Sentencia Civil 670/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 595/2023 de 18 de octubre del 2024

PRIMERO.- Planteamiento del litigio

I.-) El Procurador D. Francisco Javier Segura Zariquiey, en representación de BUILDINGCENTER, S.A.U., presentó demanda contra D. Lucas, ejercitando de manera acumulada las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 15 de febrero de 2018, sobre una vivienda sita en Terrassa (Barcelona), DIRECCION000. Se indicaba que la renta vigente a la fecha de presentación de la demanda era de 76,96 euros al mes. En ese momento, el arrendatario adeudaba cantidades correspondientes al periodo comprendido entre septiembre de 2020 y abril de 2021, por un importe total de 543,95 euros.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se condenase al demandado al desalojo y de la vivienda arrendada, haciendo entrega de la posesión de la misma a la actora, y a abonar las rentas adeudadas. Y todo ello con imposición de costas.

II.-) El Procurador D. Pol Florensa Vivet, en representación de D. Lucas, se opuso a la acción ejercitada en la demanda. En primer lugar, se reconoció la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes. Se indicó que la demandante no había hecho propuesta de alquiler social. En cuanto a las rentas impagadas, se señaló que el arrendatario no tiene trabajo, y por eso le resulta sumamente difícil pagar las rentas. No obstante, y con gran esfuerzo, va pagando poco a poco, para mantenerse al día. Su situación ha sido comunicada a la propiedad, que ha admitido siempre que el demandado se mantenga en la vivienda, siempre que vaya pagando. Se niega que el demandado adeude las cantidades que se indican en la demanda. Las mensualidades de agosto, septiembre y octubre de 2020 se pagaron el 7 de octubre de 2020. La renta de noviembre de 2020 se pagó el día 2 de noviembre de 2020, y la de diciembre de 2020 en fecha 9 de diciembre de 2020. La renta de marzo de 2021 se pagó el 3 de marzo de 2021. Y las rentas de febrero, abril, mayo y junio de 2021 se pagaron el 1 de junio de 2021. Sólo falta por acreditar el pago de la renta de enero de 2021, que esta parte afirma haber abonado, pero cuyo recibo se ha extraviado.

Esta parte siempre ha hecho frente a los retrasos en el pago, y ha comunicado a la propiedad la existencia de desperfectos en la vivienda, los cuales persisten en la actualidad. Se llegó a un pacto verbal entre las partes, y la propiedad le dijo a esta parte que no se preocupara, y que realizara los pagos cuando pudiera. De hecho, esta parte está actualmente al corriente de pago.

Con todo ello, se solicitaba la desestimación de la demanda, con imposición de costas a la actora.

III.-) La sentencia de instancia estimó la demanda presentada, al entender que había quedado probada la situación de impago de las rentas, lo cual legitimaba a la arrendadora para el ejercicio de la acción de desahucio, con la condena acumulada al pago de las rentas adeudadas, más intereses y costas.

IV.-) La representación de D. Lucas se alza contra aquella resolución. Se alega error en la valoración de la prueba. Se señala que la sentencia no aprecia deuda, pero sin embargo declara que ha habido impagos, lo cual es contradictorio. Sólo hubo retrasos en el cumplimiento, que fueron comunicados a la propiedad, y que ésta aceptó. El demandado viene cumpliendo con su obligación de pago de las rentas, actualmente no adeuda ninguna cantidad, y por tanto debe desestimarse la demanda presentada.

En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en instancia, y en su lugar se desestime la demanda presentada, con imposición de costas a la actora.

V.-) La parte actora muestra oposición al recurso presentado, señalando que no existe ningún error en la valoración de la prueba. Se solicitaba la desestimación del recurso presentado y la confirmación de la sentencia apelada, todo ello con imposición de costas a la parte recurrente.

SEGUNDO.- Acción de desahucio por falta de pago. Procedimiento verbal

La parte actora ha presentado demanda de desahucio relativa a la vivienda sita en Terrassa (Barcelona), DIRECCION000, que fue objeto de contrato de arrendamiento en fecha 15 de febrero de 2018. Además, se reclaman las sumas adeudadas por la falta del pago de las rentas y cantidades asimiladas. La parte actora hace uso de la facultad establecida en el art. 437.4.3º de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) de ejercer acumuladamente la acción de desahucio de finca por falta de pago y la reclamación de rentas o cantidades análogas, vencidas y no pagadas, con independencia de la cuantía de esa reclamación.

En cuanto a la acción de desahucio, es de aplicación en este pleito, por tratarse de inmueble destinado a vivienda, el art. 27.2.a) de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , que prevé como causa específica de resolución del contrato de arrendamiento a instancia del arrendador la falta de pago de las rentas, estableciendo así un caso de facultad resolutoria por incumplimiento de la otra parte, en la línea del art. 1124 del Código Civil (en adelante, CC) .

El juicio verbal de desahucio es un proceso de naturaleza sumaria. El objeto de conocimiento es limitado, ya que se ciñe únicamente a resolver si el arrendador tiene derecho a recuperar la posesión del bien arrendado, y sin que la sentencia que se dicte tenga efectos de cosa juzgada. El legislador ha hecho hincapié a la hora de regular este juicio en la acreditación del pago de la renta, limitando las posibilidades de oposición del demandado. Concretamente, el art. 444.1 LEC establece que "cuando en el juicio verbal se pretenda la recuperación de finca, rústica o urbana, dada en arrendamiento, por impago de la renta o cantidad asimilada, sólo se permitirá al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación".

La sumariedad y rapidez que constituyen notas esenciales de este proceso (máxime tras la reforma operada por la Ley 37/2011, de 10 de octubre, que vino a introducir la técnica monitoria como cauce procesal, lejos del esquema tradicional de demanda y contestación del juicio plenario contradictorio) obedecen a su finalidad básica de juicio posesorio. El objetivo principal del procedimiento especial de desahucio es el de dotar al arrendador de un arma eficaz para que le sea reintegrada de manera rápida la posesión del inmueble, y ello sin perjuicio de que resulte posible acumular a esa acción, como pretensión accesoria, la reclamación dineraria por las rentas y cantidades análogas que deba abonar el arrendatario.

No obstante, la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1006/2023, de 21 de junio de 2023, ha proclamado el carácter plenario del proceso cuando se acumulan las acciones de desahucio por falta de pago y la de reclamación de rentas adeudadas. En concreto, el Alto Tribunal ha indicado: "La acumulación de la acción de reclamación de cantidad a la acción de desahucio permite alegar y conocer acerca de si se debe o no la cantidad reclamada conforme al contrato, sin que se puedan establecer limitaciones a la cognición de las excepciones al pago invocadas. De esta forma, hay que concluir que el procedimiento pasa a tener la naturaleza plenaria propia de un pleito en el que se reclama el pago de una cantidad, con efectos de cosa juzgada, dada la imposibilidad de escindir los efectos que el conocimiento de la reclamación de rentas puede provocar en el desahucio por impago. En la medida en que la estimación de una excepción al pago puede determinar que la cantidad reclamada no se deba, ello puede dar lugar al fracaso de la acción de desahucio, pues sin impago no hay causa de desahucio".

TERCERO.- Sobre la situación de impago de la parte demandada

El núcleo central del recurso de apelación que ahora se resuelve se centra en determinar si el juez a quoha incurrido o no en error en la apreciación de la prueba, al apreciar una situación de impago por el demandado D. Lucas. La parte recurrente cuestiona la sentencia de instancia, al entender que el arrendatario habría incurrido únicamente en meros retrasos, motivados por su situación económica, si bien esa situación siempre fue autorizada por la propiedad, y en cualquier caso solventada poco a poco por los pagos que se fueron produciendo, hasta el punto de que la demandada aseguraba estar al corriente de pago en el momento en que se presentó la oposición a la demanda.

Vaya por delante que la parte demandada nunca pretendió enervar la acción, por haberse puesto al corriente en el pago de las rentas dentro del plazo concedido para oponerse a la demanda. Lo que se ha solicitado es una desestimación de la demanda, por estar el arrendatario al corriente de sus obligaciones de abonar la renta. Ello obligaba al juzgador de instancia, y ahora a este tribunal, a examinar la situación existente en el momento en que se presentó la demanda, en la medida en que ésa es la referencia que ha de tomarse como referencia para que se desplieguen los efectos de la litispendencia ( art. 410 LEC) .

Pues bien, para determinar si la situación existente en el contrato vigente entre las partes ha sido la de un efectivo incumplimiento en la obligación por parte del arrendatario, o la de un mero retraso, conviene citar la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1065/2024, de 23 de julio de 2023, en donde se hace una síntesis de la jurisprudencia existente sobre el tema, y se determina cuál sería el incumplimiento contractual legitimador de la acción de desahucio:

"Es jurisprudencia de esta sala expuesta, por ejemplo, en la sentencia 729/2010, de 10 de noviembre , con cita de las sentencias 1219/2008, de 19 de febrero y 193/2009, de 26 de marzo , la que viene proclamando que el impago de la renta del arrendamiento de una vivienda fuera de plazo y después de presentada la demanda de desahucio, no excluye la resolución arrendaticia, y ello aunque la demanda se funde en el impago de una sola mensualidad, sin que el arrendador venga obligado a que el arrendatario se retrase de ordinario en el abono de las rentas periódicas. Esta conclusión se encuentra justificada a través de sendos argumentos cuales son:

A) que la primera causa específica de resolución mencionada en el artículo 114.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere a la falta de pago de la renta o de las cantidades que a esta se asimilan, y

B) que por ser el contrato de arrendamiento urbano oneroso y conmutativo, es evidente que la primera obligación del arrendatario es la de pagar la renta; por otra parte, salvo cuando las partes hayan acordado que su abono se efectúe en un solo momento, este contrato es de tracto sucesivo y el impago de una sola mensualidad de renta puede motivar la resolución contractual.

Esta doctrina se ratifica ulteriormente en las sentencias 137/2014, de 18 de marzo, 180/2014, de 27 de marzo y 291/2014, de 23 de mayo.

Por otra parte, el art. 1124 del CC no es aplicable a los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU de1964 ( STS 137/2014, de 18 de marzo), sino que habrá de estarse a lo dispuesto en el art. 114.1 LAU, al contar con una regulación específica.

Tampoco se puede considerar que incurra en abuso de derecho ( art. 7 CC) , el arrendador que ante el incumplimiento del pago de la renta ejercita su derecho a la resolución del contrato. En este sentido, señala la STS 137/2014, de 18 de marzo, que:

"Además, como afirma la sentencia citada núm. 193/2009, de 26 marzo (Rec. 507/2004 ) "el abuso de derecho estará no tanto en el arrendador que pretenda resolver el contrato por impago puntual de la renta cuanto en el arrendatario que persista en su impuntualidad....", lo que no constituye más que la aplicación concreta de una doctrina reiterada según la cual, como expresa la sentencia núm. 872/2011, de 12 diciembre (Recurso de Casación núm. 1830/2008 ) "la regla general consiste en que quien usa de su derecho, no ocasiona daño (qui iure sui utitur neminen laedit), aunque no obtenga una solución positiva a su demanda. Esta regla está relacionada con el derecho constitucional a la tutela judicial, de modo que esta Sala ha manifestado en diversas ocasiones que el abuso del derecho en relación al proceso debe ser cuidadosamente examinado para no coartar el ejercicio de acciones ( STS 905/2007 y las sentencias allí citadas, así como las SSTS 1229/2004, de 29 diciembre y 769/2010, de 3 diciembre)"".

Ahora bien, la STS 673/2009, de 30 de octubre, invocada por la sentencia recurrida, señala que si bien es cierto que "la consideración de otros plazos diferentes por los tribunales, para distinguir el mero retraso del incumplimiento resolutorio, conduciría a la más absoluta inseguridad jurídica creando un indudable riesgo de arbitrariedad más que de arbitrio judicial", añade "sin perjuicio de que las circunstancias del caso concreto sí puedan y deban ser atendidas para valorar si efectivamente ha existido o no incumplimiento contractual".

Por su parte, la sentencia 210/2022, de 15 de marzo, precisa que la doctrina de la sala, antes expuesta, no es aplicable dado que "no contempla la circunstancia que, conforme a lo razonado por la Audiencia, singulariza el presente caso y fundamenta la decisión: que el retraso en el pago de la renta del mes de abril de 2019 no se le puede imputar al arrendatario, sino que es atribuible a un error del banco".

Pues bien, en este caso, concurren las circunstancias siguientes, que lo convierten en excepcional, y como tal tributario de un tratamiento diferenciado, cuales son: (...)".

En definitiva, la norma general es que el impago de una mensualidad de renta por el arrendatario ya determina la existencia de un incumplimiento contractual, y legitima al arrendador para el ejercicio de la acción de desahucio.

Forzosamente, este tribunal ha de acoger la argumentación que se contiene en el escrito presentado por BUILDINGCENTER, S.A.U., de oposición al recurso de apelación. Cuando la parte demandada presentó su oposición a la demanda, adjuntó diversos justificantes bancarios con los que se quería acreditar el pago de las rentas abonadas. En cada uno de esos recibos aparece como "concepto" la mensualidad de renta a la que el arrendatario imputaba el pago en cada caso. Pues bien, como dice la parte arrendadora al oponerse al recurso de apelación, incluso en el caso de que la imputación que se contiene en cada recibo fuese correcta, y los ingresos bancarios que constan acreditados hayan de corresponder efectivamente a las mensualidades indicadas por la parte demandada, es claro que la situación en que habría incurrido D. Lucas sería reveladora de un incumplimiento esencial de la obligación de pagar las rentas, y no la de un mero retraso.

Así, en el escrito inicial de oposición a la demanda, la parte demandada ya reconocía que las mensualidades de agosto, septiembre y octubre de 2020 se abonaron en fecha 7 de octubre de 2020. Es decir, el arrendatario acumuló en ese momento un impago de tres mensualidades. Y, en concreto, la renta de agosto de 2020 se pagó con más de dos meses de retraso.

Y, en la fecha en que se presentó la demanda que dio origen a este procedimiento (14 de abril de 2021) constaban como no abonadas las mensualidades de enero, febrero y abril de 2021. Es decir, la demandante decidió ejercitar la acción de desahucio cuando el arrendatario ya había incurrido en un impago más que significativo, de nada menos que tres mensualidades.

Es más, ese impago, atendiendo al propio relato que ofrece la demandada, se prolongó durante dos mensualidades más, hasta el punto de que no fue hasta el día 1 de junio de 2021 que se hizo pago conjunto de cuatro mensualidades de renta, si bien en ese momento ya se habían devengado otras dos mensualidades más (mayo y junio de 2021) a las ya adeudadas.

Ya se ha dicho que en este procedimiento la parte demandada no ha solicitado la enervación de la acción, sino pura y simplemente la desestimación de la demanda. Pues bien, está claro que a la fecha de presentación de la demanda había una situación de impago de, como mínimo, tres mensualidades. Ello generaba un claro perjuicio a la parte arrendadora, que de ningún modo estaría jurídicamente obligada a soportar una situación de indefinición en el pago, por no decir de puro incumplimiento.

En absoluto cabe apreciar en este caso "circunstancias excepcionales" como las apuntadas en la citada STS nº 1065/2024 para desestimar la acción de desahucio (impago de una sola mensualidad de renta, descubierto en cuenta bancaria que pudo pasar desapercibido para el arrendatario, circunstancia personal invalidante para hacer el pago, inmediata puesta al corriente posterior, falta de perjuicio para la arrendadora, etc.).

En consecuencia, conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo, que es correctamente citada y aplicada por el juzgador a quoen la sentencia recurrida, la situación en que incurrió D. Lucas fue de un efectivo incumplimiento determinante del ejercicio de una acción de desahucio por la parte arrendadora, sin que en ningún caso pueda hablarse de un mero retraso en el cumplimiento de la obligación.

Hay que tener en cuenta, en todo caso, que la sentencia apelada no cuantifica la deuda a la fecha de la demanda, ni a la del juicio, ni a la de la sentencia. Y, en el recurso de apelación (presentado únicamente por la parte demandada) no se ha solicitado la revisión de este pronunciamiento. La sentencia apelada se limita a condenar a D. Lucas a pagar a la arrendadora las rentas que se devenguen a lo largo del procedimiento y hasta que se produzca el desalojo. El juez de instancia no entró a valorar si la cantidad que la actora fijaba como adeudada en su demanda era correcta o no. Lo único que se analizó es la existencia de un incumplimiento en la obligación de pago de las rentas, que bastaría para estimar la acción de desahucio e imponer una condena genérica al pago de rentas. Puesto que ninguna de las partes ha solicitado una revisión de este pronunciamiento de condena al pago de cantidad, el mismo ha de mantenerse invariable.

CUARTO.- Alegación de acuerdos verbales entre las partes

Más allá de la cuestión de si los impagos de renta suponían un efectivo incumplimiento contractual o un mero retraso, la parte demandada alegaba también que esta situación venía motivada por la difícil situación económica por la que atravesaba el arrendatario, y que ello había sido conocido y aceptado por la propiedad. Se ha alegado, en definitiva, que BUILDINGCENTER, S.A.U. aceptó que D. Lucas pagase la renta "cuando pudiese".

Este tribunal tampoco puede acoger tal alegación. En este procedimiento, la parte demanda no ha acreditado de ningún modo los supuestos pactos verbales sobre quita o condonación en la obligación de pago de las rentas, o supuestas esperas o aplazamientos para la efectividad de las mismas. En todo caso, se trataría de hechos impeditivos de la pretensión, y por tanto su acreditación recaería sobre el ámbito de la carga probatoria de la parte demandada ( art. 217.3 LEC) . Es evidente que en este caso no se ha aportado prueba que permita a este tribunal llegar a la convicción sobre la existencia de esos pactos.

Cabe concluir, por tanto, en consonancia con lo resuelto por el juez de instancia, que la parte demandada no estaba al corriente en su obligación de pago de las rentas. Y, en consecuencia, procedía estimar la acción de desahucio.

Por todo ello, deberá desestimarse el recurso interpuesto y confirmarse la resolución dictada.

QUINTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación