Sentencia Civil 10/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 3/2024 de 19 de enero del 2026

PRIMERO.-1. Por la actora, Dña. Sonia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada reconvención que presentó en su contra el demandado, D. Silvio.

2. La actora peticionó en la demanda la condena del demandado a abonarle la suma de 31.744,93 euros, más los intereses legales correspondientes, partiendo para ello de que actuaba en representación e interés de la comunidad de bienes " DIRECCION000, C.B.", integrada, entre otros, por el local comercial, tienda primera, sito en Barcelona, calle Trafalgar, nº 25, bajos y sótano 1ª, siendo ella copropietaria, y de que, en fecha 14 de noviembre de 1974,el entonces propietario del referido inmueble, D. Carlos Jesús, arrendó al demandado el citado inmueble, para el ejercicio por parte del arrendatario de actividades de "géneros de punto, confecciones y actividades textiles en general y juguetería", según resultaba del contrato que aportaba; la administración del alquiler de la finca se realizaba a través de la administración de fincas DAMAROMA, S.L. Alegó la actora, en fecha 30 de marzo del 2020, con motivo de la situación de emergencia sanitaria derivada del COVID-19, arrendadora y arrendatario suscribieron el convenio de aplazamiento de las rentas de alquiler que aportaba, en el que ambas partes convinieron que la renta mensual vigente de 4.821,8 euros sería objeto de aplazamiento durante los meses de abril de 2020 (al 100%) y mayo de 2020 (al 50%), pero que el arrendatario no cumplió el convenio suscrito. En concreto, adujo que, en junio de 2020, debía pagar 6.147,79 €, pero que únicamente pagó 4.901,41 euros, sin mediar explicación alguna, por lo que, en fecha 11 de junio de 2020,a través de la citada administración de fincas, la actora le envió el requerimiento que adjuntaba, al cual no respondió el demandado; en fecha 2 de julio de 2020,le envió un correo electrónico recordándole el pacto suscrito y requiriéndole nuevamente al pago de las cantidades adeudadas en aquel momento, pero de nada sirvieron dichos requerimientos. Alegó que, desde julio de 2020, el demandado dejó de pagar por completo los alquileres, sin explicación alguna; en su lugar, en fecha 13 de octubre de 2020,la actora recibió un requerimiento notarial de la misma fecha, por el que se le notificaba una carta del demandado, fechada el 29 de septiembre de 2020, comunicando la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y la entrega de las llaves, requerimiento recibido el 13 de octubre de 2020, sin haber recibido con anterioridad a dicha fecha comunicación alguna, como tampoco las llaves del local, a pesar que el demandado afirmaba en la carta haberlas enviado por correo. Adujo la actora que, desde junio de 2020 hasta el 13 de noviembre de 2020, el demandado le adeudaba en concepto de rentas impagadas la suma de 25.837,54 euros, según el siguiente detalle:

Resto de junio de 2020 --------- 1.246,38 €

Julio de 2020 ---------------------- 6.147,79 €

Agosto de 2020 ------------------- 6.147,79 €

Septiembre de 2020 ------------- 6.147,79 €

Octubre de 2020 ------------------ 6.147,79 €

Para acreditarlo, aportó el recibo del mes de junio de 2020 y el justificante del pago parcial de dicho recibo, quedando pendiente el importe de 1.246,38 euros reclamado, así como los recibos impagados de los meses de julio a octubre de 2020, ambos inclusive.

Por otra parte, alegó la actora que, conforme a la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, "Las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan", que el contrato se hallaba en situación de tácita reconducción mes a mes, de conformidad con lo previsto en el artículo 1566 CC, y que recibió la notificación de la resolución del contrato el día 13 de octubre de 2020. En aplicación de la referida cláusula contractual, debía existir un mes de preaviso en caso de rescisión unilateral del contrato de arrendamiento, pero el demandado no cumplió con el preaviso pactado, por lo que, a la cantidad adeudada en concepto de rentas impagadas, debía sumarse el importe de una mensualidad de renta (6.147,79 euros), en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del plazo de preaviso, al amparo del artículo 1256 CC, según el cual el cumplimiento del contrato de arrendamiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Concluyó que el demandado le adeudaba por ambos conceptos la suma de 31.985,33 euros, a la cual descontó el importe de la fianza entregada en su momento (40.000 pts/240,40 euros), por lo que reclamaba 31.744,93 euros. Y añadió que había intentado llegar a un acuerdo de pago con el demandado, pero había sido imposible; el 14 de enero de 2021, se remitió mediante burofax requerimiento de pago de fecha 30 de diciembre de 2019, contestando el demandado el 11 de enero de 2021 en términos que imposibilitaban un acuerdo amistoso; en fecha 8 de marzo de 2021, la actora nuevamente ofreció al demandado la posibilidad de llegar a un acuerdo, sin éxito, tal y como resultaba de los documentos que aportaba.

3. El demandado contestó y se opuso en fecha 28 de septiembre de 2021,partiendo de que, además de a la administración de fincas, él se había dirigido siempre y en todo momento directamente a la propiedad, en un primer momento, al difunto D. Carlos Jesús, y después a su hija, la actora, así como con a D. Juan Manuel, hijo de esta última, que intermediaba en lo referente al inmueble. Alegó que no se suscribió un convenio de aplazamiento de pago de la renta, sino que, siendo esa la única solución trasladada por la propiedad, después de 40 años de relación arrendaticia y de abono puntual de las rentas, el demandado no tuvo más remedio que aceptar y adherirse a la propuesta que le hizo la actora; en el periodo comprendido entre el mes de marzo de 2020 y el mes de junio de 2020, las partes mantuvieron conversaciones, en las que el demandado manifestó la imposibilidad de hacer frente a las rentas debido a las restricciones sanitarias vigentes, pues el local estaba dedicado a la actividad de comercio textil, y el sector sufrió limitaciones y restricciones de aforos permitidos con un nuevo periodo de cierre total de 40 días iniciado en octubre de 2020, no habiendo podido recuperar su actividad ni siquiera en los momentos que se había permitido la apertura parcial de la actividad, ya que su fuente principal y primordial de ingresos era el turismo, no habiéndose iniciado la recuperación hasta la fecha. Alegó el demandado que, asimismo, mantuvieron conversaciones reiterando él su negativa a continuar abonando los importes que se venían indebidamente incluyendo desde hace años en los recibos de alquiler por el concepto obras, por importe 638,30 euros mensuales y repercusión fiscal, máxime en la situación precaria en la que se encontraba, con el local cerrado y sin ingresos; afirmó que dicha reclamación se venía reproduciendo de forma constante y recurrente desde 2013, tanto por escrito, como verbalmente, aportando para acreditarlo una muestra de comunicaciones remitidas a la propiedad, en las que solicitaba justificación y explicación de dichos importes, así como la disconformidad con las explicaciones facilitadas; añadió que, pese a las múltiples reclamaciones efectuadas, finalizó el contrato sin haber podido obtener justificación del importe total de las obras, del importe que le correspondía asumir al inmueble, en virtud de la cuota de participación del mismo, y lo más importante, sobre la naturaleza, necesidad y obligatoriedad de las obras, a pesar de lo cual abonó los importes indebidamente cargados por cuanto la buena fe que presuponía a la propiedad, así como la larga relación arrendaticia le hacían confiar en que las mismas serían justificadas, explicadas y, en caso de no corresponder, abonadas. Adujo que el importe de las cantidades indebidamente cobradas por el concepto obras, las cuales habían supuesto un enriquecimiento injusto de la parte actora, ascendían en el período comprendido entre septiembre de 2016 y septiembre de 2020, fecha de resolución del contrato (cantidades no prescritas), ascendía a 33.345,18 euros, importe que debería ser compensado con las cantidades que resultasen de la reclamación de la actora, importe que reclamaría por vía reconvencional.

En cuanto a la comunicación de la voluntad de rescindir el contrato, adujo que, en fecha 24 de agosto de 2020, remitió la carta certificada que aportaba, en la que comunicaba su decisión de finalizar el contrato si de forma inmediata no procedían a abonar los importes indebidamente cargados junto con la renta mensual, pero que, presentado al cobro el recibo correspondiente al mes de septiembre de 2020, se volvía a incluir el cobro indebido de las obras, a pesar de la situación que atravesaba el comercio en ese momento, por lo que el demandado remitió a la administración de fincas carta certificada de fecha 29 de septiembre de 2020 reiterando la decisión de proceder a la resolución del contrato; dirigida a la dirección correcta de la administración de fincas, sita en la calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, no fue retirada de correos, de modo que caducó, cuando durante años habían sido enviadas infinidad de cartas a dicho domicilio, siendo siempre entregadas y retiradas; junto con la comunicación se adjuntaron las llaves del local, por lo que el contrato debía entenderse resuelto en dicha fecha.

Respecto de las cantidades reclamadas en concepto de rentas impagadas, por un importe total de 25.837,54 euros, correspondiente a los meses de junio a octubre de 2020, adujo que, por las razones expuestas, concurría en este caso una causa equiparable a la fuerza mayor, basada en la imposibilidad del cumplimiento, necesariamente motivada por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19, por lo que no cabía apreciar la existencia de situación de impago base de la acción de reclamación de cantidad. Subsidiariamente, alegó pluspetición, al ser la cantidad que podía considerarse adeudada ascendente a 17.136,55 euros y no a 25.837,54 euros, por los siguientes motivos:1) notificada que fue la resolución del contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, habiéndose puesto a disposición de la propiedad las llaves en dicha fecha, no se adeudaba la renta correspondiente al mes de octubre de 2020, por lo que las mensualidades adeudadas serían, en su caso, las correspondientes a los meses de junio a septiembre de 2020, por un total de 19.689,75 euros, y 2) dichas cantidades reclamadas incluían los conceptos "obras" negados por su parte, a razón de 638,30 euros mensuales, por lo que la cantidad mensual adeudada ascendía a 5.509,49 euros, no a los 6.147, 79 euros pretendidos. Para el caso de entenderse debidas las rentas, ascendían a un total de 17.136,55 euros según el siguiente desglose:

- Resto de junio 2020 ---------------------- 608,08€ (se abonaron y consta así reconocido en demanda 4.901,41€)

- Julio de 2020 -------------------------------- 5.509,49€

- Agosto de 2020 ------------------------------5.509,49€

- Septiembre de 2020 ------------------------5.509,49€

Para el caso de no ser apreciada la pluspetición, el montante total reclamado tampoco era correcto, pues la actora reconoció en la demanda y en el burofax remitido en fecha 11 de marzo de 2021 que el contrato quedó resuelto en fecha 13 de octubre de 2021, por lo que las rentas debidas lo serían hasta ese día, pese a lo cual se reclamaba la renta íntegra del mes de octubre; la renta adeudada hasta el 13 de octubre, calculada de forma proporcional, ascendería a 2.459,04 euros, por lo que la deuda total sería de 22.148,79 euros, no de los 25.837,54 euros pretendidos.

Negó que procediera una indemnización en caso de desistimiento, consistente en una mensualidad de renta y, por lo tanto, negó el montante de la misma (6.147,79 euros), porque nada se establecía al respecto en el contrato de arrendamiento. La estipulación tercera contemplaba expresamente la posibilidad de desistimiento unilateral por parte cualquiera de las partes, avisándose con un mes de antelación cuando las leyes lo permitan, pero no establecía derecho a indemnización alguna a favor del arrendador en caso de producirse dicho desistimiento; de haber sido la voluntad de las partes la indemnización, se habría hecho constar expresamente. Citó las SSTS, Sala 1ª, nº 183/2016 de 18 de marzo y nº 297/2017 de 16 de mayo, así como la STS, Sala 1ª, nº 3800/2015, de 15 de septiembre de 2015.

Añadió que la actora no había intentado nunca llegar a un acuerdo con anterioridad a la presentación de esta demanda, sino que sólo había requerimientos de pago de las rentas, omitiendo respuesta alguna y justificación a las reclamaciones formuladas por el demandado respecto a las cantidades indebidamente cobradas por la parte actora, y que se había negado a dar explicaciones respecto a las cantidades referentes a "obras"; una vez resuelto el contrato, el demandado remitió las comunicaciones que de fechas 11 de enero y 18 de marzo de 2021, exigiendo explicaciones respecto a las cantidades indebidamente reclamadas. Y concluyó que no existía saldo acreedor a favor de la actora, sino un saldo a favor del demandado de 1.360,85 euros.

4. El demandado formuló reconvención, donde pidió la condena de la demandada reconvenida "al pago de la cantidad de TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENA Y CINCO EUROS Y DIECIOCHO CÉNTIMOS ( 33.345,18€)con abono de los intereses de demora y expresa condena en costas al actor principal o reconvenido, subsidiariamente y para el caso de estimarse íntegramente la demanda de la actora, demandada reconvencional, opere la compensación con el importe de total reclamado por el actor, 31.984,33 y se condene a doña Sonia al abono a esta pare de 1360,85 o con la cantidad que resulte tras practicar la compensación solicitada para el caso de no atenderse en su integridad a las peticiones del actor, demandado reconvencional, todo ello con intereses de demora y expresa condena en costas al demandado reconvencional."

Partió de sostener la nulidad de la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento, relativa a la repercusión de las obras, alegando que, desde el año 2013, el recibo de renta girado incluía el concepto "obras", por un importe inicial de 513,52 euros, que, a partir del enero de 2017 pasó a ser de 638,30 euros mensuales; aportó los recibos de renta correspondientes a los ejercicios 2013 a 2020. Afirmó que, en el momento en que empezó a cobrarse dicho importe, en 2013, ya discrepó del mismo, así como que, para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 hasta la aprobación del Decreto Ley 2/1985, sobre medidas de política económica, la posible repercusión de las obras necesarias asumidas por el arrendador no cabía sobre el arrendatario, al no resultar de aplicación el art. 108 de la LAU a los contratos celebrados entre esas fechas, conforme a la STS, Sala 1ª, nº 305/2009, de 21 de mayo, doctrina jurisprudencial luego completada por la STS, Sala 1ª, nº 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que, si las obras no son efectuadas por la sola voluntad del arrendador, sino que si además se dan los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994 (en el caso concreto se trataba de obras impuestas por la autoridad administrativa, circunstancia que no se daba en el supuesto de hecho analizado en la sentencia de 2009), el art.108 seguía teniendo aplicación para estos contratos; la Disposición transitoria segunda, C) 10.3, de la LAU 1994 contemplaba igualmente para los contratos celebrados en este periodo de tiempo la posibilidad de volver a aplicar el art.108 de la LAU 1964, pero siempre que la reparación fuera solicitada por el arrendatario, o que la reparación fuera acordada por resolución judicial o administrativa firme. Adujo que, en este caso, la propiedad no había acreditado encontrarse en ninguno de esos supuestos, y había pretendido justificar la repercusión con la necesidad de que el edificio pasase la ITE, pero sin haber facilitado la documentación que justificase que existía una resolución judicial o administrativa que lo justificase. Por tanto, al no ser de aplicación el art. 108 de la LAU 1964, no cabía repercusión alguna al inquilino, y la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento no resultaba de aplicación, por lo que él estuvo durante años exigiendo justificación y explicaciones al respecto. Además, a finales de 2016, la propiedad comunicó, que, a partir del mes de enero de 2017, se incrementaría nuevamente dicho concepto, y pasaría a ser de 638,30 euros mensuales, cantidad que se mantuvo hasta la fecha de finalización del contrato; el 2 de diciembre de 2016, remitió a la administración de fincas comunicación en la que solicitó copia de las facturas que justificaban la repercusión que le habían comunicado que pasaría a aplicarse a partir de enero de 2017, así como de las que justificaban los cobros realizados en los años anteriores (documento nº 9); la administración de fincas trasladó cierta documentación y ciertas facturas que no justificaban el detalle de la repercusión así como que procediera la misma en aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU 1994, al no existir justificación alguna de que se tratase de obras impuestas por la autoridad administrativa; en fecha 31 de enero de 2017, así lo trasladó a la arrendadora, pues tras el análisis detallado de las facturas, remitió la carta aportada como documento nº 10, en la que, tras cuestionar los importes, los conceptos de las facturas, si eran atinentes a elementos comunes o particulares, y si las mismas obedecían o no a una imposición administrativa, mostró su disconformidad con dicha repercusión; el 24 de abril de 2017 (documento nº 11), envió nueva carta en la que señalaba que, tras haber recibido las facturas supuestamente justificadas en la necesidad de que el edificio pasase la ITE (Inspección Técnica de Edificación), llegó a la conclusión de que el edificio no pasó inicialmente dicha inspección, motivo por el cual debieron volver a realizarse nuevas actuaciones, si bien eran deducciones del actor reconvencional, al no disponer de la documentación ni de la información completa; no le fue enviado ni la ITE completa, ni informe alguno de Arquitecto, imprescindible para poder conocer de primera mano las actuaciones llevadas a cabo, así como si las mismas eran repercutibles al arrendatario; se cuestionaban las facturas justificativas toda vez que eran vagas, generales e imprecisas, sin detallar los trabajos efectivamente realizados, así como las partidas que, afectando a elementos comunes, pudieran resultar repercutidas al arrendatario; finalmente, se reiteraba la oposición a la repercusión que se estaba realizando, así como a la fórmula utilizada, toda vez que se había planteado como una repercusión vitalicia, y para el supuesto que estuviese justificada la repercusión, por tratarse de obras impuestas por resolución administrativa firme, la fórmula adecuada pasaba por la expresada por el demandado en sus comunicaciones. Ante la falta de respuesta, volvió a remitirse el día 8 de mayo de 2017 (documento nº 12), insistiendo en la necesidad de contar con la información y documentación completa para poder evaluar la repercusión, y también en que, para el caso de ser procedente la repercusión, la fórmula utilizada no era correcta; en fecha 8 de mayo, volvió a insistir, y nuevamente, y ante la falta de respuesta, el 5 de mayo de 2018, volvió a enviarse por correo certificado la carta remitida en fecha 17 de mayo de 2017 (documento nº 13). Adujo que, tras más de cinco años aplicando un incremento de la renta de entre 500/600 euros mensuales en concepto de obras, el demandado no pudo obtener la justificación documental ni las explicaciones para justificar el mismo.

Afirmó que se había producido un enriquecimiento injusto consecuencia de la improcedente repercusión de las obras, a consecuencia del pago de lo indebido, concurriendo los requisitos exigidos por la jurisprudencia para hablar de enriquecimiento injusto, y que había tenido lugar un empobrecimiento en su persona, valorado desde mayo de 2013 hasta la fecha de la resolución del contrato en 50.804,86 euros, con un correlativo enriquecimiento de la arrendadora, pues dichos importes habían pasado a formar parte de su patrimonio, si bien, habiendo prescrito y no pudiendo reclamar cantidades más allá de los últimos cinco años conforme al art. 1964 CC, cifró el enriquecimiento injusto y la cantidad reclamada en la suma 33.345,18 euros, según el siguiente desglose:

- Año 2016................4.621,68 € , a razón de 513,52 € mensuales

- Año 2017................7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2018 ...............7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2019 ...............7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2020 .............. 5.744,70€ a razón de 638,30€ mensuales

Añadió que, con anterioridad a la presentación de la reconvención y con posterioridad a la resolución del contrato, había solicitado el resarcimiento de la pérdida sufrida, habiéndose negado la demandada a dicho resarcimiento, obviando en todas las comunicaciones cruzadas entre las partes referencia alguna a la misma (documento nº 14). Finalmente, adujo que procedía compensación de créditos entre las partes, y que, una vez operada la compensación con el importe de total reclamado por el actor, 31.984,33 para el caso que se estimase íntegramente su demanda, el resultado de la compensación ascendía a un total de 1.360,85 euros o a la cantidad que resultase tras practicar la compensación solicitada, para el caso de no atenderse en su integridad a las peticiones de la actora, demandada reconvenida.

5. La demandada reconvenida contestó y se opuso a la reconvención, partiendo de que la acción había caducado, pues el contrato era de 14 de noviembre de 1974 y, a partir del 1 de enero de 1995, fue de aplicación la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de la LAU 1994, que establece que el contrato seguiría rigiéndose por el TRLAU 1964, salvo lo expresamente regulado en dicha Disposición Transitoria. En cuanto a la repercusión de las obras de conservación realizadas en la finca de autos, alegó que el art. 109 LAU 1964 establece que, terminadas las obras, el arrendador notificará al arrendatario el importe que le corresponde pagar en tal concepto, y que prevé que la aceptación u oposición por parte del arrendatario se realizará conforme a lo dispuesto en el artículo 101.2 del mismo texto legal, que la LAU 1994 no ha derogado ni modificado; en aplicación de dicho precepto, una vez el arrendatario ha recibido la notificación de incremento de renta por las obras, se abre un plazo de caducidad de treinta días en el que el arrendatario podía aceptar, no decir nada, pero seguir pagando - lo que sería una aceptación tácita -, u oponerse. En este caso, según manifestó el arrendatario, la repercusión de obras en el recibo mensual de alquiler se realizó desde el mes de mayo de 2013 hasta el final del contrato, en noviembre de 2020, y admitió que nunca había dejado de pagar los alquileres hasta el año 2020, de modo que el arrendatario aceptó tácitamente la repercusión de las obras y había venido pagando el importe de las mismas hasta junio de 2020, cuando dejó de pagar los recibos de alquiler (no sólo la derrama de obras).Tres años después del primer recibo de repercusión de las obras, mediante carta de fecha 2 de diciembre de 2016 (doc. 9 de la actora), el arrendatario solicitó a la propiedad las facturas y documentación relativa a las obras repercutidas, y nunca solicitó su reembolso hasta la reconvención, sin haberse opuesto a la repercusión de las obras, sino que solicitó información, información que, según reconoció, le había sido facilitada. Hasta la presentación de la reconvención, ocho años después de la notificación de la repercusión de las obras al arrendatario, el arrendatario no instó la devolución de lo que consideraba que había pagado indebidamente, cuando el plazo para ejercitar la acción ex 106.1 LAU 1964 es un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que la motive.

Añadió que, aparte de los actos propios del demandado, quien había venido haciendo pago de tales cantidades, existía el convenio de fecha 30 de marzo de 2020, firmado por ambas partes con motivo de la situación de emergencia sanitaria derivada del Covid-19, aplazando el pago de las rentas, convenio que el arrendatario firmó sin oponer objeción alguna al importe de ninguno de los conceptos incluidos en los recibos de alquiler, entre los que se encontraba la repercusión por obras, que venía pagando desde mayo de 2013. Además, las partes pactaron expresamente en la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento la obligación del arrendatario de "abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual, que en cada momento autorice la L.A.U., para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, de las ordenadas por organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial", cláusula que había sido válida durante toda la vigencia del contrato, y jamás cuestionada por el arrendatario, en cuya virtud bastaba con que las obras fueran de conservación del inmueble para que procediera la repercusión del porcentaje que resultase de aplicación. Asimismo, la repercusión de las obras venía justificada por resultar ser obras necesarias para pasar el ITE de la finca, reconociendo la parte contraria que el ITE debía pasarse, y cuya repercusión viene también contemplada en el mismo pacto contractual; aportó el informe de la Inspección Técnica (ITE), la Memoria de las obras, y la comunicación al Ayuntamiento de Barcelona. Añadió que de la carta de fecha 24 de abril de 2017 (documento nº 11 de la reconvención) resultaba que el arrendatario era perfecto conocedor de dicha circunstancia, al exponer que "Por otra parte, haciendo mención a las actuaciones que han desarrollado para pasar el ITE (Inspección Técnica de Edificios) se deduce que el edificio estaba en una situación precaria y no pasó el control inicial del ITE, y que después de unas intervenciones indeterminadas lo pasó con deficiencias leves".

6. En la sentencia, se estima la demanda en cuanto a la cantidad de 22.405,64 euros.

En relación con la alegación del demandado de que el estado de alarma supuso la paralización total del comercio en todos sus ámbitos hasta el hasta el 21 de junio de 2020, por cuanto no se trataba de unas de las actividades consideradas esenciales, se razona que "al margen de hechos notorios como son la propia declaración del estado de alarma y su significativa afectación al comercio por menor, ninguna prueba se ha practicado, ya que dicha circunstancia para tenerla por acreditada habría merecido la práctica de una prueba pericial en orden a acreditar su concreta relevancia en el caso que nos ocupa",de modo que se concluye que "No se puede apreciar por tanto una situación de fuerza mayor derivada de la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19 enervadora de la obligación de pago de las rentas",aparte de poner de relieve que "las partes firmaron un convenio de aplazamiento de rentas al que se ha hecho mención como respuesta al impacto de la crisis sanitaria."

Respecto de la resolución del contrato y de la suma reclamada en la demanda en concepto de rentas, se razona que "En fecha 30 de septiembre, el Sr. Silvio remitió carta certificada a Damaroma, S.L, tal y como resulta del documento núm. tres. Dicha carta, fue remitida a la dirección de la administración de fincas, calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, aunque no fue retirada de correos dejando que la misma caducase tal y como resulta del documento núm. cuatro. Tal como se justifica con anteriores comunicaciones de la parte arrendadora, el domicilio sito en la Calle Muntaner 391-3-2 de Barcelona se corresponde con la administración de fincas Damaroma S.L. y hasta la fecha no habían suscitado controversia alguna su entrega en dicho domicilio, por lo que debe de considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios por este concepto". Se añade que "Sí que debe de incluirse en la reclamación la renta del mes de octubre, ya que la comunicación, como queda dicho, tuvo lugar a finales de septiembre, debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto."Y se concluye que "Por tanto, debe de condenarse a la demandada al pago de 22.646,04 euros, después de descontarse los importes correspondientes a obras, según el siguiente detalle:

Resto junio 2020 608,08 €

Julio 2020 5509,49€

Agosto 2020 5509,49 €

Septiembre 2020 5.509,49 €

Octubre 2020 5.509,49 €"

Se precisa, sin embargo, que "A dicho importe debe de descontarse la cantidad de 240,40 euros correspondiente a la fianza resultando un importe de 22.405,64 euros."

Se estima la reconvención en cuanto a la cantidad de 26.683,82 euros. Se parte de señalar que se solicita el reconocimiento de la existencia de un enriquecimiento injusto de la demandada reconvenida por 33.345,18 euros "al haber estado cargando la arrendadora desde el año 2013, el concepto de obras en el recibo mensual de la renta de forma indebida (de inicio ascendía a 513,52€ que a partir del enero de 2017 paso a ser de 638,30€ mensuales)".Se efectúa el desglose correspondiente a los últimos cinco años, por la prescripción de los ejercicios anteriores, y se hace referencia a lo dispuesto en el art.108 LAU 1964 y a la interpretación jurisprudencial que sobre la aplicación del citado precepto hacen las SSTS de 21 de mayo de 2009 y de 30 de octubre de 2013, con la precisión de esta última que el resultado es distinto cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación del inmueble, sino que son las impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa; se añade que, además, en el contrato está expresamente prevista la repercusión en la renta por obras de conservación.

Se señala que se ejercita en la reconvención una acción de enriquecimiento injusto y de nulidad de la cláusula contractual 22º del contrato de arrendamiento, que establece la obligación del arrendatario de "abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual, que en cada momento autorice la L.A.U., para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble de las ordenadas por organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial",y se precisa que "No puede considerarse que la parte actora está únicamente facultada para ejercitar la acción revisoria de la renta, (que habría de interponer dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que hubiese realizado el primer pago), sino que el demandante puede ejercitar cualquier acción en defensa de sus derechos, debiendo de valorarse si se cumplen los requisitos para que la pretensión pueda prosperar",si bien se concluye que "la acción de enriquecimiento injusto, debe de considerarse subsidiaria, ya que solo se puede ejercitar cuando no existe otra acción legal disponible para el reclamante".Se hace referencia a lo dispuesto en el art.101 LAU 1964, en virtud del cual se señala que "el arrendatario tiene treinta días para aceptarla o impugnarla, interpretándose su silencio como aceptación tácita, por lo que será exigible, a no ser que ejercite la acción de revisión en el plazo de tres meses si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros legales, siendo este un plazo de caducidad",de modo que "en los incrementos de renta no discutidos por la arrendataria, deben de considerarse vigentes, estando caducada la acción para interesar que se queden sin efecto",mientras que "Por el contrario, si media oposición de la arrendataria, la misma no sería exigible a no ser que se hubiera ejercitado una acción de actualización de renta por el arrendador (que no consta ejercitada ex artículo 101 LAU 1964 y tampoco de resolución contractual)."

Se señala que "en el caso de que se llegara a la conclusión de que hubo actualizaciones de renta por repercusión de obras giradas tras la oposición en forma del arrendatario, la acción de enriquecimiento injusto debe de prosperar, ya los recibos girados eran injustificados y suponen un enriquecimiento para el demandado en beneficio del demandante sin justificación alguna",que "Se trata de un pago indebido al no haber seguido la arrendadora el cauce legal previsto para que la repercusión fuera considerada legítima, ya que ante la oposición del arrendatario (pidiendo primero información, algo razonable para valorar su procedencia y luego oponiéndose formalmente al incremento) no estaba autorizada a girar incremento alguno en la renta",así como que "Por ello deben de revisarse cada una de las repercusiones que realizó el arrendador para valorar si hubo oposición en forma de la arrendataria",con la advertencia de que "la oposición del arrendatario no exige el ejercicio de una acción judicial es suficiente que se constante la voluntad real de oponerse a la actualización, puesto que este simple acto obliga a la propiedad a acudir a la vía judicial como medio para poder llevar a cabo la misma."

Discutidas en la reconvención las repercusiones de rentas devengadas desde 2016, por razón de la prescripción, se razona que "se desconoce cuando tuvo lugar la comunicación del incremento por parte de la propiedad (aunque del documento número 10 de la demanda reconvencional se deduce que la comunicación fue redactada el 22/11/16)",con la precisión de que "se hace referencia a fechas de escritos ya que dado el tiempo transcurrido no se han aportado comprobantes de remisión o recibo de comunicaciones postales".Se señala que "El inquilino en fecha 2 de diciembre de 2016 (dentro del plazo de 30 días) redactó una comunicación a la propiedad (documento número 9 reconvención) solicitando copia de las facturas con el desglose de conceptos y justificantes de pago",y que "Se ignora cuándo se remitió la documentación requerida por la parte arrendadora, correspondiéndole a la misma la carga de la prueba, por lo que debe de considerase que se formalizó en un momento en que ya estaba agotado el plazo de 30 días, previsto en la ley".Se señala que "Posteriormente el 31/01/17 el arrendatario remitió nueva comunicación indicando que a la vista de la documentación aportada consideraba que la repercusión era improcedente (documento número 10 contestación)",con la precisión de que "Aunque se había excedido el plazo de treinta días, hay que valorar que se ignora cuándo se recibió la documentación requerida, que la misma era necesaria para valorar su procedencia y que además era extensa y compleja tal como se deduce de la lectura del escrito dirigido por la arrendataria".Se señala también que "El 24 de abril de 2.017 (documento número 11) el arrendatario envía una nueva carta en la que señala que tras haber recibido las facturas justificándose el aumento en la necesidad de que el edificio pasase la ITE (Inspección Técnica de Edificación) muestra su desacuerdo en cuanto a la forma en la que están aplicando la repercusión",que "El 8 de mayo de 2.017 tal y como resulta del documento núm. doce, insiste en la necesidad de contar con la información y documentación completa para poder evaluar la repercusión, considerando improcedente la forma en la que se estaba el incremento de renta",y que "El 5 de mayo de 2.018, vuelve a enviarse por correo certificado la carta remitida en fecha 17 de mayo de 2.017 (se acompaña como documento núm. trece, carta de 18 de mayo de 2.017 y justificante de remisión de la misma nuevamente el 5 de mayo de 2018, un año después)".

Se razona que "valorando en conjunto la documental aportada, debe de concluirse que hubo una oposición por parte del arrendatario a la actualización de las rentas desde el 2 de diciembre de 2016",que "La postura del arrendatario abonando las rentas giradas no supone una aceptación de las mismas, ya que expresamente se había opuesto a la actualización",y que "Ante dichas reclamaciones la propiedad no ejercitó la acción judicial de actualización de rentas o de resolución contractual a la que estaba obligado."En concreto, se concluye que hubo un pago indebido de las cantidades reclamadas por incremento de obras correspondientes 513,52 euros en diciembre de 2016, 638,30 euros mensuales durante 2017, 2018 y 2019, y 638,30 euros mensuales entre los meses de enero de mayo de 2020, ambos incluidos, lo que totaliza la suma reclamada en reconvención de 26.683,82 euros.

7. Por la apelante se solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada íntegramente la demanda que presentó, con imposición de costas al demandado, y a fin de que sea desestimada íntegramente la demanda reconvencional, absolviendo a la demandada reconvenida de todos los pedimentos, con imposición de las costas al actor reconvencional. Subsidiariamente, de ser estimada la acción ejercitada en la demanda reconvencional, se fije en 5.989,44 euros la cantidad que deba pagar al actor reconvencional en concepto de devolución de pagos indebidos, en lugar de los 26.683,82 euros fijados en la sentencia impugnada.

8. El apelado se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la indemnización de daños y perjuicios

1. Impugna la apelante la no condena al demandado al pago de indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento del preaviso de un mes para la terminación unilateral del contrato, que aduce aparece pactada en la cláusula 3ª del mismo, porque considera que se infringe el art.1091 CC, al no tener en cuenta el incumplimiento del contrato en cuanto al plazo de preaviso por parte del demandado. En dicha cláusula, se pactó que "Las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan", y el demandado comunicó su voluntad de terminación del contrato mediante carta enviada por correo certificado fechada el día 29 de septiembre de 2020, en los siguientes términos: "(...) les comunico mi decisión de rescindir el contrato arrendaticio vigente entre ambas partes, reservándome las acciones legales que en mejor derecho procedan (...) ADJUNTO las llaves físicas de acceso al indicado local". Por tanto, se rescinde el contrato y se adjuntan las llaves, en el mismo momento, en la misma fecha de la carta, de modo que no hay preaviso; el propio demandado reconoce expresamente el incumplimiento del preaviso en el hecho cuarto de la contestación a la demanda, cuando dice literalmente que "comunicada que fue la resolución contractual en fecha 30 de septiembre de 2020 entregándose las llaves en dicha fecha, el contrato debe entenderse resuelto en dicha fecha"; en el hecho sexto de la contestación a la demanda,

vuelve a admitir que no se ha realizado preaviso, lo que discute es la cuantía de la indemnización por tal incumplimiento, y acaba diciendo que, en su caso, "le corresponderá al juez determinar el importe de la misma". Por todo ello, no comparte la apelante lo que se señala en la sentencia recurrida acerca de que "debe considerarse que la comunicación se giró en plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios en este concepto". Añade la apelante que ni la carta ni las llaves enviadas por correo en fecha 30 de septiembre de 2020 fueron recibidas por su parte, desconociendo los motivos por los que el servicio de Correos no entregó la carta, no imputables a la apelante, y discrepa del criterio judicial de que la carta "no fue retirada de correos dejando que la misma caducase",y de que, puesto que la carta se envió a la dirección correcta, "debe considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación".Afirma que recibió la carta con posterioridad - las llaves no las llegó a recibir nunca -, cuando le fue entregada por conducto notarial en fecha 13 de octubre de 2020, cuando ya se había devengado la mensualidad de la renta del mes de octubre de 2020, que el juez "a quo" sí que incluye en la reclamación, y que, en lo que se refiere a la obligación de preaviso, tanto si la carta se hubiera recibido el día en que está fechada, el 29 de septiembre de 2020, como el 13 de octubre de 2020, fecha en que efectivamente se recibió, el hecho es que en dicha carta no hay preaviso alguno. Considera que, por tanto, procede la indemnización reclamada por incumplimiento de la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, por importe de 6.147,79 euros, equivalente a una mensualidad de renta.

2. El apelado se opone. Aduce que, como recoge la sentencia recurrida, sí que hubo preaviso, producido el 30 de septiembre de 2020, y que, como prevé el contrato en su cláusula 3ª que el preaviso debe ser de un mes, se condena al demandado a abonar la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2020 y no se entiende resuelto el contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, sino en fecha 30 de octubre de 2020. Producido el preaviso con un mes de antelación y fijando la sentencia recurrida la fecha de extinción en el 30 de octubre de 2020, no cabe la condena al pago de indemnización adicional por daños y perjuicios, por cuanto que, en ese caso, se aplicaría una doble penalización al demandado. Considera que lo que la apelante pretende es que se valoren de forma distinta las manifestaciones de los testigos y la documentación habida en autos.

3. En contra de lo que aduce el apelado, sin embargo, en la sentencia recurrida no se tiene expresamente por resuelto el contrato en fecha 30 de octubre de 2020. Según ya se ha expuesto, lo que en ella se señala es que "En fecha 30 de septiembre, el Sr. Silvio remitió carta certificada a Damaroma, S.L, tal y como resulta del documento núm. tres. Dicha carta, fue remitida a la dirección de la administración de fincas, calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, aunque no fue retirada de correos dejando que la misma caducase tal y como resulta del documento núm. Cuatro", y que "Tal como se justifica con anteriores comunicaciones de la parte arrendadora, el domicilio sito en la Calle Muntaner 391-3-2 de Barcelona se corresponde con la administración de fincas Damaroma S.L. y hasta la fecha no habían suscitado controversia alguna su entrega en dicho domicilio, por lo que debe de considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios por este concepto".Se concluye que "Sí que debe de incluirse en la reclamación la renta del mes de octubre, ya que la comunicación, como queda dicho, tuvo lugar a finales de septiembre, debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto."

A criterio de este Tribunal, resulta contradictorio señalar que la comunicación de la rescisión tuvo lugar con respeto del plazo de preaviso de un mes, para luego señalar que debe incluirse en la reclamación de rentas la renta del mes de octubre de 2020, a fin de que se cumpla el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto.

Consideramos que el devengo de la mensualidad de octubre de 2020 no debía radicar, realmente, en la necesidad de dar virtualidad, en la práctica, al plazo de preaviso de un mes estipulado en el contrato de arrendamiento, como tiene lugar en la sentencia recurrida. Al respecto, cabe recordar que la actora solicitó en la demanda una indemnización por falta de preaviso, pero también el pago de las rentas adeudadas hasta el mes de octubre de 2020 incluido. Y lo cierto es que, como aduce la apelante, el demandado asumió en su comunicación de 30 de septiembre de 2020 que no se respetaba el citado plazo de preaviso, desde el momento en que afirmó que entregaba las llaves en esa misma fecha. Respetar el plazo de preaviso de un mes hubiese sido comunicar la rescisión el 30 de septiembre de 2020 con efectos para el 30 de octubre de 2020 o, incluso, para una fecha posterior.

Sin embargo, la mensualidad del mes de octubre de 2020 aparece concedida en la sentencia recurrida, no porque se hubiese devengado, como pretendía la actora, con base en que sólo recibió la carta de rescisión en fecha 13 de octubre de 2020, por conducto notarial, y que, como expuso en la demanda, en esa fecha fueron entregadas las llaves -con entrega de la posesión-, habiéndose devengado ya la mensualidad de octubre de 2020 en concepto de renta. Como hemos expuesto, la mensualidad de octubre de 2020 aparece concedida en la sentencia recurrida para dar virtualidad, en la práctica, al plazo de preaviso ("debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto"),y ello por considerarse que, pese a que la carta enviada el 30 de septiembre de 2020 lo fue al domicilio correcto -así lo reconoció el legal representante de DAMAROMA, S.L. al declarar como testigo que es el domicilio de la administración de fincas desde hace 35/40 años, desde siempre, y la forma habitual de comunicarse con ella el arrendatario era el correo postal- no fue retirada de la oficina de Correos por la arrendadora, sin dar, por el contrario, virtualidad alguna al envío de la comunicación de la rescisión por conducto notarial.

Así las cosas, entendemos que procede desestimar este motivo de apelación.

TERCERO.-Sobre el descuento de los importes de las obras incluidos en los recibos de renta reclamados, correspondientes a los meses de junio a octubre de 2020, ambos inclusive

1. Sostiene la apelante que, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, no se fundamenta el motivo por el que deben "descontarse los importes correspondientes a obras" de los recibos de alquiler reclamados. Aunque añade la apelante que entiende que este pronunciamiento es consecuencia de la resolución de la reconvención recogida en la propia resolución, quiere dejar constancia de que es objeto de impugnación, al considerar que no existe amparo legal para excluir dichos importes, y menos en su totalidad. Por ello, subsidiariamente, y para el caso de se admitiera descontar de los recibos reclamados el importe de las obras, lo que no procede en modo alguno es descontar la totalidad del concepto de obras, cuando la propia sentencia recurrida establece que el incremento por obras notificado el año 2013 sigue vigente, declarando caducada la acción para su reclamación. Considera, por tanto, que el importe que, en su caso, procedería descontar de los recibos reclamados sería el correspondiente al segundo incremento de renta, notificado en noviembre de 2016, que es de 124,78 euros mensuales, y no el total de 638,30 euros, tal y como se explica en el apartado D.6.2) del recurso, al cual se remite en aras a la brevedad.

2. El apelado reconoce que este pronunciamiento es consecuencia de la estimación de la demanda reconvencional, motivo por el cual considera que deberá ser examinado como en el correspondiente motivo de apelación.

3. En efecto, el examen de si procede o no deducir los incrementos que han sido deducidos en el fundamento de derecho señalado como tercero de la sentencia recurrida, relativo a la demanda -existe otro fundamento de derecho a continuación, señalado como tercero, cabe presumir que por mero error material-, encuentra mejor acomodo en el motivo de apelación siguiente, relativo a la impugnación de la deducción de incrementos, puesto que dicho pronunciamiento es, realmente, consecuencia de la resolución de la reconvención.

CUARTO.-Sobre la reclamación vía reconvención de los incrementos aplicados y sobre la caducidad. Error en la valoración de la prueba

1. La apelante no comparte la consideración de enriquecimiento injusto atribuida en la sentencia recurrida al incremento de la renta en concepto de obras, ni que se declaren pagos indebidos los incrementos de renta en concepto de obras repercutidos en los recibos de renta desde diciembre de 2016 hasta la finalización del contrato en octubre de 2020 con base en que la carta del arrendatario de fecha 1 de diciembre de 2016 solicitando más información se pueda considerar una oposición en forma por parte del arrendatario, ni que los recibos girados desde entonces no debieran incluir esta repercusión. Considera infringido el art. 101 LAU 1964, porque reitera que la arrendadora sí siguió el cauce previsto, notificando en fecha 22 de noviembre de 2016 el incremento de renta con la documentación suficiente que prevé el art.109 LAU 1964. Afirma que la Ley no exige más detalles para la validez de la notificación del arrendador, que basta con que se acredite que los trabajos corresponden a obras de conservación de la finca, y que, en este caso, además, derivaban de un ITE, como ha reconocido el arrendatario en las cartas por él enviadas (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda), de cuyo tenor resulta que éste conocía perfectamente la naturaleza de las obras y el importe de las mismas, así como el importe que le sería repercutido, siendo cuestión distinta que el arrendatario solicitara más información y desgloses, que, igualmente, le fueron facilitados por la propiedad. Considera la apelante que pedir información adicional no puede considerarse una oposición formal, y alude expresamente al documento nº 10 de la reconvención, una carta de fecha 31 de enero de 2017, en la que el arrendatario reconoce que con el incremento ya se le envió la documentación correspondiente ("...correspondo a su escrito del 22/11/2016 en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Uds. expresan..."), de modo que el 22 de noviembre de 2016 la propiedad notificó el incremento de renta por obras y aportó la documentación para su justificación en forma, y, no mediando oposición formal por parte del arrendatario, aplicó el incremento de renta desde el mes de enero de 2017, siendo abonado por el arrendatario hasta junio de 2020, cuando dejó de pagar los recibos.

Asimismo, discrepa la apelante de que pueda considerarse "voluntad real de oponerse" la actuación del arrendatario, pues expone que, entre diciembre de 2016 y abril de 2017, envió a la arrendadora tres cartas más o menos consecutivas (documentos nº 9, 10, y 11 de la reconvención), solicitando detalles y desgloses de las facturas ya remitidas por la propiedad, sin oponerse expresamente al incremento; en mayo de 2018, insiste el arrendatario en que requiere más información y, a partir de entonces, el arrendatario ya no se manifiesta más. Aduce la apelante que, durante tres años y cuatro meses paga todos los recibos, hasta junio de 2020, y no fue hasta cuando la propiedad requiere en 2020 al arrendatario el pago de las rentas adeudadas cuando el arrendatario se opone a los incrementos por obras y acaba formulando la reconvención. Considera la apelante que, con el pago de las rentas incrementadas por las obras durante tantos años, el arrendatario crea, indiscutiblemente, una situación de aceptación tácita, y que, si con toda la documentación que se le envió, aún no veía claro el incremento de la renta por la repercusión de las obras, no se entiende que siguiera pagando durante más de tres años. Considera infringido el art.101.2. 2ª LAU 1964, al entenderse en la sentencia recurrida que la voluntad real de oponerse por parte del arrendatario tiene el mismo efecto que una oposición en forma, puesto que no es este el tenor del referido precepto legal, que establece que "Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago, interpretándose su silencio como aceptación tácita". En este caso, el arrendatario ni acepta ni se opone, sino que pide más documentos y paga, lo cual supone una aceptación tácita; aun así, puesto que no aceptó expresamente el incremento, el art.101.2.4ª ofrecía al arrendatario la posibilidad de pedir la revisión de la renta en el plazo de caducidad de tres meses, plazo durante el cual el arrendatario siguió pagando y no ejercitó la acción de revisión de la renta. Además, no ha habido voluntad real de oponerse, a tenor de los actos propios del arrendatario, realizados dentro del plazo establecido por ley, cuando pagó durante tantos años sin manifestar expresamente su oposición.

Sostiene la apelante que existe error en la valoración de la prueba, en cuanto que no se aprecia la caducidad en la sentencia recurrida, cuando, a tenor de los arts.101.2 y 106 de la LAU 1964, la acción ejercitada en la demanda reconvencional ha caducado, ya que, desde que se notificó al arrendatario el incremento de renta que se le aplicaría desde enero de 2017, ha pagado todos los recibos durante tres años y cuatro meses, siendo inadmisible, al cabo de tantos años, revisar esta materia, lo cual daría lugar a una evidente inseguridad jurídica. Considera que, al comunicar la propiedad en fecha 22 de noviembre de 2016 el aumento de la repercusión de obras a partir de enero de 2017, el arrendatario, en fecha 2 de diciembre de 2016, solicitó más documentación, pero no se opuso a la repercusión; en fecha 31 de enero de 2017, solicitó más aclaraciones, pero tampoco se opuso, y no fue hasta la carta de fecha 24 de abril de 2017, cuando el arrendatario, aparte de pedir más documentación, dijo textualmente: "no puedo estar tampoco conforme con el método de repercusión por Uds. empleado, ya que tal y como lo están aplicando supone un incremento de la renta permanente". En esta comunicación puede entenderse la disconformidad del arrendatario en cuanto al método de repercusión, no en cuanto al concepto repercutido, porque implicaba el aumento permanente de la renta, tal y como disponía la LAU 1964, pero, en todo caso, para entonces, ya habían transcurrido los treinta días que la ley dispone; de hecho, así se recoge en la sentencia recurrida, al señalarse que "muestra su desacuerdo en cuanto a la forma en la que están aplicando la repercusión"y se reconoce que "había excedido el plazo de treinta días".Y, no habiendo el arrendatario formulado oposición en el plazo de treinta días, ni habiendo interpuesto acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 LAU 1964, debe declararse caducada la acción de devolución de lo indebidamente pagado en concepto de repercusión por obras. Niega la apelante que, como se señala en la sentencia recurrida, "hubo una oposición por parte del arrendatario a la actualización de las rentas desde el 2 de diciembre de 2016";en la sentencia, se considera acreditado que el incremento por obras se realizó en fecha 22 de noviembre de 2016, hecho admitido expresamente por el arrendatario en su carta de fecha 31 de enero de 2017 (documento nº 10 de la reconvención), donde indicó "...correspondo a su escrito del 22/11/2016 en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Udes. expresan...". En fecha 16 de diciembre de 2016, el arrendatario envió la carta de fecha 2 de diciembre de 2016 (documento nº 9 de la reconvención), en la cual no se opone a la repercusión de las obras, sino que lo único que hace es solicitar información adicional a la que ya reconoce haber recibido (en la carta de fecha 31 de enero de 2017) con la notificación del incremento, por lo que esta carta no es una oposición al incremento de renta. Tampoco está de acuerdo con lo señalado en la sentencia recurrida acerca de que "la postura del arrendatario abonando las rentas giradas no supone una aceptación de las mismas, ya que expresamente se había opuesto a la actualización",pues considera la apelante que en ninguno de los documentos se aprecia una oposición expresa del arrendatario antes de abonar los recibos incrementados por las obras. El arrendatario pagó el recibo del mes de enero de 2017, con el concepto de obras incrementado, y siguió pagando los sucesivos, hasta junio de 2020; durante tres años y cuatro meses, el arrendatario estuvo pagando la renta con el incremento por obras, actitud que demuestra una aceptación tácita de los incrementos. Considera que, en el caso en que se entendiera que las cartas del arrendatario de 1 de diciembre de 2016 y sucesivas, solicitando más documentación fueran una "oposición formal", queda recogido en el punto 11 de la sentencia recurrida que, a partir del 5 de mayo de 2018, el arrendatario ya no solicita nada más, por lo que, aun siguiendo la teoría del juez "a quo", el arrendatario podía haber interpuesto la acción revisoria que le correspondía en el plazo de tres meses desde la última carta de 5 de mayo de 2018, pero tampoco lo hizo, y esperó a presentar la demanda reconvencional, dos años después, con lo que la acción ha caducado.

Por otra parte, niega la apelante que fuera la propiedad y no el arrendatario quien debía haber ejercitado la acción de actualización de rentas o resolución contractual a que estaba obligado ex artículo 101 LAU 1964, pues la acción del arrendador conforme al art.101.5ª LAU 1964 a la que se refiere la sentencia recurrida procederá cuando el arrendatario rechazare la elevación propuesta, lo cual no hizo. Aduce que la propiedad no podía instar dicha acción ante unas cartas del arrendatario que le solicitaban más documentación, pues no había base para fundamentar la demanda, aparte de que dicho precepto legal ofrece dos opciones al arrendador, que no podía ejercitar en este caso.

Subsidiariamente, para el caso en que no se dé lugar a la caducidad de la acción ejercitada en la reconvención, cuestiona la apelante los fundamentos por los que se declara la repercusión de las obras, derivadas del ITE, como pago indebido. Aduce que, en el hecho segundo de reconvención, se fundamenta la reclamación en que no existe causa en los incrementos de renta aplicados, al considerar que no se ajusta a los requisitos exigidos para que sea de aplicación el artículo 108 LAU 1964, y, además, por no ser de aplicación la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento ("El arrendatario viene obligado: (...) 22ª A abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual que en cada momento autorice la LAU para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, de las ordenadas por Organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial"), pero no se solicita su nulidad, ni tampoco se explica el motivo por el que no debiera aplicarse, extremo sobre el cual el juez "a quo" no se pronuncia de forma clara. Considera que, tratándose de un contrato de arrendamiento de local de negocio, no de vivienda, en méritos de la libertad de pactos que asistía a ambas partes y al amparo de lo establecido en el artículo 6.3 LAU 1964, que permite la renuncia de los beneficios que la ley confiere a arrendador y arrendatario de local de negocio, salvo el de prórroga, la referida cláusula 22ª del contrato no puede considerarse nula, y, siendo un hecho incontrovertido que el importe repercutido corresponde a obras de conservación de la finca - admitido expresamente por el arrendatario en sus cartas (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda reconvencional)-, sin perjuicio que, además, el arrendatario reconoce expresamente en sus cartas que estas obras derivan del ITE de 2012, los importes repercutidos en tal concepto no pueden considerarse pagos indebidos ni enriquecimiento injusto. No aparece en la sentencia recurrida el motivo por el que se considera que el importe de obras incluido en los recibos de junio a octubre de 2020 es indebido, más allá de la consideración de que, a criterio del juez "a quo", fue discutido por el arrendatario y la arrendadora no ejercitó la acción revisoria. Niega la apelante que se deba obligar a la propiedad a devolver los importes de las obras repercutidos y pagados por el arrendatario durante tres años y cuatro meses, sin valorar si estos incrementos eran o no procedentes.

También subsidiariamente, aduce error en los importes descontados. Parte de que es un hecho incontrovertido que se procedió a una primera repercusión de las obras, el mes de mayo de 2013, por importe de 513,52 euros, hasta el mes de diciembre de 2016, inclusive, así como que se procedió a un segundo incremento de la renta por repercusión de obras, notificado el 22 de noviembre de 2016, en virtud del cual el concepto de obras incluido en el recibo de alquiler a partir del mes de enero del 2017 pasó a ser de 638,30 € mensuales, tal y como resulta del hecho segundo de la reconvención. Por consiguiente, el importe de 513,52 euros se mantuvo, considerándose cantidad asimilada a la renta, y se le sumó el importe del segundo incremento de renta, a partir del mes de enero de 2017 inclusive, que fue de 124,78 euros mensuales (638,30 euros - 513,52 euros), de modo que, en el supuesto de que se considerara que la carta de 1 de diciembre de 2016 solicitando información, es una oposición formal a la repercusión de las obras, y que la acción ejercitada por el actor reconvencional no ha caducado, en diciembre de 2016 se estaría rechazando el aumento notificado en noviembre de 2016, de 124,78 euros, no de 638,30 euros, como aplica el juez a quo. Consta en los recibos de renta aportados por el arrendatario que, desde mayo de 2013 está pagando en concepto de obras 513,52 euros y, a partir de enero de 2017, deberá pagar 124,78 euros más. Aduce la apelante que el plazo de treinta días para la oposición al incremento y el plazo de tres meses para instar la acción revisoria por este incremento de 513,52 euros se inició en mayo de 2013, señalando la sentencia recurrida que no constando oposición del arrendatario al primer incremento de renta, de mayo de 2013, "deben considerarse vigentes, estando caducada la acción para interesar que queden sin efecto",de modo que la repercusión por obras por importe de 513,52 euros debe considerarse vigente, y caducada la acción para interesar que quede sin efecto. Reitera que dicho importe se incluyó en todos los recibos de alquiler desde el mes de mayo de 2013 hasta el mes de octubre de 2020, cuando se resolvió el contrato de arrendamiento, y afirma que la carta del arrendador solicitando información, enviada el 16 de diciembre de 2016 con motivo de la notificación del segundo incremento, que el juez "a quo" considera como oposición, no afecta, en todo caso, al incremento por obras de 513,52 euros iniciado en mayo de 2013, habida cuenta que la repercusión de las obras integrada en concepto de renta como cantidad asimilada, es un proceso único, que se inicia con el requerimiento del arrendador y que no puede dejarse sin efecto ni interrumpirse al cabo de más de tres años, como en el presente supuesto.

Por tanto, sostiene que no puede considerarse pago indebido el importe de obras del recibo de diciembre de 2016, de 513,52 euros, al que no se le había aplicado el segundo incremento notificado en noviembre de 2016, al que supuestamente se había opuesto el arrendatario, ni el total importe de 638,30 € mensuales incluido en los recibos de los años 2017 hasta mayo de 2020, sino que, en su caso, se consideraría pago indebido el segundo incremento de 124,78 euros mensuales, incluido en dichos recibos. La cantidad que, en su caso, debería devolver la actora al demandado ascendería a 5.989,44 euros (años 2017, 2018, 2019 y 2020, a razón de 124,78 euros mensuales).

2. El apelado se opone, y se muestra conforme con la sentencia recurrida. Afirma que no se trata como se pretende de contrario de una mera petición de información y documentación, sino que, hasta en cinco ocasiones, comunicó que consideraba improcedente la repercusión, como correctamente interpreta el juez "a quo". Por tanto, concurriendo dicha oposición, se impone al arrendador la obligación ex art. 101 de la LAU 1964 de instar acción de actualización de la renta, lo que no llevó a cabo. Afirma que por la apelante se pretende la infracción del art.101 LAU 1964, pues que considera que la notificación cursada en su día de incremento por obras cumple con los requisitos establecidos en el art.109 LAU 1964, cuando no se está discutiendo si dicha comunicación cumple o no los requisitos formales, sino si tras la oposición formulada se debía o no instar por la ahora apelante la acción del art. 101 LAU 1964; la infracción de dicho precepto legal la comete, en todo caso, la ahora apelante como arrendadora, al no instar la acción de actualización de renta prevista para supuestos como el de autos, en el que media oposición formal del arrendatario, al no haber ejercitado la acción pertinente para obtener judicialmente legitimación para proceder a dicho incremento de rentas. aceptación tácita cuando el inquilino no comunica por escrito si acepta o no la obligación de pago. Afirma que, en este caso, hubo hasta cinco comunicaciones por escrito en las que el arrendatario no aceptó la repercusión. Niega que no fuera hasta el 24 de abril de 2017 cuando se opuso a la repercusión, sino que, como se interpreta en la sentencia recurrida, en la comunicación de fecha 27 de enero de 2017, ya indicó el arrendatario que "considero insuficientes y cuestionables, léase improcedentes , que ante el primer requerimiento la repercusión por ustedes practicada al local del que soy arrendatario", finalizando con que "CON LA INFORMACION QUE DISPONGO NO PUEDO DAR MI CONFORMIDAD A LAS CANTIDADES REPERCUTIDAS". Por tanto, no dio su conformidad, no hubo silencio y no hubo aceptación tácita, sino absoluta buena fe por su parte, por lo que, a pesar de la disconformidad, siguió pagando la renta actualizada. Además, dicha disconformidad se manifestó en plazo, al no haber acreditado la parte contraria la fecha en la que procedió a la entrega de la documentación justificativa de las obras y de la repercusión, para poder evaluar la corrección o no de los importes repercutidos; es más, en fecha 27 de enero de 2017, él indicó que a pesar de la voluminosa documentación no tenía justificación del proyecto estructural de las obras. Considera que, ante la oposición, la arrendadora no estaba facultada para girar, como hizo, el siguiente y los siguientes recibos con el aumento, en lugar de proceder conforme al art.101.1.5ª LAU 1964. Tras negar la ausencia de fundamento del pago indebido, se opone el apelado a la petición subsidiaria, relativa al error en los importes descontados, pues considera que no ha acreditado en ningún momento la parte contraria el importe de la subida, o sí quedaba el importe anterior anulado por el siguiente, no habiendo aportado documentación alguna que justifique las obras que se pretendían repercutir, por lo que sí que consta acreditado es que a partir de enero de enero de 2017 el importe de las mismas ascendía a 638,30 euros.

CUARTO.-1. Debemos partir de que resulta de aplicación al contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por las partes en fecha 14 de noviembre de 1974 el art.108 LAU 1964 sobre repercusión por obras resulta, conforme a la Disposición transitoria tercera de la LAU 1994, relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la cual remite a la Disposición transitoria segunda. Establece lo siguiente:

"A) Régimen normativo aplicable 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

(...)

D) Otros derechos del arrendador.

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda."

La Disposición transitoria segunda establece al respecto lo siguiente:

"C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

(...)

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes (...)."

Según doctrina jurisprudencial asentada, es de aplicación a los supuestos en que las obras de conservación realizadas por el arrendador no responden a su mera voluntad, sino que vienen impuestas por la Administración. Según señala la STS, Sala 1ª, de 30 de octubre de 2013 (Roj: STS 5285/2013 - ECLI:ES:TS:2013:5285):

"Motivo primero. Infracción del epígrafe 10.3 del apartado C) de la disposición transitoria segunda por su referencia en el apartado D) 9 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , en concreto en cuanto a la aplicación del art. 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en su fundamento de derecho tercero.

(...)

La STS de 21 de mayo de 2009, recurso: 1419/2004 , declaró:

Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización .

(...)

A la vista de la doctrina jurisprudencial citada debemos declarar que las obras a las que la misma se refiere son las del art. 1554 del C. Civil , como la misma cita, mientras que las ahora analizadas son impuestas por la autoridad administrativa.

En la sentencia citada de 21 de mayo de 2009 , se viene a declarar que en los contratos posteriores a 1964, puesto que se pudo pactar la renta y su cláusula de actualización, conforme permitía el art. 97 de la LAU de 1964 , los arrendadores no se han visto compelidos a la congelación de las rentas por lo que no era necesario un apoyo específico de estabilización, ya que podían calcular los gastos previsibles a la hora de fijar la renta y su reajuste.

Sin embargo, en el presente litigio surge una particularidad que no fue objeto de análisis en la antecitada sentencia de esta Sala, cual es la situación concurrente cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración.

Para este supuesto establece la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 , en el aparado C) 10.3 que las obras serán repercutibles en el caso del art. 108 de la LAU de 1964 , que no concurre, "o" cuando son impuestas por resolución administrativa firme, que es el caso.

En resumen, no se infringe la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009 , pues la DT 2 ª establece la disyuntiva entre los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985."

2. En este caso, según resulta de las propias comunicaciones aportadas por el arrendatario, se trata de obras que es un hecho notorio que vienen impuestas por la Administración, concretamente, por el Ayuntamiento de Barcelona: obras en relación con la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que, obligatoriamente, han de pasar todos los edificios que, de entrada, tengan más de 45 años -este edificio fue "projectat per l'arquitecte modernista Roc Cot i Cot amb llicència d'obres de l'any 1904", según aparece en el informe de ITE. Los incrementos repercutidos derivan de la necesidad de tales obras, según resulta de los documentos aportados por la ahora apelante con la contestación a la reconvención, constando en el punto 6 del informe del ITE elaborado por Arquitecto superior -informe que cuenta con el visado del COAC de fecha 31 de diciembre de 2012-, la relación y calificación de las deficiencias detectadas, las cuales son calificadas de graves en el punto 7.

Y es un hecho reconocido que, precisamente, a partir de mayo de 2013, comenzaron los incrementos por razón de las obras (documento nº 2 de la reconvención), a los que el arrendatario sostuvo en la reconvención que se opuso, si bien no aportó documentación alguna acreditativa al respecto.

3. En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de junio de 2017 (ROJ: SAP B 9282/2017 - ECLI:ES:APB:2017:9282), recopilando diversas resoluciones sobre el tema que afectan a cuestiones objeto de este procedimiento, señalamos lo siguiente:

"(...) debemos remitirnos a nuestra sentencia de 13 de diciembre de 2013, número 594/2013 , donde ya dijimos:

"(...) Conviene recordar en este punto que ya expusimos en las sentencias dictadas por este tribunal en fecha 28 de enero de 2011 y 16 de noviembre de 2011 , que a aquellos contratos posteriores al TRLau de 1964 no les es aplicable el régimen del artículo 108 de dicha Ley, por lo que sólo cabría repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario o "acordadas por resolución judicial o administrativa firme".

Es decir, en los contratos posteriores al TRLAU de 1964 sólo serán repercutibles al arrendatario las obras solicitadas por el propio arrendatario o las obras que hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

CUARTO.- En el supuesto que nos ocupa, al ser el contrato litigioso posterior a la LAU de 1964, la cuestión a dilucidar es si, efectuada una obra no solicitada por el arrendatario o no acordada por resolución judicial o administrativa firme, el arrendatario sigue teniendo el plazo de caducidad de tres meses previsto en los artículos 101 y 106 del TRLau 1964 para oponerse a la repercusión del coste de las obras y reclamar el reintegro de lo indebidamente pagado, o bien, a falta de plazo de caducidad aplicable, cabe entender que puede hacerlo en el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil .

Al respecto, la SAP Madrid, Sección 14, de fecha 24 de marzo de 2010 , reseñada por la Juzgadora de instancia, considera que no es posible aplicar el artículo 106, ni su plazo de caducidad de tres meses, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 , por cuanto el Tribunal Supremo ha declarado que la aplicación de este artículo 108 sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el artículo 95 de la L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

Este tribunal se ha pronunciado en sentido contrario. El artículo 109 del TRLAU se remite a las reglas segunda a quinta del artículo 101.2 del TRLAU y el artículo 101.2.4ª indica que, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, el arrendatario podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106, el cual dispone que las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.

QUINTO.- Con posterioridad a las resoluciones antes citadas, en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 3 de mayo de 2012, en el rollo 405/11 , Ponente Doña MIREIA RÍOS ENRICH, se indicaba: "Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de fecha 19 de julio de 2011, número 516/2011, recurso 282/2009 , resolviendo un recurso de casación interpuesto en un caso de actualización de renta conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuya regla 7ª, dispone la improcedencia de la actualización de la renta cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de 2, 5 veces el salario mínimo interprofesional, ha indicado:

"La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala entre otras, en sus sentencias de 14 de septiembre , 15 de septiembre y 27 de diciembre de 2.010 ; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador. La aplicación de esta doctrina, seguida por la Audiencia Provincial, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización; de hecho, tal y como expuso la ahora recurrente, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido."

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de diciembre de 2010 , con cita de la Sentencia de fecha de 23 de septiembre de 2008 , señala: "En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la D. T. 2ª de la LAU de 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada D. T. 2ª de la LAU de 1.994 ".

Es cierto que las referidas sentencia del Tribunal Supremo que indican que, en el caso de actualización de la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª, en relación con el artículo 106 de la LAU de 1964 , el arrendatario puede pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la D. T. 2ª de la LAU de 1.994 , no se refieren al tema de repercusión por obras sino a la actualización de la renta por aplicación del apartado D) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994 .

Pero si el Tribunal Supremo considera aplicable en estos casos el plazo de caducidad previsto en el artículo 106 del TRLAU , consideramos no existe impedimento para entender aplicable el referido plazo de caducidad de tres meses al apartado C) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1994 , "otros derechos del arrendador".

Piénsese en la inseguridad jurídica que supondría entender que la impugnación de la repercusión por obras y la restitución de lo abonado, tiene previsto un plazo de prescripción de quince años, pudiendo revisarse repercusiones de obras y reintegrarse cantidades abonadas con una anterioridad de 15 años.

En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la sección 20ª de la A.P. de Madrid de fecha 26 de septiembre de 2011 que expone: "(...)

El recurso no es admisible por la remisión que el artículo 109 hace a las reglas Segunda a Quinta del artículo 101 número 2, por virtud de las que, no obstante la aceptación tácita del inquilino (4ª) si la cantidad girada resulta ser superior a la que autoriza este capítulo, podrá pedir la revisión y la devolución de lo indebidamente pagado, pero siempre en el plazo señalado en el artículo 106, que es el aplicado en la Sentencia recurrida.

Esta normativa especial, es de aplicación preferente a las normas generales de las obligaciones y de los contratos, y también a las de los cuasi contratos y los principios del enriquecimiento injusto, invocados por la apelante, por lo que es inadmisible el plazo de prescripción de 15 años que pretende, y, como consecuencia, procede confirmar la sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos ".

En términos parecidos se pronuncia la sentencia de 23 de julio de 2013 dictada por la Sección Decimotercera de esta Audiencia de Barcelona, al expresar lo siguiente:

"Como reiteradamente tiene declarado este Tribunal, el procedimiento para instar la repercusión, tanto en el supuesto de optar el arrendador por realizarla en los términos previstos en el art. 108 del texto refundido LAU de 1964 , como en el de optar por realizarla en los previstos en las reglas 1.ª a 5.ª de la Disp. Trans. segunda, C.10.3, de la L 29/1994, será el del art. 109 de la Ley de 1964, con las variaciones introducidas en la disposición transitoria mencionada. Ello obligaba al arrendador, una vez terminadas las obras a notificar a los arrendatarios por escrito: su naturaleza y alcance, su importe, y la repercusión correspondiente, deducidos los auxilios o ayudas públicas percibidas por el propietario. En todo lo demás, sobre aceptación u oposición al aumento por el arrendatario, hay que estar a lo dispuesto en las reglas 2ª y 5ª del art. 101. Por lo tanto y conforme al nº 2 de dicho artículo, hecha la notificación el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas: 1) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de lo satisfecho y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión. Se observa, pues, que el silencio del arrendatario ante la notificación del arrendador del aumento de la renta por la meritada repercusión se interpretará como aceptación tácita, de modo que el arrendador podrá girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino.

Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad. Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario.

Pues bien, en el presente caso no se discute que en el mes de julio de 2006, el administrador de la propiedad notificó a los inquilinos actores la realización en el inmueble de determinadas obras de reparación, entre ellas las de la fachada, y que desde el mes de octubre de 2006 se han cargado mensualmente la suma de 51, 50 €; suma que fue abonada por los arrendatarios durante más de dos años hasta que por demanda de 19 de diciembre de 2008 (que dio lugar al procedimiento ordinario nº 1704/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona), se opusieron a la meritada repercusión, pasado, por tanto, el plazo de treinta días señalados por el art. 101 LAU 64 , por lo que se produjo una aceptación tácita del incremento pretendido por la parte arrendadora y tampoco formularon acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 de la misma LAU , por lo que ha de declararse caducada la presente acción y válida la repercusión realizada en octubre de 2006, pues no cabe olvidar que la caducidad determina el tiempo dentro del cual - y solo dentro de él- es posible la realización de un acto con eficacia jurídica; de forma que el plazo es preclusivo, perentorio y material, siendo la caducidad automática por ministerio de la ley, computable por días naturales, sin descontar los inhábiles, hasta el punto en que supone un medio de extinción de los derechos y acciones, pudiendo ser apreciada de oficio (TS S 11 May. 1966, 28 Ene. 1983, 22 May. 1990, 10 Nov. 1994...).""

4. Sentado lo anterior, debemos partir de que, por tanto, ya desde el año 2013, por el arrendatario se vino abonando un incremento de la renta por razón de las obras impuestas por la Administración, derivadas del ITE del edificio, sin que, sin embargo, en contra de lo alegado en la reconvención, conste oposición alguna por parte del arrendatario a las correspondientes notificaciones realizadas por la arrendadora -notificaciones, por lo demás, no negadas por el arrendatario durante el procedimiento-, correspondientes a los incrementos aplicados en 2013, 2014, 2015 y 2016, ascendentes a 513,52 euros mensuales, según los recibos de renta aportados, donde constan detallados todos los conceptos (bloques documentales nº 2, 3 y 4 de la reconvención). Y la cuestión de que la eventual reclamación de tales incrementos haya prescrito, no impide llegar a esa conclusión, porque no sólo hay que alegar, sino también probar lo que se alega, conforme prevé el art.217 LEC.

5. En relación con los incrementos aplicados a partir de 2017, conforme a las resoluciones judiciales antes expuestas, el arrendatario, quien sostiene que se opuso a la aplicación de tales incrementos, debía acreditar que lo hizo en tiempo y forma, en referencia concreta a la notificación concreta de cada incremento, y ello en el plazo de treinta días del art. 101.2ª LAU 1964, que dispone que "Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita." En ese sentido, consideramos que no se trata de que la arrendadora deba acreditar ahora cuándo le comunicó el incremento, sino de que, si se sostiene la oposición al incremento, la misma debe ir referida a una concreta notificación del incremento, notificación que no es negada por el actor reconvencional.

Por otra parte, se aduce en la oposición al recurso de apelación que la apelante no ha acreditado la fecha en la que procedió a la entrega de la documentación justificativa de las obras y de la repercusión, para poder evaluar la corrección o no de los importes repercutidos. Pero, dado que ello supone una incidencia en el riguroso procedimiento establecido en el citado art.101.2ª LAU 1964, consideramos también que correspondía al actor reconvencional acreditar tal extremo.

6. En cualquier caso, un nuevo examen de la prueba documental obrante en autos, conduce a este Tribunal a considerar que, en contra de lo concluido en la sentencia recurrida, no medió oposición en tiempo y forma por parte del arrendatario a las notificaciones de los incrementos por obras de que se trata. En concreto:

-Como resulta del documento nº 9 de la reconvención, en fecha 16 de diciembre de 2016, el arrendatario remitió una carta fechada el 2 de diciembre de 2016 ("Enviado por correo postal 16/12/2016") a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención de la arrendadora, donde consta:

"Solicito me faciliten copias de las facturas con el desglose de conceptos que amparan las mismas y los correspondientes justificantes de pago, referidas a las obras que Uds. afirman haber efectuado en los pisos y plantas de su propiedad concernientes al inmueble en C/ Trafalgar, 25.

Así mismo, copia de las facturas realizadas en pasados años, cuyos coeficientes porcentuales me han sido fehacientemente repercutidos en los recibos arrendaticios mensuales."

De ello cabe deducir que la notificación del incremento tuvo lugar con anterioridad al 2 de diciembre de 2016.

- En el documento nº 10 de la reconvención, que es una carta fechada el 31 de enero de 2017 (no el 27 de enero de 2017, como aduce el apelado), pero enviada en fecha 1 de febrero de 2017 ("Enviado por correo postal 01/02/2017"), dirigida también a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención de la arrendadora, se hace alusión, en concreto, a un escrito de la arrendadora de 22 de noviembre de 2016 "en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Uds. expresan (...)". En dicha carta, tras hacer referencia a la documentación enviada por la arrendadora "remitida de los industriales/contratistas", es cierto que indica que "A mi criterio, considero insuficiente -y cuestionable- léase improcedente, qué ante el primer requerimiento, la repercusión por Uds. practicada al local del que soy arrendatario". Pero, después de comentar al detalle las facturas de los industriales que le fueron remitidas, se concluye comunicando que "Por lo antedicho, les solicito el correspondiente proyecto de consolidación estructural realizado, no presupuestos ni memorias económicas, para mi constancia y justificación de gastos de mi empresa. Factura emitida asignando el coeficiente asignado a éste local. Y que aquí NO consta, y con la información que dispongo no puedo dar mi conformidad a las cantidades repercutidas. Anticipadamente agradecido por la atención e información que les solicito, les saluda afectuosamente".

Por tanto, el arrendatario, para poder dar su conformidad -según expuso-, siguió solicitando información a la arrendadora. En todo caso, esa carta, fechada el 31 de enero de 2017, fue enviada en fecha 1 de febrero de 2017. Y, no sólo no se opuso expresamente en ella a la repercusión del incremento por obras, sino que lo abonó.

- El documento nº 11 de la reconvención es ya una carta fechada el 24 de abril de 2017, sin constar la fecha de envío, dirigida a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención del Sr. Juan Manuel -legal representante de dicha sociedad, quien fue propuesto como testigo-, donde se hace referencia "a su anterior escrito", pero sin aportarlo, y donde reitera su "agradecimiento por haberme facilitado copia de las facturas de los trabajos realizados por Uds. de fecha 28 de junio de 2016, así como copia del IBI y el desglose de alquileres por meses". Se añade que "Por otra parte, haciendo mención a las actuaciones que han desarrollado para pasar el ITE (Inspección Técnica de Edificios), se aduce que el edificio estaba en una situación precaria y no pasó el control inicial del ITE, y que después de unas intervenciones indeterminadas lo pasó con deficiencias leves." Y, considerando aún la información insuficiente, por las razones que expuso, terminó la carta indicando lo siguiente: "Por consiguiente, les ruego me faciliten el ITE completo, el informe del Arquitecto que ha dirigido las obras desglose por partidas, así como en detalle de qué actuaciones se han realizado y dónde, así como por entidades o coeficientes, rogándoles se replanteen el sistema de repercusión por el método recogido en este escrito. Y concluyendo me informen constatadamente de las subvenciones o/y ayudas que hayan podido tener (...)".

- El documento nº 12 de la reconvención, es una carta enviada por correo certificado y dirigida a la administración de fincas, a la atención del Sr. Juan Manuel, que, fechada el 8 de mayo de 2017, consta como entregada el día 9 de mayo de 2017, y que es mera reproducción de la carta fechada el 24 de abril de 2017, indicando: "PERMÍTOME REPRODUCIR EL TEXTO DEL ESCRITO QUE CON FECHA 24/04/2017 LES REMITÍ, AL QUE NO HE OBTENIDO RESPUESTA, Y REITERÁNDOME EN EL CONTENIDO DEL MISMO."

- El documento nº 13 de la reconvención, es una carta fechada ya el 30 de abril de 2018, que no consta cuándo fue enviada, dirigida a la administración de fincas, a la atención de la actora, donde el arrendatario indica que "(...) permítome reiterarles mi solicitud de aclaración de conceptos que el pasado año ya les sugerí -cuya fotocopia acompaño- transmitiéndoles e insistiendo con esta mi petición que es preciso actualizar situación en pro de ambas partes. Quedo pendiente de su buen responder (...)". Y adjuntó el arrendatario como anexo copia de una carta fechada el 18 de mayo de 2017, dirigida a la administración de fincas, a la atención del Sr. Juan Manuel, donde indicó que "En relación a la anterior carta de fecha 8 de mayo de 2017, agradecerles de antemano el haberme facilitado el Certificado emitido por el Técnico D. Pedro Antonio sobre "Actuaciones de rehabilitación estructural llevadas a cabo en muros de carga y de riostra del edificio de viviendas y locales comerciales situado en la Calle Trafalgar", pero añadiendo que "siguen sin remitirme la información y documentación procedentemente, oportuna y necesaria. Sintiendo el tener que insistir más, rogó que le facilitasen el ITE completo, el proyecto técnico del arquitecto que ha dirigido las obras, su Licencia, así como el detalle del gasto sobre las actuaciones que se han realizado y que han afectado a elementos comunes de uso del local, con la individualización debida por entidades o/y coeficientes. Instarles por ello, para que verifiquen Uds. la legalidad del sistema de repercusión, QUE NO PUEDE SER UN INCREMENTO PERMANENTE TAL COMO UDS. PRETENDEN, y rogándoles, finalmente, me informen de las subvenciones o ayudas que hayan podido tener".

-El documento nº 14 de la reconvención es un comunicado -en un recuadro aparece "2º COMUNICADO18 Marzo 2021"-, el cual recoge un burofax enviado el 14 de enero de 2021, dirigido a "Amat Abogados", donde se hace referencia, a su vez, a un burofax previo de "Amat Abogados" de 4 de enero de 2021, que coincide con el burofax de reclamación extrajudicial de la arrendadora a través de "Amat Abogados" fechado el 30 de diciembre de 2020 (documento nº 14 de la demanda), recibido por el arrendatario el 14 de enero de 2021 (documento nº 15 de la demanda), tal y como resulta del documento nº 16 de la demanda). Se trata de la respuesta del arrendatario a dicho burofax de reclamación extrajudicial, que finaliza aludiendo a una "solución amistosa, devolviéndome la arrendadora Dª Sonia, la procedente compensación económica, sin más dilaciones y en evitación de otros procedimientos y legales cauces que pudieren proceder e iniciarse en defensa de nuestros legítimos intereses".

- En el documento nº 14 de la reconvención, se incluye, asimismo, la respuesta dada por el arrendatario al segundo burofax de reclamación extrajudicial enviado por "Amat Abogados", fechado el 8 de marzo de 2021, y se corresponde con los documentos nº 18 y 17 de la demanda, respectivamente. En esa respuesta, indica el arrendatario que "Han ignorado mis requerimientos de que su Representada satisfaga y compense los débitos que desde hace años tiene pendientes con éste el que suscribe, con relación causal del Procedimiento Jurídico a encausar/instar".

7. La citada documentación revela que por parte del arrendatario se fue solicitando en el tiempo diversa documentación a la arrendadora, la cual en alguno de los mensajes se reconoce recibida oportunamente, y que siempre fue considerada insuficiente por el arrendatario, cuando, aunque quepa representarse como razonable pedir, en su caso, acreditación de determinados extremos, no lo es que la petición de información se prolongue en el tiempo. Ello máxime cuando, según declaró el testigo propuesto por la actora, el legal representante de DAMAROMA, S.L. Sr. Juan Manuel (hijo de la arrendadora no tachado, y a cuya atención se dirigieron, incluso, algunas comunicaciones del arrendatario), se dieron las oportunas explicaciones sobre el tema, y cuando se venía procediendo al pago de los incrementos.

A preguntas de la letrada del demandado/actor reconvencional, el testigo manifestó al respecto que, de todas las obras, siempre terminaba hablando con el arrendatario y explicándoselas, y, al final, siempre había una conformidad, por ser correctas y ciertas. Siempre se le dieron explicaciones, y fueron "aceptadísimas"; cualquier cosa que necesitó se le envió, porque todo se documentaba, porque ya sabían que pedía toda la documentación; seguro que se le envió la Memoria, porque se le enviaba todo. Preguntado si se le envió detalle y desglose pormenorizado respecto de las partidas de las obras que afectaban a los elementos comunes del local arrendado, dijo que en las comunicaciones se ponía así y, si había algún problema, se le explicaba todas las veces que fuera necesario, porque, si no, en aquel momento, se habría opuesto, y habrían estado peleándose desde hace ocho años, que no lo han estado. A preguntas de la letrada de la actora, corroboró que, con anterioridad a la demanda reconvencional, no les había reclamado los importes pagados en concepto de obras.

8. Consideramos que, de una parte, como aduce la apelante, no medió oposición en tiempo y forma a los sucesivos incrementos de renta por repercusión de obras, y que, desde luego, el hecho de pedir constantemente documentación y el hecho de mostrar en alguna ocasión su disconformidad con el concreto método de cálculo aplicado no constituyen oposición en sentido legal. Cabe recordar aquí lo expuesto acerca de que "Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario."

De otra parte, el hecho de venir abonando los incrementos conduce a apreciar una aceptación tácita de los mismos, sin que, ante meras peticiones de documentación -contradichas, además, por el pago-, la arrendadora pudiera proceder conforme a lo dispuesto en el art.101.5ª LAU 1964: "Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido". Como aduce la apelante, no podía instar dicha acción ante unas cartas del arrendatario que le solicitaban más documentación, pues no había base para fundamentar la demanda, aparte de que dicho precepto legal ofrece dos opciones al arrendador: a) reclamar las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, opción que no podía ejercitarse, puesto que el arrendatario pagó, y b) resolver el contrato, sin haber fundamento para ello, ya que el arrendatario estaba al corriente de sus obligaciones. En cambio -sigue aduciendo la apelante-, sí se daban los presupuestos de hecho necesarios para que el arrendatario, si no estaba de acuerdo con el incremento de renta, en aplicación de la regla 4ª del art. 101.2 LAU 1964, a pesar de no haberse opuesto dentro de los treinta días previstos en la regla 2ª del mismo precepto legal, pidiese la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de caducidad de tres meses del artículo 106 LAU 1964.

Como se ha expuesto, "Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado",y "Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad."

Lo cierto es que tampoco hizo uso el arrendatario de pedir la devolución de lo que, a su entender, era un pago indebido en el plazo de tres meses previsto en el art.106 LAU 1964. No fue hasta que recibió la reclamación extrajudicial de la actora cuando hizo alusión a lo pagado indebidamente, ya en fecha 14 de enero de 2021 (documento nº 14 de la reconvención), y, cuando fue emplazado en el procedimiento, formuló dicha reclamación vía reconvención, ya en fecha 28 de septiembre de 2021.

9. Además, tampoco consta disconformidad alguna del arrendatario a la aplicación de los incrementos en el convenio relativo al pago de rentas con ocasión de la pandemia por Covid-19, al cual dio su conformidad en fecha 30 de marzo de 2020.

10. En atención a todo lo expuesto, procede estimar este motivo de apelación, de modo que, con desestimación de la reconvención formulada, debe darse lugar a la íntegra reclamación de la actora por el concepto rentas impagadas (25.837,54 euros), menos la fianza arrendaticia de 240,40 euros, lo que totaliza la suma de 25.597,14 euros.

11. Son impuestas al actor reconvencional las costas procesales derivadas de la reconvención, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC)

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la actora, Dña. Sonia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada reconvención que presentó en su contra el demandado, D. Silvio.

2. La actora peticionó en la demanda la condena del demandado a abonarle la suma de 31.744,93 euros, más los intereses legales correspondientes, partiendo para ello de que actuaba en representación e interés de la comunidad de bienes " DIRECCION000, C.B.", integrada, entre otros, por el local comercial, tienda primera, sito en Barcelona, calle Trafalgar, nº 25, bajos y sótano 1ª, siendo ella copropietaria, y de que, en fecha 14 de noviembre de 1974,el entonces propietario del referido inmueble, D. Carlos Jesús, arrendó al demandado el citado inmueble, para el ejercicio por parte del arrendatario de actividades de "géneros de punto, confecciones y actividades textiles en general y juguetería", según resultaba del contrato que aportaba; la administración del alquiler de la finca se realizaba a través de la administración de fincas DAMAROMA, S.L. Alegó la actora, en fecha 30 de marzo del 2020, con motivo de la situación de emergencia sanitaria derivada del COVID-19, arrendadora y arrendatario suscribieron el convenio de aplazamiento de las rentas de alquiler que aportaba, en el que ambas partes convinieron que la renta mensual vigente de 4.821,8 euros sería objeto de aplazamiento durante los meses de abril de 2020 (al 100%) y mayo de 2020 (al 50%), pero que el arrendatario no cumplió el convenio suscrito. En concreto, adujo que, en junio de 2020, debía pagar 6.147,79 €, pero que únicamente pagó 4.901,41 euros, sin mediar explicación alguna, por lo que, en fecha 11 de junio de 2020,a través de la citada administración de fincas, la actora le envió el requerimiento que adjuntaba, al cual no respondió el demandado; en fecha 2 de julio de 2020,le envió un correo electrónico recordándole el pacto suscrito y requiriéndole nuevamente al pago de las cantidades adeudadas en aquel momento, pero de nada sirvieron dichos requerimientos. Alegó que, desde julio de 2020, el demandado dejó de pagar por completo los alquileres, sin explicación alguna; en su lugar, en fecha 13 de octubre de 2020,la actora recibió un requerimiento notarial de la misma fecha, por el que se le notificaba una carta del demandado, fechada el 29 de septiembre de 2020, comunicando la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y la entrega de las llaves, requerimiento recibido el 13 de octubre de 2020, sin haber recibido con anterioridad a dicha fecha comunicación alguna, como tampoco las llaves del local, a pesar que el demandado afirmaba en la carta haberlas enviado por correo. Adujo la actora que, desde junio de 2020 hasta el 13 de noviembre de 2020, el demandado le adeudaba en concepto de rentas impagadas la suma de 25.837,54 euros, según el siguiente detalle:

Resto de junio de 2020 --------- 1.246,38 €

Julio de 2020 ---------------------- 6.147,79 €

Agosto de 2020 ------------------- 6.147,79 €

Septiembre de 2020 ------------- 6.147,79 €

Octubre de 2020 ------------------ 6.147,79 €

Para acreditarlo, aportó el recibo del mes de junio de 2020 y el justificante del pago parcial de dicho recibo, quedando pendiente el importe de 1.246,38 euros reclamado, así como los recibos impagados de los meses de julio a octubre de 2020, ambos inclusive.

Por otra parte, alegó la actora que, conforme a la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, "Las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan", que el contrato se hallaba en situación de tácita reconducción mes a mes, de conformidad con lo previsto en el artículo 1566 CC, y que recibió la notificación de la resolución del contrato el día 13 de octubre de 2020. En aplicación de la referida cláusula contractual, debía existir un mes de preaviso en caso de rescisión unilateral del contrato de arrendamiento, pero el demandado no cumplió con el preaviso pactado, por lo que, a la cantidad adeudada en concepto de rentas impagadas, debía sumarse el importe de una mensualidad de renta (6.147,79 euros), en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del plazo de preaviso, al amparo del artículo 1256 CC, según el cual el cumplimiento del contrato de arrendamiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Concluyó que el demandado le adeudaba por ambos conceptos la suma de 31.985,33 euros, a la cual descontó el importe de la fianza entregada en su momento (40.000 pts/240,40 euros), por lo que reclamaba 31.744,93 euros. Y añadió que había intentado llegar a un acuerdo de pago con el demandado, pero había sido imposible; el 14 de enero de 2021, se remitió mediante burofax requerimiento de pago de fecha 30 de diciembre de 2019, contestando el demandado el 11 de enero de 2021 en términos que imposibilitaban un acuerdo amistoso; en fecha 8 de marzo de 2021, la actora nuevamente ofreció al demandado la posibilidad de llegar a un acuerdo, sin éxito, tal y como resultaba de los documentos que aportaba.

3. El demandado contestó y se opuso en fecha 28 de septiembre de 2021,partiendo de que, además de a la administración de fincas, él se había dirigido siempre y en todo momento directamente a la propiedad, en un primer momento, al difunto D. Carlos Jesús, y después a su hija, la actora, así como con a D. Juan Manuel, hijo de esta última, que intermediaba en lo referente al inmueble. Alegó que no se suscribió un convenio de aplazamiento de pago de la renta, sino que, siendo esa la única solución trasladada por la propiedad, después de 40 años de relación arrendaticia y de abono puntual de las rentas, el demandado no tuvo más remedio que aceptar y adherirse a la propuesta que le hizo la actora; en el periodo comprendido entre el mes de marzo de 2020 y el mes de junio de 2020, las partes mantuvieron conversaciones, en las que el demandado manifestó la imposibilidad de hacer frente a las rentas debido a las restricciones sanitarias vigentes, pues el local estaba dedicado a la actividad de comercio textil, y el sector sufrió limitaciones y restricciones de aforos permitidos con un nuevo periodo de cierre total de 40 días iniciado en octubre de 2020, no habiendo podido recuperar su actividad ni siquiera en los momentos que se había permitido la apertura parcial de la actividad, ya que su fuente principal y primordial de ingresos era el turismo, no habiéndose iniciado la recuperación hasta la fecha. Alegó el demandado que, asimismo, mantuvieron conversaciones reiterando él su negativa a continuar abonando los importes que se venían indebidamente incluyendo desde hace años en los recibos de alquiler por el concepto obras, por importe 638,30 euros mensuales y repercusión fiscal, máxime en la situación precaria en la que se encontraba, con el local cerrado y sin ingresos; afirmó que dicha reclamación se venía reproduciendo de forma constante y recurrente desde 2013, tanto por escrito, como verbalmente, aportando para acreditarlo una muestra de comunicaciones remitidas a la propiedad, en las que solicitaba justificación y explicación de dichos importes, así como la disconformidad con las explicaciones facilitadas; añadió que, pese a las múltiples reclamaciones efectuadas, finalizó el contrato sin haber podido obtener justificación del importe total de las obras, del importe que le correspondía asumir al inmueble, en virtud de la cuota de participación del mismo, y lo más importante, sobre la naturaleza, necesidad y obligatoriedad de las obras, a pesar de lo cual abonó los importes indebidamente cargados por cuanto la buena fe que presuponía a la propiedad, así como la larga relación arrendaticia le hacían confiar en que las mismas serían justificadas, explicadas y, en caso de no corresponder, abonadas. Adujo que el importe de las cantidades indebidamente cobradas por el concepto obras, las cuales habían supuesto un enriquecimiento injusto de la parte actora, ascendían en el período comprendido entre septiembre de 2016 y septiembre de 2020, fecha de resolución del contrato (cantidades no prescritas), ascendía a 33.345,18 euros, importe que debería ser compensado con las cantidades que resultasen de la reclamación de la actora, importe que reclamaría por vía reconvencional.

En cuanto a la comunicación de la voluntad de rescindir el contrato, adujo que, en fecha 24 de agosto de 2020, remitió la carta certificada que aportaba, en la que comunicaba su decisión de finalizar el contrato si de forma inmediata no procedían a abonar los importes indebidamente cargados junto con la renta mensual, pero que, presentado al cobro el recibo correspondiente al mes de septiembre de 2020, se volvía a incluir el cobro indebido de las obras, a pesar de la situación que atravesaba el comercio en ese momento, por lo que el demandado remitió a la administración de fincas carta certificada de fecha 29 de septiembre de 2020 reiterando la decisión de proceder a la resolución del contrato; dirigida a la dirección correcta de la administración de fincas, sita en la calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, no fue retirada de correos, de modo que caducó, cuando durante años habían sido enviadas infinidad de cartas a dicho domicilio, siendo siempre entregadas y retiradas; junto con la comunicación se adjuntaron las llaves del local, por lo que el contrato debía entenderse resuelto en dicha fecha.

Respecto de las cantidades reclamadas en concepto de rentas impagadas, por un importe total de 25.837,54 euros, correspondiente a los meses de junio a octubre de 2020, adujo que, por las razones expuestas, concurría en este caso una causa equiparable a la fuerza mayor, basada en la imposibilidad del cumplimiento, necesariamente motivada por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19, por lo que no cabía apreciar la existencia de situación de impago base de la acción de reclamación de cantidad. Subsidiariamente, alegó pluspetición, al ser la cantidad que podía considerarse adeudada ascendente a 17.136,55 euros y no a 25.837,54 euros, por los siguientes motivos:1) notificada que fue la resolución del contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, habiéndose puesto a disposición de la propiedad las llaves en dicha fecha, no se adeudaba la renta correspondiente al mes de octubre de 2020, por lo que las mensualidades adeudadas serían, en su caso, las correspondientes a los meses de junio a septiembre de 2020, por un total de 19.689,75 euros, y 2) dichas cantidades reclamadas incluían los conceptos "obras" negados por su parte, a razón de 638,30 euros mensuales, por lo que la cantidad mensual adeudada ascendía a 5.509,49 euros, no a los 6.147, 79 euros pretendidos. Para el caso de entenderse debidas las rentas, ascendían a un total de 17.136,55 euros según el siguiente desglose:

- Resto de junio 2020 ---------------------- 608,08€ (se abonaron y consta así reconocido en demanda 4.901,41€)

- Julio de 2020 -------------------------------- 5.509,49€

- Agosto de 2020 ------------------------------5.509,49€

- Septiembre de 2020 ------------------------5.509,49€

Para el caso de no ser apreciada la pluspetición, el montante total reclamado tampoco era correcto, pues la actora reconoció en la demanda y en el burofax remitido en fecha 11 de marzo de 2021 que el contrato quedó resuelto en fecha 13 de octubre de 2021, por lo que las rentas debidas lo serían hasta ese día, pese a lo cual se reclamaba la renta íntegra del mes de octubre; la renta adeudada hasta el 13 de octubre, calculada de forma proporcional, ascendería a 2.459,04 euros, por lo que la deuda total sería de 22.148,79 euros, no de los 25.837,54 euros pretendidos.

Negó que procediera una indemnización en caso de desistimiento, consistente en una mensualidad de renta y, por lo tanto, negó el montante de la misma (6.147,79 euros), porque nada se establecía al respecto en el contrato de arrendamiento. La estipulación tercera contemplaba expresamente la posibilidad de desistimiento unilateral por parte cualquiera de las partes, avisándose con un mes de antelación cuando las leyes lo permitan, pero no establecía derecho a indemnización alguna a favor del arrendador en caso de producirse dicho desistimiento; de haber sido la voluntad de las partes la indemnización, se habría hecho constar expresamente. Citó las SSTS, Sala 1ª, nº 183/2016 de 18 de marzo y nº 297/2017 de 16 de mayo, así como la STS, Sala 1ª, nº 3800/2015, de 15 de septiembre de 2015.

Añadió que la actora no había intentado nunca llegar a un acuerdo con anterioridad a la presentación de esta demanda, sino que sólo había requerimientos de pago de las rentas, omitiendo respuesta alguna y justificación a las reclamaciones formuladas por el demandado respecto a las cantidades indebidamente cobradas por la parte actora, y que se había negado a dar explicaciones respecto a las cantidades referentes a "obras"; una vez resuelto el contrato, el demandado remitió las comunicaciones que de fechas 11 de enero y 18 de marzo de 2021, exigiendo explicaciones respecto a las cantidades indebidamente reclamadas. Y concluyó que no existía saldo acreedor a favor de la actora, sino un saldo a favor del demandado de 1.360,85 euros.

4. El demandado formuló reconvención, donde pidió la condena de la demandada reconvenida "al pago de la cantidad de TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENA Y CINCO EUROS Y DIECIOCHO CÉNTIMOS ( 33.345,18€)con abono de los intereses de demora y expresa condena en costas al actor principal o reconvenido, subsidiariamente y para el caso de estimarse íntegramente la demanda de la actora, demandada reconvencional, opere la compensación con el importe de total reclamado por el actor, 31.984,33 y se condene a doña Sonia al abono a esta pare de 1360,85 o con la cantidad que resulte tras practicar la compensación solicitada para el caso de no atenderse en su integridad a las peticiones del actor, demandado reconvencional, todo ello con intereses de demora y expresa condena en costas al demandado reconvencional."

Partió de sostener la nulidad de la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento, relativa a la repercusión de las obras, alegando que, desde el año 2013, el recibo de renta girado incluía el concepto "obras", por un importe inicial de 513,52 euros, que, a partir del enero de 2017 pasó a ser de 638,30 euros mensuales; aportó los recibos de renta correspondientes a los ejercicios 2013 a 2020. Afirmó que, en el momento en que empezó a cobrarse dicho importe, en 2013, ya discrepó del mismo, así como que, para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 hasta la aprobación del Decreto Ley 2/1985, sobre medidas de política económica, la posible repercusión de las obras necesarias asumidas por el arrendador no cabía sobre el arrendatario, al no resultar de aplicación el art. 108 de la LAU a los contratos celebrados entre esas fechas, conforme a la STS, Sala 1ª, nº 305/2009, de 21 de mayo, doctrina jurisprudencial luego completada por la STS, Sala 1ª, nº 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que, si las obras no son efectuadas por la sola voluntad del arrendador, sino que si además se dan los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994 (en el caso concreto se trataba de obras impuestas por la autoridad administrativa, circunstancia que no se daba en el supuesto de hecho analizado en la sentencia de 2009), el art.108 seguía teniendo aplicación para estos contratos; la Disposición transitoria segunda, C) 10.3, de la LAU 1994 contemplaba igualmente para los contratos celebrados en este periodo de tiempo la posibilidad de volver a aplicar el art.108 de la LAU 1964, pero siempre que la reparación fuera solicitada por el arrendatario, o que la reparación fuera acordada por resolución judicial o administrativa firme. Adujo que, en este caso, la propiedad no había acreditado encontrarse en ninguno de esos supuestos, y había pretendido justificar la repercusión con la necesidad de que el edificio pasase la ITE, pero sin haber facilitado la documentación que justificase que existía una resolución judicial o administrativa que lo justificase. Por tanto, al no ser de aplicación el art. 108 de la LAU 1964, no cabía repercusión alguna al inquilino, y la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento no resultaba de aplicación, por lo que él estuvo durante años exigiendo justificación y explicaciones al respecto. Además, a finales de 2016, la propiedad comunicó, que, a partir del mes de enero de 2017, se incrementaría nuevamente dicho concepto, y pasaría a ser de 638,30 euros mensuales, cantidad que se mantuvo hasta la fecha de finalización del contrato; el 2 de diciembre de 2016, remitió a la administración de fincas comunicación en la que solicitó copia de las facturas que justificaban la repercusión que le habían comunicado que pasaría a aplicarse a partir de enero de 2017, así como de las que justificaban los cobros realizados en los años anteriores (documento nº 9); la administración de fincas trasladó cierta documentación y ciertas facturas que no justificaban el detalle de la repercusión así como que procediera la misma en aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU 1994, al no existir justificación alguna de que se tratase de obras impuestas por la autoridad administrativa; en fecha 31 de enero de 2017, así lo trasladó a la arrendadora, pues tras el análisis detallado de las facturas, remitió la carta aportada como documento nº 10, en la que, tras cuestionar los importes, los conceptos de las facturas, si eran atinentes a elementos comunes o particulares, y si las mismas obedecían o no a una imposición administrativa, mostró su disconformidad con dicha repercusión; el 24 de abril de 2017 (documento nº 11), envió nueva carta en la que señalaba que, tras haber recibido las facturas supuestamente justificadas en la necesidad de que el edificio pasase la ITE (Inspección Técnica de Edificación), llegó a la conclusión de que el edificio no pasó inicialmente dicha inspección, motivo por el cual debieron volver a realizarse nuevas actuaciones, si bien eran deducciones del actor reconvencional, al no disponer de la documentación ni de la información completa; no le fue enviado ni la ITE completa, ni informe alguno de Arquitecto, imprescindible para poder conocer de primera mano las actuaciones llevadas a cabo, así como si las mismas eran repercutibles al arrendatario; se cuestionaban las facturas justificativas toda vez que eran vagas, generales e imprecisas, sin detallar los trabajos efectivamente realizados, así como las partidas que, afectando a elementos comunes, pudieran resultar repercutidas al arrendatario; finalmente, se reiteraba la oposición a la repercusión que se estaba realizando, así como a la fórmula utilizada, toda vez que se había planteado como una repercusión vitalicia, y para el supuesto que estuviese justificada la repercusión, por tratarse de obras impuestas por resolución administrativa firme, la fórmula adecuada pasaba por la expresada por el demandado en sus comunicaciones. Ante la falta de respuesta, volvió a remitirse el día 8 de mayo de 2017 (documento nº 12), insistiendo en la necesidad de contar con la información y documentación completa para poder evaluar la repercusión, y también en que, para el caso de ser procedente la repercusión, la fórmula utilizada no era correcta; en fecha 8 de mayo, volvió a insistir, y nuevamente, y ante la falta de respuesta, el 5 de mayo de 2018, volvió a enviarse por correo certificado la carta remitida en fecha 17 de mayo de 2017 (documento nº 13). Adujo que, tras más de cinco años aplicando un incremento de la renta de entre 500/600 euros mensuales en concepto de obras, el demandado no pudo obtener la justificación documental ni las explicaciones para justificar el mismo.

Afirmó que se había producido un enriquecimiento injusto consecuencia de la improcedente repercusión de las obras, a consecuencia del pago de lo indebido, concurriendo los requisitos exigidos por la jurisprudencia para hablar de enriquecimiento injusto, y que había tenido lugar un empobrecimiento en su persona, valorado desde mayo de 2013 hasta la fecha de la resolución del contrato en 50.804,86 euros, con un correlativo enriquecimiento de la arrendadora, pues dichos importes habían pasado a formar parte de su patrimonio, si bien, habiendo prescrito y no pudiendo reclamar cantidades más allá de los últimos cinco años conforme al art. 1964 CC, cifró el enriquecimiento injusto y la cantidad reclamada en la suma 33.345,18 euros, según el siguiente desglose:

- Año 2016................4.621,68 € , a razón de 513,52 € mensuales

- Año 2017................7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2018 ...............7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2019 ...............7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2020 .............. 5.744,70€ a razón de 638,30€ mensuales

Añadió que, con anterioridad a la presentación de la reconvención y con posterioridad a la resolución del contrato, había solicitado el resarcimiento de la pérdida sufrida, habiéndose negado la demandada a dicho resarcimiento, obviando en todas las comunicaciones cruzadas entre las partes referencia alguna a la misma (documento nº 14). Finalmente, adujo que procedía compensación de créditos entre las partes, y que, una vez operada la compensación con el importe de total reclamado por el actor, 31.984,33 para el caso que se estimase íntegramente su demanda, el resultado de la compensación ascendía a un total de 1.360,85 euros o a la cantidad que resultase tras practicar la compensación solicitada, para el caso de no atenderse en su integridad a las peticiones de la actora, demandada reconvenida.

5. La demandada reconvenida contestó y se opuso a la reconvención, partiendo de que la acción había caducado, pues el contrato era de 14 de noviembre de 1974 y, a partir del 1 de enero de 1995, fue de aplicación la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de la LAU 1994, que establece que el contrato seguiría rigiéndose por el TRLAU 1964, salvo lo expresamente regulado en dicha Disposición Transitoria. En cuanto a la repercusión de las obras de conservación realizadas en la finca de autos, alegó que el art. 109 LAU 1964 establece que, terminadas las obras, el arrendador notificará al arrendatario el importe que le corresponde pagar en tal concepto, y que prevé que la aceptación u oposición por parte del arrendatario se realizará conforme a lo dispuesto en el artículo 101.2 del mismo texto legal, que la LAU 1994 no ha derogado ni modificado; en aplicación de dicho precepto, una vez el arrendatario ha recibido la notificación de incremento de renta por las obras, se abre un plazo de caducidad de treinta días en el que el arrendatario podía aceptar, no decir nada, pero seguir pagando - lo que sería una aceptación tácita -, u oponerse. En este caso, según manifestó el arrendatario, la repercusión de obras en el recibo mensual de alquiler se realizó desde el mes de mayo de 2013 hasta el final del contrato, en noviembre de 2020, y admitió que nunca había dejado de pagar los alquileres hasta el año 2020, de modo que el arrendatario aceptó tácitamente la repercusión de las obras y había venido pagando el importe de las mismas hasta junio de 2020, cuando dejó de pagar los recibos de alquiler (no sólo la derrama de obras).Tres años después del primer recibo de repercusión de las obras, mediante carta de fecha 2 de diciembre de 2016 (doc. 9 de la actora), el arrendatario solicitó a la propiedad las facturas y documentación relativa a las obras repercutidas, y nunca solicitó su reembolso hasta la reconvención, sin haberse opuesto a la repercusión de las obras, sino que solicitó información, información que, según reconoció, le había sido facilitada. Hasta la presentación de la reconvención, ocho años después de la notificación de la repercusión de las obras al arrendatario, el arrendatario no instó la devolución de lo que consideraba que había pagado indebidamente, cuando el plazo para ejercitar la acción ex 106.1 LAU 1964 es un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que la motive.

Añadió que, aparte de los actos propios del demandado, quien había venido haciendo pago de tales cantidades, existía el convenio de fecha 30 de marzo de 2020, firmado por ambas partes con motivo de la situación de emergencia sanitaria derivada del Covid-19, aplazando el pago de las rentas, convenio que el arrendatario firmó sin oponer objeción alguna al importe de ninguno de los conceptos incluidos en los recibos de alquiler, entre los que se encontraba la repercusión por obras, que venía pagando desde mayo de 2013. Además, las partes pactaron expresamente en la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento la obligación del arrendatario de "abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual, que en cada momento autorice la L.A.U., para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, de las ordenadas por organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial", cláusula que había sido válida durante toda la vigencia del contrato, y jamás cuestionada por el arrendatario, en cuya virtud bastaba con que las obras fueran de conservación del inmueble para que procediera la repercusión del porcentaje que resultase de aplicación. Asimismo, la repercusión de las obras venía justificada por resultar ser obras necesarias para pasar el ITE de la finca, reconociendo la parte contraria que el ITE debía pasarse, y cuya repercusión viene también contemplada en el mismo pacto contractual; aportó el informe de la Inspección Técnica (ITE), la Memoria de las obras, y la comunicación al Ayuntamiento de Barcelona. Añadió que de la carta de fecha 24 de abril de 2017 (documento nº 11 de la reconvención) resultaba que el arrendatario era perfecto conocedor de dicha circunstancia, al exponer que "Por otra parte, haciendo mención a las actuaciones que han desarrollado para pasar el ITE (Inspección Técnica de Edificios) se deduce que el edificio estaba en una situación precaria y no pasó el control inicial del ITE, y que después de unas intervenciones indeterminadas lo pasó con deficiencias leves".

6. En la sentencia, se estima la demanda en cuanto a la cantidad de 22.405,64 euros.

En relación con la alegación del demandado de que el estado de alarma supuso la paralización total del comercio en todos sus ámbitos hasta el hasta el 21 de junio de 2020, por cuanto no se trataba de unas de las actividades consideradas esenciales, se razona que "al margen de hechos notorios como son la propia declaración del estado de alarma y su significativa afectación al comercio por menor, ninguna prueba se ha practicado, ya que dicha circunstancia para tenerla por acreditada habría merecido la práctica de una prueba pericial en orden a acreditar su concreta relevancia en el caso que nos ocupa",de modo que se concluye que "No se puede apreciar por tanto una situación de fuerza mayor derivada de la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19 enervadora de la obligación de pago de las rentas",aparte de poner de relieve que "las partes firmaron un convenio de aplazamiento de rentas al que se ha hecho mención como respuesta al impacto de la crisis sanitaria."

Respecto de la resolución del contrato y de la suma reclamada en la demanda en concepto de rentas, se razona que "En fecha 30 de septiembre, el Sr. Silvio remitió carta certificada a Damaroma, S.L, tal y como resulta del documento núm. tres. Dicha carta, fue remitida a la dirección de la administración de fincas, calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, aunque no fue retirada de correos dejando que la misma caducase tal y como resulta del documento núm. cuatro. Tal como se justifica con anteriores comunicaciones de la parte arrendadora, el domicilio sito en la Calle Muntaner 391-3-2 de Barcelona se corresponde con la administración de fincas Damaroma S.L. y hasta la fecha no habían suscitado controversia alguna su entrega en dicho domicilio, por lo que debe de considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios por este concepto". Se añade que "Sí que debe de incluirse en la reclamación la renta del mes de octubre, ya que la comunicación, como queda dicho, tuvo lugar a finales de septiembre, debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto."Y se concluye que "Por tanto, debe de condenarse a la demandada al pago de 22.646,04 euros, después de descontarse los importes correspondientes a obras, según el siguiente detalle:

Resto junio 2020 608,08 €

Julio 2020 5509,49€

Agosto 2020 5509,49 €

Septiembre 2020 5.509,49 €

Octubre 2020 5.509,49 €"

Se precisa, sin embargo, que "A dicho importe debe de descontarse la cantidad de 240,40 euros correspondiente a la fianza resultando un importe de 22.405,64 euros."

Se estima la reconvención en cuanto a la cantidad de 26.683,82 euros. Se parte de señalar que se solicita el reconocimiento de la existencia de un enriquecimiento injusto de la demandada reconvenida por 33.345,18 euros "al haber estado cargando la arrendadora desde el año 2013, el concepto de obras en el recibo mensual de la renta de forma indebida (de inicio ascendía a 513,52€ que a partir del enero de 2017 paso a ser de 638,30€ mensuales)".Se efectúa el desglose correspondiente a los últimos cinco años, por la prescripción de los ejercicios anteriores, y se hace referencia a lo dispuesto en el art.108 LAU 1964 y a la interpretación jurisprudencial que sobre la aplicación del citado precepto hacen las SSTS de 21 de mayo de 2009 y de 30 de octubre de 2013, con la precisión de esta última que el resultado es distinto cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación del inmueble, sino que son las impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa; se añade que, además, en el contrato está expresamente prevista la repercusión en la renta por obras de conservación.

Se señala que se ejercita en la reconvención una acción de enriquecimiento injusto y de nulidad de la cláusula contractual 22º del contrato de arrendamiento, que establece la obligación del arrendatario de "abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual, que en cada momento autorice la L.A.U., para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble de las ordenadas por organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial",y se precisa que "No puede considerarse que la parte actora está únicamente facultada para ejercitar la acción revisoria de la renta, (que habría de interponer dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que hubiese realizado el primer pago), sino que el demandante puede ejercitar cualquier acción en defensa de sus derechos, debiendo de valorarse si se cumplen los requisitos para que la pretensión pueda prosperar",si bien se concluye que "la acción de enriquecimiento injusto, debe de considerarse subsidiaria, ya que solo se puede ejercitar cuando no existe otra acción legal disponible para el reclamante".Se hace referencia a lo dispuesto en el art.101 LAU 1964, en virtud del cual se señala que "el arrendatario tiene treinta días para aceptarla o impugnarla, interpretándose su silencio como aceptación tácita, por lo que será exigible, a no ser que ejercite la acción de revisión en el plazo de tres meses si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros legales, siendo este un plazo de caducidad",de modo que "en los incrementos de renta no discutidos por la arrendataria, deben de considerarse vigentes, estando caducada la acción para interesar que se queden sin efecto",mientras que "Por el contrario, si media oposición de la arrendataria, la misma no sería exigible a no ser que se hubiera ejercitado una acción de actualización de renta por el arrendador (que no consta ejercitada ex artículo 101 LAU 1964 y tampoco de resolución contractual)."

Se señala que "en el caso de que se llegara a la conclusión de que hubo actualizaciones de renta por repercusión de obras giradas tras la oposición en forma del arrendatario, la acción de enriquecimiento injusto debe de prosperar, ya los recibos girados eran injustificados y suponen un enriquecimiento para el demandado en beneficio del demandante sin justificación alguna",que "Se trata de un pago indebido al no haber seguido la arrendadora el cauce legal previsto para que la repercusión fuera considerada legítima, ya que ante la oposición del arrendatario (pidiendo primero información, algo razonable para valorar su procedencia y luego oponiéndose formalmente al incremento) no estaba autorizada a girar incremento alguno en la renta",así como que "Por ello deben de revisarse cada una de las repercusiones que realizó el arrendador para valorar si hubo oposición en forma de la arrendataria",con la advertencia de que "la oposición del arrendatario no exige el ejercicio de una acción judicial es suficiente que se constante la voluntad real de oponerse a la actualización, puesto que este simple acto obliga a la propiedad a acudir a la vía judicial como medio para poder llevar a cabo la misma."

Discutidas en la reconvención las repercusiones de rentas devengadas desde 2016, por razón de la prescripción, se razona que "se desconoce cuando tuvo lugar la comunicación del incremento por parte de la propiedad (aunque del documento número 10 de la demanda reconvencional se deduce que la comunicación fue redactada el 22/11/16)",con la precisión de que "se hace referencia a fechas de escritos ya que dado el tiempo transcurrido no se han aportado comprobantes de remisión o recibo de comunicaciones postales".Se señala que "El inquilino en fecha 2 de diciembre de 2016 (dentro del plazo de 30 días) redactó una comunicación a la propiedad (documento número 9 reconvención) solicitando copia de las facturas con el desglose de conceptos y justificantes de pago",y que "Se ignora cuándo se remitió la documentación requerida por la parte arrendadora, correspondiéndole a la misma la carga de la prueba, por lo que debe de considerase que se formalizó en un momento en que ya estaba agotado el plazo de 30 días, previsto en la ley".Se señala que "Posteriormente el 31/01/17 el arrendatario remitió nueva comunicación indicando que a la vista de la documentación aportada consideraba que la repercusión era improcedente (documento número 10 contestación)",con la precisión de que "Aunque se había excedido el plazo de treinta días, hay que valorar que se ignora cuándo se recibió la documentación requerida, que la misma era necesaria para valorar su procedencia y que además era extensa y compleja tal como se deduce de la lectura del escrito dirigido por la arrendataria".Se señala también que "El 24 de abril de 2.017 (documento número 11) el arrendatario envía una nueva carta en la que señala que tras haber recibido las facturas justificándose el aumento en la necesidad de que el edificio pasase la ITE (Inspección Técnica de Edificación) muestra su desacuerdo en cuanto a la forma en la que están aplicando la repercusión",que "El 8 de mayo de 2.017 tal y como resulta del documento núm. doce, insiste en la necesidad de contar con la información y documentación completa para poder evaluar la repercusión, considerando improcedente la forma en la que se estaba el incremento de renta",y que "El 5 de mayo de 2.018, vuelve a enviarse por correo certificado la carta remitida en fecha 17 de mayo de 2.017 (se acompaña como documento núm. trece, carta de 18 de mayo de 2.017 y justificante de remisión de la misma nuevamente el 5 de mayo de 2018, un año después)".

Se razona que "valorando en conjunto la documental aportada, debe de concluirse que hubo una oposición por parte del arrendatario a la actualización de las rentas desde el 2 de diciembre de 2016",que "La postura del arrendatario abonando las rentas giradas no supone una aceptación de las mismas, ya que expresamente se había opuesto a la actualización",y que "Ante dichas reclamaciones la propiedad no ejercitó la acción judicial de actualización de rentas o de resolución contractual a la que estaba obligado."En concreto, se concluye que hubo un pago indebido de las cantidades reclamadas por incremento de obras correspondientes 513,52 euros en diciembre de 2016, 638,30 euros mensuales durante 2017, 2018 y 2019, y 638,30 euros mensuales entre los meses de enero de mayo de 2020, ambos incluidos, lo que totaliza la suma reclamada en reconvención de 26.683,82 euros.

7. Por la apelante se solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada íntegramente la demanda que presentó, con imposición de costas al demandado, y a fin de que sea desestimada íntegramente la demanda reconvencional, absolviendo a la demandada reconvenida de todos los pedimentos, con imposición de las costas al actor reconvencional. Subsidiariamente, de ser estimada la acción ejercitada en la demanda reconvencional, se fije en 5.989,44 euros la cantidad que deba pagar al actor reconvencional en concepto de devolución de pagos indebidos, en lugar de los 26.683,82 euros fijados en la sentencia impugnada.

8. El apelado se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la indemnización de daños y perjuicios

1. Impugna la apelante la no condena al demandado al pago de indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento del preaviso de un mes para la terminación unilateral del contrato, que aduce aparece pactada en la cláusula 3ª del mismo, porque considera que se infringe el art.1091 CC, al no tener en cuenta el incumplimiento del contrato en cuanto al plazo de preaviso por parte del demandado. En dicha cláusula, se pactó que "Las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan", y el demandado comunicó su voluntad de terminación del contrato mediante carta enviada por correo certificado fechada el día 29 de septiembre de 2020, en los siguientes términos: "(...) les comunico mi decisión de rescindir el contrato arrendaticio vigente entre ambas partes, reservándome las acciones legales que en mejor derecho procedan (...) ADJUNTO las llaves físicas de acceso al indicado local". Por tanto, se rescinde el contrato y se adjuntan las llaves, en el mismo momento, en la misma fecha de la carta, de modo que no hay preaviso; el propio demandado reconoce expresamente el incumplimiento del preaviso en el hecho cuarto de la contestación a la demanda, cuando dice literalmente que "comunicada que fue la resolución contractual en fecha 30 de septiembre de 2020 entregándose las llaves en dicha fecha, el contrato debe entenderse resuelto en dicha fecha"; en el hecho sexto de la contestación a la demanda,

vuelve a admitir que no se ha realizado preaviso, lo que discute es la cuantía de la indemnización por tal incumplimiento, y acaba diciendo que, en su caso, "le corresponderá al juez determinar el importe de la misma". Por todo ello, no comparte la apelante lo que se señala en la sentencia recurrida acerca de que "debe considerarse que la comunicación se giró en plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios en este concepto". Añade la apelante que ni la carta ni las llaves enviadas por correo en fecha 30 de septiembre de 2020 fueron recibidas por su parte, desconociendo los motivos por los que el servicio de Correos no entregó la carta, no imputables a la apelante, y discrepa del criterio judicial de que la carta "no fue retirada de correos dejando que la misma caducase",y de que, puesto que la carta se envió a la dirección correcta, "debe considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación".Afirma que recibió la carta con posterioridad - las llaves no las llegó a recibir nunca -, cuando le fue entregada por conducto notarial en fecha 13 de octubre de 2020, cuando ya se había devengado la mensualidad de la renta del mes de octubre de 2020, que el juez "a quo" sí que incluye en la reclamación, y que, en lo que se refiere a la obligación de preaviso, tanto si la carta se hubiera recibido el día en que está fechada, el 29 de septiembre de 2020, como el 13 de octubre de 2020, fecha en que efectivamente se recibió, el hecho es que en dicha carta no hay preaviso alguno. Considera que, por tanto, procede la indemnización reclamada por incumplimiento de la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, por importe de 6.147,79 euros, equivalente a una mensualidad de renta.

2. El apelado se opone. Aduce que, como recoge la sentencia recurrida, sí que hubo preaviso, producido el 30 de septiembre de 2020, y que, como prevé el contrato en su cláusula 3ª que el preaviso debe ser de un mes, se condena al demandado a abonar la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2020 y no se entiende resuelto el contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, sino en fecha 30 de octubre de 2020. Producido el preaviso con un mes de antelación y fijando la sentencia recurrida la fecha de extinción en el 30 de octubre de 2020, no cabe la condena al pago de indemnización adicional por daños y perjuicios, por cuanto que, en ese caso, se aplicaría una doble penalización al demandado. Considera que lo que la apelante pretende es que se valoren de forma distinta las manifestaciones de los testigos y la documentación habida en autos.

3. En contra de lo que aduce el apelado, sin embargo, en la sentencia recurrida no se tiene expresamente por resuelto el contrato en fecha 30 de octubre de 2020. Según ya se ha expuesto, lo que en ella se señala es que "En fecha 30 de septiembre, el Sr. Silvio remitió carta certificada a Damaroma, S.L, tal y como resulta del documento núm. tres. Dicha carta, fue remitida a la dirección de la administración de fincas, calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, aunque no fue retirada de correos dejando que la misma caducase tal y como resulta del documento núm. Cuatro", y que "Tal como se justifica con anteriores comunicaciones de la parte arrendadora, el domicilio sito en la Calle Muntaner 391-3-2 de Barcelona se corresponde con la administración de fincas Damaroma S.L. y hasta la fecha no habían suscitado controversia alguna su entrega en dicho domicilio, por lo que debe de considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios por este concepto".Se concluye que "Sí que debe de incluirse en la reclamación la renta del mes de octubre, ya que la comunicación, como queda dicho, tuvo lugar a finales de septiembre, debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto."

A criterio de este Tribunal, resulta contradictorio señalar que la comunicación de la rescisión tuvo lugar con respeto del plazo de preaviso de un mes, para luego señalar que debe incluirse en la reclamación de rentas la renta del mes de octubre de 2020, a fin de que se cumpla el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto.

Consideramos que el devengo de la mensualidad de octubre de 2020 no debía radicar, realmente, en la necesidad de dar virtualidad, en la práctica, al plazo de preaviso de un mes estipulado en el contrato de arrendamiento, como tiene lugar en la sentencia recurrida. Al respecto, cabe recordar que la actora solicitó en la demanda una indemnización por falta de preaviso, pero también el pago de las rentas adeudadas hasta el mes de octubre de 2020 incluido. Y lo cierto es que, como aduce la apelante, el demandado asumió en su comunicación de 30 de septiembre de 2020 que no se respetaba el citado plazo de preaviso, desde el momento en que afirmó que entregaba las llaves en esa misma fecha. Respetar el plazo de preaviso de un mes hubiese sido comunicar la rescisión el 30 de septiembre de 2020 con efectos para el 30 de octubre de 2020 o, incluso, para una fecha posterior.

Sin embargo, la mensualidad del mes de octubre de 2020 aparece concedida en la sentencia recurrida, no porque se hubiese devengado, como pretendía la actora, con base en que sólo recibió la carta de rescisión en fecha 13 de octubre de 2020, por conducto notarial, y que, como expuso en la demanda, en esa fecha fueron entregadas las llaves -con entrega de la posesión-, habiéndose devengado ya la mensualidad de octubre de 2020 en concepto de renta. Como hemos expuesto, la mensualidad de octubre de 2020 aparece concedida en la sentencia recurrida para dar virtualidad, en la práctica, al plazo de preaviso ("debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto"),y ello por considerarse que, pese a que la carta enviada el 30 de septiembre de 2020 lo fue al domicilio correcto -así lo reconoció el legal representante de DAMAROMA, S.L. al declarar como testigo que es el domicilio de la administración de fincas desde hace 35/40 años, desde siempre, y la forma habitual de comunicarse con ella el arrendatario era el correo postal- no fue retirada de la oficina de Correos por la arrendadora, sin dar, por el contrario, virtualidad alguna al envío de la comunicación de la rescisión por conducto notarial.

Así las cosas, entendemos que procede desestimar este motivo de apelación.

TERCERO.-Sobre el descuento de los importes de las obras incluidos en los recibos de renta reclamados, correspondientes a los meses de junio a octubre de 2020, ambos inclusive

1. Sostiene la apelante que, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, no se fundamenta el motivo por el que deben "descontarse los importes correspondientes a obras" de los recibos de alquiler reclamados. Aunque añade la apelante que entiende que este pronunciamiento es consecuencia de la resolución de la reconvención recogida en la propia resolución, quiere dejar constancia de que es objeto de impugnación, al considerar que no existe amparo legal para excluir dichos importes, y menos en su totalidad. Por ello, subsidiariamente, y para el caso de se admitiera descontar de los recibos reclamados el importe de las obras, lo que no procede en modo alguno es descontar la totalidad del concepto de obras, cuando la propia sentencia recurrida establece que el incremento por obras notificado el año 2013 sigue vigente, declarando caducada la acción para su reclamación. Considera, por tanto, que el importe que, en su caso, procedería descontar de los recibos reclamados sería el correspondiente al segundo incremento de renta, notificado en noviembre de 2016, que es de 124,78 euros mensuales, y no el total de 638,30 euros, tal y como se explica en el apartado D.6.2) del recurso, al cual se remite en aras a la brevedad.

2. El apelado reconoce que este pronunciamiento es consecuencia de la estimación de la demanda reconvencional, motivo por el cual considera que deberá ser examinado como en el correspondiente motivo de apelación.

3. En efecto, el examen de si procede o no deducir los incrementos que han sido deducidos en el fundamento de derecho señalado como tercero de la sentencia recurrida, relativo a la demanda -existe otro fundamento de derecho a continuación, señalado como tercero, cabe presumir que por mero error material-, encuentra mejor acomodo en el motivo de apelación siguiente, relativo a la impugnación de la deducción de incrementos, puesto que dicho pronunciamiento es, realmente, consecuencia de la resolución de la reconvención.

CUARTO.-Sobre la reclamación vía reconvención de los incrementos aplicados y sobre la caducidad. Error en la valoración de la prueba

1. La apelante no comparte la consideración de enriquecimiento injusto atribuida en la sentencia recurrida al incremento de la renta en concepto de obras, ni que se declaren pagos indebidos los incrementos de renta en concepto de obras repercutidos en los recibos de renta desde diciembre de 2016 hasta la finalización del contrato en octubre de 2020 con base en que la carta del arrendatario de fecha 1 de diciembre de 2016 solicitando más información se pueda considerar una oposición en forma por parte del arrendatario, ni que los recibos girados desde entonces no debieran incluir esta repercusión. Considera infringido el art. 101 LAU 1964, porque reitera que la arrendadora sí siguió el cauce previsto, notificando en fecha 22 de noviembre de 2016 el incremento de renta con la documentación suficiente que prevé el art.109 LAU 1964. Afirma que la Ley no exige más detalles para la validez de la notificación del arrendador, que basta con que se acredite que los trabajos corresponden a obras de conservación de la finca, y que, en este caso, además, derivaban de un ITE, como ha reconocido el arrendatario en las cartas por él enviadas (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda), de cuyo tenor resulta que éste conocía perfectamente la naturaleza de las obras y el importe de las mismas, así como el importe que le sería repercutido, siendo cuestión distinta que el arrendatario solicitara más información y desgloses, que, igualmente, le fueron facilitados por la propiedad. Considera la apelante que pedir información adicional no puede considerarse una oposición formal, y alude expresamente al documento nº 10 de la reconvención, una carta de fecha 31 de enero de 2017, en la que el arrendatario reconoce que con el incremento ya se le envió la documentación correspondiente ("...correspondo a su escrito del 22/11/2016 en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Uds. expresan..."), de modo que el 22 de noviembre de 2016 la propiedad notificó el incremento de renta por obras y aportó la documentación para su justificación en forma, y, no mediando oposición formal por parte del arrendatario, aplicó el incremento de renta desde el mes de enero de 2017, siendo abonado por el arrendatario hasta junio de 2020, cuando dejó de pagar los recibos.

Asimismo, discrepa la apelante de que pueda considerarse "voluntad real de oponerse" la actuación del arrendatario, pues expone que, entre diciembre de 2016 y abril de 2017, envió a la arrendadora tres cartas más o menos consecutivas (documentos nº 9, 10, y 11 de la reconvención), solicitando detalles y desgloses de las facturas ya remitidas por la propiedad, sin oponerse expresamente al incremento; en mayo de 2018, insiste el arrendatario en que requiere más información y, a partir de entonces, el arrendatario ya no se manifiesta más. Aduce la apelante que, durante tres años y cuatro meses paga todos los recibos, hasta junio de 2020, y no fue hasta cuando la propiedad requiere en 2020 al arrendatario el pago de las rentas adeudadas cuando el arrendatario se opone a los incrementos por obras y acaba formulando la reconvención. Considera la apelante que, con el pago de las rentas incrementadas por las obras durante tantos años, el arrendatario crea, indiscutiblemente, una situación de aceptación tácita, y que, si con toda la documentación que se le envió, aún no veía claro el incremento de la renta por la repercusión de las obras, no se entiende que siguiera pagando durante más de tres años. Considera infringido el art.101.2. 2ª LAU 1964, al entenderse en la sentencia recurrida que la voluntad real de oponerse por parte del arrendatario tiene el mismo efecto que una oposición en forma, puesto que no es este el tenor del referido precepto legal, que establece que "Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago, interpretándose su silencio como aceptación tácita". En este caso, el arrendatario ni acepta ni se opone, sino que pide más documentos y paga, lo cual supone una aceptación tácita; aun así, puesto que no aceptó expresamente el incremento, el art.101.2.4ª ofrecía al arrendatario la posibilidad de pedir la revisión de la renta en el plazo de caducidad de tres meses, plazo durante el cual el arrendatario siguió pagando y no ejercitó la acción de revisión de la renta. Además, no ha habido voluntad real de oponerse, a tenor de los actos propios del arrendatario, realizados dentro del plazo establecido por ley, cuando pagó durante tantos años sin manifestar expresamente su oposición.

Sostiene la apelante que existe error en la valoración de la prueba, en cuanto que no se aprecia la caducidad en la sentencia recurrida, cuando, a tenor de los arts.101.2 y 106 de la LAU 1964, la acción ejercitada en la demanda reconvencional ha caducado, ya que, desde que se notificó al arrendatario el incremento de renta que se le aplicaría desde enero de 2017, ha pagado todos los recibos durante tres años y cuatro meses, siendo inadmisible, al cabo de tantos años, revisar esta materia, lo cual daría lugar a una evidente inseguridad jurídica. Considera que, al comunicar la propiedad en fecha 22 de noviembre de 2016 el aumento de la repercusión de obras a partir de enero de 2017, el arrendatario, en fecha 2 de diciembre de 2016, solicitó más documentación, pero no se opuso a la repercusión; en fecha 31 de enero de 2017, solicitó más aclaraciones, pero tampoco se opuso, y no fue hasta la carta de fecha 24 de abril de 2017, cuando el arrendatario, aparte de pedir más documentación, dijo textualmente: "no puedo estar tampoco conforme con el método de repercusión por Uds. empleado, ya que tal y como lo están aplicando supone un incremento de la renta permanente". En esta comunicación puede entenderse la disconformidad del arrendatario en cuanto al método de repercusión, no en cuanto al concepto repercutido, porque implicaba el aumento permanente de la renta, tal y como disponía la LAU 1964, pero, en todo caso, para entonces, ya habían transcurrido los treinta días que la ley dispone; de hecho, así se recoge en la sentencia recurrida, al señalarse que "muestra su desacuerdo en cuanto a la forma en la que están aplicando la repercusión"y se reconoce que "había excedido el plazo de treinta días".Y, no habiendo el arrendatario formulado oposición en el plazo de treinta días, ni habiendo interpuesto acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 LAU 1964, debe declararse caducada la acción de devolución de lo indebidamente pagado en concepto de repercusión por obras. Niega la apelante que, como se señala en la sentencia recurrida, "hubo una oposición por parte del arrendatario a la actualización de las rentas desde el 2 de diciembre de 2016";en la sentencia, se considera acreditado que el incremento por obras se realizó en fecha 22 de noviembre de 2016, hecho admitido expresamente por el arrendatario en su carta de fecha 31 de enero de 2017 (documento nº 10 de la reconvención), donde indicó "...correspondo a su escrito del 22/11/2016 en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Udes. expresan...". En fecha 16 de diciembre de 2016, el arrendatario envió la carta de fecha 2 de diciembre de 2016 (documento nº 9 de la reconvención), en la cual no se opone a la repercusión de las obras, sino que lo único que hace es solicitar información adicional a la que ya reconoce haber recibido (en la carta de fecha 31 de enero de 2017) con la notificación del incremento, por lo que esta carta no es una oposición al incremento de renta. Tampoco está de acuerdo con lo señalado en la sentencia recurrida acerca de que "la postura del arrendatario abonando las rentas giradas no supone una aceptación de las mismas, ya que expresamente se había opuesto a la actualización",pues considera la apelante que en ninguno de los documentos se aprecia una oposición expresa del arrendatario antes de abonar los recibos incrementados por las obras. El arrendatario pagó el recibo del mes de enero de 2017, con el concepto de obras incrementado, y siguió pagando los sucesivos, hasta junio de 2020; durante tres años y cuatro meses, el arrendatario estuvo pagando la renta con el incremento por obras, actitud que demuestra una aceptación tácita de los incrementos. Considera que, en el caso en que se entendiera que las cartas del arrendatario de 1 de diciembre de 2016 y sucesivas, solicitando más documentación fueran una "oposición formal", queda recogido en el punto 11 de la sentencia recurrida que, a partir del 5 de mayo de 2018, el arrendatario ya no solicita nada más, por lo que, aun siguiendo la teoría del juez "a quo", el arrendatario podía haber interpuesto la acción revisoria que le correspondía en el plazo de tres meses desde la última carta de 5 de mayo de 2018, pero tampoco lo hizo, y esperó a presentar la demanda reconvencional, dos años después, con lo que la acción ha caducado.

Por otra parte, niega la apelante que fuera la propiedad y no el arrendatario quien debía haber ejercitado la acción de actualización de rentas o resolución contractual a que estaba obligado ex artículo 101 LAU 1964, pues la acción del arrendador conforme al art.101.5ª LAU 1964 a la que se refiere la sentencia recurrida procederá cuando el arrendatario rechazare la elevación propuesta, lo cual no hizo. Aduce que la propiedad no podía instar dicha acción ante unas cartas del arrendatario que le solicitaban más documentación, pues no había base para fundamentar la demanda, aparte de que dicho precepto legal ofrece dos opciones al arrendador, que no podía ejercitar en este caso.

Subsidiariamente, para el caso en que no se dé lugar a la caducidad de la acción ejercitada en la reconvención, cuestiona la apelante los fundamentos por los que se declara la repercusión de las obras, derivadas del ITE, como pago indebido. Aduce que, en el hecho segundo de reconvención, se fundamenta la reclamación en que no existe causa en los incrementos de renta aplicados, al considerar que no se ajusta a los requisitos exigidos para que sea de aplicación el artículo 108 LAU 1964, y, además, por no ser de aplicación la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento ("El arrendatario viene obligado: (...) 22ª A abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual que en cada momento autorice la LAU para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, de las ordenadas por Organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial"), pero no se solicita su nulidad, ni tampoco se explica el motivo por el que no debiera aplicarse, extremo sobre el cual el juez "a quo" no se pronuncia de forma clara. Considera que, tratándose de un contrato de arrendamiento de local de negocio, no de vivienda, en méritos de la libertad de pactos que asistía a ambas partes y al amparo de lo establecido en el artículo 6.3 LAU 1964, que permite la renuncia de los beneficios que la ley confiere a arrendador y arrendatario de local de negocio, salvo el de prórroga, la referida cláusula 22ª del contrato no puede considerarse nula, y, siendo un hecho incontrovertido que el importe repercutido corresponde a obras de conservación de la finca - admitido expresamente por el arrendatario en sus cartas (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda reconvencional)-, sin perjuicio que, además, el arrendatario reconoce expresamente en sus cartas que estas obras derivan del ITE de 2012, los importes repercutidos en tal concepto no pueden considerarse pagos indebidos ni enriquecimiento injusto. No aparece en la sentencia recurrida el motivo por el que se considera que el importe de obras incluido en los recibos de junio a octubre de 2020 es indebido, más allá de la consideración de que, a criterio del juez "a quo", fue discutido por el arrendatario y la arrendadora no ejercitó la acción revisoria. Niega la apelante que se deba obligar a la propiedad a devolver los importes de las obras repercutidos y pagados por el arrendatario durante tres años y cuatro meses, sin valorar si estos incrementos eran o no procedentes.

También subsidiariamente, aduce error en los importes descontados. Parte de que es un hecho incontrovertido que se procedió a una primera repercusión de las obras, el mes de mayo de 2013, por importe de 513,52 euros, hasta el mes de diciembre de 2016, inclusive, así como que se procedió a un segundo incremento de la renta por repercusión de obras, notificado el 22 de noviembre de 2016, en virtud del cual el concepto de obras incluido en el recibo de alquiler a partir del mes de enero del 2017 pasó a ser de 638,30 € mensuales, tal y como resulta del hecho segundo de la reconvención. Por consiguiente, el importe de 513,52 euros se mantuvo, considerándose cantidad asimilada a la renta, y se le sumó el importe del segundo incremento de renta, a partir del mes de enero de 2017 inclusive, que fue de 124,78 euros mensuales (638,30 euros - 513,52 euros), de modo que, en el supuesto de que se considerara que la carta de 1 de diciembre de 2016 solicitando información, es una oposición formal a la repercusión de las obras, y que la acción ejercitada por el actor reconvencional no ha caducado, en diciembre de 2016 se estaría rechazando el aumento notificado en noviembre de 2016, de 124,78 euros, no de 638,30 euros, como aplica el juez a quo. Consta en los recibos de renta aportados por el arrendatario que, desde mayo de 2013 está pagando en concepto de obras 513,52 euros y, a partir de enero de 2017, deberá pagar 124,78 euros más. Aduce la apelante que el plazo de treinta días para la oposición al incremento y el plazo de tres meses para instar la acción revisoria por este incremento de 513,52 euros se inició en mayo de 2013, señalando la sentencia recurrida que no constando oposición del arrendatario al primer incremento de renta, de mayo de 2013, "deben considerarse vigentes, estando caducada la acción para interesar que queden sin efecto",de modo que la repercusión por obras por importe de 513,52 euros debe considerarse vigente, y caducada la acción para interesar que quede sin efecto. Reitera que dicho importe se incluyó en todos los recibos de alquiler desde el mes de mayo de 2013 hasta el mes de octubre de 2020, cuando se resolvió el contrato de arrendamiento, y afirma que la carta del arrendador solicitando información, enviada el 16 de diciembre de 2016 con motivo de la notificación del segundo incremento, que el juez "a quo" considera como oposición, no afecta, en todo caso, al incremento por obras de 513,52 euros iniciado en mayo de 2013, habida cuenta que la repercusión de las obras integrada en concepto de renta como cantidad asimilada, es un proceso único, que se inicia con el requerimiento del arrendador y que no puede dejarse sin efecto ni interrumpirse al cabo de más de tres años, como en el presente supuesto.

Por tanto, sostiene que no puede considerarse pago indebido el importe de obras del recibo de diciembre de 2016, de 513,52 euros, al que no se le había aplicado el segundo incremento notificado en noviembre de 2016, al que supuestamente se había opuesto el arrendatario, ni el total importe de 638,30 € mensuales incluido en los recibos de los años 2017 hasta mayo de 2020, sino que, en su caso, se consideraría pago indebido el segundo incremento de 124,78 euros mensuales, incluido en dichos recibos. La cantidad que, en su caso, debería devolver la actora al demandado ascendería a 5.989,44 euros (años 2017, 2018, 2019 y 2020, a razón de 124,78 euros mensuales).

2. El apelado se opone, y se muestra conforme con la sentencia recurrida. Afirma que no se trata como se pretende de contrario de una mera petición de información y documentación, sino que, hasta en cinco ocasiones, comunicó que consideraba improcedente la repercusión, como correctamente interpreta el juez "a quo". Por tanto, concurriendo dicha oposición, se impone al arrendador la obligación ex art. 101 de la LAU 1964 de instar acción de actualización de la renta, lo que no llevó a cabo. Afirma que por la apelante se pretende la infracción del art.101 LAU 1964, pues que considera que la notificación cursada en su día de incremento por obras cumple con los requisitos establecidos en el art.109 LAU 1964, cuando no se está discutiendo si dicha comunicación cumple o no los requisitos formales, sino si tras la oposición formulada se debía o no instar por la ahora apelante la acción del art. 101 LAU 1964; la infracción de dicho precepto legal la comete, en todo caso, la ahora apelante como arrendadora, al no instar la acción de actualización de renta prevista para supuestos como el de autos, en el que media oposición formal del arrendatario, al no haber ejercitado la acción pertinente para obtener judicialmente legitimación para proceder a dicho incremento de rentas. aceptación tácita cuando el inquilino no comunica por escrito si acepta o no la obligación de pago. Afirma que, en este caso, hubo hasta cinco comunicaciones por escrito en las que el arrendatario no aceptó la repercusión. Niega que no fuera hasta el 24 de abril de 2017 cuando se opuso a la repercusión, sino que, como se interpreta en la sentencia recurrida, en la comunicación de fecha 27 de enero de 2017, ya indicó el arrendatario que "considero insuficientes y cuestionables, léase improcedentes , que ante el primer requerimiento la repercusión por ustedes practicada al local del que soy arrendatario", finalizando con que "CON LA INFORMACION QUE DISPONGO NO PUEDO DAR MI CONFORMIDAD A LAS CANTIDADES REPERCUTIDAS". Por tanto, no dio su conformidad, no hubo silencio y no hubo aceptación tácita, sino absoluta buena fe por su parte, por lo que, a pesar de la disconformidad, siguió pagando la renta actualizada. Además, dicha disconformidad se manifestó en plazo, al no haber acreditado la parte contraria la fecha en la que procedió a la entrega de la documentación justificativa de las obras y de la repercusión, para poder evaluar la corrección o no de los importes repercutidos; es más, en fecha 27 de enero de 2017, él indicó que a pesar de la voluminosa documentación no tenía justificación del proyecto estructural de las obras. Considera que, ante la oposición, la arrendadora no estaba facultada para girar, como hizo, el siguiente y los siguientes recibos con el aumento, en lugar de proceder conforme al art.101.1.5ª LAU 1964. Tras negar la ausencia de fundamento del pago indebido, se opone el apelado a la petición subsidiaria, relativa al error en los importes descontados, pues considera que no ha acreditado en ningún momento la parte contraria el importe de la subida, o sí quedaba el importe anterior anulado por el siguiente, no habiendo aportado documentación alguna que justifique las obras que se pretendían repercutir, por lo que sí que consta acreditado es que a partir de enero de enero de 2017 el importe de las mismas ascendía a 638,30 euros.

CUARTO.-1. Debemos partir de que resulta de aplicación al contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por las partes en fecha 14 de noviembre de 1974 el art.108 LAU 1964 sobre repercusión por obras resulta, conforme a la Disposición transitoria tercera de la LAU 1994, relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la cual remite a la Disposición transitoria segunda. Establece lo siguiente:

"A) Régimen normativo aplicable 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

(...)

D) Otros derechos del arrendador.

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda."

La Disposición transitoria segunda establece al respecto lo siguiente:

"C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

(...)

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes (...)."

Según doctrina jurisprudencial asentada, es de aplicación a los supuestos en que las obras de conservación realizadas por el arrendador no responden a su mera voluntad, sino que vienen impuestas por la Administración. Según señala la STS, Sala 1ª, de 30 de octubre de 2013 (Roj: STS 5285/2013 - ECLI:ES:TS:2013:5285):

"Motivo primero. Infracción del epígrafe 10.3 del apartado C) de la disposición transitoria segunda por su referencia en el apartado D) 9 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , en concreto en cuanto a la aplicación del art. 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en su fundamento de derecho tercero.

(...)

La STS de 21 de mayo de 2009, recurso: 1419/2004 , declaró:

Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización .

(...)

A la vista de la doctrina jurisprudencial citada debemos declarar que las obras a las que la misma se refiere son las del art. 1554 del C. Civil , como la misma cita, mientras que las ahora analizadas son impuestas por la autoridad administrativa.

En la sentencia citada de 21 de mayo de 2009 , se viene a declarar que en los contratos posteriores a 1964, puesto que se pudo pactar la renta y su cláusula de actualización, conforme permitía el art. 97 de la LAU de 1964 , los arrendadores no se han visto compelidos a la congelación de las rentas por lo que no era necesario un apoyo específico de estabilización, ya que podían calcular los gastos previsibles a la hora de fijar la renta y su reajuste.

Sin embargo, en el presente litigio surge una particularidad que no fue objeto de análisis en la antecitada sentencia de esta Sala, cual es la situación concurrente cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración.

Para este supuesto establece la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 , en el aparado C) 10.3 que las obras serán repercutibles en el caso del art. 108 de la LAU de 1964 , que no concurre, "o" cuando son impuestas por resolución administrativa firme, que es el caso.

En resumen, no se infringe la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009 , pues la DT 2 ª establece la disyuntiva entre los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985."

2. En este caso, según resulta de las propias comunicaciones aportadas por el arrendatario, se trata de obras que es un hecho notorio que vienen impuestas por la Administración, concretamente, por el Ayuntamiento de Barcelona: obras en relación con la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que, obligatoriamente, han de pasar todos los edificios que, de entrada, tengan más de 45 años -este edificio fue "projectat per l'arquitecte modernista Roc Cot i Cot amb llicència d'obres de l'any 1904", según aparece en el informe de ITE. Los incrementos repercutidos derivan de la necesidad de tales obras, según resulta de los documentos aportados por la ahora apelante con la contestación a la reconvención, constando en el punto 6 del informe del ITE elaborado por Arquitecto superior -informe que cuenta con el visado del COAC de fecha 31 de diciembre de 2012-, la relación y calificación de las deficiencias detectadas, las cuales son calificadas de graves en el punto 7.

Y es un hecho reconocido que, precisamente, a partir de mayo de 2013, comenzaron los incrementos por razón de las obras (documento nº 2 de la reconvención), a los que el arrendatario sostuvo en la reconvención que se opuso, si bien no aportó documentación alguna acreditativa al respecto.

3. En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de junio de 2017 (ROJ: SAP B 9282/2017 - ECLI:ES:APB:2017:9282), recopilando diversas resoluciones sobre el tema que afectan a cuestiones objeto de este procedimiento, señalamos lo siguiente:

"(...) debemos remitirnos a nuestra sentencia de 13 de diciembre de 2013, número 594/2013 , donde ya dijimos:

"(...) Conviene recordar en este punto que ya expusimos en las sentencias dictadas por este tribunal en fecha 28 de enero de 2011 y 16 de noviembre de 2011 , que a aquellos contratos posteriores al TRLau de 1964 no les es aplicable el régimen del artículo 108 de dicha Ley, por lo que sólo cabría repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario o "acordadas por resolución judicial o administrativa firme".

Es decir, en los contratos posteriores al TRLAU de 1964 sólo serán repercutibles al arrendatario las obras solicitadas por el propio arrendatario o las obras que hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

CUARTO.- En el supuesto que nos ocupa, al ser el contrato litigioso posterior a la LAU de 1964, la cuestión a dilucidar es si, efectuada una obra no solicitada por el arrendatario o no acordada por resolución judicial o administrativa firme, el arrendatario sigue teniendo el plazo de caducidad de tres meses previsto en los artículos 101 y 106 del TRLau 1964 para oponerse a la repercusión del coste de las obras y reclamar el reintegro de lo indebidamente pagado, o bien, a falta de plazo de caducidad aplicable, cabe entender que puede hacerlo en el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil .

Al respecto, la SAP Madrid, Sección 14, de fecha 24 de marzo de 2010 , reseñada por la Juzgadora de instancia, considera que no es posible aplicar el artículo 106, ni su plazo de caducidad de tres meses, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 , por cuanto el Tribunal Supremo ha declarado que la aplicación de este artículo 108 sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el artículo 95 de la L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

Este tribunal se ha pronunciado en sentido contrario. El artículo 109 del TRLAU se remite a las reglas segunda a quinta del artículo 101.2 del TRLAU y el artículo 101.2.4ª indica que, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, el arrendatario podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106, el cual dispone que las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.

QUINTO.- Con posterioridad a las resoluciones antes citadas, en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 3 de mayo de 2012, en el rollo 405/11 , Ponente Doña MIREIA RÍOS ENRICH, se indicaba: "Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de fecha 19 de julio de 2011, número 516/2011, recurso 282/2009 , resolviendo un recurso de casación interpuesto en un caso de actualización de renta conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuya regla 7ª, dispone la improcedencia de la actualización de la renta cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de 2, 5 veces el salario mínimo interprofesional, ha indicado:

"La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala entre otras, en sus sentencias de 14 de septiembre , 15 de septiembre y 27 de diciembre de 2.010 ; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador. La aplicación de esta doctrina, seguida por la Audiencia Provincial, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización; de hecho, tal y como expuso la ahora recurrente, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido."

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de diciembre de 2010 , con cita de la Sentencia de fecha de 23 de septiembre de 2008 , señala: "En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la D. T. 2ª de la LAU de 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada D. T. 2ª de la LAU de 1.994 ".

Es cierto que las referidas sentencia del Tribunal Supremo que indican que, en el caso de actualización de la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª, en relación con el artículo 106 de la LAU de 1964 , el arrendatario puede pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la D. T. 2ª de la LAU de 1.994 , no se refieren al tema de repercusión por obras sino a la actualización de la renta por aplicación del apartado D) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994 .

Pero si el Tribunal Supremo considera aplicable en estos casos el plazo de caducidad previsto en el artículo 106 del TRLAU , consideramos no existe impedimento para entender aplicable el referido plazo de caducidad de tres meses al apartado C) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1994 , "otros derechos del arrendador".

Piénsese en la inseguridad jurídica que supondría entender que la impugnación de la repercusión por obras y la restitución de lo abonado, tiene previsto un plazo de prescripción de quince años, pudiendo revisarse repercusiones de obras y reintegrarse cantidades abonadas con una anterioridad de 15 años.

En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la sección 20ª de la A.P. de Madrid de fecha 26 de septiembre de 2011 que expone: "(...)

El recurso no es admisible por la remisión que el artículo 109 hace a las reglas Segunda a Quinta del artículo 101 número 2, por virtud de las que, no obstante la aceptación tácita del inquilino (4ª) si la cantidad girada resulta ser superior a la que autoriza este capítulo, podrá pedir la revisión y la devolución de lo indebidamente pagado, pero siempre en el plazo señalado en el artículo 106, que es el aplicado en la Sentencia recurrida.

Esta normativa especial, es de aplicación preferente a las normas generales de las obligaciones y de los contratos, y también a las de los cuasi contratos y los principios del enriquecimiento injusto, invocados por la apelante, por lo que es inadmisible el plazo de prescripción de 15 años que pretende, y, como consecuencia, procede confirmar la sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos ".

En términos parecidos se pronuncia la sentencia de 23 de julio de 2013 dictada por la Sección Decimotercera de esta Audiencia de Barcelona, al expresar lo siguiente:

"Como reiteradamente tiene declarado este Tribunal, el procedimiento para instar la repercusión, tanto en el supuesto de optar el arrendador por realizarla en los términos previstos en el art. 108 del texto refundido LAU de 1964 , como en el de optar por realizarla en los previstos en las reglas 1.ª a 5.ª de la Disp. Trans. segunda, C.10.3, de la L 29/1994, será el del art. 109 de la Ley de 1964, con las variaciones introducidas en la disposición transitoria mencionada. Ello obligaba al arrendador, una vez terminadas las obras a notificar a los arrendatarios por escrito: su naturaleza y alcance, su importe, y la repercusión correspondiente, deducidos los auxilios o ayudas públicas percibidas por el propietario. En todo lo demás, sobre aceptación u oposición al aumento por el arrendatario, hay que estar a lo dispuesto en las reglas 2ª y 5ª del art. 101. Por lo tanto y conforme al nº 2 de dicho artículo, hecha la notificación el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas: 1) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de lo satisfecho y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión. Se observa, pues, que el silencio del arrendatario ante la notificación del arrendador del aumento de la renta por la meritada repercusión se interpretará como aceptación tácita, de modo que el arrendador podrá girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino.

Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad. Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario.

Pues bien, en el presente caso no se discute que en el mes de julio de 2006, el administrador de la propiedad notificó a los inquilinos actores la realización en el inmueble de determinadas obras de reparación, entre ellas las de la fachada, y que desde el mes de octubre de 2006 se han cargado mensualmente la suma de 51, 50 €; suma que fue abonada por los arrendatarios durante más de dos años hasta que por demanda de 19 de diciembre de 2008 (que dio lugar al procedimiento ordinario nº 1704/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona), se opusieron a la meritada repercusión, pasado, por tanto, el plazo de treinta días señalados por el art. 101 LAU 64 , por lo que se produjo una aceptación tácita del incremento pretendido por la parte arrendadora y tampoco formularon acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 de la misma LAU , por lo que ha de declararse caducada la presente acción y válida la repercusión realizada en octubre de 2006, pues no cabe olvidar que la caducidad determina el tiempo dentro del cual - y solo dentro de él- es posible la realización de un acto con eficacia jurídica; de forma que el plazo es preclusivo, perentorio y material, siendo la caducidad automática por ministerio de la ley, computable por días naturales, sin descontar los inhábiles, hasta el punto en que supone un medio de extinción de los derechos y acciones, pudiendo ser apreciada de oficio (TS S 11 May. 1966, 28 Ene. 1983, 22 May. 1990, 10 Nov. 1994...).""

4. Sentado lo anterior, debemos partir de que, por tanto, ya desde el año 2013, por el arrendatario se vino abonando un incremento de la renta por razón de las obras impuestas por la Administración, derivadas del ITE del edificio, sin que, sin embargo, en contra de lo alegado en la reconvención, conste oposición alguna por parte del arrendatario a las correspondientes notificaciones realizadas por la arrendadora -notificaciones, por lo demás, no negadas por el arrendatario durante el procedimiento-, correspondientes a los incrementos aplicados en 2013, 2014, 2015 y 2016, ascendentes a 513,52 euros mensuales, según los recibos de renta aportados, donde constan detallados todos los conceptos (bloques documentales nº 2, 3 y 4 de la reconvención). Y la cuestión de que la eventual reclamación de tales incrementos haya prescrito, no impide llegar a esa conclusión, porque no sólo hay que alegar, sino también probar lo que se alega, conforme prevé el art.217 LEC.

5. En relación con los incrementos aplicados a partir de 2017, conforme a las resoluciones judiciales antes expuestas, el arrendatario, quien sostiene que se opuso a la aplicación de tales incrementos, debía acreditar que lo hizo en tiempo y forma, en referencia concreta a la notificación concreta de cada incremento, y ello en el plazo de treinta días del art. 101.2ª LAU 1964, que dispone que "Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita." En ese sentido, consideramos que no se trata de que la arrendadora deba acreditar ahora cuándo le comunicó el incremento, sino de que, si se sostiene la oposición al incremento, la misma debe ir referida a una concreta notificación del incremento, notificación que no es negada por el actor reconvencional.

Por otra parte, se aduce en la oposición al recurso de apelación que la apelante no ha acreditado la fecha en la que procedió a la entrega de la documentación justificativa de las obras y de la repercusión, para poder evaluar la corrección o no de los importes repercutidos. Pero, dado que ello supone una incidencia en el riguroso procedimiento establecido en el citado art.101.2ª LAU 1964, consideramos también que correspondía al actor reconvencional acreditar tal extremo.

6. En cualquier caso, un nuevo examen de la prueba documental obrante en autos, conduce a este Tribunal a considerar que, en contra de lo concluido en la sentencia recurrida, no medió oposición en tiempo y forma por parte del arrendatario a las notificaciones de los incrementos por obras de que se trata. En concreto:

-Como resulta del documento nº 9 de la reconvención, en fecha 16 de diciembre de 2016, el arrendatario remitió una carta fechada el 2 de diciembre de 2016 ("Enviado por correo postal 16/12/2016") a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención de la arrendadora, donde consta:

"Solicito me faciliten copias de las facturas con el desglose de conceptos que amparan las mismas y los correspondientes justificantes de pago, referidas a las obras que Uds. afirman haber efectuado en los pisos y plantas de su propiedad concernientes al inmueble en C/ Trafalgar, 25.

Así mismo, copia de las facturas realizadas en pasados años, cuyos coeficientes porcentuales me han sido fehacientemente repercutidos en los recibos arrendaticios mensuales."

De ello cabe deducir que la notificación del incremento tuvo lugar con anterioridad al 2 de diciembre de 2016.

- En el documento nº 10 de la reconvención, que es una carta fechada el 31 de enero de 2017 (no el 27 de enero de 2017, como aduce el apelado), pero enviada en fecha 1 de febrero de 2017 ("Enviado por correo postal 01/02/2017"), dirigida también a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención de la arrendadora, se hace alusión, en concreto, a un escrito de la arrendadora de 22 de noviembre de 2016 "en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Uds. expresan (...)". En dicha carta, tras hacer referencia a la documentación enviada por la arrendadora "remitida de los industriales/contratistas", es cierto que indica que "A mi criterio, considero insuficiente -y cuestionable- léase improcedente, qué ante el primer requerimiento, la repercusión por Uds. practicada al local del que soy arrendatario". Pero, después de comentar al detalle las facturas de los industriales que le fueron remitidas, se concluye comunicando que "Por lo antedicho, les solicito el correspondiente proyecto de consolidación estructural realizado, no presupuestos ni memorias económicas, para mi constancia y justificación de gastos de mi empresa. Factura emitida asignando el coeficiente asignado a éste local. Y que aquí NO consta, y con la información que dispongo no puedo dar mi conformidad a las cantidades repercutidas. Anticipadamente agradecido por la atención e información que les solicito, les saluda afectuosamente".

Por tanto, el arrendatario, para poder dar su conformidad -según expuso-, siguió solicitando información a la arrendadora. En todo caso, esa carta, fechada el 31 de enero de 2017, fue enviada en fecha 1 de febrero de 2017. Y, no sólo no se opuso expresamente en ella a la repercusión del incremento por obras, sino que lo abonó.

- El documento nº 11 de la reconvención es ya una carta fechada el 24 de abril de 2017, sin constar la fecha de envío, dirigida a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención del Sr. Juan Manuel -legal representante de dicha sociedad, quien fue propuesto como testigo-, donde se hace referencia "a su anterior escrito", pero sin aportarlo, y donde reitera su "agradecimiento por haberme facilitado copia de las facturas de los trabajos realizados por Uds. de fecha 28 de junio de 2016, así como copia del IBI y el desglose de alquileres por meses". Se añade que "Por otra parte, haciendo mención a las actuaciones que han desarrollado para pasar el ITE (Inspección Técnica de Edificios), se aduce que el edificio estaba en una situación precaria y no pasó el control inicial del ITE, y que después de unas intervenciones indeterminadas lo pasó con deficiencias leves." Y, considerando aún la información insuficiente, por las razones que expuso, terminó la carta indicando lo siguiente: "Por consiguiente, les ruego me faciliten el ITE completo, el informe del Arquitecto que ha dirigido las obras desglose por partidas, así como en detalle de qué actuaciones se han realizado y dónde, así como por entidades o coeficientes, rogándoles se replanteen el sistema de repercusión por el método recogido en este escrito. Y concluyendo me informen constatadamente de las subvenciones o/y ayudas que hayan podido tener (...)".

- El documento nº 12 de la reconvención, es una carta enviada por correo certificado y dirigida a la administración de fincas, a la atención del Sr. Juan Manuel, que, fechada el 8 de mayo de 2017, consta como entregada el día 9 de mayo de 2017, y que es mera reproducción de la carta fechada el 24 de abril de 2017, indicando: "PERMÍTOME REPRODUCIR EL TEXTO DEL ESCRITO QUE CON FECHA 24/04/2017 LES REMITÍ, AL QUE NO HE OBTENIDO RESPUESTA, Y REITERÁNDOME EN EL CONTENIDO DEL MISMO."

- El documento nº 13 de la reconvención, es una carta fechada ya el 30 de abril de 2018, que no consta cuándo fue enviada, dirigida a la administración de fincas, a la atención de la actora, donde el arrendatario indica que "(...) permítome reiterarles mi solicitud de aclaración de conceptos que el pasado año ya les sugerí -cuya fotocopia acompaño- transmitiéndoles e insistiendo con esta mi petición que es preciso actualizar situación en pro de ambas partes. Quedo pendiente de su buen responder (...)". Y adjuntó el arrendatario como anexo copia de una carta fechada el 18 de mayo de 2017, dirigida a la administración de fincas, a la atención del Sr. Juan Manuel, donde indicó que "En relación a la anterior carta de fecha 8 de mayo de 2017, agradecerles de antemano el haberme facilitado el Certificado emitido por el Técnico D. Pedro Antonio sobre "Actuaciones de rehabilitación estructural llevadas a cabo en muros de carga y de riostra del edificio de viviendas y locales comerciales situado en la Calle Trafalgar", pero añadiendo que "siguen sin remitirme la información y documentación procedentemente, oportuna y necesaria. Sintiendo el tener que insistir más, rogó que le facilitasen el ITE completo, el proyecto técnico del arquitecto que ha dirigido las obras, su Licencia, así como el detalle del gasto sobre las actuaciones que se han realizado y que han afectado a elementos comunes de uso del local, con la individualización debida por entidades o/y coeficientes. Instarles por ello, para que verifiquen Uds. la legalidad del sistema de repercusión, QUE NO PUEDE SER UN INCREMENTO PERMANENTE TAL COMO UDS. PRETENDEN, y rogándoles, finalmente, me informen de las subvenciones o ayudas que hayan podido tener".

-El documento nº 14 de la reconvención es un comunicado -en un recuadro aparece "2º COMUNICADO18 Marzo 2021"-, el cual recoge un burofax enviado el 14 de enero de 2021, dirigido a "Amat Abogados", donde se hace referencia, a su vez, a un burofax previo de "Amat Abogados" de 4 de enero de 2021, que coincide con el burofax de reclamación extrajudicial de la arrendadora a través de "Amat Abogados" fechado el 30 de diciembre de 2020 (documento nº 14 de la demanda), recibido por el arrendatario el 14 de enero de 2021 (documento nº 15 de la demanda), tal y como resulta del documento nº 16 de la demanda). Se trata de la respuesta del arrendatario a dicho burofax de reclamación extrajudicial, que finaliza aludiendo a una "solución amistosa, devolviéndome la arrendadora Dª Sonia, la procedente compensación económica, sin más dilaciones y en evitación de otros procedimientos y legales cauces que pudieren proceder e iniciarse en defensa de nuestros legítimos intereses".

- En el documento nº 14 de la reconvención, se incluye, asimismo, la respuesta dada por el arrendatario al segundo burofax de reclamación extrajudicial enviado por "Amat Abogados", fechado el 8 de marzo de 2021, y se corresponde con los documentos nº 18 y 17 de la demanda, respectivamente. En esa respuesta, indica el arrendatario que "Han ignorado mis requerimientos de que su Representada satisfaga y compense los débitos que desde hace años tiene pendientes con éste el que suscribe, con relación causal del Procedimiento Jurídico a encausar/instar".

7. La citada documentación revela que por parte del arrendatario se fue solicitando en el tiempo diversa documentación a la arrendadora, la cual en alguno de los mensajes se reconoce recibida oportunamente, y que siempre fue considerada insuficiente por el arrendatario, cuando, aunque quepa representarse como razonable pedir, en su caso, acreditación de determinados extremos, no lo es que la petición de información se prolongue en el tiempo. Ello máxime cuando, según declaró el testigo propuesto por la actora, el legal representante de DAMAROMA, S.L. Sr. Juan Manuel (hijo de la arrendadora no tachado, y a cuya atención se dirigieron, incluso, algunas comunicaciones del arrendatario), se dieron las oportunas explicaciones sobre el tema, y cuando se venía procediendo al pago de los incrementos.

A preguntas de la letrada del demandado/actor reconvencional, el testigo manifestó al respecto que, de todas las obras, siempre terminaba hablando con el arrendatario y explicándoselas, y, al final, siempre había una conformidad, por ser correctas y ciertas. Siempre se le dieron explicaciones, y fueron "aceptadísimas"; cualquier cosa que necesitó se le envió, porque todo se documentaba, porque ya sabían que pedía toda la documentación; seguro que se le envió la Memoria, porque se le enviaba todo. Preguntado si se le envió detalle y desglose pormenorizado respecto de las partidas de las obras que afectaban a los elementos comunes del local arrendado, dijo que en las comunicaciones se ponía así y, si había algún problema, se le explicaba todas las veces que fuera necesario, porque, si no, en aquel momento, se habría opuesto, y habrían estado peleándose desde hace ocho años, que no lo han estado. A preguntas de la letrada de la actora, corroboró que, con anterioridad a la demanda reconvencional, no les había reclamado los importes pagados en concepto de obras.

8. Consideramos que, de una parte, como aduce la apelante, no medió oposición en tiempo y forma a los sucesivos incrementos de renta por repercusión de obras, y que, desde luego, el hecho de pedir constantemente documentación y el hecho de mostrar en alguna ocasión su disconformidad con el concreto método de cálculo aplicado no constituyen oposición en sentido legal. Cabe recordar aquí lo expuesto acerca de que "Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario."

De otra parte, el hecho de venir abonando los incrementos conduce a apreciar una aceptación tácita de los mismos, sin que, ante meras peticiones de documentación -contradichas, además, por el pago-, la arrendadora pudiera proceder conforme a lo dispuesto en el art.101.5ª LAU 1964: "Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido". Como aduce la apelante, no podía instar dicha acción ante unas cartas del arrendatario que le solicitaban más documentación, pues no había base para fundamentar la demanda, aparte de que dicho precepto legal ofrece dos opciones al arrendador: a) reclamar las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, opción que no podía ejercitarse, puesto que el arrendatario pagó, y b) resolver el contrato, sin haber fundamento para ello, ya que el arrendatario estaba al corriente de sus obligaciones. En cambio -sigue aduciendo la apelante-, sí se daban los presupuestos de hecho necesarios para que el arrendatario, si no estaba de acuerdo con el incremento de renta, en aplicación de la regla 4ª del art. 101.2 LAU 1964, a pesar de no haberse opuesto dentro de los treinta días previstos en la regla 2ª del mismo precepto legal, pidiese la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de caducidad de tres meses del artículo 106 LAU 1964.

Como se ha expuesto, "Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado",y "Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad."

Lo cierto es que tampoco hizo uso el arrendatario de pedir la devolución de lo que, a su entender, era un pago indebido en el plazo de tres meses previsto en el art.106 LAU 1964. No fue hasta que recibió la reclamación extrajudicial de la actora cuando hizo alusión a lo pagado indebidamente, ya en fecha 14 de enero de 2021 (documento nº 14 de la reconvención), y, cuando fue emplazado en el procedimiento, formuló dicha reclamación vía reconvención, ya en fecha 28 de septiembre de 2021.

9. Además, tampoco consta disconformidad alguna del arrendatario a la aplicación de los incrementos en el convenio relativo al pago de rentas con ocasión de la pandemia por Covid-19, al cual dio su conformidad en fecha 30 de marzo de 2020.

10. En atención a todo lo expuesto, procede estimar este motivo de apelación, de modo que, con desestimación de la reconvención formulada, debe darse lugar a la íntegra reclamación de la actora por el concepto rentas impagadas (25.837,54 euros), menos la fianza arrendaticia de 240,40 euros, lo que totaliza la suma de 25.597,14 euros.

11. Son impuestas al actor reconvencional las costas procesales derivadas de la reconvención, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC)

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la actora, Dña. Sonia, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada reconvención que presentó en su contra el demandado, D. Silvio.

2. La actora peticionó en la demanda la condena del demandado a abonarle la suma de 31.744,93 euros, más los intereses legales correspondientes, partiendo para ello de que actuaba en representación e interés de la comunidad de bienes " DIRECCION000, C.B.", integrada, entre otros, por el local comercial, tienda primera, sito en Barcelona, calle Trafalgar, nº 25, bajos y sótano 1ª, siendo ella copropietaria, y de que, en fecha 14 de noviembre de 1974,el entonces propietario del referido inmueble, D. Carlos Jesús, arrendó al demandado el citado inmueble, para el ejercicio por parte del arrendatario de actividades de "géneros de punto, confecciones y actividades textiles en general y juguetería", según resultaba del contrato que aportaba; la administración del alquiler de la finca se realizaba a través de la administración de fincas DAMAROMA, S.L. Alegó la actora, en fecha 30 de marzo del 2020, con motivo de la situación de emergencia sanitaria derivada del COVID-19, arrendadora y arrendatario suscribieron el convenio de aplazamiento de las rentas de alquiler que aportaba, en el que ambas partes convinieron que la renta mensual vigente de 4.821,8 euros sería objeto de aplazamiento durante los meses de abril de 2020 (al 100%) y mayo de 2020 (al 50%), pero que el arrendatario no cumplió el convenio suscrito. En concreto, adujo que, en junio de 2020, debía pagar 6.147,79 €, pero que únicamente pagó 4.901,41 euros, sin mediar explicación alguna, por lo que, en fecha 11 de junio de 2020,a través de la citada administración de fincas, la actora le envió el requerimiento que adjuntaba, al cual no respondió el demandado; en fecha 2 de julio de 2020,le envió un correo electrónico recordándole el pacto suscrito y requiriéndole nuevamente al pago de las cantidades adeudadas en aquel momento, pero de nada sirvieron dichos requerimientos. Alegó que, desde julio de 2020, el demandado dejó de pagar por completo los alquileres, sin explicación alguna; en su lugar, en fecha 13 de octubre de 2020,la actora recibió un requerimiento notarial de la misma fecha, por el que se le notificaba una carta del demandado, fechada el 29 de septiembre de 2020, comunicando la rescisión unilateral del contrato de arrendamiento y la entrega de las llaves, requerimiento recibido el 13 de octubre de 2020, sin haber recibido con anterioridad a dicha fecha comunicación alguna, como tampoco las llaves del local, a pesar que el demandado afirmaba en la carta haberlas enviado por correo. Adujo la actora que, desde junio de 2020 hasta el 13 de noviembre de 2020, el demandado le adeudaba en concepto de rentas impagadas la suma de 25.837,54 euros, según el siguiente detalle:

Resto de junio de 2020 --------- 1.246,38 €

Julio de 2020 ---------------------- 6.147,79 €

Agosto de 2020 ------------------- 6.147,79 €

Septiembre de 2020 ------------- 6.147,79 €

Octubre de 2020 ------------------ 6.147,79 €

Para acreditarlo, aportó el recibo del mes de junio de 2020 y el justificante del pago parcial de dicho recibo, quedando pendiente el importe de 1.246,38 euros reclamado, así como los recibos impagados de los meses de julio a octubre de 2020, ambos inclusive.

Por otra parte, alegó la actora que, conforme a la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, "Las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan", que el contrato se hallaba en situación de tácita reconducción mes a mes, de conformidad con lo previsto en el artículo 1566 CC, y que recibió la notificación de la resolución del contrato el día 13 de octubre de 2020. En aplicación de la referida cláusula contractual, debía existir un mes de preaviso en caso de rescisión unilateral del contrato de arrendamiento, pero el demandado no cumplió con el preaviso pactado, por lo que, a la cantidad adeudada en concepto de rentas impagadas, debía sumarse el importe de una mensualidad de renta (6.147,79 euros), en concepto de indemnización de daños y perjuicios por incumplimiento del plazo de preaviso, al amparo del artículo 1256 CC, según el cual el cumplimiento del contrato de arrendamiento no puede dejarse al arbitrio de uno de los contratantes.

Concluyó que el demandado le adeudaba por ambos conceptos la suma de 31.985,33 euros, a la cual descontó el importe de la fianza entregada en su momento (40.000 pts/240,40 euros), por lo que reclamaba 31.744,93 euros. Y añadió que había intentado llegar a un acuerdo de pago con el demandado, pero había sido imposible; el 14 de enero de 2021, se remitió mediante burofax requerimiento de pago de fecha 30 de diciembre de 2019, contestando el demandado el 11 de enero de 2021 en términos que imposibilitaban un acuerdo amistoso; en fecha 8 de marzo de 2021, la actora nuevamente ofreció al demandado la posibilidad de llegar a un acuerdo, sin éxito, tal y como resultaba de los documentos que aportaba.

3. El demandado contestó y se opuso en fecha 28 de septiembre de 2021,partiendo de que, además de a la administración de fincas, él se había dirigido siempre y en todo momento directamente a la propiedad, en un primer momento, al difunto D. Carlos Jesús, y después a su hija, la actora, así como con a D. Juan Manuel, hijo de esta última, que intermediaba en lo referente al inmueble. Alegó que no se suscribió un convenio de aplazamiento de pago de la renta, sino que, siendo esa la única solución trasladada por la propiedad, después de 40 años de relación arrendaticia y de abono puntual de las rentas, el demandado no tuvo más remedio que aceptar y adherirse a la propuesta que le hizo la actora; en el periodo comprendido entre el mes de marzo de 2020 y el mes de junio de 2020, las partes mantuvieron conversaciones, en las que el demandado manifestó la imposibilidad de hacer frente a las rentas debido a las restricciones sanitarias vigentes, pues el local estaba dedicado a la actividad de comercio textil, y el sector sufrió limitaciones y restricciones de aforos permitidos con un nuevo periodo de cierre total de 40 días iniciado en octubre de 2020, no habiendo podido recuperar su actividad ni siquiera en los momentos que se había permitido la apertura parcial de la actividad, ya que su fuente principal y primordial de ingresos era el turismo, no habiéndose iniciado la recuperación hasta la fecha. Alegó el demandado que, asimismo, mantuvieron conversaciones reiterando él su negativa a continuar abonando los importes que se venían indebidamente incluyendo desde hace años en los recibos de alquiler por el concepto obras, por importe 638,30 euros mensuales y repercusión fiscal, máxime en la situación precaria en la que se encontraba, con el local cerrado y sin ingresos; afirmó que dicha reclamación se venía reproduciendo de forma constante y recurrente desde 2013, tanto por escrito, como verbalmente, aportando para acreditarlo una muestra de comunicaciones remitidas a la propiedad, en las que solicitaba justificación y explicación de dichos importes, así como la disconformidad con las explicaciones facilitadas; añadió que, pese a las múltiples reclamaciones efectuadas, finalizó el contrato sin haber podido obtener justificación del importe total de las obras, del importe que le correspondía asumir al inmueble, en virtud de la cuota de participación del mismo, y lo más importante, sobre la naturaleza, necesidad y obligatoriedad de las obras, a pesar de lo cual abonó los importes indebidamente cargados por cuanto la buena fe que presuponía a la propiedad, así como la larga relación arrendaticia le hacían confiar en que las mismas serían justificadas, explicadas y, en caso de no corresponder, abonadas. Adujo que el importe de las cantidades indebidamente cobradas por el concepto obras, las cuales habían supuesto un enriquecimiento injusto de la parte actora, ascendían en el período comprendido entre septiembre de 2016 y septiembre de 2020, fecha de resolución del contrato (cantidades no prescritas), ascendía a 33.345,18 euros, importe que debería ser compensado con las cantidades que resultasen de la reclamación de la actora, importe que reclamaría por vía reconvencional.

En cuanto a la comunicación de la voluntad de rescindir el contrato, adujo que, en fecha 24 de agosto de 2020, remitió la carta certificada que aportaba, en la que comunicaba su decisión de finalizar el contrato si de forma inmediata no procedían a abonar los importes indebidamente cargados junto con la renta mensual, pero que, presentado al cobro el recibo correspondiente al mes de septiembre de 2020, se volvía a incluir el cobro indebido de las obras, a pesar de la situación que atravesaba el comercio en ese momento, por lo que el demandado remitió a la administración de fincas carta certificada de fecha 29 de septiembre de 2020 reiterando la decisión de proceder a la resolución del contrato; dirigida a la dirección correcta de la administración de fincas, sita en la calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, no fue retirada de correos, de modo que caducó, cuando durante años habían sido enviadas infinidad de cartas a dicho domicilio, siendo siempre entregadas y retiradas; junto con la comunicación se adjuntaron las llaves del local, por lo que el contrato debía entenderse resuelto en dicha fecha.

Respecto de las cantidades reclamadas en concepto de rentas impagadas, por un importe total de 25.837,54 euros, correspondiente a los meses de junio a octubre de 2020, adujo que, por las razones expuestas, concurría en este caso una causa equiparable a la fuerza mayor, basada en la imposibilidad del cumplimiento, necesariamente motivada por la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19, por lo que no cabía apreciar la existencia de situación de impago base de la acción de reclamación de cantidad. Subsidiariamente, alegó pluspetición, al ser la cantidad que podía considerarse adeudada ascendente a 17.136,55 euros y no a 25.837,54 euros, por los siguientes motivos:1) notificada que fue la resolución del contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, habiéndose puesto a disposición de la propiedad las llaves en dicha fecha, no se adeudaba la renta correspondiente al mes de octubre de 2020, por lo que las mensualidades adeudadas serían, en su caso, las correspondientes a los meses de junio a septiembre de 2020, por un total de 19.689,75 euros, y 2) dichas cantidades reclamadas incluían los conceptos "obras" negados por su parte, a razón de 638,30 euros mensuales, por lo que la cantidad mensual adeudada ascendía a 5.509,49 euros, no a los 6.147, 79 euros pretendidos. Para el caso de entenderse debidas las rentas, ascendían a un total de 17.136,55 euros según el siguiente desglose:

- Resto de junio 2020 ---------------------- 608,08€ (se abonaron y consta así reconocido en demanda 4.901,41€)

- Julio de 2020 -------------------------------- 5.509,49€

- Agosto de 2020 ------------------------------5.509,49€

- Septiembre de 2020 ------------------------5.509,49€

Para el caso de no ser apreciada la pluspetición, el montante total reclamado tampoco era correcto, pues la actora reconoció en la demanda y en el burofax remitido en fecha 11 de marzo de 2021 que el contrato quedó resuelto en fecha 13 de octubre de 2021, por lo que las rentas debidas lo serían hasta ese día, pese a lo cual se reclamaba la renta íntegra del mes de octubre; la renta adeudada hasta el 13 de octubre, calculada de forma proporcional, ascendería a 2.459,04 euros, por lo que la deuda total sería de 22.148,79 euros, no de los 25.837,54 euros pretendidos.

Negó que procediera una indemnización en caso de desistimiento, consistente en una mensualidad de renta y, por lo tanto, negó el montante de la misma (6.147,79 euros), porque nada se establecía al respecto en el contrato de arrendamiento. La estipulación tercera contemplaba expresamente la posibilidad de desistimiento unilateral por parte cualquiera de las partes, avisándose con un mes de antelación cuando las leyes lo permitan, pero no establecía derecho a indemnización alguna a favor del arrendador en caso de producirse dicho desistimiento; de haber sido la voluntad de las partes la indemnización, se habría hecho constar expresamente. Citó las SSTS, Sala 1ª, nº 183/2016 de 18 de marzo y nº 297/2017 de 16 de mayo, así como la STS, Sala 1ª, nº 3800/2015, de 15 de septiembre de 2015.

Añadió que la actora no había intentado nunca llegar a un acuerdo con anterioridad a la presentación de esta demanda, sino que sólo había requerimientos de pago de las rentas, omitiendo respuesta alguna y justificación a las reclamaciones formuladas por el demandado respecto a las cantidades indebidamente cobradas por la parte actora, y que se había negado a dar explicaciones respecto a las cantidades referentes a "obras"; una vez resuelto el contrato, el demandado remitió las comunicaciones que de fechas 11 de enero y 18 de marzo de 2021, exigiendo explicaciones respecto a las cantidades indebidamente reclamadas. Y concluyó que no existía saldo acreedor a favor de la actora, sino un saldo a favor del demandado de 1.360,85 euros.

4. El demandado formuló reconvención, donde pidió la condena de la demandada reconvenida "al pago de la cantidad de TREINTA Y TRES MIL TRESCIENTOS CUARENA Y CINCO EUROS Y DIECIOCHO CÉNTIMOS ( 33.345,18€)con abono de los intereses de demora y expresa condena en costas al actor principal o reconvenido, subsidiariamente y para el caso de estimarse íntegramente la demanda de la actora, demandada reconvencional, opere la compensación con el importe de total reclamado por el actor, 31.984,33 y se condene a doña Sonia al abono a esta pare de 1360,85 o con la cantidad que resulte tras practicar la compensación solicitada para el caso de no atenderse en su integridad a las peticiones del actor, demandado reconvencional, todo ello con intereses de demora y expresa condena en costas al demandado reconvencional."

Partió de sostener la nulidad de la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento, relativa a la repercusión de las obras, alegando que, desde el año 2013, el recibo de renta girado incluía el concepto "obras", por un importe inicial de 513,52 euros, que, a partir del enero de 2017 pasó a ser de 638,30 euros mensuales; aportó los recibos de renta correspondientes a los ejercicios 2013 a 2020. Afirmó que, en el momento en que empezó a cobrarse dicho importe, en 2013, ya discrepó del mismo, así como que, para los contratos celebrados desde la entrada en vigor de la LAU de 1964 hasta la aprobación del Decreto Ley 2/1985, sobre medidas de política económica, la posible repercusión de las obras necesarias asumidas por el arrendador no cabía sobre el arrendatario, al no resultar de aplicación el art. 108 de la LAU a los contratos celebrados entre esas fechas, conforme a la STS, Sala 1ª, nº 305/2009, de 21 de mayo, doctrina jurisprudencial luego completada por la STS, Sala 1ª, nº 685/2013, de 30 de octubre, en la que se indica que, si las obras no son efectuadas por la sola voluntad del arrendador, sino que si además se dan los requisitos previstos en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU de 1994 (en el caso concreto se trataba de obras impuestas por la autoridad administrativa, circunstancia que no se daba en el supuesto de hecho analizado en la sentencia de 2009), el art.108 seguía teniendo aplicación para estos contratos; la Disposición transitoria segunda, C) 10.3, de la LAU 1994 contemplaba igualmente para los contratos celebrados en este periodo de tiempo la posibilidad de volver a aplicar el art.108 de la LAU 1964, pero siempre que la reparación fuera solicitada por el arrendatario, o que la reparación fuera acordada por resolución judicial o administrativa firme. Adujo que, en este caso, la propiedad no había acreditado encontrarse en ninguno de esos supuestos, y había pretendido justificar la repercusión con la necesidad de que el edificio pasase la ITE, pero sin haber facilitado la documentación que justificase que existía una resolución judicial o administrativa que lo justificase. Por tanto, al no ser de aplicación el art. 108 de la LAU 1964, no cabía repercusión alguna al inquilino, y la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento no resultaba de aplicación, por lo que él estuvo durante años exigiendo justificación y explicaciones al respecto. Además, a finales de 2016, la propiedad comunicó, que, a partir del mes de enero de 2017, se incrementaría nuevamente dicho concepto, y pasaría a ser de 638,30 euros mensuales, cantidad que se mantuvo hasta la fecha de finalización del contrato; el 2 de diciembre de 2016, remitió a la administración de fincas comunicación en la que solicitó copia de las facturas que justificaban la repercusión que le habían comunicado que pasaría a aplicarse a partir de enero de 2017, así como de las que justificaban los cobros realizados en los años anteriores (documento nº 9); la administración de fincas trasladó cierta documentación y ciertas facturas que no justificaban el detalle de la repercusión así como que procediera la misma en aplicación de lo dispuesto en la Disposición Transitoria 2ª, C) 10.3, de la LAU 1994, al no existir justificación alguna de que se tratase de obras impuestas por la autoridad administrativa; en fecha 31 de enero de 2017, así lo trasladó a la arrendadora, pues tras el análisis detallado de las facturas, remitió la carta aportada como documento nº 10, en la que, tras cuestionar los importes, los conceptos de las facturas, si eran atinentes a elementos comunes o particulares, y si las mismas obedecían o no a una imposición administrativa, mostró su disconformidad con dicha repercusión; el 24 de abril de 2017 (documento nº 11), envió nueva carta en la que señalaba que, tras haber recibido las facturas supuestamente justificadas en la necesidad de que el edificio pasase la ITE (Inspección Técnica de Edificación), llegó a la conclusión de que el edificio no pasó inicialmente dicha inspección, motivo por el cual debieron volver a realizarse nuevas actuaciones, si bien eran deducciones del actor reconvencional, al no disponer de la documentación ni de la información completa; no le fue enviado ni la ITE completa, ni informe alguno de Arquitecto, imprescindible para poder conocer de primera mano las actuaciones llevadas a cabo, así como si las mismas eran repercutibles al arrendatario; se cuestionaban las facturas justificativas toda vez que eran vagas, generales e imprecisas, sin detallar los trabajos efectivamente realizados, así como las partidas que, afectando a elementos comunes, pudieran resultar repercutidas al arrendatario; finalmente, se reiteraba la oposición a la repercusión que se estaba realizando, así como a la fórmula utilizada, toda vez que se había planteado como una repercusión vitalicia, y para el supuesto que estuviese justificada la repercusión, por tratarse de obras impuestas por resolución administrativa firme, la fórmula adecuada pasaba por la expresada por el demandado en sus comunicaciones. Ante la falta de respuesta, volvió a remitirse el día 8 de mayo de 2017 (documento nº 12), insistiendo en la necesidad de contar con la información y documentación completa para poder evaluar la repercusión, y también en que, para el caso de ser procedente la repercusión, la fórmula utilizada no era correcta; en fecha 8 de mayo, volvió a insistir, y nuevamente, y ante la falta de respuesta, el 5 de mayo de 2018, volvió a enviarse por correo certificado la carta remitida en fecha 17 de mayo de 2017 (documento nº 13). Adujo que, tras más de cinco años aplicando un incremento de la renta de entre 500/600 euros mensuales en concepto de obras, el demandado no pudo obtener la justificación documental ni las explicaciones para justificar el mismo.

Afirmó que se había producido un enriquecimiento injusto consecuencia de la improcedente repercusión de las obras, a consecuencia del pago de lo indebido, concurriendo los requisitos exigidos por la jurisprudencia para hablar de enriquecimiento injusto, y que había tenido lugar un empobrecimiento en su persona, valorado desde mayo de 2013 hasta la fecha de la resolución del contrato en 50.804,86 euros, con un correlativo enriquecimiento de la arrendadora, pues dichos importes habían pasado a formar parte de su patrimonio, si bien, habiendo prescrito y no pudiendo reclamar cantidades más allá de los últimos cinco años conforme al art. 1964 CC, cifró el enriquecimiento injusto y la cantidad reclamada en la suma 33.345,18 euros, según el siguiente desglose:

- Año 2016................4.621,68 € , a razón de 513,52 € mensuales

- Año 2017................7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2018 ...............7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2019 ...............7.659,60€ a razón de 638,30€ mensuales

- Año 2020 .............. 5.744,70€ a razón de 638,30€ mensuales

Añadió que, con anterioridad a la presentación de la reconvención y con posterioridad a la resolución del contrato, había solicitado el resarcimiento de la pérdida sufrida, habiéndose negado la demandada a dicho resarcimiento, obviando en todas las comunicaciones cruzadas entre las partes referencia alguna a la misma (documento nº 14). Finalmente, adujo que procedía compensación de créditos entre las partes, y que, una vez operada la compensación con el importe de total reclamado por el actor, 31.984,33 para el caso que se estimase íntegramente su demanda, el resultado de la compensación ascendía a un total de 1.360,85 euros o a la cantidad que resultase tras practicar la compensación solicitada, para el caso de no atenderse en su integridad a las peticiones de la actora, demandada reconvenida.

5. La demandada reconvenida contestó y se opuso a la reconvención, partiendo de que la acción había caducado, pues el contrato era de 14 de noviembre de 1974 y, a partir del 1 de enero de 1995, fue de aplicación la Disposición Transitoria Tercera de la Ley de la LAU 1994, que establece que el contrato seguiría rigiéndose por el TRLAU 1964, salvo lo expresamente regulado en dicha Disposición Transitoria. En cuanto a la repercusión de las obras de conservación realizadas en la finca de autos, alegó que el art. 109 LAU 1964 establece que, terminadas las obras, el arrendador notificará al arrendatario el importe que le corresponde pagar en tal concepto, y que prevé que la aceptación u oposición por parte del arrendatario se realizará conforme a lo dispuesto en el artículo 101.2 del mismo texto legal, que la LAU 1994 no ha derogado ni modificado; en aplicación de dicho precepto, una vez el arrendatario ha recibido la notificación de incremento de renta por las obras, se abre un plazo de caducidad de treinta días en el que el arrendatario podía aceptar, no decir nada, pero seguir pagando - lo que sería una aceptación tácita -, u oponerse. En este caso, según manifestó el arrendatario, la repercusión de obras en el recibo mensual de alquiler se realizó desde el mes de mayo de 2013 hasta el final del contrato, en noviembre de 2020, y admitió que nunca había dejado de pagar los alquileres hasta el año 2020, de modo que el arrendatario aceptó tácitamente la repercusión de las obras y había venido pagando el importe de las mismas hasta junio de 2020, cuando dejó de pagar los recibos de alquiler (no sólo la derrama de obras).Tres años después del primer recibo de repercusión de las obras, mediante carta de fecha 2 de diciembre de 2016 (doc. 9 de la actora), el arrendatario solicitó a la propiedad las facturas y documentación relativa a las obras repercutidas, y nunca solicitó su reembolso hasta la reconvención, sin haberse opuesto a la repercusión de las obras, sino que solicitó información, información que, según reconoció, le había sido facilitada. Hasta la presentación de la reconvención, ocho años después de la notificación de la repercusión de las obras al arrendatario, el arrendatario no instó la devolución de lo que consideraba que había pagado indebidamente, cuando el plazo para ejercitar la acción ex 106.1 LAU 1964 es un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que la motive.

Añadió que, aparte de los actos propios del demandado, quien había venido haciendo pago de tales cantidades, existía el convenio de fecha 30 de marzo de 2020, firmado por ambas partes con motivo de la situación de emergencia sanitaria derivada del Covid-19, aplazando el pago de las rentas, convenio que el arrendatario firmó sin oponer objeción alguna al importe de ninguno de los conceptos incluidos en los recibos de alquiler, entre los que se encontraba la repercusión por obras, que venía pagando desde mayo de 2013. Además, las partes pactaron expresamente en la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento la obligación del arrendatario de "abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual, que en cada momento autorice la L.A.U., para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, de las ordenadas por organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial", cláusula que había sido válida durante toda la vigencia del contrato, y jamás cuestionada por el arrendatario, en cuya virtud bastaba con que las obras fueran de conservación del inmueble para que procediera la repercusión del porcentaje que resultase de aplicación. Asimismo, la repercusión de las obras venía justificada por resultar ser obras necesarias para pasar el ITE de la finca, reconociendo la parte contraria que el ITE debía pasarse, y cuya repercusión viene también contemplada en el mismo pacto contractual; aportó el informe de la Inspección Técnica (ITE), la Memoria de las obras, y la comunicación al Ayuntamiento de Barcelona. Añadió que de la carta de fecha 24 de abril de 2017 (documento nº 11 de la reconvención) resultaba que el arrendatario era perfecto conocedor de dicha circunstancia, al exponer que "Por otra parte, haciendo mención a las actuaciones que han desarrollado para pasar el ITE (Inspección Técnica de Edificios) se deduce que el edificio estaba en una situación precaria y no pasó el control inicial del ITE, y que después de unas intervenciones indeterminadas lo pasó con deficiencias leves".

6. En la sentencia, se estima la demanda en cuanto a la cantidad de 22.405,64 euros.

En relación con la alegación del demandado de que el estado de alarma supuso la paralización total del comercio en todos sus ámbitos hasta el hasta el 21 de junio de 2020, por cuanto no se trataba de unas de las actividades consideradas esenciales, se razona que "al margen de hechos notorios como son la propia declaración del estado de alarma y su significativa afectación al comercio por menor, ninguna prueba se ha practicado, ya que dicha circunstancia para tenerla por acreditada habría merecido la práctica de una prueba pericial en orden a acreditar su concreta relevancia en el caso que nos ocupa",de modo que se concluye que "No se puede apreciar por tanto una situación de fuerza mayor derivada de la situación de crisis sanitaria generada por la evolución del COVID-19 enervadora de la obligación de pago de las rentas",aparte de poner de relieve que "las partes firmaron un convenio de aplazamiento de rentas al que se ha hecho mención como respuesta al impacto de la crisis sanitaria."

Respecto de la resolución del contrato y de la suma reclamada en la demanda en concepto de rentas, se razona que "En fecha 30 de septiembre, el Sr. Silvio remitió carta certificada a Damaroma, S.L, tal y como resulta del documento núm. tres. Dicha carta, fue remitida a la dirección de la administración de fincas, calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, aunque no fue retirada de correos dejando que la misma caducase tal y como resulta del documento núm. cuatro. Tal como se justifica con anteriores comunicaciones de la parte arrendadora, el domicilio sito en la Calle Muntaner 391-3-2 de Barcelona se corresponde con la administración de fincas Damaroma S.L. y hasta la fecha no habían suscitado controversia alguna su entrega en dicho domicilio, por lo que debe de considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios por este concepto". Se añade que "Sí que debe de incluirse en la reclamación la renta del mes de octubre, ya que la comunicación, como queda dicho, tuvo lugar a finales de septiembre, debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto."Y se concluye que "Por tanto, debe de condenarse a la demandada al pago de 22.646,04 euros, después de descontarse los importes correspondientes a obras, según el siguiente detalle:

Resto junio 2020 608,08 €

Julio 2020 5509,49€

Agosto 2020 5509,49 €

Septiembre 2020 5.509,49 €

Octubre 2020 5.509,49 €"

Se precisa, sin embargo, que "A dicho importe debe de descontarse la cantidad de 240,40 euros correspondiente a la fianza resultando un importe de 22.405,64 euros."

Se estima la reconvención en cuanto a la cantidad de 26.683,82 euros. Se parte de señalar que se solicita el reconocimiento de la existencia de un enriquecimiento injusto de la demandada reconvenida por 33.345,18 euros "al haber estado cargando la arrendadora desde el año 2013, el concepto de obras en el recibo mensual de la renta de forma indebida (de inicio ascendía a 513,52€ que a partir del enero de 2017 paso a ser de 638,30€ mensuales)".Se efectúa el desglose correspondiente a los últimos cinco años, por la prescripción de los ejercicios anteriores, y se hace referencia a lo dispuesto en el art.108 LAU 1964 y a la interpretación jurisprudencial que sobre la aplicación del citado precepto hacen las SSTS de 21 de mayo de 2009 y de 30 de octubre de 2013, con la precisión de esta última que el resultado es distinto cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación del inmueble, sino que son las impuestas por la Administración, por la autoridad administrativa; se añade que, además, en el contrato está expresamente prevista la repercusión en la renta por obras de conservación.

Se señala que se ejercita en la reconvención una acción de enriquecimiento injusto y de nulidad de la cláusula contractual 22º del contrato de arrendamiento, que establece la obligación del arrendatario de "abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual, que en cada momento autorice la L.A.U., para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble de las ordenadas por organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial",y se precisa que "No puede considerarse que la parte actora está únicamente facultada para ejercitar la acción revisoria de la renta, (que habría de interponer dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que hubiese realizado el primer pago), sino que el demandante puede ejercitar cualquier acción en defensa de sus derechos, debiendo de valorarse si se cumplen los requisitos para que la pretensión pueda prosperar",si bien se concluye que "la acción de enriquecimiento injusto, debe de considerarse subsidiaria, ya que solo se puede ejercitar cuando no existe otra acción legal disponible para el reclamante".Se hace referencia a lo dispuesto en el art.101 LAU 1964, en virtud del cual se señala que "el arrendatario tiene treinta días para aceptarla o impugnarla, interpretándose su silencio como aceptación tácita, por lo que será exigible, a no ser que ejercite la acción de revisión en el plazo de tres meses si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros legales, siendo este un plazo de caducidad",de modo que "en los incrementos de renta no discutidos por la arrendataria, deben de considerarse vigentes, estando caducada la acción para interesar que se queden sin efecto",mientras que "Por el contrario, si media oposición de la arrendataria, la misma no sería exigible a no ser que se hubiera ejercitado una acción de actualización de renta por el arrendador (que no consta ejercitada ex artículo 101 LAU 1964 y tampoco de resolución contractual)."

Se señala que "en el caso de que se llegara a la conclusión de que hubo actualizaciones de renta por repercusión de obras giradas tras la oposición en forma del arrendatario, la acción de enriquecimiento injusto debe de prosperar, ya los recibos girados eran injustificados y suponen un enriquecimiento para el demandado en beneficio del demandante sin justificación alguna",que "Se trata de un pago indebido al no haber seguido la arrendadora el cauce legal previsto para que la repercusión fuera considerada legítima, ya que ante la oposición del arrendatario (pidiendo primero información, algo razonable para valorar su procedencia y luego oponiéndose formalmente al incremento) no estaba autorizada a girar incremento alguno en la renta",así como que "Por ello deben de revisarse cada una de las repercusiones que realizó el arrendador para valorar si hubo oposición en forma de la arrendataria",con la advertencia de que "la oposición del arrendatario no exige el ejercicio de una acción judicial es suficiente que se constante la voluntad real de oponerse a la actualización, puesto que este simple acto obliga a la propiedad a acudir a la vía judicial como medio para poder llevar a cabo la misma."

Discutidas en la reconvención las repercusiones de rentas devengadas desde 2016, por razón de la prescripción, se razona que "se desconoce cuando tuvo lugar la comunicación del incremento por parte de la propiedad (aunque del documento número 10 de la demanda reconvencional se deduce que la comunicación fue redactada el 22/11/16)",con la precisión de que "se hace referencia a fechas de escritos ya que dado el tiempo transcurrido no se han aportado comprobantes de remisión o recibo de comunicaciones postales".Se señala que "El inquilino en fecha 2 de diciembre de 2016 (dentro del plazo de 30 días) redactó una comunicación a la propiedad (documento número 9 reconvención) solicitando copia de las facturas con el desglose de conceptos y justificantes de pago",y que "Se ignora cuándo se remitió la documentación requerida por la parte arrendadora, correspondiéndole a la misma la carga de la prueba, por lo que debe de considerase que se formalizó en un momento en que ya estaba agotado el plazo de 30 días, previsto en la ley".Se señala que "Posteriormente el 31/01/17 el arrendatario remitió nueva comunicación indicando que a la vista de la documentación aportada consideraba que la repercusión era improcedente (documento número 10 contestación)",con la precisión de que "Aunque se había excedido el plazo de treinta días, hay que valorar que se ignora cuándo se recibió la documentación requerida, que la misma era necesaria para valorar su procedencia y que además era extensa y compleja tal como se deduce de la lectura del escrito dirigido por la arrendataria".Se señala también que "El 24 de abril de 2.017 (documento número 11) el arrendatario envía una nueva carta en la que señala que tras haber recibido las facturas justificándose el aumento en la necesidad de que el edificio pasase la ITE (Inspección Técnica de Edificación) muestra su desacuerdo en cuanto a la forma en la que están aplicando la repercusión",que "El 8 de mayo de 2.017 tal y como resulta del documento núm. doce, insiste en la necesidad de contar con la información y documentación completa para poder evaluar la repercusión, considerando improcedente la forma en la que se estaba el incremento de renta",y que "El 5 de mayo de 2.018, vuelve a enviarse por correo certificado la carta remitida en fecha 17 de mayo de 2.017 (se acompaña como documento núm. trece, carta de 18 de mayo de 2.017 y justificante de remisión de la misma nuevamente el 5 de mayo de 2018, un año después)".

Se razona que "valorando en conjunto la documental aportada, debe de concluirse que hubo una oposición por parte del arrendatario a la actualización de las rentas desde el 2 de diciembre de 2016",que "La postura del arrendatario abonando las rentas giradas no supone una aceptación de las mismas, ya que expresamente se había opuesto a la actualización",y que "Ante dichas reclamaciones la propiedad no ejercitó la acción judicial de actualización de rentas o de resolución contractual a la que estaba obligado."En concreto, se concluye que hubo un pago indebido de las cantidades reclamadas por incremento de obras correspondientes 513,52 euros en diciembre de 2016, 638,30 euros mensuales durante 2017, 2018 y 2019, y 638,30 euros mensuales entre los meses de enero de mayo de 2020, ambos incluidos, lo que totaliza la suma reclamada en reconvención de 26.683,82 euros.

7. Por la apelante se solicita la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea estimada íntegramente la demanda que presentó, con imposición de costas al demandado, y a fin de que sea desestimada íntegramente la demanda reconvencional, absolviendo a la demandada reconvenida de todos los pedimentos, con imposición de las costas al actor reconvencional. Subsidiariamente, de ser estimada la acción ejercitada en la demanda reconvencional, se fije en 5.989,44 euros la cantidad que deba pagar al actor reconvencional en concepto de devolución de pagos indebidos, en lugar de los 26.683,82 euros fijados en la sentencia impugnada.

8. El apelado se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la indemnización de daños y perjuicios

1. Impugna la apelante la no condena al demandado al pago de indemnización por daños y perjuicios por incumplimiento del preaviso de un mes para la terminación unilateral del contrato, que aduce aparece pactada en la cláusula 3ª del mismo, porque considera que se infringe el art.1091 CC, al no tener en cuenta el incumplimiento del contrato en cuanto al plazo de preaviso por parte del demandado. En dicha cláusula, se pactó que "Las partes podrán dar por terminado el contrato avisándose mutuamente con un mes de antelación, cuando las leyes lo permitan", y el demandado comunicó su voluntad de terminación del contrato mediante carta enviada por correo certificado fechada el día 29 de septiembre de 2020, en los siguientes términos: "(...) les comunico mi decisión de rescindir el contrato arrendaticio vigente entre ambas partes, reservándome las acciones legales que en mejor derecho procedan (...) ADJUNTO las llaves físicas de acceso al indicado local". Por tanto, se rescinde el contrato y se adjuntan las llaves, en el mismo momento, en la misma fecha de la carta, de modo que no hay preaviso; el propio demandado reconoce expresamente el incumplimiento del preaviso en el hecho cuarto de la contestación a la demanda, cuando dice literalmente que "comunicada que fue la resolución contractual en fecha 30 de septiembre de 2020 entregándose las llaves en dicha fecha, el contrato debe entenderse resuelto en dicha fecha"; en el hecho sexto de la contestación a la demanda,

vuelve a admitir que no se ha realizado preaviso, lo que discute es la cuantía de la indemnización por tal incumplimiento, y acaba diciendo que, en su caso, "le corresponderá al juez determinar el importe de la misma". Por todo ello, no comparte la apelante lo que se señala en la sentencia recurrida acerca de que "debe considerarse que la comunicación se giró en plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios en este concepto". Añade la apelante que ni la carta ni las llaves enviadas por correo en fecha 30 de septiembre de 2020 fueron recibidas por su parte, desconociendo los motivos por los que el servicio de Correos no entregó la carta, no imputables a la apelante, y discrepa del criterio judicial de que la carta "no fue retirada de correos dejando que la misma caducase",y de que, puesto que la carta se envió a la dirección correcta, "debe considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación".Afirma que recibió la carta con posterioridad - las llaves no las llegó a recibir nunca -, cuando le fue entregada por conducto notarial en fecha 13 de octubre de 2020, cuando ya se había devengado la mensualidad de la renta del mes de octubre de 2020, que el juez "a quo" sí que incluye en la reclamación, y que, en lo que se refiere a la obligación de preaviso, tanto si la carta se hubiera recibido el día en que está fechada, el 29 de septiembre de 2020, como el 13 de octubre de 2020, fecha en que efectivamente se recibió, el hecho es que en dicha carta no hay preaviso alguno. Considera que, por tanto, procede la indemnización reclamada por incumplimiento de la cláusula 3ª del contrato de arrendamiento, por importe de 6.147,79 euros, equivalente a una mensualidad de renta.

2. El apelado se opone. Aduce que, como recoge la sentencia recurrida, sí que hubo preaviso, producido el 30 de septiembre de 2020, y que, como prevé el contrato en su cláusula 3ª que el preaviso debe ser de un mes, se condena al demandado a abonar la mensualidad correspondiente al mes de octubre de 2020 y no se entiende resuelto el contrato en fecha 30 de septiembre de 2020, sino en fecha 30 de octubre de 2020. Producido el preaviso con un mes de antelación y fijando la sentencia recurrida la fecha de extinción en el 30 de octubre de 2020, no cabe la condena al pago de indemnización adicional por daños y perjuicios, por cuanto que, en ese caso, se aplicaría una doble penalización al demandado. Considera que lo que la apelante pretende es que se valoren de forma distinta las manifestaciones de los testigos y la documentación habida en autos.

3. En contra de lo que aduce el apelado, sin embargo, en la sentencia recurrida no se tiene expresamente por resuelto el contrato en fecha 30 de octubre de 2020. Según ya se ha expuesto, lo que en ella se señala es que "En fecha 30 de septiembre, el Sr. Silvio remitió carta certificada a Damaroma, S.L, tal y como resulta del documento núm. tres. Dicha carta, fue remitida a la dirección de la administración de fincas, calle Muntaner, 391, 3º 2ª de Barcelona, aunque no fue retirada de correos dejando que la misma caducase tal y como resulta del documento núm. Cuatro", y que "Tal como se justifica con anteriores comunicaciones de la parte arrendadora, el domicilio sito en la Calle Muntaner 391-3-2 de Barcelona se corresponde con la administración de fincas Damaroma S.L. y hasta la fecha no habían suscitado controversia alguna su entrega en dicho domicilio, por lo que debe de considerarse que la comunicación se giró con el plazo de preaviso previsto en el contrato de un mes de antelación, no devengándose por tanto indemnización de daños y perjuicios por este concepto".Se concluye que "Sí que debe de incluirse en la reclamación la renta del mes de octubre, ya que la comunicación, como queda dicho, tuvo lugar a finales de septiembre, debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto."

A criterio de este Tribunal, resulta contradictorio señalar que la comunicación de la rescisión tuvo lugar con respeto del plazo de preaviso de un mes, para luego señalar que debe incluirse en la reclamación de rentas la renta del mes de octubre de 2020, a fin de que se cumpla el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto.

Consideramos que el devengo de la mensualidad de octubre de 2020 no debía radicar, realmente, en la necesidad de dar virtualidad, en la práctica, al plazo de preaviso de un mes estipulado en el contrato de arrendamiento, como tiene lugar en la sentencia recurrida. Al respecto, cabe recordar que la actora solicitó en la demanda una indemnización por falta de preaviso, pero también el pago de las rentas adeudadas hasta el mes de octubre de 2020 incluido. Y lo cierto es que, como aduce la apelante, el demandado asumió en su comunicación de 30 de septiembre de 2020 que no se respetaba el citado plazo de preaviso, desde el momento en que afirmó que entregaba las llaves en esa misma fecha. Respetar el plazo de preaviso de un mes hubiese sido comunicar la rescisión el 30 de septiembre de 2020 con efectos para el 30 de octubre de 2020 o, incluso, para una fecha posterior.

Sin embargo, la mensualidad del mes de octubre de 2020 aparece concedida en la sentencia recurrida, no porque se hubiese devengado, como pretendía la actora, con base en que sólo recibió la carta de rescisión en fecha 13 de octubre de 2020, por conducto notarial, y que, como expuso en la demanda, en esa fecha fueron entregadas las llaves -con entrega de la posesión-, habiéndose devengado ya la mensualidad de octubre de 2020 en concepto de renta. Como hemos expuesto, la mensualidad de octubre de 2020 aparece concedida en la sentencia recurrida para dar virtualidad, en la práctica, al plazo de preaviso ("debiendo de cumplirse el mes de preaviso para que la resolución tenga efecto"),y ello por considerarse que, pese a que la carta enviada el 30 de septiembre de 2020 lo fue al domicilio correcto -así lo reconoció el legal representante de DAMAROMA, S.L. al declarar como testigo que es el domicilio de la administración de fincas desde hace 35/40 años, desde siempre, y la forma habitual de comunicarse con ella el arrendatario era el correo postal- no fue retirada de la oficina de Correos por la arrendadora, sin dar, por el contrario, virtualidad alguna al envío de la comunicación de la rescisión por conducto notarial.

Así las cosas, entendemos que procede desestimar este motivo de apelación.

TERCERO.-Sobre el descuento de los importes de las obras incluidos en los recibos de renta reclamados, correspondientes a los meses de junio a octubre de 2020, ambos inclusive

1. Sostiene la apelante que, en el fundamento de derecho tercero de la sentencia recurrida, no se fundamenta el motivo por el que deben "descontarse los importes correspondientes a obras" de los recibos de alquiler reclamados. Aunque añade la apelante que entiende que este pronunciamiento es consecuencia de la resolución de la reconvención recogida en la propia resolución, quiere dejar constancia de que es objeto de impugnación, al considerar que no existe amparo legal para excluir dichos importes, y menos en su totalidad. Por ello, subsidiariamente, y para el caso de se admitiera descontar de los recibos reclamados el importe de las obras, lo que no procede en modo alguno es descontar la totalidad del concepto de obras, cuando la propia sentencia recurrida establece que el incremento por obras notificado el año 2013 sigue vigente, declarando caducada la acción para su reclamación. Considera, por tanto, que el importe que, en su caso, procedería descontar de los recibos reclamados sería el correspondiente al segundo incremento de renta, notificado en noviembre de 2016, que es de 124,78 euros mensuales, y no el total de 638,30 euros, tal y como se explica en el apartado D.6.2) del recurso, al cual se remite en aras a la brevedad.

2. El apelado reconoce que este pronunciamiento es consecuencia de la estimación de la demanda reconvencional, motivo por el cual considera que deberá ser examinado como en el correspondiente motivo de apelación.

3. En efecto, el examen de si procede o no deducir los incrementos que han sido deducidos en el fundamento de derecho señalado como tercero de la sentencia recurrida, relativo a la demanda -existe otro fundamento de derecho a continuación, señalado como tercero, cabe presumir que por mero error material-, encuentra mejor acomodo en el motivo de apelación siguiente, relativo a la impugnación de la deducción de incrementos, puesto que dicho pronunciamiento es, realmente, consecuencia de la resolución de la reconvención.

CUARTO.-Sobre la reclamación vía reconvención de los incrementos aplicados y sobre la caducidad. Error en la valoración de la prueba

1. La apelante no comparte la consideración de enriquecimiento injusto atribuida en la sentencia recurrida al incremento de la renta en concepto de obras, ni que se declaren pagos indebidos los incrementos de renta en concepto de obras repercutidos en los recibos de renta desde diciembre de 2016 hasta la finalización del contrato en octubre de 2020 con base en que la carta del arrendatario de fecha 1 de diciembre de 2016 solicitando más información se pueda considerar una oposición en forma por parte del arrendatario, ni que los recibos girados desde entonces no debieran incluir esta repercusión. Considera infringido el art. 101 LAU 1964, porque reitera que la arrendadora sí siguió el cauce previsto, notificando en fecha 22 de noviembre de 2016 el incremento de renta con la documentación suficiente que prevé el art.109 LAU 1964. Afirma que la Ley no exige más detalles para la validez de la notificación del arrendador, que basta con que se acredite que los trabajos corresponden a obras de conservación de la finca, y que, en este caso, además, derivaban de un ITE, como ha reconocido el arrendatario en las cartas por él enviadas (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda), de cuyo tenor resulta que éste conocía perfectamente la naturaleza de las obras y el importe de las mismas, así como el importe que le sería repercutido, siendo cuestión distinta que el arrendatario solicitara más información y desgloses, que, igualmente, le fueron facilitados por la propiedad. Considera la apelante que pedir información adicional no puede considerarse una oposición formal, y alude expresamente al documento nº 10 de la reconvención, una carta de fecha 31 de enero de 2017, en la que el arrendatario reconoce que con el incremento ya se le envió la documentación correspondiente ("...correspondo a su escrito del 22/11/2016 en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Uds. expresan..."), de modo que el 22 de noviembre de 2016 la propiedad notificó el incremento de renta por obras y aportó la documentación para su justificación en forma, y, no mediando oposición formal por parte del arrendatario, aplicó el incremento de renta desde el mes de enero de 2017, siendo abonado por el arrendatario hasta junio de 2020, cuando dejó de pagar los recibos.

Asimismo, discrepa la apelante de que pueda considerarse "voluntad real de oponerse" la actuación del arrendatario, pues expone que, entre diciembre de 2016 y abril de 2017, envió a la arrendadora tres cartas más o menos consecutivas (documentos nº 9, 10, y 11 de la reconvención), solicitando detalles y desgloses de las facturas ya remitidas por la propiedad, sin oponerse expresamente al incremento; en mayo de 2018, insiste el arrendatario en que requiere más información y, a partir de entonces, el arrendatario ya no se manifiesta más. Aduce la apelante que, durante tres años y cuatro meses paga todos los recibos, hasta junio de 2020, y no fue hasta cuando la propiedad requiere en 2020 al arrendatario el pago de las rentas adeudadas cuando el arrendatario se opone a los incrementos por obras y acaba formulando la reconvención. Considera la apelante que, con el pago de las rentas incrementadas por las obras durante tantos años, el arrendatario crea, indiscutiblemente, una situación de aceptación tácita, y que, si con toda la documentación que se le envió, aún no veía claro el incremento de la renta por la repercusión de las obras, no se entiende que siguiera pagando durante más de tres años. Considera infringido el art.101.2. 2ª LAU 1964, al entenderse en la sentencia recurrida que la voluntad real de oponerse por parte del arrendatario tiene el mismo efecto que una oposición en forma, puesto que no es este el tenor del referido precepto legal, que establece que "Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago, interpretándose su silencio como aceptación tácita". En este caso, el arrendatario ni acepta ni se opone, sino que pide más documentos y paga, lo cual supone una aceptación tácita; aun así, puesto que no aceptó expresamente el incremento, el art.101.2.4ª ofrecía al arrendatario la posibilidad de pedir la revisión de la renta en el plazo de caducidad de tres meses, plazo durante el cual el arrendatario siguió pagando y no ejercitó la acción de revisión de la renta. Además, no ha habido voluntad real de oponerse, a tenor de los actos propios del arrendatario, realizados dentro del plazo establecido por ley, cuando pagó durante tantos años sin manifestar expresamente su oposición.

Sostiene la apelante que existe error en la valoración de la prueba, en cuanto que no se aprecia la caducidad en la sentencia recurrida, cuando, a tenor de los arts.101.2 y 106 de la LAU 1964, la acción ejercitada en la demanda reconvencional ha caducado, ya que, desde que se notificó al arrendatario el incremento de renta que se le aplicaría desde enero de 2017, ha pagado todos los recibos durante tres años y cuatro meses, siendo inadmisible, al cabo de tantos años, revisar esta materia, lo cual daría lugar a una evidente inseguridad jurídica. Considera que, al comunicar la propiedad en fecha 22 de noviembre de 2016 el aumento de la repercusión de obras a partir de enero de 2017, el arrendatario, en fecha 2 de diciembre de 2016, solicitó más documentación, pero no se opuso a la repercusión; en fecha 31 de enero de 2017, solicitó más aclaraciones, pero tampoco se opuso, y no fue hasta la carta de fecha 24 de abril de 2017, cuando el arrendatario, aparte de pedir más documentación, dijo textualmente: "no puedo estar tampoco conforme con el método de repercusión por Uds. empleado, ya que tal y como lo están aplicando supone un incremento de la renta permanente". En esta comunicación puede entenderse la disconformidad del arrendatario en cuanto al método de repercusión, no en cuanto al concepto repercutido, porque implicaba el aumento permanente de la renta, tal y como disponía la LAU 1964, pero, en todo caso, para entonces, ya habían transcurrido los treinta días que la ley dispone; de hecho, así se recoge en la sentencia recurrida, al señalarse que "muestra su desacuerdo en cuanto a la forma en la que están aplicando la repercusión"y se reconoce que "había excedido el plazo de treinta días".Y, no habiendo el arrendatario formulado oposición en el plazo de treinta días, ni habiendo interpuesto acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 LAU 1964, debe declararse caducada la acción de devolución de lo indebidamente pagado en concepto de repercusión por obras. Niega la apelante que, como se señala en la sentencia recurrida, "hubo una oposición por parte del arrendatario a la actualización de las rentas desde el 2 de diciembre de 2016";en la sentencia, se considera acreditado que el incremento por obras se realizó en fecha 22 de noviembre de 2016, hecho admitido expresamente por el arrendatario en su carta de fecha 31 de enero de 2017 (documento nº 10 de la reconvención), donde indicó "...correspondo a su escrito del 22/11/2016 en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Udes. expresan...". En fecha 16 de diciembre de 2016, el arrendatario envió la carta de fecha 2 de diciembre de 2016 (documento nº 9 de la reconvención), en la cual no se opone a la repercusión de las obras, sino que lo único que hace es solicitar información adicional a la que ya reconoce haber recibido (en la carta de fecha 31 de enero de 2017) con la notificación del incremento, por lo que esta carta no es una oposición al incremento de renta. Tampoco está de acuerdo con lo señalado en la sentencia recurrida acerca de que "la postura del arrendatario abonando las rentas giradas no supone una aceptación de las mismas, ya que expresamente se había opuesto a la actualización",pues considera la apelante que en ninguno de los documentos se aprecia una oposición expresa del arrendatario antes de abonar los recibos incrementados por las obras. El arrendatario pagó el recibo del mes de enero de 2017, con el concepto de obras incrementado, y siguió pagando los sucesivos, hasta junio de 2020; durante tres años y cuatro meses, el arrendatario estuvo pagando la renta con el incremento por obras, actitud que demuestra una aceptación tácita de los incrementos. Considera que, en el caso en que se entendiera que las cartas del arrendatario de 1 de diciembre de 2016 y sucesivas, solicitando más documentación fueran una "oposición formal", queda recogido en el punto 11 de la sentencia recurrida que, a partir del 5 de mayo de 2018, el arrendatario ya no solicita nada más, por lo que, aun siguiendo la teoría del juez "a quo", el arrendatario podía haber interpuesto la acción revisoria que le correspondía en el plazo de tres meses desde la última carta de 5 de mayo de 2018, pero tampoco lo hizo, y esperó a presentar la demanda reconvencional, dos años después, con lo que la acción ha caducado.

Por otra parte, niega la apelante que fuera la propiedad y no el arrendatario quien debía haber ejercitado la acción de actualización de rentas o resolución contractual a que estaba obligado ex artículo 101 LAU 1964, pues la acción del arrendador conforme al art.101.5ª LAU 1964 a la que se refiere la sentencia recurrida procederá cuando el arrendatario rechazare la elevación propuesta, lo cual no hizo. Aduce que la propiedad no podía instar dicha acción ante unas cartas del arrendatario que le solicitaban más documentación, pues no había base para fundamentar la demanda, aparte de que dicho precepto legal ofrece dos opciones al arrendador, que no podía ejercitar en este caso.

Subsidiariamente, para el caso en que no se dé lugar a la caducidad de la acción ejercitada en la reconvención, cuestiona la apelante los fundamentos por los que se declara la repercusión de las obras, derivadas del ITE, como pago indebido. Aduce que, en el hecho segundo de reconvención, se fundamenta la reclamación en que no existe causa en los incrementos de renta aplicados, al considerar que no se ajusta a los requisitos exigidos para que sea de aplicación el artículo 108 LAU 1964, y, además, por no ser de aplicación la cláusula 22ª del contrato de arrendamiento ("El arrendatario viene obligado: (...) 22ª A abonar, además de la renta pactada, el importe del tanto por ciento de interés anual que en cada momento autorice la LAU para el caso de las obras de conservación que el propietario realice en el inmueble, de las ordenadas por Organismos oficiales competentes, y de las contribuciones especiales de mejoras que aplique el Ayuntamiento, u obligue cualquier Organismo oficial"), pero no se solicita su nulidad, ni tampoco se explica el motivo por el que no debiera aplicarse, extremo sobre el cual el juez "a quo" no se pronuncia de forma clara. Considera que, tratándose de un contrato de arrendamiento de local de negocio, no de vivienda, en méritos de la libertad de pactos que asistía a ambas partes y al amparo de lo establecido en el artículo 6.3 LAU 1964, que permite la renuncia de los beneficios que la ley confiere a arrendador y arrendatario de local de negocio, salvo el de prórroga, la referida cláusula 22ª del contrato no puede considerarse nula, y, siendo un hecho incontrovertido que el importe repercutido corresponde a obras de conservación de la finca - admitido expresamente por el arrendatario en sus cartas (documentos nº 9, 10 y 11 de la demanda reconvencional)-, sin perjuicio que, además, el arrendatario reconoce expresamente en sus cartas que estas obras derivan del ITE de 2012, los importes repercutidos en tal concepto no pueden considerarse pagos indebidos ni enriquecimiento injusto. No aparece en la sentencia recurrida el motivo por el que se considera que el importe de obras incluido en los recibos de junio a octubre de 2020 es indebido, más allá de la consideración de que, a criterio del juez "a quo", fue discutido por el arrendatario y la arrendadora no ejercitó la acción revisoria. Niega la apelante que se deba obligar a la propiedad a devolver los importes de las obras repercutidos y pagados por el arrendatario durante tres años y cuatro meses, sin valorar si estos incrementos eran o no procedentes.

También subsidiariamente, aduce error en los importes descontados. Parte de que es un hecho incontrovertido que se procedió a una primera repercusión de las obras, el mes de mayo de 2013, por importe de 513,52 euros, hasta el mes de diciembre de 2016, inclusive, así como que se procedió a un segundo incremento de la renta por repercusión de obras, notificado el 22 de noviembre de 2016, en virtud del cual el concepto de obras incluido en el recibo de alquiler a partir del mes de enero del 2017 pasó a ser de 638,30 € mensuales, tal y como resulta del hecho segundo de la reconvención. Por consiguiente, el importe de 513,52 euros se mantuvo, considerándose cantidad asimilada a la renta, y se le sumó el importe del segundo incremento de renta, a partir del mes de enero de 2017 inclusive, que fue de 124,78 euros mensuales (638,30 euros - 513,52 euros), de modo que, en el supuesto de que se considerara que la carta de 1 de diciembre de 2016 solicitando información, es una oposición formal a la repercusión de las obras, y que la acción ejercitada por el actor reconvencional no ha caducado, en diciembre de 2016 se estaría rechazando el aumento notificado en noviembre de 2016, de 124,78 euros, no de 638,30 euros, como aplica el juez a quo. Consta en los recibos de renta aportados por el arrendatario que, desde mayo de 2013 está pagando en concepto de obras 513,52 euros y, a partir de enero de 2017, deberá pagar 124,78 euros más. Aduce la apelante que el plazo de treinta días para la oposición al incremento y el plazo de tres meses para instar la acción revisoria por este incremento de 513,52 euros se inició en mayo de 2013, señalando la sentencia recurrida que no constando oposición del arrendatario al primer incremento de renta, de mayo de 2013, "deben considerarse vigentes, estando caducada la acción para interesar que queden sin efecto",de modo que la repercusión por obras por importe de 513,52 euros debe considerarse vigente, y caducada la acción para interesar que quede sin efecto. Reitera que dicho importe se incluyó en todos los recibos de alquiler desde el mes de mayo de 2013 hasta el mes de octubre de 2020, cuando se resolvió el contrato de arrendamiento, y afirma que la carta del arrendador solicitando información, enviada el 16 de diciembre de 2016 con motivo de la notificación del segundo incremento, que el juez "a quo" considera como oposición, no afecta, en todo caso, al incremento por obras de 513,52 euros iniciado en mayo de 2013, habida cuenta que la repercusión de las obras integrada en concepto de renta como cantidad asimilada, es un proceso único, que se inicia con el requerimiento del arrendador y que no puede dejarse sin efecto ni interrumpirse al cabo de más de tres años, como en el presente supuesto.

Por tanto, sostiene que no puede considerarse pago indebido el importe de obras del recibo de diciembre de 2016, de 513,52 euros, al que no se le había aplicado el segundo incremento notificado en noviembre de 2016, al que supuestamente se había opuesto el arrendatario, ni el total importe de 638,30 € mensuales incluido en los recibos de los años 2017 hasta mayo de 2020, sino que, en su caso, se consideraría pago indebido el segundo incremento de 124,78 euros mensuales, incluido en dichos recibos. La cantidad que, en su caso, debería devolver la actora al demandado ascendería a 5.989,44 euros (años 2017, 2018, 2019 y 2020, a razón de 124,78 euros mensuales).

2. El apelado se opone, y se muestra conforme con la sentencia recurrida. Afirma que no se trata como se pretende de contrario de una mera petición de información y documentación, sino que, hasta en cinco ocasiones, comunicó que consideraba improcedente la repercusión, como correctamente interpreta el juez "a quo". Por tanto, concurriendo dicha oposición, se impone al arrendador la obligación ex art. 101 de la LAU 1964 de instar acción de actualización de la renta, lo que no llevó a cabo. Afirma que por la apelante se pretende la infracción del art.101 LAU 1964, pues que considera que la notificación cursada en su día de incremento por obras cumple con los requisitos establecidos en el art.109 LAU 1964, cuando no se está discutiendo si dicha comunicación cumple o no los requisitos formales, sino si tras la oposición formulada se debía o no instar por la ahora apelante la acción del art. 101 LAU 1964; la infracción de dicho precepto legal la comete, en todo caso, la ahora apelante como arrendadora, al no instar la acción de actualización de renta prevista para supuestos como el de autos, en el que media oposición formal del arrendatario, al no haber ejercitado la acción pertinente para obtener judicialmente legitimación para proceder a dicho incremento de rentas. aceptación tácita cuando el inquilino no comunica por escrito si acepta o no la obligación de pago. Afirma que, en este caso, hubo hasta cinco comunicaciones por escrito en las que el arrendatario no aceptó la repercusión. Niega que no fuera hasta el 24 de abril de 2017 cuando se opuso a la repercusión, sino que, como se interpreta en la sentencia recurrida, en la comunicación de fecha 27 de enero de 2017, ya indicó el arrendatario que "considero insuficientes y cuestionables, léase improcedentes , que ante el primer requerimiento la repercusión por ustedes practicada al local del que soy arrendatario", finalizando con que "CON LA INFORMACION QUE DISPONGO NO PUEDO DAR MI CONFORMIDAD A LAS CANTIDADES REPERCUTIDAS". Por tanto, no dio su conformidad, no hubo silencio y no hubo aceptación tácita, sino absoluta buena fe por su parte, por lo que, a pesar de la disconformidad, siguió pagando la renta actualizada. Además, dicha disconformidad se manifestó en plazo, al no haber acreditado la parte contraria la fecha en la que procedió a la entrega de la documentación justificativa de las obras y de la repercusión, para poder evaluar la corrección o no de los importes repercutidos; es más, en fecha 27 de enero de 2017, él indicó que a pesar de la voluminosa documentación no tenía justificación del proyecto estructural de las obras. Considera que, ante la oposición, la arrendadora no estaba facultada para girar, como hizo, el siguiente y los siguientes recibos con el aumento, en lugar de proceder conforme al art.101.1.5ª LAU 1964. Tras negar la ausencia de fundamento del pago indebido, se opone el apelado a la petición subsidiaria, relativa al error en los importes descontados, pues considera que no ha acreditado en ningún momento la parte contraria el importe de la subida, o sí quedaba el importe anterior anulado por el siguiente, no habiendo aportado documentación alguna que justifique las obras que se pretendían repercutir, por lo que sí que consta acreditado es que a partir de enero de enero de 2017 el importe de las mismas ascendía a 638,30 euros.

CUARTO.-1. Debemos partir de que resulta de aplicación al contrato de arrendamiento de local de negocio suscrito por las partes en fecha 14 de noviembre de 1974 el art.108 LAU 1964 sobre repercusión por obras resulta, conforme a la Disposición transitoria tercera de la LAU 1994, relativa a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985, la cual remite a la Disposición transitoria segunda. Establece lo siguiente:

"A) Régimen normativo aplicable 1. Los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, salvo las modificaciones contenidas en los apartados siguientes de esta disposición transitoria.

(...)

D) Otros derechos del arrendador.

9. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda."

La Disposición transitoria segunda establece al respecto lo siguiente:

"C) Otros derechos del arrendador.

10. Para las anualidades del contrato que se inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los siguientes derechos:

(...)

10.3 Podrá repercutir en el arrendatario el importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del artículo 108 del texto refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 o de acuerdo con las reglas siguientes (...)."

Según doctrina jurisprudencial asentada, es de aplicación a los supuestos en que las obras de conservación realizadas por el arrendador no responden a su mera voluntad, sino que vienen impuestas por la Administración. Según señala la STS, Sala 1ª, de 30 de octubre de 2013 (Roj: STS 5285/2013 - ECLI:ES:TS:2013:5285):

"Motivo primero. Infracción del epígrafe 10.3 del apartado C) de la disposición transitoria segunda por su referencia en el apartado D) 9 de la disposición transitoria tercera de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos , en concreto en cuanto a la aplicación del art. 108 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 en su fundamento de derecho tercero.

(...)

La STS de 21 de mayo de 2009, recurso: 1419/2004 , declaró:

Declarar como doctrina jurisprudencial la de que el epígrafe 10.3 apartado c) de la Disposición Transitoria Segunda, por su referencia con el apartado d) 9 de la Disposición Transitoria Tercera, de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre , de Arrendamientos Urbanos no se opone a que, cuando se trate de un contrato de arrendamiento de local de negocio, celebrado durante la vigencia del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos, aprobada por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, no es aplicable el artículo 108 de este ordenamiento, respecto a la repercusión de las obras necesarias en el arrendatario, dada la determinación de la liberalización de las rentas acordada en su artículo 97, ni en los contratos de esta naturaleza celebrados con cobertura en disposiciones legales posteriores, Real Decreto Ley de 2/1985, de 30 de abril , y Ley 29/1994, de 24 de noviembre , habida cuenta de que en las mismas se mantiene la libertad de las partes para determinar las rentas y sus sistemas de actualización .

(...)

A la vista de la doctrina jurisprudencial citada debemos declarar que las obras a las que la misma se refiere son las del art. 1554 del C. Civil , como la misma cita, mientras que las ahora analizadas son impuestas por la autoridad administrativa.

En la sentencia citada de 21 de mayo de 2009 , se viene a declarar que en los contratos posteriores a 1964, puesto que se pudo pactar la renta y su cláusula de actualización, conforme permitía el art. 97 de la LAU de 1964 , los arrendadores no se han visto compelidos a la congelación de las rentas por lo que no era necesario un apoyo específico de estabilización, ya que podían calcular los gastos previsibles a la hora de fijar la renta y su reajuste.

Sin embargo, en el presente litigio surge una particularidad que no fue objeto de análisis en la antecitada sentencia de esta Sala, cual es la situación concurrente cuando las obras no son simplemente las necesarias para la adecuación, sino que son las impuestas por la Administración.

Para este supuesto establece la Disposición transitoria segunda de la LAU de 1994 , en el aparado C) 10.3 que las obras serán repercutibles en el caso del art. 108 de la LAU de 1964 , que no concurre, "o" cuando son impuestas por resolución administrativa firme, que es el caso.

En resumen, no se infringe la doctrina jurisprudencial de esta Sala, dado que estamos ante un supuesto de obras impuestas administrativamente que no es el caso de la analizada en sentencia de 21 de mayo de 2009 , pues la DT 2 ª establece la disyuntiva entre los casos del art. 108 de la LAU de 1964 y los casos de obras impuestas administrativamente, en cuyo supuesto sí son repercutibles las obras en los contratos de arrendamientos de viviendas concertados antes de 9 de mayo de 1985."

2. En este caso, según resulta de las propias comunicaciones aportadas por el arrendatario, se trata de obras que es un hecho notorio que vienen impuestas por la Administración, concretamente, por el Ayuntamiento de Barcelona: obras en relación con la Inspección Técnica de Edificios (ITE) que, obligatoriamente, han de pasar todos los edificios que, de entrada, tengan más de 45 años -este edificio fue "projectat per l'arquitecte modernista Roc Cot i Cot amb llicència d'obres de l'any 1904", según aparece en el informe de ITE. Los incrementos repercutidos derivan de la necesidad de tales obras, según resulta de los documentos aportados por la ahora apelante con la contestación a la reconvención, constando en el punto 6 del informe del ITE elaborado por Arquitecto superior -informe que cuenta con el visado del COAC de fecha 31 de diciembre de 2012-, la relación y calificación de las deficiencias detectadas, las cuales son calificadas de graves en el punto 7.

Y es un hecho reconocido que, precisamente, a partir de mayo de 2013, comenzaron los incrementos por razón de las obras (documento nº 2 de la reconvención), a los que el arrendatario sostuvo en la reconvención que se opuso, si bien no aportó documentación alguna acreditativa al respecto.

3. En Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de junio de 2017 (ROJ: SAP B 9282/2017 - ECLI:ES:APB:2017:9282), recopilando diversas resoluciones sobre el tema que afectan a cuestiones objeto de este procedimiento, señalamos lo siguiente:

"(...) debemos remitirnos a nuestra sentencia de 13 de diciembre de 2013, número 594/2013 , donde ya dijimos:

"(...) Conviene recordar en este punto que ya expusimos en las sentencias dictadas por este tribunal en fecha 28 de enero de 2011 y 16 de noviembre de 2011 , que a aquellos contratos posteriores al TRLau de 1964 no les es aplicable el régimen del artículo 108 de dicha Ley, por lo que sólo cabría repercusión por obras de reparación solicitadas por el arrendatario o "acordadas por resolución judicial o administrativa firme".

Es decir, en los contratos posteriores al TRLAU de 1964 sólo serán repercutibles al arrendatario las obras solicitadas por el propio arrendatario o las obras que hayan sido acordadas por resolución judicial o administrativa firme.

CUARTO.- En el supuesto que nos ocupa, al ser el contrato litigioso posterior a la LAU de 1964, la cuestión a dilucidar es si, efectuada una obra no solicitada por el arrendatario o no acordada por resolución judicial o administrativa firme, el arrendatario sigue teniendo el plazo de caducidad de tres meses previsto en los artículos 101 y 106 del TRLau 1964 para oponerse a la repercusión del coste de las obras y reclamar el reintegro de lo indebidamente pagado, o bien, a falta de plazo de caducidad aplicable, cabe entender que puede hacerlo en el plazo de prescripción de quince años del artículo 1964 del Código Civil .

Al respecto, la SAP Madrid, Sección 14, de fecha 24 de marzo de 2010 , reseñada por la Juzgadora de instancia, considera que no es posible aplicar el artículo 106, ni su plazo de caducidad de tres meses, tras la sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2009 , por cuanto el Tribunal Supremo ha declarado que la aplicación de este artículo 108 sólo resulta posible para los contratos de arrendamiento previstos en el artículo 95 de la L.A.U. de 1964 , es decir, para los contratos vigentes a la entrada en vigor de esa Ley.

Este tribunal se ha pronunciado en sentido contrario. El artículo 109 del TRLAU se remite a las reglas segunda a quinta del artículo 101.2 del TRLAU y el artículo 101.2.4ª indica que, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la que autoriza este capítulo, el arrendatario podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo señalado en el artículo 106, el cual dispone que las acciones dimanantes de los derechos que reconoce este capítulo tendrán un plazo de caducidad de tres meses a partir del hecho que las motive.

QUINTO.- Con posterioridad a las resoluciones antes citadas, en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha 3 de mayo de 2012, en el rollo 405/11 , Ponente Doña MIREIA RÍOS ENRICH, se indicaba: "Pues bien, el Tribunal Supremo, Sala 1ª, en sentencia de fecha 19 de julio de 2011, número 516/2011, recurso 282/2009 , resolviendo un recurso de casación interpuesto en un caso de actualización de renta conforme a lo dispuesto en la Disposición Transitoria Segunda, apartado D) de la Ley de Arrendamientos Urbanos , en cuya regla 7ª, dispone la improcedencia de la actualización de la renta cuando la suma de los ingresos totales que perciba el arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda arrendada no excedan de 2, 5 veces el salario mínimo interprofesional, ha indicado:

"La cuestión jurídica expuesta ya ha sido analizada por esta Sala entre otras, en sus sentencias de 14 de septiembre , 15 de septiembre y 27 de diciembre de 2.010 ; el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la Disposición Transitoria 2ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994 equivale a un consentimiento tácito, lo que no impide que, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes.

En conclusión, aunque se acredite con posterioridad al inicio del proceso de actualización que la fijación de la renta actualizada y notificada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada Disposición Transitoria 2ª del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 , no se puede dejar sin efecto ni paralizar la actualización ya iniciada, al configurarse ésta como un proceso único que comienza con el requerimiento fehaciente al arrendatario, el cual, si nada manifiesta en el plazo de un mes, acepta la actualización de la renta en el modo notificado por el arrendador. La aplicación de esta doctrina, seguida por la Audiencia Provincial, exige la desestimación del recurso, pues no ha sido un hecho discutido a lo largo de este procedimiento que, en el momento en el que la arrendataria pretende hacer valer que sus bajos niveles de ingresos impiden la actualización en el modo notificado por el arrendador, habían transcurrido con creces los plazos de un mes y de tres meses contados desde la notificación fehaciente del inicio de la actualización; de hecho, tal y como expuso la ahora recurrente, estuvo haciendo frente al importe de la renta actualizada sin oponerse en modo alguno durante un año, lo que supone que aceptó la actualización de la renta, sin que pueda, transcurridos los plazos citados, oponerse al procedimiento consentido."

En el mismo sentido, la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª, de 27 de diciembre de 2010 , con cita de la Sentencia de fecha de 23 de septiembre de 2008 , señala: "En definitiva, es criterio de esta Sala que el silencio del arrendatario durante los treinta días siguientes a la notificación fehaciente del arrendador de su voluntad de iniciar, dentro del plazo legalmente previsto, la actualización de la renta, conforme a la D. T. 2ª de la LAU de 1994 , equivale a un consentimiento tácito. Ello no impide que conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª en relación con el artículo 106 LAU 1964 pueda el arrendatario pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la tan citada D. T. 2ª de la LAU de 1.994 ".

Es cierto que las referidas sentencia del Tribunal Supremo que indican que, en el caso de actualización de la renta, conforme a lo dispuesto en el artículo 101.4ª, en relación con el artículo 106 de la LAU de 1964 , el arrendatario puede pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de los tres meses siguientes, si considera que la fijación de la renta actualizada no se ciñe a los parámetros establecidos por la D. T. 2ª de la LAU de 1.994 , no se refieren al tema de repercusión por obras sino a la actualización de la renta por aplicación del apartado D) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1.994 .

Pero si el Tribunal Supremo considera aplicable en estos casos el plazo de caducidad previsto en el artículo 106 del TRLAU , consideramos no existe impedimento para entender aplicable el referido plazo de caducidad de tres meses al apartado C) de la Disposición Transitoria 2ª de la LAU de 1994 , "otros derechos del arrendador".

Piénsese en la inseguridad jurídica que supondría entender que la impugnación de la repercusión por obras y la restitución de lo abonado, tiene previsto un plazo de prescripción de quince años, pudiendo revisarse repercusiones de obras y reintegrarse cantidades abonadas con una anterioridad de 15 años.

En el mismo sentido se ha pronunciado la sentencia de la sección 20ª de la A.P. de Madrid de fecha 26 de septiembre de 2011 que expone: "(...)

El recurso no es admisible por la remisión que el artículo 109 hace a las reglas Segunda a Quinta del artículo 101 número 2, por virtud de las que, no obstante la aceptación tácita del inquilino (4ª) si la cantidad girada resulta ser superior a la que autoriza este capítulo, podrá pedir la revisión y la devolución de lo indebidamente pagado, pero siempre en el plazo señalado en el artículo 106, que es el aplicado en la Sentencia recurrida.

Esta normativa especial, es de aplicación preferente a las normas generales de las obligaciones y de los contratos, y también a las de los cuasi contratos y los principios del enriquecimiento injusto, invocados por la apelante, por lo que es inadmisible el plazo de prescripción de 15 años que pretende, y, como consecuencia, procede confirmar la sentencia recurrida por sus propios e iguales fundamentos ".

En términos parecidos se pronuncia la sentencia de 23 de julio de 2013 dictada por la Sección Decimotercera de esta Audiencia de Barcelona, al expresar lo siguiente:

"Como reiteradamente tiene declarado este Tribunal, el procedimiento para instar la repercusión, tanto en el supuesto de optar el arrendador por realizarla en los términos previstos en el art. 108 del texto refundido LAU de 1964 , como en el de optar por realizarla en los previstos en las reglas 1.ª a 5.ª de la Disp. Trans. segunda, C.10.3, de la L 29/1994, será el del art. 109 de la Ley de 1964, con las variaciones introducidas en la disposición transitoria mencionada. Ello obligaba al arrendador, una vez terminadas las obras a notificar a los arrendatarios por escrito: su naturaleza y alcance, su importe, y la repercusión correspondiente, deducidos los auxilios o ayudas públicas percibidas por el propietario. En todo lo demás, sobre aceptación u oposición al aumento por el arrendatario, hay que estar a lo dispuesto en las reglas 2ª y 5ª del art. 101. Por lo tanto y conforme al nº 2 de dicho artículo, hecha la notificación el arrendatario podrá adoptar las siguientes posturas: 1) aceptar expresamente el aumento, dentro de los treinta días; 2) callar, no diciendo absolutamente nada dentro de ese plazo; y 3) rechazar el aumento. En el primer caso, el arrendador podrá al siguiente período de renta, girar el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino, que no podrá tampoco pedir la revisión de la renta. En el segundo caso, habrá que interpretar que el silencio supone una aceptación tácita, por lo que también podrá el arrendador girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad propuesta, siendo su pago obligatorio para el inquilino. Pero, a diferencia del caso anterior, dentro de los tres meses de haber realizado el primer pago, podrá pedir la revisión de lo satisfecho y la devolución de lo indebidamente pagado. En el tercer caso, el arrendador no podrá girar el aumento al mes siguiente, sino que se verá obligado a acudir a un juicio de revisión. Se observa, pues, que el silencio del arrendatario ante la notificación del arrendador del aumento de la renta por la meritada repercusión se interpretará como aceptación tácita, de modo que el arrendador podrá girar, al siguiente período de renta, el recibo, incrementándolo con la cantidad que hubiere propuesto, siendo su pago obligatorio para el inquilino.

Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado. Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad. Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario.

Pues bien, en el presente caso no se discute que en el mes de julio de 2006, el administrador de la propiedad notificó a los inquilinos actores la realización en el inmueble de determinadas obras de reparación, entre ellas las de la fachada, y que desde el mes de octubre de 2006 se han cargado mensualmente la suma de 51, 50 €; suma que fue abonada por los arrendatarios durante más de dos años hasta que por demanda de 19 de diciembre de 2008 (que dio lugar al procedimiento ordinario nº 1704/2008 del Juzgado de Primera Instancia nº 35 de Barcelona), se opusieron a la meritada repercusión, pasado, por tanto, el plazo de treinta días señalados por el art. 101 LAU 64 , por lo que se produjo una aceptación tácita del incremento pretendido por la parte arrendadora y tampoco formularon acción revisoria alguna dentro del plazo de caducidad de tres meses señalado por el art. 106 de la misma LAU , por lo que ha de declararse caducada la presente acción y válida la repercusión realizada en octubre de 2006, pues no cabe olvidar que la caducidad determina el tiempo dentro del cual - y solo dentro de él- es posible la realización de un acto con eficacia jurídica; de forma que el plazo es preclusivo, perentorio y material, siendo la caducidad automática por ministerio de la ley, computable por días naturales, sin descontar los inhábiles, hasta el punto en que supone un medio de extinción de los derechos y acciones, pudiendo ser apreciada de oficio (TS S 11 May. 1966, 28 Ene. 1983, 22 May. 1990, 10 Nov. 1994...).""

4. Sentado lo anterior, debemos partir de que, por tanto, ya desde el año 2013, por el arrendatario se vino abonando un incremento de la renta por razón de las obras impuestas por la Administración, derivadas del ITE del edificio, sin que, sin embargo, en contra de lo alegado en la reconvención, conste oposición alguna por parte del arrendatario a las correspondientes notificaciones realizadas por la arrendadora -notificaciones, por lo demás, no negadas por el arrendatario durante el procedimiento-, correspondientes a los incrementos aplicados en 2013, 2014, 2015 y 2016, ascendentes a 513,52 euros mensuales, según los recibos de renta aportados, donde constan detallados todos los conceptos (bloques documentales nº 2, 3 y 4 de la reconvención). Y la cuestión de que la eventual reclamación de tales incrementos haya prescrito, no impide llegar a esa conclusión, porque no sólo hay que alegar, sino también probar lo que se alega, conforme prevé el art.217 LEC.

5. En relación con los incrementos aplicados a partir de 2017, conforme a las resoluciones judiciales antes expuestas, el arrendatario, quien sostiene que se opuso a la aplicación de tales incrementos, debía acreditar que lo hizo en tiempo y forma, en referencia concreta a la notificación concreta de cada incremento, y ello en el plazo de treinta días del art. 101.2ª LAU 1964, que dispone que "Dentro de los treinta días siguientes, el inquilino o arrendatario comunicará al arrendador, también por escrito, si acepta o no la obligación de pago propuesta, interpretándose su silencio como aceptación tácita." En ese sentido, consideramos que no se trata de que la arrendadora deba acreditar ahora cuándo le comunicó el incremento, sino de que, si se sostiene la oposición al incremento, la misma debe ir referida a una concreta notificación del incremento, notificación que no es negada por el actor reconvencional.

Por otra parte, se aduce en la oposición al recurso de apelación que la apelante no ha acreditado la fecha en la que procedió a la entrega de la documentación justificativa de las obras y de la repercusión, para poder evaluar la corrección o no de los importes repercutidos. Pero, dado que ello supone una incidencia en el riguroso procedimiento establecido en el citado art.101.2ª LAU 1964, consideramos también que correspondía al actor reconvencional acreditar tal extremo.

6. En cualquier caso, un nuevo examen de la prueba documental obrante en autos, conduce a este Tribunal a considerar que, en contra de lo concluido en la sentencia recurrida, no medió oposición en tiempo y forma por parte del arrendatario a las notificaciones de los incrementos por obras de que se trata. En concreto:

-Como resulta del documento nº 9 de la reconvención, en fecha 16 de diciembre de 2016, el arrendatario remitió una carta fechada el 2 de diciembre de 2016 ("Enviado por correo postal 16/12/2016") a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención de la arrendadora, donde consta:

"Solicito me faciliten copias de las facturas con el desglose de conceptos que amparan las mismas y los correspondientes justificantes de pago, referidas a las obras que Uds. afirman haber efectuado en los pisos y plantas de su propiedad concernientes al inmueble en C/ Trafalgar, 25.

Así mismo, copia de las facturas realizadas en pasados años, cuyos coeficientes porcentuales me han sido fehacientemente repercutidos en los recibos arrendaticios mensuales."

De ello cabe deducir que la notificación del incremento tuvo lugar con anterioridad al 2 de diciembre de 2016.

- En el documento nº 10 de la reconvención, que es una carta fechada el 31 de enero de 2017 (no el 27 de enero de 2017, como aduce el apelado), pero enviada en fecha 1 de febrero de 2017 ("Enviado por correo postal 01/02/2017"), dirigida también a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención de la arrendadora, se hace alusión, en concreto, a un escrito de la arrendadora de 22 de noviembre de 2016 "en el que me comunicaban obras a realizar por Uds. en la finca de su propiedad, así como la documentación sobre la repercusión de importes varios que Uds. expresan (...)". En dicha carta, tras hacer referencia a la documentación enviada por la arrendadora "remitida de los industriales/contratistas", es cierto que indica que "A mi criterio, considero insuficiente -y cuestionable- léase improcedente, qué ante el primer requerimiento, la repercusión por Uds. practicada al local del que soy arrendatario". Pero, después de comentar al detalle las facturas de los industriales que le fueron remitidas, se concluye comunicando que "Por lo antedicho, les solicito el correspondiente proyecto de consolidación estructural realizado, no presupuestos ni memorias económicas, para mi constancia y justificación de gastos de mi empresa. Factura emitida asignando el coeficiente asignado a éste local. Y que aquí NO consta, y con la información que dispongo no puedo dar mi conformidad a las cantidades repercutidas. Anticipadamente agradecido por la atención e información que les solicito, les saluda afectuosamente".

Por tanto, el arrendatario, para poder dar su conformidad -según expuso-, siguió solicitando información a la arrendadora. En todo caso, esa carta, fechada el 31 de enero de 2017, fue enviada en fecha 1 de febrero de 2017. Y, no sólo no se opuso expresamente en ella a la repercusión del incremento por obras, sino que lo abonó.

- El documento nº 11 de la reconvención es ya una carta fechada el 24 de abril de 2017, sin constar la fecha de envío, dirigida a la administración de fincas DAMAROMA, S.L., a la atención del Sr. Juan Manuel -legal representante de dicha sociedad, quien fue propuesto como testigo-, donde se hace referencia "a su anterior escrito", pero sin aportarlo, y donde reitera su "agradecimiento por haberme facilitado copia de las facturas de los trabajos realizados por Uds. de fecha 28 de junio de 2016, así como copia del IBI y el desglose de alquileres por meses". Se añade que "Por otra parte, haciendo mención a las actuaciones que han desarrollado para pasar el ITE (Inspección Técnica de Edificios), se aduce que el edificio estaba en una situación precaria y no pasó el control inicial del ITE, y que después de unas intervenciones indeterminadas lo pasó con deficiencias leves." Y, considerando aún la información insuficiente, por las razones que expuso, terminó la carta indicando lo siguiente: "Por consiguiente, les ruego me faciliten el ITE completo, el informe del Arquitecto que ha dirigido las obras desglose por partidas, así como en detalle de qué actuaciones se han realizado y dónde, así como por entidades o coeficientes, rogándoles se replanteen el sistema de repercusión por el método recogido en este escrito. Y concluyendo me informen constatadamente de las subvenciones o/y ayudas que hayan podido tener (...)".

- El documento nº 12 de la reconvención, es una carta enviada por correo certificado y dirigida a la administración de fincas, a la atención del Sr. Juan Manuel, que, fechada el 8 de mayo de 2017, consta como entregada el día 9 de mayo de 2017, y que es mera reproducción de la carta fechada el 24 de abril de 2017, indicando: "PERMÍTOME REPRODUCIR EL TEXTO DEL ESCRITO QUE CON FECHA 24/04/2017 LES REMITÍ, AL QUE NO HE OBTENIDO RESPUESTA, Y REITERÁNDOME EN EL CONTENIDO DEL MISMO."

- El documento nº 13 de la reconvención, es una carta fechada ya el 30 de abril de 2018, que no consta cuándo fue enviada, dirigida a la administración de fincas, a la atención de la actora, donde el arrendatario indica que "(...) permítome reiterarles mi solicitud de aclaración de conceptos que el pasado año ya les sugerí -cuya fotocopia acompaño- transmitiéndoles e insistiendo con esta mi petición que es preciso actualizar situación en pro de ambas partes. Quedo pendiente de su buen responder (...)". Y adjuntó el arrendatario como anexo copia de una carta fechada el 18 de mayo de 2017, dirigida a la administración de fincas, a la atención del Sr. Juan Manuel, donde indicó que "En relación a la anterior carta de fecha 8 de mayo de 2017, agradecerles de antemano el haberme facilitado el Certificado emitido por el Técnico D. Pedro Antonio sobre "Actuaciones de rehabilitación estructural llevadas a cabo en muros de carga y de riostra del edificio de viviendas y locales comerciales situado en la Calle Trafalgar", pero añadiendo que "siguen sin remitirme la información y documentación procedentemente, oportuna y necesaria. Sintiendo el tener que insistir más, rogó que le facilitasen el ITE completo, el proyecto técnico del arquitecto que ha dirigido las obras, su Licencia, así como el detalle del gasto sobre las actuaciones que se han realizado y que han afectado a elementos comunes de uso del local, con la individualización debida por entidades o/y coeficientes. Instarles por ello, para que verifiquen Uds. la legalidad del sistema de repercusión, QUE NO PUEDE SER UN INCREMENTO PERMANENTE TAL COMO UDS. PRETENDEN, y rogándoles, finalmente, me informen de las subvenciones o ayudas que hayan podido tener".

-El documento nº 14 de la reconvención es un comunicado -en un recuadro aparece "2º COMUNICADO18 Marzo 2021"-, el cual recoge un burofax enviado el 14 de enero de 2021, dirigido a "Amat Abogados", donde se hace referencia, a su vez, a un burofax previo de "Amat Abogados" de 4 de enero de 2021, que coincide con el burofax de reclamación extrajudicial de la arrendadora a través de "Amat Abogados" fechado el 30 de diciembre de 2020 (documento nº 14 de la demanda), recibido por el arrendatario el 14 de enero de 2021 (documento nº 15 de la demanda), tal y como resulta del documento nº 16 de la demanda). Se trata de la respuesta del arrendatario a dicho burofax de reclamación extrajudicial, que finaliza aludiendo a una "solución amistosa, devolviéndome la arrendadora Dª Sonia, la procedente compensación económica, sin más dilaciones y en evitación de otros procedimientos y legales cauces que pudieren proceder e iniciarse en defensa de nuestros legítimos intereses".

- En el documento nº 14 de la reconvención, se incluye, asimismo, la respuesta dada por el arrendatario al segundo burofax de reclamación extrajudicial enviado por "Amat Abogados", fechado el 8 de marzo de 2021, y se corresponde con los documentos nº 18 y 17 de la demanda, respectivamente. En esa respuesta, indica el arrendatario que "Han ignorado mis requerimientos de que su Representada satisfaga y compense los débitos que desde hace años tiene pendientes con éste el que suscribe, con relación causal del Procedimiento Jurídico a encausar/instar".

7. La citada documentación revela que por parte del arrendatario se fue solicitando en el tiempo diversa documentación a la arrendadora, la cual en alguno de los mensajes se reconoce recibida oportunamente, y que siempre fue considerada insuficiente por el arrendatario, cuando, aunque quepa representarse como razonable pedir, en su caso, acreditación de determinados extremos, no lo es que la petición de información se prolongue en el tiempo. Ello máxime cuando, según declaró el testigo propuesto por la actora, el legal representante de DAMAROMA, S.L. Sr. Juan Manuel (hijo de la arrendadora no tachado, y a cuya atención se dirigieron, incluso, algunas comunicaciones del arrendatario), se dieron las oportunas explicaciones sobre el tema, y cuando se venía procediendo al pago de los incrementos.

A preguntas de la letrada del demandado/actor reconvencional, el testigo manifestó al respecto que, de todas las obras, siempre terminaba hablando con el arrendatario y explicándoselas, y, al final, siempre había una conformidad, por ser correctas y ciertas. Siempre se le dieron explicaciones, y fueron "aceptadísimas"; cualquier cosa que necesitó se le envió, porque todo se documentaba, porque ya sabían que pedía toda la documentación; seguro que se le envió la Memoria, porque se le enviaba todo. Preguntado si se le envió detalle y desglose pormenorizado respecto de las partidas de las obras que afectaban a los elementos comunes del local arrendado, dijo que en las comunicaciones se ponía así y, si había algún problema, se le explicaba todas las veces que fuera necesario, porque, si no, en aquel momento, se habría opuesto, y habrían estado peleándose desde hace ocho años, que no lo han estado. A preguntas de la letrada de la actora, corroboró que, con anterioridad a la demanda reconvencional, no les había reclamado los importes pagados en concepto de obras.

8. Consideramos que, de una parte, como aduce la apelante, no medió oposición en tiempo y forma a los sucesivos incrementos de renta por repercusión de obras, y que, desde luego, el hecho de pedir constantemente documentación y el hecho de mostrar en alguna ocasión su disconformidad con el concreto método de cálculo aplicado no constituyen oposición en sentido legal. Cabe recordar aquí lo expuesto acerca de que "Ello es lógico de cara a no privilegiar a quien ha permanecido inactivo en el plazo que legalmente se le concede para exteriorizar su reacción. De entender lo contrario se estaría generando un perjuicio añadido para el arrendador, pues, ello lleva consigo una situación de inseguridad e incertidumbre para el mismo, hasta el punto de que, por ejemplo, podría transcurrir varios años, sin que supiere el arrendador si finalmente el arrendatario va a hacer uso o no de su facultad de oposición y sin que por tanto pudiera adoptar aquellas prevenciones que estime precisas o convenientes con relación a la vivienda y desde luego diversas según sea la decisión que en definitiva acoja el arrendatario."

De otra parte, el hecho de venir abonando los incrementos conduce a apreciar una aceptación tácita de los mismos, sin que, ante meras peticiones de documentación -contradichas, además, por el pago-, la arrendadora pudiera proceder conforme a lo dispuesto en el art.101.5ª LAU 1964: "Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevación propuesta y ésta fuere legítima, el arrendador podrá optar entre reclamarle las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, o resolver el contrato si fuera temeraria la oposición de aquél. No procederá la resolución si el demandado consignare, antes de contestar a la demanda, las diferencias reclamadas. En ambos casos la acción caducará dentro de los tres meses, a contar desde el día en que la negativa se hubiese producido". Como aduce la apelante, no podía instar dicha acción ante unas cartas del arrendatario que le solicitaban más documentación, pues no había base para fundamentar la demanda, aparte de que dicho precepto legal ofrece dos opciones al arrendador: a) reclamar las diferencias desde el día en que debieron serle satisfechas, opción que no podía ejercitarse, puesto que el arrendatario pagó, y b) resolver el contrato, sin haber fundamento para ello, ya que el arrendatario estaba al corriente de sus obligaciones. En cambio -sigue aduciendo la apelante-, sí se daban los presupuestos de hecho necesarios para que el arrendatario, si no estaba de acuerdo con el incremento de renta, en aplicación de la regla 4ª del art. 101.2 LAU 1964, a pesar de no haberse opuesto dentro de los treinta días previstos en la regla 2ª del mismo precepto legal, pidiese la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado en el plazo de caducidad de tres meses del artículo 106 LAU 1964.

Como se ha expuesto, "Lo que sucede es que en este caso de aceptación tácita entra en juego asimismo la norma de la regla 4ª, según la cual, no obstante la aceptación tácita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultase superior a la autorizada, dentro de los tres meses siguientes de haber realizado el primer pago, dicho inquilino podrá pedir la revisión de la renta satisfecha y la devolución de lo indebidamente pagado",y "Con ello se permite que el arrendador tome la iniciativa cobrando la nueva renta y ha de ser el inquilino el que acuda a la vía judicial para instar la revisión o devolución de lo indebido si el cálculo del incremento no se ajusta a la legalidad."

Lo cierto es que tampoco hizo uso el arrendatario de pedir la devolución de lo que, a su entender, era un pago indebido en el plazo de tres meses previsto en el art.106 LAU 1964. No fue hasta que recibió la reclamación extrajudicial de la actora cuando hizo alusión a lo pagado indebidamente, ya en fecha 14 de enero de 2021 (documento nº 14 de la reconvención), y, cuando fue emplazado en el procedimiento, formuló dicha reclamación vía reconvención, ya en fecha 28 de septiembre de 2021.

9. Además, tampoco consta disconformidad alguna del arrendatario a la aplicación de los incrementos en el convenio relativo al pago de rentas con ocasión de la pandemia por Covid-19, al cual dio su conformidad en fecha 30 de marzo de 2020.

10. En atención a todo lo expuesto, procede estimar este motivo de apelación, de modo que, con desestimación de la reconvención formulada, debe darse lugar a la íntegra reclamación de la actora por el concepto rentas impagadas (25.837,54 euros), menos la fianza arrendaticia de 240,40 euros, lo que totaliza la suma de 25.597,14 euros.

11. Son impuestas al actor reconvencional las costas procesales derivadas de la reconvención, en virtud del criterio del vencimiento objetivo ( art.394.1 LEC)

QUINTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación