Sentencia Civil 491/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 488/2023 de 17 de julio del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-) La Procuradora Dª. Eulalia Rigol i Trullols, en representación de las entidades INSTITUT CATALÀ DEL SÒL y AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA presentó demanda contra Eloisa, ejercitando la acción de resolución de contrato de arrendamiento por incumplimiento de obligaciones. Se relata que el INSTITUT CATALÀ DEL SÒL es propietario del local comercial sito en Barcelona, calle Montmajor nº 20, escalera B, local 8, Grupo de Viviendas "Turó de la Peira-III P". La AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA tiene asignadas las funciones de administrar y gestionar el parque de viviendas titularidad de la Generalitat de Catalunya.

En fecha 9 de diciembre de 2013 el INSTITUT CATALÀ DEL SÒL firmó contrato de arrendamiento con D. Luis Enrique, sobre el local reseñado. Posteriormente, el contrato se cedió a la sociedad "Chib Panjeri, S.L.", representada por su administrador D. Juan Pablo. Finalmente, en fecha 3 de marzo de 2017, D. Juan Pablo vendió su negocio, con cesión del local, a D. Jesús, el cual se subrogó en el contrato de arrendamiento.

El arrendamiento tenía una duración prevista de 8 años, con posibilidad de prórrogas adicionales de un año.

Se relata que en la cláusula 7ª del contrato se establece que la parte arrendataria tendrá que hacerse cargo de contratar los servicios de agua, electricidad y cualquier otro que sea necesario, con las correspondientes empresas suministradoras. Por su parte, la cláusula 17ª establece como causa de resolución del contrato el incumplimiento de las obligaciones resultantes del mismo contrato, y cualquiera de las cláusulas previstas en el art. 35, en relación con el art. 27.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) .

A raíz de una queja del administrador de fincas del edificio en el que se encuentra el local, la demandante tuvo conocimiento de que había conexiones fraudulentas a los suministros eléctricos de la comunidad. La demandante envió requerimiento al arrendatario. En fecha 4 de enero de 2022 la gestora de proximidad de la AGÈNCIA DE L'HABITATGE DE CATALUNYA llevó a cabo una inspección, en la que se verificó que el local arrendado tenía el contador de luz cortado, con suspensión de suministro, y que tampoco disponía de contador de agua. Se requirió al demandado para que contratase los suministros. Se hizo nueva inspección en fechas 23 y 25 de mayo de 2022, en la que se pudo comprobar que la situación no había cambiado, y que el local continuaba haciendo un uso fraudulento de los suministros.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento suscrito por las partes, por incumplimiento de obligaciones por parte del arrendatario, y se condenase a la parte demandada a desalojar el inmueble, dejándolo libre, vacuo y expedito, a disposición de la propiedad, con imposición de costas.

II.-) El Procurador D. Eladio Roberto Olivo Luján, en representación de D. Jesús , se opuso a la acción ejercitada en la demanda. Se alega que esta parte ha cumplido las obligaciones esenciales que se derivan del contrato, y la actora intenta resolverlo sobre un fundamento falso y sobre el incumplimiento de una obligación no fundamental, que no puede motivar la resolución.

Se acepta la existencia de la relación contractual entre las partes, en los términos indicados en la demanda. La renta vigente es de 211,61 euros mensuales, que el demandante está pagando puntualmente. Tanto esa obligación, como todas las previstas en la cláusula 15ª del contrato, se están cumpliendo debidamente por esta parte.

La cláusula 7ª del contrato estaría regulando en realidad la asunción de obligación de los contratantes respecto de terceros. Se trata de liberar al arrendador y obligar al arrendatario a que sea él quien haga las contrataciones de suministros. No puede pretenderse una resolución contractual por una cláusula que tiene sus efectos en perjuicio del arrendatario, y no del arrendador. El arrendador no ha sido perjudicado en nada.

Se reconoce que el demandado ha tenido inconvenientes administrativos con las compañías de suministro de luz y agua, pero esos problemas están ya en trámites de regularización. La parte arrendadora no ha resultado perjudicada, y no tiene motivo para pedir la resolución del contrato.

Se muestra oposición a la cuantía del procedimiento. Conforme al art. 251.9 LEC, la cuantía tendría que ser la correspondiente a una anualidad de renta, esto es, 2.539,32 euros.

Por tanto, se solicitó la desestimación de la demanda presentada, con imposición de costas a la parte actora.

III.-) La sentencia de instancia estimó la demanda presentada. Se entendió que la falta de contratación de suministros por el arrendatario no era un hecho controvertido en este pleito. Esa falta de contratación constituye, para el juzgador de instancia, un incumplimiento por parte del arrendatario, que justifica la resolución del arrendamiento. Ese incumplimiento no afecta sólo a las relaciones con terceros, sino también a la propia relación arrendaticia, ya que supone un incumplimiento de las normas de comunidad de propietarios, en virtud del cual la comunidad podría adoptar medidas contra la propietaria del local. En concreto, la actuación del arrendatario supondría el quebrantamiento de la obligación legal de no realizar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. En consecuencia, se declaró la resolución del contrato de arrendamiento, por incumplimiento del arrendatario, y se condenó a la parte demandada a dejar libre, vacuo, expedito y a disposición de la parte actora el local objeto de autos.

IV.-) La representación de D. Jesús se alza contra aquella resolución. Se alega la existencia de infracción procesal, ya que esta parte nunca admitió las cuestiones de hecho incluidas en la demanda. En contra de lo que se indica de adverso, esta parte tiene las altas de los suministros de luz y agua. El juez de instancia no permitió practicar la prueba solicitada por esta parte para poder acreditar la versión de los hechos alegados en la contestación.

En cuanto a los motivos de fondo, se alega error en la valoración de la prueba. Esta parte tenía contratados los servicios de luz y agua. Si han existido problemas administrativos, los mismos ya han sido solventados.

Se reitera que la condición alegada por la parte contraria como incumplimiento contractual no se refiere al quebrantamiento de derechos y obligaciones entre las partes, sino que se referiría a las relaciones jurídicas concertadas por el arrendatario con terceros. Por tanto, esta parte ha cumplido todas las obligaciones esenciales derivadas del contrato. Los posibles incumplimientos no habrían provocado perjuicios a la parte demandante, y no pueden ser causa de resolución.

Por otro lado, la sentencia omite pronunciarse sobre la cuantía de la demanda, cuando había sido una circunstancia debidamente alegada por esta parte en su contestación.

En consecuencia, se solicitaba que se dictase resolución por la que se acordase:

1.-) Estimar el recurso de apelación por infracción procesal, debiendo retrotraer las actuaciones a fin de que se celebre nuevamente la audiencia previa.

2.-) Subsidiariamente, estimar el recurso de apelación por motivos de fondo revocando la sentencia recurrida y declarando:

a) la desestimación de la demanda de contrario;

b) declarar la vigencia del contrato y el cumplimiento de las obligaciones de mi mandante;

c) declarar que la cuantía de la demanda es lo establecido por el artículo 251.9 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) , que en todo caso significaría una anualidad de la renta, que sobre la base de 211,61 euros mensuales resultaría 2.539,32 euros la cuantía de la demanda.

d) con imposición de costas de primera instancia a la adversa.

3.-) con imposición de costas de segunda instancia a la adversa.

V.-) La parte demandante muestra oposición al recurso presentado. Se niega que en este caso haya habido infracción procesal. La parte demandada no alegó en la contestación a la demanda la contratación de suministros. En aquel momento procesal no se aportó ningún contrato, ni ninguna factura relativa a suministros de luz y agua. La falta de contratación no se fijó como hecho controvertido en la audiencia previa, y la parte demandada no recurrió. Se rechaza también que haya habido error en la valoración de la prueba, adhiriéndose esta parte a la argumentación contenida en la sentencia recurrida. Con todo ello, se solicitó la desestimación del recurso interpuesto y la confirmación de la resolución recurrida.

SEGUNDO.- Acción ejercitada.

Ejercita la parte actora demanda solicitando la resolución del contrato de arrendamiento del local sito en Barcelona, calle Montmajor nº 20, escalera B, local 8, Grupo de Viviendas "Turó de la Peira-III P", suscrito en fecha 9 de diciembre de 2013 (doc. nº 2 de los acompañados a la demanda), y en el que se subrogó el demandado como arrendatario en fecha 3 de marzo de 2017 (doc. nº 4 de los acompañados a la demanda).

Mediante la acción ejercitada, la parte arrendadora pretende hacer uso de la facultad resolutoria prevista en el propio contrato (cláusula 17ª), así como en el art. 27.2 LAU, en relación con el art. 1124 del Código Civil (en adelante, CC) .

En concreto, la parte demandante imputa al arrendatario D. Jesús el incumplimiento de la obligación derivada de la cláusula 7ª del contrato de arrendamiento, que dice:

" SETENA.- SERVEIS I SUBMINISTRAMENTS

L'arrendament de la finca es realitza en l'estat actual de les escomeses generals i ramals o línies existents corresponents a la mateixa, pels subministraments dels que està dotat l'immoble.

Seran a compte de l'arrendatària la contractació dels serveis d'aigua, electricitat i qualsevol altre que sigui necessari, amb les corresponents empreses subministradores.

Anirà també al seu compte, l'adquisició, manteniment i reparació dels comptadors corresponents i les despeses de consum dels serveis contractats i conservació de les instal·lacions d'aquests subministraments, així com el cost derivat de les modificacions que de les mateixes s'hagin de fer per determinació de l'organisme o autoritat competent."

Y, a su vez, la cláusula 17ª establece:

" El contracte d'arrendament es resoldrà pels motius següents:

- Pel transcurs del període convingut en el present contracte.

- Per la renúncia dels arrendataris.

- Per l'exercici de l'opció de compra.

- Per la transformació del local en habitatge.

- Per l'incompliment de les obligacions resultants del mateix contracte i per qualsevol de les altres causes previstes a l'article 35 en relació amb l'article 27.2 de la vigent llei d'Arrendaments Urbans."

SEGUNDO.- Sobre la alegación de infracción procesal

La parte demandada alega en primer término la existencia de una infracción procesal, que se habría producido en el seno de la audiencia previa celebrada en fecha 10 de enero de 2023. Según la recurrente, en aquel acto no quedaron correctamente determinados los hechos controvertidos ( art. 428 LEC) , de modo que no se admitió determinada prueba propuesta por dicha parte, que habría permitido concluir que no se dio incumplimiento contractual alguno determinante de resolución contractual.

Una vez revisados los escritos rectores del procedimiento, así como la grabación de la audiencia previa celebrada en fecha 10 de enero de 2023, este tribunal no puede apreciar la existencia de ninguna infracción procesal en el juicio ordinario del que deriva esta apelación.

En el escrito de contestación a la demanda, la representación de D. Jesús no afirmó que tuviese contratados los suministros de agua y luz en los periodos a los que se refiere la demanda. El mero hecho de que la contestación a la demanda se abriere con una formulación general de oposición a todo el relato fáctico contenido en la demanda no es argumento que por sí solo baste para afirmar que en la audiencia previa se tenía que haber fijado esta circunstancia como un hecho controvertido, en los términos del art. 428 LEC.

Y es que, si se analiza el escrito de contestación, destaca que, respecto de las cuestiones estrictamente fácticas de la demanda, lo que el demandado alegó fue un reconocimiento de que hubo "inconvenientes administrativos" con las compañías de suministro de luz y agua. Además, no se cuestionó el contenido de los informes elaborados con motivo de las visitas de inspección de 4 de enero de 2022, y 23 y 25 de mayo de 2022 (docs. nº 6 y 7 de los acompañados a la demanda). En esas visitas se pudo comprobar que el contador de suministro de luz del local arrendado al demandado tenía el suministro cortado, y que no había contador de agua. Se observó que se estaba haciendo un uso fraudulento de los suministros. En el escrito de oposición no se cuestiona la realidad de lo que se dice en esos documentos, los cuales no fueron impugnados en la audiencia previa. Además, junto a la contestación a la demanda no se acompañaba ningún contrato de suministro, ni ninguna factura a nombre del arrendatario.

Con ello, cabía interpretar que el demandado no estaba cuestionando el hecho de que el local careciese de suministros propios de luz y agua, debidamente contratados con las compañías suministradoras. Lo que la parte demandada venía a alegar en su contestación, y era en eso en lo que centraba todos sus esfuerzos argumentativos de defensa, es que la vulneración de esas obligaciones ser referirían a relaciones jurídicas entabladas con terceros (compañías suministradoras), de modo que la arrendadora no habría sufrido perjuicio alguno. Se trataría, en definitiva, de obligaciones accesorias, o accidentales al propio contrato, cuyo incumplimiento no podría tener como consecuencia la resolución del arrendamiento.

Es más, durante la audiencia previa, lo que el abogado de la demandada alegó es que los "enganches" en los suministros no fueron realizados por el demandado, sino que él se encontró con esa situación de manera sobrevenida. El fraude en las conexiones habría operado desde una etapa anterior a que D. Jesús adquiriese el negocio y se subrogase en el arrendamiento. Pero, en todo caso, estaba claro que no se negaba que el enganche existiese y, por tanto, la falta de contratación propia e individualizada a nombre del arrendatario.

Y, en último término, cuando en la audiencia previa el juzgador de instancia (en este caso, la jueza en prácticas) fijó los hechos controvertidos, el abogado de la demandada no mostró disconformidad, ni presentó recurso de reposición.

Una vez dictada la sentencia, sin embargo, el abogado pretende hacer ver que la falta de contratación de los suministros sí constituía un hecho controvertido (mediante la petición de complemento y rectificación de sentencia, primero, y mediante este recurso de apelación, después), pero ello parece obedecer más bien a un interés en modificar sobre la marcha los motivos de oposición inicialmente alegados.

Además, como fundamento de esta alegación se aportan determinados documentos, con los que la parte demandada pretende acreditar que ya ha solventado los "inconvenientes administrativos" en su día apreciados. Pues bien, si se observa esta documentación, que fue admitida como prueba de esta segunda instancia mediante Auto de 31 de mayo de 2013, lo único que se observa es que D. Jesús ya ha procedido a contratar los servicios de luz y agua en el local, pero en un momento posterior incluso a la fecha de la sentencia de primera instancia (16 de enero de 2023). Así, el doc. nº 1 de los presentados por el demandado junto a su escrito de recurso de apelación daría cuenta de la contratación del servicio de suministro de luz, mediante una oferta de 19 de enero de 2023; el doc. nº 2 es la fotografía de un nuevo contador, sin fecha; el doc. nº 3 es una comunicación de Aigües de Barcelona, de 1 de febrero de 2023, sobre la existencia de una deuda pendiente de 861,36 euros, cuyo abono es necesario para dar trámite a la solicitud del ahora demandado; y el doc. nº 4 es el certificado de pago de esa deuda. En definitiva, ello no hace sino evidenciar que la contratación de suministros por el demandado, que en puridad nunca fue alegada en su escrito de contestación, se produjo con posterioridad a la sentencia recurrida.

En definitiva, ninguna infracción procesal se observa en este caso, con lo que la apelación ha de ser desestimada en lo que se refiere a este motivo.

CUARTO.- Sobre la existencia de incumplimiento contractual determinante de resolución del arrendamiento.

Y, respecto del motivo de fondo en los que se basa el recurso, este tribunal ha de ratificar el pronunciamiento contenido en la sentencia apelada.

Resulta evidente que la parte demandada incumplió la obligación prevista en la cláusula 7ª del contrato, lo que en principio facultaría a la demandante a instar la resolución conforme a la cláusula 17ª de dicho contrato. Ante esa circunstancia, el arrendatario D. Jesús no puede alegar desconocimiento o ignorancia de la situación originada, pretendiendo imputar a anteriores inquilinos la responsabilidad derivada del enganche. Aunque fuese cierto que la manipulación de las instalaciones y el incumplimiento de la cláusula 7ª del contrato proviniesen de un momento anterior a la entrada en el local del demandado, de ello se derivaría, pura y simplemente, que el ahora recurrente habría estado disfrutando y explotando el inmueble con normalidad y en su beneficio, desde 2017 hasta 2022, sin abonar ni una sola factura en concepto de suministro de electricidad ni de agua, y sin haber llevado a cabo actuación alguna para regularizar tal situación. Esta circunstancia no puede dar lugar a ningún juicio favorable a favor de D. Jesús.

Por otro lado, tampoco cabe acoger el argumento esgrimido por la parte recurrente, relativo a la falta de esencialidad de la obligación incumplida, por el hecho de tratarse del incumplimiento de una prestación relativa a un contrato suscrito con terceros, sin efecto ni trascendencia para el arrendador. Para empezar, el hecho de que las instalaciones de suministro de agua y luz del local arrendado estén "enganchadas" al suministro de la comunidad de propietarios revela sin duda la existencia de una manipulación de instalaciones reveladora de una actividad ilícita en los términos del art. 27.2.e) de la LAU. Es más, la actuación podría incluso ser constitutiva de delito conforme al art. 255 del Código Penal.

Además, el comportamiento que se imputa a la persona arrendataria puede conllevar un claro perjuicio para el arrendador-propietario, en la medida en que supone un daño para la comunidad de propietarios en el que se halla ubicado el local, en los términos del art. 553-36 de Código Civil de Catalunya, con las consiguientes responsabilidades que de ellos se podrían derivar.

Y es que, en definitiva, no puede compartirse el argumento contenido en el escrito de recurso, relativo a que la cláusula 7ª regula sólo quién ha de asumir las obligaciones en las relaciones jurídicas con terceros, y que en realidad es una cláusula que beneficia a la parte arrendadora, e impone especiales cargas a la arrendataria. Si bien es cierto que esa cláusula contractual regula el modo de formalizar relaciones jurídicas con terceros, los pactos que ahí se contienen sólo tienen efectos entre las partes contratantes. La propiedad no podría alegar la existencia de esa cláusula 7ª, como motivo de oposición, en caso de que la comunidad de propietarios, o las compañías distribuidoras, o las administraciones competentes, pretendiesen exigirle responsabilidades por la existencia de una manipulación de las instalaciones y una defraudación en el suministro de electricidad y agua.

En conclusión, cabe afirmar la esencialidad de la obligación contractual vulnerada por el arrendatario, lo que ha de conducir a la estimación de la acción de resolución ejercitada por la propiedad. En consecuencia, deberá desestimarse el recurso interpuesto.

QUINTO.- Cuantía del procedimiento

Tampoco cabe estimar el recurso en lo que se refiere a las alegaciones sobre la cuantía del procedimiento. Más allá de la obligación de la parte actora de designar la cuantía del procedimiento al presentar su demanda ( art. 253.1 LEC ), y de las facultades de oficio que la LEC confiere a los Letrados de la Administración de Justicia para revisar de oficio la cuantía del procedimiento ( art. 254 LEC ), la resolución por la que se admite a trámite la demanda sólo deja constancia de la cuantía que ha sido designada por la parte actora, sin que constituya un pronunciamiento estricto sensu por parte del juzgado (y mucho menos, por el juez), respecto de la cuantía del procedimiento que deba entenderse procedente.

En puridad, las facultades de la parte demandada para poder impugnar la cuantía del procedimiento están claramente limitadas por el art. 255.1 LEC . Ese precepto, en la relación aplicable a este procedimiento, indicaba que " el demandado podrá impugnar la cuantía de la demanda cuando entienda que, de haberse determinado de forma correcta, el procedimiento a seguir sería otro, o resultaría procedente el recurso de casación". Es por ello que en este caso el juez de instancia no admitió en la audiencia previa la impugnación que pretendía hacer el demandado. La pretensión de la parte demandada, consistente en que en este caso se fije la cuantía del procedimiento en 2.539,32 euros, no afectaría al procedimiento a seguir (pues en todo caso tendría que ser el ordinario, ex art. 249.1.6ª LEC ), ni al acceso a la casación.

Y, no siendo admisible que en la audiencia previa se impugne y resuelva cuál es la cuantía del procedimiento, menos aún puede pretenderse que la cuestión sea resuelta en la sentencia que ponga fin al procedimiento.

En ese sentido, cabe recordar lo indicado por el Tribunal Supremo, respecto de que el pronunciamiento sobre la cuantía del procedimiento no tiene por qué formar parte de la sentencia que ponga fin al procedimiento. En concreto, la Sentencia nº 1213/2023, de 25 de julio de 2023 , establece: " La fijación de la cuantía del procedimiento no integra propiamente el objeto principal de la tutela judicial solicitada en una demanda, sino que, en línea con lo declarado por esta sala en sus autos de 13 de septiembre de 2005 (queja 170/2005 ) y 140/2015, de 20 de enero , tiene un carácter meramente instrumental en cuanto que no constituye un fin en sí mismo, sino una premisa para el examen de otros presupuestos procesales, como son los expresados en el anterior párrafo. Por tal razón, la cuantía del procedimiento no es objeto propio de un pronunciamiento de la sentencia ni por tanto tiene sentido que sea el único objeto del recurso de apelación o de los recursos extraordinarios. "

Todo ello, no obstante, sin perjuicio de que la cuestión pueda ser resuelta en un hipotético trámite posterior de admisión de un recurso, o de impugnación de tasación de costas, si es que llega a incoarse. Así se ha pronuncia también la citada Sentencia de 25 de julio de 2023 .

En conclusión, deberá desestimarse el recurso interpuesto y confirmarse la resolución dictada.

SEXTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación