Sentencia Civil 679/2024 Audiencia Provincial Civil de Cantabria nº 4, Rec. 795/2023 de 15 de noviembre del 2024

Se admiten los de la sentencia de instancia, en cuanto no se opongan a los de la presente resolución; y

PRIMERO.- Resumen de antecedentes. Planteamiento del recurso.

1. Dña. María Angeles, presentó demanda de juicio ordinario contra sobre resolución de contrato y reclamación de cantidad, contra D. Héctor, solicitando, con carácter principal que se declare resuelto el contrato de compraventa a que se refiere la demanda, con condena a los demandados a devolver a la demandante el doble de la cantidad abonada en concepto de arras y la suma de 40.649 €, así como a la devolución de dos talones. De forma subsidiaria solicita que: a) se tenga por resuelto el contrato de arras suscrito entre las partes, con devolución del doble de las mismas (40.000 €); b) Se declare nulo el negocio jurídico que sirve de base para la entrega de cuatro talones por importe de 59.891 €, y se condene a los demandados a la devolución de la cantidad cobrada de 40.649 €, así como a la devolución de los talones nº. NUM000 importe de 12.500 €, y nº. NUM001 por importe de 6.742 €. En ambos casos con los intereses que se devenguen desde la presentación de la demanda, con expresa condena en costas a los demandados.

2. La demandada BENDITO KAOS S.L contestó a la demanda, en el sentido de oponerse, con las siguientes alegaciones: (i) no existía ningún problema para escriturar la vivienda, ya que contaba con todas las licencias precisas y la cláusula suspensiva a favor del Ayuntamiento de Ruiloba, nunca existió, sino que se trataba de una condición suspensiva a favor de BENDITO KAOS y D. Héctor, incluida en el contrato de compraventa en virtud del cual adquirieron la finca; (ii) en cuanto a la falta de escrituración de otra nueva, la inscripción es voluntaria y no es ningún óbice para la transmisión de un inmueble, no obstante lo cual, ha sido otorgada la escritura de obra nueva; (iii) esté o no declarada en el Registro de la Propiedad, esa obra existe y le pertenece a quien es propietario del suelo; (iv) la compraventa se efectúa además como cuerpo cierto y se indica que la compradora conoce las circunstancias físicas, urbanísticas y de conservación de la finca, a la cual presta su total aceptación; (v) no existe por tanto causa alguna para resolver el contrato, pues ni existe condición suspensiva, ni se intenta vender un solar en lugar de una edificación, tratándose de meras excusas para encubrir el desistimiento de la demandante y así no perder las cantidades entregadas; (vi) el día 7 de abril de 2022, cuanto el Notario manifestó la imposibilidad de otorgar la escritura pública de compraventa, los vendedores se comprometieron a aportar la documentación necesaria, lo cual hizo al día siguiente, exhibiendo la licencia de obra y justificando estar concluido el edificio en el solar indicado, con aportación del certificado final de obra y licencia de primera ocupación, enviándole un mensaje de WhatsApp a la actora comunicándose que todo estaba en orden; (vii) la demandante jamás ha requerido al demandado a fin de otorgar la escritura pública de compraventa, como era su obligación y así consta en el contrato de compraventa, en su cláusula tercera, lo que ha habido es un desistimiento unilateral por parte de la demandante, que está en su derecho, pero ateniéndose a las consecuencias pactadas que no son otras que la pérdida de las cantidades entregadas a cuenta; (viii) no existe simulación en el documento por el que se pactaba entrega de cantidades por trabajos efectuados en la vivienda, pues dichos trabajos se realizaron por mandato expreso y al gusto de la demandante, que tuvo a su disposición las llaves de la vivienda, la cual visitó hasta siete veces realizando mediciones, y llegando a introducir muebles que todavía permanecen en la casa, de forma que no existe obligación alguna de devolución, cuando, en el mismo documento, la Sra. María Angeles manifiesta «no tener nada que reclamar en el futuro» por estos pagos realizados; (ix) no existe, por tanto, incumplimiento alguno por parte de los vendedores que justifique la resolución, en cuanto por su parte se cumplió con la obligación de entregar la vivienda en las condiciones necesarias para su uso y destino, habiendo sido la demandante quien incumplió el contrato por negarse al otorgamiento de escritura pública y al pago del precio, no existiendo causa para resolver el contrato, sino de escusas de la compradora para encubrir un desistimiento unilateral de la compraventa y así no perder las arras.

3. El demandado D. Héctor se opuso igualmente a la demanda, suscribiendo las alegaciones realizadas por la codemandada y, en esencia, sostiene: (i) las partes pactaron la venta, así como la realización de algunas mejoras en la vivienda solicitadas por la demandante, para adecuarla a su gusto, que se valoraron en 59.891 €, cantidad a abonar por la compradora mediante cheques bancarios, cuya ejecución comenzó antes de la firma del contrato de compraventa, dada la confianza y la buena relación existente entre las partes; (ii) el documento sobre entrega de dinero para las obras no es ficticio, puesto que ambas partes pactaron, de forma verbal, con anterioridad al contrato de arras, la realización de las mejoras y su precio, y las obras fueron ejecutadas; (iii) no es cierto que la vendedora sustituyera en el contrato la palabra "solar", por la de "edificación", porque la edificación existía y la compradora la conocía, habiéndola visitado varias veces, llegando incluso a depositar muebles en ella; (iv) el inconveniente apuntado por el Notario se podría haber subsanado uniendo los documentos que justificaban el cumplimiento de la condición suspensiva, pero el Notario no los solicitó, siendo presentados al día siguiente por la demandada, y recomendando, mediante anotación incorporada a la escritura, que se otorgase la escritura de obra nueva en caso de pactarlo las partes, sin que su falta fuera motivo para no escriturar al compraventa; (v) el Notario no afirmó que la compraventa fuera imposible en general, sino en ese momento, por no haberse justificado, dadas las dudas que tenía sobre la descripción de la finca; (vi) fue la demandante la que desistió del contrato sin que hubiera causa para desistir dada la voluntariedad de la declaración de obra nueva y de la inscripción de la finca en el registro de la propiedad; (vii) en fecha 20 de abril de 2022 se otorgó la escritura de cumplimiento de la condición suspensiva y en fecha 19 de octubre de 2022, la escritura de obra nueva terminada.

4. La sentencia del Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Santander, de fecha 23 de octubre de 2023, estima parcialmente la demanda y, declarando resuelto el contrato de compraventa suscrito entre las partes en fecha 17 de marzo de 2022, condena a la demandada a reintegrar a la actora la suma de 60.649 €, importe abonado por la demandante por la compra del inmueble, incrementada con los intereses devengados desde la presentación de la demanda, y a devolver a la actora los talones nº. NUM000 por importe de 12.500 €, y nº. NUM001 por importe de 6.742 €, sin condena en costas a cada una de las partes.

Razona el Juez de Instancia, sus conclusiones y decisión en:

1. En relación con la resolución del contrato celebrado entre las partes: (i) se trata de un contrato de compraventa con pacto de arras penitenciales, cuya resolución procede al no haber otorgado la parte vendedora la oportuna declaración de obra nueva, la finca vendida aparecía en el Registro de la Propiedad como un solar, y no como una edificación que era lo que debía escriturarse, declaración de obra nueva que además no se efectuó hasta 19 de octubre de 2022, más de seis meses después de la venta, concluimos que efectivamente existió una incumplimiento de las obligaciones asumidas por la parte vendedora en orden a escritura la venta en el plazo establecido, incumplimiento que frustró la finalidad del contrato, y facultó a la compradora para resolver la venta conforme art. 1124 CC; (ii) el hecho de que la edificación estuviera efectivamente construida y coincidiera con el objeto de la venta, o la voluntariedad de la declaración de obra nueva y la inscripción en el Registro de la Propiedad, excluya el incumplimiento contractual por el vendedor, porque a lo que se obligó contractualmente fue, no solo a transmitir una edificación, porque a lo que se obligó contractualmente la parte demandada en virtud del contrato de 17 de marzo de 2022, fue, no solo a trasmitir una edificación, sino también a escriturar la compra de la misma (y no un solar) a favor de la compradora y, segunda, porque la concordancia entre lo vendido vendido y su inscripción en el Registro de la Propiedad, salvo expreso pacto en contrario, es exigible al vendedor con arreglo a la buena fe y a los usos habituales en el tráfico de bienes inmuebles ( art. 1258 CC) , por los efectos legitimadores y protectores que éste dispensa al comprador el Registro de la Propiedad ( art. 34 y 38 LH) ; (iii) el vendedor no puede eludir las consecuencias de su incumplimiento con el argumento de que el comprador pudo constatar previamente el estado registral de la finca, porque, aun pudiendo haberlo hecho, y siendo recomendable, ello no excluye que el vendedor deba garantizar al comprador que el estado registral de la finca permitirá escriturar la venta en los términos convenidos; (iv) el que en el contrato de arras la compradora manifestara conocer las circunstancias físicas, urbanísticas y el estado de la conservación de la finca, no afecta a la cuestión referida, un óbice registral que impedía escriturar la venta de la edificación; (v) la falta de requerimiento expreso de la compradora para otorgar la escritura como recoge la cláusula tercera del contrato de compraventa, es irrelevante, pues consta que las partes de común acuerdo convinieron finalmente otorgar dicha escritura el 7 de abril de 2022 ante el Notario de Madrid, y si no se pudo otorgar la escritura fue por causa imputable al vendedor.

2. La consecuencia de la resolución, conforme el art. 1.303 CC, es la obligación de los demandados de restituir a la demandante lo abonado por esta a causa de la compraventa del inmueble, que incluye tanto los 20.000 € abonados en concepto de arras, sino los cuatro cheques entregados por la compradora, de los que el vendedor ha cobrado dos, por importe de 40.649 €, sin que afecte la firma del documento de fecha 13 de marzo de 2022, por el que declararon que la entrega de dichos cheques se correspondía con los trabajos extras en el inmueble solicitados por la compradora, pues, al ser anterior a la adquisición de la vivienda por la demandante, encubre que se trata de parte del precio de la compraventa, siendo por tanto nulo por simulación relativa, en la que el negocio jurídico cuestión no carece de causa pero la que figura en el mismo (contrato de obra) es distinta de la real (compraventa), con la consecuencia de la eficacia del negocio jurídico encubierto, y, en cualquier caso aunque se diera validez a dicho acuerdo relativo a las reformas, tratándose de un acuerdo vinculado a la compra de la vivienda, la resolución de ésta por incumplimiento del vendedor, determina por conexión la ineficacia de aquel, pues, resuelto el primer contrato, desaparecen los presupuestos sobre los que se funda la causa del contrato vinculado, y ello comporta la obligación del vendedor de restituir el importe pagado por unas reformas, que a causa de la resolución contractual de la venta, quedarían ya en beneficio del vendedor incumplidor.

3. En relación con el pacto de arras penitenciales: (i) las arras pactadas en el contrato tienen la naturaleza de "arras penitenciales", y no de cláusula penal por incumplimiento, de manera que la obligación de devolverlas dobladas lo es solo para el caso de desistir el vendedor de la venta, y en este caso no concurre desistimiento alguno, sino una acción resolutoria por incumplimiento ejercitada por el comprador, lo que hace inaplicable la cláusula quinta, y por ello improcedente la pretensión de la demandante de recibir dobladas las arras; (ii) la actora ha optado por pedir no el cumplimiento, sino la resolución del contrato, y ello le da derecho a pedir una indemnización de los perjuicios causados, pero éstos no son las arras penitenciales, sino los perjuicios realmente causados que la actora debía probar.

4. El demandado D. Héctor interpuso recurso de apelación alegando: (i) error en la valoración de la prueba en cuanto a la naturaleza de la declaración de obra nueva, porque el otorgamiento de la escritura tiene carácter voluntario y en este caso no era necesario porque adquiría la finca como cuerpo cierto, la había visitado en muchas ocasiones y era plenamente conocedora de la situación, sin que existiera pacto entre las partes en relación con su otorgamiento; (ii) error en la valoración de la prueba porque el otorgamiento de la escritura de obra nueva no es un elemento esencial de contrato, como afirma la sentencia, sino que podría considerarse una obligación accesoria, y cumpliéndose la obligación principal de transmisión del dominio, las obligaciones accesorias no deberían invalidar la venta, sin que su incumplimiento pueda considerarse; (iii) planteamiento subsidiario de cumplimiento parcial, porque, en el caso de que la vendedora tuviera la obligación legal de subsanar el error y, previamente a la venta, debiera haber otorgado la escritura de obra nueva, se trata de un defecto subsanable y no invalidante de la compraventa, se estaría ante un incumplimiento defectuoso del contrato (exceptio non adimpleti contractus), que no lo invalida, no facultando a la compradora para resolverlo, y, de todas formas, el error ha sido subsanado porque en fecha 29 de octubre de 2022 se ha otorgado la escritura de obra nueva.

5. Por la demandada BENDITO KAOS S.L se interpone recurso de apelación alegando error en la valoración de la prueba que concreta en: (i) no fue la vendedora quien incumplió el contrato, sino la compradora la no requerir a la vendedora para otorgar la escritura pública de compraventa, conforme a la Cláusula TERCERA; (ii) si no se pudo escriturar no fue porque no se hubiera otorgado la escritura de obra nueva, sino porque la demandada se negó a escriturar y abonar el precio pactado, siendo la excusa que la vivienda aparecía como un solar en el Registro la Propiedad, y eso le generó desconfianza, lo cual se contradice con los mensajes enviados por Dña. María Angeles al Sr. Héctor, que acreditan que, transcurrido el plazo fijado en el contrato, no existía fecha tope para escriturar, que existía una relación de confianza entre ellos, que estuvo en posesión de las llaves y los planos y que realizó mediciones; (iii) incorrecta aplicación de art. 1.124 CC, primero, porque es la actora quien ha incumplido el contrato al no requerir a la vendedora para que acudiera a un Notario y pagar el precio, incumplimiento así su obligación principal, pretendiendo resolver unilateralmente sin que existiera causa para ello, de forma que, habiendo incumplido el contrato, no puede instar la resolución, y segundo porque no todo incumplimiento es causa de resolución, y la falta de declaración de obra nueva y su consiguiente inscripción no son obligatorias, por lo que su ausencia no es incumplimiento de la suficiente entidad para justificar la negativa, sin más, de la compradora a otorgar escritura pública de compraventa y pago del precio estipulado.

5. La actora formuló expresa oposición al recurso e interesó su desestimación, con confirmación de la sentencia dictada.

SEGUNDO.- Hechos y circunstancias condicionantes de la decisión de la Sala.

En la labor que corresponde a este tribunal, con plena competencia para revisar todo lo actuado por el juzgador de instancia, tanto en lo que afecta a los hechos como en lo relativo a las cuestiones jurídicas oportunamente deducidas por las partes ( STS de 19 de septiembre de 2000), permitiendo un nuevo examen completo de la cuestión litigiosa ( STS de 22 de abril de 2016), la nueva valoración de la prueba a que obliga el recurso ordinario de apelación, no cabe sino acoger en su integridad los hechos que el juez de instancia declara probados, de los cuales, resultan relevantes para la decisión de la sala los siguientes:

1. Con fecha 13 de marzo de 2022 las partes suscribieron documento por el que el vendedor reconoció haber recibido de la compradora, Doña María Angeles, la cantidad de € 59.891,00 (Cincuenta y nueve mil ochocientos noventa y un euros ), en 4 cheques bancarios al portador por importe de : el primero por un importe de 12.500 €, con fecha 13 de marzo de 2022, el segundo por un importe 21.891 €, de fecha 16 de marzo de 2022; el tercero al portador por importe de € 6.742€, de fecha 18 de marzo de 2022 y por último, otro al portador por un importe de 8.758 €, de fecha 19 de marzo de 2022, por los trabajos extras realizados, por la compra- venta del inmueble sito en DIRECCION000, Ruiloba-Cantabria, y que ha sido comprado por Doña María Angeles.

2. El 17 de marzo de 2022 suscribieron un contrato de compraventa con arras penitenciales cuyo objeto se describía como: Edificación en el DIRECCION000, que tiene una superficie de 221m 2 según el título y de 252 m2 según el catastro, lindando al Norte, DIRECCION000; Sur, DIRECCION001 y Ayuntamiento de Ruiloba y Escuelas (referencia NUM002); Este, Ayuntamiento de Ruiloba y Escuelas; Oeste, Comunidad de Propietarios números NUM003 y NUM004. Según el título, linda al Norte, Norberto y DIRECCION000; al Sur, DIRECCION001; al Este, Ayuntamiento y Escuelas; al Oeste, casa de Erasmo.

En la Cláusula SEGUNDA se fija el precio de la compraventa en la cantidad de 330.000 €, que se pagarían: 20.000 € en el momento de suscripción del contrato. Y La cantidad restante, 310.000 €, en el momento del otorgamiento de la escritura de compraventa. La cantidad inicial de 20.000 € se entregaba en concepto de arras penitenciales ( art. 1454 CC) .

La Cláusula TERCERA dispone que la escritura pública de compraventa se debía otorgar como máximo el día 5 de abril de 2022, a requerimiento de la parte compradora la cual deberá notificar a la parte vendedora con 5 días de antelación: el día, hora, lugar y Notario al que deberá comparecer para otorgar la escritura pública de compraventa. La parte vendedora debía entregar la finca libre de cargas, gravámenes, inquilinos y ocupantes, y al corriente en el pago de sus obligaciones fiscales, así también debía aportar al acto de otorgamiento de escritura pública de compraventa, certificado de eficiencia energética, así como certificado de acreditación de pago del IBI del corriente año.

3. El 7 de abril de 2022 las partes comparecieron en la Notaría del Notario de Madrid D. José Juan de Ibarrondo y Guerrica-Echervarría para otorgar la escritura pública de compraventa, que no pudo ser otorgada porque al finca aparecía inscrita en el Registro de la Propiedad como un solar, y no como una edificación, y gravada con una condición suspensiva consistente en que el se autorice por el Ayuntamiento de Ruiloba a la parte compradora - D. Héctor y BENDITO KAOS S.L, que habían adquirido la finca a un tercero, siendo esta compraventa la que aparece inscrita en el Registro- a construir en el inmueble adquirido, sin que aquel momento se justificara que se hubiera obtenido la licencia del Ayuntamiento.

Al día siguiente, 8 de abril, se persono el Sr. Héctor en el despacho del Notario indicado, y le exhibió la licencia de obra, así como justificación de estar construido un edificio en el solar indicado. No obstante, el Notario le advirtió que previamente a la venta debía de hacer la escritura de declaración de la obra nueva de esa edificación.

4. El 30 de mayo de 2022 Dª. María Angeles remitió burofax a D. Héctor resolviendo la venta por incumplimiento del vendedor.

5. El 7 de julio de 2022 D. Héctor requirió a Dª. María Angeles para que, antes o el día 20 de julio de 2022, compareciera a la Notaria que desee y le comunique, o ante el Notario de San Vicente de la Barquera, D. Nadal Pieras Gelabert, para otorgar la Escritura de Venta. La demandante no compareció el 20 de julio de 2022 ante el Notario de San Vicente de la Barquera, D. Nadal Pieras Gelabert, para otorgar la Escritura de Venta.

6. No fue hasta el día 19 de octubre de 2022 que D. Héctor otorgó la escritura de obra nueva de la edificación construida sobre la finca.

TERCERO.- Resolución de los recursos. Procedencia de la resolución del contrato de compraventa suscrito entre las partes.

Es doctrina jurisprudencial reiterada que la prosperabilidad de la acción resolutoria del Art. 1124 CC, exige la concurrencia de los siguientes requisitos: 1) La existencia de un vínculo contractual vigente entre las partes; 2) La reciprocidad de las prestaciones estipuladas en el mismo, así como su exigibilidad; 3) Que la parte que insta la resolución haya cumplido lo que le incumbía, estando justificado únicamente su incumplimiento si existe incumplimiento anterior del otro, pues la conducta de este es la que motiva el derecho a la resolución y lo libera de su compromiso y 4) Que la parte demandada haya incumplido de forma esencial y grave las obligaciones que le incumbían, dando lugar a un resultado que tenga su origen en una conducta que le es imputable.

En relación con este último de los requisitos, en la dinámica resolutoria, la gravedad del incumplimiento debe proyectarse o generar una situación de quiebra de los elementos básicos respecto de la posible satisfacción de los intereses del acreedor, a los que da lugar la diversa tipología de los llamados incumplimientos esenciales (imposibilidad sobrevenida fortuita, transcurso del término esencial, aliud pro alio , imposibilidad de alcanzar los rendimientos o utilidades previstos, o la frustración del fin del contrato ( STS de 20/12/2006, 18/5/2012). Este es el marco en el que hemos de examinar el recurso de la actora.

Por tanto, el incumplimiento resolutorio del art. 1124 Código Civil ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que la conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte, privando sustancialmente al otro contratante de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato. A efectos resolutorios el incumplimiento debe ser cierta entidad, "verdadero y propio", "grave o esencial", que tenga importancia y trascendencia para la economía de los interesados o bien genere la frustración del fin del contrato, de las legítimas expectativas o aspiraciones, la quiebra de la finalidad económica o frustración del fin práctico...se resume en un incumplimiento esencial, caracterizado por producir una insatisfacción de las expectativas que se tenían al contratar.

Como recordaba la sentencia del TS, Pleno, de 10 de septiembre de 2012, la jurisprudencia más reciente ( SSTS de 14 de junio de 2011 y 21 de marzo de 2012 ) viene interpretando la norma general en materia de resolución de obligaciones recíprocas ( art. 1124 CC) en el sentido de entender que el incumplimiento que constituye su presupuesto ha de ser grave o sustancial, lo que no exige una tenaz y persistente resistencia renuente al cumplimiento, pero sí que su conducta origine la frustración del fin del contrato, esto es, que se malogren las legítimas aspiraciones de la contraparte ( STS 18 de noviembre de 1983, 31 de mayo de 1985, 13 de noviembre de 1985, 18 de marzo de 1991, 18 de octubre de 1993, 25 de enero de 1996, 7 de mayo de 2003, 11 de diciembre de 2003, 18 de octubre de 2004, 3 de marzo de 2005, 20 de septiembre de 2006, 31 de octubre de 2006 y 22 de diciembre de 2006 y 9 de julio de 2007).

Dicho criterio se mantiene en la STS 123/2022, de 16 de febrero, que establece: "La resolución por incumplimiento de una de las partes, sancionada por el art. 1124 CC, implica o presupone un incumplimiento esencial del contrato (por todas, sentencia 793/2012, de 21 de diciembre). Como también recuerda la sentencia 383/2010, de 10 de junio, es necesario que "se produzca la frustración del fin del contrato, para la parte que cumple y por razón del incumplimiento obstativo de la contraria". Según la de 718/2009, de 30 de octubre, es preciso que "el hecho objetivo del incumplimiento, no esté justificado o producido por causa imputable al que pide la resolución".

Se trata pues de valorar la intensidad del incumplimiento y si el mismo puede ser calificado como de grave y esencial, para lo cual podemos tomar como referencia para interpretar o complementar el derecho nacional, unos principios que aparecen en numerosas ocasiones citados por el TS (Autos de 8 de marzo y 15 de febrero 2023, SS de pleno de 20 de diciembre de 2022 o 23 de noviembre de 2022, entre otras muchas):

A) Los Principios de UNIDROIT, en su art. 7.3.1 (a, b, d y e):

Una parte puede resolver el contrato si la falta de cumplimiento de una de las obligaciones de la otra parte constituye un incumplimiento esencial. (2) Para determinar si la falta de cumplimiento de una obligación constituye un incumplimiento esencial se tendrá en cuenta, en particular, si: (a) el incumplimiento priva sustancialmente a la parte perjudicada de lo que tenía derecho a esperar en virtud del contrato, a menos que la otra parte no hubiera previsto ni podido prever razonablemente ese resultado; (b) la ejecución estricta de la prestación insatisfecha era esencial según el contrato; (d) el incumplimiento da a la parte perjudicada razones para desconfiar de que la otra cumplirá en el futuro; (e) la resolución del contrato hará sufrir a la parte incumplidora una pérdida desproporcionada como consecuencia de su preparación o cumplimiento.

B) PRINCIPIOS DE DERECHO EUROPEO DE LOS CONTRATOS o reglas Lando que tienen por finalidad ser aplicados como reglas generales del Derecho de los contratos en la Unión europea, y en Artículo 8:103 prevé: Incumplimiento esencial. El incumplimiento de una obligación es esencial para el contrato: (a) Cuando la observancia estricta de la obligación pertenece a la causa del contrato. (b) Cuando el incumplimiento prive sustancialmente a la parte perjudicada de lo que legítimamente podía esperar del contrato, salvo que la otra parte no hubiera previsto o no hubiera podido prever en buena lógica ese resultado. (c) O cuando el incumplimiento sea intencionado y dé motivos a la parte perjudicada para entender que ya no podrá contar en el futuro con el cumplimiento de la otra parte. Artículo 9:301: Derecho a resolver el contrato (1) Una parte puede resolver el contrato si existe un incumplimiento esencial de la otra parte.

Partiendo de tal doctrina no podemos sino llegar a la misma conclusión alcanzada que ha realizado una lógica y correcta valoración de la prueba relevante para resolver sobre la cuestión objeto de recurso, el incumplimiento esencial de sus obligaciones por las demandadas.

Como bien dice el juez de instancia, obviada la condición suspensiva que aparecía en la inscripción registral de la finca al haber justificado la parte vendedora su cumplimiento, aunque la compradora conociera la vivienda por haberla visitado varias veces y, con ello que lo que se le vendía era una casa y no un solar, lo cierto es que las partes pactaron en el contrato que procederían al otorgamiento de escritura pública de compraventa, escrituración que se realiza a favor de la compradora, e imprescindible para que esta la compradora pueda inscribir su derecho en el Registro, obteniendo con ello la protección que brinda a los compradores. En el caso, existe una discordancia entre lo inscrito en el Registro, uno solar, y lo realmente adquirido por Dña. María Angeles, la vivienda construida en el solar y, como bien dice el Juez "a quo" es obligación del vendedor promover tal concordancia, lo cual en este caso solo era posible mediante el otorgamiento de la escritura de obra nueva y su inscripción.

El Sr. Héctor, a pesar de la advertencia del Notario sobre la necesidad de otorgar la escritura de obra nueva, no lo hizo hasta el 19 de octubre de 2022, seis meses después de que acudieran por primera vez a la Notaría, de forma que, incluso si la compradora, replantándose su decisión de resolver el contrato, se hubiese avenido a acudir a la Notaría el día 20 de julio, como le requirió el demandado con posterioridad a que la comprador le hubiese comunicado su voluntad de resolver el contrato, tampoco se habría podido escriturar la compraventa, por seguía sin otorgarse la escritura de obra nueva de al edificación.

Por lo expuesto, a pesar de que, tanto el otorgamiento de la escritura de obra nueva como la inscripción en el Registro son voluntarias, es indudable que existe un incumplimiento grave y esencial de sus obligaciones por parte del vendedor, que justifica la resolución del contrato, por cuanto entre las lógicas expectativas de la compradora se encuentra no solo la de recibir la cosa en el estado lugar, tiempo y forma estipulados ( art. 1.468 CC) , sino también que el estado registral de la finca le permita escriturar la venta, lo cual no pudo hacerse por causa solo imputable al vendedor, sin que exista incumplimiento por la compradora cuya obligación de pagar el precio pactado solo nacería en el momento de otorgarse la escritura pública, lo cual no llegó a hacerse y a la que no es imputable dicha falta de otorgamiento.

Desestimamos los recursos.

CUARTO.- Costas.

Desestimados los recursos, en aplicación de los Arts. 394 y 398 LEC, las costas de esta alzada se imponen a los recurrentes.

Así, en ejercicio de la potestad jurisdiccional que nos ha conferido la Constitución Española, y en nombre de Su Majestad El Rey.,