Sentencia Civil 164/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 905/2023 de 17 de febrero del 2025

PRIMERO.-1. En la demanda rectora del procedimiento, la actora, DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., ejercitó acción de desahucio por precario contra los ignorados ocupantes de la finca sita en la DIRECCION000 de Barcelona. Alegó que dicha finca era de su propiedad, para acreditar lo cual aportaba nota simple de la finca, registral NUM000 del Registro de la Propiedad nº 5 de Barcelona, y que la misma había sido ilegalmente ocupada por los demandados, que se instalaron en la vivienda de forma permanente y continuada, sin consentimiento ni derecho alguno, y de forma totalmente ilícita.

2. Efectuado el emplazamiento de los demandados, compareció D. Vicente, quien contestó y se opuso. Partió de negar que la actora acreditase ser propietaria de la finca a través de una nota simple registral, en la cual, además, constaba "Esta información registral tiene valor puramente indicativo, careciendo de garantía, pues la libertad o gravamen de los bienes o derechos inscritos, solo se acredita, en perjuicio de terceros, por certificación del Registro ( artículo 225 de la Ley Hipotecaria) "; además, la nota simple aportada era de fecha 30 de noviembre de 2028, no era un documento reciente, mientras que la demanda fue presentada el 16 de noviembre de 2022, por lo que la nota simple estaba totalmente desactualizada; añadió que el documento nº 2 aportado con la demanda (certificado catastral), no acreditaba la titularidad del inmueble, sino sólo su localización. Seguidamente, alegó que la entrada por su parte en la finca vino motivada por su situación de necesidad extrema, la cual le había llevado a residir allí de forma permanente en un local, cuyas condiciones no eran aptas para vivir, y también por no tener alternativa habitacional. Solicitó que se comunicase su situación a los Servicios Sociales, a los efectos de poder apreciar su posible situación de vulnerabilidad, pues su salud era delicada y se hallaba en paro laboral, sin recibir prestación económica alguna.

3. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se razona que los documentos nº 1 y 2 de la demanda acreditan la propiedad del inmueble de autos de la actora, por lo que tiene legitimación activa, y que las meras alegaciones de la demandada sobre la propiedad son insuficientes para desvirtuar este hecho; se añade que cuestión distinta hubiera podido ser que aportara el demandado documental registral y catastral que desvirtuara la propiedad de la actora. Se concluye que el demandado comparecido no niega que no paga renta ni merced y que no le ampara ningún título ocupacional, por lo que se acredita la versión de la actora consistente en la ocupación ilegítima título de precario del demandado, de modo que procede estimar la demanda interpuesta en su integridad.

4. D. Vicente interpone recurso de apelación contra la citada sentencia, y solicita su revocación.

5. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la aplicación indebida del art. 250.1.2º LEC

1. Parte el apelante de que quien ha de acreditar la legitimación activa es la actora, no el demandado, y reitera los argumentos vertidos al respecto en la contestación a la demanda. Añade que la nota simple "és purament indicativa i no té efectes en perjudici de tercers precisament perquè poden contenir errors, raó per la qual no tenen la mateixa validesa que un certificat, aquestes notes simples no tenen la característica principal del nostre sistema registral que és la fe pública, basada en les certificacions emeses i no les notes simples o informatives, precisament per no tenir aquestes segones del rigor que tenen les primeres. La manca d'acreditació de la titularitat de l'immoble de forma fefaent és causa suficient per desestimar la demanda presentada, així per exemple ho assenyala la SAP d'Osca de 11/06/1991. En aquest sentit la norma és meridianament clara i no deixa cap marge d'interpretació, assenyala l'article 222.5 del Decret de 8 de febrer de 1946, pel qual s'aprova la nova redacció oficial de la Llei Hipotecària: ""5. La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos...".Añade que la actora "no ha aportat el més mínim indici probatori de la propietat que reclama, ja que com perfectament s'aprecia a la Nota Simple aportada de contrari als Advertiments assenyalats, la informació registral d'aquesta nota és purament indicativa i no té efectes en perjudici de tercers precisament perquè poden contenir errors, raó per la qual no tenen la mateixa validesa que un certificat, aquestes notes simples no tenen la característica principal del nostre sistema registral quina és la fe pública, basada en les certificacions emeses i no les notes simples o informatives, precisament per no tenir aquestes segones del rigor que tenen les primeres. La manca d'acreditació de la titularitat de l'immoble de forma fefaent és causa suficient per desestimar la demanda presentada, així per exemple ho assenyala la SAP d'Osca de 11/06/1991",que "En aquest sentit la norma és meridianament clara i no deixa cap marge d'interpretació, assenyala l'article 222.5 del Decret de 8 de febrer de 1946, pel qual s'aprova la nova redacció oficial de la Llei Hipotecària: "5. La nota simple informativa tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos...",y que "Per altre banda, l'altre document que utilitza l'actora per acreditar la seva legitimació es un certificat cadastral on només acredita la localització del immoble, però no la titularitat."

2. La apelada se opone. Aduce que aportó con demanda información registral donde consta inscrito el título a su favor, siendo ello suficiente para probar la titularidad sobre la finca objeto de autos, y que así lo recoge la jurisprudencia, siendo irrelevante el tiempo transcurrido desde su emisión, por cuanto no existe regulación alguna que establezca la caducidad de las informaciones registrales por el transcurso de un determinado plazo. Añade que, en la medida que la inscripción está bajo la salvaguardia de los tribunales y ha de mantenerse mientras no se pruebe su inexactitud, y dada la fuerza de la legitimación registral, es en su caso el poseedor demandado quien debe vencer aquella fuerza para lograr que esa verdad registral, que el ordenamiento jurídico protege especialmente, ceda ante la acreditada posesión legítima del poseedor, que lo es si está respaldada por un título que merece también protección y está dotado de entidad suficiente para neutralizar la presunción legitimadora que el Registro avala. Así, el art.38 LH dispone que "A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo", por lo que, con la nota simple acompañada puede considerarse suficientemente acreditada por la actora, a los efectos del ejercicio de la acción de desahucio de precario, la titularidad del inmueble a título de dueño, incumbiendo al demandado la carga de una prueba suficiente para, siquiera en principio, comprometer la presunción que a favor del titular inscrito establece el citado precepto.

3. Este Tribunal comparte los argumentos vertidos por la apelada, que, por lo demás, vienen a coincidir con los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida, en el sentido de que la nota simple registral aportada es apta para acreditar la legitimación activa de la actora en un procedimiento de desahucio por precario, y no ha sido rebatida por el ahora apelante mediante prueba registral alguna en contrario.

Además, aparte de la nota simple, se aporta por la actora, incluso, certificación registral relativa a la finca, que data de 16 de noviembre de 2022, y un recibo de pago del IBI de 2020.

En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 29 de abril de 2024 ( ROJ: SAP B 4662/2024 - ECLI:ES:APB:2024:4662), dijimos:

"Como señala la SAP Tarragona, sección 3ª, de 18 de enero de 2024 ( ROJ: SAP T 43/2024 - ECLI:ES:APT:2024:43 ):

"Como ha manifestado reiteradamente esta Sala que la nota informativa sea antigua, incluso expedida como en el caso de autos varios años antes de la demanda, e incluso que no conste la fecha de su expedición, no le priva de valor probatorio y de eficacia para acreditar el dominio. Se documenta de manera suficiente la adquisición del dominio por la parte actora y a la parte demandada corresponde acreditar conforme al artículo 217.3 de la LEC que el adquirente había perdido su dominio al tiempo de interponerse la demanda. Adverada la propiedad en la fecha en que se expide la nota simple, en este caso 2 de abril de 2014, la parte demandada no ha alegado concretamente y con datos específicos, ni acreditado, que había variado la situación de titularidad que publica el Registro al tiempo de interponerse la demanda, esto es, que la SAREB, S.A, hubiera transmitido el dominio antes de ejercitar la acción. Ello hubiera sido bien fácil de acreditar por la parte demandada aportando, a su vez, otra nota simple que adverara la pretendida variación en la titularidad dominical.

En este caso se presenta también un recibo del IBI correspondiente al año 2016 y sellado más de dos años después de la expedición de la nota simple, que acredita la titularidad catastral de la finca por parte de la SAREB, lo que refuerza y corrobora la prueba de su dominio."

En el sentido expuesto debe ser entendida la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 10 de junio de 2020 ( ROJ: SAP B 3827/2020 - ECLI:ES:APB:2020:3827 ), donde señalamos que "Este Tribunal comparte, sin embargo, los argumentos del juez "a quo" de que, aunque la nota simple registral tiene efectos meramente informativos, no concluyentes o fehacientes, ello no implica que no tenga absolutamente ningún valor probatorio, máxime si se dispone de otro elemento que corrobora la propiedad, como es el recibo de IBI, lo que integra un indicio solido de la propiedad, dado que habitualmente únicamente asume este coste fiscal o tributario quien está obligado a ello, es decir, el propietario."

La expresión "máxime", revela que, como en el sentido expuesto en la sentencia antes citada de la Audiencia Provincial de Tarragona, el recibo de IBI refuerza y corrobora la prueba del dominio. Pero ello no significa que, en principio, sin contar con una nota simple contradictoria aportada por el demandado, la nota simple aportada por la actora no sea ya suficiente para acreditar la propiedad."

4. El motivo es, pues, desestimado.

TERCERO.-Sobre el error en la valoración de la prueba

1.Sostiene el apelante que, en la sentencia recurrida, no se ha tenido en cuenta la situación familiar y social por la que atraviesa, que apunta ser una situación de riesgo de exclusión social, y que el juez "a quo" no ha puesto la misma en conocimiento de los Servicios Sociales, como fue solicitado en la contestación. Añade que la actora es una gran tenedora de viviendas, de modo que habría tenido que conceder un alquiler social, conforme a la Llei 4/2016, del 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, aplicable por analogía con arreglo al art. 4.1 CC, y cuyo preámbulo establece:

"Las medidas reguladas por la presente ley tienen por objeto la protección de las personas y unidades familiares en exclusión residencial como consecuencia de una situación de sobreendeudamiento, o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación. Por esta razón, el legislador tiene como finalidad buscar soluciones que permitan que una persona pueda afrontar las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las del pago de la vivienda, en situaciones de sobreendeudamiento originadas por causas sobrevenidas, muchas de las cuales son derivadas de la crisis económica que afecta a la sociedad catalana.

Al mismo tiempo, la Ley pretende preservar la función social de la propiedad con relación a la satisfacción del derecho fundamental a disponer de una vivienda digna y adecuada para personas en situación vulnerable, contando con la participación de las entidades privadas."

2. La apelada se opone, partiendo de que el ahora apelante no ha acreditado disponer de título alguno que ampare la posesión del inmueble de autos, pues no cabe alegar la situación precaria del ocupante como motivo para amparar la actuación de todo aquel que accede a un inmueble sin consentimiento ni justo título, despojándose al titular de la posesión del inmueble sin que pueda disponer libremente del mismo.

3. En efecto, como aduce la apelante, debemos partir de que el ahora apelante no alegó al contestar a la demanda título alguno que le habilitase para la ocupación de la vivienda propiedad de la actora, por lo que el desahucio por precario resulta una consecuencia inevitable.

Como recuerda la STS, Sala 1ª, de 16 de septiembre de 2022 ( ROJ: STS 3399/2022 - ECLI:ES:TS:2022:3399):

"En efecto, como declaramos en las sentencias 134/2017, de 28 de febrero ; 379/2021, de 1 de junio ; 502/2021, de 7 de julio y 783/2021, de 15 de noviembre , entre otras, el precario es una situación de hecho que implica la utilización gratuita de un bien ajeno, cuya posesión jurídica no nos corresponde, aunque nos hallemos en la tenencia del mismo y por tanto la falta de título que justifique el goce de la posesión, ya porque no se haya tenido nunca, ya porque habiéndola tenido se pierda o también porque nos otorgue una situación de preferencia, respecto a un poseedor de peor derecho ( sentencias 110/2013, 28 de febrero ; 557/2013, 19 de septiembre ; 545/2014, de 1 de octubre ).

En el mismo sentido, se han pronunciado las sentencias 109/2021, de 1 de marzo y 212/2021, de 19 de abril .

Hemos dicho también que existe el precario: (i) cuando hay una situación de tolerancia sin título; (ii) cuando sobreviene un cambio de la causa por cesar la vigencia del contrato antes existente, (iii) o incluso la posesión gratuita sin título y sin la voluntad del propietario ( SSTS de 3 de diciembre de 1.958 y 30 de octubre de 1.986 , entre otras).

Por su parte, en las sentencias 691/2020, de 21 de diciembre y 502/2021, de 7 de julio , precisamos:

"El precario no se refiere exclusivamente a la graciosa concesión al detentador y a su ruego del uso de una cosa mientras lo permite el dueño concedente (en el sentido que a la institución del precario le atribuyó el Digesto), sino que se extiende a cuantos sin pagar merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello o cuando sea ineficaz el invocado para enervar el cualificado que ostente el actor ( sentencias de 13 de febrero de 1.958 , 30 de octubre de 1.986 y 6 de noviembre de 2008 ). Entre estos títulos que puede alegar el demandante se incluyen los de carácter meramente personal. Por ello el arrendatario está legitimado frente al poseedor sin título ( sentencia de 31 de enero de 1995 )"."

4. Es cierto que, en la contestación a la demanda, solicitó por Otrosí que "aquest jutjat informi els serveis socials als efectes que puguin apreciar la possible situació de vulnerabilitat", aunque sin aportar documentación alguna que acreditase sus afirmaciones.

El art.441.5 LEC, en la redacción vigente al tiempo de ser presentada la demanda, dispone que "En los casos del número 1º del artículo 250.1, se informará al demandando de la posibilidad de que acuda a los servicios sociales, y en su caso, de la posibilidad de autorizar la cesión de sus datos a estos, a efectos de que puedan apreciar la posible situación de vulnerabilidad. A los mismos efectos, se comunicará, de oficio por el Juzgado, la existencia del procedimiento a los servicios sociales. En caso de que los servicios sociales confirmasen que el hogar afectado se encuentra en situación de vulnerabilidad social y/o económica, se notificará al órgano judicial inmediatamente. Recibida dicha comunicación, el Letrado de la Administración de Justicia suspenderá el proceso hasta que se adopten las medidas que los servicios sociales estimen oportunas, durante un plazo máximo de suspensión de un mes a contar desde la recepción de la comunicación de los servicios sociales al órgano judicial, o de tres meses si el demandante es una persona jurídica. Una vez adoptadas las medidas o transcurrido el plazo se alzará la suspensión y continuará el procedimiento por sus trámites. En estos supuestos, la cédula de emplazamiento al demandado habrá de contener datos de identificación de los servicios sociales a los que puede acudir el ciudadano."

Sin embargo, nos hallamos en el supuesto previsto en el art.250.1.2º LEC, que dispone que "Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes: (...) 2.º Las que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca."

Ya por diligencia de ordenación de fecha 28 de marzo de 2023, anterior a la vista celebrada en fecha 3 de mayo de 2023, se reiteró al ahora apelante que "es la propia parte la que ha de acudir a Servicios sociales directamente".Y ello fue expresamente reiterado en la sentencia recurrida, donde se señala que "El demandado solicita en su otrosí 1º que se informe a los servicios sociales de una posible vulnerabilidad. A la vista de que estos organismos solicitarán diversa documentación acreditativa, en su caso, de lo anterior, la parte demandada puede acudir directamente a dichos órganos, no siendo preceptiva que esta gestión la lleva a cabo el juzgado."

5. En cuanto a la aplicación al caso de la Lley 4/2016, del 23 de desembre, de mesures de protecció del dret a l'habitatge de les persones en risc d'exclusió residencial, ya en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 19 de febrero de 2019 ( Roj: SAP B 1220/2019 - ECLI:ES:APB:2019:1220), señalamos:

"Derecho a una vivienda adecuada y la prohibición de desalojos arbitrarios.

Sostiene la parte apelante que la ocupación de la vivienda por los demandados se halla amparada en el derecho a una vivienda digna que recoge el artículo 47 de la Constitución .

Conforme al artículo 47 de la CE , "Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación..", lo cual supone una declaración - un principio rector de la política social y económica - y un explícito mandato a los poderes públicos para hacer efectivo el derecho, con los citados deberes de "promover" y de "regular", aunque no les impone el deber de proporcionar directa y físicamente la vivienda, pues, a diferencia de los derechos constitucionales recogidos en el capítulo 2º del título I, artículos 14 a 29 y 30.2 de la CE , el derecho a la vivienda digna no tiene la protección constitucional, directa e inmediata del artículo 53.2 CE , es decir, no es directa e inmediatamente ejercitable como verdadero derecho subjetivo, o no ofrece a los ciudadanos la posibilidad de reclamar ante los Tribunales su efectiva satisfacción, sino que precisa ( artículo 53.3 de la CE ) de desarrollo legislativo.

Por lo tanto, partiendo de que el precepto impone una obligación de hacer al poder público (crear las condiciones sociales económicas y jurídicas que hagan posible el acceso a la vivienda en función de las rentas y del derecho a la libertad de residencia y domicilio, como por ejemplo lo sería promover imposición de cargas públicas o impuestos a viviendas desocupadas por incumplimiento de la función social de la propiedad), no cabe desconocer que "supedita" la invocación directa al desarrollo legislativo del derecho, pues el precepto "obliga" a desarrollar una política tendente a facilitar a todos el acceso a la vivienda.

Y una vez analizada la normativa de la Generalitat de Catalunya, Lleis 24/2015, de 29 de julio y 4/2016, de 23 de diciembre, debemos concluir su inaplicación al caso objeto del litigio.

En efecto, dice el Preámbulo de la Llei 4/2016, de 23 de diciembre, en su parte final:

" Las medidas reguladas por la presente ley tienen por objeto la protección de las personas y unidades familiares en exclusión residencial como consecuencia de una situación de sobreendeudamiento, o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación. Por esta razón, el legislador tiene como finalidad buscar soluciones que permitan que una persona pueda afrontar las deudas derivadas de una relación de consumo, incluidas las del pago de la vivienda, en situaciones de sobreendeudamiento originadas por causas sobrevenidas, muchas de las cuales son derivadas de la crisis económica que afecta a la sociedad catalana"

El artículo 1 de la Llei 4/2016 señala: 1" . El objeto de la presente ley es adoptar medidas de protección del derecho a la vivienda y servicios sociales, y regular los procedimientos extrajudiciales de resolución de conflictos derivados de las relaciones de consumo, con relación a las personas físicas residentes en Cataluña que se encuentran en situación de exclusión residencial o que están en riesgo de encontrarse en dicha situación".

El artículo 4 de la Llei 4/2016 define :

" e) Riesgo de exclusión residencial: la situación económica personal a la que se refieren los apartados 10 y 11 del artículo 5 de la Ley 24/2015 ".

" j) Situación de ocupación sin título habilitante: la situación en la que se encuentran las personas o unidades familiares en riesgo de exclusión residencial, a la que se refiere la letra e, y que ocupan, de forma continuada y sin título, una vivienda que constituye su vivienda habitual".

En concreto, la Disposición final cuarta hace referencia a la Ocupación de viviendas sin título habilitante y dispone:

" 1. Las resoluciones de adjudicación de las administraciones públicas de viviendas que son propiedad o están gestionadas por administraciones o entidades públicas, en caso de que estén ocupadas sin título habilitante, deben atender a los criterios determinados por el Gobierno mediante reglamento, teniendo en cuenta las situaciones de emergencia económica y social que deben satisfacerse. Mientras no se apruebe el reglamento, estos criterios deben ser determinados por las mesas de valoración de situaciones de emergencia social y económica, en el marco de su normativa reguladora.

2. Las resoluciones de adjudicación de viviendas, a propuesta de las mesas de valoración de situaciones de emergencia social y económica, deben tener en cuenta las situaciones de convivencia vecinal. A tal efecto, deben valorarse los informes emitidos por los órganos competentes de los ayuntamientos correspondientes y, si procede, las alegaciones realizadas por las comunidades de propietarios interesadas.

3. La ocupación de viviendas sin título habilitante que son propiedad o están gestionadas por administraciones o entidades públicas no da preferencia para el acceso a las viviendas de este mismo parque, público o gestionado por administraciones públicas.

4. Las resoluciones de adjudicación de viviendas son inmediatamente ejecutivas. Si las resoluciones no pueden ejecutarse porque la vivienda está ocupada ilegalmente, la administración o el ayuntamiento competente puede utilizar los mecanismos de ejecución forzosa de los actos administrativos, al efecto de proteger el derecho de las personas en situación de exclusión residencial a las que se ha otorgado el derecho de ocupar la vivienda.

5. El Gobierno debe aprobar el reglamento al que se refiere el apartado 1 en el plazo de un año desde la entrada en vigor de la presente ley".

En definitiva, la ocupación de una vivienda sin título habilitante no da preferencia a ocupar la misma o a acceder a una vivienda gestionada por la administración, sino que deberán seguirse los procedimientos administrativos correspondientes para la asignación de una vivienda de estas caracterícticas."

6. En definitiva, en atención a lo expuesto, este Tribunal considera procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la resolución recurrida.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas al apelante, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación