puntualización ya se había hecho por la doctrina portuguesa en la que se señala cómo aunque la reducción de oficio de una pena manifiestamente excesiva es algo que entra dentro del orden público, lo que eso significa es que no es posible renunciar anticipadamente a solicitarla, pero de ahí no se sigue necesariamente que el juez pueda intervenir de oficio. Se trata de una medida que pretende proteger al deudor de su propia flaqueza y precipitación, pero si el deudor, una vez exigida la pena, no solicita su reducción, no reclama o reacciona de alguna manera contra su manifiesto exceso, significará que no encuentra abusiva la pena impuesta, pese al eventual monto elevado de la misma. La jurisprudencia opta por idéntica postura que la doctrina: así las Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de julio de 1915, 19 de junio de 1941, 3 de enero de 1964 (RJ 1964\113), 5 de noviembre de 1984 (RJ 1984\6035), 20 de mayo de 1986 (RJ 1986\2734), 27 de noviembre de 1987 (RJ 1987\8701). Sin embargo, son habitualmente citadas dos sentencias en sentido opuesto: la de 20 de noviembre de 1970 (RJ 1970\4825) (Ponente: J. Beltrán de Heredia) y la de 30 de junio de 1981 (RJ 1981\2622), que recoge textualmente parte de lo dicho en la anterior (Ponente: Sánchez Jáuregui). En ellas se dice que la aplicación de la equidad implica una discrecionalidad ajena a la idea de mandato imperativo, y lleva consigo la necesidad de que la moderación se solicite por aquel a quien interese. Acaso pueda no compartirse esta afirmación, porque un juicio de equidad no es, en modo alguno, un juicio discrecional, sino que debe encuadrarse dentro de los límites de la equidad. La equidad, en teoría, no admitiría en cada caso más que una solución correcta, la que fuera absolutamente equitativa, pero dado que en la práctica el concretar esa única solución no siempre es fácil, hay que optar por entender que todas las soluciones encuadradas dentro de una zona cercana a la de esa única solución absolutamente correcta, la zona de certeza serán válidas. En el sentido de que es posible elegir entre ellas es donde puede existir una cierta discrecionalidad judicial. Fuera de este ámbito las soluciones no serían equitativas. Pero hay algo más. Esas dos sentencias, examinadas a fondo, más que negar que la facultad del art. 1.154 CC sea aplicable de oficio, lo que vienen a decir es que en los supuestos que contemplan no había razón alguna para proceder a la moderación. En una de ellas, la de 30 de junio de 1981, además de existir una actuación dolosa por parte del deudor en su incumplimiento -lo que eliminaría la posibilidad de moderar, de acuerdo con el espíritu del art. 1.103 CC-, el cumplimiento parcial realizado y que es el que hubiera podido dar lugar a la moderación, se encontraba de sobra compensado con el disfrute obtenido de la cosa objeto del litigio -a la sazón un local comercial- por parte del deudor. Como señala la propia sentencia, moderar en este caso sería contrario a la equidad. En cuanto a la sentencia de 20 de noviembre de 1970, la obligación pactada no fue ni siquiera cumplida en parte o irregularmente, con lo que lo dicho en ella sobre la aplicación de oficio o a instancia de parte del art. 1.154 CC no resulta en modo alguno fundamento del.fallo.

DECIMO.- Sentado cuanto antecede, es, sin embargo, determinante reparar en que la cláusula penal pactada en el contrato suscrito entre las partes litigantes contemplaba únicamente el supuesto de retraso y éste ha de reconocerse inequívocamente producido, en cuanto la efectiva disposición del local por la arrendadora no tuvo lugar hasta el depósito notarial de las llaves veinticuatro días después de la fecha en que debió verificarlo, abstracción hecha de que el local pudiera encontrarse desocupado o no con anterioridad, ya que la imposición de la pena convencional se subordina no tanto a esta contingencia, sino precisamente a la entrega de la posesión, imponiéndose el perecimiento de este motivo.".

Comparte, además, esta sala (la secc. 4ª de la AP de Las Palmas en nuestro rollo de apelación 747/200/), la doctrina de la S.A.P. de Madrid de 7 de diciembre de 2004 (JUR 2005\34908) que a continuación se transcribe, en relación con el concreto supuesto de no abandono del inmueble arrendado en la fecha de extinción del contrato:

"La cláusula penal estableciendo el pago del doble de la renta contractual en el caso de prolongación indebida de la posesión del local y por el tiempo que dure esta situación, no es abusiva por su propio contenido, porque no es una imposición arbitraria al arrendatario y porque no rompe el justo equilibrio de prestaciones que corresponden a los contratantes. Para rechazar las objeciones que formula la apelante se debe partir de que la cláusula penal solo surte sus efectos desde que se produce una prolongación indebida en la posesión del local, cuyo contrato tiene una duración específica perfectamente definida y claramente establecida al convenirlo, de modo que el mecanismo punitivo solo actúa en función de la actitud voluntaria y consciente del arrendatario, que indebidamente prolonga la posesión de la cosa arrendada. Por tanto, aunque se haya estipulado en un contrato de adhesión, en modo alguno se puede calificar de imposición unilateral y abusiva por parte del arrendador, pues su punto de partida es siempre la decisión ilícita del arrendatario al demorar la devolución de su objeto, que, por ello, nunca le puede legitimar para cuestionarla, pues bastaría para eludirla el simple cumplimiento de lo convenido; mucho más en este supuesto en que por sentencia firme y definitiva se ha declarado su injustificada permanencia en el local. Pero es que, además, como pone de relieve la parte contraria para justificar su importe, en la pena quedan incorporados los aumentos de renta, que hubieran sido procedentes según los términos del contrato, así como los perjuicios derivados de la indisponibilidad del local durante el tiempo de la prolongación indebida.

Los propios actos de la recurrente, renovando un contrato anterior y manteniéndose en la posesión, incluso más allá del tiempo pactado, son singularmente reveladores de su amplia aquiescencia a lo convenido en el contrato, sin que pueda aducir ahora que faltó su consentimiento o que la cláusula carezca de causa, pues, por una parte, como destaca la entidad recurrida, la arrendataria estaba autorizada a desistir del contrato en un término prudencial sin coste adicional alguno, según la estipulación vigésimo tercera; y, de otro lado, pudo impedir la exigibilidad de la penalización con solo cumplir los términos del contrato, debiéndose añadir, además, que la finalidad de aquella es reforzar la eficacia del plazo contractual convenido, en lo que no hay extralimitación alguna, y, que, por su contenido económico, en modo alguno contraviene el justo equilibrio de de prestaciones, si no se olvida que durante el tiempo de permanencia en el local se impidió a la dueña toda negociación sobre él."

SEGUNDO.- El presente recurso se interpone por la parte arrendataria contra la sentencia que aplicó la cláusula penal pactada de pago de 60 euros por cada día de ocupación del inmueble una vez terminado el contrato por expiración del plazo. La arrendataria pretende que es usuraria y abusiva dicha cláusula penal porque "lesiona gravemente la economía familiar de mis representados", siendo su vivienda habitual, no habiendo ocupado el arrendador la vivienda ya que pernocta en una vivienda distinta a la del litigio, cuando "esta parte siempre se mostró dispuesta a buscar otra viviend, pero que le fue imposible hallar una de las mismas características o que cumpliera las necesidades básicas, ya que el matrimonio tiene una menor de 12 años a la que su señoría no ha tenido en cuent a la hora de dictar sentencia, ya que sería la mayor perjuidicada por el cambio que toda esta situación supone, tratándose además de una familia vulnerable" y la vivienda no era "digna" "ya que se encontraba en un evidente estado de abandono por parte de sus propietarios, que no atendían las peticiones de arreglo de los desperfrectos ni asumían las obras de mantenimiento que las compañias de seguros les exigían, necesarias para poder cubrir los diferentes siniestros, tales como la existencia de humedades por falta de condensación en una habitación a la que no le daba el sol".

Añade que entiende que no han de imponérsele las costas ya que la estimación de la demanda debió ser parcial. Entiende que sólo ha de ser condenada a pagar las cantidades de los suministros desde la finalización del contrato hasta la entrega de llaves, y el impore de lam ensualidad pactada de 700 euros durante los meses que tienen lugar desde la finalización del contrato hasta la entrega de lalves, descontando el 50% abonado (350 euros) en el mes de febrero de 2023, en concepto de la cuota pendiente de abonar de junio de 2022, reconociendo en consecuencia que adeuda la mitad del mes de junio de 2022 (350 euros) más 5600 euros por los meses de julio de 2022 hasta febrero de 2023 menos los 700 euros de la fianza.

TERCERO.- El recurso no puede sino ser totalmente desestimado. En primer lugar porque la cláusula penal, en el contrato concertado, que además lo es entre particulares, es completamente lícita y válida y está previsto en el ordenamiento jurídico precisamente que se pacten cláusulas penales para el caso de incumplimiento de los contratos por una de las partes contratantes ( art. 1152 CC) como lo es indudablemente la permanencia en la vivienda arrendada más allá del término pactado (con la aplicación correspondiente de las prórrogas que la ley de arrendamientos urbanos impone a la parte arrendadora precisamente para la protección de la vivienda y del inquilino). Es lo que pactaron las partes para el caso de que la parte arrendataria, extinguido el contrato, permaneciera en la vivienda contra la voluntad de la parte arrendadora, situación distinta a la prórroga del contrato y a la tácita reconducción (supuestos en los que no entraría en juego la cláusula penal sino que se continuaría abonando la renta que correspondería a la continuación del arrendamiento pactado, que es lo que pretende el arrendatario aplicar en el caso que nos ocupa en el que la parte arrendadora no ha aceptado la permanencia del inquilino en la vivienda más allá de la fecha prevista para la expiración del contrato). En el supuesto que nos ocupa la parte arrendataria ha reconocido que la duración del contrato se había terminado al final de junio de 2022, como se reconoció por la parte demandada al allanarse parcialmente a la demanda y como resulta de las conversaciones de whatsapp la entrega de llaves se hizo consciente la parte arrendataria de que habría de pagar la penalización pactada hasta la entrega de llaves (de hecho, solicitó que se le ampliara el plazo a cambio de aumentar la penalización, lo que no aceptó la parte arrendadora).

Como señala la parte arrendadora en su escrito de oposición, la arrendataria incumplió el pacto de mutuo acuerdo entre las partes de salir voluntariamente de la vivienda el 30 de junio de 2022, manteniéndose en la ocupación de la vivienda durante 9 meses sin abonar cantidad alguna ni en concepto de renta ni de indemnización ni siquiera pagó los suministros de la vivienda. La cláusula penal pactada entre las partes es relativamente frecuente, no se ha acreditado que su importe haya de moderarse por causa alguna (ni siquiera se ha acreditado qué renta se paga por viviendas de similares características en la zona, a más de que la cláusula penal obviamente para cumplir su función disuasoria del incumplimiento lógicamente habrá de ser bastante superior al precio de mercado de la ocupación consentida por el propietario en un contrato). Las cuestiones alegadas sobre supuestos incumplimientos de la propiedad o sobre si los demandados tienen hijos o una eventual vulnerabilidad (que en nada habría de afectar a la sentencia que se dictara, ni a la deuda que se genera por el incumplimiento de lo pactado, sin perjuicio de que pudiera demorarse el efectivo lanzamiento de haberse apreciado dicha vulnerabilidad) son completamente ajenas al litigio y a la aplicación de las normas legales que correctamente ha aplicado la sentencia apelada. La vulnerabilidad podrá demorar en el tiempo el efectivo lanzamiento (y por tanto el tiempo de incumplimiento de lo pactado) pero no permite disminuir la consecuencia económica pactada para la ocupación consentida por el arrendador durante el tiempo que es consentida (la obligación de pago de la renta) ni para la no consentida (la obligación de pago de la cláusula penal). En el caso que nos ocupa, además, el contrato expiraba en abril de 2022, se había manifestado la voluntad extintiva por la arrendadora por remisión de burofax, y al solicitar la arrendataria una ampliación para devolver las llaves, las partes firmaron un documento el 19 de abril de 2022 en el que se pactaba la entrega de la vivienda y llaves el 30 de junio de 2022 a las 12 horas, bajo la condición de que la arrendataria pagara hasta la fecha del desalojo la renta en los cinco primeros días de cada mes sin retraso alguno, lo que también se incumplió, no haciéndose entrega de llaves hasta el 27 de febrero de 2023.

En consecuencia procedía la estimación de la demanda y con ella la condena al pago de las costas causadas, debiendo confirmarse la sentencia apelada.

En nuestra sentencia dictada en el rollo de apelación 747/2007 de esta secc 4ª de la AP de Las Palmas ya dejamos sentado que tampoco procedía reducir la cláusula penal por "abuso del derecho o ejercicio antisocial del mismo", ni su moderación por ser "abusiva" o "usuraria" -lo que no se ha acreditado-, razonando que en aquél caso en que el juzgado de instancia había considerado erróneamente que concurría abuso del derecho debía estimarse el recurso ""en cuanto se refiere a la reducción de la cláusula penal que el juzgador a quo efectúa por considerar que concurre abuso del derecho o ejercicio antisocial del mismo. La cláusula penal de que se trata se ha pactado, libremente, en un contrato celebrado entre particulares al que no es de aplicación la normativa de protección de consumidores y usuarios. Evidentemente la intención perseguida por el establecimiento de la cláusula penal es la de disuadir al arrendatario de que permanezca un solo día más en posesión del local arrendado del establecido como plazo contractual, y precisamente su elevada cuantía y su desproporción con la renta pactada es querida por el arrendador y aceptada expresamente por el arrendatario en el contrato, de modo que al arrendatario le resulte mucho más gravoso permanecer en posesión del inmueble que abandonarlo. No puede desconocerse no sólo que durante el tiempo que el arrendatario tarde en desocupar el local se impide al arrendador disponer libremente del mismo, sino que el arrendador que se ve obligado a acudir a los Tribunales para hacer efectiva la expiración del término contractual corre un serio riesgo de que durante meses y a veces durante años esa privación de disposición sobre el local se perpetúe (especialmente en casos en los que, por las razones que fueren, durante la vigencia del arriendo se hayan elevado considerablemente las rentas medias del mercado local, o en aquellos en los que, por producirse situaciones de crisis económica durante la duración del arriendo -o simplemente de mala gestión empresarial del arrendatario del local, o cualesquiera otras razones- se incremente el riesgo de insolvencia del arrendatario y por tanto de que permanezca en posesión del local arrendado sin ser capaz de afrontar, siquiera, el pago de la renta pactada). Pero es que además, y pese a las menciones que se hacen en la sentencia sobre la localidad en que se encuentra el local arrendado y la escasa cuantía de las rentas, ningún elemento fáctico ni alegado ni probado permite concluir que la cuantía en que se cifra la indemnización sea tan desmesurada como se dice: no consta en el contrato de arriendo ni siquiera la superficie del local arrendado, no se alega ni prueba cuales sean las rentas medias que puedan estar pagándose en la actualidad en DIRECCION000 por la ocupación de inmuebles similares (ni siquiera cuáles puedan ser similares, al no constar, como se ha dicho, ni siquiera la superficie del arrendado), y no puede desconocerse, se reitera, que la cláusula penal es de naturaleza disuasoria y persigue, precisamente, que la cantidad a pagar por permanencia indebida en el inmueble, sea considerablemente superior a la simple pérdida de la renta que pudiera haber obtenido de haber arrendado a un tercero en la fecha en que terminó el arriendo. Debe por tanto estarse a la tendencia de la doctrina mayoritaria del Tribunal Supremo de respetar el tenor de la cláusula penal pactada, cuya aplicación hubiera podido evitar el arrendatario simplemente cumpliendo el contrato en los términos pactados y debía haber previsto dicho arrendatario que no abandonó el inmueble en la fecha pactada. Procede, por tanto, no reducir la cuantía fijada para cada día de exceso de permanencia en el local, debiendo cifrarse por tanto la cuantía debida por consecuencia de aplicación de la cláusula penal"

La cláusula penal de que se trata se ha pactado, libremente, en un contrato celebrado entre particulares al que no es de aplicación la normativa de protección de consumidores y usuarios. Evidentemente la intención perseguida por el establecimiento de la cláusula penal es la de disuadir al arrendatario de que permanezca un solo día más en posesión del local arrendado del establecido como plazo contractual, y precisamente su elevada cuantía y su desproporción con la renta pactada es querida por el arrendador y aceptada expresamente por el arrendatario en el contrato, de modo que al arrendatario le resulte mucho más gravoso permanecer en posesión del inmueble que abandonarlo. No puede desconocerse no sólo que durante el tiempo que el arrendatario tarde en desocupar el local se impide al arrendador disponer libremente del mismo, sino que el arrendador que se ve obligado a acudir a los Tribunales para hacer efectiva la expiración del término contractual corre un serio riesgo de que durante meses y a veces durante años esa privación de disposición sobre el local se perpetúe (especialmente en casos en los que, por las razones que fueren, durante la vigencia del arriendo se hayan elevado considerablemente las rentas medias del mercado local, o en aquellos en los que, por producirse situaciones de crisis económica durante la duración del arriendo -o simplemente de mala gestión empresarial del arrendatario del local, o cualesquiera otras razones- se incremente el riesgo de insolvencia del arrendatario y por tanto de que permanezca en posesión del local arrendado sin ser capaz de afrontar, siquiera, el pago de la renta pactada).

Pero es que además, y pese a las menciones que se hacen en la sentencia sobre la localidad en que se encuentra el local arrendado y la escasa cuantía de las rentas, ningún elemento fáctico ni alegado ni probado permite concluir que la cuantía en que se cifra la indemnización sea tan desmesurada como se dice: no consta en el contrato de arriendo ni siquiera la superficie del local arrendado, no se alega ni prueba cuales sean las rentas medias que puedan estar pagándose en la actualidad en DIRECCION000 por la ocupación de inmuebles similares (ni siquiera cuáles puedan ser similares, al no constar, como se ha dicho, ni siquiera la superficie del arrendado), y no puede desconocerse, se reitera, que la cláusula penal es de naturaleza disuasoria y persigue, precisamente, que la cantidad a pagar por permanencia indebida en el inmueble, sea considerablemente superior a la simple pérdida de la renta que pudiera haber obtenido de haber arrendado a un tercero en la fecha en que terminó el arriendo.

Debe por tanto estarse a la tendencia de la doctrina mayoritaria del Tribunal Supremo de respetar el tenor de la cláusula penal pactada, cuya aplicación hubiera podido evitar el arrendatario simplemente cumpliendo el contrato en los términos pactados y debía haber previsto dicho arrendatario que no abandonó el inmueble en la fecha pactada.

Procede, por tanto, no reducir la cuantía fijada para cada día de exceso de permanencia en el local, debiendo cifrarse por tanto la cuantía debida por consecuencia de aplicación de la cláusula penal"

CUARTO.- La desestimación del recurso de apelación comporta la imposición de las costas causadas en la alzada a la apelante, con pérdida del depósito constituido, de conformidad con lo dispuesto en los arts. 394 y 398 de la L.E.C.

En su virtud, vistos los preceptos legales citados y demás de general y pertinente aplicación,