Sentencia Civil 620/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 641/2023 de 14 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-) El Procurador D. Alfredo Martínez Sánchez, en representación de GESTIÓN HOSTELOCIO, S.L., presentó demanda contra SOCIEDAD ANÓNIMA INMOBILIARIA SAN JORGE. En resumen, se relata que las partes suscribieron en fecha 1 de diciembre de 2019 un contrato de arrendamiento sobre el local sito en Castelldefels (Barcelona), Paseo Marítimo nº 163. La demandante actuaba como arrendataria, mientras que la demandada era la propietaria arrendadora. La finca arrendada constaba de vivienda, piscina y solar con terreno ajardinado. La renta pactada fue de 2.000 euros al mes, más IVA. Se preveía en el contrato que el inmueble se destinaría a cafetería, restauración, usos deportivos, salas de eventos, parking y almacenaje. No obstante, la intención de la demandante era también la de trasladar allí sus oficinas, que en aquella época estaban en otro local, sito en calle Ribera de San Pedro nº 13 2º 3ª de Castelldefels. Se destaca que existían defectos estructurales en la edificación del inmueble arrendado. Tras la pandemia del Covid-19, la actora requirió a la demandada en septiembre de 2021 para que solucionase estos defectos. La arrendadora contestó indicando que la arrendataria conocía el estado del inmueble en la fecha del contrato, y lo había aceptado. Se señala en la demanda que las obras que se precisan para garantizar la correcta utilización del inmueble ascienden a 64.723,87 euros. Según la demanda, son obras que debe realizar el arrendador, conforme a los artículos 1554.2 del Código Civil (en adelante, CC) , y 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) . Los perjuicios causados a la demandante se estiman en un 75% del valor de la renta que se está pagando, que se tendrá que aplicar desde que se produjo el requerimiento a la parte propietaria-arrendadora, hasta que la misma ejecute las obras necesarias en la finca. Además, procede indemnizar a la actora con una cantidad equivalente al precio que se está pagando por el arrendamiento del local sito en calle Ribera San Pedro nº 13 de Castelldefels (1.122 euros al mes), también hasta la realización definitiva de las obras.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se condenase a la demandada en los siguientes términos:

1.-) A realizar las obras descritas por los técnicos D. Cesar y D. Ezequiel en su informe pericial, acompañado de doc. nº 5 a esta demanda, o, en su caso, a indemnizar por el importe de 64.723,87 euros.

2.-) A indemnizar a la actora a reducir la renta como perjuicio que se le ocasiona, en el 75% del importe de la renta mensual que abona por el arrendamiento, 1.500 euros mensuales a la fecha y sus intereses legales, desde el mes de septiembre de 2021, así como por los meses que se sigan transcurriendo hasta la finalización de las obras.

3.-) A indemnizar a la actora por los perjuicios que se le ocasionan, en el importe de la renta mensual que abona por el arrendamiento de calle Ribera de Sant Pere nº 13 2º 3ª de Castelldefels, actualmente 1.122 euros mensuales, desde el mes de septiembre de 2021, así como por los meses que sigan transcurriendo hasta la finalización de las obras.

4.-) Todo ello con expresa imposición de las costas, aún en el caso de allanamiento.

II.-) El Procurador D. Rafael Taulera Salvador, en representación de SOCIEDAD ANÓNIMA INMOBILIARIA SAN JORGE, se opuso a la acción ejercitada en la demanda. En resumen, se indica que nunca se mencionó al celebrar el contrato que la intención de la arrendataria fuese la de trasladar a aquel local sus oficinas. La arrendataria manifestó conocer el estado del inmueble, y aceptarlo. Manifestó también conocer la calificación urbanística. Se obligó a solicitar, pagar y tener vigente cualquier licencia de actividad. La voluntad de la arrendataria era la de destinar el local a bar-cafetería, restauración, usos deportivos, sala de eventos, parking y almacenaje, con posibilidad de hacer las obras que estimase conveniente para ello. Así se fijó en el contrato. Nunca se habló de oficinas. Si la arrendataria cambiaba el destino del inmueble, debía contar con la autorización de la arrendadora, en caso contrario ésta podía resolver el contrato. La situación en que se encontraba el inmueble se tuvo en cuenta a la hora de fijar la renta y las demás condiciones del contrato. Se pactó una duración del contrato de 15 años, sin más revisión de la renta que la del IPC, y sólo se pactó un incremento del 25% cuando hubiesen transcurrido 10 años de contrato. Se conocía la posible afectación de la Ley de Costas. La arrendadora quedaba eximida de responsabilidad si los organismos competentes no otorgaban la licencia de actividad, o prohibían la que se está ejerciendo. Las obras iban a cuenta de la arrendataria. Si tales obras exigían modificación estructural, necesitarían permiso de la propiedad. Se niega que en este caso proceda indemnizar por daños y perjuicios, ya que en este caso no se ha causado perjuicio alguno a la demandante.

Por tanto, se solicitó la desestimación de la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

III.-) La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. La juzgadora destacó que en el contrato se especificaba que el destino del inmueble sería de bar-cafetería, restauración, usos deportivos, salas de eventos, parking y almacenaje. No se preveía un uso del inmueble como oficinas. En caso de que se quisiese destinar el inmueble a un uso distinto del previsto, la arrendadora debía autorizarlo, ya que en otro caso tendría la faculta de resolver el contrato. El representante legal de la parte actora no compareció al acto del juicio, por lo que procedía tenerle por conforme con los hechos relatados en la contestación a la demanda, conforme al art. 304 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) . De ningún modo se ha probado que las partes conviniesen que la arrendataria destinaría el local a oficina. La prueba testifical practicada durante el juicio vino a corroborar que el estado del inmueble que se denuncia en la demanda es el que ya existía al celebrarse el contrato. El perito designado por la parte actora destacó que varias de las patologías denunciadas por la actora eran detectables a simple vista. En consecuencia, se acordó la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la parte actora.

IV.-) La representación de GESTIÓN HOSTELOCIO, S.L. se alza contra aquella resolución. Se alega error en la valoración de la prueba. Se niega que la demandante conociese y aceptase el estado del inmueble. Los daños hacen inútil el inmueble para cualquier uso, incluyendo los expresamente previstos en el contrato. La arrendataria no podía conocer el riesgo de desprendimiento existente en el edificio. Otros problemas graves existentes en el inmueble no podían ser detectados a simple vista (red de evacuación, falta de impermeabilización en terraza, etc.). Se trata de defectos de los que ha de responder la arrendadora, conforme a los art. 1554 CC y 21 LAU. Mediante la prueba pericial aportada queda acreditada la existencia de perjuicios. El juzgado de instancia ha aplicado indebidamente la ficta confessio.Además, la ausencia del representante legal de la demandante al acto del juicio estaba justificada. Se denuncia que la juzgadora de instancia ha hecho una aplicación arbitraria del art. 304 LEC.

En consecuencia, se solicitaba que se dictase resolución por la que se revocase la sentencia de instancia, y en su lugar se acordase la estimación íntegra de la demanda, con imposición de costas a la parte demandada.

V.-) La representación de SOCIEDAD ANÓNIMA INMOBILIARIA SAN JORGE muestra oposición al recurso presentado. Se niega que en este caso haya habido error en la valoración de la prueba. Con todo ello, se solicitó la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Sobre el deber del arrendador de llevar a cabo las obras necesarias para la conservación del inmueble arrendado.

En este caso, la parte actora-arrendataria ejercita una acción de responsabilidad contra la demandada-arrendadora, por entender que ésta última ha incumplido los deberes que le impone el ordenamiento jurídico de mantener el bien arrendado en las condiciones adecuadas para el fin convenido. En esencia, se destaca que el inmueble arrendado (local sito en Castelldefels, Paseo Marítimo nº 163, consistente en vivienda, piscina y solar con terreno ajardinado) adolece de defectos que impiden destinarlo a la finalidad prevista por las partes. Y, al entender de la actora, la realización de esas obras estaría dentro del ámbito de responsabilidad de la parte demandada-arrendadora, conforme a los arts. 1554 CC y 21 LAU.

En concreto, el art. 1554 CC dice:

"El arrendador está obligado:

1.º A entregar al arrendatario la cosa objeto del contrato.

2.º A hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias a fin de conservarla en estado de servir para el uso a que ha sido destinada.

3.º A mantener al arrendatario en el goce pacífico del arrendamiento por todo el tiempo del contrato."

Por su parte, el art. 21 LAU dice:

"Artículo 21. Conservación de la vivienda.

1. El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil .

La obligación de reparación tiene su límite en la destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto, se estará a lo dispuesto en el artículo 28.

2. Cuando la ejecución de una obra de conservación no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante ella se vea privado de una parte de la vivienda.

Si la obra durase más de veinte días, habrá de disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el arrendatario se vea privado.

3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al arrendador.

4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario."

Es importante destacar, en lo que se refiere a la interpretación de estos preceptos, que el Tribunal Supremo viene precisando que la obligación del arrendador de llevar a cabo las obras necesarias para la conservación del inmueble no se extiende a un deber de reconstrucción de un edificio que ya se encuentra en mal estado en el momento en que se produce el arrendamiento. A tal efecto, cabe citar las Sentencias nº 1125/2008, de 26 de noviembre de 2008, y nº 142/2009, de 18 de septiembre de 2009. Conservar no es sinónimo de reconstruir.

Y, desde luego, la obligación del arrendador de hacer frente a estas obras de conservación abarca únicamente la de aquellos daños o desperfectos ocurridos durante el transcurso del arrendamiento. No puede alcanzar a aquellos daños que ya existían cuando se firmó el contrato. Como señalaba la Sentencia nº 148/2021 de la Sección 13ª de esta Audiencia Provincial de Barcelona, de fecha 12 de marzo de 2021, la reparación y conservación implica la idea de preexistencia en la vivienda arrendada de los elementos mal hechos o estropeados que es necesario que el arrendador repare para que la vivienda pueda seguir sirviendo al uso convenido.

El art. 1562 CC establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario. Lógicamente, es posible que, al firmar un contrato de arrendamiento, el inmueble no se encuentre en buen estado, y precise de arreglos para poder ser útil a una determinada finalidad. Y, desde luego, es posible que el arrendatario conozca ese estado del inmueble, y lo acepte de forma expresa, asumiendo las reparaciones que sean precisas. Si fuese así, es evidente que las actuaciones que resultasen necesarias para destinar la finca a una finalidad determinada no podrían ser atribuidas al propietario-arrendador conforme a los arts. 1554.2 CC y 21 LAU. Sencillamente, porque no se trataría de llevar a cabo unas actuaciones de conservación cuya necesidad haya resultado sobrevenida a la celebración del contrato.

Una interpretación diferente llevaría a la absurda conclusión de que sólo serían válidos y eficaces los contratos de arrendamiento que se refiriesen a inmuebles que se encontrasen en perfectas condiciones para desarrollar el fin previsto en el contrato, sin necesidad de obra alguna. Y, por el contrario, serían nulos o ineficaces los contratos de arrendamiento sobre inmuebles que precisasen obras de conservación o remodelación, incluso aunque las partes fuesen conscientes de su estado, y lo admitiesen de forma expresa.

Y es que, en realidad, la cuestión litigiosa que se plantea en este pleito no estriba tanto en si el inmueble existente en Paseo Maritimo 163 de Castelldefels precisaba o no obras de conservación en septiembre de 2021 (fecha del requerimiento a la demandada) para poder destinarse a una determinada finalidad, sino más bien si esa necesidad había sido ya conocida y aceptada por la parte arrendataria en el momento de suscribir el contrato (1 de diciembre de 2019). Es ése el matiz que debe apuntarse al fijar la controversia en este pleito, y así se planteó tanto en los escritos rectores de demanda y contestación, como en la audiencia previa.

TERCERO.- Aplicación de esta doctrina al caso concreto

Y, partiendo de este planteamiento, esta Sección entiende que la juzgadora de instancia ha valorado correctamente la prueba practicada en este caso, sin que pueda apreciarse la responsabilidad que se imputa a la parte demandada.

Debe tenerse en cuenta que tanto la demandante como la demandada con sociedades mercantiles que operan habitualmente en el tráfico jurídico para obtener un lucro. En principio, cabría entender que había un pleno equilibrio de las dos partes a la hora de afrontar la negociación de este arrendamiento. De ningún modo cabría calificar este negocio jurídico como un contrato de adhesión. En concreto, la demandante suscribió este arrendamiento para integrar un inmueble dentro de su actividad económica y empresarial. No puede arrogarse a su favor ningún principio de protección de la normativa sobre consumidores y usuarios, ni cabe hacer una interpretación del contrato especialmente favorable a sus intereses.

Pues bien, frente a la presunción del art. 1562 CC, cabe destacar diversas cláusulas del contrato de arrendamiento suscrito por las partes (doc. nº 1 de los acompañados a la demanda). Así, dentro de las "CONDICIONES ANEXAS AL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE LA FINCA SITA EN CASTELLDEFELS, PASSEIG MARÍTIM 163",figura un punto 3 que dice: "La arrendataria reconoce recibir la vivienda y las instalaciones, incluida la piscina, de la cual se desconoce si funciona correctamente y si el vaso está completamente impermeabilizado, lo que en ningún caso se considerará vicio oculto y así lo acepta, a su entera conformidad, declarando conocer las características y estado de conservación de las mismas y aceptándolas plenamente; así como declara conocer la calificación urbanística y los usos administrativamente permitidos aceptándolos plenamente y se obliga a conservarlo en perfecto estado, así como a solicitar, pagar y tener vigente cualquier licencia municipal de actividades necesaria para el ejercicio de la actividad o actividades".Además, el punto 8 dice "La arrendadora no asume responsabilidad alguna si por los organismos competentes, estatales o municipales, o ministerio de costas, no se concediera a la arrendataria la apertura, o se prohibiera la misma una vez autorizada. Tampoco asumirá la arrendadora responsabilidad alguna en el caso de que el organismo competente prohibiera cualquier clase de uso. Ni asumirá responsabilidad alguna en el caso de cubrimiento o cerramiento de porches o terrazas, o de construcciones auxiliares efectuadas en la finca".Y el punto 11 indica: "La arrendadora autoriza a la parte arrendataria para que ésta pueda realizar a sus expensas cuantas obras de mantenimiento sean necesarias para la perfecta conservación de la finca. Por lo que se refiere a las obras que comporten alguna modificación estructural de la finca, la parte arrendataria se obliga a comunicarlo por escrito a la arrendadora quien deberá dar su consentimiento a dicha realización de obras cuyos permisos, licencias, tasas y honorarios serán de cuenta de la arrendataria con total indemnidad para la arrendadora. Estas obras de mejora quedarán para beneficio de la finca arrendada sin que la arrendataria pueda exigir ninguna compensación a la arrendadora por las citadas obras".

Estas cláusulas contractuales, interpretadas en los términos de los arts. 1281 y ss. CC, invitan a pensar que la arrendataria conocía cuál era el estado en que se encontraba el inmueble en el momento en que se firmó el contrato, y que lo aceptó, asumiendo la realización de todas las obras que se estimasen necesarias y convenientes para destinar la finca a la finalidad pretendida, o para obtener la licencia de actividad que precisase para el ejercicio de su empresa.

Pero es que, más allá de ese tenor literal del contrato, toda la prueba practicada en este pleito conduce en el mismo sentido, tal y como destacó la juez de instancia. Por un lado, la sentencia aplica de manera correcta la clásica figura de ficta confessioregulada en el art. 304 LEC. Es evidente que, en este litigio una cuestión controvertida es si la parte arrendataria, en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento, conocía cuáles eran las condiciones en que se encontraba la finca, y si las aceptaba y asumía. El hecho de que el representante legal de la parte demandante no compareciese al acto del juicio facultaba a la juez de instancia a tener a dicha parte por conforme con los hechos alegados de contrario en los que hubiese tenido una intervención personal y que pudiesen perjudicarle, en los términos del citado art. 304 LEC. En este proceso, ello supone el reconocimiento de que al firmar el contrato conocía el estado del inmueble, y lo aceptaba.

La recurrente señala que en este caso la juzgadora no debió aplicar al art. 304 LEC, ya que la incomparecencia del representante legal de la actora estaba debidamente justificada. Este tribunal no comparte esa afirmación ya que la representación de GESTIÓN HOSTELOCIO, S.L. sólo aportó en el acto del juicio unos billetes de avión adquiridos por el administrador de la demandante, para la realización de un viaje en fechas coincidentes con la de la celebración de la vista, pero sin acreditar el motivo de ese desplazamiento, y mucho menos su necesidad y carácter inaplazable. Es más, al interponer el recurso, no se ha solicitado la práctica de esa prueba en segunda instancia, conforme al art. 460.2.2º LEC.

Es cierto, como indica la recurrente, que la aplicación de la ficta confessioes siempre facultativa para el juzgador, y que en cualquier caso la imposibilidad de practicar la prueba de interrogatorio ha de valorarse de manera conjunta con el resto de la prueba practicada. Lo que ocurre es que precisamente fue así como la juzgadora de instancia procedió al dictar la sentencia ahora apelada. Más allá de la aplicación del art. 304 LEC, la juez tuvo en cuenta también, para desestimar la demanda presentada, dos circunstancias muy relevantes que se desprendían de la prueba practicada, y que esta sala también ha de destacar: por un lado, la declaración del testigo D. Mariano, profesional que intervino como gestor-intermediador para la contratación del arrendamiento, y que en esencia vino a corroborar que el estado exterior que presentaba la finca en el momento de firmar el contrato se ajustaba al que se apreciaba en las fotografías incorporadas al dictamen pericial acompañado a la demanda; y, por otro lado, la declaración del perito D. Ezequiel, coautor del informe acompañado a la demanda, y que vino a reconocer que, por sus características, sería fácil presumir que cuando menos algunos de los defectos reseñados en su informe ya tenían que existir y ser apreciables en la fecha del contrato.

Es cierto que los defectos que se reseñan en el informe pericial harían la finca inhábil no sólo para la finalidad de oficinas que se indicaba en la demanda, sino también para la reseñada en el contrato. En ese sentido, la viabilidad del inmueble para un destino u otro tendría relevancia a los efectos de considerar probado el perjuicio indicado por la demandante, y su cuantía, y no tanto para la aplicación estricto sensude los arts. 1554.2 CC y 21 LAU. Pero, más allá de ello, lo que sí cabe apreciar en este caso es que la prueba practicada lleva a conducir que los defectos que se denuncian por la parte actora en este caso existían y eran apreciables (al menos buena parte de ellos) en el momento en que se suscribió el contrato de arrendamiento, y que el estado que presentaba la finca en aquel momento fue conocido y aceptado de manera expresa por la entidad arrendataria. De ningún modo cabe considerar probado que la común intención de las partes era la de arrendar un inmueble que ya en ese momento estuviese en condiciones de ser utilizado para una determinada finalidad. Tampoco puede entenderse probado que los defectos reseñados en el informe pericial acompañado a la demanda no existiesen al celebrar el contrato. Y, en consecuencia, ninguna responsabilidad cabe predicar de la parte arrendadora en los términos pretendidos en la demanda.

Deberá, por tanto, desestimarse el recurso interpuesto.

CUARTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación