Sentencia Civil 507/2025 Audiencia Provincial Civil de Málaga nº 4, Rec. 197/2023 de 18 de junio del 2025

PRIMERO.-La sentencia de instancia ha estimado parcialmente la demanda principal y totalmente la demanda reconvencional. Declara nulos los contratos de aprovechamiento por turno concertados entre las partes el 16 de septiembre de 2006 y el 2 de octubre de 2012, con las consecuencias económicas detalladas en el fallo, sin imposición de costas, y estima totalmente la demanda reconvencional, condenando a los demandantes reconvenidos al pago de 4.936,62 euros por gastos de mantenimiento, imponiéndoles las costas de la reconvención, pronunciamientos con los que discrepan ambas partes mediante los recursos que someten a consideración de la sala.

Las entidades demandadas, MVCI Holidays S.L. y MVCI Management S.L. alegan los motivos siguientes: 1) error en la valoración de la prueba sobre la falta de legitimación pasiva de MVCI Management S.L., 2) infracción de la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998 al decretar la nulidad de los contratos por tener duración superior a 50 años, 3) infracción del artículo 9 de la Constitución española y del artículo 2.3 del Código civil por la aplicación retroactiva de la Ley 42/1998, 4) subsidiariamente, infracción del principio de conservación de los contratos ( artículo 1.258 y concordantes del Código civil) , al no apreciar la sentencia la modificación del plazo de duración, y 5) infracción del artículo 7 del Código civil por ejercicio abusivo, y con mala fe, de la acción de nulidad,.

Los demandantes alegan en síntesis error en la valoración de la prueba e infracción, tanto de la Ley 42/1998 como de la 4/2012, en lo relativo a la determinación del objeto de los contratos, los pagos anticipados realizados, discrepando del pronunciamiento de la demanda reconvencional en lo relativo a la estimación de los gastos de mantenimiento.

Ambas partes se han opuesto al recurso interpuesto de contrario.

SEGUNDO.-Los antecedentes de la instancia se resumen del modo siguiente:

I.- Don Borja y doña Marí Luz formularon demanda de procedimiento ordinario frente a MVCI Holidays S.L. y MVCI Management S.L.. Solicitaba el dictado de sentencia que declare

1.- La nulidad o subsidiaria resolución de los contratos suscritos por las partes de fecha 16/09/2006 y 02/10/2012, con obligación solidaria para las demandadas de restituir a mis mandantes:

A) El importe abonado por los actores en Libras Esterlinas o en su equivalente en Euros en concepto del precio de cada uno de los contratos, atendiendo al criterio de restitución establecido por el Tribunal Supremo:

1. Contrato de fecha 16 de septiembre de 2006, el precio es de 14.900 libras esterlinas, dividido entre 50, arroja un valor anual de 298,00 libvras, que habrá de multiplicarse por los disfrutes que resulten desde la fecha de vigencia del contrato hasta el momento de la presente

2. Contrato de fecha 2 de octiubre de 2012. El precio es de 12.070 libras esterlinas, que dividido entre 50, arroja un valor anual de 241,4 libras, que habrá de multiplicarse por los disfrutes que resulten desde la fecha de vigencia del contrato hasta el momento de la presente.

B) Intereses legales que se devenguen por la declaración de nulidad de los contratos.

C) Consecuencia del incumplimiento del art. 11 de la Ley 42/1998 y 13 de la Ley 4/2012, se declare la nulidad de pleno derecho de los pagos anticipados, y se condene a las demandadas a:

1. La restitución de 14.900 libras, o su equivalente en euros, por el contrato de fecha 16 de septiembre de 2006, o subsidiariamente, a las cantidades que el tribunal considere ajustadas a derecho en aplicación de la sanción de anticipos.

2. La restitución de 12.070 libras, o su equivalente en euros, por el contrato de 2 de octubre de 2012, o subsidiariamente, a las cantidades que el tribunal considere ajustadas a derecho en aplicación de la sanción de anticipos, un total de 26.970 libras, o su equivalente en euros por las cantidades anticipadas en los contratos

D) Intereses legales devengados desde la fecha de cada uno de los pagos del precio de cada contrato, o, subsidiariamente, desde la fecha de remisión de la interpelación extrajudicial

E) Se declare que los certificados de membresía expedidos a razón de los contratos

nulos dejan de tener efecto.

3.- Subsidiariamente, y para el caso de que no prosperase la petitum anterior, se declare la Nulidad de Pleno Derecho de los pagos anticipados, por incumplimiento del artículo 11 de la Ley 42/1998 y 13 de la Ley 4/2012 con la obligación a las demandadas de devolver dichas cantidades por duplicado, 53.940 libras esterlinas o su equivalente en euros al momento de los pagos, más los intereses legales devengados desde cada uno, o subsidiariamente, desde la fecha de presentación de la demanda.

4.- Subsidiariamente del primer pedimento, y simultáneo al anterior, se declare la nulidad por contravenir una norma imperativa y por abusiva de la obligación de mis mandantes de abonar una cuota de mantenimiento contenida en las cláusulas 4 de los términos y condiciones de los contratos, a la vista de estar este concepto totalmente indeterminado siendo que la determinación futura, en el mejor de los casos queda al arbitrio exclusivo de la parte vendedora.

5.- En todos los casos, con la expresa imposición de las costas procesales a las entidades mercantiles demandadas.

II.- MVCI Holidays S.L. y MVCI Management S.L. se opusieron a la demanda rechazando los motivos de nulidad esgrimidos de contrario, y formularon demanda reconvencional en la que solicitaban el dictado de sentencia que condenase a los demandantes reconvenidos al pago de 2.489,53 euros en concepto de gastos de mantenimiento (cantidad que amplió en la audiencia previa a 4.936,62 euros), más los gastos que se devenguen durante la tramitación del procedimiento e intereses legales desde la interposición de la demanda, con imposición de costas.

III.- Los demandantes se opusieron a la demanda reconvencional .

IV.- La sentencia ha estimado parcialmente la demanda principal, y en su integridad la demanda reconvencional. La magistrada de instancia rechaza la falta de legitimación pasiva de MVCI Management S.L, y somete el contrato de 16 de septiembre de 2006 a la Ley 42/1998, y el de fecha 2 de octubre de 2012 a la Ley 4/2012, y los declara nulos por infracción del plazo máximo de duración de 50 años, condenando solidariamente a las entidades demandadas a restituir a los demandantes 10.430 libras esterlinas por el primer contrato, y 9.897,4 libras esterlinas por el segundo.

Rechaza la nulidad de los contratos por la indeterminación del objeto concluyendo que los regímenes constituyen un derecho real limitado inscrito en el Registro de la Propiedad, con descripción de los inmuebles, cumpliendo por tanto el contenido mínimo exigido, y también la infracción del plazo de prohibición de anticipos, ya que se efectuaron transcurrido los diez días previstos para el desistimiento, sin que concurra causa alguna que ampare la resolución de los contratos, añadiendo que los demandantes vulneran el principio de la buenas fe dado el tiempo transcurrido desde la concertación de los contratos, lo que excluye las indemnizaciones solicitadas. .

Finalmente, estima la demanda reconvencional, condenando solidariamente a los demandantes reconvenidos al pago de 4.936,62 euros en concepto de cuotas de mantenimiento adeudadas, más intereses legales, imponiéndoles las costas devengadas por la demanda reconvencional.

TERCERO.-Ambas partes discrepan de los pronunciamientos de la sentencia en lo que le son desfavorable, que se articulan, en términos generales, sobre una errónea valoración de la prueba en relación con las circunstancias controvertidas, que incide en una incorrecta aplicación, tanto de la Ley 42/1998 como de la Ley 4/2012.

Sobre la valoración de la prueba, es doctrina reiterada del Tribunal Supremo, plasmada entre otras muchas en las sentencias de 11 de abril de 1988, 18 de octubre de 1989 y 8 de julio de 1991, que en nuestro ordenamiento rige el principio de su libre valoración por el Tribunal, cuyos resultados han de prevalecer por estar inspirados en criterios objetivos y desinteresados.

La sentencia de 18 de mayo de 2015, citando las anteriores 88/2013, de 22 febrero, y 562/2013, de 27 septiembre, puntualiza que

en nuestro sistema, el juicio de segunda instancia es pleno y ha de realizarse con base en los materiales recogidos en la primera, aunque puede completarse el material probatorio admitiendo - con carácter limitado- ciertas pruebas que no pudieron practicarse en la misma ( artículos 460 y 461 de la Ley de Enjuiciamiento Civil ); y en él la comprobación que el órgano superior hace para verificar el acierto o desacierto de lo decidido es una comprobación del resultado alcanzado, en la que no están limitados los poderes del órgano revisor en relación con los del juez inicial

Dicha doctrina coincide con la expuesta por el Tribunal Constitucional, entre otras en la sentencia de 15 de enero de 1996, que pone énfasis en la naturaleza y finalidad del recurso de apelación, en el que, a diferencia de lo que ocurre en el de casación, la Sala tiene plena competencia para revisar todo lo actuado en la instancia, tanto en lo relativo a los hechos como a las cuestiones jurídicas deducidas, para comprobar si la resolución recurrida se ajusta a las normas procesales y sustantivas de aplicación al caso, pues como precisa, entre otras, la sentencia del Tribunal Supremo de 18 de febrero de 1997, la apelación es una nueva instancia con plenitud de congnición, con los únicos límites de la prohibición de la «reformatio in peius» ( autos del Tribunal Supremo de 25 de marzo de 1997 y 10 de mayo de 1998, entre otros), y la inmodificabilidad de los aspectos consentidos o no impugnados ( sentencia del Tribunal Supremo de 30 de abril de 1998).

Hemos de añadir que la valoración de la prueba incumbe exclusivamente a los órganos judiciales, no a las partes litigantes, a las que les está vedada toda pretensión tendente a sustituir el criterio objetivo e imparcial de los jueces por el suyo propio, pues es obvio su subjetividad al defender sus intereses particulares, además de que, dentro de las facultades concedidas al efecto a jueces y tribunales, éstos pueden conceder distinto valor a los medios probatorios puestos a disposición e incluso optar entre ellos por el que estimen más conveniente y ajustado a la realidad de los hechos, debiendo, por tanto, ser respetada la valoración probatoria de los órganos enjuiciadores en tanto no se demuestre que el juzgador incurrió en error de hecho, o que sus valoraciones resultan ilógicas, opuestas a las máximas de la experiencia o a las reglas de la sana crítica, siempre que tal proceso valorativo se motive o razone adecuadamente en la sentencia, debiendo únicamente ser rectificado cuando en verdad sea ficticio, bien cuando un detenido y ponderado examen de las actuaciones, ponga de relieve un manifiesto error.

CUARTO.-Hechas las anteriores precisiones, comenzamos por analizar el recurso interpuesto por las entidades demandadas.

El primer motivo censura a la magistrada de instancia que haya rechazado la falta de legitimación de MVCI Management S.L Alega en su desarrollo que MVCI Holidays S.L. y MVCI Management S.L. intervinieron en los contratos de forma independiente, asumienfdo cada una obligaciones diferentes, de manera que la entidad vendedora fue MVCI Holidays S.L, mientras que MVCI Management S.L. intervino como gestora del complejo, sin que asumiera obligación alguna como vendedora, lo que impide su condena a la restitución de la parte del precio de cada contrato.

El motivo se desestima.

Esta Sala se ha pronunciado sobre la cuestión planteada, la legitimación, pasiva de MVCI Management S.L. en contratos en los que interviene conjuntamente con MVCI Holidays S.L., aunque esta última asume la gestión del resort,, y concluimos que MVCI Holidays S.L. participa en la comercialización de los contratos de aprovechamiento por turno. remitiéndonos a lo que dijimos en nuestra sentencia de 3 de junio de 2021 (recurso 87/2020):

El art. 1.5 de la Ley 42/1998 establece: "Lo dispuesto en la presente Ley se aplicará al propietario, promotor y a cualquier persona física o jurídica que participe profesionalmente en la transmisión o comercialización de derechos de aprovechamiento por turno".Y no cabe duda que MVCI MANAGEMENT, S.L. como sociedad de administración participó en el contrato celebrado y en la enajenación de los derechos de aprovechamiento por turnos discutidos firmando al pie de dicho contrato de forma independiente a MCVI Holidays, S.L. Por lo tanto, declarada la nulidad del contrato en el que intervinieron ambas mercantiles, será también ambas las que respondan con carácter solidario de las consecuencias de dicha declaración de nulidad, lo que lleva a la estimación de la impugnación de la sentencia efectuada por los Sres. Carlos Miguel revocando la sentencia de instancia únicamente en cuanto al pronunciamiento absolutorio de MCVI Management se refiere y, en consecuencia, también en cuanto al pronunciamiento de las costas de la instancia.

Reiterando el criterio expuesto, procede confirmar el pronunciamiento recurrido.

Los motivos segudo a cuarto del recurso, infracción de la disposición transitoria segunda de la Ley 42/1998 y de la Disposición transitoria única, apartado 3, de la Ley 4/2012, al decretar la nulidad de los contratos por su duración superior a 50 años, infracción del artículo 9 de la Constitución española y del artículo 2.3 del Código civil por la aplicación retroactiva de la Ley 42/1998, y subsidiariamente, infracción del principio de conservación de los contratos ( artículo 1.258 y concordantes del Código civil) , deben analizarse conjuntamente, pues todos ellos combaten el pronunciamiento que decreta la nulidad de los dos contratos de aprovechamiento por turno al no respetar el límite máximo de duración de 50 años.

Los dos contratos objeto de controversia, atendiendo a sus fechas de concertación, 16 de septiembre de 2006 y 2 de octubre de 2012, están sometidos, el primero a la Ley 42/1998, y el segundo a la Ley 4/2012, y al respecto, la sentencia del Tribunal Supremo 518/2019, de 4 de octubre, reiterando el criterio expuesto en las sentencias 379/2018, de 20 de junio y 694/2018, de 11 de diciembre, efectúa una reseña histórica referida a ambas leyes, pronunciándose la última de las sentencias citadas en los términos siguientes:

El ámbito objetivo de esta ley es la regulación de la constitución, ejercicio, transmisión y extinción del derecho de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar con carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, un alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía pública o a un elemento común del edificio, así como el derecho a la prestación de los servicios complementarios. Este derecho podrá constituirse como derecho real limitado o como un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles vacacionales por temporada, que tengan por objeto más de tres de ellas, hasta un máximo de cincuenta años, y en los que se anticipen las rentas (art. 1).

Se contempla también dentro del ámbito objetivo de estos contratos, con carácter general, que el contrato en virtud del cual se constituya o transmita cualquier otro derecho, real o personal, por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año, al margen de la presente ley, será nulo de pleno derecho, debiéndole ser devueltas al adquirente o cesionario cualesquiera rentas o contraprestaciones satisfechas así como indemnizados los daños y perjuicios sufridos (art. 1.7).

La propia exposición de motivos de la Ley, en su apartado II, establece:

"El ámbito de aplicación restrictivo ha aconsejado establecer una norma para determinar el régimen de los derechos de aprovechamiento por turno o similares a éstos que se constituyan sin ajustarse a la ley, pues aunque es evidente que se trataría de supuestos de fraude de ley y deberán, en consecuencia, someterse a la solución del artículo 6.4 del Código Civil, ésta no parece por sí sola norma suficiente para evitar que, de hecho, el fraude de ley se produzca en la práctica".

Por tanto, del tenor de la ley debe entenderse que la misma regula no solo los derechos de aprovechamiento por turno stricto sensu sino también los "similares", es decir, cualquier otro derecho real o personal por tiempo superior a tres años y relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable al año (art. 1.7 de la Ley).

La propia ley establece la nulidad de pleno derecho para aquellas fórmulas que en los casos referidos en el párrafo anterior se construyan al margen de la ley y ello para evitar el fraude legal.

La Disposición Transitoria segunda de la Ley 42/1998 regula los regímenes preexistentes en los siguientes términos:

«1. Los regímenes preexistentes de derechos relativos a la utilización de uno o más inmuebles, construidos o en construcción, durante un período determinado o determinable del año, cuya constitución conste de cualquier forma admitida en derecho deberán adaptarse, en el plazo de dos años, a las disposiciones de la presente Ley.

Si el régimen preexistente estuviera inscrito, se podrá solicitar del registrador el informe no vinculante a que se refiere el artículo 355 del Reglamento Hipotecario, sobre la forma en que ha de realizarse la adaptación.

Transcurridos los dos años, cualquier titular de un derecho, real o personal, relativo a la utilización de uno o más inmuebles durante un período determinado o determinable del año, podrá instar judicialmente la adaptación prevenida en la presente disposición.

2. Para esta adaptación será necesario, en todo caso, otorgar la escritura reguladora con los requisitos del artículo 5 que sean compatibles con la naturaleza del régimen e inscribirla en el Registro de la Propiedad, a los solos efectos de publicidad y con pleno respeto a los derechos adquiridos. De los contratos a que se refiere el artículo citado sólo deberán incorporarse los que existan en el momento de la adaptación. La escritura deberá ser otorgada por el propietario único del inmueble.

Si el régimen preexistente se constituyó de tal modo que los titulares de los derechos son propietarios del inmueble por cuotas indivisas que llevan aparejado el disfrute de un turno determinado, la escritura de adaptación deberá ser otorgada por el presidente de la comunidad de propietarios, previo acuerdo de la propia comunidad adoptado por mayoría simple de asistentes a la Junta que se convoque al efecto.

En la escritura de adaptación, el propietario único del inmueble deberá describir el régimen preexistente y manifestar que los derechos que se van a transmitir en el futuro tendrán la naturaleza que resulte de aquél, idéntica a la de los ya enajenados. Si desea comercializar los turnos aún no transmitidos como derechos de aprovechamiento por turno deberá, además, constituir el régimen respecto de los períodos disponibles con los requisitos establecidos en esta Ley, pero sin necesidad de que el régimen se constituya sobre todo el inmueble, sino sólo respecto de los turnos no enajenados. Si desea transformar todo el régimen para convertirlo en un régimen de derechos de aprovechamiento por turno, tal y como lo regula la Ley, podrá hacerlo cumpliendo todos los requisitos establecidos en ésta, pero manteniendo la duración que tuviera el régimen preexistente, incluso si era indefinida.

3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado anterior, todos los regímenes preexistentes tendrán una duración máxima de cincuenta años, a partir de la entrada en vigor de la presente Ley, salvo que sean de duración inferior, o que hagan, en la escritura de adaptación, declaración expresa de continuidad por tiempo indefinido o plazo cierto».

La Sala venía manteniendo, siguiendo la jurisprudencia del Tribunal Supremo sobre los contratos concertados durante la vigencia de la Ley 42/1998 y antes de la entrada en vigor de la Ley 4/2012, que la vendedora quedaba vinculada por la obligación legal de limitar temporalmente la duración del contrato, de confortmidad con lo la Disposición transitoria segunda, apartado 3, por lo que decretábamos la nulidad de los que infringieran el artículo 1.7 estipulando una duración indefinida o superior a 50 años, sin tener en cuenta que se hubiera adaptado el régimen dentro de los dos años que concede la ley.

Siguiendo las orientaciones marcadas por las sentencias del Tribunal Supremo 1.048/2023, de 28 de junio, y 1.199/2023, de 21 de julio, hemos dicho que, después de la entrada en vigor de la Ley 4/2012, la norma de derecho transitorio aplicable al tiempo compartido preexistente a la Ley 42/98 es la contenida en el apartado 3 de la Disposición transitoria única de la Ley 4/2012, que admite la validez del contrato en cuanto a su régimen temporal si se ha adaptado su régimen en la forma legalmente exigida, pero únicamente aplicable a los contratos celebrados tras la entrada en vigor de la Ley 4/2012, no a los anteriores celebrados durante la vigencia de la Ley 42/1998, manteniendo su criterio en cuanto a estos.

El criterio expuesto debe ser revisado tras la reforma introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, que en la Disposición Final Decimonovena modifica la Ley 4/2012, de 6 de julio, de contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacaciones de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias, en concreto, el apartado 6 del artículo 23 y el ordinal 3 del apartado 1 del artículo 30 de la citada Ley 4/2012, añadiendo, entre otras, una disposición adicional primera, del tenor siguiente:

Disposición adicional primera. Contratos por los que se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes atanto a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre , sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, como a la presente ley.

Los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes respecto de los que se hubiera otorgado e inscrito escritura de adaptación se regirán conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo.

Dichos contratos pueden venir referidos a alojamientos o a períodos de tiempo determinados o determinables y se entenderán válidos sea cual fuere la duración declarada conforme a la inscripción o publicación de dicho régimen en el Registro de la Propiedad o conforme a su título constitutivo. En particular, en los contratos a través de los cuales se transmitan o comercialicen derechos regidos con arreglo a regímenes jurídicos preexistentes a la Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico y normas tributarias, la duración podrá ser indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años.

La Disposición Final Trigésima Octava regula la entrada en vigor de la Ley, estableciendo distintos plazos, según sea la materia. Para el caso de la reforma de la Ley 4/2012 se aplicaría el apartado 1, que dispone que «La presente ley entrará en vigor a los tres meses de su publicación en el Boletín oficial del Estado»,esxto es, el el 3 de abril de 2025.

La Disposición transitoria novena dispone, en su apartado 1 que «Las previsiones recogidas por la presente ley serán aplicables exclusivamente a los procedimientos incoados con posterioridad a su entrada en vigor»,irretroiactividad que no impide que, a partir de la entrada en vigor de la nueva norma, pueda interpretarse la anterior, que se encontraba en vigor cuando ocurrieron los hechos que se someten a enjuiciamiento con arreglo a un criterio interpretativo distinto al que veníamos manteniendo y a la luz de la nueva normativa, ello con base en la jurisprudencia del Tribunal Supremo que interpreta los artículos 2 CC y 9.3 CE, citando como ejemplo la sentencia 283/2009, de 20 de abril:

El apartado 3º del art. 2º del Código Civil establece taxativamente que las Leyes no tendrán efecto retroactivo si no dispusieran lo contrario. Esto es así porque la seguridad jurídica, principio inspirador del ordenamiento de plasmación constitucional ( art. 9.3 CE) , exige el conocimiento previo de la norma que va a aplicarse a una determinada situación jurídica, de manera que las situaciones y relaciones jurídicas se rigen por la vigente al tiempo en que aquellas acontecen o se producen. Certeza, predecibilidad y confianza en el ordenamiento vigente son exigencias por razón de la seguridad jurídica, que, de acuerdo con el viejo axioma « tempus regit actum », conducen a establecer al principio general de que las normas son por regla general irretroactivas salvo que excepcionalmente en ellas se diga lo contrario. Así lo ha proclamado una jurisprudencia reiterada ( SSTS Sala 1a 16 enero 1963, 22 diciembre 1978, 19 octubre 1982 y 25 mayo 1995 ), de manera que, con independencia del grado de retroactividad que se atribuya a la ley posterior, incluso para admitir un grado débil o mínimo, es preciso que ésta así lo disponga, sin perjuicio de que ello no deba entenderse en el estricto sentido de que lo haga expresamente, pues, a falta de previsión expresa, jurisprudencia y doctrina admiten también la retroactividad que resulta tácitamente de la norma posterior ( SS. 26 mayo 1969 y 7 julio 1987), retroactividad tácita que ha venido atribuyéndose tradicionalmente a las normas interpretativas, a las complementarias, de desarrollo o ejecutivas, a las que suplan lagunas, a las procesales, y, en general, a las que pretenden eliminar situaciones pasadas incompatibles con los fines jurídicos que persiguen las nuevas disposiciones, pues de otro modo no cumplirían su objetivo ( SSTS de 26 noviembre 1934, 17 diciembre 1941, 5 julio 1986 y 9 abril 1992).

Teniendo en cuenta las modificaciones introducidas, en la Ley 42/1998 y en la posterior 4/2012, los contratos concertados durante su vigencia, de regímenes preexistentes que hayan otorgado escritura pública de adaptación inscrita en el Registro de la Propiedad, se regirán por lo que resulte del régimen inscrito o publicado en el citado Registro, o de su título constitutivo, norma qued tiene carácter nterpretativo o aclaratorio en los procedimientos incoados con anterioridad a su entrada en vigor, lo que implica un cambio de criterio respecto del límite temporal de los contratos celebrados bajo el régimen de la Ley 42/1998 cuando su régimen preexistente haya inscrito la escritura adaptada.

La nueva normativa no agrava la situación, sino que la aclara, partiendo de la propia finalidad y función que informa a esa norma en referencia a los regímenes preexistentes y las consecuencias -deben entenderse positivas- de adaptar su régimen en un plazo preciso e inscribir la escritura adaptada. No puede tener las mismas consecuencias un régimen adaptado que uno no adaptado. Por ello, y habiendo quedado aclarado con la introducción de la Disposición Adicional Primera que la referencia a regímenes preexistentes se ha de entender extensiva a todos los que se hayan adaptado en la forma legal exigida, sea cual sea la fecha en que se han vendidos esos derechos y sea cual sea la Ley reguladora bajo cuya vigencia nacieron, hemos de concluir que, en el caso de que el régimen se haya adaptado e inscrito convenientemente, los derechos de aprovechamiento vendidos mantendrán el periodo de vigencia que rija conforme a los términos que resulten del régimen inscrito o publicado en el Registro de la Propiedad o de su título constitutivo, pudiendo ser su duración indefinida o por un plazo cierto superior a cincuenta años.

En el presente supuesto, MVCI adaptó los regímenes preexistentes de derechos de uso de los complejos MarriotŽs Club Son Antem, en el que se integraba el inmueble objeto del primer contrato, y de Marriott's Marbella Reach Resort, respecto del segundo contrato, mediante sendas escrituras públicas otorgadas, respectivamente el 5 de diciembre de 2000, y el 1 de diciembre de 2000, dando cumplimiento a la Disposición transitoria segunda de la citada Ley, lo que significa que los derechos adquiridos con arreglo a los contratos no están sujetos a todos los requisitos legales, de manera que no les es exigible el límite de duración.

Consta acreditado que ambos contratos se integran por condiciones generales y particulares, que fueron entregadas a los compradores, que firmaron el recib, de manera que, como indica, entre otras la sentencia del Tribunal Supremo 470/2015, de 7 de septiembre de 2015, cuando las Condiciones Generales se incorporan como anexo al contrato, forman parte del contrato a todos los efectos si se acredita que los adquirentes las recibieron y las conocieron, como ocurre en el presente supuesto, por lo que hemos de concluir que la duración de los contratos era cierta y determinada, hasta el año 2076, circunstancia conocida por el demandante, o que dedió conocer, puesd como indica el magistrado de instancia, su redacción es clara, ubicadas inmediatamente antes del lugar destinado a la firma, cumpliendo las exigencias de incorporación establecidas por el artícuo 5, en relación con el artículo 7, ambos de la Ley de Condiciones Generales de la Contratación se han cumplido, por lo que no concurre la causa de nulidad porf exceder ambos contratos del límite máximo de duración de 50 años, lo que implica revocar el pronunciamiento recurrido.

Suerte desestimatoria merece el último motivo del recurso, infracción del artículo 7 del Código civil por ejercicio abusivo, y con mala fe, de la acción de nulidad, dados los años transcurridos desde la concertación de los contratos, durante los que los demandantes han disfrutado de los alojamientos sin queja alguna.

Esta Sala se ha pronunciado en varias ocasiones sobre la cuestión suscitada, y venimos diciendo que el uso por los compradores durante años del inmueble objeto del contrato no afecta a la declaración de nulidad del mismo, remitiendo a la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2015, que excluye la aplicación de la doctrina de los actos propios en supuestos de nulidad radical o absoluta de los contratos, y en tal sentido se pronuncia igualmente la sentencia de 16 de febrero de 2012:

la jurisprudencia en torno a la doctrina de los actos propios, cuya base legal se encuentra en el artículo 7.1 CC, con carácter general, exige la concurrencia de las siguientes circunstancias: i) que el acto que se pretenda combatir haya sido adoptado y realizado libremente; ii) que exista un nexo causal entre el acto realizado y la incompatibilidad posterior; iii) que el acto sea concluyente e indubitado, constitutivo de la expresión de un consentimiento dirigido a crear, modificar y extinguir algún derecho generando una situación desacorde con la posterior conducta del sujeto. Pero como presupuesto esencial para su aplicación, resulta imprescindible que el acto sea susceptible de ser confirmado. Como expone la parte recurrente, la jurisprudencia de esta Sala establece que sólo son susceptibles de ser confirmados los contratos que reúnan los requisitos del artículo 1.261, a saber los elementos esenciales, consentimiento, objeto y causa, en definitiva, la doctrina de los actos propios no es aplicable en materia de nulidad ( SSTS 10 de junio y 10 de febrero de 2.003 [ RC n.º 3.015/1.997 y RC n.º 1.756/1.997 ]).

Aplicando la doctrina jurisprudencial expuesta, procede confirmar el pronunciamiento recurrido.

QUINTO.-El recurso interpuesto por los demandantes se articula en tres motivos que combaten los pronunciamientos que les son desfavorables, incorrecta aplicación de la Ley 42/1998, respecto del primer contrato, y de la Ley 4/2012 respecto del segundo en lo relativo al objeto de los contratos, la prohibición de anticipos y la condena al pago de los gastos de mantenimiento de los resorts.

Respecto del primer motivo del recurso, la magistrada de instancia rechaza la nulidad de los contratos por indeterminación de su objeto por las razones siguientes:

la propia lectura, tanto de las condiciones particulares como generales, se observa que no sólo se especifica que se trata de un derecho real limitado, que se ha inscrito en el Registro de la Propiedad núm. 4 de Palma de Mallorca y en el Registro de la Propiedad núm. 1 de Marbella, sino que, además, el objeto queda perfectamente determinado, pues se concreta el tipo de villa, el inventario de que dispone, el complejo inmobiliario en que se ubica, la localización de éste, la semana/s determinada/s del año en que puede disfrutarse y los días y horas en que comienza y termina el turno, por lo que cumple con el contenido mínimo del contrato legalmente exigido, no pudiendo declararse su nulidad por este motivo.

La Sala no comparte dicho razonamiento, por lo que la estimación del motivo.

La Disposición Final 19ª, introducida por la Ley 1/2025, ha modificado los artículos. 23.6 y 30.1.3º de la Ley 4/2012, que exigen «la descripción precisa del edificio, de su situación y del alojamiento sobre el que recae el derecho, con referencia expresa a sus datos registrales y al turno que es objeto del contrato, con indicación de los días y horas en que se inicia y termina»,y en el presente supuesto aunque los edificios aparecen inscritos en el Redgistro de la Propiedad, no ocurre lo mismo con los apartamentos objeto de los contratos, pues lo que reseñan, tanto las condiucxiones generales como prticulares, son sulocalizació, un inventario y las semanasx de disfrute, con especificación de días y horas, en ningún caso una descripción regisdtral, por lo que concurre el motivo de nulidad esgrimido por los demandantes, pues como indica la sentencia del Tribunal Supremo 774/2014, de 15 enero, y reitera la posterior sentencia 460/2015, de 8 septiembre:

En el régimen legal establecido por la Ley 42/1998, de 15 diciembre, sobre derechos de aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico, la falta de determinación en el contrato del alojamiento que constituye su objeto determina la nulidad del referido contrato, según lo dispuesto por el artículo 1.7 en relación con el 9.1.3º de la citada Ley.

Carece de relevancia que los demandantes hayan hecho uso durante algunos años de los apartamentos objeto de los contratos, no siendo de aplicación la doctrina de los actos propios que acoge la magistrada de instancia, remitiéndonos a lo que dijimos anteriormente con cita de la sentencia del Tribunal Supremo de 7 de abril de 2015.

Por las razones expuestas procede revocar la sentencia en dicho particular, declarando la nulidad de los dos contratos concertados entre las partes, lo que obliga a la Sala a abordar la cuestión relativa a las cantidades que han de ser restituidas, para lo que hemos de acudir a la doctrina del Tribunal Supremo, expuesta, entre otras, en la sentencia de 24 de mayo de 2018, puesto que el primer contrato se concertó por precio de 14.900 libras, y una duración de 73 años (desde 2006 hasta 2079), cada año de disfrute importa 204,11 libras, y puesto que los demandantes disfrutaron del contrato 15 años, deberían descontarse 3.061,65 libras, lo que arrojaría la suma de 11.838,35 libras, si bien la cantidad que se reclamaba en la demanda era 10.430 libras esterlinas, que es la que debe concederse evcitando incuurir en incongruencia "extra petita".

Respecto del segundo contrato, el precio ascendió a 12,070 libras, y una duración de 65 años (desde 2012 hasta 2077), por lo que cada año de disfrute importa 185,69 libras, y puesto que los demandantes disfrutaron del contrato 9 años, deberían descontarse 1.671,21 libras, las demandadas tendrían que restituir 10.398,79 libras, si bien puesto que los demandantes reclamaban 9.897,4 libras, debemos mantener dicha cantidad, que es la concedida en la sentencia, por la misma razón por la que se ha reducido la restitución por el primer contrato.

En definitiva, procede estimar la cantidad de 20.327,4 libras esterlinas., más intereses legales desde la fecha de interposición de la demanda.

El segundo motivo del recurso combate el pronunciamiento que desestima la reclamación del duplo de las cantidades abonadas por los compradores con infracción del artículo 11 de la Ley 42/1998 y 12 de la Ley 4/2012, rechazo que la magistrada de instancia fundamenta en el transcurso del plazo de de desistimiento, sin que considere de aplicación el límite de 3 meses para desistir de los contratos, ya que los demandantes fueron debidamente informados de las condiciones de los contratos, que fueron aceptadas, invocando la doctrina de los actos propios, que impediría instar la resolución de los contratos tras haber disfrutado de los mismos durante años sin objeción ni reparo alguno.

La Sala no comparte el razonamiento de la magistrada de instancia, lo que permite anticipar la estimación del motivo del recurso.

En lo relativo al contrato de 16 de septiembre de 2006, el artículo 11 de la Ley 42/1998 dispone lo siguiente;

"1. Queda prohibido el pago de cualquier anticipo por el adquirente al transmitente antes de que expire el plazo de ejercicio de la facultad de desistimiento o mientras disponga de la facultad de resolución a las que se refiere el artículo anterior. No obstante, podrán las partes establecer los pactos y condiciones que tengan por convenientes para garantizar el pago del precio aplazado, siempre que no sean contrarios a dicha prohibición y no impliquen que el transmitente reciba, directa o indirectamente, cualquier tipo de contraprestación en caso de ejercicio de la mencionada facultad de desistir.

2. Si el adquirente hubiera anticipado alguna cantidad al transmitente, tendrá derecho a exigir en cualquier momento la devolución de dicha cantidad duplicada, pudiendo optar entre resolver el contrato en los tres meses siguientes a su celebración o exigir su total cumplimiento.

Añade el artículo 10:

"1. El adquirente de derechos de aprovechamiento por turno tiene un plazo de diez días, contados desde la firma del contrato, para desistir del mismo a su libre arbitrio. Si el último día del mencionado plazo fuese inhábil, quedará excluido del cómputo, el cual terminará el siguiente día hábil. Ejercitado el desistimiento, el adquirente no abonará indemnización o gasto alguno.

2. Si el contrato no contiene alguna de las menciones o documentos a los que se refiere el artículo 9, o en el caso de que el adquirente no hubiera resultado suficientemente informado por haberse contravenido la prohibición del artículo 8.1, o incumplido alguna de las obligaciones de los restantes apartados de ese mismo artículo, o si el documento informativo entregado no se correspondía con el archivado en el Registro, el adquirente podrá resolverlo en el plazo de tres meses, a contar desde la fecha del contrato, sin que se le pueda exigir el pago de pena o gasto alguno.

En el caso de que haya falta de veracidad en la información suministrada al adquirente, éste podrá, sin perjuicio de la responsabilidad penal en que hubiera podido incurrir el transmitente y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, instar la acción de nulidad del contrato conforme a lo dispuesto en los artículos 1.300 y siguientes del Código Civil .

Completada la información antes de que expire el citado plazo, el adquirente podrá desistir dentro de los diez días siguientes al de la subsanación, según lo establecido en el apartado 1 de este artículo.

Transcurridos los tres meses sin haberse completado la información y sin que el adquirente haya hecho uso de su derecho de resolución, éste podrá igualmente desistir dentro de los diez días siguientes al de expiración del plazo, según lo establecido en el citado apartado 1 de este artículo.

3. El desistimiento o resolución del contrato deberá notificarse al propietario o promotor en el domicilio que a estos efectos figure necesariamente en el contrato. La notificación podrá hacerse por cualquier medio que garantice la constancia de la comunicación y de su recepción, así como de la fecha de su envío. Tratándose de desistimiento, será suficiente que el envío se realice antes de la expiración del plazo.

Si el contrato se celebra ante Notario, y sin perjuicio de lo establecido en el párrafo anterior, el desistimiento podrá hacerse constar en acta notarial, que será título suficiente para la reinscripción del derecho de aprovechamiento a favor del transmitente".

Respecto del contrato concertado el 2 de octubre de 2012, es de aplicación el artículo 13 de la Ley 4/2012, que en síntesis reproduce la prohibición de pagos anticipados antes del período de desistimiento.

Como hemos dicho anteriormenmte, los contratos no delimitaban su objeto, lo que ha llevado a la Sala a decretar su nulidad, siendo de aplicación el artículo 9.1 de la Directiva 2008/122/CE, de 14 de enero, que dispone: «respecto a los contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de producto vacacional de larga duración y de intercambio, los Estados miembros velarán por que se prohíba el pago de anticipos, la constitución de garantías, la reserva de dinero en cuentas, el reconocimiento explícito de deuda o cualquier otra contrapartida al comerciante o a un tercero por parte del consumidor antes de que concluya el plazo de desistimiento de conformidad con lo dispuesto en el artículo 6».

La sentencia del Tribunal Supremo de 14 de septiembre de 2016 indica que la obligación de devolver el duplo de la cantidad entregada como anticipo es un efecto derivado de la propia ley ( artículo 11 Ley 42/1998) que no está condicionado al ejercicio de la facultad de desistimiento o a la resolución por parte de quien hizo el pago anticipadamente, tratándose de una sanción civil por la infracción de una prohibición legal por el receptor de las cantidades.

En definitiva, tanto el artículo 11 de la Ley 42/1998 como el artículo 13 de la Ley 4/2012, prohíben pagos durante eñ periodo de desistimiento, y al respecto los demandantes efectuaron pagos, respecto del contrato de 16 de septiembre de 2006 uno de 3.725 libras esterlinas el 4 de octubre de 2006, y otro de 11.175 libras esterlinas el 31 de octubre de 2006, y en el contrato de 2 de octubre de 2012 el 23 de octubre y el 21 de noviembre de 2012, en ambos casos transcurrido el plazo de desistimiento de 10 días, siendo correcto el pronunciamiento de la sentencia que rechaza la reclamación de los demandantes por dicho motivo, pero no porque se efectuaron durante el período de resolución de tres meses, como indica la sentencia del Tribunal Supremo 238/2018, de 24 de abril, añadiendo la sentencia 520/2016, de 21 de julio que la obligación de devolución del duplo de la cantidad entregada como anticipo es un efecto derivado de la ley, sin que esté condicionado a que se ejercite la facultad de desistimiento o se inste la resolución por parte de quien hizo el pago anticipadamente.

Por las razones expuestas, procede revocar el pronunciamiento que libera a las entidades demandadas al pago del duplo de las cantidades entregfadas por los demandantes, 14.900 libras por el primer contrato y 12.070 libras por el segundo, total, 26.970 libras esterlinas.

El último motivo del recurso muestra la discrepancia con el pago de los gastos de mantenimiento de los alojamientos objeto de los contratos, pronunciamiento que debe ser confirmado, pues como indica la sentencia del Tribunal Supremo 285/2018, de 18 mayo, el tiempo que la parte demandante ha tenido a su disposición los apartamentos, usándolos personalmente o cediendo su uso a terceros, se compensa con la parte proporcional del precio de compra y con la integridad de los gastos de mantenimiento correspondientes al tiempo disfrutado que hubieran abonado, por lo que la vendedora no deberá restituir los gastos de mantenimiento y cuotas por servicios cobrados durante los años transcurridos.

SEXTO.-Estimados parcialmente ambos recurtsos, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 398.1, en relación con el artículo 394, ambos LEC, no procede hacer especial pronunciamiento respecto de las costas devengadas, devolviendo a ambas partes los depósitos para recurrir previstos en la Disposición Adicional decimoquinta de la Ley Orgánica del Poder Judicial.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación