Sentencia Civil 435/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 844/2023 de 19 de mayo del 2025

PRIMERO.-1. Por parte de la demandada, Dña. Ana, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra, y en contra de D. Emilio, F. GRACIA 2001, S.L., quien solicitó la condena de los demandados a abonarle la suma de 6.031 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

2. La actora ejercitó acción en reclamación de la citada suma en calidad de administradora de la vivienda sita en la DIRECCION000, casa, de Castelldefels, la cual alegó que había arrendado a la demandada Dña. Ana por contrato de fecha 1 de noviembre de 2010, concertado por el plazo de cinco años y una renta anual de 18.000 euros, pagadera por meses anticipados, apareciendo el codemandado D. Emilio como avalista. Adujo que, en fecha 31 de mayo de 2013, dicho contrato fue resuelto, adeudando los demandados al tiempo de la demanda la suma reclamada en concepto de rentas devengadas entre los meses de diciembre de 2012 (1.511,50 euros), así como enero (1.501,50 euros), abril (1.516,50 euros) y mayo de 2013 (1.501,50 euros).

3. La demandada Dña. Ana contestó y se opuso a la demanda, alegando inexistencia de la deuda y crédito compensable. Alegó que se reclamaban por la actora unas supuestas rentas de alquiler pendientes, cuando la arrendataria, a lo largo de toda la vida del contrato cumplió con sus obligaciones como arrendataria hasta que se rescindió el contrato de mutuo acuerdo en fecha 31 de mayo de 2013; fue la actora quien no cumplió fielmente con sus obligaciones como arrendadora, y por ello surgieron una serie de diferencias entre las partes que motivaron varias reclamaciones a través de correos electrónicos cruzados entre la administración de fincas de la propiedad (la actora), y la demandada. Además, la demandada realizó obras de mejora en la vivienda (cerramiento del parking abierto) que no se le compensaron, aparte de que, a lo largo de varios meses, solicitó obras de reparación necesarias a la propiedad que no se ejecutaron. Adujo también que el día de la rescisión contractual y entrega de llaves, no se le devolvió la fianza, ascendente a 3.000 euros; la propiedad aceptó a través de F. GRACIA 2001, S.L., concretamente, a través del Sr. Luis Pablo, que el mes de abril de 2013 se le condonaba como consecuencia de los problemas de habitabilidad sufridos en esos meses iniciales de 2013, de modo que se acordó que se devolverían los 3.000 euros de fianza, y los 1.500 euros del mes de abril de 2013 no se pagarían y, si se pasaba el recibo se devolvería; así resultaba de la correspondencia mantenida por correo electrónico, siendo especialmente reveladores los correos de 21 de mayo de 2013 a las 11:27 horas, enviado por el Sr. Luis Pablo a la demandada, y el de 18 de abril de 2013 a las 11:26; en el correo de 21 de mayo de 2013, el Sr. Luis Pablo dice "finalmente me han autorizado a devolverte los 1500 y que te vayas a final de mes. Siempre y cuando la casa quede en buen estado y los suministros estén dados de alta y al corriente de pago para que podamos hacer el cambio de nombre", lo cual significaba que aceptaban la propuesta de condonarle el mes de abril por las obras que tenían que hacer y que le retornarían la fianza el mismo día la entrega de la vivienda sin esperar el mes; ello también fe confirmado por correo de 21 de mayo de 2013 a las 12:35 horas "En cuanto a la entrega de llaves la haremos en la casa y cuando me den las llaves les entregaré el dinero. Según la ley el propietario tiene un mes para devolver la fianza, nosotros lo haremos en el acto pero debo comprobar antes el estado de la casa, como es lógico." Adujo la demandada que, sin embargo, el día de la entrega de la vivienda, se entregaron las llaves y se renunció al contrato, pero no se le devolvió la fianza, y los suministros no se dieron de baja, por lo que la propiedad pudo hacer el cambio de nombre como interesaba. Por tanto, si llegara a acreditarse la realidad de la deuda, solo debería 1.500 euros. Añadió que era acreedora de unas obras y unas inversiones realizadas en la casa, las cuales no se le habíann reintegrado; tuvo que pagar la persiana del parking; hubo muchos problemas con un baño de la casa y con la instalación del agua, que no llegaron a solucionarse; el jacuzzi nunca funcionó y, finalmente, las obras del baño y reparación de las humedades que se cuestionaban en el mes de abril de 2013 no se llegaron a solucionar.

4. El codemandado no compareció en el procedimiento, y fue declarado en situación procesal de rebeldía.

5. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se parte de tener acreditada la deuda reclamada por rentas impagadas, porque, según resulta del extracto de cuenta presentado por la demandada, devolvió los recibos del contrato de arrendamiento del mes de diciembre de 2012 en fecha 5 de diciembre, del mes de enero el día 3 de enero de 2013 y de abril el 2 de abril de 2013, sin constar cargo alguno en concepto de arrendamiento de mayo de 2013. Seguidamente, se procede a examinar si la fianza es o no compensable con las rentas devengadas, si el importe de las obras ejecutadas constituyen un crédito compensable, y si fue condonada una de las mensualidades de renta. Se atiende a que la jurisprudencia entiende que la fianza no debe entenderse como un método simplificado de pago de rentas, pues, además de para asegurar el pago de las rentas que se devenguen a lo largo del contrato, es entregada también para garantizar otras obligaciones del arrendatario y, particularmente, deterioros en la cosa arrendada u otras posibles deudas o responsabilidades derivadas del arriendo. Se señala que la aplicación de la fianza para compensar rentas devengadas, exige, de acuerdo con las reglas de distribución de la carga de la prueba del artículo 217.1 LEC, la acreditación de que la demandada, en tanto que arrendataria, cumplió las restantes obligaciones que dimanaban del contrato, y que, en este caso, no procede la compensación solicitada.

Se razona que la restitución de la finca no se produjo, como señaló el representante de la actora, en la misma finca, sino que fue la pareja de la arrendataria quien llevó las llaves a la inmobiliaria, siendo de ello expresivos varios correos electrónicos aportados por la propia demandada como el de 21 de mayo de 2013 a las 11:53 horas, remitido por la demandada; no existió reclamación de restitución de fianza por la demandada con posterioridad a la terminación del contrato y, finalmente, el representante de la actora y la propietaria de la vivienda sostuvieron en la vista la concurrencia de desperfectos, y particularmente desaparición de mobiliario, desaparición de efectos personales de la propiedad y la causación de daños por agua en el mobiliario de la cocina. Se señala que la demandada no probó ni aportó indicio alguno del cumplimiento de la entrega de la finca en condiciones legalmente exigibles, conforme al art.1561 CC, resultando el documento número 1 de la contestación un documento unilateral de la arrendataria sin signo o firma procedente de la inmobiliaria o de la propiedad.

En relación con la alegada mejora consistente en la instalación de un cerramiento para que sirviese de garaje, debe reputarse probado, al no resultar controvertido, que la demandada solicitó autorización de la propiedad y la obtuvo, pero ni el art.23 LAU ni el contrato de arrendamiento suscrito dispone cómo se debe proceder a la liquidación de dicha mejora tras la finalización del contrato de arrendamiento, ni consta el pacto específico en este sentido entre la propiedad y la parte arrendataria sobre si esta debía ser compensada o indemnizada por dicha mejora al final del arriendo. Además, dicho crédito no resultaría compensable, por no reunir las condiciones del art. 1196 CC sobre compensación y, particularmente, la falta de crédito líquido compensable pues falta cualquier prueba sobre el importe, coste o valor de las obras ejecutadas, cuando la prueba de estos extremos incumbía también a la demandada. La reducción de renta por las reparaciones ejecutadas durante el arriendo o por privación de uso de equipos (jacuzzi) por avería de los mismos, no cuenta con una cuantificación o liquidación seria en la contestación a la demanda, limitándose en estos puntos a efectuar alegaciones de carácter genérico sin valoración alguna.

En cuanto a la condonación de una mensualidad de renta, es desestimada, según el correo de 21 de mayo de 2013 de las 11:27 horas, remitido por el Sr. Luis Pablo, donde dice literalmente "me han autorizado a devolverte los 1500 y que te vayas a final de mes. Siempre y cuando la casa quede en buen estado y los suministros estén dados de alta y al corriente de pago para que podamos hacer el cambio de nombre." Se razona que la condonación exige condiciones: que la entrega se efectúe con los servicios de alta y al corriente de pago, y que la vivienda se encuentre en buen estado, y que no sucedió así. Se añade que no se practicó prueba de que la arrendataria hubiere cumplido con los términos del pacto de condonación de 1.500 a que alude el citado correo electrónico, prueba que le incumbía, mientras que los correos electrónicos aportados por la propia demandada muestran su predisposición de no hacerlo, como el correo remitido por la demandada el 21 de mayo a las 11:53 horas, y el de 21 de mayo a las 12:46.

6. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia recurrida, a fin de que sea desestimada la demanda.

7. La apelada se opone, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre el error en la valoración de la prueba. Infracción de los art.217 y 218 de la LEC

1. Sostiene la apelante que debería haberse aceptado la excepción de crédito compensable, formulada al amparo del art. 408 LEC y del art.1195 CC, al ser la fianza entregada en su momento (3.000 euros) una cantidad que debe reintegrar la propiedad al arrendatario de conformidad con el artículo 36 LAU. Aduce que la única manera de desvirtuar esa deuda por fianza es acreditar que la finca, al reintegrarse, presentaba una serie de desperfectos susceptibles de descontarse de dicho importe, lo cual no ha acreditado la actora, que simplemente ha declarado como parte, y así también la propietaria, sin ningún tipo de credibilidad, y sin haber aportado documento alguno acreditativo de daño o reparación de la vivienda; de haber habido algún desperfecto, se hubiese aportado de contrario algún presupuesto de obras, alguna factura de reparación, alguna fotografía del estado de la vivienda, o similar, por lo que queda confirmado que la vivienda se entregó en buen estado, mejor si cabe del que se recibió. Por otra parte, el hecho de que la demandada no reclamase por escrito la fianza en su día, no quiere decir que no pudiese reclamarla ahora en compensación de una deuda que se le demanda después de pasados más de 7 años, y sería una prueba diabólica exigir a la demandada demostrar que no ha causado desperfectos. Concluye que es creedora de la fianza, más el interés legal.

Aduce, asimismo, que el importe de las reparaciones ejecutadas durante el arriendo, reconocidas de contrario en la vista, como es el cerramiento para la construcción de un garaje, es una mejora de la vivienda que debe compensarse con cualquier reclamación que pudiese acreditarse en el pago de las rentas, por cuando excedería con mucho de los 6.000 euros que se reclaman en la demanda.

Respecto de la condonación de una mensualidad de renta, abril de 2013, discrepa de la valoración hecha en la sentencia recurrida respecto del correo electrónico de 21 de mayo a las 11:27 horas, y se remite a la redacción literal del mismo, pues considera que decir "me han autorizado a devolverte los 1500 y que te vayas a final de mes. Siempre y cuando la casa quede en buen estado" no da lugar a demasiadas interpretaciones. Reitera que la casa se entregó en buen estado, el 31 de mayo de 2013 (consta también en los mails de 21 de mayo), por lo que, al no acreditarse ningún daño ni desperfecto, es evidente que también procede el descuento de 1.500 euros más, los cuales deben restarse de la reclamación objeto de litigio.

2. La apelada se opone. Se remite a los razonamientos contenidos en la sentencia recurrida.

TERCERO.-1. Un nuevo examen de las actuaciones conforme al art.456.1 LEC, conduce a este Tribunal a estimar, siquiera sea en parte, el recurso de apelación.

2. Debemos partir de que, tal y como se razona en la sentencia recurrida, la demandada no ha acreditado ex art.217.3 LEC haber efectuado el pago de las mensualidades de renta reclamadas en la demanda, teniendo en cuenta que el contrato se dio por finalizado el 31 de mayo de 2013. Por tanto, procede analizar si, como pide la apelante, la fianza de 3.000 euros entregada por su parte al tiempo de suscribir el contrato de arrendamiento con la actora le ha de ser devuelta, aplicando para ello, en su caso, la compensación prevista en el art.1195 CC, que dispone que "Tendrá lugar la compensación cuando dos personas, por derecho propio, sean recíprocamente acreedoras y deudoras la una de la otra."

Para que proceda la compensación, el art.1196 CC dispone que "es preciso:

1.º Que cada uno de los obligados lo esté principalmente, y sea a la vez acreedor principal del otro.

2.º Que ambas deudas consistan en una cantidad de dinero, o, siendo fungibles las cosas debidas, sean de la misma especie y también de la misma calidad, si ésta se hubiese designado.

3.º Que las dos deudas estén vencidas.

4.º Que sean líquidas y exigibles.

5.º Que sobre ninguna de ellas haya retención o contienda promovida por terceras personas y notificada oportunamente al deudor."

3. Como recuerda la SAP Córdoba, sección 1ª de 7 de enero de 2025 ( ROJ: SAP CO 18/2025 - ECLI:ES:APCO:2025:18):

"Es sabida la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( arts. 1543 , 1545 , 1554.1 º y 1555.2º CC ), así como la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriedo, "tal como la recibió",salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( arts. 1561, completado con los arts. 1562 , 1563 y 1564 CC ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 , entre otros).

Debe devolverlos, pues, "tal como lo recibió"- en defecto de pacto sobre la devolución -expresión que debe entenderse en el sentido de "tal y como debe entregarla"( SSTS. 2.3.1963 , 30.9.1975 ,..), atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( art. 1105 CC ) , STS. 24.9.1983 , entre otros), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato. Y debe devolverse cuanto (identidad) se recibió, con inclusión de accesorios entregados para el disfrute del arrendamiento ( art. 1097 CC ) incluidos los muebles que aparezcan en el inventario, de existir éste ( STS. 11.10.1929 ). Ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución: (a) en cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió la vivienda en buen estado (sin perjuicio de las obras necesarias a cargo del arrendador), presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo, presunción, pues, de ese "estado", de forma que al arrendatario corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en Derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad, art. 1562 CC ). (b) Asimismo, se presume iuris tantum ( art. 1563 CC ) que el deterioro o pérdida se produjo por culpa del arrendatario, correspondiendo a éste la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( SSTS. 10.10.1971 y 24.9.1983 ) al venir impuesta la carga (inversión de la carga de la prueba) por normativa legal específica a cada una de las partes en el proceso ( SSTS. 13.4.1977 , 24.9.1983 , 18.5.1984 , 12.12.1988 , y 6.4.1980 ). Todo ello, sin perjuicio de los términos del contrato, en los que puede regularse tal obligación, pudiendo exigirse que la finca se devuelva, no precisamente en el estado en que se recibió sino en "mejor estado"; tanto por hechos jurídicos (ej., pacto expreso) como por actos negociales posteriores, puede alterarse el contenido real o jurídico.

El art. 1561 sigue diciendo "al concluir el arriendo"como momento en que el arrendatario debe restituir la vivienda o local, restitución que -en determinadas condiciones- puede cumplirse con la entrega de llaves poniendo la vivienda a disposición del arrendador ( art. 1462 en relación con el 438 CC ), pero, en todo caso, ha de quedar a salvo el derecho de éste a la comprobación fehaciente, judicial o extrajudicial, de que se recibe lo arrendado tal como se entregó, sin otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( arts. 1561 y 1563 CC ) a efectos de su posible responsabilidad por pérdida o deterioro que le sea imputable ( STS. 23.6.1956 ).

Por lo demás, el arrendatario constituye la fianza para garantizar (garantía real de las obligaciones) el cumplimiento de sus propias obligaciones ( art. 1555 CC ): responde del cuidado y conservación ex arts. 1555.2 , 1559 y 1563 CC , 21 y 30 LAU - indemnización por los daños y menoscabos en la finca -, de la restitución de la posesión - arts. 1561 y ss CC - y del pago del precio, es decir renta y demás cantidades que asumió o corresponda al arrendatario, arts. 1255.1 CC , 17 y 20 LAU ), viniendo impuesta con carácter obligatorio por la ley (carácter imperativo tanto de la "exigencia" como de su "prestación", aunque nada parece que se oponga a la posibilidad de renuncia inter partes, dado que no se vulneran los límites de la autonomía privada ex art. 6.2 y 3 CC ), que deberá ser en metálico ( arts. 36.1 en relación con los arts. 4.1 y 27.2.b LAU , que incluye como causa de resolución de pleno derecho "la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización"), cuya exigencia y prestación debería hacerse en el momento de la celebración del contrato (art. 36.1), y cuya cuantía es una mensualidad de renta en arrendamientos de vivienda y de dos en arrendamientos de uso distinto, siendo susceptible de actualización, distinguiéndose en razón a la duración del arriendo (superior o inferior a 5 años, durante cuyo plazo mínimo no hay actualización), debiendo devolverse (el arrendador adquirió su propiedad desde la recepción, quedando obligado de modo exclusivamente personal, frente al arrendatario, a devolver o restituir, al finalizar el contrato, el tantumdem, salvo que por el incumplimiento del arrendatario el importe de la fianza deba aplicarse a cubrir las responsabilidades para las que se constituyó) dentro del mes desde que el arrendatario ha entregado las llaves o mejor, con la entrega efectiva del inmueble (art. 36.4), una vez terminado el arriendo, pues en otro caso -si no se hace efectiva dicha restitución -devengará el interés legal, y sin perjuicio de la posibilidad de retención hasta el importe de la responsabilidad en que incurriere el arrendatario por el incumplimiento de sus obligaciones y hasta que se defina dicha responsabilidad; todo ello supone, que una vez resuelto el contrato de arrendamiento el arrendador dispone de un mes parta devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron, para su compensación con la fianza. La restitución viene regulada en el art. 36.4 LAU , configurándose como un derecho de crédito, del que es deudor el arrendador (deudor del saldo que corresponda, tras la liquidación de las responsabilidades en que haya podido incurrir el arrendatario, cubiertas por la fianza) y acreedor el arrendatario (a exigir la devolución); si éste cumplió sus obligaciones la restitución se extiende a toda la suma entregada en su día, pero si incurrió en alguna responsabilidad, será cubierta con la suma entregada, restituyéndose solo la diferencia entre lo entregado y la cantidad en que se calcule la responsabilidad imputable al arrendatario ("el saldo...que deba ser restituido..."),lo que impone una previa liquidación del contrato, lo cual solo puede hacerse una vez extinguida la relación arrendaticia ("...al final del arriendo.")y siempre que el arrendatario haya restituido la posesión de la finca (pues solo así de un lado se habrán cumplido las obligaciones derivadas del contrato y, de otro, el arrendador podrá examinar la finca y comprobar su estado), y de ahí que la LAU establezca el tiempo de cumplimiento de restitución en el mes siguiente a la fecha de la entrega de las llaves. Si se incumple dicho plazo por el arrendador, debe abonar intereses moratorios en la tasa del interés legal de manera automática, sin necesidad de requerimiento del arrendatario.

En definitiva, la fianza en el arrendamiento urbano se constituye en parte como obligación legal (con depósito de la misma), y en parte para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario ( artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos ). Pero no son arras confirmatorias, ni penales ( artículo 1152 del Código Civil ), ni penitenciales ( artículo 1454 del Código Civil ). La fianza garantiza el cumplimiento del contrato, pero no permite que el arrendador retenga la totalidad de la fianza cuando considere que la otra parte incumplió y deba ser indemnizado. Tiene que acreditar los daños y perjuicios efectivamente causados, bien como daño emergente ( artículo 1101 del Código Civil ), bien como lucro cesante ( artículo 1106 del Código Civil )."

4. Sentado lo anterior, respecto de la existencia de desperfectos en la vivienda al tiempo de ser restituida la posesión, según se señala en la sentencia recurrida, es cierto que, según resulta del correo electrónico enviado por el Sr. Luis Pablo el 21 de mayo de 2013, a las 12:35 horas, aparte de indicar a la demandada que "Lo único que te piden es que no des los suministros de baja ya que cuesta un dinero volver a dar de alta y a ti se te entregaron de alta",se comunica que "En cuanto a la entrega de llaves la haremos en la casa y cuando me den las llaves les entregaré el dinero. Según la ley el propietario tiene un mes para devolver la fianza, nosotros los haremos en el acto pero debo comprobar antes el estado de la casa, como es lógico. Ya me dirás."Sin embargo, la apelante no niega lo señalado en la sentencia recurrida acerca de que la restitución de la finca no se produjo en la misma finca, sino que fue la pareja -un amigo- de la arrendataria quien llevó las llaves a la inmobiliaria, siendo de ello expresivos varios correos electrónicos aportados por la propia demandada, como el de 21 de mayo de 2013 a las 11:53 horas remitido por la demandada al Sr. Luis Pablo. En dicho correo electrónico, se indica por la demandada lo siguiente:

"La casa está mejor de lo que me la dieron, los suministros los voy a dar de baja, ya que no quiero que estén a mi nombre, y al corriente esta todos los suministros, si no lo hubieran cortado.

Además la dueña ha estado varias veces en la casa y que esta bien, excepto todo lo que hay en los baños.

Yo estoy fuera, el día 31 de mayo, ira un amigo mío el os dará toda las llaves en la oficina vuestra (...)".

Ciertamente, tal proceder vino a frustrar la expectativa de la actora de examinar el estado de la vivienda al tiempo de la entrega de las llaves. Pero lo cierto es que al arrendador corresponde acreditar la existencia de desperfectos atribuibles a la arrendataria, aunque haya tenido conocimiento de ellos después de ser efectuada la entrega de la posesión, dentro de un tiempo prudencial, que no haga posible la modificación del estado de cosas.

Como señalamos en Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de septiembre de 2024 ( ROJ: SAP B 12030/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12030):

"El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador."

Y consideramos que la realidad de los daños (desperfectos) existentes al tiempo de ser entregada la posesión el 31 de mayo de 2013 no ha quedado acreditada por la actora ex art.217.2 LEC por el mero hecho de que se manifestase así durante el acto de juicio, de modo totalmente extemporáneo, cuando no se aludió a ellos en la demanda. Como bien aduce la apelante, no se ha aportado por la actora presupuesto o factura alguna relativo a la reparación de desperfectos, ni siquiera fotografías o prueba pericial de los mismos. Además, no se cuantificó el eventual importe de su reparación.

Por tanto, no puede partirse de la premisa de la existencia de desperfectos materiales que deban ser cubiertos por la fianza arrendaticia cuya compensación se pide por la demandada.

5. En cuanto a la compensación de la cantidad reclamada en la demanda con las diversas mejoras que la apelante reitera fueron efectuadas por ella en la vivienda, se comparte aquí lo razonado en la sentencia recurrida acerca de que nada aparece en el contrato al respecto, y que el art.23.2 LAU dispone, en cambio, que "Sin perjuicio de la facultad de resolver el contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda reclamar indemnización alguna."

Por lo demás, como aduce la apelada, en correo electrónico de 13 de septiembre de 2012, a las 13:12 horas, se habla de colocar cerramientos de aluminio por el ruido, esto es, por deseo de la arrendataria; se habla de cerrar el parking con obra y de poner persiana, pero se dice "evidentemente correría a cargo nuestro", y se pide autorización; se alude a un escape en el baño de arriba, que se reconoce que "lo hemos solucionado llamando al fontanero del seguro de la propiedad y esta solucionado", si bien se alude a comentarios que hizo el fontanero, y se alude a que el jacuzzi nunca ha funcionado, y que lo había comentado, pero ello no consta acreditado.

Cabe añadir que, esas "mejoras" no aparecen siquiera cuantificadas, en este caso por la demandada, aunque la apelante aduzca en su recurso que ya sólo lo de la persiana del parking excedería con mucho de los 6.000 euros reclamados en la demanda.

5. Finalmente, respecto de la condonación del mes de abril de 2013, se comparte, asimismo lo razonado en la sentencia recurrida acerca de que no procede, a la vista de los correos electrónicos habidos entre las partes.

La apelante parte de que, en el correo electrónico de 21 de mayo a las 11:27 horas, se le comunica que "me han autorizado a devolverte los 1500 y que te vayas a final de mes. Siempre y cuando la casa quede en buen estado". Pero no solamente se le comunica esa condición -irse a final de mes-, sino también la de que no dé de baja los suministros de la vivienda: "Me han autorizado a devolverte los 1.500 y que te vayas a final de mes. Siempre y cuando la casa quede en buen estado y los suministros estén dados de alta y al corriente de pago para que podamos hacer el cambio de nombre."

Sin embargo, en el correo electrónico de 21 de mayo de 2013, a las 11:53 horas, remitido por la demandada al Sr. Luis Pablo, se indica expresamente por la demandada que "La casa está mejor de lo que me la dieron, los suministros los voy a dar de baja, ya que no quiero que estén a mi nombre, y al corriente esta todos los suministros, si no lo hubieran cortado." Posteriormente, en correo de 21 de mayo de 2013, a las 12:46 horas, la demandada comunicó que "(...) mi secretaria tiene la orden de dar de bajá los suministros (...). Y, en correo de 21 de mayo de 2013, a las 13:06 horas, el Sr. Luis Pablo le contestó "Así no podrá ser".

Por consiguiente, no dio cumplimiento la demandada a las condiciones impuestas por la actora para condonarle la mensualidad de abril de 2013.

6. En consecuencia, reclamados 6.031 euros en la demanda por el concepto de rentas impagadas -no por desperfectos-, únicamente procede la compensación de la cantidad líquida reclamada con la fianza arrendaticia de 3.000 euros, para cuya reclamación, vía compensación, no ha sido sobrepasado el plazo de prescripción de diez años previsto en el art.121-20 CCC, de modo que era posible.

7. Se reitera que es estimado en parte el recurso de apelación. Y, con estimación parcial de la demanda, la condena impuesta ascenderá ahora a la suma de 3.031 euros, más los intereses legales desde la presentación de la demanda.

8. Dada la estimación parcial de la demanda, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de primera instancia ( art.394.2 LEC) , debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

CUARTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la estimación en parte del recurso, no son impuestas a ninguna de las partes las costas procesales de segunda instancia, debiendo cada parte abonar las causadas a su instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación