Sentencia Civil 378/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 942/2023 de 15 de abril del 2025

PRIMERO.-1. Por parte del demandado D. Patricio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda que presentó, en su contra y en contra de D. Arturo, D. Carmelo, en reclamación de la suma de 3.545,30 euros (IVA incluido) como indemnización para la reparación de los desperfectos ocasionados durante el arrendamiento de una vivienda de su propiedad.

2. El actor partió en la demanda de ser propietario de la finca sita en la DIRECCION000 de Rubí, y de que, en fecha 17 de junio de 2016, suscribió con los demandados un contrato de arrendamiento sobre dicha finca, precisando que el demandado D. Arturo actuó como avalista solidario sin derecho de exclusión. Alegó que, por sentencia de fecha 26 de abril de 2018, dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 5 de Terrassa en autos de Juicio Verbal 165/2018-M, se declaró la extinción del referido contrato de arrendamiento, siendo restituida la posesión de la vivienda al propietario mediante la diligencia de lanzamiento con entrega de llaves de fecha 18 de marzo de 2019.

Adujo que, entregada la posesión, fue a inspeccionarla para comprobar el estado en que la había dejado el arrendatario, y que, visto el mal estado en que se encontraba, contrató los servicios de un perito, para que determinara la existencia y origen de los daños, y para que los cuantificara. El perito apreció daños al continentepor uso y desgaste, por importe de 1.200 euros (IVA no incluido), y daños al contenidopor mal uso o mala utilización, por importe, IVA incluido, de 1.810 euros (IVA no incluido).

Añadió que no procedía restar el importe de la fianza, pues la misma había sido absorbida por los suministros y demás gastos dejados de abonar, y que tuvieron que ser sufragados por el actor.

En escrito presentado en fecha 10 de febrero de 2021, se aclaró por parte del actor que había habido un error, y que el domicilio correcto, según la documentación aportada, era el sito en la DIRECCION001 de Terrassa.

3. El demandado D. Arturo contestó y se opuso a la demanda. Partió de alegar su falta de legitimación pasiva y la existencia de cláusulas abusivas. Seguidamente, alegó la no justificación del alcance y naturaleza de los daños, impugnando todas las partidas presupuestadas. Y, finalmente, alegó el enriquecimiento injusto.

4. El demandado D. Patricio, quien fue emplazado en el procedimiento en fecha 10 de marzo de 2021 y compareció en el procedimiento en fecha 19 de abril de 2021, presentó escrito de contestación en fecha 22 de abril de 2021, es decir, transcurridos con creces los diez días concedidos por el art.438.1 LEC para contestar a la demanda. Y por auto de 20 de julio de 2021, se inadmitió a trámite dicha contestación.

5. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. No se aprecia la falta de legitimación pasiva formulada por el demandado D. Arturo, pues se razona que, conforme al contrato de arrendamiento, dicho demandado se constituyó en "fiador solidario, con renuncia expresa de su derecho de excusión, de todos los importes que por razón de este alquiler se devenguen durante su periodo de duración, sucesivas prórrogas y, en su caso, las tácitas o expresas reconducciones que se produzcan, y no sólo del importe contractual sino de todos los aumentos por acomodaciones, servicios, impuestos o cualesquiera otro que graviten sobre el arrendamiento", gozando de legitimación pasiva para soportar la acción reclamación de daños y perjuicios ejercitada por el actor (arrendador).

En cuanto al alegado carácter abusivo de la cláusula relativa al afianzamiento, se razona que, para hacer procesalmente eficaz la invocación de cláusulas abusivas, es precisa la concurrencia de un presupuesto subjetivo ineludible, que es la necesaria condición de profesional o empresario, del acreedor demandante, y de consumidor del deudor, habiéndose pronunciado al respecto el Tribunal de de Justicia de la Unión Europea, al interpretar la Directiva 93/13 CE del Consejo, de 5 de abril de 1993, en su sentencia de 14 de marzo de 2013, así como también en la de 17 de julio de 2014, en el sentido de que se está refiriendo en todo caso al trato privilegiado que se concede al profesional frente al consumidor como deudor ejecutado, que compromete la obtención por parte de este de una eficaz tutela judicial, lo cual se opone al art. 7 de la Directiva anteriormente citada, sobre cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores, en relación con el artículo 47 de la Carta de los Derechos fundamentales de la Unión Europea, como indica el fallo de la última sentencia citada del TJUE. Se añade que no hay constancia alguna de que el actor se dedique profesionalmente al arriendo de inmuebles ni a la intermediación inmobiliaria, ni ha sido alegado, siendo preciso tener en cuenta que nos encontramos ante un contrato de arrendamiento suscrito entre particulares, en el que no intervienen bancos ni profesionales, lo cual motiva que no se pueda entrar de oficio por el juzgador en el análisis del eventual carácter abusivo de cláusulas contractuales.

En cuanto al fondo del asunto, se señala que el actor fundamenta su pretensión en los arts. 1561 y 1563 del Código Civil (CC), reclamando los daños y perjuicios ocasionados por la parte demandada al no devolverle el inmueble en el estado en que lo recibió, y que hay partir de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los artículos 1561, 1563 y 1564 del Código civil en relación con el artículo 1555.2º del mismo texto legal, de manera que en la aplicación de las reglas de la carga de la prueba establecidas en el artículo 217 de la ley de enjuiciamiento civil (corresponde al actor la prueba de los hechos constitutivos de la demanda y al demandado la de los hechos impeditivos, extintivos y excluyentes), deben introducirse en el presente caso, como correctivo, las presunciones contenidas en los artículos 1562 y 1563 del Código Civil , a tenor de las cuales se presume, salvo prueba en contrario que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada , a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa. Así pues, correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543, 1545, 1554.1 º y 1555.2º del código civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo , "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable, hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro. Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la finca con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución; en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda o el local en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador ), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad tratándose de una vivienda o de desarrollar normalmente la actividad para cuyo destino se arrienda , de tratarse de un local, art. 1562 del código civil ). En el caso concreto, se razona que, a la vista de las fotografías contenidas en el informe pericial y de la declaración del perito, ha quedado acreditado que la parte demandada incumplió su obligación de devolver la finca "tal como la recibió". Pero se matiza que, a la vista de la prueba practicada, se tienen como acreditados los siguientes daños y/o perjuicios de cuya reparación deberá responder la parte demandada:

- Retirada de azulejos del baño, envío de runa a vertedero y reposición de los mismos por otros de similares características...... 1.936,00 € (IVA incluido)

-Reposición de placa vitrocerámica por otra de similares características a la preexistente......................................254,10 € (IVA incluido)

TOTAL...............................2.190,10 € (IVA incluido)

Se añade que no pueden ser acogidos los daños o reparación de las superficies afectadas y posterior aplicación de pintura plástica sobre el total ni la retirada de mobiliario ajeno y envío del mismo al vertedero al ser calificados por el propio perito en su informe como daños por uso y desgaste. Asimismo, se señala que el principio de integridad del resarcimiento del daño debe conjugarse con el principio de proscripción del enriquecimiento injusto, pues única y exclusivamente debe comprender la indemnización las consecuencias derivadas o producidas por el acto lesivo, sin perjuicio de que con arreglo a la relación contractual o negocial que vincula a la aseguradora y asegurado a que indemnice a éste con el valor a nuevo, a tenor de lo pactado en la póliza de seguro, toda vez que no puede trasladarse al tercero las consecuencias contractuales del valor a nuevo pactado entre asegurador y asegurado. El principio de la " restitutio in integrum " consiste en la reparación íntegra del patrimonio del perjudicado, quien debe ser restituido a la situación anterior a la que tenía antes de la producción del siniestro, o en éste caso, a la causación de los daños. Se señala que resulta obligado aplicar un demérito por el uso al valor de los elementos sustituidos y contemplados en el informe pericial (retirada de azulejos del baño, envío runa a vertedero y reposición de los mismos por otros de similares características, y reposición de placa vitrocerámica por otra de similares), cuya suma arroja la cantidad de 2.190,10 € (IVA incluido), de modo que, aplicado un demérito del 60% a la referida suma, el importe a indemnizar asciende a 876,04 € [ 2.190,10 € - 60% (1.314,06 € )= 876,04 €], a cuyo pago se condena a los demandados, más los correspondientes intereses desde la fecha de la interposición de la demanda ( arts.1.100, 1.101, y 1.108 CC desde la interposición de la demanda hasta la sentencia; art. 576 LEC desde la sentencia).

6. El demandado apelante D. Patricio solicita en su recurso de apelación la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

7. El actor apelado se opone a dicho recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

8. El demandado D. Arturo se ha aquietado a la sentencia dictada.

SEGUNDO.-Sobre el error en el domicilio y la falta de legitimación pasiva

1. Aduce el apelante que existe un error en el domicilio objeto de autos, pues, en la demanda, figura que el domicilio objeto de autos es el sito en DIRECCION000 deRubí, cuando el contrato de arrendamiento que suscribió lo fue respecto del domicilio sito en DIRECCION001 de Terrassa; se trata de un error que afirma que le ocasiona un grave perjuicio, pues, si bien se indica en la demanda un domicilio de Rubí, tanto el acto de juicio oral como la prueba practicada se basaron en un domicilio diferente.

2. El apelado se opone, y se remite a lo señalado en el fundamento de derecho segundo de la sentencia recurrida.

3. En efecto, como aduce el apelante figura señalado un domicilio que no es el que fue objeto del contrato de arrendamiento suscrito con el actor en fecha 17 de junio de 2016. Pero lo cierto es que, posteriormente a la presentación de la demanda, en escrito presentado por el actor en fecha 10 de febrero de 2021, antes de los emplazamientos de los demandados, se aclaró que había habido un error, y que el domicilio correcto, según la documentación aportada era el sito en la DIRECCION001 de Terrassa. Y dicho domicilio ha sido el que se ha tenido en cuenta en el procedimiento a partir de entonces.

4. El motivo se desestima.

TERCERO.-Sobre la cuestión de fondo

1. El apelante discrepa de la sentencia recurrida cuando señala que "Partiendo de cuanto se ha expuesto, y a la vista de las fotografías contenidas en el informe pericial (doc. 3 de la demanda) así como a la declaración del perito D. Victorino Iglesias (que emitió el referido informe pericial) , ha quedado acreditado que la parte demandada incumplió su obligación de devolver la finca "tal como la recibió"." Aduce el apelante que, en el contrato de arrendamiento suscrito por ambas partes, no figura en lugar alguno que la vivienda estuviera en buen estado, únicamente se hace mención en el apartado tercero a que "el arrendatario declara conocer las características y estado de conservación de la finca y aceptarlas expresamente", y ello porque tanto la actora como el arrendatario conocían que en la vivienda existían oquedades, manchas y rozaduras, incluso humedades en el baño, así como desperfectos tanto en cocina como en las baldosas, que la actora no subsanó durante la estancia del apelante en el domicilio. Considera que sólo se tiene en cuenta la versión ofrecida por el perito, cuando el apelante declaró durante la vista que firmó un contrato de alquiler en el año 2016, que el piso era viejo y que existían desperfectos en la zona del baño (no estaba bien, explica), pero que debido a la necesidad personal de aquél momento se lo quedó en ese estado, si bien puso de manifiesto tanto a la inmobiliaria como a los propietarios que "estaba mal"; también manifestó que la vitrocerámica no la rompió, sino que en el momento de suscribir el contrato de arrendamiento ya estaba rota; además, el apelante cuidó de la vivienda durante su estancia en la misma, realizando obras para su mejora, negó de forma tajante haber realizado algún desperfecto, y manifestó que la vivienda no se encontraba bien en el momento de entrar a residir.

Pasa luego el apelante a rebatir la procedencia de la partida "retirada de azulejos sobre el baño, envío de runa a vertedero y reposición de los mismos por otros de similares características", relativa a un conjunto de tres acciones, sin detalle alguno individualizado de cada servicio ni aportación de presupuesto o factura acreditativa de tales hechos; considera que, de las fotografías aportadas, se aprecia que se trata de un baño antiguo y desfasado, donde el paso de los años llega a pesar, por lo que el hecho que pueda existir desgaste en el esmalte o algún azulejo caído no es óbice alguno para retirar la totalidad de los azulejos y renovar la totalidad de una estancia de la vivienda a cargo de mi representado; la caída de alguna baldosa o la caída del esmaltado, no se trataría de un hecho imputable al apelante por su mal uso, sino que es achacable al paso del tiempo y al uso de la propia vivienda, siendo imputable, por ello, a la propiedad, más cuando es de ver que el baño tiene una cierta antigüedad y así ha sido valorado; el propio perito manifestó durante la vista que "desconoce que acción externa se llevó a cabo para que se fuera el esmaltado", por lo que no existe acreditación alguna que fuera el apelante quien llevará acabo los desperfectos en la zona del baño por un mal uso.

Respecto de la partida de "Reposición de placa vitrocerámica por otra de similares características a la preexistente", aduce que, en el propio informe pericial aportado por la actora, se hace constar que los desperfectos producidos "no se han producido con mala intención", por lo que en modo alguno puede incluirse esta partida presupuestaria como daño por mal uso o mala utilización. Si bien se indica que se aprecian daños y así lo ha considerado el Juez a quo,de las fotografías aportadas en el informe pericial parece que la vitrocerámica se encuentre en buen estado, quizá un poco sucia por su uso durante el tiempo del arrendamiento, pero el apelante no llega a apreciar la existencia de daños y tampoco constan especificados ni en el informe pericial ni en la propia demanda que se remite al propio escueto informe pericial. Considera que ha de tenerse en consideración la versión ofrecida por su parte en el acto de juicio oral, donde manifestó de forma tajante que no ocasionó desperfecto alguno en la vitrocerámica, pues cuando entró ya se encontraba así. Añade que, al tratarse de una parte esencial de la vivienda, debe ser asumido por el propio arrendador a efectos de lo dispuesto en el art. 21.1 LAU, que dispone que "el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido". Asimismo, aduce que no consta en el contrato de arrendamiento firmado en fecha 17 de junio de 2016 que el baño se encontrara en buen estado ni que la vivienda estuviera en buen estado ni que no existieran baldosas despegadas en el baño, por lo que, podría ser que las mismas ya faltaran cuando el apelante entró en el domicilio, pues no existen fotografías previas. Añade que, si bien solicitó en el acto de la vista la declaración del actor, la misma no se pudo llevar a cabo por su incomparecencia a dicho acto, por lo que no existe otra versión diferente más allá de la ofrecida por parte de los demandados, quienes niegan tajantemente haber realizado desperfecto alguno en el domicilio.

2. El apelado se opone. Considera que dicho motivo de apelación ha sido resuelto correcta y extensamente en la sentencia recurrida, a la cual se remite, precisando que el demandado no ha aportado prueba alguna que desvirtúe la presunción "iuris tantum" establecida en los arts.1562 y 1563 del CC, en virtud de los cuales se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada. Corresponde al arrendatario la carga de la prueba en contrario, lo que no ha tenido lugar.

3. Es necesario partir de que el apelante no presentó en tiempo y forma escrito de contestación a la demanda. Lo presentó, pero lo hizo de modo extemporáneo, razón por la cual, por auto de fecha 20 de julio de 2021, se inadmitió a trámite su contestación. Tal y como se ha expuesto en el fundamento de derecho primero de la presente resolución, el apelante fue emplazado como demandado en el procedimiento en fecha 10 de marzo de 2021, pero compareció en el procedimiento en fecha 19 de abril de 2021 y presentó escrito de contestación en fecha 22 de abril de 2021, es decir, transcurridos con creces los diez días concedidos por el art.438.1 LEC para contestar a la demanda. Es más, el apelante instó posteriormente la nulidad de actuaciones, alegando que no fue hasta el 12 de abril de 2021 que tuvo conocimiento del procedimiento al volver a su domicilio, por lo que solicitó la retroacción de las actuaciones al momento inicial del enjuiciamiento del proceso contra él, pero por auto de fecha 20 de septiembre de 2021, fue desestimada dicha petición.

4. La consecuencia de ello es que, las alegaciones que vierte ahora el apelante en su recurso son alegaciones "ex novo", extemporáneas, puesto que debieron haber sido efectuadas a través de una contestación a la demanda presentada por su parte en tiempo y forma. De hecho, son similares a las contenidas en la contestación que presentó, pero que fue inadmitida a trámite, por lo que no cabe entrar en su examen.

El ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 ( ROJ: ATS 8711/2014 - ECLI:ES:TS:2014:8711ª) recuerda al respecto lo siguiente:

"En efecto, la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia (...) como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia (...) debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras)."

5. En cualquier caso, a los solos efectos de agotar el debate, y puesto que el codemandado se opuso en similares términos y se dio lugar a los oportunos razonamientos en la sentencia recurrida, cabe señalar que, como aduce el apelado, en la sentencia recurrida, al tiempo de resolver acerca de los motivos de oposición esgrimidos por el codemandado D. Arturo, se razonó debidamente cuál es la doctrina aplicable en los casos de reclamación de una indemnización por alegarse desperfectos en la cosa arrendada tras ser recuperada la posesión por el arrendador.

Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de septiembre de 2024 ( ROJ: SAP B 12030/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12030):

"(...) en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC ) la parte arrendataria está obligada a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por una doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983 , entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho ( bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971 , 24.9.1983 ), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956 ).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022 ; 27.07.2022 ; 28.09.2022 ; 10.03.2023 ; 31.03.2023 o 3.01.2024 ) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad.""

6. Pues bien, de la combinación de lo anterior con la prueba practicada durante el procedimiento, se confirma que cabe tener por acreditados los hechos de la demanda, fundados, no sólo en las alegaciones del actor, sino en el informe pericial con ella aportado, el cual fue aclarado por su autor en el acto de la vista de juicio verbal. En dicho informe, consta:

Cabe puntualizar que, cuando se califican ciertos desperfectos como no intencionados, el arrendatario no queda relevado de responsabilidad, con base en las presunciones legales citadas, pues esa calificación precisa solamente que no se trata de actos vandálicos, los cuales podrían ser constitutivos de un ilícito penal.

Por lo demás, en la sentencia recurrida, se han tenido únicamente por acreditados los desperfectos relativos a la retirada de azulejos del baño, envío de runa a vertedero y reposición de los mismos por otros de similares características, así como los relativos a la reposición de placa vitrocerámica por otra de similares características a la preexistente. Y se ha aplicado, incluso, un demérito del 60%.

7. Cabe añadir que el interrogatorio del demandado debe ser valorado conforme prevé el art.316 LEC, que dispone:

"1. Si no lo contradice el resultado de las demás pruebas, en la sentencia se considerarán ciertos los hechos que una parte haya reconocido como tales si en ellos intervino personalmente y su fijación como ciertos le es enteramente perjudicial.

2. En todo lo demás, los tribunales valorarán las declaraciones de las partes y de las personas a que se refiere el apartado 2 del artículo 301 según las reglas de la sana crítica, sin perjuicio de lo que se dispone en los artículos 304 y 307."

Por tanto, las manifestaciones del ahora apelante negando su responsabilidad en la producción de los desperfectos, al afirmar que, cuando arrendó el piso, éste era viejo y que no había desperfectos, no pueden ser tomadas en consideración, puesto que avalan sólo su versión de los hechos -lo mismo ocurriría si hubiese declarado el actor-. Y dicha versión aparece contradicha por otros medios de prueba, practicados a instancia del actor.

8. El motivo es desestimado.

CUARTO.-Sobre la compensación de gastos

1. Sostiene el apelante que procedería compensar la suma a cuyo pago ha sido condenado con el importe de la fianza arrendaticia entregada al actor al suscribir el contrato. Aduce que, durante su estancia en la vivienda, se efectuó la totalidad del pago de la renta, así como de todos los suministros, mientras que el actor alega en su demanda que no existe posibilidad de compensación de gastos, habida cuenta que fue "absorbida por los suministros y demás gastos que la demandada dejó de abonar y que ha tenido que sufragar mi representada", sin que exista acreditación alguna del valor de los suministros y demás gastos ni el precio pagado por ello. Concluye que el actor procedió a quedarse la fianza y no se la devolvió, sin que éste hubiera dejado a deber cantidad alguna, por lo que, en el negado supuesto de entender que debe hacer frente a alguna partida presupuestaria reclamada, debería de compensarse con la fianza por valor de 475,00€.

2. El apelado se opone. Aduce que este motivo de recurso no puede ser admitido, por tratarse de un hecho nuevo, que no ha sido objeto del procedimiento, ya que nada se dijo en el escrito de oposición a la demanda, al ser consciente de que dejó suministros pendientes de pago, que tuvo que asumir el actor. El motivo no ha sido alegado durante el procedimiento, y el recurso de apelación ha de que quedar limitado a los hechos enjuiciados y objeto de debate.

3. Ciertamente, lo alegado por el apelante en este motivo de recurso no ha sido objeto de alegación por su parte, dado que se reitera que fue inadmitida a trámite la contestación a la demanda que presentó de modo extemporáneo. Pero tampoco fue alegado por el codemandado, de forma que dicho extremo no ha sido tratado expresamente en la sentencia recurrida. Aparece, así, como un hecho nuevo, en cuyo examen no procede entrar.

4. El motivo es desestimado.

5. En atención a lo expuesto, procede la desestimación del recurso de apelación.

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación