Sentencia Civil 773/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 114/2024 de 16 de octubre del 2025

PRIMERO.- Antecedentes y objeto del recurso

Por parte del demandado Pelayo se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda frente a él formulada por Mauricio.

En la demanda se expone que el 1.10.2021 suscribieron demandante y demandado un contrato de arrendamiento referente a la vivienda sita en DIRECCION000 de Barcelona. Del mismo destaca el demandante que se pactó que la vivienda se destinaría única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, excluyendo la posibilidad de instalar en la misma, o en cualquiera de sus partes, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrendaba, siendo causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad. También se indica que quedaba totalmente prohibido el subarriendo total de la vivienda debiéndose obtener para el subarriendo parcial o la cesión la previa autorización escrita del arrendador.

Pese a lo antes indicado, en la demanda se indica que el arrendatario ha destinado la vivienda arrendada a alojamiento turístico o ha procedido a su cesión total o parcial. De ello expone el demandante que ha venido a conocimiento a raíz de la incoación de un expediente sancionador por el Ayuntamiento de Barcelona derivado del ejercicio en el inmueble de la actividad de alojamiento turístico sin licencia. En concreto precisa que la vivienda se anuncia en la página web www.airbnb.es como hospedaje de uso turístico por habitaciones, por un periodo igual o inferior a 31 días, a cambio de contraprestación económica, sin contar con la preceptiva licencia municipal habiéndose dictado una propuesta de resolución sancionadora ordinaria de turismo de fecha 14.10.2022.

El demandado se señala en la demanda que niega que estuviere realizando cualquier actividad ilegal, solicitándole el demandante el acceso a la vivienda para comprobar que efectivamente así era, negándose a ello.

En base a lo expuesto el actor expone que ha dado por finalizada la relación contractual por incumplimiento imputable al arrendatario, requiriéndole para que abandonase la vivienda a lo que hizo caso omiso.

Es por lo expuesto que al entender que concurre una cesión o subarriendo no consentidos ( art. 27.2 c) LAU) , en su caso un cambio ilícito y no consentido del destino pactado para la finca arrendada ( art. 27.2 f) y art. 27. 1 LAU) , se solicita se dicte sentencia resolviendo el contrato de arrendamiento por la concurrencia de las causas que, de forma acumulativa, o en su caso alternativa y/o subsidiariamente se han expuesto, condenando al demandado a entregar y devolver la posesión de la finca arrendada, dejándola libre, vacía y expedita a disposición de la propiedad, con apercibimiento de lanzamiento, para el caso de negarse a ello; así como al pago de las costas judiciales.

Pelayo contestó y se opuso, alegando que no es cierto que haya o esté destinando el inmueble a un fin distinto de vivienda propia. Se señala que ningún conocimiento oficial tiene del expediente sancionador a que alude la adversa, siendo ello una cuestión entre el propietario y el Ayuntamiento. Destaca que no ejerce alojamiento turístico, con o sin licencia, ni ha subarrendado o cedido en ningún momento, total o parcialmente destacando que las fotografías del inmueble integradas en el informe administrativo no son de la vivienda donde reside el demandado, desconociendo mi poderdante a qué vivienda corresponden.

Es por ello que se solicitó la desestimación de la demanda con condena en costas al demandante, dejando anunciado informe pericial que redactará bien por un arquitecto técnico, bien agente de la propiedad inmobiliaria colegiado, relativos a ese extremo de falta de identidad de las fotografías con la realidad de la vivienda, si bien el mismo luego no se aportó.

Tras la celebración de la audiencia previa el 12.07.2023, se dictó sentencia que es estimatoria de la demanda con condena en costas del demandado. La misma analiza el expediente administrativo partiendo de lo que en él se indica pues a pesar de que el nombre del supuesto subarrendador que consta en el expediente no coincide con el del demandado, se entiende en la sentencia que resulta significativo que por el demandado no se haya tratado de acreditar siquiera a través de medio probatorio alguno, ya sea un testigo o algún documento o factura recibido por él en el inmueble durante el periodo indicado, que reside habitualmente en la vivienda y que esta jamás ha sido objeto de cesión sin consentimiento del actor.

Pelayo recurre en apelación indicando que concurre a su juicio una nulidad al no haber hecho la juzgadora la indicación de insuficiencia probatoria prevista en el art. 429.1.2º LEC. Asimismo expone que existe a su juicio un error en la valoración de la prueba, carga de la prueba, aplicación incorrecta de una inversión de la carga de la misma, indicación de la necesidad de probar hechos negativos y un obrar del demandante contrario a la doctrina de los actos propios en base a las alegaciones por él hechas contenidas en el expediente administrativo referentes a la no identidad de la vivienda con la que aparece fotografiada en tal expediente y la no realidad de la actividad indicada por el Ayuntamiento, destacando que el demandado fue emplazado en esta vivienda no teniendo obligación de facilitar el acceso a su vivienda por ser innecesario, no estar previsto en el contrato y la afectación de su intimidad que comporta.

Mauricio se opone al recurso entendiendo que son correctos los razonamientos de la sentencia. Parte de que el art. 429.1.2º LEC no está previsto para suplir la actividad probatoria que corresponde a las partes. En cuanto al expediente administrativo parte de la presunción de veracidad de lo que en él se indica destacando que las alegaciones que en él hizo lo fueron con una finalidad estricta de defensa, destacando la no colaboración del apelante.

SEGUNDO.- Facultad del art. 429.1.2º LEC

El apelante señala como primer motivo del recurso el que a su juicio concurre una nulidad de actuaciones al no haberse hecho uso de la facultad que el art. 429.1.2º LEC atribuye al juzgador respecto de la indicación de prueba necesaria de entender que la propuesta fuere insuficiente, máxime ante el hecho de que luego en la sentencia se indica la existencia de una insuficiencia probatoria que atribuye al demandado apelante. A ello se opone el apelado quien considera que esta previsión normativa en ningún modo puede suplir la actividad probatoria de las partes.

El precepto a que se refiere este motivo de apelación ( art. 429.1 LEC) establece lo siguiente

"1. Si no hubiese acuerdo de las partes para finalizar el litigio ni existiera conformidad sobre los hechos, la audiencia proseguirá para la proposición y admisión de la prueba.

La prueba se propondrá de forma verbal, sin perjuicio de la obligación de las partes de aportar en el acto escrito detallado de la misma, pudiendo completarlo durante la audiencia. La omisión de la presentación de dicho escrito no dará lugar a la inadmisión de la prueba, quedando condicionada ésta a que se presente en el plazo de los dos días siguientes.

Cuando el tribunal considere que las pruebas propuestas por las partes pudieran resultar insuficientes para el esclarecimiento de los hechos controvertidos lo pondrá de manifiesto a las partes indicando el hecho o hechos que, a su juicio, podrían verse afectados por la insuficiencia probatoria. Al efectuar esta manifestación, el tribunal, ciñéndose a los elementos probatorios cuya existencia resulte de los autos, podrá señalar también la prueba o pruebas cuya práctica considere conveniente.

En el caso a que se refiere el párrafo anterior, las partes podrán completar o modificar sus proposiciones de prueba a la vista de lo manifestado por el tribunal".

Esta norma establece una facultad del tribunal para: a) poner de manifiesto a las partes que las pruebas por ellas propuestas pueden ser insuficientes para el esclarecimiento de los hechos; b) indicar el hecho o hechos que podrán verse afectados por la insuficiencia probatoria y c) señalar, ciñéndose al tema probatorio, el o los medios de prueba cuya práctica considere conveniente. De hacerse esta indicación, las partes pueden completar sus proposiciones de prueba.

Este precepto opera por ello en los casos en los que la prueba propuesta pueda entenderse desde un primer momento que es insuficiente para la averiguación de los hechos controvertidos, realidad que es distinta a la valoración de la misma que no se hace en este momento, sino en el del enjuiciamiento, operando entonces las normas de carga de la prueba para el caso de entenderse que en base a la prueba obrante en la causa no es posible tener por acreditados algunos de los hechos objeto de controversia.

La no eliminación por esta norma del régimen de carga de prueba contenido en el art. 217 LEC ya fue puesta de manifiesto en la STS 80/2013 de 7 de marzo de 2013 (ECLI:ES:TS:2013:854), habiéndose también precisado que la regla general de la LEC es que la iniciativa probatoria incumbe a las partes ( art. 282 LEC) tal y como indica la SAP Barcelona Sec. 11ª 149/2017 de 18 de abril de 2017 (ECLI:ES:APB:2017:3584).

La aplicación de este precepto se vincula a lo que es la prueba propuesta por las partes en sí considerada, no a su contenido y resultado pues en relación a gran parte de la misma éste es completamente desconocido (como sucede con las declaraciones de partes, testigos, testigos-peritos o peritos que se vayan a hacer en el acto del juicio que se celebra en un momento ulterior y cuya fecha precisamente se fija en la audiencia previa), circunstancia ésta última que es destacada en la SAP Madrid, Sec. 10ª 92/2024 de 21 de febrero de 2024 (ECLI:ES:APM:2024:2766).

En este caso, los hechos controvertidos que se fijaron en la audiencia previa se centraron en torno a si la vivienda arrendada se destinaba a un uso distinto del pactado (necesidad permanente de vivienda del arrendatario) y en concreto al de alquiler turístico.

Para ello la prueba que se propuso por ambas partes fue la documental y esencialmente la referente a la actuación llevada a cabo por el Ayuntamiento de Barcelona.

Tal prueba propuesta en el momento de celebración de la audiencia previa cabe entender que era la adecuada (prueba de ello es que ambas partes se remitieron a la misma) dado lo que es un expediente administrativo y toda la información en el mismo contenida. Es por ello que no se considera que en este caso fuere necesario el ejercicio de la facultad prevista en el art. 429.1.2º LEC, con lo que este motivo de apelación no se debe ver estimado.

TERCERO.- Causa de resolución

En relación a la consideración como causa de resolución el que una vivienda se dedique a alquiler turístico cuando el destino acordado es el de satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, cabe indicar que el art. 27 LAU tras mencionar en su párrafo primero la operativa del régimen general de resolución de contratos contenido en el art. 1.124 CC, precisa en su párrafo segundo que además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas que concreta entre las que se incluyen:

"c) El subarriendo o la cesión inconsentidos...

... e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.

f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 7"

La carga de la prueba de concurrir una causa de resolución corresponde al arrendador al ser ello el hecho constitutivo de su pretensión con fundamento en el art. 217 LEC.

En cuanto a las concretas circunstancias concurrentes en este caso, consta en el contrato de arrendamiento de 1.10.2021 un pacto específico del destino de la vivienda arrendada indicando al efecto la cláusula tercera del mismo:

"TERCERA.- Destino

La finca objeto del presente contrato se destinará única y exclusivamente a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, excluyendo la posibilidad de instalar en la misma, o en cualquiera de sus partes, comercio, industria, despacho profesional, oficina, hospedaje, o cualquier otra actividad distinta del fin para el cual se arrienda.

Será causa de resolución contractual la variación de dicho fin sin autorización escrita de la propiedad.

Queda totalmente prohibido el subarriendo total de la vivienda. Para el subarriendo parcial o la cesión EL ARRENDADOR deberá obtener previamente y por escrito la autorización del ARRENDADOR, en la que se establecerán las condiciones que, en su caso, se convengan de mutuo acuerdo. En ningún caso la vivienda arrendada podrá ser ocupada por un número de personas superior al previsto según la norma de habitabilidad vigente".

La actividad de uso turístico no es en sí ilícita, como se indica en la SAP Barcelona, Sec. 13ª 233/2023 de 20 de abril de 2023 (ECLI:ES:APB:2023:4503), con lo que en principio se debe acudir a lo establecido en el art. 27.2 c ) y f) LAU, siendo manifestaciones de la aplicación de este régimen resoluciones como las que seguidamente se mencionan en las que se acreditó tal realidad del uso turístico con los efectos de ello derivados ante las previsiones de los contratos en ellas analizados.

Así en la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 256/2021 de 21 de abril de 2021 (ECLI:ES:APB:2021:4086) se llegó a tal conclusión por la prueba existente indicándose en ella:

"6.- La prueba sobre la existencia y persistencia de dicha causa de resolución en el momento de dictarse la sentencia ahora apelada resulta clara. Así en la revisión de la prueba documental obrante en las actuaciones que efectúa este tribunal de apelación resulta de (a) la propia diligencia de emplazamiento practicada en el inmueble el 1 de marzo de 2017, en la que se deja constancia de que hay turistas en el piso y de que " es tracta de un pis que es dedica al lloguer turístic"; (b) del acta de inspección de la Guardia Urbana extendida en fecha 11 de mayo de 2015, que figura en el expediente administrativo aportado como doc. 2 de la demanda, en la que se identifica a una persona de procedencia francesa que junto con seis más se estaría hospedando en el inmueble por dos noches mediante una reserva realizada a través de Air Bnb; y (c) el acta de inspección que se llevó a cabo por el Ajuntament de Barcelona el 6 de julio de 2017, una vez ya formulada la demanda, que consta en las actuaciones donde se revela la presencia de cinco turistas de nacionalidad australiana que según indicaron estarían en la vivienda entre el 3 y el 7 de julio. El hecho de que no conste, como alegan los apelantes de forma común, que se haya ofertada la vivienda en plataformas como Airbnb, o de que no se haya acreditado el pago de renta por los terceros ocupantes, o de que en la segunda acta de inspección no se identificara a los ocupantes, no enerva el pronunciamiento de la sentencia de la primera instancia ya que la situación fáctica de subarriendo no consentido por la parte actora se colige de una forma clara, lógica y razonable de los acreditados hechos-base tomados en consideración".

En la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 759/2020 de 8 de octubre de 2020 (ECLI:ES:APB:2020:9380) se tuvo por acreditada en el expediente administrativo la existencia de una rotación continuada de personas en la vivienda arrendada, lo mismo que se produjo en la sentencia también de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona 717/2020 de 23 de septiembre de 2020 (ECLI:ES:APB:2020:8459) en un caso en el que fueron varios los expedientes administrativos incoados por el Ayuntamiento de Barcelona, de donde entendió que había quedado probado que durante la vigencia del contrato de arrendamiento, de manera continuada y reiterada, se había venido explotando la totalidad de la vivienda arrendada en régimen de alquiler turístico vacacional. En concreto y en relación a estos expedientes se señalaba la siguiente:

"4) Documentación número 1 de los aportados por el Ayuntamiento de Barcelona a requerimiento del juzgado de primera instancia: Expediente NUM000, en el que el inspector hace constar que el día 22 de marzo de 2019 en la web de AIRBNB se publicita la vivienda de uso turístico con fotografías y capturas de pantalla de la web de AIRBNB, que la vivienda arrendada se destina a explotación de uso turístico sin licencia a través de la mencionada plataforma y que el día 2 de abril de 2019, a les 10.30 horas, el inspector realizó una inspección en la vivienda ubicada en la DIRECCION001 NUM001, para comprobar si se ejercía la actividad de vivienda de uso turístico. En el momento de la inspección se constata que en la puerta del NUM001, se accede a tres puertas, cada una de ellas con su cerradura independiente. Ninguna de las puertas dispone de numeración visible. El inspector comprobó que había turistas que afirmaron haber hecho la contratación a través de AIRBNB.

5) Documento 2 de los remitidos por el Ayuntamiento de Barcelona, Expediente NUM002, consistente en un acta de inspección de 21 de marzo de 2019 en la que se hace constar que se halla una turista que dice que ha alquilado toda la vivienda con su pareja y se acompañan fotografías.

6) Documento 3 de los remitidos por el Ayuntamiento de Barcelona, Expediente: NUM003, consistente en un acta e informe de inspección del día 24 de noviembre de 2017 en el que durante la inspección se constata la explotación de la vivienda arrendada como vivienda de uso turístico sin licencia".

Es por ello que todo depende del análisis de la prueba en cada caso concreto que es lo que se lleva a cabo en el siguiente fundamento de esta sentencia.

CUARTO.- Análisis de la prueba

En este caso, la prueba está determinada por lo contenido en el expediente administrativo que es al que la sentencia de primera instancia atribuye valor, entendiendo correcto y correspondiente con la realidad lo que en él se expone, sin que se haya practicado otro tipo de prueba para desvirtuarlo que entiende correspondía a la parte demandada.

La parte apelante (el demandado) considera que existe un error en la valoración de la prueba y toda la operativa del régimen de carga de la misma que verifica la sentencia, destacando incluso lo indicado por la contraparte en el expediente administrativo y la necesidad de aplicar a su juicio la doctrina de los actos propios.

El apelado difiere de estas consideraciones del apelante al entender que los razonamientos de la sentencia dictada en primera instancia son correctos y que las alegaciones que él formuló en el expediente administrativo se verificaron en un contexto de ejercicio del derecho de defensa.

Partiendo de los términos en que se plantea el presente recurso de apelación, de cara a su resolución cabe indicar que la prueba esencial que existe en estas actuaciones es la referente al expediente del Ayuntamiento de Barcelona respecto del que es necesario poner de manifiesto el valor probatorio de lo que en él se contiene, partiendo del hecho de ser un documento público ( art. 317 LEC) con lo que (como se precisa en el art. 319.1 LEC) , hace prueba plena del hecho, acto o estado de cosas que documenta, de la fecha en que se produce esa documentación y de la identidad de los fedatarios y demás personas que, en su caso, intervienen, si bien ello no excluye que lo que se expone en estos documentos y los hechos que detallan no pueda ser objeto de valoración de cara a producir efectos civiles. A tal efecto es de interés exponer la doctrina constitucional referente a este tipo de actos en un ámbito como el sancionador que es el inherente al expediente aquí considerado. A título de ejemplo cabe citar la STC 161/2016, Sec. 3ª de 3 de octubre de 2016 (ECLI:ES:TC:2016:161) en la que se indica:

"... se precisa de forma reiterada en nuestra jurisprudencia desde la inaugural STC 76/1990 , de 26 de abril , FJ 8 b), que si bien las constataciones documentales por funcionarios tienen un valor probatorio que va más allá de la denuncia, está excluida absolutamente su eficacia como una presunción iuris et de iure de veracidad o certeza del contenido de los documentos. Se parte, por el contrario, de que el acta constituye un primer medio de prueba -que aporta la Administración- sobre los hechos que consten en ella, cuyo valor o eficacia ha de medirse a la luz del principio de la libre valoración de la prueba ( SSTC 76/1990 , de 26 de abril , FJ 8 ; 14/1997 , de 28 de enero , FJ 7 ; 169/1998 , de 21 de julio, FJ 2 , y 35/2006 , de 13 de febrero , FJ 6). Esa doctrina se ha proyectado no sólo a las actas o diligencias de inspección stricto sensu contempladas en una normativa sectorial específica de las que se ocupaba la STC 76/1990 , sino, en general, "a las actuaciones administrativas, formalizadas en el oportuno expediente" ( STC 212/1990 , de 20 de diciembre , FJ 4), incluidas las "declaraciones suscritas por los agentes de la autoridad" ( STC 341/1993 , de 18 de noviembre , FJ 11). Incluso cuando se ha anclado normativamente al art. 137.3 LPC aquí discutido, como ocurrió en el análisis de la eficacia probatoria de los boletines de denuncia de los agentes de la policía local ( STC 35/2006 , de 13 de febrero , FJ 6), se ha destacado que el valor probatorio que ese precepto atribuye a esos documentos sigue las pautas señaladas en la STC 76/1990 . Su valor estriba en ser una forma de iniciación del procedimiento y en aportar una prueba de cargo, que debe ser objeto de valoración junto con el resto de pruebas practicadas en el mismo plano y conforme a los mismos criterios de racionalidad, pudiendo ser prueba de cargo suficiente en vía administrativa, pero también en vía contencioso-administrativa sin necesidad de reiterarse, colocando al administrado en la tesitura de tener que abandonar su pasividad para evitar su sanción, que es lo que le permite la presunción de inocencia en tanto no exista esa prueba de cargo.

En síntesis, a la luz de esta jurisprudencia constitucional, parece incontrovertido que los partes y boletines no son meras denuncias en el ámbito administrativo y contencioso administrativo, sino medios probatorios admisibles que pueden ser suficientes, en atención a las circunstancias del caso, para enervar la presunción de inocencia. Pero ese reconocimiento de relevancia probatoria a lo aseverado, en debida forma, por los funcionarios sería inconstitucional, por vulnerar el derecho a la presunción de inocencia, si llega al extremo de otorgarle "una fuerza de convicción privilegiada que llegara a prevalecer, sin más, frente a lo alegado por el expedientado o frente a cualesquiera otros medios de prueba o que se impusiera -incluso al margen de toda contraria alegación o probanza- sobre la apreciación racional que acerca de los hechos y de la culpabilidad del expedientado se hubiera formado la autoridad llamada a resolver el expediente" ( STC 341/1993 , de 18 de noviembre , FJ 11; citándola, STC 243/2007 , de 10 de diciembre , FJ 4)".

En este caso, en el expediente administrativo (procedimiento AAC385450840/RD, expediente NUM004) consta que el 12.05.2022 se comprobó que en la web www.airbnb.es había publicidad de una vivienda de uso turístico con dos enlaces. Uno con número de referencia NUM005 ofreciéndose como "Cozy room in the city center" y otro con el NUM006 anunciándose como "Bright room for two in the city center". Tras señalar que se hicieron pruebas de reserva, se refleja la descripción de lo ofrecido eran dos habitaciones (cada referencia es de una distinta lo que se aprecia por la decoración) indicando que se trata de un espacio para 2 huéspedes, 1 dormitorio, 1 cama y 1 baño compartido. Se identifica a una persona llamada Elsa como anfitriona, especificando que se trata de una habitación privada de 12 metros cuadrados en un piso de 2 dormitorios, muy cerca del centro comercial Las Arenas y de la estación de metro Rocafort. La cocina y el baño se indica que son compartidos con otros huéspedes. La ubicación exacta se indica que se proporciona una vez hecha la reserva.

En el informe integrado en el expediente se incorporan las fotografías que de las habitaciones aparecen en el anuncio incluyendo asimismo las del salón, cocina y baño.

A partir de las fotografías en que se ve el exterior, se detallan las características de las ventanas (acceso a balcón) incluso el carácter traslúcido de parte de estos accesos. En base a ello se concluye que las mismas se corresponden con las de las que se aprecian desde el exterior del DIRECCION000 real del edificio (como la DIRECCION002 se identifica como principal, la vivienda identificada se señala ser la del DIRECCION000).

También se compara en este informe el formato de la barandilla en la que se indica que se intuye un elemento característico pese a que en las fotografías del anuncio la barandilla se expone que aparece quemada.

En base a ello se llega a la conclusión de ser la vivienda anunciada la de la DIRECCION000.

Sobre este informe, una vez identificado el propietario de esta vivienda como Mauricio (el aquí demandante/apelado), se dictó el 13.06.2022 resolución de apertura de expediente de legalidad, designación de instructor, requerimiento de cese voluntario y trámite de audiencia.

El Sr Mauricio presentó alegaciones el 26.07.2022 señalando tener la vivienda cedida en alquiler desconociendo el uso que se pudiere hacer de ella estando él domiciliado en Sitges. Junto a ello interesó que se le diere traslado del expediente de cara al ejercicio de la acción que correspondiere frente al inquilino.

Sobre estas alegaciones se emitió informe por el Ayuntamiento de Barcelona el 29.09.2022 referente a su desestimación por no estar registrado el alquiler al que se hacía referencia en el Incasol ni constar el pago de la renta, dictándose el 5.10.2022 orden de cese de actividad, con indicación de precinto subsidiario e imposición de multas coercitivas de 10.000 € cada una.

Frente a la misma hicieron diversas alegaciones por Mauricio quien también formuló recurso de alzada. En ellas indicó que el inquilino había negado ser cierto lo señalado por el Ayuntamiento y que se trataría de un error, lo que se señala que asimismo le fue expuesto a la abogada del Sr. Mauricio que interesó tener acceso a la vivienda si bien tal acceso le fue negado por el inquilino. Igualmente se indica haberse demandado civilmente al inquilino (es la demanda origen de las presentes actuaciones) indicando no haber tenido conocimiento ni haber autorizado que se llevara a cabo la actividad de hospedaje o subarriendo.

Tras el informe-propuesta del Ayuntamiento de Barcelona, se dictó decreto de Alcaldía de 5.12.2022 desestimando el recurso de alzada presentado.

En paralelo se debió tramitar un expediente sancionador con una sanción impuesta que se señala en el recurso de alzada presentado por el Sr. Mauricio que fue de 60.001 € detallándose en el recurso planteado en este expediente (este documento es el que obra en autos), la problemática de las imágenes, destacando el diferente color de la barandilla y el que los inspectores no acudieron al inmueble para comprobar quien entraba o salía y si se trataba de personas diferentes al inquilino.

También consta la apertura de un procedimiento dirigido frente al arrendatario (y a nombre del Sr. Pelayo) habiéndose aportado con la contestación de la demanda una orden de cese de actividad que dio lugar a otro procedimiento (AAC401576383/SK, expediente NUM007).

Tras esta exposición de los elementos que constan en los expedientes que obran en la causa (son los antes reflejados), lo primero que cabe indicar es que las alegaciones hechas por el Sr. Mauricio en los mismos (de diversa índole como se ha expuesto) no cabe entender que se traten de un acto propio a los efectos del art. 111-8 CCCat. dado el contexto en el que se hacen (procedimiento administrativo con incluso una resolución sancionadora - aunque la misma no se aporta).

Es por ello que se deben analizar las concretas circunstancias referentes a la prueba de la existencia de una actividad de alquiler turístico en la vivienda.

Tal prueba en este caso es la constituida por el acta e informe de inspección. En ella se parte de las fotografías que aparecen en la web de Airbnb y en concreto de aquellas en las que se aprecian portones de salida a balcones de donde cabe derivar las características externas de la vivienda. Del visionado de estas fotografías se constata que la disposición exterior de tales portones que se aprecia en las fotografías de la web de Airbnb puede coincidir con los de la vivienda objeto de esta causa, si bien (y este es un elemento de especial trascendencia), las barandillas que se aprecian desde el exterior del DIRECCION000 son oscuras, mientras que las que se ven en las fotografías tomadas desde el interior de las habitaciones alquiladas (las que aparecen en la web de Airbnb) cabe considerar que son de color claro. Este elemento (así como incluso el concreto diseño de las barandillas) introduce un elemento importante de duda, no de la realidad de lo que refleja el acta e informe (en cuanto a las fotografías), sino de las conclusiones a las que en el mismo se llega y en concreto a la indicación que aparece en la página 54 del expediente (57 del PDF) que es la siguiente:

"Observacions: amb l'ampliació de la fotografia del saló, es pot intuir un element característic del disseny de la barana, tot i que a les fotografies la barana surt cremada i no es pot apreciar gaire".

La mención a una barandilla quemada no se sabe de forma clara a qué pueda corresponder, máxime cuando en ninguna de las fotografías ello se constata.

Junto a lo anterior (y la mención antes reflejada referente a que "es pot intuir" que no supone una certeza plena) cabe indicar que (como antes se ha señalado) en las fotografías en las que se ve la barandilla desde el interior (las de la web de Airbnb), ésta cabe considerar que es blanca o de color claro pudiéndose citar las de las siguientes páginas (se indica primero la del expediente y luego la del documento PDF para facilitar la localización estando algunas repetidas): 35/38; 36/39; 37/40; 42/45; 43/46; 50/53; 51/54; 53/56; 55/58;

Frente a ello las tomas del exterior de la fachada en que se ve la barandilla, ésta es de color oscuro como se aprecia en las fotografías de las páginas 52/55; 54/56; 55/58; 57/60; 59/62.

Ante esta duda (en el informe cuando se menciona a la barandilla y su forma se habla de que se puede intuir la misma, aludiendo a que en las fotografías desde el interior la barandilla salía quemada y no se podía apreciar), se desconoce el motivo por el que la inspección del Ayuntamiento de Barcelona (como sucedió en otros casos resueltos por esta Audiencia Provincial) no intentó comunicar con las personas que pudieren entrar y salir de la vivienda (nada se indica al respecto pese a haberse entrado en el interior del portal, ya que obra una fotografía de los buzones en la página 61/62 en la que se marca el buzón correspondiente a la vivienda aquí considerada, aunque no se refleja el nombre que en él pudiere aparecer y que se intuye en la fotografía que puede existir - aunque si se amplía no se puede leer nada).

A todo lo anterior cabe añadir que el demandado/apelante fue emplazado en la vivienda el 30.01.2023 a las 12:18 horas. En el emplazamiento negativo previo de 21.12.2022 un vecino indicó que vivía otro chico en el piso creyendo que no lo hacía el interesado cuyo paradero desconocía, si bien nada señaló de un posible destino turístico del inmueble. En el previo hecho por correos el 29.11.2022 lo que se indica es ausente de reparto.

Por último, en la comparencencia "apud acta" el domicilio que proporcionó el Sr. Pelayo es el de la DIRECCION003 de Barcelona.

Ante la realidad que se acaba de exponer y la problemática que plantea el expediente administrativo tal y como se ha detallado (es la prueba a la que se recurrió al no haberse interesado ninguna adicional como la declaración de testigos u otra conducente al mismo fin), no se considera que en este caso se haya acreditado de forma suficiente la causa de resolución aquí alegada (la carga de la prueba a ello referente corresponde a la propiedad que es la que interesa la resolución conforme a las normas que al respecto se contienen en el art. 217 LEC) , lo que comporta que el recurso de apelación se deba ver estimado y con ello desestimada la demanda, con imposición de costas a la parte actora dado que fundamentó toda su alegación en un expediente administrativo que además de plantear las cuestiones que se acaban de exponer, ella misma había entendido no correcto en los procedimientos administrativos referentes a la problemática de esta vivienda ( art. 394 LEC) .

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, al verse estimado el presente recurso de apelación no procede la condena en las costas del mismo a ninguno de los litigantes.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación