Sentencia Civil 664/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 567/2023 de 17 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-) El Procurador D. Xavier Cots Olondriz, en representación de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L., presentó demanda contra D. Mateo, ejercitando la acción de desahucio por expiración de plazo, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de mayo de 2015, sobre una vivienda existente en Terrassa (Barcelona), DIRECCION000, que corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad de Terrassa.

Se relata que en fecha 12 de mayo de 2015 BANCO SABADELL, S.A., por aquel entonces propietaria de dicho inmueble, suscribió un contrato de arrendamiento con D. Mateo, en relación con la vivienda indicada. El plazo pactado en aquel contrato fue de tres años, prorrogable por un año más, en consonancia con lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) .

Mediante novación del contrato de 13 de mayo de 2019, BANCO SABADELL, S.A. pactó con el arrendatario, entre otras cosas, modificar la duración del contrato de arrendamiento, de modo que se pactó una prórroga por tres años más, esto es, hasta el 12 de mayo de 2022.

Con posterioridad a la firma de ese contrato, PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. adquirió la propiedad del inmueble y se subrogó en la posición de arrendadora.

La parte actora emitió burofax en fecha 31 de enero de 2022, comunicando al arrendatario el vencimiento del contrato, y la extinción del mismo a fecha 12 de mayo de 2022. A pesar de ello, el arrendatario no ha desalojado la vivienda.

En consecuencia, se solicitaba sentencia con los siguientes pronunciamientos:

1.-Se declare la resolución del contrato de arrendamiento de vivienda suscrito en fecha 12 de mayo de 2015 por expiración del plazo contractual, sobre la vivienda sita en la DIRECCION000 Terrassa (Barcelona), que se corresponde con la finca registral nº NUM000 del Registro de la Propiedad nº 1 de Terrassa.

2.-Condene a la demandada a dejar libre, vacua y expedita la mencionada finca a disposición de la actora, bajo a percibimiento de lanzamiento si no lo efectuara en el plazo legal;

3.-Se condene en costas a la parte demandada.

II.-) La Procuradora Dª. Anna Albalate Dalmases, en representación de D. Mateo, se opuso a la acción ejercitada en la demanda. Se admite que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. es actualmente propietaria de la vivienda a la que se refiere en el procedimiento, y que se subrogó por ello en la posición de arrendadora. No obstante, se destaca la vinculación existente entre la misma y la anterior propietaria, BANCO DE SABADELL, S.A. Así, la única socia titular de las participaciones de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. es la entidad PROMONTORIA CHALLENGER I, S.A. Pues bien, los únicos socios de PROMONTORIA CHALLENGER I, S.A. son BANCO SABADELL, S.A. (20%) y CERBERUS (80%), que es la sociedad a la que BANCO SABADELL, S.A. transfirió todo su activo inmobiliario.

Se reconoce la existencia del contrato de arrendamiento de fecha 12 de mayo de 2015. No obstante, en mayo de 2019 se suscribió un nuevo contrato de arrendamiento. Ese nuevo contrato se firmó tras la reforma operada por Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo. Por tanto, la duración del mismo estaría sujeta a un periodo mínimo de duración de 7 años, ya que la arrendadora era una persona jurídica. Por tanto, esta parte tiene derecho a mantenerse en el contrato de arrendamiento hasta el 9 de mayo de 2026, según la redacción del art. 9 LAU en el momento de la contratación. Y, además, el aviso de la propiedad para notificar la intención de no prorrogar el contrato a su vencimiento estaría sometido a la exigencia de una antelación mínima de cuatro meses, circunstancia que tampoco se ha dado en este caso. Se invoca además la normativa sobre consumidores y usuarios.

Por tanto, se solicitó la desestimación de la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

III.-) La sentencia de instancia desestimó la demanda presentada. Tras el análisis de la documentación aportada, el juez entendió que en mayo de 2019 las partes suscribieron un documento de renovación en el que se establecía que la relación entre las mismas consistía en un contrato de arrendamiento conforme al Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y de alquiler. Por tanto, es aplicable a esta relación contractual la modificación prevista de duración mínima del contrato de 7 años, y el plazo de preaviso para no renovar automáticamente el contrato de cuatro meses. Puesto que el contrato de novación de 10 de mayo de 2019 establecía un plazo de duración de 3 años, el mismo se prorrogará obligatoriamente para la arrendadora hasta los siete años, salvo manifestación del arrendatario en contrario. Y, en todo caso, la notificación enviada para comunicar la voluntad de la propiedad de no prorrogar el contrato no cumplió con el requisito de antelación mínima de cuatro meses. En consecuencia, se desestimó la demanda presentada, absolviendo al demandado de los pedimentos efectuados en su contra, y con imposición de costas a la parte actora.

IV.-) La representación de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. se alza contra aquella resolución, alegando error en la valoración de la prueba. Se afirma que lo que se produjo en mayo de 2019 fue una mera novación modificativa del contrato de 2015. En el documento suscrito se habla de una prórroga del contrato, y no de un nuevo plazo, y se actualizó la fianza depositada hasta ese momento. Existe una remisión expresa a las cláusulas del contrato firmado en fecha 2015, que se declara vigente. En el documento suscrito en el año 2019 no se dice que se esté extinguiendo el anterior contrato y se esté firmando uno nuevo. Con todo ello, habría que entender que el arrendamiento venció en mayo de 2022. Y, con ello, existió una correcta notificación de la voluntad de no renovar el contrato.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en instancia, y en su lugar se acuerde la estimación de la demanda presentada, acordando la resolución del contrato por expiración del plazo contractual, y condenando al demandado al desalojo de la vivienda arrendada.

V.-) La representación de D. Mateo muestra oposición al recurso presentado. Para esta parte, la sentencia apelada no adolece de ningún error en la valoración de la prueba. El documento suscrito en el año 2019 constituía un nuevo contrato en el que se estaba pactando un alquiler social, regulado por la LAU conforme a la reforma derivada del Real Decreto-Ley 7/2019, al que las partes se someten de forma expresa. Por tanto, el contrato quedaba vinculado a un nuevo régimen jurídico. Además, en este caso resultaría aplicable la normativa sobre consumidores y usuarios, con toda la jurisprudencia existente sobre abusividad de cláusulas contractuales y falta de transparencia en las condiciones generales de la contratación. En consecuencia, se solicitó la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución dictada.

SEGUNDO.- Procedimiento verbal de desahucio por expiración de plazo.

La parte actora presenta demanda solicitando el desahucio respecto de una finca urbana consistente en vivienda, ubicada en Terrassa (Barcelona), DIRECCION000, por la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 12 de mayo de 2015 (doc. nº 2 de los acompañados a la demanda), que a entender de la parte actora habría sido objeto de novación modificativa en fecha 13 de mayo de 2019 (doc. nº 4).

La parte demandante hace uso por tanto de la facultad establecida en el art. 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) , según el cual el actor podrá ejercitar, mediante el planteamiento de un juicio verbal, la acción encaminada a recuperar la posesión de una finca dada en arrendamiento, cuando esa pretensión se base en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente.

Es de aplicación en este pleito, por tratarse de inmueble destinado a vivienda, el art. 4.2 LAU, que establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 4.1, los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (en adelante, CC) .

TERCERO.- Sobre la naturaleza novatoria de los documentos suscritos en mayo de 2019 y la determinación del plazo de duración del contrato de arrendamiento

Como ya se ha expuesto, el núcleo de la discusión estriba en determinar cuál fue la naturaleza y alcance del pacto novatorio alcanzado por las partes contratantes en mayo de 2019. En este litigio no se discute que en fecha 12 de mayo de 2015 BANCO SABADELL, S.A. y D. Mateo suscribieron un contrato de arrendamiento sobre la vivienda sita en Terrassa (Barcelona), DIRECCION000 por un periodo de 3 años, en sintonía con el plazo de duración obligatoria de los contratos de arrendamiento de vivienda previsto en el art. 9 LAU, en la redacción vigente en aquel momento. Tampoco se cuestiona que, una vez alcanzados esos tres años, el contrato se prorrogó por un año más, conforme al art. 10 LAU.

Lo que se cuestiona en este pleito es si en el año 2019, y mediante los documentos suscritos en fechas 10 y 13 de mayo de ese año (doc. nº 4 de los presentados a la demanda), las partes convinieron una nueva prórroga del contrato por tres años más, o bien si se celebró un nuevo contrato, sometido a la regulación vigente en ese momento, lo que implicaría un plazo de duración mínima de 7 años a partir de esa fecha, conforme a la nueva redacción del art. 9 LAU.

A la hora de interpretar la documentación aportada conforme a los arts. 1281 y ss. CC, no se discute que habría sido la arrendadora la que habría redactado los documentos suscritos por las partes. Y, aunque es cierto que el documento novatorio se suscribió cuando la arrendadora era aún BANCO SABADELL, S.A., y que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. adquirió la propiedad del inmueble y se subrogó en el contrato en un momento posterior, es evidente que la ahora recurrente ha de verse sometida a la interpretación que se haga de los documentos como si fuese la propia arrendadora firmante de los mismos, no sólo por su condición de persona jurídica profesional dedicada al negocio inmobiliario, sino por la vinculación que cabría apreciar entre ella y BANCO SABADELL, S.A.. Por un lado, los docs. 1 y 2 de los acompañados a la contestación a la demanda, que no han sido impugnados de contrario, evidencian esa vinculación. Por otro lado, el propio doc. nº 1 de la demanda también sería ilustrativo de esa circunstancia. En la nota simple del Registro de la Propiedad nº 1 de Terrassa se constata que PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. adquirió la propiedad del inmueble objeto de este procedimiento por aportación social formalizada en escritura de 6 de marzo de 2020. Ello hace pensar en una participación, directa o indirecta, de BANCO DE SABADELL, S.A. en el capital social de PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L.

Pues bien, examinado el doc. nº 4 de los acompañados a la demanda, se aprecia una gran confusión respecto de la naturaleza y alcance de los pactos alcanzados en el año 2019. En primer lugar, en el documento aparece un ingreso bancario de D. Mateo en una cuenta bancaria de BANCO SABADELL, S.A., de fecha 13 de mayo de 2019, por importe de 93,00 euros, que obedecería a un complemento de la fianza previamente depositada, para adecuarla a la nueva renta que pasaría a estar vigente a partir de ese momento. A continuación aparece el correspondiente documento de compromiso relativo al avalloguer. En cualquier caso, de esos dos documentos no se extrae ninguna información relevante en torno a si lo que las partes pactaban era una mera prórroga del contrato vigente hasta ese momento, con una nueva renta y un nuevo plazo de duración, o bien un nuevo contrato que sustituiría al anterior.

Pero, seguidamente, dentro del mismo bloque documental nº 4, destacan:

1.-) Se ha aportado una hoja titulada "DOCUMENTO DE RENOVACIÓN",fechada el 10 de mayo de 2019, y suscrita por el arrendatario. El hecho de que se hable de "renovación"hace pensar que se trataría de una operación destinada a prorrogar un contrato previo, o a alterar algunas de sus condiciones, pero sin extinguirlo para sustituirlo por un nuevo negocio jurídico. Ello se ajustaría a la tesis mantenida por la parte demandante en este pleito.

Lo que ocurre es que, justo después del título, y tras el lugar y la fecha del documento, aparece un apartado llamado "Condiciones generales del nuevo contrato de alquiler social".Parecería, por tanto, que en ese momento (mayo de 2019) la común intención de las partes era la de suscribir un nuevo contrato que sustituyese al anterior. Ello se refuerza con el contenido del primero de los puntos que aparece en ese apartado, que literalmente dice: "Contrato de acuerdo a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, en su versión modificada por la Ley 4/2013, de 4 de junio de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de vivienda, y el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler".Cabe recordar que el Real Decreto-Ley 7/2019 modificó la LAU en varios de sus preceptos, entre ellos los arts. 9 y 10, sobre duración del contrato, los cuales adoptaron la redacción actualmente vigente. Por supuesto, ello supondría un régimen jurídico distinto al del contrato suscrito en mayo de 2015.

Además, como segundo punto de ese apartado se decía "Contrato de alquiler de 3 años de duración".No se habla de prórroga del plazo de un contrato previo. Por tanto, de esa redacción parece extraerse que las partes acordaban el establecimiento de un plazo nuevo que empezaría a computarse, lo que parece más acorde con la interpretación de que, en ese momento, se estaba suscribiendo un nuevo contrato.

El último de los puntos de ese apartado dice: "La firma del contrato de alquiler, conlleva la aceptación por parte del arrendatario, del programa de seguimiento social que se articula mediante el anexo denominado Contrato Social. Este anexo fija un conjunto de obligaciones, y conlleva el establecimiento de un plan de actuación acordado entre las partes. El no cumplimiento de las obligaciones y/o actuaciones derivadas del comentado anexo pueden ser motivo de la no renovación del contrato de alquiler social cuando éste finalice".De los términos literales de ese texto no parece inferirse que las partes se estuviesen refiriendo a un contrato suscrito hace cuatro años. Cualquier persona con entendimiento medio interpretaría que lo que las partes estaban conviniendo en ese momento era la suscripción de un nuevo contrato.

En definitiva, más allá del término "renovación" que aparece en el título, en el documento suscrito en fecha 10 de mayo de 2019 no se hace ninguna referencia a ningún contrato celebrado con anterioridad, y todo su tenor literal parece hacer referencia a la voluntad de las partes de suscribir un nuevo contrato (de alquiler social), sometido al régimen de la LAU, en la redacción vigente en ese momento (mayo de 2019).

2.-) Es cierto que el documento que aparece seguidamente, suscrito por ambas partes en fecha 13 de mayo de 2019, sí parecería sugerir que se trata de una renovación de un contrato anterior, que se mantiene vigente con unas condiciones parcialmente modificadas. El documento se titula "NOVACIÓN DEL CONTRATO SIN DEUDA".En el apartado expositivo ("MANIFIESTAN")se hace una referencia al contrato de 12 de mayo de 2015, y las partes expresan su voluntad de modificarlo.

En el Primero de los Pactos, las partes convienen prorrogar la duración del contrato de 12 de mayo de 2015 por tres años más, fijando como fecha de vencimiento la de 12 de mayo de 2022.

Y, en el Pacto Cuarto, se establece que, en todo lo que no aparezca mencionado o modificado en este documento de renovación, se seguirán aplicando las cláusulas contenidas en el contrato anterior (el de 12 de mayo de 2015).

De este documento parecería extraerse, por tanto, que la voluntad de las partes era únicamente la de modificar algunas de las condiciones del contrato de 12 de mayo de 2015, y no la de pactar un nuevo negocio jurídico de arrendamiento que sustituyese al anterior.

No obstante, como anexo a ese documento de "NOVACIÓN DEL CONTRATO SIN DEUDA",las partes incorporaron un documento titulado "CONTRATO SOCIAL ( NUM001)", que sin duda tiene por objeto vincular el contrato de arrendamiento existente entre las partes a un régimen de alquiler social. Y, en la Cláusula Tercera de ese documento, se indica nuevamente que, más allá de las especificidades del contrato social, el arrendamiento entre las partes estará regido "por lo establecido en el contrato de alquiler y en la Ley 29/1004 de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, Ley 4/2013, de 4 de junio (en adelante, "LAU") y el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler".

La previsión nuevamente de que el contrato se sujeta al régimen derivado de la LAU, en la redacción dada por el Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo, haría pensar nuevamente que lo que las partes estaban suscribiendo era un nuevo contrato.

Por tanto, el documento de 13 de mayo de 2019 ya generaría por sí solo dudas suficientes sobre cuál era la común intención de las partes.

En definitiva, el doc. nº 4 de los acompañados a la demanda contiene en su conjunto una serie de menciones contradictorias entre sí, que en modo alguno pueden favorecer a la parte arrendadora, conforme a la norma de interpretación de contratos contenida en el art. 1288 CC: "La interpretación de las cláusulas oscuras de un contrato no deberá favorecer a la parte que hubiese ocasionado la oscuridad".

Si se analizan en su conjunto los documentos suscritos por las partes en fechas 10 y 13 de mayo de 2019, en algunos pasajes o párrafos de ellos se observaría una voluntad declarada de ambas partes de suscribir un nuevo contrato de arrendamiento, sometido al nuevo régimen de la LAU. Sin embargo, en otros se reflejaría una intención de mantener el contrato de 2015, modificando únicamente algunas de sus cláusulas.

Esta discrepancia ha de favorecer a la parte arrendataria, que no intervino en la redacción de esos documentos, conforme al art. 1288 CC, y claramente se encontraba en una posición de desequilibrio a la hora de contratar. Debe tenerse en cuenta que la parte arrendadora era en el año 2019 una entidad bancaria, que posteriormente ha sido sucedida en el contrato por una sociedad anónima profesional en el sector inmobiliario.

En definitiva, ante tal discordancia cabe interpretar que las partes suscribieron un nuevo contrato de arrendamiento en fecha 10 de mayo de 2019, sometido al régimen de la LAU vigente en aquel momento, lo que denotaría un sometimiento a un plazo de duración mínimo obligatorio para el arrendador de 7 años.

Es más, en último término, y como acertadamente apunta el juez a quo,podría interpretarse que la voluntad de las partes era la de mantener el contrato de 12 de mayo de 2015, pero únicamente alterando el sometimiento del mismo a la nueva normativa de la LAU, mediante la referencia al Real Decreto-Ley 7/2019. Con ello, se entendería que el plazo de duración mínima del contrato sería de 7 años, pero computables desde el 12 de mayo de 2015. Por tanto, el plazo del arrendamiento vencería, conforme al art. 9 LAU, el 12 de mayo de 2022. Vaya por delante que no es ésta la interpretación a la que se acoge este tribunal, a la vista de que algunos de los documentos que conforman el doc. nº 4 de la demanda hablan de manera clara de un nuevo contrato suscrito en 2019. Pero, en todo caso, si se quisiese mantener esa interpretación, resultaría igualmente ineludible que el plazo de antelación mínimo para que el arrendador comunicase su intención de no renovar el contrato a su vencimiento sería de cuatro meses, ya que habría que aplicar el art. 9 LAU conforme a la redacción actualmente vigente. Y, en este caso, es claro que la notificación hecha por PROMONTORIA COLISEUM REAL ESTATE, S.L. no se ajustó a dicho plazo.

En definitiva, el recurso de apelación ha de ser desestimado y la resolución de instancia debe confirmarse.

CUARTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación