Sentencia Civil 39/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 36/2024 de 02 de febrero del 2026

PRIMERO.-1. Por parte de los demandados, Dña. Patricia y D. Indalecio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por D. Juan Alberto, y por la cual fue desestimada la reconvención que formularon contra este último.

2. En la demanda, se parte de que D. Juan Alberto concertó en fecha 10 de agosto de 2018un contrato de arrendamiento en relación con la vivienda de su propiedad, sita en la calle Folch i Torres, nº 45 1º 1ª de Caldes de Montbui (Barcelona) con Dña. Patricia, suscribiendo D. Indalecio el contrato como avalista; la renta mensual pactada fue de 850 euros, y con la actualización era de 854,25 euros mensuales al tiempo de la demanda. Alegó que, en fecha 30 de junio de 2021,la arrendataria resolvió el contrato de arrendamiento y entregó las llaves al Administrador de la finca, dejando impagadas rentas(2.562,75 euros) y suministrosde la misma (488,41 euros de agua y 437,06 euros de luz), los cuales pasó a detallar, totalizando lo adeudado por tales conceptos la suma de 3.488,22 euros.

Alegó, asimismo, el actor que, al día siguiente de la entrega de llaves, comprobó la existencia de dañosen el interior de la vivienda, y la falta de electrodomésticos y enseres.Aportó informe pericial con el detalle de los daños, relativos al radiador de una de las habitaciones, a la caja del teléfono, a la pintura de las baldosas del baño sin autorización de la propiedad, a la falta de cambio de 3 puertas en la plata superior, a la falta de pintura de la vivienda como se hacía constar en el contrato, y a la pintura del mobiliario de color blanco sin autorización del propietario. Adujo que tuvo que cambiar la nevera, pues no funcionaba; faltaban la lavadora y numerosos enseres de la vivienda (una mesa y seis sillas, figuras de decoración, butacas, cuadros de valor, libros de colección, una caja fuerte, y una cama y mesillas de noche). Además, se constataron desperfectos en los toldos de la terraza, en el cabezal de la cama y un agujero en uno de los muebles de la habitación principal. El total reclamado por reclamado por tales conceptos fue de 8.954 euros (IVA incluido), que, sumados a los 3.488,22 euros reclamados por impago de rentas y de suministros, arrojaban el importe de 12.442,22 euros. Descontada la fianza arrendaticia de 850 euros, el total reclamado ascendía a 11.592,22 euros.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda. Aunque reconocieron la realidad del contrato de arrendamiento, alegaron que la arrendataria manifestó al arrendador que la vivienda se encontraba en un estado deplorable, ya que tenía las puertas de la parte de abajo y del piso de arriba dañadas, el lavabo obturado, los techos del lavabo con humedades, los cajones de la cocina tenían dañadas las bisagras, las horquillas de la cocina y los grifos estaban también obturados, los grifos obturados, el calentador no funcionaba, la vivienda se encontraba sucia y, en general, en un estado lamentable; el arrendador le indicó que pusiera en conocimiento todos estos desperfectos a la agencia que gestionaba el arrendamiento, KALIDIS FINQUES, lo cual llevó a cabo la arrendataria, y procedió a efectuar los arreglos pertinentes para hacer habitable la vivienda.

Alegaron que la entrega de llaves se produjo el 1 de julio de 2021, aportando para acreditarlo carta de entrega de llaves, en la que la arrendadora -sic- ya manifestó que la vivienda se encontraba en perfectas condiciones a fecha de la entrega de llaves y mencionaba las cantidades que se había gastado para acondicionamiento de la vivienda, así como que dejaba en ésta un conjunto de puertas y mejoras que se valorarían en 5.000 euros, más una nevera comprada por la arrendataria cuyo valor era de 800 euros. Respecto de las cantidades reclamadas por rentas y suministros, formularon pluspetición.

En cuanto a las rentasreclamadas, adujeron que la mensualidad de abril de 2021por importe de 854,25 euros fue abonada en fecha 5 de mayo de 2021 mediante ingreso en cuenta de la administración de fincas KALIDIS FINCAS, aportando resguardo de Banc Sabadell donde consta el IBAN de la cuenta receptora que corresponde a la administración de fincas; la mensualidad de mayo de 2021fue abonada por la demandada a la administración de fincas, si bien, al haber pasado más de un año, no encontraba el recibo. Reconocieron que la mensualidad no abonada era la correspondiente al mes de junio de 2021,y alegaron que no exigieron la fianza por considerar que la fianza iba a cuenta de la mensualidad de ese mes.

En cuanto a las facturas de suministro de agua y luz,algunas facturas han sido abonadas en la administración de fincas y otras por ingreso en cuenta, y, al no tener en la actualidad los resguardos de dichos ingresos, había ido personalmente a las oficinas de la administración de fincas a fin de que le aclararan y le dieran documentalmente las liquidaciones de los suministros y del ingreso de la mensualidad del mes de mayo de 2021, manifestándole en la administración de fincas que ya se lo enviarían y que la empleada que llevaba esta finca ya no trabajaba en la administración, poniendo una serie de impedimentos y trabas para no entregarle liquidación alguna a fin de que la demandada pudiera comprobar si debía alguna cantidad por suministros y por la mensualidad del mes de mayo de 2021; al recibir la demanda, remitió varios mails exigiéndoles dicha liquidación, los cuales aportaba, sin obtener respuesta alguna.

Negaron la existencia de daños en la vivienda, pues alegaron que la vivienda fue entregada al propietario en perfecto estado, limpia, pintada y sin desperfecto alguno que no deviniese del uso habitual de la vivienda, aportando fotografías realizadas a la entrega de la posesión de la finca, en las que quedaba patente el perfecto estado en la que ésta fue entregada (documento nº 4 de la contestación). Además, la arrendataria instaló cinco puertas nuevas,aportando presupuesto y factura emitidos por MSP MADERAS SAN PASCUAL, S.L.U de fecha 31 de julio de 2018, es decir, antes de entrar a vivir en la finca, donde constaba la compra de 5 unidades de puerta y todos los gastos relativos a su instalación, ascendentes a 1.173,95 euros, cuando no era obligación de la demandada instalar las puertas, tal como constaba en el escrito de demanda, pues esto no fue contemplado en el contrato de arrendamiento; en las fotografías, se observaba que el modelo de puerta instalado que estaba en perfecto estado de conservación. La arrendataria pintó toda la vivienda y estaba en perfecto estado,pues cuando tomó posesión de la misma se encontraba en un estado deplorable, aparte de que la obligación de pintar la vivienda tampoco se estableció en el contrato, y la arrendataria la pintó fue porque las paredes se encontraban totalmente desconchadas y en estado lamentable. En la vivienda no había enseres ni muebles de valor,sino una serie de trastos; por ese motivo, el propietario aceptó que los que no podían ser usados como colchones, por su estado higiénico, fueran tirados por la inquilina. En cuanto al mueble que según el actor fue pintadopor la demandada, estaba en tan mal estado que el propietario le dio la opción de tirarlo, pero lo arregló y lo pintó. En la vivienda no había ni sillas, ni butacas, y menos cuadros de valor ni libros de colección,pues, en ese caso, se hubiera plasmado en un inventario relacionando los objetos que dejaba el propietario.

En cuanto a los desperfectos reflejados en el informe pericial,alegaron que los radiadoresnunca funcionaron desde la toma de posesión de la vivienda; los desperfectos en la caja del teléfonoeran inexistentes, no se observaban en la fotografía, no se detallaba qué desperfecto se produjo y estaba en perfectas condiciones (imagen 6); la neveraque estaba en la vivienda no funcionaba, la inquilina se lo comunicó al propietario, ella fue la que compró una nevera nueva que constaba en la fotografía (imagen 7), y la que constaba en la fotografía del informe pericial (imagen 8) era la antigua, que no funcionaba, y se dejó en el patio trasero para no tirarla, todo ello con la aprobación del propietario; el cabezal de la camaestaba tan deteriorado e insalubre que compró uno nuevo y dejó el viejo en la terraza (imagen 13); la cama doble y las mesillas de nocheestaban también en un estado tan deplorable que el propietario accedió a que la inquilina los retirara de la vivienda; antes de la demanda, no tenía noticia de la existencia de la caja fuerte,y no la había visto nunca (imagen 14); los toldosestaban en el mismo estado en que se los encontró (imagen 3); la lavadoraque estaba en la vivienda no funcionaba, por lo que el propietario le autorizó para se comprara otra lavadora y tirara la antigua. Adujeron que, teniendo en cuenta los pocos muebles que había en la vivienda, que podían ser considerados como trastos, el propietario no realizó inventario alguno puesto que no se podía considerar que la vivienda estuviera amueblada, y que se aportaba con la demanda un informe pericial con unas fotografías, sin dar explicaciones de en qué consistían los deterioros ni qué se tuvo que reparar; se afirmaba que se han sustraído muebles, enseres, cuadros de valor, sin que existiera un inventario que acreditase este hecho.

4. Los demandados formularon reconvención en reclamación de la cantidad de 891,39 euros. Alegaron que la vivienda fue entregada en un estado lamentable; en concreto, en el lavabo, había humedades, la bañera se encontraba obturada no siendo apta para su uso, aportando fotografías del estado en que se encontraba, por lo que la arrendataria tuvo que realizar las reparaciones necesarias, recurriendo para ello a un operario, el hijo de una vecina, quien le realizó las reparaciones, cobrándole la cantidad de 400 euros; puso en conocimiento de la administración de fincas el estado en que se encontraba el lavabo, como resultaba de los whatsapp mantenidos con ella, pero la propiedad no reparó el lavabo ni descontó del precio del arrendamiento dicha cantidad. Se había incumplido el art. 21.1 LAU. Además, la arrendataria tuvo que hacer frente a la reparación de la caldera, siendo una reparación necesaria para la habitabilidad de la vivienda, cuyo precio de reparación que ascendió a 491,39 euros.

En relación con la fianza arrendaticia, no habiendo responsabilidad en que pudiera incurrir la arrendataria, alegaron que debía ser devuelta o, en su caso, compensada con las cantidades que debieran ser devueltas a la arrendataria, tales como reparación del lavabo y la reparación de la caldera. Añadió que, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y, en su caso, proceder a su compensación.

5. El demandado reconvenido contestó y se opuso a la reconvención. Alegó que, conforme a la cláusula séptima del contrato, la vivienda se entregó a la arrendataria en perfecto estado, no en un estado lamentable, sin aparecer probado que lo fuera con deficiencias o desperfectos. Negó que la demandada tuviese que hacer reparaciones en baño de la vivienda, siendo él quien tuvo que costear una fuga de agua el baño, debido a un uso inadecuado por la parte contraria de las instalaciones sanitarias; aportó factura de dichas reparaciones. Negó también que procediese el pago reclamado del importe de 400 euros, no siendo aportada factura ni justificante de su abono. Tampoco le correspondía pagar el importe de 491,39 euros reclamado de contrario; se trataba de un simple presupuesto, no aportando factura ni justificante de los trabajos realizados; sí se llevaron a cabo unos trabajos para la revisión y adecuación de la instalación de gas en la vivienda, cuyo coste asumió él, como resultaba de la factura que aportaba.

Por otra parte, negó haberse opuesto a devolver la fianza, alegando que lo que ocurrió fue que, tras la rescisión y entrega de llaves, se comprobó la existencia de daños, muy superiores en su valoración al importe de la fianza. Añadió que se había preocupado siempre de que la vivienda estuviese en buen estado de mantenimiento y conservación, como resultaba de los documentos que aportaba, y que la única conclusión posible era que esos desperfectos habían sido ocasionados por un mal uso de los inquilinos de los elementos e instalaciones de la vivienda, sin haber dejado la misma en buen estado de conservación.

6. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se parte de que "Para la resolución de la controversia es preciso partir de lo acordado por las partes en el contrato, y muy especialmente de las condiciones 5ª, 7ª, 8ª, 9ª y 19ª, así como de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los arts. 1.561 , 1.563 y 1.564 del Código Civil en relación con el art. 1.555 del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU , y en concreto de las presunciones contenidas en los arts. 1.561 y 1.563 del Código Civil , a tenor de los cuales se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino y objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa",y de que "Por otra parte, el arrendatario recibe una vivienda con determinadas características, siendo su obligación proceder a su mantenimiento y conservación, más no asume obligación alguna de proceder a su mejora (modernización o actualización), cumpliendo lo que le es exigible en tanto mantenga lo recibido en estado de servir para su uso, mas no de realizar las adaptaciones necesarias exigidas por la nueva realidad social o por una nueva normativa con el fin de proseguir con el desarrollo de la actividad".A partir de la prueba practicada, se tiene por acreditado el impago de las rentas y de las facturas de los suministros, por lo que los demandados son condenados a abonar al actor el importe de 3.488,22 euros reclamado por tales conceptos.

En relación con los desperfectos reclamados en la demanda, se parte de lo pactado en el contrato, en cuya cláusula séptima se pactó que el arrendatario declara recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y con las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido y las acepta expresamente. Se razona que "En modo alguno cabe considerar que la vivienda se entregó en buen estado por el hecho de entregar una carta de entrega de llaves a la agencia (doc. 1 contestación), dado que dicho documento recoge las manifestaciones de la parte arrendataria y no prueban el estado de la vivienda",y que "Tampoco ha resultado acreditado que la arrendataria abonara importe alguno en concepto de puertas y mejoras, como sostiene, dado que no ha aportado factura alguna".Pero se precisa que "la prueba pericial constata únicamente la opinión del propietario en relación a los bienes existentes en la vivienda alquilada, no acreditándose los mismos dado que no consta en el contrato relación de ellos ni tampoco fotografías (...) debe atenderse asimismo a las manifestaciones de los demandados respecto a la existencia de los mismos."Y se pasa a examinar concepto por concepto.

Por lo que respecta al radiador, se tiene por acreditado que no funciona. Si bien alega la demandada que no funcionaba al entrar en la vivienda, ello no lo ha acreditado, considerándose que si era así debió haberlo comunicado a la propiedad dejando constancia de ello, por lo que procede estimar dicha partida al considerar que existe un uso inapropiado.

Por lo que respecta a la caja de teléfono, se tiene por acreditado que se encuentra colgando, por lo que se considera que procede estimar dicha partida al existir un uso inapropiado.

En relación a la eliminación de pintura de baldosas del baño, se tiene por acreditado que se pintaron las baldosas por la arrendataria, por lo que se considera un uso inapropiado procediendo estimar dicha partida.

Respecto a la partida de cambio de puertas del distribuidor superior, se razona que, si bien se sostiene en el peritaje que no se procedió a su sustitución, existiendo un uso inapropiado, no se encuentra justificada dicha partida, puesto que no se ha probado la existencia de pacto alguno entre las partes en relación a dicha sustitución de puertas.

En relación al pintado de la totalidad de la vivienda, se razona que, si bien se alega en el peritaje que procede su inclusión como desperfecto por uso inapropiado, no se ha acreditado el pacto al que se alude, ni tampoco se ha acreditado convenientemente que las paredes de la vivienda presentasen un estado que no se correspondiera con el normal uso de la finca.

En relación a la reparación de la nevera, se entiende que procede su inclusión, pues no funciona la existente, considerándose que se ha producido un uso inapropiado, no acreditándose que la nevera existente al inicio del arriendo no funcionase, dado que no lo probado la demandada, habiendo sido lo lógico si así fuera que lo comunicase a la propiedad, lo que no llevó a cabo.

En relación a la restitución de cabezal, se tiene por acreditado que la demandada procedió a sustituirlo colocando el mismo en un balcón, por lo que se produce un uso inapropiado y, en consecuencia, procede estimar dicha partida.

En relación a la reparación de mueble, se tiene por acreditada la existencia de un agujero, por lo que se considera un uso inapropiado procediendo la estimación de dicha partida.

En relación a la lavadora, la misma no está, por lo que se califica de uso vandálico y, en consecuencia, procede estimar dicha partida, no habiéndose acreditado que la misma no funcionara inicialmente, lo que, en su caso, debió ser comunicado a la propiedad, y no consta.

Por lo que respecta a la mesa y seis sillas y butacas, se ha acreditado su preexistencia, no así su estado lamentable como afirma la arrendataria. Por ello, y no constando autorización de la propiedad para su retirada, cabe considerar que se produjo un uso vandálico, procediendo estimar dichas partidas.

En relación a la restitución de muebles a color original, cabe considerar que se produjo un uso inapropiado, de modo que procede estimar dicha partida.

Por lo que respecta a la caja fuerte en armario, no procede estimar un uso vandálico toda vez que no se ha acreditado su preexistencia, por lo que no cabe estimar dicha partida.

Respecto a la restitución de cama doble y mesillas, se considera que no se ha producido un uso vandálico dado que no se ha acreditado la preexistencia de dichos muebles, por lo que no procede estimar dicha partida.

Se concluye que cabe considerar la existencia de una serie de desperfectos, cuya valoración asciende a un importe de 3.400 euros, a cuyo pago deben ser condenados los demandados, si bien, descontada la fianza de 850 euros, resulta un saldo a favor del arrendador de 2.550 euros.

Se desestima la reconvención en reclamación de 891,39 euros, correspondientes a la reparación de un lavabo (400 euros) y a la de la caldera (491,39 euros). Se considera no acreditado que los demandados abonaran dichas partidas, al no haberse aportado factura ni justificante de pago de dichos importes, aportándose en relación con la segunda partida un presupuesto el cual no acredita la realización del mismo ni el pago de su importe.

7. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación parcial de la sentencia recurrida.

8. El apelado se opone, y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-1. Parten los apelantes de alegar que existe una prueba que acredita que la vivienda se entregó en mal estado, como es el documento nº 7 aportado con la contestación a la demanda, unos whatsapps entre la arrendataria y la administración de fincas, donde la arrendataria se queja y refiere el estado lamentable en el que se entregó la vivienda, vertiendo manifestaciones tales como "pagar para que tiraran toda la basura", "la casa estaba en un estado de descuido", "todas las puertas de la cocina dañadas", "tuve que cambiar las bisagras". Aducen también que, en la sentencia recurrida, se señala que no ha quedado acreditado que la arrendataria abonara importe alguno en concepto de puertas y mejoras, cuando sí compró cinco puertas y se aporta una factura a nombre de la arrendataria del pago de una puerta por importe de 1.173, 95 euros (documento nº 5 de la contestación a la demanda); aunque del resto de puertas instaladas no tiene factura, sí aportó el presupuesto, y en las fotografías adjuntadas como documento nº 4 de la contestación a la demanda se observan cinco puertas iguales que son las que instaló y pagó la arrendataria.

Sostienen que la vivienda no se entregó amueblada, puesto, si esto hubiera sido así, hubiera constado en el contrato de arrendamiento con un inventario de los muebles; están a lo declarado por la testigo administradora de fincas KALIDIS, quien manifestó que, cuando se redacta un contrato de arrendamiento, si éste se entrega amueblado, se hace una relación de los muebles, y máxime cuando, según el arrendador, eran de extremo valor, como unos libros de colección, cuadros, figuras; la vivienda se entregó con unos muebles que pueden ser considerados como trastos, por lo que el propietario dejó a criterio de los inquilinos deshacerse de ellos o no, puesto que no tenían ningún valor; en el interrogatorio de los demandados, ambos manifiestan que el propietario les manifestó que podían hacer con los muebles que quedaban lo que quisieran, incluso les permitió tirar todos los objetos que quedaban en la vivienda pertenecientes a la difunta esposa del arrendador, este extremo fue reconocido por el propio arrendador en el interrogatorio de parte, donde no negó este extremo; en una palabra, les dio "carta blanca" para hacer y deshacer con objetos tan personales como los pertenecientes a su difunta esposa. Dio permiso a la arrendataria para pintar los muebles de blanco, pues, en caso contrario, ésta no hubiera adjuntado en las fotografías que realizó cuando abandonó la vivienda dichos muebles pintados; si lo hizo y constan en las fotografías fue lógicamente porque tenía permiso para hacerlo. Seguidamente, hacen referencia a diversas partidas peritadas, cuya indemnización considera improcedente: 1) radiador;2) caja de teléfono;3) eliminación de pintura en las baldosas del baño;4) reparación de la nevera;5) cabezal de la cama;6) reparación de mueble;7) lavadora;8) mesa, seis sillas y butacas,y 9) restitución de muebles a color original.Concluyen que solamente procede dar lugar a la indemnización a cargo de los demandados de partida correspondiente al radiador, valorada en 50 euros, no a la cantidad de 3.400 euros establecidos en la sentencia de instancia.

Seguidamente, pasan los apelantes a cuestionar el informe pericial aportado con la demanda, y a cuestionar, en concreto, la valoración de determinadas partidas, para evitar el enriquecimiento injusto.

2. El apelado se opone.

TERCERO.-1. Debemos partir de que los apelantes, quienes centran su recurso en la estimación parcial de la demanda, y, más concretamente, en los desperfectos apreciados, lo hacen partiendo de que la vivienda se entregó en mal estado.

Como señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de septiembre de 2024 (ROJ: SAP B 12030/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12030):

"(...) en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC ) la parte arrendataria está obligada a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por una doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983 , entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971 , 24.9.1983 ), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956 ).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022 ; 27.07.2022 ; 28.09.2022 ; 10.03.2023 ; 31.03.2023 o 3.01.2024 ) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Lo cierto es que, como se señala en la sentencia recurrida, en la cláusula séptima del contrato consta que "L'arrendatari declara rebre l'habitatge en perfecte estat de conservació i en les degudes condicions d'habitabilitat per a l'ús convingut, i es compromet a mantenir-lo en el mateix estat en què es troba, a més, d'acord amb l' article 21.4 de la LAU, es compromet a dur a terme al seu càrrec aquelles petites reparacions i manteniment que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge como és ara, els desperfectes en vidres, panys, persianes, cuina, aigüeres, elements sanitaris, aixetes, embossaments de les canonades, desguassos, escalfadors, calderes, antes de TV, calefacció, aire condicionat i altres elements propis de les instal.lacions de què es dota l'habitatge."

Por otra parte, en la cláusula segunda, consta que "La durada del present contracte s'estableix per un període d'un any (...) El primer rebut es passarà el proper dia 01 de Novembre de 2018, donant-se el termini restant des de la data del present contracte fins aquest dia como a carencia per a fer millores a la vivenda."

Pues bien, no consideramos que la arrendataria demandada haya destruido la presunción "iuris tantum" de que la vivienda fue recibida en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio.

Así, las conversaciones de Whatsapp aportadas, en su mayoría no fechadas, no resultan ilustrativas, pues se trata de manifestaciones unilaterales de la arrendataria -al igual que lo fue el documento relativo a la rescisión-. Y las mejoras que justificaron la concesión de un período de carencia en el pago de la renta de casi tres meses no aparecen siquiera detalladas en el contrato, habiéndose limitado la arrendataria a manifestar durante su interrogatorio que acomodó la casa, pues estaba totalmente deteriorada; que hizo unas obras que le costaron más de 3.000 euros, para vivir mejor -no acreditadas-; que no pudo cambiar todas las puertas, porque eran muy costosas, sólo las de la parte de abajo, no llegando a ningún acuerdo con la propiedad para cambiar todas las puertas, sino que le comentó que las iba a cambiar, por estar todas dañadas; que hizo algunos arreglos, pues, cuando llegó, la casa estaba totalmente deteriorada, y que había que hacer limpiezas, tirar trastos que había en la casa.

Por el contrario, el propietario manifestó durante su interrogatorio que, en el momento de entrar en la vivienda, estaba viviendo él, que se estaba bien, que estaban todos los electrodomésticos, y que la lavadora y la nevera funcionaban, mientras que la nevera puesta por los demandados no es nueva, y no funciona.

En cuanto a la alusión que se hace en el recurso a las puertas, sin perjuicio de que en las fotografías aportadas por los demandados con la contestación a la demanda aparece sólo una puerta aparentemente nueva, y de que los apelantes reconocen haber aportado factura de una puerta, la realidad es que, en la sentencia recurrida, resulta expresamente excluida de la reclamación del actor la partida relativa a las puertas, partida que había sido objeto de peritación a instancia del actor, pues se señala que "Respecto a la partida de cambio de puertas del distribuidor superior, si bien se sostiene en el peritaje que no se procedió a su sustitución existiendo un uso inapropiado, no se encuentra justificada dicha partida dado que no se ha probado la existencia de pacto alguno entre las partes en relación a dicha sustitución de puertas."Y debe tenerse en cuenta que el actor no ha apelado la sentencia recaída, de modo que se atiene a dicho pronunciamiento.

2. En cuanto a que la vivienda no se entregó amueblada, es cierto que nada consta al respecto en el contrato, cuando habría sido conveniente. Pero ello no resulta obligatorio para el arrendador, sin perjuicio de los eventuales problemas relacionados con la carga de la prueba en caso de surgir discrepancias entre las partes, como aquí ha sucedido.

El actor manifestó durante su interrogatorio que, si hubiese tenido que hacer el contrato hoy, hubiera sido muy diferente del que hizo; por confianza, se hizo así, y que se hizo a través de la inmobiliaria, con la casa amueblada, sin recordar que le dijeran que tuviera que hacer un inventario. Añadió que no sólo eran muebles de valor, sino también libros con un valor y figuras, y que, sencillamente, no se hizo, por confianza en la inquilina, amiga de una mujer que es amiga del actor, que se hacen llamar "hermanas"; estaba pintando toda la casa y haciendo puertas cuando fue con la demandada su amiga, la Sra. Mariola, del Farell, y le dijo que le corría prisa una vivienda y que querían aquello.

La testigo Dña. Apolonia (legal representante de KALIDIS Gestió y KALIDIS Fincas) manifestó al respecto que, al firmar el contrato, se alquiló una vivienda con muebles en la casa y con electrodomésticos, se supone que en correcto funcionamiento. Asimismo, dijo que, normalmente, en caso de tener muebles, tendría que estar hecho un inventario, pero añadió que seguro que estaba amueblada, pues vivían el propietario y su familia, y, cuando él se fue, no estaba vacía del todo, aunque no sabía si había tres, cinco u ocho muebles. Tras reconocer que, si va un cliente a la agencia y la casa tiene muebles y objetos de valor, lo normal sería hacer un inventario, afirmó que, en este caso, había una relación muy grande confianza, y que, cuando vio la vivienda alguna vez, la vio amueblada. Respecto de esa relación de confianza a la que aludió la testigo, manifestó que el propietario les dijo que, como iba a alquilar esta vivienda, tenía unos conocidos que eran muy buenas personas, muy buena gente, y que quería que lo alquilasen ellos; no recordaba si les enseñaron la casa o si la vieron antes con el propietario, pero sí que ella le comentó que era un perfil que no habría pasado el filtro de la inmobiliaria, y que por eso se puso un avalista, sin poder intervenir ni hacer más la agencia.

De la declaración del actor y de la testigo, cabe concluir que la relación de confianza o de conocimiento previo manifestada incidió en el concreto contenido del contrato. Pero, en cualquier caso, la propia arrendataria demandada reconoció durante su interrogatorio que, en el momento de entrar en la vivienda -al ser suscrito el contrato-, estaba amueblada, con electrodomésticos, si bien precisó que estaba todo dañado: nevera dañada, lavadora sin puertas, goteras, cocina bastante deteriorada. Asimismo, manifestó que el propietario le dio permiso para retirar los muebles, de lo que resulta que había muebles.

Según manifestó la arrendataria acerca de los muebles, el propietario le dijo que no quería nada de eso pues no era su estilo de mueble, y que el propietario le dijo "todo lo puedes tirar", "todo tíralo". Pero no consta acreditado que el propietario le diera permiso para retirar los muebles. Así, aunque manifestó la arrendataria que avisó al dueño del piso, por teléfono y a través de la inmobiliaria, y que se llevó algunos muebles y otros los dejó, reconoció que no se le dio autorización por escrito, sino que sólo se le dijo que hiciera lo que ella quisiera. Y reconoció que, prácticamente, tiró hasta ropa, colchones, todo lo que veía que era inservible, porque dijo que estaba en condiciones deplorables; el mueble no lo pudo tirar, porque no cabía por puerta, siendo un mueble que estaba mandado hacer y pesa demasiado; añadió que no repuso las mesas ni las sillas, que compró una mesa y que se la llevó al irse.

Todo ello fue negado de plano por el propietario durante el interrogatorio, quien manifestó que nunca pactaron verbalmente que podían tirar los muebles, los cuales eran buenos; la prueba era que, un mes antes de acabar el contrato, pidió permiso para ver para ver la finca con una persona; estaba el Sr. Indalecio -el avalista- y le dijo que sí: había la mesa del comedor, las sillas, las cortinas, las barras de las cortinas, la lavadora, la habitación toda entera (el tocador, las mesitas y la cama de matrimonio; el cabezal no lo quitaron, lo pusieron en el balcón); hasta ese día, no se estropearon los muebles.

La testigo dijo, a su vez, que no le constaba que el propietario autorizase a la inquilina para decirle a la inquilina que se deshiciera de mobiliario, enseres, etc. Añadió que, si se hacen estas cosas, se hace un papel, se pone lo que se va a tirar, y se firma por las dos partes.

3. Respecto de las concretas a las partidas peritadas a las que se alude en el recurso, observamos lo siguiente:

1) En cuanto al radiador,en el recurso se reconoce, finalmente, que la inquilina no comunicó a la propiedad que no funcionaba; se añade que manifestó que casi no lo usaban, puesto que al trabajar en hostelería llegaba a casa muy tarde y no lo usaba, y que, al no comunicar al propietario que estaba estropeado, sí pude ser considerado como uso inapropiado, al no comunicarlo al arrendador.

Por lo demás, no sólo el arrendador manifestó durante su interrogatorio que el radiador siempre ha funcionado, y que le extrañaba mucho que no lo pusieran, porque, cuando se fueron, aparte del agua y de la luz, le dejaron a deber casi 2.000 y pico de gas, cuando sólo hay el agua caliente y de gas. El perito manifestó que el tapón que abre la válvula está roto.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

2) En cuanto a la caja de teléfono,se reconoce en el recurso que se ha acreditado que estaba colgando, aunque se añade que esto no significa que se le diera un uso inapropiado, sino que se trata únicamente de una situación habitual y normal que deviene del uso habitual de la caja del teléfono por el uso mientras dura el arrendamiento, por lo que no debe ser tratada como una partida indemnizable.

Lo cierto es que, aparte de que no cabe aceptar como válida dicha explicación de la arrendataria, la realidad es que ella misma declaró durante su interrogatorio que quizás tuviese unos cables que se le quitaron, pues ella no tiene teléfono, y que quizás estaba conectado con unos cables.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

3) En cuanto a la eliminación de pintura en las baldosas del baño,en el recurso se afirma que entra dentro del pacto entre arrendador y arrendatario, considerado como una mejora del cuarto de baño, al estar en un estado lamentable.

La arrendataria manifestó durante su interrogatorio que la pintura la hizo ella, porque estaba todo el baño con moho y el techo se estaba cayendo; el hijo del vecino de abajo le ayudó a medio repararlo y le cambiaron el color; añadió que le pasó por la inmobiliaria que iba a hacer unos cambios, y que, obviamente, le dijo que podía hacer lo que quisiera, porque estaba pagando un alquiler.

Pero no consta la existencia de autorización. Y el desperfecto fue ratificado por el perito durante el juicio.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

4) En relación a la reparación de la nevera,se aduce en el recurso que no debe ser incluida como una partida indemnizable, puesto que, si bien no se comunicó que estaba estropeada, ha quedado probado que la inquilina tuvo que comprar otra nevera, porque la que se encontraba en la vivienda estaba estropeada; en caso de tratarse de una nevera en buen estado, se hubiera hecho constar en un inventario como es lo habitual, y, si no consta, se presume que dicha nevera no funcionaba.

Se reconoce, por tanto, que no se comunicó que la nevera estuviese estropeada, y, reconocida la existencia de una nevera al tiempo de entrar en la vivienda, opera la presunción de que se hallaba en buen estado. Además, el perito indicó que la nevera -la colocada en lugar de la inicial, que puede verse en el patio trasero en una foto del informe pericial- no funcionaba correctamente.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

5) En relación al cabezal de la cama,se aduce en el recurso que se ha acreditado que la inquilina lo sustituyó, aunque conservó el antiguo, y que el motivo del cambio del cabezal, tal como manifestó la arrendataria en el interrogatorio, vino motivado porque se encontraba en un estado insalubre, antihigiénico; tanto la arrendataria como el avalista que también vivió en la finca manifestaron que pertenecía a la vivienda de los arrendadores, donde la esposa del propietario estuvo enferma y, por razones entendibles de salubridad, lo retiraron; añaden que, tal como se observa en las fotografías del informe pericial, es de un material que conserva las manchas provocadas por el uso de la anterior arrendadora, y que incluir esa partida denota un enriquecimiento injusto, por lo que no es una partida indemnizable; además, la arrendataria no se deshizo de dicho cabezal, sino que lo instaló en la terraza que está cubierta, lo que demuestra que dichas manchas no provienen de dejarlo a la intemperie, sino al estado insalubre en el que se encontraba.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, los demandados se limitaron a alegar al respecto que el cabezal estaba tan deteriorado e insalubre que se compró uno nuevo y se dejó el viejo en la terraza. Ninguna referencia hicieron entonces a los concretos motivos de esa insalubridad, como tampoco a un posible enriquecimiento injusto, de modo que se trata de alegaciones "ex novo", totalmente extemporáneas, que, por tanto, no pueden ser objeto de examen en esta segunda instancia. Como recuerda el ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 (ROJ: ATS 8711/2014 - ECLI:ES:TS:2014:8711ª)):

"En efecto, la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia, donde además, la ahora recurrente, fue declarada en rebeldía. En efecto, como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia (...) debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras)."

Por lo demás, aparte de que fue apreciado por el perito, el hecho de colocar un cabezal de tela a la intemperie -expuesto a las inclemencias del tiempo- como se reconoce, sin cubrir siquiera mediante un plástico, no es, precisamente, la mejor forma de conservación, sino, presumiblemente, la causa directa de su deterioro. Ello sin perjuicio de la presunción legal de que es atribuible a la arrendataria.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

6) En cuanto a la reparación de mueble,se aduce en el recurso que no se ha acreditado su existencia, ni se aprecia, y la inquilina aceptó la existencia de ese agujero, que ni se aprecia, y no debe ser incluido como partida indemnizable.

La alegación resulta contradictoria en sí misma. Pero, aparte de que dicho desperfecto ha sido objeto de peritación, y de que la arrendataria manifestó durante su interrogatorio que estaba ya así cuando entró, y que no ha hecho ninguna instalación, perforación, agujero, lo cierto es que ni siquiera hizo alusión alguna a ese desperfecto en la contestación a la demanda. Por tanto, no lo negó.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

7) En cuanto a la lavadora,se aduce en el recurso que, tal como manifestó la inquilina durante el juicio, había una lavadora que no funcionaba, que estaba rota; añade que es un electrodoméstico que tampoco consta en el contrato de arrendamiento, y que, en caso de que dicha lavadora estuviera en perfecto estado, hubiera sido incluida en el contrato, por lo que no debe ser incluida como partida a indemnizar.

La arrendataria reconoció en la contestación a la demanda que la vivienda tenía lavadora, pero alegó que estaba llena de pelos y que no funcionaba; alegó que compró una lavadora, y que se la llevó cuando se fue, pues la compró ella. Pero, funcionase o no, la lavadora no estaba al tiempo de ser devueltas las llaves de la vivienda al propietario. Y opera la presunción de que los eventuales daños que presentase -no comunicados al arrendador-, fueron causados por la arrendataria.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

8) En relación con la mesa, seis sillas y butacas,se aduce en el recurso que la arrendataria manifestó durante el juicio que sí estaban en la vivienda, pero en un estado lamentable, la mesa rota y las sillas inservibles para sentarse; en caso contrario, si hubieran estado en buen estado, no tendría sentido que las retirara de la vivienda si ha aprovechado algún mueble. Se añade que, si dicha mesa, silla y sillones estaban en estado inservible, es del todo lógico que se tuviera que deshacer de ellas, ya que estaban inutilizables, cuando, si como en el informe pericial se valoran en un precio de 1.000 euros, se trataría de una mesa y silla de una cierta calidad; aunque la inquilina manifestó que estaban en la vivienda, explicó el estado inservible de las mismas, y que el propietario le dio permiso para que las tirara.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, se limitó a alegar, en cambio, que no había ni sillas, ni butacas -y menos cuadros de valor ni libros de colección-, pues, en ese caso, se hubiera plasmado en un inventario relacionando los objetos que dejaba el propietario. Ahora, se asume su existencia a partir de lo manifestado por la arrendataria durante su interrogatorio, donde, preguntada sobre si en el salón-comedor, al entrar en la vivienda, además del mueble que se ve en fotografía, tenía unas mesas y unas sillas, reconoció que sí, añadiendo que también las tiró, pues tenía las patas partidas y estaba rajada por la mitad; no repuso las mesas ni las sillas, compró una mesa y se la llevó al irse. Según manifestó, le dijeron que podía tirar todo, la tiró, y añadió que no tiró el siguiente mueble, que no sale, porque pesaba mucho, y lo pintó.

Como en casos anteriores, no consta autorización alguna del propietario para desprenderse de tales muebles, cuya ausencia figura en el informe pericial.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

9) En cuanto a la restitución de muebles a color original,se reitera en el recurso que el propietario le dio permiso para hacer con ellos lo que quisiera dado el estado lamentable en el que se encontraban.

Sin embargo, no consta acreditado que contara con la autorización del propietario, lo cual justifica su inclusión en el informe pericial

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

4. En relación con el cuestionamiento que hacen los apelantes en su recurso del informe pericial aportado con la demanda, afirman se trata de una pericial de parte, interesada, elaborada por la compañía de seguros del propietario, poco objetiva y a partir de las manifestaciones del mismo; además, lo elaboran dos arquitectos, profesionales especializados en valoración de las construcciones, no de los objetos o muebles que contiene una vivienda, no tienen los conocimientos técnicos adecuados para hacer una valoración sobre el precio de unas mesas, sillas, butacas, reparación de electrodomésticos, valoración del precio de sacar la pintura de unos muebles, valoración del cabezal de una cama; el informe debe ser valorado con cautela. Es cuestionada, en concreto, la valoración de determinadas partidas, como serían la de los muebles (la mesa, las seis sillas y las butacas) y los electrodomésticos, y se considera que debe evitarse el enriquecimiento injusto.

Sin embargo, nada de ello fue alegado en la contestación a la demanda, por lo que se trata también de alegaciones "ex novo", extemporáneas, en cuyo examen no cabe entrar en esta segunda instancia (v. gr. el ya citado ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014).

Además, a la contestación no se acompañó informe pericial alguno contradictorio, ni se anunció su aportación. No fue entonces cuestionado el informe pericial aportado con la demanda, ni la cualificación profesional del perito, ni la valoración llevada a cabo por parte del mismo. Pero tampoco lo fue en el acto de la audiencia previa, cuando, conforme al art.427.2 LEC, " Las partes, si fuere el caso, expresarán lo que convenga a su derecho acerca de los dictámenes periciales presentados hasta ese momento, admitiéndolos, contradiciéndolos o proponiendo que sean ampliados en los extremos que determinen (...)".

5. A la vista de todo lo expuesto, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por parte de los demandados, Dña. Patricia y D. Indalecio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por D. Juan Alberto, y por la cual fue desestimada la reconvención que formularon contra este último.

2. En la demanda, se parte de que D. Juan Alberto concertó en fecha 10 de agosto de 2018un contrato de arrendamiento en relación con la vivienda de su propiedad, sita en la calle Folch i Torres, nº 45 1º 1ª de Caldes de Montbui (Barcelona) con Dña. Patricia, suscribiendo D. Indalecio el contrato como avalista; la renta mensual pactada fue de 850 euros, y con la actualización era de 854,25 euros mensuales al tiempo de la demanda. Alegó que, en fecha 30 de junio de 2021,la arrendataria resolvió el contrato de arrendamiento y entregó las llaves al Administrador de la finca, dejando impagadas rentas(2.562,75 euros) y suministrosde la misma (488,41 euros de agua y 437,06 euros de luz), los cuales pasó a detallar, totalizando lo adeudado por tales conceptos la suma de 3.488,22 euros.

Alegó, asimismo, el actor que, al día siguiente de la entrega de llaves, comprobó la existencia de dañosen el interior de la vivienda, y la falta de electrodomésticos y enseres.Aportó informe pericial con el detalle de los daños, relativos al radiador de una de las habitaciones, a la caja del teléfono, a la pintura de las baldosas del baño sin autorización de la propiedad, a la falta de cambio de 3 puertas en la plata superior, a la falta de pintura de la vivienda como se hacía constar en el contrato, y a la pintura del mobiliario de color blanco sin autorización del propietario. Adujo que tuvo que cambiar la nevera, pues no funcionaba; faltaban la lavadora y numerosos enseres de la vivienda (una mesa y seis sillas, figuras de decoración, butacas, cuadros de valor, libros de colección, una caja fuerte, y una cama y mesillas de noche). Además, se constataron desperfectos en los toldos de la terraza, en el cabezal de la cama y un agujero en uno de los muebles de la habitación principal. El total reclamado por reclamado por tales conceptos fue de 8.954 euros (IVA incluido), que, sumados a los 3.488,22 euros reclamados por impago de rentas y de suministros, arrojaban el importe de 12.442,22 euros. Descontada la fianza arrendaticia de 850 euros, el total reclamado ascendía a 11.592,22 euros.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda. Aunque reconocieron la realidad del contrato de arrendamiento, alegaron que la arrendataria manifestó al arrendador que la vivienda se encontraba en un estado deplorable, ya que tenía las puertas de la parte de abajo y del piso de arriba dañadas, el lavabo obturado, los techos del lavabo con humedades, los cajones de la cocina tenían dañadas las bisagras, las horquillas de la cocina y los grifos estaban también obturados, los grifos obturados, el calentador no funcionaba, la vivienda se encontraba sucia y, en general, en un estado lamentable; el arrendador le indicó que pusiera en conocimiento todos estos desperfectos a la agencia que gestionaba el arrendamiento, KALIDIS FINQUES, lo cual llevó a cabo la arrendataria, y procedió a efectuar los arreglos pertinentes para hacer habitable la vivienda.

Alegaron que la entrega de llaves se produjo el 1 de julio de 2021, aportando para acreditarlo carta de entrega de llaves, en la que la arrendadora -sic- ya manifestó que la vivienda se encontraba en perfectas condiciones a fecha de la entrega de llaves y mencionaba las cantidades que se había gastado para acondicionamiento de la vivienda, así como que dejaba en ésta un conjunto de puertas y mejoras que se valorarían en 5.000 euros, más una nevera comprada por la arrendataria cuyo valor era de 800 euros. Respecto de las cantidades reclamadas por rentas y suministros, formularon pluspetición.

En cuanto a las rentasreclamadas, adujeron que la mensualidad de abril de 2021por importe de 854,25 euros fue abonada en fecha 5 de mayo de 2021 mediante ingreso en cuenta de la administración de fincas KALIDIS FINCAS, aportando resguardo de Banc Sabadell donde consta el IBAN de la cuenta receptora que corresponde a la administración de fincas; la mensualidad de mayo de 2021fue abonada por la demandada a la administración de fincas, si bien, al haber pasado más de un año, no encontraba el recibo. Reconocieron que la mensualidad no abonada era la correspondiente al mes de junio de 2021,y alegaron que no exigieron la fianza por considerar que la fianza iba a cuenta de la mensualidad de ese mes.

En cuanto a las facturas de suministro de agua y luz,algunas facturas han sido abonadas en la administración de fincas y otras por ingreso en cuenta, y, al no tener en la actualidad los resguardos de dichos ingresos, había ido personalmente a las oficinas de la administración de fincas a fin de que le aclararan y le dieran documentalmente las liquidaciones de los suministros y del ingreso de la mensualidad del mes de mayo de 2021, manifestándole en la administración de fincas que ya se lo enviarían y que la empleada que llevaba esta finca ya no trabajaba en la administración, poniendo una serie de impedimentos y trabas para no entregarle liquidación alguna a fin de que la demandada pudiera comprobar si debía alguna cantidad por suministros y por la mensualidad del mes de mayo de 2021; al recibir la demanda, remitió varios mails exigiéndoles dicha liquidación, los cuales aportaba, sin obtener respuesta alguna.

Negaron la existencia de daños en la vivienda, pues alegaron que la vivienda fue entregada al propietario en perfecto estado, limpia, pintada y sin desperfecto alguno que no deviniese del uso habitual de la vivienda, aportando fotografías realizadas a la entrega de la posesión de la finca, en las que quedaba patente el perfecto estado en la que ésta fue entregada (documento nº 4 de la contestación). Además, la arrendataria instaló cinco puertas nuevas,aportando presupuesto y factura emitidos por MSP MADERAS SAN PASCUAL, S.L.U de fecha 31 de julio de 2018, es decir, antes de entrar a vivir en la finca, donde constaba la compra de 5 unidades de puerta y todos los gastos relativos a su instalación, ascendentes a 1.173,95 euros, cuando no era obligación de la demandada instalar las puertas, tal como constaba en el escrito de demanda, pues esto no fue contemplado en el contrato de arrendamiento; en las fotografías, se observaba que el modelo de puerta instalado que estaba en perfecto estado de conservación. La arrendataria pintó toda la vivienda y estaba en perfecto estado,pues cuando tomó posesión de la misma se encontraba en un estado deplorable, aparte de que la obligación de pintar la vivienda tampoco se estableció en el contrato, y la arrendataria la pintó fue porque las paredes se encontraban totalmente desconchadas y en estado lamentable. En la vivienda no había enseres ni muebles de valor,sino una serie de trastos; por ese motivo, el propietario aceptó que los que no podían ser usados como colchones, por su estado higiénico, fueran tirados por la inquilina. En cuanto al mueble que según el actor fue pintadopor la demandada, estaba en tan mal estado que el propietario le dio la opción de tirarlo, pero lo arregló y lo pintó. En la vivienda no había ni sillas, ni butacas, y menos cuadros de valor ni libros de colección,pues, en ese caso, se hubiera plasmado en un inventario relacionando los objetos que dejaba el propietario.

En cuanto a los desperfectos reflejados en el informe pericial,alegaron que los radiadoresnunca funcionaron desde la toma de posesión de la vivienda; los desperfectos en la caja del teléfonoeran inexistentes, no se observaban en la fotografía, no se detallaba qué desperfecto se produjo y estaba en perfectas condiciones (imagen 6); la neveraque estaba en la vivienda no funcionaba, la inquilina se lo comunicó al propietario, ella fue la que compró una nevera nueva que constaba en la fotografía (imagen 7), y la que constaba en la fotografía del informe pericial (imagen 8) era la antigua, que no funcionaba, y se dejó en el patio trasero para no tirarla, todo ello con la aprobación del propietario; el cabezal de la camaestaba tan deteriorado e insalubre que compró uno nuevo y dejó el viejo en la terraza (imagen 13); la cama doble y las mesillas de nocheestaban también en un estado tan deplorable que el propietario accedió a que la inquilina los retirara de la vivienda; antes de la demanda, no tenía noticia de la existencia de la caja fuerte,y no la había visto nunca (imagen 14); los toldosestaban en el mismo estado en que se los encontró (imagen 3); la lavadoraque estaba en la vivienda no funcionaba, por lo que el propietario le autorizó para se comprara otra lavadora y tirara la antigua. Adujeron que, teniendo en cuenta los pocos muebles que había en la vivienda, que podían ser considerados como trastos, el propietario no realizó inventario alguno puesto que no se podía considerar que la vivienda estuviera amueblada, y que se aportaba con la demanda un informe pericial con unas fotografías, sin dar explicaciones de en qué consistían los deterioros ni qué se tuvo que reparar; se afirmaba que se han sustraído muebles, enseres, cuadros de valor, sin que existiera un inventario que acreditase este hecho.

4. Los demandados formularon reconvención en reclamación de la cantidad de 891,39 euros. Alegaron que la vivienda fue entregada en un estado lamentable; en concreto, en el lavabo, había humedades, la bañera se encontraba obturada no siendo apta para su uso, aportando fotografías del estado en que se encontraba, por lo que la arrendataria tuvo que realizar las reparaciones necesarias, recurriendo para ello a un operario, el hijo de una vecina, quien le realizó las reparaciones, cobrándole la cantidad de 400 euros; puso en conocimiento de la administración de fincas el estado en que se encontraba el lavabo, como resultaba de los whatsapp mantenidos con ella, pero la propiedad no reparó el lavabo ni descontó del precio del arrendamiento dicha cantidad. Se había incumplido el art. 21.1 LAU. Además, la arrendataria tuvo que hacer frente a la reparación de la caldera, siendo una reparación necesaria para la habitabilidad de la vivienda, cuyo precio de reparación que ascendió a 491,39 euros.

En relación con la fianza arrendaticia, no habiendo responsabilidad en que pudiera incurrir la arrendataria, alegaron que debía ser devuelta o, en su caso, compensada con las cantidades que debieran ser devueltas a la arrendataria, tales como reparación del lavabo y la reparación de la caldera. Añadió que, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y, en su caso, proceder a su compensación.

5. El demandado reconvenido contestó y se opuso a la reconvención. Alegó que, conforme a la cláusula séptima del contrato, la vivienda se entregó a la arrendataria en perfecto estado, no en un estado lamentable, sin aparecer probado que lo fuera con deficiencias o desperfectos. Negó que la demandada tuviese que hacer reparaciones en baño de la vivienda, siendo él quien tuvo que costear una fuga de agua el baño, debido a un uso inadecuado por la parte contraria de las instalaciones sanitarias; aportó factura de dichas reparaciones. Negó también que procediese el pago reclamado del importe de 400 euros, no siendo aportada factura ni justificante de su abono. Tampoco le correspondía pagar el importe de 491,39 euros reclamado de contrario; se trataba de un simple presupuesto, no aportando factura ni justificante de los trabajos realizados; sí se llevaron a cabo unos trabajos para la revisión y adecuación de la instalación de gas en la vivienda, cuyo coste asumió él, como resultaba de la factura que aportaba.

Por otra parte, negó haberse opuesto a devolver la fianza, alegando que lo que ocurrió fue que, tras la rescisión y entrega de llaves, se comprobó la existencia de daños, muy superiores en su valoración al importe de la fianza. Añadió que se había preocupado siempre de que la vivienda estuviese en buen estado de mantenimiento y conservación, como resultaba de los documentos que aportaba, y que la única conclusión posible era que esos desperfectos habían sido ocasionados por un mal uso de los inquilinos de los elementos e instalaciones de la vivienda, sin haber dejado la misma en buen estado de conservación.

6. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se parte de que "Para la resolución de la controversia es preciso partir de lo acordado por las partes en el contrato, y muy especialmente de las condiciones 5ª, 7ª, 8ª, 9ª y 19ª, así como de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los arts. 1.561 , 1.563 y 1.564 del Código Civil en relación con el art. 1.555 del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU , y en concreto de las presunciones contenidas en los arts. 1.561 y 1.563 del Código Civil , a tenor de los cuales se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino y objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa",y de que "Por otra parte, el arrendatario recibe una vivienda con determinadas características, siendo su obligación proceder a su mantenimiento y conservación, más no asume obligación alguna de proceder a su mejora (modernización o actualización), cumpliendo lo que le es exigible en tanto mantenga lo recibido en estado de servir para su uso, mas no de realizar las adaptaciones necesarias exigidas por la nueva realidad social o por una nueva normativa con el fin de proseguir con el desarrollo de la actividad".A partir de la prueba practicada, se tiene por acreditado el impago de las rentas y de las facturas de los suministros, por lo que los demandados son condenados a abonar al actor el importe de 3.488,22 euros reclamado por tales conceptos.

En relación con los desperfectos reclamados en la demanda, se parte de lo pactado en el contrato, en cuya cláusula séptima se pactó que el arrendatario declara recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y con las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido y las acepta expresamente. Se razona que "En modo alguno cabe considerar que la vivienda se entregó en buen estado por el hecho de entregar una carta de entrega de llaves a la agencia (doc. 1 contestación), dado que dicho documento recoge las manifestaciones de la parte arrendataria y no prueban el estado de la vivienda",y que "Tampoco ha resultado acreditado que la arrendataria abonara importe alguno en concepto de puertas y mejoras, como sostiene, dado que no ha aportado factura alguna".Pero se precisa que "la prueba pericial constata únicamente la opinión del propietario en relación a los bienes existentes en la vivienda alquilada, no acreditándose los mismos dado que no consta en el contrato relación de ellos ni tampoco fotografías (...) debe atenderse asimismo a las manifestaciones de los demandados respecto a la existencia de los mismos."Y se pasa a examinar concepto por concepto.

Por lo que respecta al radiador, se tiene por acreditado que no funciona. Si bien alega la demandada que no funcionaba al entrar en la vivienda, ello no lo ha acreditado, considerándose que si era así debió haberlo comunicado a la propiedad dejando constancia de ello, por lo que procede estimar dicha partida al considerar que existe un uso inapropiado.

Por lo que respecta a la caja de teléfono, se tiene por acreditado que se encuentra colgando, por lo que se considera que procede estimar dicha partida al existir un uso inapropiado.

En relación a la eliminación de pintura de baldosas del baño, se tiene por acreditado que se pintaron las baldosas por la arrendataria, por lo que se considera un uso inapropiado procediendo estimar dicha partida.

Respecto a la partida de cambio de puertas del distribuidor superior, se razona que, si bien se sostiene en el peritaje que no se procedió a su sustitución, existiendo un uso inapropiado, no se encuentra justificada dicha partida, puesto que no se ha probado la existencia de pacto alguno entre las partes en relación a dicha sustitución de puertas.

En relación al pintado de la totalidad de la vivienda, se razona que, si bien se alega en el peritaje que procede su inclusión como desperfecto por uso inapropiado, no se ha acreditado el pacto al que se alude, ni tampoco se ha acreditado convenientemente que las paredes de la vivienda presentasen un estado que no se correspondiera con el normal uso de la finca.

En relación a la reparación de la nevera, se entiende que procede su inclusión, pues no funciona la existente, considerándose que se ha producido un uso inapropiado, no acreditándose que la nevera existente al inicio del arriendo no funcionase, dado que no lo probado la demandada, habiendo sido lo lógico si así fuera que lo comunicase a la propiedad, lo que no llevó a cabo.

En relación a la restitución de cabezal, se tiene por acreditado que la demandada procedió a sustituirlo colocando el mismo en un balcón, por lo que se produce un uso inapropiado y, en consecuencia, procede estimar dicha partida.

En relación a la reparación de mueble, se tiene por acreditada la existencia de un agujero, por lo que se considera un uso inapropiado procediendo la estimación de dicha partida.

En relación a la lavadora, la misma no está, por lo que se califica de uso vandálico y, en consecuencia, procede estimar dicha partida, no habiéndose acreditado que la misma no funcionara inicialmente, lo que, en su caso, debió ser comunicado a la propiedad, y no consta.

Por lo que respecta a la mesa y seis sillas y butacas, se ha acreditado su preexistencia, no así su estado lamentable como afirma la arrendataria. Por ello, y no constando autorización de la propiedad para su retirada, cabe considerar que se produjo un uso vandálico, procediendo estimar dichas partidas.

En relación a la restitución de muebles a color original, cabe considerar que se produjo un uso inapropiado, de modo que procede estimar dicha partida.

Por lo que respecta a la caja fuerte en armario, no procede estimar un uso vandálico toda vez que no se ha acreditado su preexistencia, por lo que no cabe estimar dicha partida.

Respecto a la restitución de cama doble y mesillas, se considera que no se ha producido un uso vandálico dado que no se ha acreditado la preexistencia de dichos muebles, por lo que no procede estimar dicha partida.

Se concluye que cabe considerar la existencia de una serie de desperfectos, cuya valoración asciende a un importe de 3.400 euros, a cuyo pago deben ser condenados los demandados, si bien, descontada la fianza de 850 euros, resulta un saldo a favor del arrendador de 2.550 euros.

Se desestima la reconvención en reclamación de 891,39 euros, correspondientes a la reparación de un lavabo (400 euros) y a la de la caldera (491,39 euros). Se considera no acreditado que los demandados abonaran dichas partidas, al no haberse aportado factura ni justificante de pago de dichos importes, aportándose en relación con la segunda partida un presupuesto el cual no acredita la realización del mismo ni el pago de su importe.

7. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación parcial de la sentencia recurrida.

8. El apelado se opone, y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-1. Parten los apelantes de alegar que existe una prueba que acredita que la vivienda se entregó en mal estado, como es el documento nº 7 aportado con la contestación a la demanda, unos whatsapps entre la arrendataria y la administración de fincas, donde la arrendataria se queja y refiere el estado lamentable en el que se entregó la vivienda, vertiendo manifestaciones tales como "pagar para que tiraran toda la basura", "la casa estaba en un estado de descuido", "todas las puertas de la cocina dañadas", "tuve que cambiar las bisagras". Aducen también que, en la sentencia recurrida, se señala que no ha quedado acreditado que la arrendataria abonara importe alguno en concepto de puertas y mejoras, cuando sí compró cinco puertas y se aporta una factura a nombre de la arrendataria del pago de una puerta por importe de 1.173, 95 euros (documento nº 5 de la contestación a la demanda); aunque del resto de puertas instaladas no tiene factura, sí aportó el presupuesto, y en las fotografías adjuntadas como documento nº 4 de la contestación a la demanda se observan cinco puertas iguales que son las que instaló y pagó la arrendataria.

Sostienen que la vivienda no se entregó amueblada, puesto, si esto hubiera sido así, hubiera constado en el contrato de arrendamiento con un inventario de los muebles; están a lo declarado por la testigo administradora de fincas KALIDIS, quien manifestó que, cuando se redacta un contrato de arrendamiento, si éste se entrega amueblado, se hace una relación de los muebles, y máxime cuando, según el arrendador, eran de extremo valor, como unos libros de colección, cuadros, figuras; la vivienda se entregó con unos muebles que pueden ser considerados como trastos, por lo que el propietario dejó a criterio de los inquilinos deshacerse de ellos o no, puesto que no tenían ningún valor; en el interrogatorio de los demandados, ambos manifiestan que el propietario les manifestó que podían hacer con los muebles que quedaban lo que quisieran, incluso les permitió tirar todos los objetos que quedaban en la vivienda pertenecientes a la difunta esposa del arrendador, este extremo fue reconocido por el propio arrendador en el interrogatorio de parte, donde no negó este extremo; en una palabra, les dio "carta blanca" para hacer y deshacer con objetos tan personales como los pertenecientes a su difunta esposa. Dio permiso a la arrendataria para pintar los muebles de blanco, pues, en caso contrario, ésta no hubiera adjuntado en las fotografías que realizó cuando abandonó la vivienda dichos muebles pintados; si lo hizo y constan en las fotografías fue lógicamente porque tenía permiso para hacerlo. Seguidamente, hacen referencia a diversas partidas peritadas, cuya indemnización considera improcedente: 1) radiador;2) caja de teléfono;3) eliminación de pintura en las baldosas del baño;4) reparación de la nevera;5) cabezal de la cama;6) reparación de mueble;7) lavadora;8) mesa, seis sillas y butacas,y 9) restitución de muebles a color original.Concluyen que solamente procede dar lugar a la indemnización a cargo de los demandados de partida correspondiente al radiador, valorada en 50 euros, no a la cantidad de 3.400 euros establecidos en la sentencia de instancia.

Seguidamente, pasan los apelantes a cuestionar el informe pericial aportado con la demanda, y a cuestionar, en concreto, la valoración de determinadas partidas, para evitar el enriquecimiento injusto.

2. El apelado se opone.

TERCERO.-1. Debemos partir de que los apelantes, quienes centran su recurso en la estimación parcial de la demanda, y, más concretamente, en los desperfectos apreciados, lo hacen partiendo de que la vivienda se entregó en mal estado.

Como señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de septiembre de 2024 (ROJ: SAP B 12030/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12030):

"(...) en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC ) la parte arrendataria está obligada a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por una doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983 , entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971 , 24.9.1983 ), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956 ).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022 ; 27.07.2022 ; 28.09.2022 ; 10.03.2023 ; 31.03.2023 o 3.01.2024 ) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Lo cierto es que, como se señala en la sentencia recurrida, en la cláusula séptima del contrato consta que "L'arrendatari declara rebre l'habitatge en perfecte estat de conservació i en les degudes condicions d'habitabilitat per a l'ús convingut, i es compromet a mantenir-lo en el mateix estat en què es troba, a més, d'acord amb l' article 21.4 de la LAU, es compromet a dur a terme al seu càrrec aquelles petites reparacions i manteniment que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge como és ara, els desperfectes en vidres, panys, persianes, cuina, aigüeres, elements sanitaris, aixetes, embossaments de les canonades, desguassos, escalfadors, calderes, antes de TV, calefacció, aire condicionat i altres elements propis de les instal.lacions de què es dota l'habitatge."

Por otra parte, en la cláusula segunda, consta que "La durada del present contracte s'estableix per un període d'un any (...) El primer rebut es passarà el proper dia 01 de Novembre de 2018, donant-se el termini restant des de la data del present contracte fins aquest dia como a carencia per a fer millores a la vivenda."

Pues bien, no consideramos que la arrendataria demandada haya destruido la presunción "iuris tantum" de que la vivienda fue recibida en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio.

Así, las conversaciones de Whatsapp aportadas, en su mayoría no fechadas, no resultan ilustrativas, pues se trata de manifestaciones unilaterales de la arrendataria -al igual que lo fue el documento relativo a la rescisión-. Y las mejoras que justificaron la concesión de un período de carencia en el pago de la renta de casi tres meses no aparecen siquiera detalladas en el contrato, habiéndose limitado la arrendataria a manifestar durante su interrogatorio que acomodó la casa, pues estaba totalmente deteriorada; que hizo unas obras que le costaron más de 3.000 euros, para vivir mejor -no acreditadas-; que no pudo cambiar todas las puertas, porque eran muy costosas, sólo las de la parte de abajo, no llegando a ningún acuerdo con la propiedad para cambiar todas las puertas, sino que le comentó que las iba a cambiar, por estar todas dañadas; que hizo algunos arreglos, pues, cuando llegó, la casa estaba totalmente deteriorada, y que había que hacer limpiezas, tirar trastos que había en la casa.

Por el contrario, el propietario manifestó durante su interrogatorio que, en el momento de entrar en la vivienda, estaba viviendo él, que se estaba bien, que estaban todos los electrodomésticos, y que la lavadora y la nevera funcionaban, mientras que la nevera puesta por los demandados no es nueva, y no funciona.

En cuanto a la alusión que se hace en el recurso a las puertas, sin perjuicio de que en las fotografías aportadas por los demandados con la contestación a la demanda aparece sólo una puerta aparentemente nueva, y de que los apelantes reconocen haber aportado factura de una puerta, la realidad es que, en la sentencia recurrida, resulta expresamente excluida de la reclamación del actor la partida relativa a las puertas, partida que había sido objeto de peritación a instancia del actor, pues se señala que "Respecto a la partida de cambio de puertas del distribuidor superior, si bien se sostiene en el peritaje que no se procedió a su sustitución existiendo un uso inapropiado, no se encuentra justificada dicha partida dado que no se ha probado la existencia de pacto alguno entre las partes en relación a dicha sustitución de puertas."Y debe tenerse en cuenta que el actor no ha apelado la sentencia recaída, de modo que se atiene a dicho pronunciamiento.

2. En cuanto a que la vivienda no se entregó amueblada, es cierto que nada consta al respecto en el contrato, cuando habría sido conveniente. Pero ello no resulta obligatorio para el arrendador, sin perjuicio de los eventuales problemas relacionados con la carga de la prueba en caso de surgir discrepancias entre las partes, como aquí ha sucedido.

El actor manifestó durante su interrogatorio que, si hubiese tenido que hacer el contrato hoy, hubiera sido muy diferente del que hizo; por confianza, se hizo así, y que se hizo a través de la inmobiliaria, con la casa amueblada, sin recordar que le dijeran que tuviera que hacer un inventario. Añadió que no sólo eran muebles de valor, sino también libros con un valor y figuras, y que, sencillamente, no se hizo, por confianza en la inquilina, amiga de una mujer que es amiga del actor, que se hacen llamar "hermanas"; estaba pintando toda la casa y haciendo puertas cuando fue con la demandada su amiga, la Sra. Mariola, del Farell, y le dijo que le corría prisa una vivienda y que querían aquello.

La testigo Dña. Apolonia (legal representante de KALIDIS Gestió y KALIDIS Fincas) manifestó al respecto que, al firmar el contrato, se alquiló una vivienda con muebles en la casa y con electrodomésticos, se supone que en correcto funcionamiento. Asimismo, dijo que, normalmente, en caso de tener muebles, tendría que estar hecho un inventario, pero añadió que seguro que estaba amueblada, pues vivían el propietario y su familia, y, cuando él se fue, no estaba vacía del todo, aunque no sabía si había tres, cinco u ocho muebles. Tras reconocer que, si va un cliente a la agencia y la casa tiene muebles y objetos de valor, lo normal sería hacer un inventario, afirmó que, en este caso, había una relación muy grande confianza, y que, cuando vio la vivienda alguna vez, la vio amueblada. Respecto de esa relación de confianza a la que aludió la testigo, manifestó que el propietario les dijo que, como iba a alquilar esta vivienda, tenía unos conocidos que eran muy buenas personas, muy buena gente, y que quería que lo alquilasen ellos; no recordaba si les enseñaron la casa o si la vieron antes con el propietario, pero sí que ella le comentó que era un perfil que no habría pasado el filtro de la inmobiliaria, y que por eso se puso un avalista, sin poder intervenir ni hacer más la agencia.

De la declaración del actor y de la testigo, cabe concluir que la relación de confianza o de conocimiento previo manifestada incidió en el concreto contenido del contrato. Pero, en cualquier caso, la propia arrendataria demandada reconoció durante su interrogatorio que, en el momento de entrar en la vivienda -al ser suscrito el contrato-, estaba amueblada, con electrodomésticos, si bien precisó que estaba todo dañado: nevera dañada, lavadora sin puertas, goteras, cocina bastante deteriorada. Asimismo, manifestó que el propietario le dio permiso para retirar los muebles, de lo que resulta que había muebles.

Según manifestó la arrendataria acerca de los muebles, el propietario le dijo que no quería nada de eso pues no era su estilo de mueble, y que el propietario le dijo "todo lo puedes tirar", "todo tíralo". Pero no consta acreditado que el propietario le diera permiso para retirar los muebles. Así, aunque manifestó la arrendataria que avisó al dueño del piso, por teléfono y a través de la inmobiliaria, y que se llevó algunos muebles y otros los dejó, reconoció que no se le dio autorización por escrito, sino que sólo se le dijo que hiciera lo que ella quisiera. Y reconoció que, prácticamente, tiró hasta ropa, colchones, todo lo que veía que era inservible, porque dijo que estaba en condiciones deplorables; el mueble no lo pudo tirar, porque no cabía por puerta, siendo un mueble que estaba mandado hacer y pesa demasiado; añadió que no repuso las mesas ni las sillas, que compró una mesa y que se la llevó al irse.

Todo ello fue negado de plano por el propietario durante el interrogatorio, quien manifestó que nunca pactaron verbalmente que podían tirar los muebles, los cuales eran buenos; la prueba era que, un mes antes de acabar el contrato, pidió permiso para ver para ver la finca con una persona; estaba el Sr. Indalecio -el avalista- y le dijo que sí: había la mesa del comedor, las sillas, las cortinas, las barras de las cortinas, la lavadora, la habitación toda entera (el tocador, las mesitas y la cama de matrimonio; el cabezal no lo quitaron, lo pusieron en el balcón); hasta ese día, no se estropearon los muebles.

La testigo dijo, a su vez, que no le constaba que el propietario autorizase a la inquilina para decirle a la inquilina que se deshiciera de mobiliario, enseres, etc. Añadió que, si se hacen estas cosas, se hace un papel, se pone lo que se va a tirar, y se firma por las dos partes.

3. Respecto de las concretas a las partidas peritadas a las que se alude en el recurso, observamos lo siguiente:

1) En cuanto al radiador,en el recurso se reconoce, finalmente, que la inquilina no comunicó a la propiedad que no funcionaba; se añade que manifestó que casi no lo usaban, puesto que al trabajar en hostelería llegaba a casa muy tarde y no lo usaba, y que, al no comunicar al propietario que estaba estropeado, sí pude ser considerado como uso inapropiado, al no comunicarlo al arrendador.

Por lo demás, no sólo el arrendador manifestó durante su interrogatorio que el radiador siempre ha funcionado, y que le extrañaba mucho que no lo pusieran, porque, cuando se fueron, aparte del agua y de la luz, le dejaron a deber casi 2.000 y pico de gas, cuando sólo hay el agua caliente y de gas. El perito manifestó que el tapón que abre la válvula está roto.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

2) En cuanto a la caja de teléfono,se reconoce en el recurso que se ha acreditado que estaba colgando, aunque se añade que esto no significa que se le diera un uso inapropiado, sino que se trata únicamente de una situación habitual y normal que deviene del uso habitual de la caja del teléfono por el uso mientras dura el arrendamiento, por lo que no debe ser tratada como una partida indemnizable.

Lo cierto es que, aparte de que no cabe aceptar como válida dicha explicación de la arrendataria, la realidad es que ella misma declaró durante su interrogatorio que quizás tuviese unos cables que se le quitaron, pues ella no tiene teléfono, y que quizás estaba conectado con unos cables.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

3) En cuanto a la eliminación de pintura en las baldosas del baño,en el recurso se afirma que entra dentro del pacto entre arrendador y arrendatario, considerado como una mejora del cuarto de baño, al estar en un estado lamentable.

La arrendataria manifestó durante su interrogatorio que la pintura la hizo ella, porque estaba todo el baño con moho y el techo se estaba cayendo; el hijo del vecino de abajo le ayudó a medio repararlo y le cambiaron el color; añadió que le pasó por la inmobiliaria que iba a hacer unos cambios, y que, obviamente, le dijo que podía hacer lo que quisiera, porque estaba pagando un alquiler.

Pero no consta la existencia de autorización. Y el desperfecto fue ratificado por el perito durante el juicio.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

4) En relación a la reparación de la nevera,se aduce en el recurso que no debe ser incluida como una partida indemnizable, puesto que, si bien no se comunicó que estaba estropeada, ha quedado probado que la inquilina tuvo que comprar otra nevera, porque la que se encontraba en la vivienda estaba estropeada; en caso de tratarse de una nevera en buen estado, se hubiera hecho constar en un inventario como es lo habitual, y, si no consta, se presume que dicha nevera no funcionaba.

Se reconoce, por tanto, que no se comunicó que la nevera estuviese estropeada, y, reconocida la existencia de una nevera al tiempo de entrar en la vivienda, opera la presunción de que se hallaba en buen estado. Además, el perito indicó que la nevera -la colocada en lugar de la inicial, que puede verse en el patio trasero en una foto del informe pericial- no funcionaba correctamente.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

5) En relación al cabezal de la cama,se aduce en el recurso que se ha acreditado que la inquilina lo sustituyó, aunque conservó el antiguo, y que el motivo del cambio del cabezal, tal como manifestó la arrendataria en el interrogatorio, vino motivado porque se encontraba en un estado insalubre, antihigiénico; tanto la arrendataria como el avalista que también vivió en la finca manifestaron que pertenecía a la vivienda de los arrendadores, donde la esposa del propietario estuvo enferma y, por razones entendibles de salubridad, lo retiraron; añaden que, tal como se observa en las fotografías del informe pericial, es de un material que conserva las manchas provocadas por el uso de la anterior arrendadora, y que incluir esa partida denota un enriquecimiento injusto, por lo que no es una partida indemnizable; además, la arrendataria no se deshizo de dicho cabezal, sino que lo instaló en la terraza que está cubierta, lo que demuestra que dichas manchas no provienen de dejarlo a la intemperie, sino al estado insalubre en el que se encontraba.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, los demandados se limitaron a alegar al respecto que el cabezal estaba tan deteriorado e insalubre que se compró uno nuevo y se dejó el viejo en la terraza. Ninguna referencia hicieron entonces a los concretos motivos de esa insalubridad, como tampoco a un posible enriquecimiento injusto, de modo que se trata de alegaciones "ex novo", totalmente extemporáneas, que, por tanto, no pueden ser objeto de examen en esta segunda instancia. Como recuerda el ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 (ROJ: ATS 8711/2014 - ECLI:ES:TS:2014:8711ª)):

"En efecto, la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia, donde además, la ahora recurrente, fue declarada en rebeldía. En efecto, como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia (...) debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras)."

Por lo demás, aparte de que fue apreciado por el perito, el hecho de colocar un cabezal de tela a la intemperie -expuesto a las inclemencias del tiempo- como se reconoce, sin cubrir siquiera mediante un plástico, no es, precisamente, la mejor forma de conservación, sino, presumiblemente, la causa directa de su deterioro. Ello sin perjuicio de la presunción legal de que es atribuible a la arrendataria.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

6) En cuanto a la reparación de mueble,se aduce en el recurso que no se ha acreditado su existencia, ni se aprecia, y la inquilina aceptó la existencia de ese agujero, que ni se aprecia, y no debe ser incluido como partida indemnizable.

La alegación resulta contradictoria en sí misma. Pero, aparte de que dicho desperfecto ha sido objeto de peritación, y de que la arrendataria manifestó durante su interrogatorio que estaba ya así cuando entró, y que no ha hecho ninguna instalación, perforación, agujero, lo cierto es que ni siquiera hizo alusión alguna a ese desperfecto en la contestación a la demanda. Por tanto, no lo negó.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

7) En cuanto a la lavadora,se aduce en el recurso que, tal como manifestó la inquilina durante el juicio, había una lavadora que no funcionaba, que estaba rota; añade que es un electrodoméstico que tampoco consta en el contrato de arrendamiento, y que, en caso de que dicha lavadora estuviera en perfecto estado, hubiera sido incluida en el contrato, por lo que no debe ser incluida como partida a indemnizar.

La arrendataria reconoció en la contestación a la demanda que la vivienda tenía lavadora, pero alegó que estaba llena de pelos y que no funcionaba; alegó que compró una lavadora, y que se la llevó cuando se fue, pues la compró ella. Pero, funcionase o no, la lavadora no estaba al tiempo de ser devueltas las llaves de la vivienda al propietario. Y opera la presunción de que los eventuales daños que presentase -no comunicados al arrendador-, fueron causados por la arrendataria.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

8) En relación con la mesa, seis sillas y butacas,se aduce en el recurso que la arrendataria manifestó durante el juicio que sí estaban en la vivienda, pero en un estado lamentable, la mesa rota y las sillas inservibles para sentarse; en caso contrario, si hubieran estado en buen estado, no tendría sentido que las retirara de la vivienda si ha aprovechado algún mueble. Se añade que, si dicha mesa, silla y sillones estaban en estado inservible, es del todo lógico que se tuviera que deshacer de ellas, ya que estaban inutilizables, cuando, si como en el informe pericial se valoran en un precio de 1.000 euros, se trataría de una mesa y silla de una cierta calidad; aunque la inquilina manifestó que estaban en la vivienda, explicó el estado inservible de las mismas, y que el propietario le dio permiso para que las tirara.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, se limitó a alegar, en cambio, que no había ni sillas, ni butacas -y menos cuadros de valor ni libros de colección-, pues, en ese caso, se hubiera plasmado en un inventario relacionando los objetos que dejaba el propietario. Ahora, se asume su existencia a partir de lo manifestado por la arrendataria durante su interrogatorio, donde, preguntada sobre si en el salón-comedor, al entrar en la vivienda, además del mueble que se ve en fotografía, tenía unas mesas y unas sillas, reconoció que sí, añadiendo que también las tiró, pues tenía las patas partidas y estaba rajada por la mitad; no repuso las mesas ni las sillas, compró una mesa y se la llevó al irse. Según manifestó, le dijeron que podía tirar todo, la tiró, y añadió que no tiró el siguiente mueble, que no sale, porque pesaba mucho, y lo pintó.

Como en casos anteriores, no consta autorización alguna del propietario para desprenderse de tales muebles, cuya ausencia figura en el informe pericial.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

9) En cuanto a la restitución de muebles a color original,se reitera en el recurso que el propietario le dio permiso para hacer con ellos lo que quisiera dado el estado lamentable en el que se encontraban.

Sin embargo, no consta acreditado que contara con la autorización del propietario, lo cual justifica su inclusión en el informe pericial

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

4. En relación con el cuestionamiento que hacen los apelantes en su recurso del informe pericial aportado con la demanda, afirman se trata de una pericial de parte, interesada, elaborada por la compañía de seguros del propietario, poco objetiva y a partir de las manifestaciones del mismo; además, lo elaboran dos arquitectos, profesionales especializados en valoración de las construcciones, no de los objetos o muebles que contiene una vivienda, no tienen los conocimientos técnicos adecuados para hacer una valoración sobre el precio de unas mesas, sillas, butacas, reparación de electrodomésticos, valoración del precio de sacar la pintura de unos muebles, valoración del cabezal de una cama; el informe debe ser valorado con cautela. Es cuestionada, en concreto, la valoración de determinadas partidas, como serían la de los muebles (la mesa, las seis sillas y las butacas) y los electrodomésticos, y se considera que debe evitarse el enriquecimiento injusto.

Sin embargo, nada de ello fue alegado en la contestación a la demanda, por lo que se trata también de alegaciones "ex novo", extemporáneas, en cuyo examen no cabe entrar en esta segunda instancia (v. gr. el ya citado ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014).

Además, a la contestación no se acompañó informe pericial alguno contradictorio, ni se anunció su aportación. No fue entonces cuestionado el informe pericial aportado con la demanda, ni la cualificación profesional del perito, ni la valoración llevada a cabo por parte del mismo. Pero tampoco lo fue en el acto de la audiencia previa, cuando, conforme al art.427.2 LEC, " Las partes, si fuere el caso, expresarán lo que convenga a su derecho acerca de los dictámenes periciales presentados hasta ese momento, admitiéndolos, contradiciéndolos o proponiendo que sean ampliados en los extremos que determinen (...)".

5. A la vista de todo lo expuesto, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por parte de los demandados, Dña. Patricia y D. Indalecio, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada en parte la demanda presentada en su contra por D. Juan Alberto, y por la cual fue desestimada la reconvención que formularon contra este último.

2. En la demanda, se parte de que D. Juan Alberto concertó en fecha 10 de agosto de 2018un contrato de arrendamiento en relación con la vivienda de su propiedad, sita en la calle Folch i Torres, nº 45 1º 1ª de Caldes de Montbui (Barcelona) con Dña. Patricia, suscribiendo D. Indalecio el contrato como avalista; la renta mensual pactada fue de 850 euros, y con la actualización era de 854,25 euros mensuales al tiempo de la demanda. Alegó que, en fecha 30 de junio de 2021,la arrendataria resolvió el contrato de arrendamiento y entregó las llaves al Administrador de la finca, dejando impagadas rentas(2.562,75 euros) y suministrosde la misma (488,41 euros de agua y 437,06 euros de luz), los cuales pasó a detallar, totalizando lo adeudado por tales conceptos la suma de 3.488,22 euros.

Alegó, asimismo, el actor que, al día siguiente de la entrega de llaves, comprobó la existencia de dañosen el interior de la vivienda, y la falta de electrodomésticos y enseres.Aportó informe pericial con el detalle de los daños, relativos al radiador de una de las habitaciones, a la caja del teléfono, a la pintura de las baldosas del baño sin autorización de la propiedad, a la falta de cambio de 3 puertas en la plata superior, a la falta de pintura de la vivienda como se hacía constar en el contrato, y a la pintura del mobiliario de color blanco sin autorización del propietario. Adujo que tuvo que cambiar la nevera, pues no funcionaba; faltaban la lavadora y numerosos enseres de la vivienda (una mesa y seis sillas, figuras de decoración, butacas, cuadros de valor, libros de colección, una caja fuerte, y una cama y mesillas de noche). Además, se constataron desperfectos en los toldos de la terraza, en el cabezal de la cama y un agujero en uno de los muebles de la habitación principal. El total reclamado por reclamado por tales conceptos fue de 8.954 euros (IVA incluido), que, sumados a los 3.488,22 euros reclamados por impago de rentas y de suministros, arrojaban el importe de 12.442,22 euros. Descontada la fianza arrendaticia de 850 euros, el total reclamado ascendía a 11.592,22 euros.

3. Los demandados contestaron y se opusieron a la demanda. Aunque reconocieron la realidad del contrato de arrendamiento, alegaron que la arrendataria manifestó al arrendador que la vivienda se encontraba en un estado deplorable, ya que tenía las puertas de la parte de abajo y del piso de arriba dañadas, el lavabo obturado, los techos del lavabo con humedades, los cajones de la cocina tenían dañadas las bisagras, las horquillas de la cocina y los grifos estaban también obturados, los grifos obturados, el calentador no funcionaba, la vivienda se encontraba sucia y, en general, en un estado lamentable; el arrendador le indicó que pusiera en conocimiento todos estos desperfectos a la agencia que gestionaba el arrendamiento, KALIDIS FINQUES, lo cual llevó a cabo la arrendataria, y procedió a efectuar los arreglos pertinentes para hacer habitable la vivienda.

Alegaron que la entrega de llaves se produjo el 1 de julio de 2021, aportando para acreditarlo carta de entrega de llaves, en la que la arrendadora -sic- ya manifestó que la vivienda se encontraba en perfectas condiciones a fecha de la entrega de llaves y mencionaba las cantidades que se había gastado para acondicionamiento de la vivienda, así como que dejaba en ésta un conjunto de puertas y mejoras que se valorarían en 5.000 euros, más una nevera comprada por la arrendataria cuyo valor era de 800 euros. Respecto de las cantidades reclamadas por rentas y suministros, formularon pluspetición.

En cuanto a las rentasreclamadas, adujeron que la mensualidad de abril de 2021por importe de 854,25 euros fue abonada en fecha 5 de mayo de 2021 mediante ingreso en cuenta de la administración de fincas KALIDIS FINCAS, aportando resguardo de Banc Sabadell donde consta el IBAN de la cuenta receptora que corresponde a la administración de fincas; la mensualidad de mayo de 2021fue abonada por la demandada a la administración de fincas, si bien, al haber pasado más de un año, no encontraba el recibo. Reconocieron que la mensualidad no abonada era la correspondiente al mes de junio de 2021,y alegaron que no exigieron la fianza por considerar que la fianza iba a cuenta de la mensualidad de ese mes.

En cuanto a las facturas de suministro de agua y luz,algunas facturas han sido abonadas en la administración de fincas y otras por ingreso en cuenta, y, al no tener en la actualidad los resguardos de dichos ingresos, había ido personalmente a las oficinas de la administración de fincas a fin de que le aclararan y le dieran documentalmente las liquidaciones de los suministros y del ingreso de la mensualidad del mes de mayo de 2021, manifestándole en la administración de fincas que ya se lo enviarían y que la empleada que llevaba esta finca ya no trabajaba en la administración, poniendo una serie de impedimentos y trabas para no entregarle liquidación alguna a fin de que la demandada pudiera comprobar si debía alguna cantidad por suministros y por la mensualidad del mes de mayo de 2021; al recibir la demanda, remitió varios mails exigiéndoles dicha liquidación, los cuales aportaba, sin obtener respuesta alguna.

Negaron la existencia de daños en la vivienda, pues alegaron que la vivienda fue entregada al propietario en perfecto estado, limpia, pintada y sin desperfecto alguno que no deviniese del uso habitual de la vivienda, aportando fotografías realizadas a la entrega de la posesión de la finca, en las que quedaba patente el perfecto estado en la que ésta fue entregada (documento nº 4 de la contestación). Además, la arrendataria instaló cinco puertas nuevas,aportando presupuesto y factura emitidos por MSP MADERAS SAN PASCUAL, S.L.U de fecha 31 de julio de 2018, es decir, antes de entrar a vivir en la finca, donde constaba la compra de 5 unidades de puerta y todos los gastos relativos a su instalación, ascendentes a 1.173,95 euros, cuando no era obligación de la demandada instalar las puertas, tal como constaba en el escrito de demanda, pues esto no fue contemplado en el contrato de arrendamiento; en las fotografías, se observaba que el modelo de puerta instalado que estaba en perfecto estado de conservación. La arrendataria pintó toda la vivienda y estaba en perfecto estado,pues cuando tomó posesión de la misma se encontraba en un estado deplorable, aparte de que la obligación de pintar la vivienda tampoco se estableció en el contrato, y la arrendataria la pintó fue porque las paredes se encontraban totalmente desconchadas y en estado lamentable. En la vivienda no había enseres ni muebles de valor,sino una serie de trastos; por ese motivo, el propietario aceptó que los que no podían ser usados como colchones, por su estado higiénico, fueran tirados por la inquilina. En cuanto al mueble que según el actor fue pintadopor la demandada, estaba en tan mal estado que el propietario le dio la opción de tirarlo, pero lo arregló y lo pintó. En la vivienda no había ni sillas, ni butacas, y menos cuadros de valor ni libros de colección,pues, en ese caso, se hubiera plasmado en un inventario relacionando los objetos que dejaba el propietario.

En cuanto a los desperfectos reflejados en el informe pericial,alegaron que los radiadoresnunca funcionaron desde la toma de posesión de la vivienda; los desperfectos en la caja del teléfonoeran inexistentes, no se observaban en la fotografía, no se detallaba qué desperfecto se produjo y estaba en perfectas condiciones (imagen 6); la neveraque estaba en la vivienda no funcionaba, la inquilina se lo comunicó al propietario, ella fue la que compró una nevera nueva que constaba en la fotografía (imagen 7), y la que constaba en la fotografía del informe pericial (imagen 8) era la antigua, que no funcionaba, y se dejó en el patio trasero para no tirarla, todo ello con la aprobación del propietario; el cabezal de la camaestaba tan deteriorado e insalubre que compró uno nuevo y dejó el viejo en la terraza (imagen 13); la cama doble y las mesillas de nocheestaban también en un estado tan deplorable que el propietario accedió a que la inquilina los retirara de la vivienda; antes de la demanda, no tenía noticia de la existencia de la caja fuerte,y no la había visto nunca (imagen 14); los toldosestaban en el mismo estado en que se los encontró (imagen 3); la lavadoraque estaba en la vivienda no funcionaba, por lo que el propietario le autorizó para se comprara otra lavadora y tirara la antigua. Adujeron que, teniendo en cuenta los pocos muebles que había en la vivienda, que podían ser considerados como trastos, el propietario no realizó inventario alguno puesto que no se podía considerar que la vivienda estuviera amueblada, y que se aportaba con la demanda un informe pericial con unas fotografías, sin dar explicaciones de en qué consistían los deterioros ni qué se tuvo que reparar; se afirmaba que se han sustraído muebles, enseres, cuadros de valor, sin que existiera un inventario que acreditase este hecho.

4. Los demandados formularon reconvención en reclamación de la cantidad de 891,39 euros. Alegaron que la vivienda fue entregada en un estado lamentable; en concreto, en el lavabo, había humedades, la bañera se encontraba obturada no siendo apta para su uso, aportando fotografías del estado en que se encontraba, por lo que la arrendataria tuvo que realizar las reparaciones necesarias, recurriendo para ello a un operario, el hijo de una vecina, quien le realizó las reparaciones, cobrándole la cantidad de 400 euros; puso en conocimiento de la administración de fincas el estado en que se encontraba el lavabo, como resultaba de los whatsapp mantenidos con ella, pero la propiedad no reparó el lavabo ni descontó del precio del arrendamiento dicha cantidad. Se había incumplido el art. 21.1 LAU. Además, la arrendataria tuvo que hacer frente a la reparación de la caldera, siendo una reparación necesaria para la habitabilidad de la vivienda, cuyo precio de reparación que ascendió a 491,39 euros.

En relación con la fianza arrendaticia, no habiendo responsabilidad en que pudiera incurrir la arrendataria, alegaron que debía ser devuelta o, en su caso, compensada con las cantidades que debieran ser devueltas a la arrendataria, tales como reparación del lavabo y la reparación de la caldera. Añadió que, una vez resuelto el contrato de arrendamiento, el arrendador dispone de un mes para devolver la fianza o, en su caso, determinar el saldo que proceda ser restituido (previa determinación de las rentas adeudadas y demás obligaciones asumidas por el arrendatario que con la fianza se garantizaron) y, en su caso, proceder a su compensación.

5. El demandado reconvenido contestó y se opuso a la reconvención. Alegó que, conforme a la cláusula séptima del contrato, la vivienda se entregó a la arrendataria en perfecto estado, no en un estado lamentable, sin aparecer probado que lo fuera con deficiencias o desperfectos. Negó que la demandada tuviese que hacer reparaciones en baño de la vivienda, siendo él quien tuvo que costear una fuga de agua el baño, debido a un uso inadecuado por la parte contraria de las instalaciones sanitarias; aportó factura de dichas reparaciones. Negó también que procediese el pago reclamado del importe de 400 euros, no siendo aportada factura ni justificante de su abono. Tampoco le correspondía pagar el importe de 491,39 euros reclamado de contrario; se trataba de un simple presupuesto, no aportando factura ni justificante de los trabajos realizados; sí se llevaron a cabo unos trabajos para la revisión y adecuación de la instalación de gas en la vivienda, cuyo coste asumió él, como resultaba de la factura que aportaba.

Por otra parte, negó haberse opuesto a devolver la fianza, alegando que lo que ocurrió fue que, tras la rescisión y entrega de llaves, se comprobó la existencia de daños, muy superiores en su valoración al importe de la fianza. Añadió que se había preocupado siempre de que la vivienda estuviese en buen estado de mantenimiento y conservación, como resultaba de los documentos que aportaba, y que la única conclusión posible era que esos desperfectos habían sido ocasionados por un mal uso de los inquilinos de los elementos e instalaciones de la vivienda, sin haber dejado la misma en buen estado de conservación.

6. La sentencia es estimatoria en parte de la demanda. Se parte de que "Para la resolución de la controversia es preciso partir de lo acordado por las partes en el contrato, y muy especialmente de las condiciones 5ª, 7ª, 8ª, 9ª y 19ª, así como de la doctrina jurisprudencial en la interpretación de los arts. 1.561 , 1.563 y 1.564 del Código Civil en relación con el art. 1.555 del mismo texto legal , y de la redacción del art. 21 LAU , y en concreto de las presunciones contenidas en los arts. 1.561 y 1.563 del Código Civil , a tenor de los cuales se presume, salvo prueba en contrario, que el arrendatario recibió la cosa en buen estado al tiempo de arrendarla y que el mismo es responsable del deterioro o pérdida que tuviere la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya, debiendo puntualizarse al respecto que, en consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino y objeto pactado de causa inevitable u ocasionados sin culpa",y de que "Por otra parte, el arrendatario recibe una vivienda con determinadas características, siendo su obligación proceder a su mantenimiento y conservación, más no asume obligación alguna de proceder a su mejora (modernización o actualización), cumpliendo lo que le es exigible en tanto mantenga lo recibido en estado de servir para su uso, mas no de realizar las adaptaciones necesarias exigidas por la nueva realidad social o por una nueva normativa con el fin de proseguir con el desarrollo de la actividad".A partir de la prueba practicada, se tiene por acreditado el impago de las rentas y de las facturas de los suministros, por lo que los demandados son condenados a abonar al actor el importe de 3.488,22 euros reclamado por tales conceptos.

En relación con los desperfectos reclamados en la demanda, se parte de lo pactado en el contrato, en cuya cláusula séptima se pactó que el arrendatario declara recibir la vivienda en perfecto estado de conservación y con las debidas condiciones de habitabilidad para el uso convenido y las acepta expresamente. Se razona que "En modo alguno cabe considerar que la vivienda se entregó en buen estado por el hecho de entregar una carta de entrega de llaves a la agencia (doc. 1 contestación), dado que dicho documento recoge las manifestaciones de la parte arrendataria y no prueban el estado de la vivienda",y que "Tampoco ha resultado acreditado que la arrendataria abonara importe alguno en concepto de puertas y mejoras, como sostiene, dado que no ha aportado factura alguna".Pero se precisa que "la prueba pericial constata únicamente la opinión del propietario en relación a los bienes existentes en la vivienda alquilada, no acreditándose los mismos dado que no consta en el contrato relación de ellos ni tampoco fotografías (...) debe atenderse asimismo a las manifestaciones de los demandados respecto a la existencia de los mismos."Y se pasa a examinar concepto por concepto.

Por lo que respecta al radiador, se tiene por acreditado que no funciona. Si bien alega la demandada que no funcionaba al entrar en la vivienda, ello no lo ha acreditado, considerándose que si era así debió haberlo comunicado a la propiedad dejando constancia de ello, por lo que procede estimar dicha partida al considerar que existe un uso inapropiado.

Por lo que respecta a la caja de teléfono, se tiene por acreditado que se encuentra colgando, por lo que se considera que procede estimar dicha partida al existir un uso inapropiado.

En relación a la eliminación de pintura de baldosas del baño, se tiene por acreditado que se pintaron las baldosas por la arrendataria, por lo que se considera un uso inapropiado procediendo estimar dicha partida.

Respecto a la partida de cambio de puertas del distribuidor superior, se razona que, si bien se sostiene en el peritaje que no se procedió a su sustitución, existiendo un uso inapropiado, no se encuentra justificada dicha partida, puesto que no se ha probado la existencia de pacto alguno entre las partes en relación a dicha sustitución de puertas.

En relación al pintado de la totalidad de la vivienda, se razona que, si bien se alega en el peritaje que procede su inclusión como desperfecto por uso inapropiado, no se ha acreditado el pacto al que se alude, ni tampoco se ha acreditado convenientemente que las paredes de la vivienda presentasen un estado que no se correspondiera con el normal uso de la finca.

En relación a la reparación de la nevera, se entiende que procede su inclusión, pues no funciona la existente, considerándose que se ha producido un uso inapropiado, no acreditándose que la nevera existente al inicio del arriendo no funcionase, dado que no lo probado la demandada, habiendo sido lo lógico si así fuera que lo comunicase a la propiedad, lo que no llevó a cabo.

En relación a la restitución de cabezal, se tiene por acreditado que la demandada procedió a sustituirlo colocando el mismo en un balcón, por lo que se produce un uso inapropiado y, en consecuencia, procede estimar dicha partida.

En relación a la reparación de mueble, se tiene por acreditada la existencia de un agujero, por lo que se considera un uso inapropiado procediendo la estimación de dicha partida.

En relación a la lavadora, la misma no está, por lo que se califica de uso vandálico y, en consecuencia, procede estimar dicha partida, no habiéndose acreditado que la misma no funcionara inicialmente, lo que, en su caso, debió ser comunicado a la propiedad, y no consta.

Por lo que respecta a la mesa y seis sillas y butacas, se ha acreditado su preexistencia, no así su estado lamentable como afirma la arrendataria. Por ello, y no constando autorización de la propiedad para su retirada, cabe considerar que se produjo un uso vandálico, procediendo estimar dichas partidas.

En relación a la restitución de muebles a color original, cabe considerar que se produjo un uso inapropiado, de modo que procede estimar dicha partida.

Por lo que respecta a la caja fuerte en armario, no procede estimar un uso vandálico toda vez que no se ha acreditado su preexistencia, por lo que no cabe estimar dicha partida.

Respecto a la restitución de cama doble y mesillas, se considera que no se ha producido un uso vandálico dado que no se ha acreditado la preexistencia de dichos muebles, por lo que no procede estimar dicha partida.

Se concluye que cabe considerar la existencia de una serie de desperfectos, cuya valoración asciende a un importe de 3.400 euros, a cuyo pago deben ser condenados los demandados, si bien, descontada la fianza de 850 euros, resulta un saldo a favor del arrendador de 2.550 euros.

Se desestima la reconvención en reclamación de 891,39 euros, correspondientes a la reparación de un lavabo (400 euros) y a la de la caldera (491,39 euros). Se considera no acreditado que los demandados abonaran dichas partidas, al no haberse aportado factura ni justificante de pago de dichos importes, aportándose en relación con la segunda partida un presupuesto el cual no acredita la realización del mismo ni el pago de su importe.

7. Los apelantes solicitan en su recurso la revocación parcial de la sentencia recurrida.

8. El apelado se opone, y solicita la confirmación de la sentencia.

SEGUNDO.-1. Parten los apelantes de alegar que existe una prueba que acredita que la vivienda se entregó en mal estado, como es el documento nº 7 aportado con la contestación a la demanda, unos whatsapps entre la arrendataria y la administración de fincas, donde la arrendataria se queja y refiere el estado lamentable en el que se entregó la vivienda, vertiendo manifestaciones tales como "pagar para que tiraran toda la basura", "la casa estaba en un estado de descuido", "todas las puertas de la cocina dañadas", "tuve que cambiar las bisagras". Aducen también que, en la sentencia recurrida, se señala que no ha quedado acreditado que la arrendataria abonara importe alguno en concepto de puertas y mejoras, cuando sí compró cinco puertas y se aporta una factura a nombre de la arrendataria del pago de una puerta por importe de 1.173, 95 euros (documento nº 5 de la contestación a la demanda); aunque del resto de puertas instaladas no tiene factura, sí aportó el presupuesto, y en las fotografías adjuntadas como documento nº 4 de la contestación a la demanda se observan cinco puertas iguales que son las que instaló y pagó la arrendataria.

Sostienen que la vivienda no se entregó amueblada, puesto, si esto hubiera sido así, hubiera constado en el contrato de arrendamiento con un inventario de los muebles; están a lo declarado por la testigo administradora de fincas KALIDIS, quien manifestó que, cuando se redacta un contrato de arrendamiento, si éste se entrega amueblado, se hace una relación de los muebles, y máxime cuando, según el arrendador, eran de extremo valor, como unos libros de colección, cuadros, figuras; la vivienda se entregó con unos muebles que pueden ser considerados como trastos, por lo que el propietario dejó a criterio de los inquilinos deshacerse de ellos o no, puesto que no tenían ningún valor; en el interrogatorio de los demandados, ambos manifiestan que el propietario les manifestó que podían hacer con los muebles que quedaban lo que quisieran, incluso les permitió tirar todos los objetos que quedaban en la vivienda pertenecientes a la difunta esposa del arrendador, este extremo fue reconocido por el propio arrendador en el interrogatorio de parte, donde no negó este extremo; en una palabra, les dio "carta blanca" para hacer y deshacer con objetos tan personales como los pertenecientes a su difunta esposa. Dio permiso a la arrendataria para pintar los muebles de blanco, pues, en caso contrario, ésta no hubiera adjuntado en las fotografías que realizó cuando abandonó la vivienda dichos muebles pintados; si lo hizo y constan en las fotografías fue lógicamente porque tenía permiso para hacerlo. Seguidamente, hacen referencia a diversas partidas peritadas, cuya indemnización considera improcedente: 1) radiador;2) caja de teléfono;3) eliminación de pintura en las baldosas del baño;4) reparación de la nevera;5) cabezal de la cama;6) reparación de mueble;7) lavadora;8) mesa, seis sillas y butacas,y 9) restitución de muebles a color original.Concluyen que solamente procede dar lugar a la indemnización a cargo de los demandados de partida correspondiente al radiador, valorada en 50 euros, no a la cantidad de 3.400 euros establecidos en la sentencia de instancia.

Seguidamente, pasan los apelantes a cuestionar el informe pericial aportado con la demanda, y a cuestionar, en concreto, la valoración de determinadas partidas, para evitar el enriquecimiento injusto.

2. El apelado se opone.

TERCERO.-1. Debemos partir de que los apelantes, quienes centran su recurso en la estimación parcial de la demanda, y, más concretamente, en los desperfectos apreciados, lo hacen partiendo de que la vivienda se entregó en mal estado.

Como señalamos en la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 30 de septiembre de 2024 (ROJ: SAP B 12030/2024 - ECLI:ES:APB:2024:12030):

"(...) en todo contrato de arrendamiento ( art 1.561 CC ) la parte arrendataria está obligada a devolver el bien arrendado tal y como lo recibió salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable.

En lo que se refiere al estado del inmueble, el arrendador se encuentra protegido por una doble presunción iuris tantum de (1) recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( STS. 20.2.1964 , 10.3.1971 , 25.6.1985 , 7.6.1988 , 9.11.1993 , 29.1.1996 , 13.6.1998 , 20.11.1999 ...). Ello supone que la obligación del arrendatario es la de devolver lo arrendado "en igual estado", atendidas las variaciones y deterioros producidos por el tiempo o por causa inevitable ( STS. 24.9.1983 , entre otras), pero, en todo caso, posibilitando que el arrendador (o el sucesor en la utilización) pueda entrar en el disfrute de modo inmediato.

Ante lo que se acaba de exponer, se debe verificar en procedimientos como el aquí contemplado, un examen comparativo entre dos estados y momentos: el del inmueble con sus accesorios en el momento de la entrega por el arrendador y el que presenta en el momento de la devolución.

En cuanto al primero, ha de estarse a los términos del contrato y, en defecto de pacto, se presume iuris tantum que el arrendatario recibió el bien en buen estado, presunción lógica atendida la obligación del arrendador de entregar de tal modo el bien arrendado. Ante esta presunción, al arrendatario le corresponde la carga de la prueba en contrario, lo que puede hacer a través de cualquiera de los medios admisibles en derecho (bien entendido que, recibir en "buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones adecuadas de uso).

Asimismo, se presume iuris tantum que el deterioro o pérdida se produce por culpa del arrendatario, correspondiendo a este la prueba de su ausencia de culpa o negligencia ( STS 10.10.1971 , 24.9.1983 ), no siendo admisibles otros menoscabos que los producidos por el uso ordinario o por causa inevitable ( STS 23.6.1956 ).

Manifestación de lo anterior es la sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona de nº 384/2021 de 16 de junio de 2021 - ECLI:ES:APB:2021:6942 (reflejada en otras sentencias de esta misma Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona como las de 8.03.2022 ; 27.07.2022 ; 28.09.2022 ; 10.03.2023 ; 31.03.2023 o 3.01.2024 ) en la que se indica:

"2.- En el presente procedimiento se discute sobre los daños existentes al devolver la vivienda arrendada al finalizar el contrato de arrendamiento y para el análisis de esta cuestión debemos tener en cuenta lo que hemos dicho en nuestra sentencia de 30 de marzo de 2021 :

" correlativa a la obligación del arrendador de entregar la vivienda o local en estado de servir para el uso a que ha sido destinada ( artículos 1.543 , 1.545 , 1.554.1 º y 1.555.2º del Código Civil ), es la obligación esencial del arrendatario de restituir al arrendador dicha vivienda o local arrendados al concluir el arriendo, "tal como la recibió", salvo lo que hubiere perecido o se hubiere menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561, completado con los artículos 1.562 , 1.563 y 1.564 del Código Civil ), hallándose el arrendador protegido por la doble presunción iuris tantum de (1)recepción por el arrendatario en buen estado y de (2) culpabilidad del arrendatario por el deterioro ( SSTS 13.6.1998 y 20.11.1999 ).

Así, el arrendatario es responsable del deterioro o pérdida que tenga la vivienda arrendada -a no ser que pruebe que se ocasionó sin culpa suya ( artículo 1.563 del CC )-, y del deterioro causado por las personas de su casa ( artículo 1.564 del CC ). Llegado el momento de la extinción del contrato, el arrendatario debe devolver la vivienda como la recibió, salvo lo que hubiese perecido o se hubiese menoscabado por el tiempo o por causa inevitable ( artículo 1.561 del CC ).

El artículo 1.562 del Código Civil establece la presunción de que el arrendatario recibe la finca en buen estado, salvo prueba en contrario, y el artículo 1.563 del Código Civil hace responsable al arrendatario del deterioro o pérdida que tuviera la cosa arrendada, a no ser que pruebe haberse ocasionado sin culpa suya.

Por lo tanto, de conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.563 del Código Civil , existe una presunción de responsabilidad contra el arrendatario, debiendo probar, si quiere quedar exonerado, que los deterioros que presenta la cosa se han producido, sin culpa suya o por la acción del tiempo, por el uso normal o por causa inevitable.

En consecuencia, el arrendatario no responde de aquellos menoscabos que deriven del transcurso del tiempo y del normal uso de la finca según el destino u objeto pactado, de causa inevitable, u ocasionados sin culpa.

Ahora bien, la presunción, que determina la inversión de la carga probatoria, sólo afecta a la culpa, pero la realidad de los daños o desperfectos de la cosa arrendada y que los mismos se han ocasionado durante la vigencia del arriendo, esto es, la relación de causalidad, son circunstancias cuya acreditación corresponde al arrendador.

Por otra parte, cabe precisar que "recibir en buen estado" no significa recibir "nueva" sino en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio ( artículo 1.562 del CC ).

Por ello venimos señalando que ello impone un examen comparativo entre dos estados y momentos: el estado de la vivienda con sus accesorios en el momento de la entrega del arrendador y el estado que presentan en el momento de la devolución.

Y finalmente, con carácter general, venimos considerando que la limpieza y la pintura son partidas a cargo del propietario que pretende alquilar de nuevo el inmueble, si bien, se exceptúan aquellos casos especiales de abandono y suciedad."

Lo cierto es que, como se señala en la sentencia recurrida, en la cláusula séptima del contrato consta que "L'arrendatari declara rebre l'habitatge en perfecte estat de conservació i en les degudes condicions d'habitabilitat per a l'ús convingut, i es compromet a mantenir-lo en el mateix estat en què es troba, a més, d'acord amb l' article 21.4 de la LAU, es compromet a dur a terme al seu càrrec aquelles petites reparacions i manteniment que exigeixi el desgast per l'ús ordinari de l'habitatge como és ara, els desperfectes en vidres, panys, persianes, cuina, aigüeres, elements sanitaris, aixetes, embossaments de les canonades, desguassos, escalfadors, calderes, antes de TV, calefacció, aire condicionat i altres elements propis de les instal.lacions de què es dota l'habitatge."

Por otra parte, en la cláusula segunda, consta que "La durada del present contracte s'estableix per un període d'un any (...) El primer rebut es passarà el proper dia 01 de Novembre de 2018, donant-se el termini restant des de la data del present contracte fins aquest dia como a carencia per a fer millores a la vivenda."

Pues bien, no consideramos que la arrendataria demandada haya destruido la presunción "iuris tantum" de que la vivienda fue recibida en condiciones de habitabilidad o disfrute conforme a su destino propio.

Así, las conversaciones de Whatsapp aportadas, en su mayoría no fechadas, no resultan ilustrativas, pues se trata de manifestaciones unilaterales de la arrendataria -al igual que lo fue el documento relativo a la rescisión-. Y las mejoras que justificaron la concesión de un período de carencia en el pago de la renta de casi tres meses no aparecen siquiera detalladas en el contrato, habiéndose limitado la arrendataria a manifestar durante su interrogatorio que acomodó la casa, pues estaba totalmente deteriorada; que hizo unas obras que le costaron más de 3.000 euros, para vivir mejor -no acreditadas-; que no pudo cambiar todas las puertas, porque eran muy costosas, sólo las de la parte de abajo, no llegando a ningún acuerdo con la propiedad para cambiar todas las puertas, sino que le comentó que las iba a cambiar, por estar todas dañadas; que hizo algunos arreglos, pues, cuando llegó, la casa estaba totalmente deteriorada, y que había que hacer limpiezas, tirar trastos que había en la casa.

Por el contrario, el propietario manifestó durante su interrogatorio que, en el momento de entrar en la vivienda, estaba viviendo él, que se estaba bien, que estaban todos los electrodomésticos, y que la lavadora y la nevera funcionaban, mientras que la nevera puesta por los demandados no es nueva, y no funciona.

En cuanto a la alusión que se hace en el recurso a las puertas, sin perjuicio de que en las fotografías aportadas por los demandados con la contestación a la demanda aparece sólo una puerta aparentemente nueva, y de que los apelantes reconocen haber aportado factura de una puerta, la realidad es que, en la sentencia recurrida, resulta expresamente excluida de la reclamación del actor la partida relativa a las puertas, partida que había sido objeto de peritación a instancia del actor, pues se señala que "Respecto a la partida de cambio de puertas del distribuidor superior, si bien se sostiene en el peritaje que no se procedió a su sustitución existiendo un uso inapropiado, no se encuentra justificada dicha partida dado que no se ha probado la existencia de pacto alguno entre las partes en relación a dicha sustitución de puertas."Y debe tenerse en cuenta que el actor no ha apelado la sentencia recaída, de modo que se atiene a dicho pronunciamiento.

2. En cuanto a que la vivienda no se entregó amueblada, es cierto que nada consta al respecto en el contrato, cuando habría sido conveniente. Pero ello no resulta obligatorio para el arrendador, sin perjuicio de los eventuales problemas relacionados con la carga de la prueba en caso de surgir discrepancias entre las partes, como aquí ha sucedido.

El actor manifestó durante su interrogatorio que, si hubiese tenido que hacer el contrato hoy, hubiera sido muy diferente del que hizo; por confianza, se hizo así, y que se hizo a través de la inmobiliaria, con la casa amueblada, sin recordar que le dijeran que tuviera que hacer un inventario. Añadió que no sólo eran muebles de valor, sino también libros con un valor y figuras, y que, sencillamente, no se hizo, por confianza en la inquilina, amiga de una mujer que es amiga del actor, que se hacen llamar "hermanas"; estaba pintando toda la casa y haciendo puertas cuando fue con la demandada su amiga, la Sra. Mariola, del Farell, y le dijo que le corría prisa una vivienda y que querían aquello.

La testigo Dña. Apolonia (legal representante de KALIDIS Gestió y KALIDIS Fincas) manifestó al respecto que, al firmar el contrato, se alquiló una vivienda con muebles en la casa y con electrodomésticos, se supone que en correcto funcionamiento. Asimismo, dijo que, normalmente, en caso de tener muebles, tendría que estar hecho un inventario, pero añadió que seguro que estaba amueblada, pues vivían el propietario y su familia, y, cuando él se fue, no estaba vacía del todo, aunque no sabía si había tres, cinco u ocho muebles. Tras reconocer que, si va un cliente a la agencia y la casa tiene muebles y objetos de valor, lo normal sería hacer un inventario, afirmó que, en este caso, había una relación muy grande confianza, y que, cuando vio la vivienda alguna vez, la vio amueblada. Respecto de esa relación de confianza a la que aludió la testigo, manifestó que el propietario les dijo que, como iba a alquilar esta vivienda, tenía unos conocidos que eran muy buenas personas, muy buena gente, y que quería que lo alquilasen ellos; no recordaba si les enseñaron la casa o si la vieron antes con el propietario, pero sí que ella le comentó que era un perfil que no habría pasado el filtro de la inmobiliaria, y que por eso se puso un avalista, sin poder intervenir ni hacer más la agencia.

De la declaración del actor y de la testigo, cabe concluir que la relación de confianza o de conocimiento previo manifestada incidió en el concreto contenido del contrato. Pero, en cualquier caso, la propia arrendataria demandada reconoció durante su interrogatorio que, en el momento de entrar en la vivienda -al ser suscrito el contrato-, estaba amueblada, con electrodomésticos, si bien precisó que estaba todo dañado: nevera dañada, lavadora sin puertas, goteras, cocina bastante deteriorada. Asimismo, manifestó que el propietario le dio permiso para retirar los muebles, de lo que resulta que había muebles.

Según manifestó la arrendataria acerca de los muebles, el propietario le dijo que no quería nada de eso pues no era su estilo de mueble, y que el propietario le dijo "todo lo puedes tirar", "todo tíralo". Pero no consta acreditado que el propietario le diera permiso para retirar los muebles. Así, aunque manifestó la arrendataria que avisó al dueño del piso, por teléfono y a través de la inmobiliaria, y que se llevó algunos muebles y otros los dejó, reconoció que no se le dio autorización por escrito, sino que sólo se le dijo que hiciera lo que ella quisiera. Y reconoció que, prácticamente, tiró hasta ropa, colchones, todo lo que veía que era inservible, porque dijo que estaba en condiciones deplorables; el mueble no lo pudo tirar, porque no cabía por puerta, siendo un mueble que estaba mandado hacer y pesa demasiado; añadió que no repuso las mesas ni las sillas, que compró una mesa y que se la llevó al irse.

Todo ello fue negado de plano por el propietario durante el interrogatorio, quien manifestó que nunca pactaron verbalmente que podían tirar los muebles, los cuales eran buenos; la prueba era que, un mes antes de acabar el contrato, pidió permiso para ver para ver la finca con una persona; estaba el Sr. Indalecio -el avalista- y le dijo que sí: había la mesa del comedor, las sillas, las cortinas, las barras de las cortinas, la lavadora, la habitación toda entera (el tocador, las mesitas y la cama de matrimonio; el cabezal no lo quitaron, lo pusieron en el balcón); hasta ese día, no se estropearon los muebles.

La testigo dijo, a su vez, que no le constaba que el propietario autorizase a la inquilina para decirle a la inquilina que se deshiciera de mobiliario, enseres, etc. Añadió que, si se hacen estas cosas, se hace un papel, se pone lo que se va a tirar, y se firma por las dos partes.

3. Respecto de las concretas a las partidas peritadas a las que se alude en el recurso, observamos lo siguiente:

1) En cuanto al radiador,en el recurso se reconoce, finalmente, que la inquilina no comunicó a la propiedad que no funcionaba; se añade que manifestó que casi no lo usaban, puesto que al trabajar en hostelería llegaba a casa muy tarde y no lo usaba, y que, al no comunicar al propietario que estaba estropeado, sí pude ser considerado como uso inapropiado, al no comunicarlo al arrendador.

Por lo demás, no sólo el arrendador manifestó durante su interrogatorio que el radiador siempre ha funcionado, y que le extrañaba mucho que no lo pusieran, porque, cuando se fueron, aparte del agua y de la luz, le dejaron a deber casi 2.000 y pico de gas, cuando sólo hay el agua caliente y de gas. El perito manifestó que el tapón que abre la válvula está roto.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

2) En cuanto a la caja de teléfono,se reconoce en el recurso que se ha acreditado que estaba colgando, aunque se añade que esto no significa que se le diera un uso inapropiado, sino que se trata únicamente de una situación habitual y normal que deviene del uso habitual de la caja del teléfono por el uso mientras dura el arrendamiento, por lo que no debe ser tratada como una partida indemnizable.

Lo cierto es que, aparte de que no cabe aceptar como válida dicha explicación de la arrendataria, la realidad es que ella misma declaró durante su interrogatorio que quizás tuviese unos cables que se le quitaron, pues ella no tiene teléfono, y que quizás estaba conectado con unos cables.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

3) En cuanto a la eliminación de pintura en las baldosas del baño,en el recurso se afirma que entra dentro del pacto entre arrendador y arrendatario, considerado como una mejora del cuarto de baño, al estar en un estado lamentable.

La arrendataria manifestó durante su interrogatorio que la pintura la hizo ella, porque estaba todo el baño con moho y el techo se estaba cayendo; el hijo del vecino de abajo le ayudó a medio repararlo y le cambiaron el color; añadió que le pasó por la inmobiliaria que iba a hacer unos cambios, y que, obviamente, le dijo que podía hacer lo que quisiera, porque estaba pagando un alquiler.

Pero no consta la existencia de autorización. Y el desperfecto fue ratificado por el perito durante el juicio.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

4) En relación a la reparación de la nevera,se aduce en el recurso que no debe ser incluida como una partida indemnizable, puesto que, si bien no se comunicó que estaba estropeada, ha quedado probado que la inquilina tuvo que comprar otra nevera, porque la que se encontraba en la vivienda estaba estropeada; en caso de tratarse de una nevera en buen estado, se hubiera hecho constar en un inventario como es lo habitual, y, si no consta, se presume que dicha nevera no funcionaba.

Se reconoce, por tanto, que no se comunicó que la nevera estuviese estropeada, y, reconocida la existencia de una nevera al tiempo de entrar en la vivienda, opera la presunción de que se hallaba en buen estado. Además, el perito indicó que la nevera -la colocada en lugar de la inicial, que puede verse en el patio trasero en una foto del informe pericial- no funcionaba correctamente.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

5) En relación al cabezal de la cama,se aduce en el recurso que se ha acreditado que la inquilina lo sustituyó, aunque conservó el antiguo, y que el motivo del cambio del cabezal, tal como manifestó la arrendataria en el interrogatorio, vino motivado porque se encontraba en un estado insalubre, antihigiénico; tanto la arrendataria como el avalista que también vivió en la finca manifestaron que pertenecía a la vivienda de los arrendadores, donde la esposa del propietario estuvo enferma y, por razones entendibles de salubridad, lo retiraron; añaden que, tal como se observa en las fotografías del informe pericial, es de un material que conserva las manchas provocadas por el uso de la anterior arrendadora, y que incluir esa partida denota un enriquecimiento injusto, por lo que no es una partida indemnizable; además, la arrendataria no se deshizo de dicho cabezal, sino que lo instaló en la terraza que está cubierta, lo que demuestra que dichas manchas no provienen de dejarlo a la intemperie, sino al estado insalubre en el que se encontraba.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, los demandados se limitaron a alegar al respecto que el cabezal estaba tan deteriorado e insalubre que se compró uno nuevo y se dejó el viejo en la terraza. Ninguna referencia hicieron entonces a los concretos motivos de esa insalubridad, como tampoco a un posible enriquecimiento injusto, de modo que se trata de alegaciones "ex novo", totalmente extemporáneas, que, por tanto, no pueden ser objeto de examen en esta segunda instancia. Como recuerda el ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014 (ROJ: ATS 8711/2014 - ECLI:ES:TS:2014:8711ª)):

"En efecto, la razón esencial de la sentencia recurrida para desestimar el recurso de apelación de la parte demandada, ahora recurrente, es que lo que plantea en dicha sede es que se valoren hechos distintos de los que fueron objeto de controversia en primera instancia, no pudiendo introducirse en el litigio cuestiones nuevas a las planteadas en primera instancia, donde además, la ahora recurrente, fue declarada en rebeldía. En efecto, como ya señaló la Sentencia que ahora se recurre, los argumentos o motivos aducidos por la apelante se fundan en unas razones de oposición nuevas que no fueron alegadas en la instancia (...) debiendo recordarse que la aplicación del principio "iura novit curia", si bien autoriza a los Tribunales a aplicar las normas que estimen procedentes, así como a modificar el fundamento jurídico de las pretensiones, no les faculta, en cambio, para resolver la cuestión sometida a su decisión trasmutando la causa de pedir o sustituyendo las cuestiones debatidas por otras distintas , cuyo cambio o transmutación puede significar menoscabo del art. 24 CE , al desviarse de los términos en que viene planteado el debate forense, vulnerando el principio de contradicción ( SSTS 9-3-85 , 9-2-88 y 30-12-93 , entre otras)."

Por lo demás, aparte de que fue apreciado por el perito, el hecho de colocar un cabezal de tela a la intemperie -expuesto a las inclemencias del tiempo- como se reconoce, sin cubrir siquiera mediante un plástico, no es, precisamente, la mejor forma de conservación, sino, presumiblemente, la causa directa de su deterioro. Ello sin perjuicio de la presunción legal de que es atribuible a la arrendataria.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

6) En cuanto a la reparación de mueble,se aduce en el recurso que no se ha acreditado su existencia, ni se aprecia, y la inquilina aceptó la existencia de ese agujero, que ni se aprecia, y no debe ser incluido como partida indemnizable.

La alegación resulta contradictoria en sí misma. Pero, aparte de que dicho desperfecto ha sido objeto de peritación, y de que la arrendataria manifestó durante su interrogatorio que estaba ya así cuando entró, y que no ha hecho ninguna instalación, perforación, agujero, lo cierto es que ni siquiera hizo alusión alguna a ese desperfecto en la contestación a la demanda. Por tanto, no lo negó.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

7) En cuanto a la lavadora,se aduce en el recurso que, tal como manifestó la inquilina durante el juicio, había una lavadora que no funcionaba, que estaba rota; añade que es un electrodoméstico que tampoco consta en el contrato de arrendamiento, y que, en caso de que dicha lavadora estuviera en perfecto estado, hubiera sido incluida en el contrato, por lo que no debe ser incluida como partida a indemnizar.

La arrendataria reconoció en la contestación a la demanda que la vivienda tenía lavadora, pero alegó que estaba llena de pelos y que no funcionaba; alegó que compró una lavadora, y que se la llevó cuando se fue, pues la compró ella. Pero, funcionase o no, la lavadora no estaba al tiempo de ser devueltas las llaves de la vivienda al propietario. Y opera la presunción de que los eventuales daños que presentase -no comunicados al arrendador-, fueron causados por la arrendataria.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

8) En relación con la mesa, seis sillas y butacas,se aduce en el recurso que la arrendataria manifestó durante el juicio que sí estaban en la vivienda, pero en un estado lamentable, la mesa rota y las sillas inservibles para sentarse; en caso contrario, si hubieran estado en buen estado, no tendría sentido que las retirara de la vivienda si ha aprovechado algún mueble. Se añade que, si dicha mesa, silla y sillones estaban en estado inservible, es del todo lógico que se tuviera que deshacer de ellas, ya que estaban inutilizables, cuando, si como en el informe pericial se valoran en un precio de 1.000 euros, se trataría de una mesa y silla de una cierta calidad; aunque la inquilina manifestó que estaban en la vivienda, explicó el estado inservible de las mismas, y que el propietario le dio permiso para que las tirara.

Lo cierto es que, en la contestación a la demanda, se limitó a alegar, en cambio, que no había ni sillas, ni butacas -y menos cuadros de valor ni libros de colección-, pues, en ese caso, se hubiera plasmado en un inventario relacionando los objetos que dejaba el propietario. Ahora, se asume su existencia a partir de lo manifestado por la arrendataria durante su interrogatorio, donde, preguntada sobre si en el salón-comedor, al entrar en la vivienda, además del mueble que se ve en fotografía, tenía unas mesas y unas sillas, reconoció que sí, añadiendo que también las tiró, pues tenía las patas partidas y estaba rajada por la mitad; no repuso las mesas ni las sillas, compró una mesa y se la llevó al irse. Según manifestó, le dijeron que podía tirar todo, la tiró, y añadió que no tiró el siguiente mueble, que no sale, porque pesaba mucho, y lo pintó.

Como en casos anteriores, no consta autorización alguna del propietario para desprenderse de tales muebles, cuya ausencia figura en el informe pericial.

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

9) En cuanto a la restitución de muebles a color original,se reitera en el recurso que el propietario le dio permiso para hacer con ellos lo que quisiera dado el estado lamentable en el que se encontraban.

Sin embargo, no consta acreditado que contara con la autorización del propietario, lo cual justifica su inclusión en el informe pericial

Era incluible, pues, dicha partida como desperfecto, como aparece en la sentencia recurrida.

4. En relación con el cuestionamiento que hacen los apelantes en su recurso del informe pericial aportado con la demanda, afirman se trata de una pericial de parte, interesada, elaborada por la compañía de seguros del propietario, poco objetiva y a partir de las manifestaciones del mismo; además, lo elaboran dos arquitectos, profesionales especializados en valoración de las construcciones, no de los objetos o muebles que contiene una vivienda, no tienen los conocimientos técnicos adecuados para hacer una valoración sobre el precio de unas mesas, sillas, butacas, reparación de electrodomésticos, valoración del precio de sacar la pintura de unos muebles, valoración del cabezal de una cama; el informe debe ser valorado con cautela. Es cuestionada, en concreto, la valoración de determinadas partidas, como serían la de los muebles (la mesa, las seis sillas y las butacas) y los electrodomésticos, y se considera que debe evitarse el enriquecimiento injusto.

Sin embargo, nada de ello fue alegado en la contestación a la demanda, por lo que se trata también de alegaciones "ex novo", extemporáneas, en cuyo examen no cabe entrar en esta segunda instancia (v. gr. el ya citado ATS, Sala 1ª, de 2 de diciembre de 2014).

Además, a la contestación no se acompañó informe pericial alguno contradictorio, ni se anunció su aportación. No fue entonces cuestionado el informe pericial aportado con la demanda, ni la cualificación profesional del perito, ni la valoración llevada a cabo por parte del mismo. Pero tampoco lo fue en el acto de la audiencia previa, cuando, conforme al art.427.2 LEC, " Las partes, si fuere el caso, expresarán lo que convenga a su derecho acerca de los dictámenes periciales presentados hasta ese momento, admitiéndolos, contradiciéndolos o proponiendo que sean ampliados en los extremos que determinen (...)".

5. A la vista de todo lo expuesto, consideramos procedente la desestimación del recurso y la confirmación de la sentencia recurrida.

TERCERO.-Por imperativo del art.398 LEC, las costas de la segunda instancia son impuestas a los apelantes, al haber sido desestimadas sus pretensiones.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación