Sentencia Civil 34/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 913/2024 de 02 de febrero del 2026

Primero: 1. El proceso se refiere al arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000, de Barcelona, que se concertó mediante contrato de 30 de octubre de 2018, por plazo de tres años y renta de 800 euros al mes.

La vivienda fue arrendada a los demandados D. Virgilio y Dña. Claudia. D. Baldomero intervino como fiador de los arrendatarios. El afianzamiento se refleja en la cláusula decimoctava del contrato. El señor Baldomero se obligaba a cumplir todas y cada una de las obligaciones de los arrendatarios, en caso de incumplimiento de éstos, tanto durante el período contractual como durante las prórrogas que pudiesen producirse e, incluso, durante la tácita reconducción. El afianzamiento era solidario, dada la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden.

2. La propietaria y arrendadora, Dña. Delfina, formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, así como de reclamación de rentas y cantidades asimiladas.

La demanda, presentada en septiembre de 2022, se dirigió contra los arrendatarios y contra el fiador. Se alegaba el impago de las rentas desde mayo a agosto, ambos inclusive, de 2022. Se reclamaba la cantidad total de 4.841,62 euros, más lo que se devengase con posterioridad, hasta el desalojo o lanzamiento. En la cantidad total reclamada se comprendían rentas y suministros.

Con posterioridad, la demandante actualizó la cantidad debida, hasta mayo, inclusive, de 2023. Fijó 10.400 euros en concepto de rentas y 2.608,61 por suministros no pagados por los arrendatarios. En total 13.008,61 euros.

3. El Juzgado estimó la demanda. Acordó la resolución del contrato y la devolución de la vivienda a la propietaria y condenó a los demandados al pago de la cantidad total que se ha mencionado en el anterior párrafo. A los arrendatarios les condenó, también, a pagar las rentas que se devengasen con posterioridad, hasta la fecha del desalojo o lanzamiento, a razón de 800 euros al mes.

La posesión de la vivienda fue reintegrada a la propietaria por el Juzgado el 13 de diciembre de 2023, aunque hubo antes una entrega de llaves por la parte arrendataria, como después se verá.

4. El fiador demandado, D. Baldomero, formuló recurso de apelación. La arrendadora demandante lo contestó y el arrendatario comparecido también lo contestó y, al tiempo, impugnó la sentencia.

Segundo: 1. En el recurso de apelación se plantea en primer lugar la modificación del contrato de arrendamiento, a partir de la notificación que el arrendatario señor Virgilio hizo, en 25 de febrero de 2020, de su intención de apartarse del contrato. Esa decisión fue aceptada por la propietaria, por medio de su administradora, exigiendo la aportación de un nuevo afianzamiento. A partir de esa aceptación se produjo un cambio y el señor Virgilio dejó de ser arrendatario y el señor Baldomero fiador. Este planteamiento es compartido también en la impugnación formulada por D. Virgilio.

2. El contrato de arrendamiento preveía en su cláusula tercera que, una vez transcurridos 6 meses del arrendamiento, la parte arrendataria podía desistir, siempre que lo comunicase fehacientemente con un mínimo de 30 días de antelación.

El 25 de febrero de 2020, el arrendatario D. Virgilio comunicó a la administradora de la arrendadora, con un mes de antelación, que iba a abandonar el inmueble, "así como la titularidad y aval del mismo".

El 27 de febrero, la administradora de la finca respondió al señor Virgilio. Indicó que la otra arrendataria, señora Claudia, también debería abandonar el arriendo en la fecha que había indicado el señor Virgilio, porque el contrato se había hecho a nombre de las dos partes. Dados los ingresos conocidos de la señora Claudia, ella sola no podría pagar la renta, de modo que, si deseaba continuar en la vivienda, debería acreditar que reunía las condiciones necesarias para ello, lo que podría hacer presentando otra persona que sustituyese al señor Virgilio, además de un aval o fiador que diese las mismas garantías contractuales de cumplimiento a la propiedad.

De esta comunicación es de la que deducen, tanto el fiador como el arrendatario señor Virgilio, que la propiedad aceptó el desistimiento de dicho arrendatario y el final del afianzamiento. No se ha alegado que la otra arrendataria realizase una comunicación semejante a la de D. Virgilio y, desde luego, la vivienda no fue devuelta a la propiedad. El fiador, D. Baldomero, dirigió a la administradora de la finca, a la señora Claudia y a la propietaria, una comunicación en la que, a la vista del desistimiento de D. Virgilio, entendía que había terminado el arrendamiento y, por tanto, la fianza y que, si se entendía que la relación continuaba con la otra arrendataria, se había producido una novación y se había extinguido también su afianzamiento.

3. El Juzgado no aceptó la posición del fiador. Además de indicar que no constaba que el desistimiento del señor Virgilio hubiera sido aceptado por la propiedad, no se había formulado por los dos arrendatarios, ni se había formalizado un nuevo contrato, ni se había devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Esto último es fundamental. En el arrendamiento se intercambia la posesión de una cosa por el precio o renta. El contrato no queda resuelto si los arrendatarios, ambos o uno solo, no devuelven la posesión de la vivienda. La propietaria, en este caso, no aceptó que el contrato finalizase ni que quedase liberado el fiador. La comunicación de respuesta al señor Virgilio no manifiesta en absoluto ninguna conformidad, sino todo lo contrario. Se indicó que la señora Claudia debía abandonar también el arriendo, dado que el contrato se acordó con los dos. Por tanto, no se aceptó nada. Lo que hacía la administradora, a continuación de esa exigencia de que también la señora Claudia se apartase, era plantear una hipótesis: si ella no se apartaba, si deseaba continuar, debían cumplirse determinadas condiciones, bastante obvias por otra parte. Pero ninguna de esas condiciones se cumplió y, por tanto, en absoluto se produjo esa novación o modificación que pretenden el apelante y el impugnante de la sentencia.

En resumidas cuentas, la propietaria, por medio de su administradora, exigió que la otra arrendataria renunciase también al arrendamiento. Si no lo hacía, debía cumplir una serie de condiciones. Nada de eso ocurrió, de modo que no hubo consentimiento de la arrendadora, ni modificación del contrato. La aceptación de la propiedad se condicionaba o a una cosa o a la otra. Ninguna de esas condiciones se cumplió ni, por supuesto, se devolvió la posesión de la vivienda, que es lo que consuma la resolución de un arrendamiento, como cualquiera puede comprender. Lo que de verdad importa es eso: si se devuelve la vivienda arrendada.

4. El fiador aduce en su recurso que la propiedad no reclamó rentas ni suministros al señor Virgilio desde que éste desistió, en febrero de 2020.

De la falta de reclamación no podría deducirse, con la seguridad necesaria, que se aceptase el desistimiento, cuando no se devolvió la vivienda. Pero es que, además, en la demanda, presentada en septiembre de 2022, se reclamaron rentas desde mayo de dicho año, signo de que las de períodos anteriores fueron pagadas. También se reclaman suministros, facturas por períodos desde mayo de 2021. Pero los pagos que se acreditan por la propiedad, de esas facturas de suministros, datan de mayo y junio de 2022, no mucho antes, por tanto, de que se presentase la demanda.

En resumidas cuentas, aunque hubiese habido impagos y falta de reclamación, de ésta no podría deducirse, con la necesaria seguridad, la aceptación de ese desistimiento. Además la reclamación judicial no tardó mucho en formularse desde que dejaron de pagarse las rentas: solo se reclamaron las de a partir de mayo de 2022. La demanda es del siguiente mes de septiembre.

Tercero: 1. Se plantean a continuación en el recurso del señor Baldomero las consecuencias de la consignación de las llaves que se hizo en una notaría, una vez ya comenzado el litigio.

El 31 de enero de 2023 el señor Baldomero compareció, por medio de una apoderada, en una notaría de esta ciudad, para depositar las llaves de la vivienda y pedir que fuesen ofrecidas a la propiedad. Se aportaron sendas autorizaciones a dicho efecto suscritas por los dos arrendatarios y un escrito del propio señor Baldomero, en el que éste indicaba que la arrendataria señora Claudia había continuado ocupando la vivienda hasta mayo de 2022. El acta notarial fue notificada por correo a la propietaria el día 3 de febrero de 2023.

Tales circunstancias fueron comunicadas al Juzgado mediante escrito del señor Baldomero de 23 de febrero de 2023. La propiedad presentó un escrito de 28 de febrero siguiente, en el que indicó que se había requerido al demandadopara la entrega de llaves en la finca, a fin de comprobar su estado. Se seguían recibiendo facturas de suministros, indicativas de que en la vivienda residía alguien. No podía recoger las llaves de la notaría porque ello no supondría recuperar la posesión. Solicitaba por ello que se mantuviese el lanzamiento que ya había sido acordado.

2. En la sentencia apelada se razona que no podía considerarse entregada la posesión porque la entrega de llaves no había tenido lugar en la propia vivienda. Se menciona el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulaba ciertos aspectos de los procesos de desahucio por falta de pago de la renta. Se invoca un decreto dictado anteriormente, en 23 de marzo de 2023, en que se había acordado mantener un lanzamiento acordado, pese a la consignación notarial de las llaves. En el decreto se hace referencia a lo que disponía el párrafo penúltimo del artículo 440.3, en el que se establecía que, si en un proceso de esta clase el demandado atiende el requerimiento de desalojo del inmueble, podrá pedirse que se mantenga la diligencia de lanzamiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca. Esto último es lo que había ocurrido en el caso, en que la demandante solicitó que se mantuviese el lanzamiento porque se desconocía el estado en que se encontraba la vivienda.

3. A juicio de la sala la entrega notarial de las llaves ha de considerarse incluida en el supuesto contemplado en el párrafo penúltimo del artículo 440.3, que se refería al supuesto de que el demandado atendiese el requerimiento de devolución de la posesión. Ese supuesto no tenía por qué cumplirse mediante la entrega en el Juzgado. La posesión podía devolverse fuera del proceso, de forma personal o notarialmente, como se hizo en este caso. No había en la ley ninguna limitación respecto a la forma de devolución de la posesión y, por esa razón, ha de considerarse que, en este caso, se produjo el supuesto previsto por la norma.

Es cierto que no podía saberse si lo depositado en la notaría eran, realmente, las llaves de la vivienda. Pero porque nadie lo comprobó. Por otra parte, esa duda siempre puede presentarse, pese a lo cual la entrega de llaves puede considerarse un medio idóneo para restituir la posesión de la vivienda. En este caso era muy verosímil que se tratase de las llaves de la vivienda, porque ante la notaria actuó el fiador, que obviamente tenía el mayor interés en que todo fuese real, porque respondía por los arrendatarios. Era algo que la propietaria no podía ignorar, de modo que no puede compartirse que estuviese justificada la negativa a aceptar la devolución de las llaves a partir de la notificación a la arrendadora, que tuvo lugar el 3 de febrero de 2023.

4. En consecuencia, se estimará el recurso, de manera que la condena al pago de rentas y de suministros se reducirá hasta esta última fecha.

Cuarto: 1. En el recurso del fiador se plantea a continuación si debe responder, o no, de los suministros reclamados por la propiedad.

En el contrato de arrendamiento se prevé, en la cláusula cuarta, que la renta no incluía el coste de los suministros, que debían ser contratados directamente por los arrendatarios, que eran quienes habían de pagar ese coste.

El señor Baldomero argumenta en su recurso que la fianza no podía extenderse a esos suministros. En el contrato no se indicaba que la propiedad estuviera obligada a pagar o que pudiese pagar esos suministros, reclamándolos después, ni que los arrendatarios debiesen pagar tales conceptos a la propiedad. Todo eso no se preveía en el contrato, de modo que no podía vincular al fiador. Se preveía que los arrendatarios pagasen directamente a las compañías suministradoras, de manera que la fianza no cubría esos conceptos. La propietaria no había exigido a los arrendatarios que cumpliesen esa obligación. La fianza no podía tener ningún efecto extensivo y esos conceptos no fueron garantizados.

2. Como se ha indicado, el contrato establecía que los arrendatarios debían contratar los suministros directamente con las compañías suministradoras, a las debían pagar los importes correspondientes. No se estableció la obligación de pagar a la arrendadora.

Sin embargo, lo que ocurre es que el afianzamiento fue establecido en términos muy amplios. La fianza es de interpretación estricta, es cierto. No se extiende a más de lo contenido en ella, conforme al artículo 1827 del Código Civil. Pero es que, en este caso, el afianzamiento fue muy amplio. El fiador se obligó a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones de los arrendatarios, sin excepción. Entre esas obligaciones estaba la de contratar los suministros. Era una obligación y el fiador se obligó a pagar o cumplir todas las obligaciones. La consecuencia, a juicio de la sala, es que no puede quedar exonerado de las consecuencias derivadas del incumplimiento de la obligación de contratar con las suministradoras.

Desde otro punto de vista, si los arrendatarios no contrataron es obvio que quedaron obligados con quien sí contrató, que fue la arrendadora. Era una obligación suya, como arrendatarios, pagar los suministros, y el fiador garantizó todas las obligaciones de los arrendatarios.

En consecuencia, no puede estimarse el recurso en este punto.

Quinto: 1. El último aspecto del recurso del fiador se refiere a las costas de la primera instancia, que le fueron impuestas, solidariamente con los otros demandados.

2. En este punto tampoco se estimará el recurso. De acuerdo con el pronunciamiento de la sentencia recurrida, la pretensión fue estimada frente al fiador. La cantidad total impuesta en la sentencia fue de 18.608,6 euros: los 13.008,6 establecidos en la propia sentencia más otros 7 meses, que representaban 5.600 euros si se entiende comprendido todo el mes de diciembre. Esta última cantidad no fue impuesta al fiador, de modo que respecto a él la pretensión se redujo en cerca de un 30 por ciento.

Sin embargo, lo que se pretendió en la demanda fue la condena al pago de las rentas devengadas hasta la efectiva desocupación de la vivienda. La demanda es estimada en esos términos, porque se considera que esa desocupación tuvo lugar a partir de la entrega de las llaves en la notaría. La demandante no ha estado de acuerdo con ese límite final. Pero eso no cambia la realidad de que la demanda se estima íntegramente, porque se condena al pago hasta la restitución de la posesión. En cuanto a esta fecha ha habido controversia y la sala ha aceptado la posición al respecto de los demandados. Pese a esto lo pretendido fue lo expuesto: la condena al pago hasta la devolución de la vivienda. Eso es lo que se acepta finalmente aunque haya habido controversia sobre cuál debía ser la fecha considerada como de devolución de la vivienda.

Por consiguiente, debe considerarse que la demanda se estima íntegramente.

3. Por otra parte, es muy relevante que lo ocurrido se ha debido a la conducta de los demandados. No cumplieron su obligación de pagar y fue eso lo que motivó el proceso. Siendo así las cosas, de acuerdo con el espíritu y finalidad de las normas que regulan la imposición de las costas en los procesos judiciales, procede la imposición de las costas a los demandados. Y de acuerdo también con un principio de justicia: fue la conducta de los demandados la que obligó a la arrendadora a gastar dinero en el proceso, por lo que es justo que se le reembolse este gasto que se vio obligada a hacer.

4. Estas consideraciones, aunque se hacen respecto al recurso del fiador, son válidas para los tres demandados.

Sexto: 1. En la impugnación del arrendatario D. Virgilio se alega, en primer lugar, la terminación del arrendamiento respecto a él por su desistimiento comunicado el 25 de febrero de 2020.

A esta cuestión se ha dado respuesta ya con anterioridad, en sentido negativo.

2. Se pretende que hubo un desistimiento y que el mismo era obligatorio para la propiedad. Ya se ha razonado que la resolución del contrato no puede admitirse si no se produce su principal efecto, que es la restitución de la posesión. Los arrendatarios están obligados solidariamente. Si uno se aparta del contrato no por eso deja de responder, porque la otra parte contrató con dos personas y no con una solamente. Con dos personas obligadas a responder frente a la propietaria. Esa situación no puede modificarse desde el lado de los arrendatarios, porque en la mecánica del contrato responden ambos. Salvo que se produzca la efectiva resolución, como se ha repetido. O sea, la devolución de la vivienda.

3. Se invoca lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero esa alegación no puede producir ningún efecto. Aquí no estamos ante un arrendatario que deja el arriendo en una situación de crisis matrimonial, sino ante dos arrendatarios, obligados solidariamente frente a la arrendadora. En caso de un matrimonio en el que los dos sean arrendatarios, la situación sería la misma que se ha contemplado aquí. Los dos responderían y uno no podría desvincularse de esa responsabilidad sin consentimiento de la propiedad y sin devolver la finca arrendada.

Séptimo: 1. Se hace referencia también en la impugnación a la fecha de extinción del contrato.

Se pretende que, de no aceptarse la novación subjetiva derivada de la renuncia del propio señor Virgilio, debía considerarse terminado el contrato a los 15 días desde que la otra arrendataria no contestó al correo de la administradora de la finca, según lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos. Se hace referencia a la respuesta que dio la administradora al desistimiento unilateral de febrero de 2020, respuesta que fue remitida también a la otra arrendataria.

Frente a esas alegaciones se reitera lo que se ha expuesto ya. La situación fue configurada de una determinada manera y una de las partes no podía alterarla a su voluntad sin consentimiento de la otra. Y, se repite, sin devolver la vivienda.

2. Se aduce también que, en todo caso, la reclamación debía limitarse a la fecha en que la otra arrendataria abandonó la finca, el 22 de mayo de 2022.

Nuevamente es una pretensión inadmisible, por lo que se ha indicado repetidamente: no se devolvió la vivienda. Tampoco consta que en esa fecha se marchase la señora Claudia, aunque es posible que así fuese. En un intento de notificación en la vivienda arrendada, el 20 de diciembre de 2022, el vecino del piso DIRECCION000, es decir el de al lado de la vivienda a que se refiere el proceso, dijo al funcionario que los demandados habían marchado hacía meses y que en aquella fecha no vivía nadie.

3. Por lo mismo no puede excluirse la obligación de pagar los suministros referidos al período hasta la fecha en que se produjo la devolución válida de la posesión de la vivienda. Se argumenta que las facturas podían ser estimadas, o sea indiciarias y no correspondientes a consumos reales. Pero no se señala en qué facturas concretas se indica que se tratase de lecturas estimadas y las alegaciones son meramente hipotéticas.

Noveno: 1. Por las razones expuestas se estimarán el recurso y la impugnación, en el sentido de modificar la cantidad a pagar por los demandados, que se limitará a las rentas devengadas y a los suministros correspondientes hasta el día tres de febrero, inclusive, de 2023.

El interés legal fue impuesto por la sentencia recurrida aunque sin fijar la fecha desde la que ha de devengarse, lo que siempre resulta conveniente hacer. Se considera procedente que la cantidad que se liquidó ya en la demanda (4.841,62 euros) devengue el interés legal desde la presentación de la demanda, porque entonces se reclamó dicha suma. Pero el resto no quedó fijado hasta la sentencia. En mayor cantidad que la que ahora va a reconocerse, pero se fijó en la sentencia y se había cuantificado por la demandante en un escrito presentado muy poco antes. Se considera procedente que la cantidad adicional a la que se reclamó en la demanda no devengue el interés legal sino desde que se presentó el escrito de ampliación de hechos de fecha 28 de febrero de 2023, que fue presentado el uno de marzo siguiente. De ese modo cada cantidad devengará el interés desde que se hizo la reclamación. Lo fijado en la demanda desde su presentación. Lo que se añadió después, hasta hacer el total que finalmente habrá de abonarse, según lo expuesto, desde que se reclamó mediante el repetido escrito de ampliación de hechos.

2. En cuanto a las costas de la primera instancia, se impondrán a los demandados, conforme a lo razonado en el fundamento quinto.

3. No se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de la segunda instancia, al estimarse en parte el recurso y la impugnación, aunque esta última no generó costas porque no fue contestada.

Vistos los preceptos legales citados,

Primero: 1. El proceso se refiere al arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000, de Barcelona, que se concertó mediante contrato de 30 de octubre de 2018, por plazo de tres años y renta de 800 euros al mes.

La vivienda fue arrendada a los demandados D. Virgilio y Dña. Claudia. D. Baldomero intervino como fiador de los arrendatarios. El afianzamiento se refleja en la cláusula decimoctava del contrato. El señor Baldomero se obligaba a cumplir todas y cada una de las obligaciones de los arrendatarios, en caso de incumplimiento de éstos, tanto durante el período contractual como durante las prórrogas que pudiesen producirse e, incluso, durante la tácita reconducción. El afianzamiento era solidario, dada la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden.

2. La propietaria y arrendadora, Dña. Delfina, formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, así como de reclamación de rentas y cantidades asimiladas.

La demanda, presentada en septiembre de 2022, se dirigió contra los arrendatarios y contra el fiador. Se alegaba el impago de las rentas desde mayo a agosto, ambos inclusive, de 2022. Se reclamaba la cantidad total de 4.841,62 euros, más lo que se devengase con posterioridad, hasta el desalojo o lanzamiento. En la cantidad total reclamada se comprendían rentas y suministros.

Con posterioridad, la demandante actualizó la cantidad debida, hasta mayo, inclusive, de 2023. Fijó 10.400 euros en concepto de rentas y 2.608,61 por suministros no pagados por los arrendatarios. En total 13.008,61 euros.

3. El Juzgado estimó la demanda. Acordó la resolución del contrato y la devolución de la vivienda a la propietaria y condenó a los demandados al pago de la cantidad total que se ha mencionado en el anterior párrafo. A los arrendatarios les condenó, también, a pagar las rentas que se devengasen con posterioridad, hasta la fecha del desalojo o lanzamiento, a razón de 800 euros al mes.

La posesión de la vivienda fue reintegrada a la propietaria por el Juzgado el 13 de diciembre de 2023, aunque hubo antes una entrega de llaves por la parte arrendataria, como después se verá.

4. El fiador demandado, D. Baldomero, formuló recurso de apelación. La arrendadora demandante lo contestó y el arrendatario comparecido también lo contestó y, al tiempo, impugnó la sentencia.

Segundo: 1. En el recurso de apelación se plantea en primer lugar la modificación del contrato de arrendamiento, a partir de la notificación que el arrendatario señor Virgilio hizo, en 25 de febrero de 2020, de su intención de apartarse del contrato. Esa decisión fue aceptada por la propietaria, por medio de su administradora, exigiendo la aportación de un nuevo afianzamiento. A partir de esa aceptación se produjo un cambio y el señor Virgilio dejó de ser arrendatario y el señor Baldomero fiador. Este planteamiento es compartido también en la impugnación formulada por D. Virgilio.

2. El contrato de arrendamiento preveía en su cláusula tercera que, una vez transcurridos 6 meses del arrendamiento, la parte arrendataria podía desistir, siempre que lo comunicase fehacientemente con un mínimo de 30 días de antelación.

El 25 de febrero de 2020, el arrendatario D. Virgilio comunicó a la administradora de la arrendadora, con un mes de antelación, que iba a abandonar el inmueble, "así como la titularidad y aval del mismo".

El 27 de febrero, la administradora de la finca respondió al señor Virgilio. Indicó que la otra arrendataria, señora Claudia, también debería abandonar el arriendo en la fecha que había indicado el señor Virgilio, porque el contrato se había hecho a nombre de las dos partes. Dados los ingresos conocidos de la señora Claudia, ella sola no podría pagar la renta, de modo que, si deseaba continuar en la vivienda, debería acreditar que reunía las condiciones necesarias para ello, lo que podría hacer presentando otra persona que sustituyese al señor Virgilio, además de un aval o fiador que diese las mismas garantías contractuales de cumplimiento a la propiedad.

De esta comunicación es de la que deducen, tanto el fiador como el arrendatario señor Virgilio, que la propiedad aceptó el desistimiento de dicho arrendatario y el final del afianzamiento. No se ha alegado que la otra arrendataria realizase una comunicación semejante a la de D. Virgilio y, desde luego, la vivienda no fue devuelta a la propiedad. El fiador, D. Baldomero, dirigió a la administradora de la finca, a la señora Claudia y a la propietaria, una comunicación en la que, a la vista del desistimiento de D. Virgilio, entendía que había terminado el arrendamiento y, por tanto, la fianza y que, si se entendía que la relación continuaba con la otra arrendataria, se había producido una novación y se había extinguido también su afianzamiento.

3. El Juzgado no aceptó la posición del fiador. Además de indicar que no constaba que el desistimiento del señor Virgilio hubiera sido aceptado por la propiedad, no se había formulado por los dos arrendatarios, ni se había formalizado un nuevo contrato, ni se había devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Esto último es fundamental. En el arrendamiento se intercambia la posesión de una cosa por el precio o renta. El contrato no queda resuelto si los arrendatarios, ambos o uno solo, no devuelven la posesión de la vivienda. La propietaria, en este caso, no aceptó que el contrato finalizase ni que quedase liberado el fiador. La comunicación de respuesta al señor Virgilio no manifiesta en absoluto ninguna conformidad, sino todo lo contrario. Se indicó que la señora Claudia debía abandonar también el arriendo, dado que el contrato se acordó con los dos. Por tanto, no se aceptó nada. Lo que hacía la administradora, a continuación de esa exigencia de que también la señora Claudia se apartase, era plantear una hipótesis: si ella no se apartaba, si deseaba continuar, debían cumplirse determinadas condiciones, bastante obvias por otra parte. Pero ninguna de esas condiciones se cumplió y, por tanto, en absoluto se produjo esa novación o modificación que pretenden el apelante y el impugnante de la sentencia.

En resumidas cuentas, la propietaria, por medio de su administradora, exigió que la otra arrendataria renunciase también al arrendamiento. Si no lo hacía, debía cumplir una serie de condiciones. Nada de eso ocurrió, de modo que no hubo consentimiento de la arrendadora, ni modificación del contrato. La aceptación de la propiedad se condicionaba o a una cosa o a la otra. Ninguna de esas condiciones se cumplió ni, por supuesto, se devolvió la posesión de la vivienda, que es lo que consuma la resolución de un arrendamiento, como cualquiera puede comprender. Lo que de verdad importa es eso: si se devuelve la vivienda arrendada.

4. El fiador aduce en su recurso que la propiedad no reclamó rentas ni suministros al señor Virgilio desde que éste desistió, en febrero de 2020.

De la falta de reclamación no podría deducirse, con la seguridad necesaria, que se aceptase el desistimiento, cuando no se devolvió la vivienda. Pero es que, además, en la demanda, presentada en septiembre de 2022, se reclamaron rentas desde mayo de dicho año, signo de que las de períodos anteriores fueron pagadas. También se reclaman suministros, facturas por períodos desde mayo de 2021. Pero los pagos que se acreditan por la propiedad, de esas facturas de suministros, datan de mayo y junio de 2022, no mucho antes, por tanto, de que se presentase la demanda.

En resumidas cuentas, aunque hubiese habido impagos y falta de reclamación, de ésta no podría deducirse, con la necesaria seguridad, la aceptación de ese desistimiento. Además la reclamación judicial no tardó mucho en formularse desde que dejaron de pagarse las rentas: solo se reclamaron las de a partir de mayo de 2022. La demanda es del siguiente mes de septiembre.

Tercero: 1. Se plantean a continuación en el recurso del señor Baldomero las consecuencias de la consignación de las llaves que se hizo en una notaría, una vez ya comenzado el litigio.

El 31 de enero de 2023 el señor Baldomero compareció, por medio de una apoderada, en una notaría de esta ciudad, para depositar las llaves de la vivienda y pedir que fuesen ofrecidas a la propiedad. Se aportaron sendas autorizaciones a dicho efecto suscritas por los dos arrendatarios y un escrito del propio señor Baldomero, en el que éste indicaba que la arrendataria señora Claudia había continuado ocupando la vivienda hasta mayo de 2022. El acta notarial fue notificada por correo a la propietaria el día 3 de febrero de 2023.

Tales circunstancias fueron comunicadas al Juzgado mediante escrito del señor Baldomero de 23 de febrero de 2023. La propiedad presentó un escrito de 28 de febrero siguiente, en el que indicó que se había requerido al demandadopara la entrega de llaves en la finca, a fin de comprobar su estado. Se seguían recibiendo facturas de suministros, indicativas de que en la vivienda residía alguien. No podía recoger las llaves de la notaría porque ello no supondría recuperar la posesión. Solicitaba por ello que se mantuviese el lanzamiento que ya había sido acordado.

2. En la sentencia apelada se razona que no podía considerarse entregada la posesión porque la entrega de llaves no había tenido lugar en la propia vivienda. Se menciona el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulaba ciertos aspectos de los procesos de desahucio por falta de pago de la renta. Se invoca un decreto dictado anteriormente, en 23 de marzo de 2023, en que se había acordado mantener un lanzamiento acordado, pese a la consignación notarial de las llaves. En el decreto se hace referencia a lo que disponía el párrafo penúltimo del artículo 440.3, en el que se establecía que, si en un proceso de esta clase el demandado atiende el requerimiento de desalojo del inmueble, podrá pedirse que se mantenga la diligencia de lanzamiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca. Esto último es lo que había ocurrido en el caso, en que la demandante solicitó que se mantuviese el lanzamiento porque se desconocía el estado en que se encontraba la vivienda.

3. A juicio de la sala la entrega notarial de las llaves ha de considerarse incluida en el supuesto contemplado en el párrafo penúltimo del artículo 440.3, que se refería al supuesto de que el demandado atendiese el requerimiento de devolución de la posesión. Ese supuesto no tenía por qué cumplirse mediante la entrega en el Juzgado. La posesión podía devolverse fuera del proceso, de forma personal o notarialmente, como se hizo en este caso. No había en la ley ninguna limitación respecto a la forma de devolución de la posesión y, por esa razón, ha de considerarse que, en este caso, se produjo el supuesto previsto por la norma.

Es cierto que no podía saberse si lo depositado en la notaría eran, realmente, las llaves de la vivienda. Pero porque nadie lo comprobó. Por otra parte, esa duda siempre puede presentarse, pese a lo cual la entrega de llaves puede considerarse un medio idóneo para restituir la posesión de la vivienda. En este caso era muy verosímil que se tratase de las llaves de la vivienda, porque ante la notaria actuó el fiador, que obviamente tenía el mayor interés en que todo fuese real, porque respondía por los arrendatarios. Era algo que la propietaria no podía ignorar, de modo que no puede compartirse que estuviese justificada la negativa a aceptar la devolución de las llaves a partir de la notificación a la arrendadora, que tuvo lugar el 3 de febrero de 2023.

4. En consecuencia, se estimará el recurso, de manera que la condena al pago de rentas y de suministros se reducirá hasta esta última fecha.

Cuarto: 1. En el recurso del fiador se plantea a continuación si debe responder, o no, de los suministros reclamados por la propiedad.

En el contrato de arrendamiento se prevé, en la cláusula cuarta, que la renta no incluía el coste de los suministros, que debían ser contratados directamente por los arrendatarios, que eran quienes habían de pagar ese coste.

El señor Baldomero argumenta en su recurso que la fianza no podía extenderse a esos suministros. En el contrato no se indicaba que la propiedad estuviera obligada a pagar o que pudiese pagar esos suministros, reclamándolos después, ni que los arrendatarios debiesen pagar tales conceptos a la propiedad. Todo eso no se preveía en el contrato, de modo que no podía vincular al fiador. Se preveía que los arrendatarios pagasen directamente a las compañías suministradoras, de manera que la fianza no cubría esos conceptos. La propietaria no había exigido a los arrendatarios que cumpliesen esa obligación. La fianza no podía tener ningún efecto extensivo y esos conceptos no fueron garantizados.

2. Como se ha indicado, el contrato establecía que los arrendatarios debían contratar los suministros directamente con las compañías suministradoras, a las debían pagar los importes correspondientes. No se estableció la obligación de pagar a la arrendadora.

Sin embargo, lo que ocurre es que el afianzamiento fue establecido en términos muy amplios. La fianza es de interpretación estricta, es cierto. No se extiende a más de lo contenido en ella, conforme al artículo 1827 del Código Civil. Pero es que, en este caso, el afianzamiento fue muy amplio. El fiador se obligó a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones de los arrendatarios, sin excepción. Entre esas obligaciones estaba la de contratar los suministros. Era una obligación y el fiador se obligó a pagar o cumplir todas las obligaciones. La consecuencia, a juicio de la sala, es que no puede quedar exonerado de las consecuencias derivadas del incumplimiento de la obligación de contratar con las suministradoras.

Desde otro punto de vista, si los arrendatarios no contrataron es obvio que quedaron obligados con quien sí contrató, que fue la arrendadora. Era una obligación suya, como arrendatarios, pagar los suministros, y el fiador garantizó todas las obligaciones de los arrendatarios.

En consecuencia, no puede estimarse el recurso en este punto.

Quinto: 1. El último aspecto del recurso del fiador se refiere a las costas de la primera instancia, que le fueron impuestas, solidariamente con los otros demandados.

2. En este punto tampoco se estimará el recurso. De acuerdo con el pronunciamiento de la sentencia recurrida, la pretensión fue estimada frente al fiador. La cantidad total impuesta en la sentencia fue de 18.608,6 euros: los 13.008,6 establecidos en la propia sentencia más otros 7 meses, que representaban 5.600 euros si se entiende comprendido todo el mes de diciembre. Esta última cantidad no fue impuesta al fiador, de modo que respecto a él la pretensión se redujo en cerca de un 30 por ciento.

Sin embargo, lo que se pretendió en la demanda fue la condena al pago de las rentas devengadas hasta la efectiva desocupación de la vivienda. La demanda es estimada en esos términos, porque se considera que esa desocupación tuvo lugar a partir de la entrega de las llaves en la notaría. La demandante no ha estado de acuerdo con ese límite final. Pero eso no cambia la realidad de que la demanda se estima íntegramente, porque se condena al pago hasta la restitución de la posesión. En cuanto a esta fecha ha habido controversia y la sala ha aceptado la posición al respecto de los demandados. Pese a esto lo pretendido fue lo expuesto: la condena al pago hasta la devolución de la vivienda. Eso es lo que se acepta finalmente aunque haya habido controversia sobre cuál debía ser la fecha considerada como de devolución de la vivienda.

Por consiguiente, debe considerarse que la demanda se estima íntegramente.

3. Por otra parte, es muy relevante que lo ocurrido se ha debido a la conducta de los demandados. No cumplieron su obligación de pagar y fue eso lo que motivó el proceso. Siendo así las cosas, de acuerdo con el espíritu y finalidad de las normas que regulan la imposición de las costas en los procesos judiciales, procede la imposición de las costas a los demandados. Y de acuerdo también con un principio de justicia: fue la conducta de los demandados la que obligó a la arrendadora a gastar dinero en el proceso, por lo que es justo que se le reembolse este gasto que se vio obligada a hacer.

4. Estas consideraciones, aunque se hacen respecto al recurso del fiador, son válidas para los tres demandados.

Sexto: 1. En la impugnación del arrendatario D. Virgilio se alega, en primer lugar, la terminación del arrendamiento respecto a él por su desistimiento comunicado el 25 de febrero de 2020.

A esta cuestión se ha dado respuesta ya con anterioridad, en sentido negativo.

2. Se pretende que hubo un desistimiento y que el mismo era obligatorio para la propiedad. Ya se ha razonado que la resolución del contrato no puede admitirse si no se produce su principal efecto, que es la restitución de la posesión. Los arrendatarios están obligados solidariamente. Si uno se aparta del contrato no por eso deja de responder, porque la otra parte contrató con dos personas y no con una solamente. Con dos personas obligadas a responder frente a la propietaria. Esa situación no puede modificarse desde el lado de los arrendatarios, porque en la mecánica del contrato responden ambos. Salvo que se produzca la efectiva resolución, como se ha repetido. O sea, la devolución de la vivienda.

3. Se invoca lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero esa alegación no puede producir ningún efecto. Aquí no estamos ante un arrendatario que deja el arriendo en una situación de crisis matrimonial, sino ante dos arrendatarios, obligados solidariamente frente a la arrendadora. En caso de un matrimonio en el que los dos sean arrendatarios, la situación sería la misma que se ha contemplado aquí. Los dos responderían y uno no podría desvincularse de esa responsabilidad sin consentimiento de la propiedad y sin devolver la finca arrendada.

Séptimo: 1. Se hace referencia también en la impugnación a la fecha de extinción del contrato.

Se pretende que, de no aceptarse la novación subjetiva derivada de la renuncia del propio señor Virgilio, debía considerarse terminado el contrato a los 15 días desde que la otra arrendataria no contestó al correo de la administradora de la finca, según lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos. Se hace referencia a la respuesta que dio la administradora al desistimiento unilateral de febrero de 2020, respuesta que fue remitida también a la otra arrendataria.

Frente a esas alegaciones se reitera lo que se ha expuesto ya. La situación fue configurada de una determinada manera y una de las partes no podía alterarla a su voluntad sin consentimiento de la otra. Y, se repite, sin devolver la vivienda.

2. Se aduce también que, en todo caso, la reclamación debía limitarse a la fecha en que la otra arrendataria abandonó la finca, el 22 de mayo de 2022.

Nuevamente es una pretensión inadmisible, por lo que se ha indicado repetidamente: no se devolvió la vivienda. Tampoco consta que en esa fecha se marchase la señora Claudia, aunque es posible que así fuese. En un intento de notificación en la vivienda arrendada, el 20 de diciembre de 2022, el vecino del piso DIRECCION000, es decir el de al lado de la vivienda a que se refiere el proceso, dijo al funcionario que los demandados habían marchado hacía meses y que en aquella fecha no vivía nadie.

3. Por lo mismo no puede excluirse la obligación de pagar los suministros referidos al período hasta la fecha en que se produjo la devolución válida de la posesión de la vivienda. Se argumenta que las facturas podían ser estimadas, o sea indiciarias y no correspondientes a consumos reales. Pero no se señala en qué facturas concretas se indica que se tratase de lecturas estimadas y las alegaciones son meramente hipotéticas.

Noveno: 1. Por las razones expuestas se estimarán el recurso y la impugnación, en el sentido de modificar la cantidad a pagar por los demandados, que se limitará a las rentas devengadas y a los suministros correspondientes hasta el día tres de febrero, inclusive, de 2023.

El interés legal fue impuesto por la sentencia recurrida aunque sin fijar la fecha desde la que ha de devengarse, lo que siempre resulta conveniente hacer. Se considera procedente que la cantidad que se liquidó ya en la demanda (4.841,62 euros) devengue el interés legal desde la presentación de la demanda, porque entonces se reclamó dicha suma. Pero el resto no quedó fijado hasta la sentencia. En mayor cantidad que la que ahora va a reconocerse, pero se fijó en la sentencia y se había cuantificado por la demandante en un escrito presentado muy poco antes. Se considera procedente que la cantidad adicional a la que se reclamó en la demanda no devengue el interés legal sino desde que se presentó el escrito de ampliación de hechos de fecha 28 de febrero de 2023, que fue presentado el uno de marzo siguiente. De ese modo cada cantidad devengará el interés desde que se hizo la reclamación. Lo fijado en la demanda desde su presentación. Lo que se añadió después, hasta hacer el total que finalmente habrá de abonarse, según lo expuesto, desde que se reclamó mediante el repetido escrito de ampliación de hechos.

2. En cuanto a las costas de la primera instancia, se impondrán a los demandados, conforme a lo razonado en el fundamento quinto.

3. No se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de la segunda instancia, al estimarse en parte el recurso y la impugnación, aunque esta última no generó costas porque no fue contestada.

Vistos los preceptos legales citados,

Primero: 1. El proceso se refiere al arrendamiento de la vivienda situada en DIRECCION000, de Barcelona, que se concertó mediante contrato de 30 de octubre de 2018, por plazo de tres años y renta de 800 euros al mes.

La vivienda fue arrendada a los demandados D. Virgilio y Dña. Claudia. D. Baldomero intervino como fiador de los arrendatarios. El afianzamiento se refleja en la cláusula decimoctava del contrato. El señor Baldomero se obligaba a cumplir todas y cada una de las obligaciones de los arrendatarios, en caso de incumplimiento de éstos, tanto durante el período contractual como durante las prórrogas que pudiesen producirse e, incluso, durante la tácita reconducción. El afianzamiento era solidario, dada la renuncia a los beneficios de excusión, división y orden.

2. La propietaria y arrendadora, Dña. Delfina, formuló demanda de juicio verbal de desahucio por falta de pago de las rentas, así como de reclamación de rentas y cantidades asimiladas.

La demanda, presentada en septiembre de 2022, se dirigió contra los arrendatarios y contra el fiador. Se alegaba el impago de las rentas desde mayo a agosto, ambos inclusive, de 2022. Se reclamaba la cantidad total de 4.841,62 euros, más lo que se devengase con posterioridad, hasta el desalojo o lanzamiento. En la cantidad total reclamada se comprendían rentas y suministros.

Con posterioridad, la demandante actualizó la cantidad debida, hasta mayo, inclusive, de 2023. Fijó 10.400 euros en concepto de rentas y 2.608,61 por suministros no pagados por los arrendatarios. En total 13.008,61 euros.

3. El Juzgado estimó la demanda. Acordó la resolución del contrato y la devolución de la vivienda a la propietaria y condenó a los demandados al pago de la cantidad total que se ha mencionado en el anterior párrafo. A los arrendatarios les condenó, también, a pagar las rentas que se devengasen con posterioridad, hasta la fecha del desalojo o lanzamiento, a razón de 800 euros al mes.

La posesión de la vivienda fue reintegrada a la propietaria por el Juzgado el 13 de diciembre de 2023, aunque hubo antes una entrega de llaves por la parte arrendataria, como después se verá.

4. El fiador demandado, D. Baldomero, formuló recurso de apelación. La arrendadora demandante lo contestó y el arrendatario comparecido también lo contestó y, al tiempo, impugnó la sentencia.

Segundo: 1. En el recurso de apelación se plantea en primer lugar la modificación del contrato de arrendamiento, a partir de la notificación que el arrendatario señor Virgilio hizo, en 25 de febrero de 2020, de su intención de apartarse del contrato. Esa decisión fue aceptada por la propietaria, por medio de su administradora, exigiendo la aportación de un nuevo afianzamiento. A partir de esa aceptación se produjo un cambio y el señor Virgilio dejó de ser arrendatario y el señor Baldomero fiador. Este planteamiento es compartido también en la impugnación formulada por D. Virgilio.

2. El contrato de arrendamiento preveía en su cláusula tercera que, una vez transcurridos 6 meses del arrendamiento, la parte arrendataria podía desistir, siempre que lo comunicase fehacientemente con un mínimo de 30 días de antelación.

El 25 de febrero de 2020, el arrendatario D. Virgilio comunicó a la administradora de la arrendadora, con un mes de antelación, que iba a abandonar el inmueble, "así como la titularidad y aval del mismo".

El 27 de febrero, la administradora de la finca respondió al señor Virgilio. Indicó que la otra arrendataria, señora Claudia, también debería abandonar el arriendo en la fecha que había indicado el señor Virgilio, porque el contrato se había hecho a nombre de las dos partes. Dados los ingresos conocidos de la señora Claudia, ella sola no podría pagar la renta, de modo que, si deseaba continuar en la vivienda, debería acreditar que reunía las condiciones necesarias para ello, lo que podría hacer presentando otra persona que sustituyese al señor Virgilio, además de un aval o fiador que diese las mismas garantías contractuales de cumplimiento a la propiedad.

De esta comunicación es de la que deducen, tanto el fiador como el arrendatario señor Virgilio, que la propiedad aceptó el desistimiento de dicho arrendatario y el final del afianzamiento. No se ha alegado que la otra arrendataria realizase una comunicación semejante a la de D. Virgilio y, desde luego, la vivienda no fue devuelta a la propiedad. El fiador, D. Baldomero, dirigió a la administradora de la finca, a la señora Claudia y a la propietaria, una comunicación en la que, a la vista del desistimiento de D. Virgilio, entendía que había terminado el arrendamiento y, por tanto, la fianza y que, si se entendía que la relación continuaba con la otra arrendataria, se había producido una novación y se había extinguido también su afianzamiento.

3. El Juzgado no aceptó la posición del fiador. Además de indicar que no constaba que el desistimiento del señor Virgilio hubiera sido aceptado por la propiedad, no se había formulado por los dos arrendatarios, ni se había formalizado un nuevo contrato, ni se había devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora.

Esto último es fundamental. En el arrendamiento se intercambia la posesión de una cosa por el precio o renta. El contrato no queda resuelto si los arrendatarios, ambos o uno solo, no devuelven la posesión de la vivienda. La propietaria, en este caso, no aceptó que el contrato finalizase ni que quedase liberado el fiador. La comunicación de respuesta al señor Virgilio no manifiesta en absoluto ninguna conformidad, sino todo lo contrario. Se indicó que la señora Claudia debía abandonar también el arriendo, dado que el contrato se acordó con los dos. Por tanto, no se aceptó nada. Lo que hacía la administradora, a continuación de esa exigencia de que también la señora Claudia se apartase, era plantear una hipótesis: si ella no se apartaba, si deseaba continuar, debían cumplirse determinadas condiciones, bastante obvias por otra parte. Pero ninguna de esas condiciones se cumplió y, por tanto, en absoluto se produjo esa novación o modificación que pretenden el apelante y el impugnante de la sentencia.

En resumidas cuentas, la propietaria, por medio de su administradora, exigió que la otra arrendataria renunciase también al arrendamiento. Si no lo hacía, debía cumplir una serie de condiciones. Nada de eso ocurrió, de modo que no hubo consentimiento de la arrendadora, ni modificación del contrato. La aceptación de la propiedad se condicionaba o a una cosa o a la otra. Ninguna de esas condiciones se cumplió ni, por supuesto, se devolvió la posesión de la vivienda, que es lo que consuma la resolución de un arrendamiento, como cualquiera puede comprender. Lo que de verdad importa es eso: si se devuelve la vivienda arrendada.

4. El fiador aduce en su recurso que la propiedad no reclamó rentas ni suministros al señor Virgilio desde que éste desistió, en febrero de 2020.

De la falta de reclamación no podría deducirse, con la seguridad necesaria, que se aceptase el desistimiento, cuando no se devolvió la vivienda. Pero es que, además, en la demanda, presentada en septiembre de 2022, se reclamaron rentas desde mayo de dicho año, signo de que las de períodos anteriores fueron pagadas. También se reclaman suministros, facturas por períodos desde mayo de 2021. Pero los pagos que se acreditan por la propiedad, de esas facturas de suministros, datan de mayo y junio de 2022, no mucho antes, por tanto, de que se presentase la demanda.

En resumidas cuentas, aunque hubiese habido impagos y falta de reclamación, de ésta no podría deducirse, con la necesaria seguridad, la aceptación de ese desistimiento. Además la reclamación judicial no tardó mucho en formularse desde que dejaron de pagarse las rentas: solo se reclamaron las de a partir de mayo de 2022. La demanda es del siguiente mes de septiembre.

Tercero: 1. Se plantean a continuación en el recurso del señor Baldomero las consecuencias de la consignación de las llaves que se hizo en una notaría, una vez ya comenzado el litigio.

El 31 de enero de 2023 el señor Baldomero compareció, por medio de una apoderada, en una notaría de esta ciudad, para depositar las llaves de la vivienda y pedir que fuesen ofrecidas a la propiedad. Se aportaron sendas autorizaciones a dicho efecto suscritas por los dos arrendatarios y un escrito del propio señor Baldomero, en el que éste indicaba que la arrendataria señora Claudia había continuado ocupando la vivienda hasta mayo de 2022. El acta notarial fue notificada por correo a la propietaria el día 3 de febrero de 2023.

Tales circunstancias fueron comunicadas al Juzgado mediante escrito del señor Baldomero de 23 de febrero de 2023. La propiedad presentó un escrito de 28 de febrero siguiente, en el que indicó que se había requerido al demandadopara la entrega de llaves en la finca, a fin de comprobar su estado. Se seguían recibiendo facturas de suministros, indicativas de que en la vivienda residía alguien. No podía recoger las llaves de la notaría porque ello no supondría recuperar la posesión. Solicitaba por ello que se mantuviese el lanzamiento que ya había sido acordado.

2. En la sentencia apelada se razona que no podía considerarse entregada la posesión porque la entrega de llaves no había tenido lugar en la propia vivienda. Se menciona el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que regulaba ciertos aspectos de los procesos de desahucio por falta de pago de la renta. Se invoca un decreto dictado anteriormente, en 23 de marzo de 2023, en que se había acordado mantener un lanzamiento acordado, pese a la consignación notarial de las llaves. En el decreto se hace referencia a lo que disponía el párrafo penúltimo del artículo 440.3, en el que se establecía que, si en un proceso de esta clase el demandado atiende el requerimiento de desalojo del inmueble, podrá pedirse que se mantenga la diligencia de lanzamiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca. Esto último es lo que había ocurrido en el caso, en que la demandante solicitó que se mantuviese el lanzamiento porque se desconocía el estado en que se encontraba la vivienda.

3. A juicio de la sala la entrega notarial de las llaves ha de considerarse incluida en el supuesto contemplado en el párrafo penúltimo del artículo 440.3, que se refería al supuesto de que el demandado atendiese el requerimiento de devolución de la posesión. Ese supuesto no tenía por qué cumplirse mediante la entrega en el Juzgado. La posesión podía devolverse fuera del proceso, de forma personal o notarialmente, como se hizo en este caso. No había en la ley ninguna limitación respecto a la forma de devolución de la posesión y, por esa razón, ha de considerarse que, en este caso, se produjo el supuesto previsto por la norma.

Es cierto que no podía saberse si lo depositado en la notaría eran, realmente, las llaves de la vivienda. Pero porque nadie lo comprobó. Por otra parte, esa duda siempre puede presentarse, pese a lo cual la entrega de llaves puede considerarse un medio idóneo para restituir la posesión de la vivienda. En este caso era muy verosímil que se tratase de las llaves de la vivienda, porque ante la notaria actuó el fiador, que obviamente tenía el mayor interés en que todo fuese real, porque respondía por los arrendatarios. Era algo que la propietaria no podía ignorar, de modo que no puede compartirse que estuviese justificada la negativa a aceptar la devolución de las llaves a partir de la notificación a la arrendadora, que tuvo lugar el 3 de febrero de 2023.

4. En consecuencia, se estimará el recurso, de manera que la condena al pago de rentas y de suministros se reducirá hasta esta última fecha.

Cuarto: 1. En el recurso del fiador se plantea a continuación si debe responder, o no, de los suministros reclamados por la propiedad.

En el contrato de arrendamiento se prevé, en la cláusula cuarta, que la renta no incluía el coste de los suministros, que debían ser contratados directamente por los arrendatarios, que eran quienes habían de pagar ese coste.

El señor Baldomero argumenta en su recurso que la fianza no podía extenderse a esos suministros. En el contrato no se indicaba que la propiedad estuviera obligada a pagar o que pudiese pagar esos suministros, reclamándolos después, ni que los arrendatarios debiesen pagar tales conceptos a la propiedad. Todo eso no se preveía en el contrato, de modo que no podía vincular al fiador. Se preveía que los arrendatarios pagasen directamente a las compañías suministradoras, de manera que la fianza no cubría esos conceptos. La propietaria no había exigido a los arrendatarios que cumpliesen esa obligación. La fianza no podía tener ningún efecto extensivo y esos conceptos no fueron garantizados.

2. Como se ha indicado, el contrato establecía que los arrendatarios debían contratar los suministros directamente con las compañías suministradoras, a las debían pagar los importes correspondientes. No se estableció la obligación de pagar a la arrendadora.

Sin embargo, lo que ocurre es que el afianzamiento fue establecido en términos muy amplios. La fianza es de interpretación estricta, es cierto. No se extiende a más de lo contenido en ella, conforme al artículo 1827 del Código Civil. Pero es que, en este caso, el afianzamiento fue muy amplio. El fiador se obligó a pagar o cumplir todas y cada una de las obligaciones de los arrendatarios, sin excepción. Entre esas obligaciones estaba la de contratar los suministros. Era una obligación y el fiador se obligó a pagar o cumplir todas las obligaciones. La consecuencia, a juicio de la sala, es que no puede quedar exonerado de las consecuencias derivadas del incumplimiento de la obligación de contratar con las suministradoras.

Desde otro punto de vista, si los arrendatarios no contrataron es obvio que quedaron obligados con quien sí contrató, que fue la arrendadora. Era una obligación suya, como arrendatarios, pagar los suministros, y el fiador garantizó todas las obligaciones de los arrendatarios.

En consecuencia, no puede estimarse el recurso en este punto.

Quinto: 1. El último aspecto del recurso del fiador se refiere a las costas de la primera instancia, que le fueron impuestas, solidariamente con los otros demandados.

2. En este punto tampoco se estimará el recurso. De acuerdo con el pronunciamiento de la sentencia recurrida, la pretensión fue estimada frente al fiador. La cantidad total impuesta en la sentencia fue de 18.608,6 euros: los 13.008,6 establecidos en la propia sentencia más otros 7 meses, que representaban 5.600 euros si se entiende comprendido todo el mes de diciembre. Esta última cantidad no fue impuesta al fiador, de modo que respecto a él la pretensión se redujo en cerca de un 30 por ciento.

Sin embargo, lo que se pretendió en la demanda fue la condena al pago de las rentas devengadas hasta la efectiva desocupación de la vivienda. La demanda es estimada en esos términos, porque se considera que esa desocupación tuvo lugar a partir de la entrega de las llaves en la notaría. La demandante no ha estado de acuerdo con ese límite final. Pero eso no cambia la realidad de que la demanda se estima íntegramente, porque se condena al pago hasta la restitución de la posesión. En cuanto a esta fecha ha habido controversia y la sala ha aceptado la posición al respecto de los demandados. Pese a esto lo pretendido fue lo expuesto: la condena al pago hasta la devolución de la vivienda. Eso es lo que se acepta finalmente aunque haya habido controversia sobre cuál debía ser la fecha considerada como de devolución de la vivienda.

Por consiguiente, debe considerarse que la demanda se estima íntegramente.

3. Por otra parte, es muy relevante que lo ocurrido se ha debido a la conducta de los demandados. No cumplieron su obligación de pagar y fue eso lo que motivó el proceso. Siendo así las cosas, de acuerdo con el espíritu y finalidad de las normas que regulan la imposición de las costas en los procesos judiciales, procede la imposición de las costas a los demandados. Y de acuerdo también con un principio de justicia: fue la conducta de los demandados la que obligó a la arrendadora a gastar dinero en el proceso, por lo que es justo que se le reembolse este gasto que se vio obligada a hacer.

4. Estas consideraciones, aunque se hacen respecto al recurso del fiador, son válidas para los tres demandados.

Sexto: 1. En la impugnación del arrendatario D. Virgilio se alega, en primer lugar, la terminación del arrendamiento respecto a él por su desistimiento comunicado el 25 de febrero de 2020.

A esta cuestión se ha dado respuesta ya con anterioridad, en sentido negativo.

2. Se pretende que hubo un desistimiento y que el mismo era obligatorio para la propiedad. Ya se ha razonado que la resolución del contrato no puede admitirse si no se produce su principal efecto, que es la restitución de la posesión. Los arrendatarios están obligados solidariamente. Si uno se aparta del contrato no por eso deja de responder, porque la otra parte contrató con dos personas y no con una solamente. Con dos personas obligadas a responder frente a la propietaria. Esa situación no puede modificarse desde el lado de los arrendatarios, porque en la mecánica del contrato responden ambos. Salvo que se produzca la efectiva resolución, como se ha repetido. O sea, la devolución de la vivienda.

3. Se invoca lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. Pero esa alegación no puede producir ningún efecto. Aquí no estamos ante un arrendatario que deja el arriendo en una situación de crisis matrimonial, sino ante dos arrendatarios, obligados solidariamente frente a la arrendadora. En caso de un matrimonio en el que los dos sean arrendatarios, la situación sería la misma que se ha contemplado aquí. Los dos responderían y uno no podría desvincularse de esa responsabilidad sin consentimiento de la propiedad y sin devolver la finca arrendada.

Séptimo: 1. Se hace referencia también en la impugnación a la fecha de extinción del contrato.

Se pretende que, de no aceptarse la novación subjetiva derivada de la renuncia del propio señor Virgilio, debía considerarse terminado el contrato a los 15 días desde que la otra arrendataria no contestó al correo de la administradora de la finca, según lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley de Arrendamientos. Se hace referencia a la respuesta que dio la administradora al desistimiento unilateral de febrero de 2020, respuesta que fue remitida también a la otra arrendataria.

Frente a esas alegaciones se reitera lo que se ha expuesto ya. La situación fue configurada de una determinada manera y una de las partes no podía alterarla a su voluntad sin consentimiento de la otra. Y, se repite, sin devolver la vivienda.

2. Se aduce también que, en todo caso, la reclamación debía limitarse a la fecha en que la otra arrendataria abandonó la finca, el 22 de mayo de 2022.

Nuevamente es una pretensión inadmisible, por lo que se ha indicado repetidamente: no se devolvió la vivienda. Tampoco consta que en esa fecha se marchase la señora Claudia, aunque es posible que así fuese. En un intento de notificación en la vivienda arrendada, el 20 de diciembre de 2022, el vecino del piso DIRECCION000, es decir el de al lado de la vivienda a que se refiere el proceso, dijo al funcionario que los demandados habían marchado hacía meses y que en aquella fecha no vivía nadie.

3. Por lo mismo no puede excluirse la obligación de pagar los suministros referidos al período hasta la fecha en que se produjo la devolución válida de la posesión de la vivienda. Se argumenta que las facturas podían ser estimadas, o sea indiciarias y no correspondientes a consumos reales. Pero no se señala en qué facturas concretas se indica que se tratase de lecturas estimadas y las alegaciones son meramente hipotéticas.

Noveno: 1. Por las razones expuestas se estimarán el recurso y la impugnación, en el sentido de modificar la cantidad a pagar por los demandados, que se limitará a las rentas devengadas y a los suministros correspondientes hasta el día tres de febrero, inclusive, de 2023.

El interés legal fue impuesto por la sentencia recurrida aunque sin fijar la fecha desde la que ha de devengarse, lo que siempre resulta conveniente hacer. Se considera procedente que la cantidad que se liquidó ya en la demanda (4.841,62 euros) devengue el interés legal desde la presentación de la demanda, porque entonces se reclamó dicha suma. Pero el resto no quedó fijado hasta la sentencia. En mayor cantidad que la que ahora va a reconocerse, pero se fijó en la sentencia y se había cuantificado por la demandante en un escrito presentado muy poco antes. Se considera procedente que la cantidad adicional a la que se reclamó en la demanda no devengue el interés legal sino desde que se presentó el escrito de ampliación de hechos de fecha 28 de febrero de 2023, que fue presentado el uno de marzo siguiente. De ese modo cada cantidad devengará el interés desde que se hizo la reclamación. Lo fijado en la demanda desde su presentación. Lo que se añadió después, hasta hacer el total que finalmente habrá de abonarse, según lo expuesto, desde que se reclamó mediante el repetido escrito de ampliación de hechos.

2. En cuanto a las costas de la primera instancia, se impondrán a los demandados, conforme a lo razonado en el fundamento quinto.

3. No se hará pronunciamiento en cuanto a las costas de la segunda instancia, al estimarse en parte el recurso y la impugnación, aunque esta última no generó costas porque no fue contestada.

Vistos los preceptos legales citados,