Sentencia Civil 655/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 304/2023 de 17 de octubre del 2024

PRIMERO.-1. Por parte de los demandados, Dña. María Milagros y D. Carlos Jesús, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda presentada en su contra por SUENTY NETWORKS, S.L., en reclamación de la suma de 55.350 euros en concepto de principal, más los intereses legales adeudados.

2. Partió la actora de ser la propietaria de la vivienda sita en la DIRECCION000, de Cabrera de Mar en la fecha en que fue presentada la previa demanda de procedimiento monitorio (25 de julio de 2019), en virtud de escritura de compraventa y subrogación de hipoteca suscrita en fecha 2 de febrero de 2011, vivienda que, en fecha16 de diciembre de 2019, fue adjudicada a la entidad acreedora titular del crédito hipotecario que grababa la referida vivienda en autos del procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1465/2012, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró, y que fue cedida en remate a los propios demandados a través de la sociedad de la que son titulares CASA LUNIC, SOCIEDAD ANÓNIMA PROMOTORA DE INVERSION DE CAPITAL VARIABLE. Alegó que, con motivo de la ejecución hipotecaria que gravaba la finca instada contra la aquí actora, los demandados, al ser notificados de la existencia de dicho procedimiento, optaron por dejar de abonar el precio del arrendamiento concertado en fecha 6 de mayo de 2013,por plazo de 5 años prorrogables por un periodo de 3 años más, y con una renta mensual de 1.350 euros, por lo que llevaban desde el año 2014, aproximadamente, disfrutando del inmueble sin abonar el precio del arrendamiento pactado, si bien no era posible la reclamación de las rentas anteriores al mes de julio de 2016, dado el plazo de prescripción trienal establecido para los pagos periódicos conforme al art.121-21.1º CCC, reclamando las rentas desde julio de 2016 hasta noviembre de 2019, ambas inclusive, pues, en fecha 16 de diciembre de 2019, la entidad acreedora del préstamo hipotecario que grababa la vivienda se adjudicó la misma en el procedimiento de ejecución hipotecaria y la cedió en remate; serían 41 mensualidades de renta, a razón de 1.350 euros cada una de ellas, pues, cuando se presentó la petición de procedimiento monitorio en fecha 25 de julio de 2019, no había prescrito todavía la mensualidad del mes de julio de 2016. Alegó que, conforme al tenor del contrato, el pago de la renta debía efectuarse mediante transferencia bancaria al número de cuenta designado por el propietario y de la que eran perfectamente conocedora los demandados, toda vez que los primeros ingresos de la renta se efectuaron en la misma; los demandados se opusieron a la petición de monitorio alegando que "a partir del ejercicio 2014 (la persona de contacto, el Sr. Marcial) solicitó a mis mandantes que la forma de pago de la renta se realizara siempre en efectivo", y que dicha forma de pago vino ocasionada "tanto por la relación de confianza entre las partes"como "por la delicada situación económica en la que se encontraba Suenty con las cuentas embargadas",sin que por parte de la arrendadora se le entregase factura ni justificante de pago alguno, lo cual era falso y no había sido probado de contrario, aparte de carecer de toda lógica, pues nadie habría estado pagando durante cuatro años en efectivo sin exigir un solo recibo o justificante de pago de las rentas que venía abonando, más aun cuando era la propia parte demandada la primera interesada en exigir que se le entregasen justificantes del pago de la renta, de haberse realizado en efectivo metálico, para evitar que pudiese ser objeto de desahucio por falta de pago; además, el hecho de que se hubiesen producido algunos impagos en las cuotas del préstamo hipotecario en el momento de suscripción del contrato de arrendamiento, no exoneraba a la parte demandada del cumplimiento del mismo y, por tanto, del abono de la renta contractualmente pactada. Negó la actora haber llevado a cabo las mismas prácticas de cobro en efectivo con el resto de arrendatarios, y alegó que el resto de arrendatarios también llevaban años sin abonar las rentas del arrendamiento, habiéndose formulado también demanda de reclamación de cantidad contra los mismos. Añadió que, aunque desde la firma del contrato jamás se hubiesen entregado a los demandados las facturas o recibos de los pagos que iba efectuando, ello no era óbice para negar la validez de los recibos expedidos para acreditar con la demanda la deuda reclamada, y los recibos emitidos por la actora se correspondían con una deuda cierta, líquida, determinada y vencida, con independencia del momento en que los mismos hubieran sido expedidos. Finalmente, negó la existencia de las reparaciones sobre la finca a las que hacían referencia los demandados, sin haber aportado documentación alguna que lo acreditase.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda. Si bien reconocieron la existencia del contrato de arrendamiento, negaron la existencia de deuda alguna por rentas, pues siempre las habían satisfecho, primero mediante transferencia bancaria a la cuenta de la hija del Sr. Marcial y, en un segundo momento, en efectivo, tal y como le solicitó la actora, lo cual acreditarían en fase probatoria; habían satisfecho puntualmente las rentas generadas, e, incluso, habían tenido que afrontar gastos de reparaciones de la propia zona comunitaria que no les correspondían, dada la delicada situación económica en la que se encontraba ya la actora, aparte de que el demandado había tenido negocios comunes con el Sr. Marcial, lo que había comportado que entre las partes existiera una relación de confianza, que hizo que los demandados no solicitaran al Sr. Marcial ningún recibo cuando se realizaron los pagos; la actora no les entregó nunca copia de las facturas que ahora había confeccionado solo para poder reclamar una cantidad que nunca antes había reclamado por inexistente; la actora nunca declaró en Hacienda esas facturas cuando se devengaron, circunstancia, lo que acreditaba también que la deuda era inexistente, pues, de haber existido deuda, la sociedad se hubiera visto obligada a ingresar las correspondientes retenciones ante la Agencia Tributaria, sin perjuicio de que hubiera cobrado o no la renta del arrendatario; anunciaron que impugnaría las facturas aportadas con la demanda, en las que no se aplicaba IVA ni fueron declaradas ante Hacienda; la actora nunca les reclamó cantidad alguna extrajudicialmente ni interpuso demanda de juicio de desahucio contra los demandados, siendo impensable que a una sociedad se le adeudasen rentas durante más de seis años y no intentase ni tan siquiera recuperar la finca mediante demanda de desahucio; de los datos obtenidos del servicio "Informa", resultaba que la actora se hallaba sin actividad y sin depositar cuentas anuales en el Registro Mercantil desde 2011, de modo que difícilmente pudo emitir facturas y cobrar a través de una cuenta corriente, ya que las entidades bancarias solicitan una serie de documentación de las sociedades, entre ellas, las cuentas anuales y, al no facilitarla, bloquean las cuentas, por lo que no era creíble que el pago debería hacerse mediante transferencia. Negaron adeudar la cantidad reclamada, y adujeron que, en su caso, habría pluspetición, como acreditarían en fase probatoria; en concreto:1.- había un error en cuanto a los meses reclamados, pues se les reclamaban las rentas correspondientes a 37 meses, cuando, de existir la deuda, serían 36 meses (3 anualidades), de conformidad con lo dispuesto en el CCC, de modo que existiría pluspetición; 2.- los demandados satisficieron el importe de la fianza a la actora por importe de 2.700 euros, por lo que procedía descontar también esta cantidad de la cantidad reclamada; 3- dada la delicada situación económica de actora, los demandados habían tenido que asumir el pago de una serie de obras, reparaciones y gastos sobre la finca que le incumbían a la propiedad de la finca, ya que según el pacto 5º del contrato de arrendamiento "Serán de cuenta del arrendatario los consumos de electricidad, teléfono, agua, gas y otros servicios municipales, tales como tasa de basuras"; no les correspondía el pago de los gastos de comunidad ni de impuestos, excepto la tasa de basuras; dado el escaso tiempo dispuesto para contestar a la demanda, aportaron justificante de alguno de los gastos atendidos, sin perjuicio de que pudieran aportarse nuevas facturas en fase probatoria, ya que parte de la documentación había sido solicitada a terceros; alegaron que tanto el importe de las reformas como el de las derramas que habían atendido ascendían a un importe superior al reclamado.

4. La sentencia es desestimatoria de la demanda. Se parte de las reglas de distribución de la carga de la prueba ex art.217 LEC, y de que la actora parte del hecho de que no ha existido pago de las rentas reclamadas mientras que la demandada alega haber efectuado el pago en metálico al Sr. Marcial, que actuaba como apoderado de la entidad arrendadora, cuando de la prueba practicada no puede desprenderse dicha conclusión a la que llegan los demandados, pues se están reclamando las rentas de tres años de contrato de arrendamiento, siendo rentas que debían abonarse, según los términos propios del contrato suscrito, mediante transferencia bancaria; dicha forma de pago no se ha verificado o no consta que se haya empleado entre las partes, de modo que, no compareciendo al acto del juicio el testigo Sr. Marcial, no existe testimonio que justifique la realidad de los pagos en metálico alegados por la demandada. Se razona, asimismo que la no comparecencia del representante de la actora al acto del juicio para su interrogatorio ha causado la alegación del artículo 304 LEC por los demandados, cuando dicho precepto no tiene carácter imperativo y supone efectuar una valoración conjunta de la prueba practicada; el testimonio de quien recibe los supuestos pagos en nombre de la actora no se ha producido, y la parte demandada no ha mostrado en el acto del juicio interés en dicho testimonio cuando se ha planteado de contrario la suspensión del juicio para citar de nuevo al testigo; además, el contrato de arrendamiento fija de forma expresa que la forma de pago de la renta es por transferencia bancaria, no verificándose los pagos por dicha vía, pese a que la actora ha estado sujeta a un procedimiento concursal y, por tanto, su administración ha estado intervenida, de modo que existía interés en la entrada de activo en la contabilidad de la empresa. Se concluye que el supuesto pago de la cantidad reclamada no consta acreditado y que, por tanto, las alegaciones de la parte demandada no pueden ser estimadas. Se añade que la alegación de prescripción no puede ser admitida, dado que la cantidad reclamada obedece a las tres últimas anualidades de rentas no satisfechas; tampoco la alegación de compensación parcial de la deuda con la fianza arrendaticia, pues no se ha instado la resolución del contrato de arrendamiento, de modo que el mismo sigue en vigor, aparte de que la fianza viene fijada legalmente con unos fines concretos que no son el pago de la renta; tampoco la compensación por obras asumidas, no constando la realidad de las mismas ni el pacto de realización a cargo del arrendatario por cuenta de la propiedad, ni la cantidad a compensar, por lo que no concurren los requisitos establecidos para la compensación ex arts. 1195 y 1196 CC.

5. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba y sobre la carga de la prueba. Sobre la pluspetición y la compensación

1. Los apelantes consideran que no se ha tenido en cuenta toda la prueba practicada en autos, tanto la prueba directa como la prueba indirecta (indiciaria), ni los efectos que, en su caso, debería comportar la falta de comparecencia del testigo Sr. Marcial (administrador de hecho de la actora) y del legal representante de la actora al acto del juicio, de conformidad con lo previsto en el artículo 304 LEC y aplicando en su conjunto toda la prueba practicada en los presentes autos. Consideran, asimismo, que la sentencia recurrida contiene toda una serie de errores de hecho a subsanar, tales como que la actora no ha presentado concurso de acreedores ni ha sido gestionada por un administrador concursal, en contra de lo señalado en la sentencia recurrida; el importe de tres anualidades de renta no asciende a 55.350 euros, sino a 48.600 euros (1.350 euros x 36 mensualidades), como erróneamente se contiene en el fallo de la sentencia objeto del presente recurso.

Aducen que no se ha valorado correctamente la prueba practicada en autos, ni se ha tenido en cuenta el principio de facilidad de probatoria. De un análisis completo de la prueba practicada, resulta de forma indubitada la inexistencia de la deuda, pues, desde el inicio del contrato de arrendamiento, los demandados pagaron a la actora el importe de la renta en metálico, sin que les fuera posible satisfacer la renta mediante transferencia bancaria, como así les hubiera interesado, al reiterar que la actora nunca les facilitó un número de cuenta bancaria por no disponer de ella, ante las irregularidades tanto sociales como fiscales en las que se encontraba incursa. Así consideran que resulta probado con el contrato de arrendamiento firmado por las partes, donde se hizo constar que el pago se haría por transferencia bancaria, pero no se indicó el número de cuenta, lo cual acredita que no disponía de cuenta bancaria; con la copia de las facturas presentadas con la demanda (fueron impugnadas en el acto de la audiencia previa), en las que también consta que la forma de pago sería la transferencia bancaria, sin indicar cuenta bancaria concreta donde realizar el pago, y con la documental aportada de adverso con carácter previo a la celebración del acto del juicio, solicitada por los demandados en el acto de la audiencia previa, pues fue requerida la actora para que aportara extractos de las cuentas bancarias con las que operaba la sociedad, y el resultado de la prueba practicada fue que manifestó que no había tenido nunca cuentas bancarias operativas desde que se concertó el contrato de arrendamiento hasta la actualidad, de modo que queda probado y reconocido por la actora que no ha dispuesto nunca de una cuenta bancaria para que se pudiera realizar el pago de las rentas por transferencia. Del resto de la prueba practicada y de los hechos acaecidos entre las partes durante la vigencia del contrato de arrendamiento también se debe concluir la inexistencia de la deuda, pues de la documentación aportada por la adversa con carácter previo al juicio resultó que la sociedad manifestó durante todo ese periodo encontrarse inactiva y no haber declarado ingresos; esta situación de inactividad de la mercantil y estos incumplimientos no deben entenderse solo como unos incumplimientos sociales y fiscales, sino que evidencian que la sociedad no declaró estos ingresos porque la deuda no existía, ya que, de haber existido, los hubiera tenido que declarar; además, las facturas en las que la contraria basa su demanda (impugnadas por esta parte en el acto de la audiencia previa) fueron confeccionadas únicamente con la finalidad de interponer la demanda de juicio monitorio en el mes de julio de 2016; reitera que no fueron emitidas cuando se generó la renta ni declaradas ante la Agencia Tributaria, circunstancia que acredita que no ha reconocido ni reclamado la deuda a mis mandantes durante ese periodo hasta llegado el año 2019, viendo que en el procedimiento de ejecución hipotecaria se encontraba próxima la celebración de la subasta de la finca; es impensable que un acreedor no reclame a su deudor una deuda superior a 100.000 euros, y, si bien alega la actora que reclama los tres últimos años por encontrarse el resto de la deuda prescrita, del contenido de la demanda parece que la contraria está fijando la fecha del impago; si el importe de la renta anual estaba fijado en 16.200 euros y la contraria indica que se le adeudan las rentas desde el año 2014, está manifestando que se le adeudaban seis anualidades de renta, es decir, la cantidad de 97.200 euros, y escapa de toda lógica que, si la actora acreditaba un importe tan elevado ni tan siquiera haya enviado un requerimiento de pago durante seis años, reclamación no aportada pese a la facilidad probatoria porque no existe, no siendo ajustado a derecho que los demandados deban pechar con la prueba, pues en su caso, se trataría de una prueba diabólica. Aducen que la actora no ha presentado concurso de acreedores ni ha sido gestionada por ningún Administrador concursal con el interés que para la masa hubiera tenido el cobro de las rentas para el pago a los acreedores, sino que se ha mantenido inactiva sin cumplir con sus obligaciones ni mercantiles (falta de depósito de cuentas en el Registro Mercantil) ni fiscales (al no declarar los ingresos de los alquileres que se generaban), solicitando el pago efectivo de las rentas, al ser conocedora de que, en caso de que hubieran ingresado el importe de las rentas en una cuenta bancaria, a buen seguro que tales rentas hubieran sido embargadas por los acreedores de la mercantil ante los procedimientos que contra la mercantil existían. Además, no consta que les enviara requerimiento alguno denegándoles la prorroga prevista en el contrato de arrendamiento, y, si el contrato hubiera podido finalizar en el mes de mayo de 2018, no tiene sentido lo que alega la hoy actora, lo cual es un claro indicio y presunción de que las rentas se iban pagando mensualmente en efectivo. Tampoco la actora presentó demanda de desahucio contra mis mandantes pese a que alega que las rentas se encontraban impagadas desde el año 2014. Los apelantes no pueden aportar otra documentación a la ya aportada en estos autos que acredite el pago, pues dada la relación de confianza que mantenía el demandado con el administrador de hecho de la actora, el Sr. Marcial, éste nunca le entregó recibo alguno, extremo que han intentado probar mediante la proposición de la prueba testifical del Sr. Marcial.

Respecto a la incomparecencia en el juicio del legal representante de la actora, si bien es cierto que tal incomparecencia por sí sola no es suficiente para que el legal representante de la mercantil actora sea declarado confeso, tal y como se señala en la sentencia recurrida, esta circunstancia debe valorarse conjuntamente con el resto de la prueba practicada, lo cual no ha sido llevado a cabo; tampoco se ha tenido en cuenta que el único motivo en el que la letrada de la actora intentó justificar su incomparecencia en el acto del juicio fue que el Sr. Ángel Daniel (administrador de la actora) residía en Francia y no podía desplazarse a Mataró para absolver posiciones en el acto del juicio, sin justificar motivo alguno; dicho administrador tampoco compareció en el acto del juicio celebrado en el procedimiento seguido también por la misma sociedad en el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Mataró, tal y como resulta de la copia de la sentencia aportada de contrario al acto de la audiencia previa; no se trata de un hecho puntual sino que la práctica habitual del administrador es no comparecer a ninguno de los juicios en los que se le cita, solo para impedir que la parte contraria se vea limitada con sus medios de prueba. También debe valorarse la incomparecencia del administrador de hecho Sr. Marcial en el acto del juicio; ha habido un error en la valoración de la prueba conjunta, pues de haberse apreciado toda la prueba propuesta y no que no se ha podido practicar por circunstancias solo imputables a la parte actora, y de haberse tenido en cuenta que impugnaron en el acto de la audiencia previa las facturas en las que la contraria, se hubiera debido dar por confeso al Sr. Ángel Daniel (legal representante de la actora ) respecto de los extremos que fueron solicitados por los demandados en el acto del juicio, pechando con las consecuencias previstas en el art. 304 LEC. En cuanto a la incomparecencia del Sr. Marcial, no es correcta la conclusión que resulta de la sentencia recurrida, pues fue debidamente citado, ya que la actora se comprometió a aportarlo el día de la audiencia previa que se celebró con mucha antelación al acto del juicio, por lo que el testigo podía haber previsto que el día del juicio tenía que estar presente en el Juzgado de Mataró para testificar; no compareció en el acto del juicio para testificar sin justificar el motivo de su inasistencia, y su letrada se limitó a manifestar que por encontrarse fuera de España, sin probar tal hecho documentalmente ni la circunstancia que le había obligado a ausentarse de España, y el juez "a quo" le apercibió que no comparecer sin justa causa en un juicio le comportaría además de las consecuencias procesales correspondientes la imposición de una sanción, lo cual no consta en la sentencia recurrida; el Sr Marcial, propuesto como testigo por ambas partes, no compareció en el acto del juicio pese a haberse solicitado por ambas partes, y se "penaliza" a los demandados con la conclusión de que, por el hecho de que no se avinieron a suspender el juicio accediendo a señalarse un nuevo día para que pudiera asistir el Sr. Marcial a declarar, deben acarrear con el resultado de la falta de prueba, cuando no tenía por qué acceder a una suspensión y a un nuevo señalamiento si el testigo propuesto no comparece en el acto del juicio sin causa alguna y solo para impedir la parte de la práctica de la prueba a mis representados; consideran que la inasistencia del Sr. Marcial al acto del juicio sin justa causa, pese a haberse comprometido la actora a aportarlo, al ser el Sr. Marcial el administrador de hecho de la sociedad, debe solo valorarse como una clara mala fe procesal por parte de la contraria que impide la práctica de una prueba solicitada también por los demandados, por entender que es el Sr. Marcial podía haber declarado sobre la forma de pago de las rentas y la situación irregular de la sociedad actora, y esta mala fe debería comportar la desestimación de la demanda planteada de adverso. Consideran que la valoración conjunta de ambas incomparecencias (parte y testigo) por causa solo imputable a la contraria y no justificado, debería comportar que el Juzgado entendiera que la inasistencia del legal representante de la mercantil en el acto del juicio los efectos de la ficta confessioprevistos en el artículo 304 LEC, debiendo desestimarse la demanda interpuesta con imposición de las costas a la contraria por su temeridad y mala fe.

Añaden que, en caso de no ser apreciada la inexistencia de deuda, siendo la renta mensual de 1.350 euros, existe un claro error respeto a la cantidad a cuyo pago han sido condenados. El hecho de que el límite de las rentas a reclamar sea de tres años (36 mensualidades) no solo deriva de las conclusiones que el Juez a quodeduce en la sentencia recurrida, sino que además este límite en cuanto al plazo a reclamar también resulta de la sentencia dictada por el Juzgado de 1ª Instancia nº 9 de Mataró, autos 20/2020, que fue acompañada por la actora en el acto de la audiencia previa como medio probatorio, donde se señala:

"En este punto, debemos aceptar los motivos de oposición alegados por la demandada, admitiendo tan sólo las rentas correspondientes al mes de julio de 2016 hasta el mes de julio de 2019, como así se reclamó en la demanda de juicio monitorio. No es de recibo en este proceso el devengo de rentas futuras, conforme determina el art. 220 de la LEC , ya que una vez admitida la demanda de proceso monitorio, lo es por considerar la deuda líquida, vencida y exigible, lo que concurría respecto a las deudas anteriormente señaladas, pero no las futuras que se pudieran devengar, petición que dicho sea de paso, no se realizaba en el escrito de petición inicial de proceso monitorio.

Por otra parte, la actora renunció a las rentas devengadas más allá de los tres años, desde la interposición de la demanda, todo ello conforme el plazo de prescripción trienal recogido en el art. 121.21.1 del CCC , reclamando los tres años anteriores a la interposición de la demanda, es decir, 37 meses, si bien tres años son efectivamente 36 meses, como así lo opone la demandada, de forma que la condena quedaría reducida 36 meses..."

En el caso de autos, la actora tampoco solicitó en su petición de demanda monitoria la condena al pago de rentas futuras, por lo que la petición debe limitarse al pago de tres anualidades, y, si lo que entiende el Juez a quoes que deben abonar a la actora el importe resultante de 1.350 euros x 36 mensualidades, la cantidad a la que, en su caso, alcanzaría la renta de ese periodo sería de 48.600 euros, no de 55.350 euros.

Y reiteran que procede deducir el importe de la fianza de 2.700 euros que entregaron a la actora en el momento en el que se concertó el contrato de arrendamiento.

2. La apelada se opone, partiendo de que, si bien el representante legal de la sociedad no pudo comparecer a la vista para ser interrogado, en el caso de autos no pueden extenderse los efectos del artículo 304 LEC (reconocimiento de hechos), por cuanto el referido artículo dispone que únicamente se extiende a "hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente"; de la prueba practicada se infiere que el representante legal de la sociedad actora, el Sr. Ángel Daniel, no ha intervenido nunca directamente en los hechos controvertidos que pretendía acreditar la parte demandada, ya que nunca se había ocupado de la gestión de los arrendamientos, siendo una gestión encomendada a D. Marcial, de modo que no se le puede tener por confeso respecto al reconocimiento de haber cobrado en efectivo recibos, cuando la propia parte demandada ha indicado que dichas cantidades fueron supuestamente abonadas al Sr. Marcial. Aduce que no existe ningún indicio o prueba que acredite que los demandados estuvieron abonando las rentas reclamadas en efectivo durante todo el periodo de vigencia del contrato de arrendamiento; el argumento de los demandados de que las mismas no aparecen en la información fiscal de la actora no se sostiene por sí mismo, pues la deuda existe con independencia de la situación contable de la empresa o del incumplimiento de sus obligaciones fiscales o de otra naturaleza por la parte actora, que en nada afectan a su derecho de crédito respecto a las rentas impagadas; los demandados podrían haber aportado para acreditar los pagos realizados, por ejemplo, sus propios extractos bancarios en los que apareciesen las disposiciones dinerarias por importe igual a la renta fijada en el contrato, por lo que, al no haber aportado ningún documento que avale la versión ofrecida, son meras afirmaciones que no han logrado contrastar; tampoco acreditan ninguna relación de confianza con el Sr. Marcial que justifique que ésta haya estado abonando las rentas en efectivo sin exigir recibo alguno, y no resulta verosímil que un inquilino, a lo largo de cinco años, no solicite en ningún momento la entrega de los recibos que acreditase el pago en efectivo de estas rentas; además, eran ellos los principales interesados en que se recibiera testimonio al Sr. Marcial, pero, si bien el testigo no pudo asistir al juicio y a pesar de que la actora planteó la suspensión para citar de nuevo al testigo, la parte demandada se opuso. Aduce que ha quedado acreditado que los demandados han disfrutado de la vivienda durante todo el tiempo de duración del contrato de arrendamiento, por lo que les incumbía a ellos acreditar que habían cumplido con su obligación del pago de las rentas correspondientes ( arts. 1543, 1546 y 1555 del CC) , de modo que no se ha errado en la valoración de la prueba, dado que la parte demandada no ha aportado ningún medio probatorio que acredite el supuesto pago en efectivo de las rentas que se reclaman, más aún cuando conforme a los principios generales de la prueba es a la parte demandada a la que le corresponde la carga de la prueba ( art. 217 LEC) , como modo de extinción de la obligación ( arts. 1156 y sigs. del CC) .

Aducen que se puso de manifiesto a lo largo del procedimiento el motivo por el que no ha reclamado fehacientemente dichas rentas con anterioridad, ni resolvió el contrato, ni interpuso demanda de desahucio frente a los hoy demandados, perdiéndose incluso el derecho de cobro de rentas anteriores por prescripción: el procedimiento de ejecución hipotecaria instado en el año 2014, que afectaba a la finca objeto del presente procedimiento, y a través del cual la actora tenía la certeza de que había perdido la finca, hasta que tras personarse en el mismo en el mes de julio de 2019 y a través del oportuno asesoramiento legal, pudo verificar que la misma no había sido todavía subastada; en cualquier caso, lo cierto es que el hecho de que no haya reclamado fehacientemente las rentas con anterioridad, tampoco es indicio del pago de las mismas, siendo la única consecuencia de no haber reclamado en su momento las rentas la imposibilidad de reclamar, por prescripción, las rentas anteriores a los 3 años previos a la interposición de la demanda, según prevé el artículo 121-21.1 CCC, pero sí faculta a reclamar los importes devengados durante el periodo en que ha sido titular de la vivienda y que los demandados han ocupado en virtud del contrato de arrendamiento suscrito por las partes, sin abonar el precio pactado.

Se opone a la pluspetición, pues, si bien de forma lacónica, se señala en la sentencia recurrida que en el proceso "se están reclamando las rentras de tres años de contrato de arrendamiento", en el sentido de que las mismas se refieren al periodo comprendido entre los años 2016 y 2019, y que no opera la prescripción, en su escrito de demanda, la actora reclamó las rentas que se devengaron desde julio de 2016 hasta noviembre de 2019 (41 mensualidades), lo que asciende a la suma de 55.350 €, por lo que el fallo de la sentencia se ha ajustado al petitumde la demanda.

Se opone también a la compensación parcial con la fianza, pues ni se ha instado la resolución del contrato de arrendamiento ni la finalidad de la fianza es esa, sino que, como se desprende del art. 36 LAU, la misma cumple una función de garantía.

TERCERO.-1. En cuanto al error en la valoración de la prueba, procede hacer las consideraciones siguientes:

1) Reiteró la actora en la audiencia previa que, según el contrato, se estableció que el pago de la renta se tenía que hacer por transferencia bancaria, pero luego ha reconocido por escrito durante el procedimiento, a requerimiento de aportación documental por los demandados, que aportaba copia de las declaraciones del impuesto de sociedades, pero que, respecto de la copia de las declaraciones del IRPF de viviendas arrendadas de los ejercicios 2016 a 2019, no disponía de copia, por cuanto no se han presentado las referidas declaraciones. Y, sobre todo, añadió la actora que, respecto a los certificados de titularidad de las cuentas bancarias abiertas a nombre de SUENTY NETWORKS, S.L. desde el mayo de 2013 a diciembre de 2019, no ostenta cuenta abierta en ninguna entidad bancaria, por lo que no es posible la obtención del mencionado certificado.

Difícilmente podría pagarse, entonces, por transferencia bancaria, aunque cabe representarse que los demandados podrían haber pagado en la cuenta de la hija del Sr. Marcial, cuenta donde, según alegaron en la contestación, hicieron los primeros pagos.

2) Conforme a la LEC, no había motivo alguno para suspender el juicio para volver a citar al legal representante de la actora, pues el art.188.1.4º LEC dispone que "1. La celebración de las vistas en el día señalado sólo podrá suspenderse, en los siguientes supuestos: (...) 4.º Por imposibilidad absoluta de cualquiera de las partes citadas para ser interrogadas en el juicio o vista, siempre que tal imposibilidad, justificada suficientemente a juicio del Letrado de la Administración de Justicia, se hubiese producido cuando ya no fuera posible solicitar nuevo señalamiento conforme a lo dispuesto en el artículo 183." Y la actora no justifica por qué su legal representante no fue al acto de juicio, el cual había sido señalado hacía más de un año, sin que entendamos sea de recibo que, como adujo su letrada, no pudiera asistir porque le sido imposible por ser residente y nacional francés, a lo que añadió que le ha dicho el legal representante que delegó todas las gestiones del arrendamiento en el Sr. Marcial, y que no intervino en la contratación ni en la gestión del arriendo, de modo que no podría aportar información relevante para la resolución del pleito.

Lo cierto es que, aunque, cuando fue propuesta y admitida dicha prueba, nada alegó al respecto la parte actora, también lo es que los demandados alegaron ya en la contestación a la demanda que el demandado había tenido negocios comunes con el Sr. Marcial, lo que había comportado que entre las partes existiera una relación de confianza, que hizo que los demandados no solicitaran al Sr. Marcial ningún recibo cuando se realizaron los pagos, de lo cual se trasluce que fue únicamente con él con quien trataron, por más que el legal representante de la actora suscribiese como tal el contrato de arrendamiento. No cabe aplicar, por tanto, lo dispuesto en el art.304 LEC ("Si la parte citada para el interrogatorio no compareciere al juicio, el tribunal podrá considerar reconocidos los hechos en que dicha parte hubiese intervenido personalmente y cuya fijación como ciertos le sea enteramente perjudicial (...)").

3) La actora no acreditó debidamente las razones de la incomparecencia del testigo Sr. Marcial, que se comprometió a aportar, sin que procediera tampoco dar lugar a la suspensión del procedimiento ex art.1881.4º LEC, al no ser parte. Tampoco procedía siquiera la interrupción de la vista conforme al art.193 LEC, que dispone que "Una vez iniciada la celebración de una vista, sólo podrá interrumpirse: (...) 3.º Cuando no comparezcan los testigos o peritos citados judicialmente y el Tribunal considere imprescindible la declaración o el informe de los mismos", pues la actora, con la aquiescencia de los demandados, quienes pidieron primero su citación judicial, se comprometió en el acto de audiencia previa a aportar el testigo. Y tampoco procedía, por lo expuesto, que fuese acordada su declaración como diligencia final ex art.435 LEC, que dispone que "1. Sólo a instancia de parte podrá el tribunal acordar, mediante auto, como diligencias finales, la práctica de actuaciones de prueba, conforme a las siguientes reglas:

1.ª No se practicarán como diligencias finales las pruebas que hubieran podido proponerse en tiempo y forma por las partes, incluidas las que hubieran podido proponerse tras la manifestación del tribunal a que se refiere el apartado 1 del artículo 429.

2.ª Cuando, por causas ajenas a la parte que la hubiese propuesto, no se hubiese practicado alguna de las pruebas admitidas.

3.ª También se admitirán y practicarán las pruebas pertinentes y útiles, que se refieran a hechos nuevos o de nueva noticia, previstos en el artículo 286 (...)".

En este caso, no consta que el testigo no fuese al acto de juicio por causas ajenas a la parte que lo propuso. La letrada de la actora aludió sólo en dicho acto a la imposibilidad de ir al juicio justificada suficientemente, por encontrase por cuestiones laborales fuera de España, habiendo sido consciente en el día anterior de que no podría acudir, y que le había aportado los billetes de avión; pidió la suspensión con nuevo señalamiento, por ser una prueba necesaria para esclarecer los hechos, y, subsidiariamente, pidió la testifical mediante diligencias finales ex art.435.1 LEC, porque se admitió en la audiencia previa, por ser prueba común de ambas partes y por ser la única manera de saber si las rentas fueron o no abonadas; en su opinión, se causaría indefensión a las dos partes, para desvirtuar las alegaciones de ambas, ya que el objeto del procedimiento es determinar si los demandados pagaron la renta en efectivo al Sr. Marcial. Añadió que, en la sentencia de 29 de junio de 2021 del Juzgado de Primera Instancia nº 9 de Mataró aportada, dictada en relación con los mismos hechos en virtud de demanda de la actora contra la arrendataria de la otra vivienda de su propiedad, testificó el Sr. Marcial y dijo que gestionaba todos los arriendos del Sr. Ángel Daniel -legal representante de la actora- y que nunca había percibido una renta en metálico, así como era consciente la actora de que la carga de la prueba recaía en los demandados.

Los demandados se opusieron entonces a la suspensión, pues alegaron que el Sr. Marcial había sido citado en forma con tiempo suficiente, y que ni siquiera se justificaba el motivo por el que no había comparecido en este acto.

Conforme a la interpretación estricta de la LEC, no cabía, pues, dar lugar a la suspensión del procedimiento, a la interrupción de la vista ni a que la declaración del testigo fuese acordada como diligencia final. Pero, partiendo de que cabe presumir que la actora no tenía interés en dilatar un procedimiento instado por ella misma, y no siendo discutido que el testigo en cuestión era apto para corroborar o no las alegaciones respectivas de una y otra parte acerca del pago en efectivo, y que era una de las únicas pruebas con las que podían contar los demandados para probar su tesis, no se ajusta a la lógica la negativa a que fuera acordado un nuevo señalamiento, máxime cuando, inicialmente, los demandados habían pedido la citación judicial del testigo.

4) Es cierto que los demandados no aportan recibos de pago en efectivo, pero al respecto ya alegó la actora en la demanda que el pago en efectivo era falso, que los demandados alegaron al oponerse al monitorio que "a partir del ejercicio 2014 (la persona de contacto, el Sr. Marcial) solicitó a mis mandantes que la forma de pago de la renta se realizara siempre en efectivo", y que dicha forma de pago vino ocasionada "tanto por la relación de confianza entre las partes"como "por la delicada situación económica en la que se encontraba Suenty con las cuentas embargadas",sin que por parte de la arrendadora se le entregase factura ni justificante de pago alguno. Alegó ya entonces la actora que ello era falso, y que no se había sido probado de contrario, aparte de carecer de toda lógica, pues nadie habría estado pagando durante cuatro años en efectivo sin exigir un solo recibo o justificante de pago de las rentas que venía abonando, más aún cuando era la propia parte demandada la primera interesada en exigir que se le entregasen justificantes del pago de la renta. En suma, si se niega el pago en efectivo, no cabe esperar que fueran emitidos los oportunos recibos.

5) Pero los demandados reconocen que pagaron al principio a través de una cuenta de la hija del Sr. Marcial -como consta también en el caso examinado en la sentencia aportada-, pues en la contestación alegaron que siempre las habían satisfecho, primero mediante transferencia bancaria a la cuenta de la hija del Sr. Marcial y, en un segundo momento, en efectivo, tal y como le solicitó la actora, lo cual, anunciaron, acreditarían en fase probatoria. La realidad es que, posteriormente, no han desplegado actividad probatoria a tal efecto, ni testifical, pues, finalmente, no quisieron que declarase el testigo Sr. Marcial, ni documental.

Como señala la SAP Sección 13ª de 24 de marzo de 2023 ( Roj: SAP B 4405/2023 - ECLI:ES:APB:2023:4405 ): "Como dijimos en la sentencia dictada por esta sección trece de la A.P. de Barcelona, en fecha 19 de febrero de 2020, nº 89/2020, recurso 622/2018 :

" Resulta incuestionable que el pago de la renta (en las acciones de desahucio por falta de pago --precisamente, de las rentas o de otras cantidades asimiladas a la misma-) se conforma como un hecho impeditivo o extintivo del inicial derecho del actor, y, por tanto, la carga de su prueba corresponde al demandado; e incumbe al demandado la carga de la prueba del pago, no solo porque así lo contemplan las normas generales que, sobre la carga de la prueba, prevé el artículo 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , sino también porque la parte demandada es quien alega o afirma ese hecho; lo contrario supondría exigir a la parte actora (que ejercita la acción de desahucio precisamente por falta de pago de la renta ) una prueba, no diabólica, sino imposible, en la medida en que se le estaría exigiendo la prueba de un hecho negativo( es decir, probar que no ha recibido el importe de la renta ), cuando es a la parte demandada (arrendataria) a quien corresponde probar que el pago se ha verificado, en la medida en que, además de ser una obligación que le incumbe (propia y genuina de la relación locativa), cuenta - decimos- con toda la disponibilidad para hacerlo".

En aplicación de lo anterior, resulta incuestionable, pues, que, en el caso de autos, la prueba del pago correspondía a la recurrente dado que, por más que pretenda sostener que la facilidad probatoria pesa sobre el arrendador, lo cierto es que la única parte de la relación arrendaticia que se encuentra en mejor disposición de acreditar el hecho positivo del pago de la renta es la arrendataria.

Así, aun cuando se hubiera efectuado pago en metálico, la facilidad probatoria es del arrendatario en tanto que dispone de elementos para acreditar la entrega del dinero como pueden ser, a título ejemplificativo, testigos (en caso de existir) o los reintegros de su cuenta corriente, en fechas y cantidades coincidentes con el pago e importe de la renta".

En la presente Litis, no consta que los arrendatarios hayan pagado cantidad alguna correspondiente a las mensualidades reclamadas, no habiendo aportado la parte demandada ningún recibo de renta, giro o transferencia, justificante de ingreso en efectivo, acta notarial, o expediente de consignación, del período reclamado (...)").

Es decir, puesto que los demandados no alegan estar ellos inmersos en una situación irregular, no tenían por qué probar necesariamente el pago en efectivo a través de recibos exigidos a la arrendadora, sino que pudieron haber aportado justificantes de ingreso en efectivo, un acta notarial o, incluso, haber instado un expediente de consignación de las rentas del período reclamado. Como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 9 de julio de 2014 ( Roj: SAP B 9140/2014 - ECLI:ES:APB:2014:9140 ), "Es preciso recordar que el recibo es un documento mediante el que acreedor manifiesta (de manera expresa o implícita, a través de su emisión) que ha recibido del deudor una determinada cantidad en pago de una determinada deuda. Si bien el recibo es la prueba documental directa y genuina para la acreditación del pago, dicha prueba no es la única de la que los litigantes pueden valerse, pudiendo probar el pago a través de cualquiera de los restantes medios probatorios reconocidos en nuestro ordenamiento procesal, incluso a través de indicios conforme al artículo 386 LEC ."Lo contrario se contradice con la obligación que tienen los demandados ex art.217.3 LEC de acreditar el pago de la renta estipulada en lógica contraprestación al disfrute de la finca ( art.1555.1 CC) .

Por lo demás, la aportación por la actora de facturas relativas a los concretos impagos carece de trascendencia a estos efectos.

6) La actora nada reclamó extrajudicialmente a los demandados en todo este tiempo. Pero lo cierto es que no estaba obligada a ello, ni a presentar reclamación judicial alguna al respecto, como sí ha llevado a cabo primero a través de la petición inicial de procedimiento monitorio, y a través de la demanda de juicio ordinario después, si bien admitiendo que había transcurrido el plazo de prescripción del art.121-21 CCC ("Prescriben a los tres años: a) Las pretensiones relativas a pagos periódicos que deban efectuarse por años o plazos más breves") para reclamar algunas mensualidades que, en caso contrario, hubiera reclamado.

Todas esas consideraciones nos conducen a apreciar la falta de prueba del pago de la renta por parte de los demandados.

CUARTO.-1. En relación con la pluspetición, consideramos que es correcta la cantidad reclamada en la demanda de procedimiento ordinario.

2. Por más que, como se alega en la demanda al hacer referencia a la prescripción trienal, se presentase la petición de procedimiento monitorio en fecha 25 de julio de 2019, cuando no había prescrito todavía la mensualidad del mes de julio de 2016, lo cierto es que era posible que, ya en la demanda de juicio ordinario, se reclamasen las rentas devengadas posteriormente, hasta noviembre de 2019, al quedar acreditado que, en fecha 16 de diciembre de 2019, la vivienda objeto de realización hipotecaria fue adjudicada a la entidad acreedora titular del crédito hipotecario que grababa la referida vivienda en autos del procedimiento de ejecución hipotecaria nº 1465/2012, seguido ante el Juzgado de Primera Instancia nº 6 de Mataró, y se produjo la cesión del remate. La actora reclama las rentas adeudadas desde julio de 2016 -renta no prescrita cuando presentó la petición inicial de procedimiento monitorio- hasta noviembre de 2019, ambas inclusive, lo cual serían, en efecto, 41 mensualidades de renta, a razón de 1.350 euros cada una de ellas.

3. Además, era posible que, en la demanda de juicio ordinario, la actora reclamase rentas adeudadas que no hubiese reclamado en el monitorio previo.

Traemos a colación lo que señala al respecto la SAP Málaga, sección 5ª, de 25 de septiembre de 2006 ( ROJ: SAP MA 2288/2006 - ECLI:ES:APMA:2006:2288 ):

"La verdadera y única consecuencia del escrito de oposición es la de enervar la eficacia del requerimiento, que transformaría la deuda en ejecutiva por el silencio del inicial requerido. La oposición al requerimiento de pago de la deuda no es una contestación a la demanda y no tiene más finalidad que poner de manifiesto que no se está de acuerdo con la petición del acreedor, pero teniendo las partes plena libertad para alegar cuanto consideren conveniente en el declarativo que le siga, sin que deban sentirse limitadas por lo que plantearon en el proceso monitorio anterior. Y es que de la adecuada interpretación del art. 815.1 LEC que señala que la alegación de las razones que fundan la oposición debe ser "sucinta", y del art. 818.1 LEC , resulta que el deudor no esta, ni vinculado, ni sometido en la definitiva oposición a la demanda en relación con las causas o motivos invocados en el escrito de oposición. El art. 818.1 LEC no dice que el escrito de oposición deba de ser motivado, ni se establece consecuencia o sanción alguna a la falta de motivación. Además, la oposición procesal y material se define y se articula en el posterior juicio verbal ( art. 443 LEC ) o en el posterior juicio ordinario, conforme al art. 405 LEC , donde el demandado podrá invocar: los mismos argumentos indicados en el escrito de oposición, otros nuevos añadidos, e incluso otros distintos, aunque derivados de la pretensión monitoria. Otra interpretación constituiría una ilegítima, por restrictiva, limitación del derecho de defensa, no amparada en la LEC 1/2000 . Ni siquiera el acreedor se encuentra vinculado por su petición inicial del monitorio para elaborar la demanda. Por lo que el acreedor a la hora de formular su demanda no tendrá que limitarse a contestar ese escrito, sino que podrá formularla con total libertad y amplitud, escrito al que paralelamente dará respuesta el deudor con igual libertad, sin que le vincule ese escrito de oposición inicial, pudiendo actuar de la misma manera que hubiera actuado si se le hubiera demandado directamente a través del proceso declarativo que corresponda. El declarativo es un procedimiento diferente, pues una vez que se ha formulado la oposición (sucintamente razonada) se pone fin al proceso monitorio, y comienza otro distinto si el peticionario persiste en su pretensión y lo inicia, con lo que la oposición pone fin al monitorio en la medida que frustra el despacho de la ejecución, que es su objeto propio."

De hecho, el art.818.2 LEC se limita a disponer que "Cuando el importe de la reclamación exceda de dicha cantidad, si el peticionario no interpusiera la demanda correspondiente dentro del plazo de un mes desde el traslado del escrito de oposición, el Letrado de la Administración de Justicia dictará decreto sobreseyendo las actuaciones y condenando en costas al acreedor. Si presentare la demanda, en el decreto poniendo fin al proceso monitorio acordará dar traslado de ella al demandado conforme a lo previsto en los artículos 404 y siguientes, salvo que no proceda su admisión, en cuyo caso acordará dar cuenta al juez para que resuelva lo que corresponda."

QUINTO.-1. En relación con la compensación del importe de la fianza de 2.700 euros que entregaron a la actora en el momento en el que se concertó el contrato de arrendamiento, en dicho contrato, las partes pactaron en la cláusula cuarta que "En este acto se hace entrega de 2.700eur (DOS MIL SETECIENTOS) correspondientes a 2 meses de fianza (...)"

Nada más se pactó al respecto, y el art.36.4 LAU dispone que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución." Por tanto, en principio, el saldo de la fianza ha de ser restituido al arrendatario al terminar el arriendo.

2. Es cierto que, en términos generales, hemos señalado lo que resulta de la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de mayo de 2024 ( ROJ: SAP B 6621/2024 - ECLI:ES:APB:2024:6621 ):

"Como señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 27 de septiembre de 2022 ( ROJ: SAP B 10023/2022 - ECLI:ES:APB:2022:10023 ):

"Sobre la compensación de la fianza entregada

Aducen los apelantes que, teniendo en cuenta que la acción ejercitada es de desahucio y de reclamación de rentas, y que la sentencia que recaiga tiene efectos de cosa juzgada, procede la compensación con la fianza arrendaticia.

La Sentencia núm. 285/2021, de 29 de abril, de la Audiencia Provincial (Secc. 13ª) de Barcelona

" (...) la fianza prestada responde, no sólo de las rentas impagadas, sino también del cumplimiento de las restantes obligaciones del arrendatario (p.e. del buen estado de la finca cuya posesión se reintegra o del consumo de suministros por parte del arrendatario pendiente de facturación), por lo que únicamente cabe su compensación en una liquidación del contrato que no puede ser efectuada en este proceso. Obviamente sin perjuicio de que la demandada pueda proceder a su reclamación, si lo estima oportuno, en la vía adecuada.

..., la fianza, prevista en el art. 36 LAU 29/94, se presta para garantizar las obligaciones derivadas (todas) del contrato de arrendamiento, significativamente, el pago de la renta y otras cantidades a cuyo pago venga obligado el arrendatario/a (consumos) y la responsabilidad por los desperfectos que puedan ocasionarse en la vivienda y de los que éste último/a deba responder. La devolución, total o parcial, de la fianza o su aplicación a la deuda pendiente se enmarca no propiamente en la resolución del contrato sino en su liquidación, articulándose, una vez planteado el litigio respecto a ésta, a través de la excepción de compensación (o, en su caso reconvención; y con las especialidades en ambos casos establecidas en el art. 438.1 y 2 LEC para el juicio verbal).

Ciertamente, parece que nada se oponga y sea incluso recomendable (a efectos de evitar dilaciones, molestias y costes) aplicar la fianza cuando en el pleito se ha discutido acerca de todas las posibles deudas del arrendatario por todos los conceptos y se ha resuelto en sentencia procediendo a su concreta cuantificación, es decir, en definitiva, cuando ha sido liquidado el contrato y en ello se encuentren contestes las partes. Pero no cabe cuando, al margen de las cantidades a cuyo pago condena la sentencia, puedan existir otras obligaciones del arrendatario pendientes de las que éste deba responder y a las que sea aplicable la fianza prestada (así, p.e. posibles gastos pendientes por consumo de suministros tales como agua, gas o electricidad a cargo del arrendatario, o eventuales desperfectos), como sucede, entre otros en los casos como el presente en el que, al plantear la demanda, que es el momento en el que se origina la litispendencia (ex. art. 410 LEC ), no se haya recuperado aún la posesión, aunque esta se recupere constante el litigio (...)".

El art.1196 CC dispone:

"Para que proceda la compensación, es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor.

Por tanto, como bien se señala en la sentencia recurrida, no procede reducir la cuantía adeudada con el importe de la fianza prestada, pues dicha fianza no se liquida sino hasta después de la entrega del inmueble, sin que por tanto exista deuda líquida, vencida y exigible que compensar.."

Lo anterior deviene aplicable también al presente supuesto.

4. Es más, el art.36.4 LAU dispone, en efecto, que "El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho efectiva dicha restitución", pero el "final del arriendo" se relaciona con "la entrega de llaves". Ese es el momento a partir del cual el arrendador dispone del plazo de un mes para hacer entrega al ya ex arrendatario de la fianza entregada al suscribir el contrato, sin devengar intereses, plazo durante el cual, en principio, puede comprobar si el inmueble presenta, por ejemplo, desperfectos, o si se han incumplido otras obligaciones dimanantes del contrato (...)".

3. En la sentencia recurrida, se señala que "no puede considerarse la alegación de compensación parcial de la deuda con la fianza arrendaticia pues no se ha instado la resolución del contrato de arrendamiento y por tanto el mismo sigue en vigor y, además, la fianza viene fijada legalmente con unos fines concretos que no son el pago de la renta".Pero, en este particular supuesto, en el que no hubo propiamente devolución/entrega de llaves a la arrendadora actora, porque, de hecho, en fecha 16 de diciembre de 2019, la finca fue adjudicada al acreedor hipotecario -y luego cedido el remate- en un procedimiento de ejecución hipotecaria, sin que, por tanto, sea peticionada por la actora la resolución de un contrato que quedó extinguido por esa vía, y sin que sea alegada siquiera por la actora la existencia de desperfectos, lo procedente es que, en ejercicio ya de la liquidación del contrato que ligó a las partes hasta noviembre de 2019 incluido, sea compensado el importe de la fianza con las rentas que se han declarado adeudadas. Lo contrario redundaría en un enriquecimiento injusto de la actora.

4. Por consiguiente, deducidos de los 55.350 euros reclamados en la demanda los 2.700 euros entregados en concepto de fianza, el importe total adeudado por los demandados asciende a 52.650 euros.

5. Procede, por tanto, estimación en parte del recurso y, por ende, la estimación en parte de la demanda.

6. No son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia, dada la estimación en parte de la demanda ( art.394.2 LEC) , debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las costas procesales causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación