Sentencia Civil 494/2024 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 75/2023 de 18 de julio del 2024

PRIMERO.- Antecedentes del debate

I. Don Carlos José interpuso demanda contra doña Estibaliz, don Luis Miguel y doña Filomena en ejercicio acumulado de las acciones de desahucio por falta de pago y de reclamación de rentas en relación con un contrato de arrendamiento suscrito por actor y demandados, en fecha 12 de septiembre de 2018, sobre la vivienda, propiedad del Sr. Carlos José, sita en la DIRECCION000, de Rubí.

Se aducía por el demandante que la renta pactada y aplicada ascendía a 750 euros mensuales, pagaderos por meses anticipados dentro de los cinco primeros días de cada mes, y que los inquilinos habían dejado de satisfacer las rentas correspondientes a los meses comprendidos entre noviembre de 2020 y febrero de 2021, lo que totalizaba una deuda acumulada de 3.000 euros, que constituía el objeto de la reclamación pecuniaria.

II. La representación de doña Estibaliz se opuso a la acción así descrita al amparo de las siguientes alegaciones, que se transcriben también de forma resumida:

a) La Sra. Estibaliz tiene tramitada en la Oficina Local d'Habitatge (PROURSA) una solicitud de "prestación económica de especial urgencia" para poder cubrir la deuda de alquiler a su cargo. Tal solicitud, que se gestiona a través de la Agència de l'Habitatge de Catalunya, está pendiente de trámites administrativos, por lo que se interesa de la actora que acceda a la suspensión del procedimiento durante un máximo de 60 días, conforme prevé el artículo 19.4 LEC, a fin de que se cuente con el tiempo necesario para resolver la repetida solicitud.

b) No ha existido ni existe voluntad de impago por parte de la inquilina, sino una imposibilidad transitoria derivada de la crisis global producida por la pandemia de COVID.

c) La cláusula de actualización de la renta inserta en el contrato está redactada de forma incomprensible, y parece dejar en manos de una de las partes su validez y efectividad, de modo que se concede al arrendador la facultad de aplicar a su voluntad tal actualización.

d) Con independencia de lo expuesto, la Sra. Estibaliz no adeuda las rentas de las mensualidades indicadas en la demanda, ya que ha satisfecho los recibos correspondientes a los meses comprendidos entre noviembre de 2020 y febrero de 2021. Incluso la mensualidad de noviembre de 2020 había sido ya satisfecha antes de la presentación de la demanda, por lo que su reclamación resultaba improcedente. En la fecha de interposición del escrito de contestación la parte arrendataria únicamente adeudaba las rentas de los meses de marzo, abril y mayo de 2021.

III. No comparecieron los codemandados don Luis Miguel y doña Filomena, por lo que se les declaró en rebeldía y se ordenó la continuación del juicio por sus trámites.

IV. En fecha 14 de octubre de 2021 la actora presentó escrito manifestando haber recuperado la posesión de la vivienda el 13 de septiembre de 2021 e interesando la continuación del procedimiento para la declaración de resolución del contrato y la reclamación de las deudas abonadas. En dicho escrito la actora cifraba tal deuda en 8.250 euros, correspondientes a los meses de noviembre de 2020 a septiembre de 2021.

V. La jueza de primera instancia apuntaba inicialmente que la documentación incorporada a las actuaciones acreditaba suficientemente que los arrendatarios habían abonado las rentas de los meses de noviembre de 2020 a febrero de 2021, ambos inclusive, de modo que habría de descontarse de la cantidad reclamada por la propiedad (8.250 euros) el importe de 3.000 euros, correspondientes a las antedichas mensualidades. Por ello fijó en 5.250 euros la deuda en concepto de rentas a cargo de los demandados.

En consecuencia, y con estimación de la demanda, declaró resuelto el contrato de arrendamiento que ligaba a las partes y condenó a los inquilinos a abonar a la propiedad la expresada cantidad de 5.250 euros, así como al pago de las costas.

IV. La representación de doña Estibaliz se alza en apelación frente a aquella resolución, y fundamenta su recurso en los siguientes motivos:

a) La jueza de primera instancia ha omitido resolver sobre la defensa alegada por la Sra. Estibaliz en relación con la nulidad de la cláusula de actualización de la renta; en virtud de dicha nulidad, la suma objeto de condena en concepto de rentas adeudadas es inexacta.

b) En todo caso, los arrendatarios desocuparon la vivienda alquilada el 13 de septiembre de 2021, por lo que la propiedad no tiene derecho a percibir la renta íntegra de tal mensualidad, sino únicamente la parte proporcional correspondiente a aquellos 13 días.

c) En la demanda inicial se reclamaba el pago de la renta correspondiente a noviembre de 2020, cuando en la fecha de interposición de dicha demanda (23 de febrero de 2021) aquella mensualidad ya había sido satisfecha -en concreto, en fecha 3 de febrero de 2021-, por lo que la estimación de la demanda no puede considerarse total, sino parcial, y ello implicaría la adopción de un pronunciamiento neutral en materia de costas.

SEGUNDO.- Inexistencia de infracción del artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en relación con la consignación de las rentas debidas por parte de la apelante

I. Antes de acometer el análisis de los motivos de fondo esgrimidos en el recurso de apelación debe decidirse, a propósito de las objeciones manifestadas por la representación del actor apelado en relación con la hipotética falta de cumplimiento de los requisitos establecidos en la artículo 449.1 LEC a los efectos de la admisibilidad del recurso de apelación, si la parte apelante ha cumplido rigurosamente con aquellas exigencias en cuanto a la acreditación de hallarse al corriente del pago de las rentas.

El artículo 449.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil impone al arrendatario, como presupuesto inexcusable a los efectos de la formulación del recurso de apelación, la obligación de manifestar y acreditar por escrito, en los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, que ha satisfecho "las rentas vencidas y las que con arreglo al contrato deba pagar adelantadas".

La finalidad de tal exigencia estriba en evitar la inicua coyuntura que comportaría la prolongación de la posesión de la finca por parte del inquilino que no abona las rentas, o, lo que es lo mismo, el riesgo de que el arrendatario que no paga la renta haga una utilización instrumental de dicho recurso para mantenerse abusivamente en la ocupación de la vivienda.

II. La consideración de aquel requisito como presupuesto procesal ineludible para la admisión de los recursos, en este caso del de apelación, ha sido enfatizada de forma reiterada por la jurisprudencia. Así, el auto del Tribunal Supremo de 14 de abril de 2021, con cita del de 10 de julio de 2020, compendia, en los términos que a continuación se transcriben, la doctrina de la Sala sobre el alcance general que debe darse a la exigencia prevista en el art. 449.1 LEC:

" Según dicha doctrina, la exigencia impuesta por el artículo 449.1 de la LEC se erige como un presupuesto procesal necesario para la admisión de los recursos [...] y se impone ya en la fase de interposición del recurso, por lo que no puede ser subsanado mediante un pago o consignación extemporánea, pues es doctrina del TC que dicha consignación no constituye un mero requisito formal, sino una exigencia sustantiva o esencial cuya finalidad es asegurar los intereses de quien ha obtenido una sentencia favorable.

Tal requisito de recurribilidad debe interpretarse, sin embargo, de una manera finalista o teleológica atendiendo tanto a la propia finalidad que con su imposición persigue el legislador -que no es otra que asegurar que el sistema de los recursos no sea utilizado como instrumento dilatorio- como al principio de interpretación de las normas procesales en el sentido más favorable a la efectividad del derecho a la tutela judicial efectiva y a la regla general del artículo 11.3 de la LOPJ .

De esta forma, la misma doctrina constitucional ha venido a distinguir entre el hecho del pago o consignación, en el momento procesal oportuno, y el de su prueba o acreditación, permitiendo la subsanación de la falta de esta última cuando no se hubiese facilitado justificación de ese extremo, por ser este un requisito formal susceptible de tal cosa, de tal forma que solo puede justificar una inadmisión del recurso previa la concesión de un plazo para la subsanación sin que se hubiera cumplido con el mencionado requisito ( SSTC 344/1993 , 346/1993 y 100/1195 ). Tal subsanación no cabe respecto del hecho del pago o consignación en sí mismos, que constituye un requisito esencial para acceder a los recursos que no cabe reputar desproporcionado, atendidos los fines a que está ordenado ( SSTC 100/1995 y 26/1996 , entre otras)".

Ahora bien, precisamente porque lo que la norma persigue es prevenir el riesgo de que el arrendatario se valga torticeramente del recurso de apelación para prolongar su estancia en la vivienda pese a no abonar las rentas, es incontestable que la exigencia del cumplimiento de aquel presupuesto carece de sentido cuando, como es el caso, el inquilino ya ha reintegrado la posesión de la finca a la propiedad e interpone el recurso exclusivamente a los efectos de discutir la cuantía de las rentas.

En tales supuestos, se reitera que la exigencia del presupuesto impuesto por el artículo 449.1 LEC no solo queda vacía de contenido, sino que además resulta improcedente porque se compelería al arrendatario a depositar el importe de las rentas cuando ya no goza de la posesión de la vivienda.

III. En consecuencia, no se aprecia óbice alguno que impida la admisión del recurso de apelación y el análisis de las cuestiones de fondo propuestas por la representación de doña Estibaliz en dicho recurso.

TERCERO.- Alegación sobre la presunta nulidad de la cláusula de actualización de la renta conforme al IPC

I. Denunciaba inicialmente la recurrente que la jueza de primera instancia había pasado por alto resolver sobre la defensa alegada en la contestación en relación con la nulidad de la cláusula de actualización de la renta, lo que resultaba más relevante si se consideraba que tal cláusula había sido aplicada por la propiedad en perjuicio de la parte arrendataria.

La estipulación a la que hace referencia la codemandada apelante es la 5ª del contrato de 12 de septiembre de 2018, que es del siguiente tenor:

"Las partes contratantes convienen que la renta total que en cada momento satisfaga el arrendatario, durante la vigencia del contrato o de sus prórrogas, se acomodará cada año a la variación porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de Consumo que exige el Instituto Nacional de Estadística (u Organismo que le sustituya), aplicando sobre aquella renta el porcentaje que represente la diferencia existente entre los índices que correspondan al periodo de revisión. Para la aplicación de la primera actualización se tomará como mes de referencia SEPTIEMBRE y para las sucesivas, el que corresponda al último aplicado. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado. En ningún caso la demora de aplicar la revisión supondrá renuncia o caducidad de la misma".

Aduce la apelante que la cláusula transcrita está redactada de forma incomprensible y que parece dejar en manos de una de las partes su validez y efectividad de la misma. En relación con lo primero, no se aprecia, en juicio objetivo, que la estipulación adolezca de alguna clase de imprecisión gramatical o que no sea razonablemente inteligible. En todo caso, la cláusula es prácticamente un trasunto del artículo 18 LAU, que dispone:

"Actualización de la renta.

1. Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.

En caso de pacto expreso entre las partes sobre algún mecanismo de actualización de valores monetarios que no detalle el índice o metodología de referencia, la renta se actualizará para cada anualidad por referencia a la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.

2. La renta actualizada será exigible al arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna certificación del Instituto Nacional de Estadística.

Será válida la notificación efectuada por nota en el recibo de la mensualidad del pago precedente".

II. Y tampoco puede aceptarse que la repetida cláusula faculte al arrendador para aplicar o no, a su arbitrio, el mecanismo de actualización. Se recuerda que tal actualización, según el tenor de la estipulación -y del artículo 18 LAU-, podrá operar previa notificación de "la parte interesada", por lo que tanto el arrendador como el arrendatario pueden activar el mecanismo de actualización mediante la práctica de la oportuna notificación a la contraparte.

Sin embargo, no consta que durante la vigencia del contrato alguna de las partes notificara a la otra los eventuales incrementos o decrementos del IPC, por lo que debe entenderse que la renta vigente y exigible es precisamente la que se reclama en la demanda (750 euros mensuales), que coincide con la originariamente pactada por los contratantes.

III. Se rechaza, por tanto, este motivo del recurso de apelación.

CUARTO.- Obligación de los inquilinos de abonar la renta íntegra correspondiente al mes en el que desocuparon la vivienda arrendada

I. Objetaba seguidamente la apelante que, dado que los inquilinos desocuparon la vivienda arrendada el 13 de septiembre de 2021, el pago de dicha mensualidad debía circunscribirse a la parte proporcional de ese período efectivo de ocupación, y no a la totalidad del mes como acordó la sentencia de primera instancia, de modo que no procedería abono alguno por los días comprendidos entre el 14 y el 30 de septiembre, lapso temporal en el que el propietario ya pudo disponer libremente de la posesión de la vivienda.

II. Con independencia del criterio que pueda mantenerse en relación con aquel aspecto del litigio, lo cierto es que esta Sección, al igual que la 13ª de la Audiencia Provincial de Barcelona, vienen manteniendo la línea de considerar que, aunque el inquilino desocupe la finca arrendada antes de la finalización del mes, debe asumir la obligación de abonar íntegramente la mensualidad correspondiente por cuanto el pago de la renta se devenga anticipadamente durante los días iniciales de cada mes, en concreto los cinco primeros días de cada mes en el contrato litigioso.

Se cita y transcribe, por todas, la sentencia de esta Sección de 22 de junio de 2022:

"TERCERO.- Sobre la procedencia del pago de la renta de todo el mes en que se produjo el desalojo de la finca

Los apelantes aducen que devolvieron las llaves del inmueble el 24 de enero de 2019, mientras que la renta mensual debía pagarse dentro de los siete primeros días del mes, a tenor del contrato de arrendamiento. Dado que se debate si debe pagarse el 100% del mes de enero de 2019 o solo una parte proporcional del mismo, es de ver que la cuota mensual no empezaba a "deberse y ser reclamable" sino a partir del octavo día del mes en cuestión, siendo que los primeros siete días eran los días no reclamables, al estarse dentro del lapso normal de pago, y que podían haberse marchado dentro de este lapso de siete días, de modo que la cuota de ese mes ni siquiera se debería. Por tanto, al constar acreditado que la propietaria ya dispuso de las llaves el día 24 de enero de 2019, y los demandados ya no estaban en el disfrute de la vivienda, "faltaron" al pago de solo 16 días de ese mes

Siendo un mes de 31 días (ya no contamos el lapso general de 30 días), resulta que, en todo caso, solo hubiera procedido el pago del 50% de dicha cuota mensual, por lo que hacerles pagar el 100% de un mes del que solo estuvieron en falso 16 días no es ajustado a Derecho; solo correspondería el pago del 50% de la misma (700 euros), ni siquiera el 75 % ponderado por la juez "a quo", y ello sin considerar siquiera las mejoras que adujeron haber introducido en el piso.

Sin embargo, este Tribunal considera que la decisión adoptada en la sentencia recurrida es totalmente ajustada a Derecho.

Traemos a colación a lo que señalamos al respecto en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 20 de enero de 2020 (...):

"2.- La segunda cuestión viene referida al pago de la renta del mes de octubre de 2017. Recordemos que la arrendataria devolvió las llaves el día 4 de ese mes en el juzgado, y que la cláusula 11 del contrato dice que el pago se producirá en los siete primeros días de cada mes.

Por su parte, el artículo 11 LAU prevé que 'El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días' y el 17 que el pago será mensual y, salvo pacto en contrario, se efectuará en los siete primeros días.

3.- Todos estos elementos nos conducen a desestimar la tesis de la apelante y confirmar la decisión del juez de condenar al íntegro pago de la renta correspondiente al mes de octubre citado, por más que se devolviera la posesión el día 4 del mismo.

Así lo hemos dicho en la sentencia dictada en el rollo de apelación nº 132/11 : "Ya hemos dicho en anteriores resoluciones (por ejemplo, rollo 408/10) que la renta se devenga el primer día del mes; el contrato de arrendamiento es un contrato de tracto sucesivo periodificado y que la renta se paga por períodos anticipados. El apartado quinto del contrato establece que la renta se pagará por adelantado dentro de los siete días primeros del mes, al igual que prevé la ley de arrendamientos.

Si el arrendatario hubiera pagado la renta, en caso de abandono unilateral de la vivienda no tendría derecho a reclamar la parte pagada correspondiente a los días posteriores al desalojo, luego si no ha pagado, tampoco debe beneficiarse de las consecuencias de su unilateral acción".

Por su parte, la sección 13 de esta Audiencia, en sentencia 105/17, 6 marzo , dice: "El actor, aquí apelante, estima que, a lo sumo, únicamente se adeudan 14 días de renta, pues el lanzamiento del Sr. Hernan, en ejecución del juicio de desahucio, se produjo el día 14 de noviembre de 2013, con lo que no ha lugar a reclamar la renta del mes en su totalidad.

No podemos aceptar dicha alegación. A nuestro juicio, coincidiendo con lo que establece la juzgadora de instancia, no solo se deben catorce días de renta sino que, conforme a las disposiciones del contrato antes señaladas, como quiera que la renta se debía abonar por meses adelantados y en los cinco primeros días de cada mes, una vez transcurridos los cinco primeros días de noviembre -dado que el desalojo del actor tuvo lugar el día 14 del mes- ya se había devengado una nueva mensualidad de renta que debe ser pagada en su totalidad".

Nosotros entendemos que, aunque nos encontremos en una situación, como la de autos, en la que es el arrendador el que pretende la resolución del contrato ante el impago de la renta, esta se devenga al inicio de cada período mensual, sin perjuicio del plazo que se establezca en el contrato (o por la ley, en su defecto) para el pago de la misma.

Esta afirmación descansa en las siguientes razones:

a) ante la pretensión resolutoria del actor, el arrendatario que decide continuar en el uso de la vivienda y, por lo tanto, no accede a la resolución pretendida por el arrendador, queda sujeto al régimen que regulaba el contrato, manteniéndose todas las obligaciones inherentes al mismo.

b) dentro de ese régimen subsiste la obligación de pagar la renta, en los términos pactados.

c) la obligación de pago de la renta nace con cada nuevo período previsto en el contrato (cada mes) sin perjuicio de la previsión temporal de plazo.

d) de acuerdo con el artículo 11 Lau , si el inquilino quiere desligarse del contrato (desistir) ha de preavisar con una antelación mínima de 30 días.

4.- Consecuencia de todo ello es que si el arrendatario no atiende al requerimiento resolutorio ( artículo 440.3 Lec ) desalojando la finca, su régimen jurídico no puede ser más favorable para él que el del arrendatario que está cumpliendo su contrato y respecto del que no se ejercita acción resolutoria alguna. Por eso, si el arrendatario puede desistir con un preaviso de 30 días, el demandado que deja transcurrir el plazo de diez días del artículo 440.3 Lec sin avenirse a la resolución, no puede después desistir del contrato sin respetar el plazo de 30 días que establece elartículo 11 Lau.

Y por eso, si el arrendatario continúa en el uso de la vivienda una vez transcurrido un período mensual, comienza otro nuevo con el correspondiente devengo de la renta, a cuyo pago viene obligado.

De hecho, el artículo 11 citado dice que el pago de la renta será mensual y, añade, que el pago se deberá efectuar en los primeros siete días, quedando establecida así la distinción entre la obligación de pagar la renta (cada mes) y el tiempo del pago (el pactado o los siete días primeros ).

Y, para concluir, si pagada la renta del mes de octubre (en el caso que nos ocupa) el día 5, por ejemplo, la inquilina hubiera decidido irse el día 12, es claro que no tendría acción para reclamar el 'exceso' pagado".

Por tanto, en este supuesto, en que no es siquiera objeto de discusión que los demandados desalojaron la vivienda arrendada en fecha 24 de enero de 2019, es claro que la actora ostenta el derecho a la reclamación de la renta completa de esa mensualidad, sin que proceda prorrateo alguno.

El motivo se desestima".

III. Se concluye, por ello, que los arrendatarios, tal como decretó la jueza de primera instancia, deben abonar la totalidad de la mensualidad de septiembre de 2021 pese a haber desocupado la vivienda con anterioridad a la expiración de dicho mes.

QUINTO.- Sobre la solicitud de compensación de la fianza entregada por los arrendatarios

I. La parte recurrente pretende en su escrito de apelación la reducción de la cuantía objeto de condena invocando la pertinencia de compensar aquella deuda con la suma entregada a la propiedad en concepto de fianza en los albores del contrato.

Con independencia de que se trata de un argumento que no fue incorporado en el trámite de contestación -lo que bastaría para proclamar su inviabilidad-, lo cierto es que la pretensión a la que se hace referencia tampoco podría prosperar en la presente sede. Como se ha declarado reiteradamente por esta Sección (autos de 19 de octubre de 2021 y 21 de septiembre de 2021 y sentencia de 25 de octubre de 2018), la fianza tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por parte del inquilino de sus obligaciones derivadas del contrato, especialmente en relación con el bien objeto del arrendamiento, y se anuda al deber principal del arrendatario de devolver la finca o el inmueble arrendado en el estado en el que la recibió, esto es, sin daño o menoscabo alguno. También se destina, en su caso, a cubrir el importe de los consumos de suministros que se encuentren pendientes de facturación o de pago a la finalización del arrendamiento.

Pues bien, aunque de las actuaciones se desprende que la posesión de la vivienda ya ha sido reintegrada a la propiedad, no se ha demostrado que se hayan liquidado aún aquellos conceptos, ni que el inmueble se haya entregado exento de daños o desperfectos, o que los arrendatarios hayan dejado satisfechos todos los suministros de agua, gas o electricidad. Tales actuaciones resultan imprescindibles para verificar si la demandada apelante goza del derecho a recuperar, total o parcialmente, el importe de la fianza entregada en su día.

Se trata, por ello, de trámites que, al no constar que se hayan cumplimentado hasta la fecha, deberán acometer las partes, bien extrajudicialmente y de mutuo acuerdo, bien previa la promoción del correspondiente procedimiento declarativo, sea a instancias del propietario para resarcirse de unos eventuales daños y perjuicios frente a los inquilinos por los conceptos anteriormente relacionados, sea a iniciativa de estos últimos para recuperar la fianza.

Hasta entonces, el hipotético crédito a favor de los arrendatarios por razón de la fianza no solo no goza de certeza, sino tampoco, obviamente, de liquidez ni de exigibilidad, por lo que en ningún caso puede pretenderse su compensación en el presente procedimiento, cuyo objeto, además, se limita a la reclamación de las rentas pendientes.

II. A propósito de aquella última observación, se insiste en que la demanda se interpuso exclusivamente para obtener el desahucio por falta de pago y reclamar las rentas debidas, y el objeto del pleito se ha limitado a tales cuestiones porque es precisamente la interposición de la demanda la que marca el inicio de los efectos de la litispendencia, según el artículo 410 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Así, en aquel momento aún no se había reintegrado la posesión de la vivienda arrendada, ya que los inquilinos la desocuparon meses después, y por tanto se desconocía si la ahora apelante y los demás arrendatarios tenían pendientes otros gastos o cantidades por razón de consumos de suministros o desperfectos a ellos imputables, conceptos de los que, en su caso, habría de responder la fianza.

Por eso la sentencia de esta Sección de 5 de noviembre de 2021 declaró:

"Cuando la devolución de la posesión es un hecho sobrevenido a lo largo del proceso (como ocurre en este caso), qué ocurre con la fianza es algo que, en principio, queda fuera del ámbito objetivo del proceso en el que se ejercita la acción de desahucio.

Cuando el demandado pidió la compensación de la fianza, ni siquiera se había devuelto la posesión, por lo que no existía por parte de la arrendadora la posibilidad de verificar el estado del piso, y, consiguientemente, de decidir sobre si procedía o no la devolución de la fianza.

Por lo tanto, aunque con posterioridad se haya devuelto la posesión, la cuestión de la devolución de la fianza queda fuera del objeto del proceso, y el tribunal no puede pronunciarse sobre el particular.

(...) De este modo, en el presente pleito no se ha solicitado la liquidación definitiva de la relación arrendaticia entre las partes, ya que no se debate el posible pago de suministros o desperfectos. En este caso, en el momento de la presentación de la demanda, el actor desconocía el estado en que se encontraría la finca (cuya posesión no se había entregado) y por tanto no podía reclamar por esta causa. Y, además, se desconoce si se reclamará por esta causa en un procedimiento futuro".

En idéntico sentido, la sentencia, también de esta Sección, de 8 de octubre de 2020 incide en que la devolución de la fianza no procede sin la previa liquidación de la relación arrendaticia:

"En las presentes actuaciones, la finalización del arriendo no se produce hasta la entrega de llaves, lo que acontece después del momento de presentación de la demanda. De ahí que, en el caso, no se cumplían los requisitos necesarios para la compensación de aquella con los alquileres no pagados, esto es, la de ser una deuda líquida, vencida y exigible. Lo anterior es así sin perjuicio de las acciones que pudiera tener el inquilino para reclamar la restitución del importe de la fianza en el proceso que corresponda".

III. Se desestima también, en consecuencia, el motivo de apelación mediante el que se pretendía la compensación de la fianza abonada en su día por la parte arrendataria.

SEXTO.- Costas de la primera instancia. Estimación parcial del recurso

I. En su último motivo de recurso la representación de doña Estibaliz alegaba que la sentencia de primera instancia no acogió íntegramente las pretensiones actoras, ya que excluyó de la cuantía objeto de condena la suma de 750 euros, correspondiente a la renta del mes de noviembre de 2021. En consecuencia, y a su juicio, la jueza a quo no debió imponer las costas a los arrendatarios, por haber sido acogidas parcialmente las pretensiones actoras.

II. Ciertamente, asiste la razón a la apelante en relación con aquel extremo. En la demanda, que se interpuso en fecha 23 de febrero de 2021, se propugnaba la condena de los arrendatarios al abono de la suma de 3.000 euros, que se correspondía con las rentas de los meses comprendidos entre noviembre de 2020 y febrero de 2021, ambos inclusive, a razón de 750 euros mensuales.

Sin embargo, con el escrito de contestación la representación de doña Estibaliz adjuntó, designado como documento número 3, un recibo justificativo del pago de la mensualidad de noviembre de 2020 en fecha 3 de febrero de 2021, es decir, con anterioridad a la interposición de la demanda.

En consecuencia, de las cuatro mensualidades que se reclamaban en dicha demanda se adeudaban únicamente tres en la fecha de su interposición, con lo que, en efecto, la estimación de la repetida demanda debe calificarse como parcial, y la consecuencia, según lo dispuesto en el artículo 394.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, no puede ser otra que la adopción de un pronunciamiento neutral sobre las costas de la primera instancia.

III. El recurso de apelación, en consecuencia, deberá prosperar parcialmente en tales términos.

SÉPTIMO.- Costas de la segunda instancia

La estimación parcial del recurso de apelación determina la pertinencia de no efectuar pronunciamiento expreso sobre las costas de la segunda instancia ( artículo 398.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) .

OCTAVO.- Recursos

A los efectos del artículo 208 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se indica que contra la presente sentencia -dictada en un juicio verbal por razón de la materia- cabe recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que habrá de fundarse en infracción de norma procesal o sustantiva, siempre que concurra interés casacional.

VISTOS los preceptos citados y demás de aplicación,