Sentencia Civil 865/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 704/2023 de 18 de diciembre del 2024

PRIMERO.-1. Por parte del demandado, D. Carlos Daniel, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra DIVARIAN PROPIEDAD, S.A., en ejercicio de acción de desahucio por expiración de plazo y en reclamación de cantidad.

2. La actora, propietaria de la finca sita en DIRECCION000 de Sabadell, ejercitó acción de desahucio por expiración del término contractual del contrato de arrendamiento concertado en fecha 16 de junio de 2014por la anterior propietaria de la finca, CATALUNYA BANC, S.A., alegando que adquirió la condición de propietaria y que procedió a subrogarse en la posición de arrendadora en el contrato de arrendamiento suscrito, habiendo comunicado al arrendatario la adquisición de la propiedad y la referida subrogación, como resultaba de las comunicaciones remitidas a la misma y de los ingresos que el arrendatario había realizado en la cuenta de su titularidad. Adujo que el contrato de arrendamiento se convino por periodo de dos años, y que se pactó una renta mensual de 115 euros. Alegó que, en fecha 21 de abril de 2021y, con más de treinta días de a la fecha de expiración de los efectos del contrato, según lo previsto en el propio contrato de arrendamiento y de lo estipulado en el artículo 10.1 LAU, remitió a la parte arrendataria comunicación por medio fehaciente, recordándole que a la fecha del vencimiento contractual, esto es, el día 15 de junio de 2021,se daría por finalizado el contrato, y que, llegado el término del mismo, debía proceder a la entrega de la posesión de la vivienda, pero, llegada la fecha de vencimiento del contrato, continuó viviendo en ella, sin poner a disposición de la propiedad la posesión de la misma.

A la citada acción, acumuló la actora el ejercicio de acción para reclamar, en concepto de indemnización por ocupación las mensualidades devengadas desde la fecha de resolución del contrato de arrendamiento, esto es, desde el 15 de junio de 2021, a razón de 115 euros mensuales, por lo que, en la fecha de presentación de la demanda, las cantidades por ocupación ascendían a la cantidad de 291,33 euros, según el siguiente desglose:

MES Y AÑO IMPORTE

Junio de 2021 61,33 €

Julio de 2021 115 €

Agosto de 2021 115 €

TOTAL 291,33 €

Ello sin perjuicio de las cantidades que se devengasen durante la pendencia del procedimiento, en tanto no se produjera la entrega efectiva de la posesión de la finca a la actora, a razón de 115 euros mensuales.

3. El demandado contestó y se opuso. Alegó que la actora había incumplido lo dispuesto en el art. 10.1 LAU, ya que, en la redacción vigente desde el 6 de marzo 2019 (RDL 7/2019) dispone lo siguiente: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato"; el contrato se celebró en fecha 15 de junio de 2014, y, al ser el arrendador una persona jurídica, el contrato se renueva obligatoriamente durante siete años, de modo que el vencimiento del contrato se produjo el 14 de junio de 2021; la actora preavisó el viernes 30 de abril de 2021, es decir, con una antelación de cuarenta y cinco días, muy lejos de los ciento veinte días que exige la normativa, de forma que el contrato debía considerarse prorrogado, al menos, por un año más; como al redactar la oposición a la demanda estaba ya a 13 de junio de 2021, y siendo que la actora no había preavisado de su intención de no renovación del contrato, y a esa fecha ya no se hallaba en disposición de hacerlo en plazo, pues el vencimiento de la prórroga actual finalizaba el 15 de junio de 2021, el contrato había de considerarse prorrogado, al menos, hasta el 15 de junio de 2023. Seguidamente, alegó que, al recibir el aviso de resolución del contrato, trató de ponerse en contacto con el nuevo propietario a fin de negociar una solución con vistas a poder seguir ocupando la vivienda, a lo que no tuvo respuesta, negándose el nuevo propietario a cualquier alternativa que no fuera el desalojo de la vivienda, por lo que, ante esa postura de la actora, dejó de abonar las mensualidades de la renta, razón por la que existían unas cantidades pendientes de pago. Alegó, asimismo, que el Real Decreto Ley 16/2021, de 3 de agosto modificaba el Real Decreto Ley 11/2020 del 31 de marzo y, entre otros el art. 1, referente a la suspensión del procedimiento de desahucio y los lanzamientos de los hogares vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 31 de octubre de 2021; el Real Decreto Ley 21/2021 del 26 de octubre, prorrogó nuevamente el plazo de suspensión hasta el 28 de febrero 2022, y que había sido nuevamente prorrogado hasta el 30 de septiembre 2022 mediante el RDL 2/2022. Adujo también que la Ley 5/2018, de 11 de junio modificó diversos artículos de la LEC, y entre ellos el art. 150, añadiendo un apartado cuarto; el numeral 4º del apartado 1 del art. 250, y se añadió un nuevo apartado 1 bis al art. 441; además, no tenía constancia el demandado de que le hubieran solicitado ningún tipo de consentimiento para trasladar sus datos y circunstancias a los servicios públicos competentes, ni de se hubiera puesto en conocimiento de dichos servicios su situación, teniendo una situación familiar que cumplía con todos los requisitos para ser considerado en situación de vulnerabilidad, adjuntando diversa documentación para acreditarlo. Alegó que el alquiler del contrato era muy reducido (115 euros mensuales), en virtud de que dicho contrato de arrendamiento procedía de un acuerdo con la entidad bancaria, en una operación de dación en pago de su vivienda ante notario; debido a que no pudo hacer frente a los pagos de la cuota de la hipoteca, llegó a un acuerdo con la entidad bancaria por el cual cedía la propiedad de su vivienda a cambio de la condonación del préstamo y la obtención de un alquiler social, y así constaba en el contrato; la entidad con la que llegó a dicho acuerdo había desaparecido, absorbida por la entidad bancaria BBVA, la cual había cedido sus propiedades inmobiliarias al fondo DIVARIAN. Finalmente, adujo que había cumplido escrupulosamente con su obligación de pago de la renta hasta el momento en que se le comunicó que debía abandonar su vivienda, estando dispuesto a seguir abonando el alquiler reducido (alquiler social) para poder permanecer en su vivienda, y a abonar las mensualidades que no ha abonado a la vista de la postura adoptado por el fondo propietario, que sólo pretendía obtener un beneficio económico, dado que la vivienda se puede arrendar por un importe muy superior a lo que sería un alquiler social, y ello con total desprecio a la situación económica actual en la que se hallaba el demandado, olvidando el compromiso que en su día se adquirió por la entidad bancaria que realizó la operación de dación en pago.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. A partir de la prueba practicada, en especial la documental obrante en las actuaciones, así como las alegaciones de las partes, se llega a la conclusión de que el vínculo contractual que unía a las partes, consistente en un contrato de arrendamiento suscrito el 16 de junio de 2014, se ha extinguido por haber finalizado el plazo contractualmente fijado al respecto. Se razona que no constituye hecho controvertido, pues así lo admite expresamente la parte demandada, que dicho contrato fue suscrito con la anterior propietaria, CATALUNYA BANC, si bien posteriormente se subrogó en el mismo la ahora actora, al haber adquirido la propiedad del inmueble; según es de ver del contrato, fue suscrito al amparo del Real Decreto 6/ 2012 de 9 de marzo, y por consiguiente en virtud del Código de buenas prácticas, y tal y como fija dicha normativa, modificando lo dispuesto en la LAU, se estableció una duración de dos años, sin prórroga, de modo que el contrato de arrendamiento finalizó el 16 de junio de 2016, entrando en tácita reconducción al continuar el arrendatario en el uso de la vivienda y sin mediar notificación de ninguna de las partes en sentido contrario, prorrogándose anualmente hasta junio de 2021. Ahora bien, con anterioridad al vencimiento de dicha prórroga, con una antelación superior a un mes, la arrendadora actora notificó a la arrendataria mediante burofax, cuya recepción y conocimiento no cuestiona ni niega la demandada, su voluntad de no continuar con el contrato de arrendamiento, y que finalizaría y quedaría extinguido el 14 de junio de 2021. Ello conduce a concluir que ha expirado el plazo contractualmente establecido para el contrato de arrendamiento, habiendo quedado el mismo extinguido y siendo procedente por tanto estimar la pretensión de desahucio ejercitada, no obstando a ello la situación de vulnerabilidad o exclusión social en la que pueda encontrarse el demandado, al no ser un motivo de enervación de la acción deducida, sin perjuicio de las medidas que en su caso puedan adoptar los Servicios Sociales o lo que pueda acordarse a lo largo de la presente causa o en sede de ejecución. Se precisa que dicha cuestión ya fue tratada también en la pieza separada incoada al efecto, y que fue dictado auto en fecha 9 de septiembre de 2022 denegando la suspensión solicitada.

En cuanto a la acción en reclamación de cantidad, se parte del tenor del art.220.2 LEC, y se razona que se reclama la cantidad total de 291,33 euros en concepto de indemnización por las rentas, incluidas las devengadas tras la interposición de la demanda, pues en la demanda se incluye una petición en este sentido, esto es, que se condene a la demandada al pago de las rentas devengadas durante la tramitación del presente procedimiento hasta la entrega de la posesión de la finca. Se concluye que debe estimarse dicha pretensión, habiendo reconocido expresamente el demandado el adeudo de rentas vencidas y devengadas, por lo que procede estimar la pretensión de la actora y condenar al demandado al abono de la cantidad de 291,33 euros, más las rentas devengadas con posterioridad hasta la efectiva entrega del inmueble, con los intereses legales desde la interpelación judicial en virtud del art. 1108 CC.

5. El apelante solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la vulneración del artículo 10 LAU, por haber incumplido la obligación de preaviso dentro del plazo estipulado

1. Tras hacer referencia el apelante a su situación socioeconómica y de salud, en contraste con la situación de la actora, aduce como primer motivo de apelación que la actora ha incumplido con el plazo de preaviso de cuatro meses previsto en el art.10.1 LAU. Aduce que el Real Decreto 6/2012 del 9 de marzo, al que se hace referencia en la sentencia recurrida, establece en su disposición adicional única un régimen especial de aplicación de la Ley 29/1994 (LAU); en dicha disposición adicional, se establece en su apartado primero que los contratos de arrendamiento que se suscriban como consecuencia de la aplicación del Código de Buenas Prácticas, se considerarán contratos de arrendamiento de viviendas y quedarán sujetos a la ley 29/1994 (LAU), y, en su apartado segundo, se establece que la duración de estos contratos de arrendamiento será de dos años, sin derecho a prórroga, a no ser que se pacte específicamente por las partes. Efectivamente, existe un contrato celebrado en fecha 16 de junio 2014 que se realiza al amparo del Real Decreto citado y en el que se establece la duración de dos años, sin posibilidad de prórroga, sin que en el contrato se contemple la posibilidad de alargar el contrato una vez pasados los dos años establecidos. Aduce que, ahondando en la sentencia, en su apartado segundo párrafo 3 se reconoce la situación anteriormente expresada, pero, seguidamente, en su párrafo 4 se dice que el contrato entra de forma automática en una tácita reconducción, prorrogándose anualmente hasta el año 2021, cuando, si hay una tácita reconducción ello supone necesariamente el nacimiento de un nuevo contrato que, si bien conserva las condiciones del anterior, no se ve afectado por la cláusula de vencimiento, y de acuerdo con la doctrina del Tribunal Supremo el contrato reconducido es de vigencia anual; en consecuencia, dicho contrato reconducido, necesariamente debe de estar amparado por la LAU y por tanto sus cláusulas de vencimiento, renovación y preaviso, dejen ajustarse a la misma. Considera el apelante que, bajo esta óptica, el nuevo contrato reconducido se inicia el día 17 de junio de 2016, y de acuerdo con lo estipulado en la LAU, su duración será obligatoria para el arrendador por un periodo mínimo de siete años, es decir, el contrato es de vigencia obligatoria hasta el 17 de junio de 2023, y para la resolución del contrato la arrendadora debe obligatoriamente acudir al preaviso contenido en el art. 10.1 LAU, cosa que no se ha cumplido en este caso tal como se reconoce en la propia sentencia.

2. La apelada se opone, partiendo de aducir que procede la inadmisibilidad del recurso de apelación presentado de contrario conforme al art. 449.1 de la LEC, pues no consta en autos debidamente acreditado el pago de las rentas vencidas; el art. 449.1 LEC exige para la admisión a trámite del recurso de apelación de determinados supuestos, entre ellos los procesos que lleven aparejado lanzamiento, como es el caso que nos ocupa, estarse al corriente de pago de las cantidades vencidas pues, pues, en caso contrario, el trámite de recurso de apelación se configuraría como una oportunidad de maniobrar dilatoriamente a la práctica del lanzamiento que solo perjudicaría al arrendador, y así lo señala la jurisprudencia del Tribunal Supremo (v. gr. STS de 30 de noviembre de 2011). Añade que por el apelante se intenta confundir con tal precepto, aportando el pago de las rentas debidas al momento de interposición de demanda, objeto de condena en sentencia, pero en ningún caso se ha acreditado el abono de las cantidades que se han ido devengando desde la interposición de la demanda hasta la fecha de la interposición del recurso, por lo que no se puede tener por cumplido el requerimiento.

3. Revisado el procedimiento, se observa cómo, en primera instancia, interpuesto el recurso de apelación en fecha 18 de octubre de 2022, fue dictada diligencia de ordenación de fecha 17 de enero de 2023, por la cual se acordó conceder al apelante un plazo de diez días para acreditar, por vía de subsanación ( art.231 LEC) la consignación de rentas. Se señala que, habiendo manifestado la parte recurrente su voluntad de cumplir el requisito exigido en el apartado del art. 449 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) para admitir a trámite el recurso, no ha acreditado suficientemente la consignación de las rentas debidas dentro del plazo para recurrir, y se apercibe a la parte recurrente que, transcurrido el plazo señalado sin acreditar el cumplimiento del requisito, se inadmitirá a trámite el recurso y quedará firme la sentencia recurrida.

El apelante presentó un escrito en fecha 25 de enero de 2023, manifestando que el 19 de enero de 2023 le había sido notificada la citada diligencia de ordenación, y aportó justificante de consignación de rentas, donde consta que, en fecha 23 de enero de 2023, abonó 291,33 euros.

La citada suma se corresponde, como aduce la apelada, con las rentas reclamadas expresamente ya al tiempo de ser presentada la demanda, donde fueron reclamadas también las devengadas con posterioridad y hasta la entrega de la posesión, a razón de 115 euros mensuales, por lo que el apelante tendría que haber acreditado el pago de las cantidades adeudadas hasta la fecha de interposición del recurso, octubre de 2022.

Además, el art.449.1 LEC dispone que "En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al demandado los recursos de apelación, extraordinario por infracción procesal o casación si, al interponerlos, no manifiesta, acreditándolo por escrito, tener satisfechas las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas", y el art.449.6 LEC dispone que "En los casos de los apartados anteriores, antes de que se rechacen o declaren desiertos los recursos, se estará a lo dispuesto en el artículo 231 de esta Ley en cuanto a la acreditación documental del cumplimiento de los requisitos exigidos." Y lo cierto es que, en este caso, según resulta del justificante de ingreso en la cuenta de consignaciones aportado por el apelante tras ser oportunamente requerido para subsanar la falta de acreditación del cumplimiento de lo dispuesto en el art.449.1 LEC, consta que efectuó el ingreso en fecha 25 de enero de 2023, esto es, después de haber sido requerido por diligencia de ordenación de fecha 17 de enero de 2023. La consignación resulta, pues, extemporánea, aparte de ser incompleta.

Llegados a este punto, procede estar a lo que señalamos, entre otras, en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 4 de febrero de 2015 ( ROJ: SAP B 2978/2015 - ECLI:ES:APB:2015:2978 ), en aplicación de la jurisprudencia sobre la materia:

"La sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de noviembre de 2011 indica:

" A) Esta Sala ha declarado que el incumplimiento del presupuesto contemplado en el artículo 449.1 de la LEC 2000 para la procedencia de los recurso de apelación, extraordinario por infracción procesal y casación, no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea y solo es posible la subsanación de la acreditación del pago o consignación ( AATS de 25 de septiembre de 2007, RC núm. 398/2003 23 de marzo de 2010 , RIPC núm. 1131/2008 , 25 de mayo de 2010, RQ núm. 651/2009 ).

Este criterio se ajusta a la doctrina del Tribunal Constitucional elaborada en relación con otros precedentes normativos del artículo 449 LEC ( SSTC 346/93 249/94 , 100/95 26/96 , 216/98 10/99 ) que puede ser resumido en los siguientes puntos:

a) La consignación para recurrir no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial, cuya finalidad es asegurar los intereses a quien ha obtenido una sentencia favorable, es un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a los que está ordenado.

b) Este presupuesto debe interpretarse una manera finalista o teleológica, atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador -que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio-, como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 LOPJ .

c) Debe distinguirse entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación. Es posible la subsanación de la falta de acreditación del cumplimiento cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser este un requisito formal susceptible de ser subsanado, pero no la subsanación hecho del pago o consignación en sí mismo.

d) Solo puede fundar una resolución de no-admisión del recurso la previa la concesión de un plazo para la subsanación de la falta de acreditación de su cumplimiento.

e) La decisión de no admitir el recurso por la falta de un requisito esencial se compadece plenamente con el derecho a la tutela judicial efectiva, en su modalidad de derecho a acceder y utilizar los medios de impugnación dispuestos por el legislador, de manera que solo tras ser establecidos en la Ley pasan a formar parte del contenido del derecho a la tutela judicial efectiva y lo refuerzan, pero siempre en la concreta configuración de cada una de las leyes de enjuiciamiento.

Este criterio coincide con el aplicado por este Tribunal para el examen del cumplimiento del artículo 449 LEC cuando afecta a otra clase de procesos distintos de los arrendaticios que llevan aparejado el lanzamiento ( SSTS de 24 de noviembre de 2010 , RIPC núm. 90/2007 , 5 de mayo de 2010 , RC núm. 588/2006 , 29 de septiembre de 2010 , RC núm. 1393/2005 , 19 de mayo de 2011 , RC núm. 2033/2007 )" .

Asimismo, la sentencia citada señala:

" 2. La LEC no contempla un trámite en la segunda instancia, antes de dictar sentencia, que permita a la Audiencia Provincial revisar el pronunciamiento de admisión del recurso de apelación.

3. La decisión de la sentencia recurrida al desestimar el recurso de apelación por advertir la concurrencia de una causa que suponía que la apelación no debió ser admitida, se ajusta al criterio seguido por esa Sala (SSTS RC núm. 711/2000, 13 de febrero de 2009 , RC núm. 2/2001, 31 de enero de 2011 , RIP núm. 1916/2007 , 14 de febrero de 2011 , RC núm. 603/2007 )" .

En definitiva, de conformidad con la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 30 de noviembre de 2011 transcrita, la concurrencia de una causa de no admisión del recurso debe ser apreciada en sentencia.

En consecuencia, la causa de inadmisión deviene causa de desestimación, por lo que procede desestimar el recurso y confirmar íntegramente la sentencia del Juzgado de primera instancia."

A lo anterior cabe añadir los que señala la STS, Sala 1ª, de 14 de marzo de 2019 ( ROJ: STS 2545/2018 - ECLI:ES:TS:2018:2545 ):

"15.- En nuestra sentencia 395/2018, de 26 de junio , ya abordamos esta cuestión, y declaramos lo siguiente:

"1.- Pese a que la primera parte del recurso de apelación se tramita ante el Juzgado de Primera Instancia, pues la interposición del recurso, su admisión, la presentación de la oposición y, en su caso, de la impugnación formulada por el apelado y la contestación a esta por parte del apelante originario, se tramitan ante dicho juzgado, la Audiencia Provincial mantiene la plena competencia para decidir sobre la concurrencia de los requisitos necesarios para apelar la resolución de primera instancia.

" 2.- La decisión del Juzgado de Primera Instancia sobre la admisión del recurso es provisoria, hasta el punto de que conforme al último párrafo del art. 458.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , contra la resolución por la que se tenga por interpuesto el recurso de apelación no cabrá recurso alguno y la parte recurrida que postule la inadmisibilidad de la apelación podrá alegarla en el trámite de oposición al recurso.

" 3.- El tribunal de apelación no queda vinculado por las resoluciones del juzgado que conducen a la admisión del recurso, incluso aunque la parte vencedora no las haya impugnado, porque los requisitos de admisión del recurso son controlables de oficio por el tribunal de apelación.

" 4.- Este tribunal ha declarado, siguiendo la doctrina del Tribunal Constitucional, que la comprobación de los presupuestos procesales para la viabilidad del recurso puede abordarse de nuevo o reconsiderarse en la sentencia, de oficio o a instancia de parte, dando lugar, en su caso, a un pronunciamiento de inadmisión cuando falten de tales presupuestos (por todas, sentencia 232/2017, de 6 abril ).

" Hemos declarado que las normas que rigen el acceso a los recursos son de carácter imperativo, no disponibles para las partes ni para el órgano judicial. El examen de su observancia puede ser efectuado de oficio, por lo que es posible, incluso obligado, examinar en la fase de decisión la pertinencia de la formulación del recurso en función de la resolución recurrida (por todas, sentencia 5/2018, de 10 de enero ).

" Esta doctrina, declarada en esas sentencias respecto del recurso de amparo ante el Tribunal Constitucional y de los recursos extraordinario por infracción procesal y de casación ante el Tribunal Supremo, también es aplicable al recurso de apelación.

" 5.- Por tanto, el hecho de que las resoluciones del juzgado que han permitido la admisión del recurso de apelación hayan quedado firmes, bien porque no sean susceptibles de recurso ( art. 458.3, último inciso, de la Ley de Enjuiciamiento Civil ), bien porque no hayan sido recurridas (como es el caso del presente recurso ), bien porque, recurridas ante el propio juzgado, hayan resultado confirmadas (como fue el caso objeto de la sentencia 244/2018, de 24 de abril), no priva a la Audiencia Provincial de su competencia para comprobar la concurrencia de los requisitos de admisión del recurso de apelación y, en su caso, para inadmitir el recurso si esos requisitos no se han cumplido.

" 6.- Como conclusión de lo expuesto, las resoluciones del juzgado que han determinado la admisión del recurso de apelación tienen la condición de provisorias y son susceptibles de reconsideración por la Audiencia Provincial, de oficio o a instancia de parte, de modo que un recurso de apelación puede resultar desestimado por la Audiencia Provincial por considerar que no se han cumplido los requisitos para su admisión."

4. En virtud de lo expuesto, procede la desestimación del recurso, puesto que la causa de inadmisión deviene causa de desestimación.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas al apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación