Sentencia Civil 40/2026 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 497/2024 de 02 de febrero del 2026

PRIMERO.-1. Por la demandada, Dña. Tania, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS, en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

2. Partió la actora de ser una entidad sin ánimo de lucro que ejerce actividades de carácter asistencial, entre las que se encuentra el posibilitar el acceso temporal a una vivienda digna a personas sin hogar, ofreciéndoles acogida, acompañamiento, asistencia social y canalización de demandas, y del carácter asistencial del contrato de arrendamiento concertado con la demandada a tal efecto; destacó que la acción asistencial o el acompañamiento de la "ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS" a cada una de las personas que se integran en su "Programa de atención a personas sin hogar" no tiene una vocación de duración ilimitada en el tiempo, sino que debe tener la duración adecuada en función del fin perseguido, que es coadyuvar en la posible inserción social de los beneficiarios, aparte de que la duración limitada en el tiempo tiene también por objeto el permitir que otras personas, otras familias, puedan beneficiarse igualmente de la ayuda de su acción asistencial. Precisó que, al amparo de lo dispuesto en el art. 3.2 LAU, los contratos suscritos por la "ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS" están excluidos del arrendamiento de viviendas contemplado en el art.2 LAU, y que tienen la consideración legal de arrendamientos para uso distinto del de vivienda al tratarse del arrendamiento temporal de una finca urbana en el ejercicio de una actividad asistencial, por lo que su régimen jurídico viene determinado por las previsiones de los arts. 4.1 y 4.3 de la LAU, de modo que, en cuanto al plazo de duración del arrendamiento, ha de estarse a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en el Código Civil. Reprodujo la actora textualmente algunos de los expositivos y de las disposiciones pactadas en los sucesivos contratos suscritos entre ella y la demandada, como el Exponen Tercero ("El objeto de este contrato se alquila exclusivamente para destino de vivienda. Que el Sr./a. Tania conoce el referido Programa y está interesado en su incorporación voluntaria al mismo, lo que lleva a cabo según las siguientes Disposiciones (...)") la Disposición Decimocuarta (Duración: "El presente compromiso se establece para un período de 1 año, con posibilidad de renovación. No obstante, Centre d'Acollida Assís podrá terminarlo unilateralmente en cualquier momento si se produjeran, a criterio de los responsables del piso, causas que supongan un incumplimiento de la normativa, o de aquellos fines para los cuales se suscribió el presente contrato. Otro motivo por el cual se puede rescindir el contrato es porque la persona propietaria o la que cede el piso quiere rescindirlo"), y la Disposición Decimosexta (Renta: "Por parte del Sr./a. Tania se realizará una aportación económica en función de criterios económicos fijados por los responsables en 190 euros mensuales, más la parte proporcional de los consumos. En el caso de variación de la aportación mensual consensuada por las dos partes, se formalizará un nuevo anexo en el contrato. El pago se realizará dentro de los días 1 a 5 de cada mes").

En concreto, alegó la actora que, para llevar a cabo su "Programa de atención a personas sin hogar", es arrendataria titular de la vivienda sita en DIRECCION000, de Barcelona, en virtud del contrato de arrendamiento de 30 de junio de 2007, suscrito con los propietarios de dicha vivienda, y que, en ejercicio de ese derecho arrendaticio sobre la citada vivienda, en fecha 20 de septiembre de 2017,suscribió con la demandada el contrato de arrendamiento cuya resolución solicitaba por expiración del plazo. Adujo que era un arrendamiento temporal en ejercicio de su actividad asistencial, y que, tras dicho contrato, el 13 de octubre de 2017 se firmó por las partes el "Plan de Trabajo" que se acompañaba; el día 19 de junio de 2018, se firmó el "Plan de Trabajo" que también acompañaba, y el día 12 de febrero de 2019 se firmó el "Plan de Trabajo" que, asimismo, se acompañaba. Hizo hincapié en que, en fecha 30 de junio de 2019,actora y demandada suscribieron un "Anexo al Contrato de Residencia", en el cual se estableció un período de duración contractual de 1 año desde la suscripción del referido anexo, firmándose poco después, el día 26 de julio de 2019, un nuevo "Plan de Trabajo", que acompañaba.

Alegó que, conforme a lo pactado en el contrato de fecha 20 de septiembre de 2017 y en el citado anexo de 30 de junio de 2019, a partir del día 1 de julio de 2020, el contrato se había ido prorrogando tácitamente, de mes en mes, hasta el 30 de junio de 2021, fecha en la que quedó definitivamente extinguido. A tal efecto, en fecha 28 de mayo de 2021,remitió a la demandada, por burofax con acuse de recibo, la carta que aportaba, en la que textualmente le comunicaba, entre otras cosas, lo siguiente:

"Que la Sra. Tania tiene el plazo de un mes a partir de la recepción de dicha carta para abandonar el domicilio situado en la DIRECCION000 de Barcelona.

Por este motivo, le rogamos se ponga en contacto con nosotros para la devolución de las llaves y la posesión de la vivienda en el plazo máximo de un mes. En caso contrario, nos veremos obligados a interponer las acciones judiciales correspondientes."

Alegó que dicho burofax fue enviado al domicilio de la demandada objeto del contrato, donde no pudo ser entregado en un primer intento el día 31 de mayo 2021, ni en un segundo intento el día 1 de junio de 2021, por lo que, según la "Certificación de Imposibilidad de Entrega" emitida por "Correos", se le dejó "Aviso en el buzón". Además, le remitió el mismo burofax por correo electrónico de 5 de agosto de 2021. Pero la demandada continuó en la posesión de la vivienda.

Añadió que, aunque no era objeto de la acción ejercitada, la demandada había dejado de abonar el suministro de agua de la vivienda desde abril de 2021.

3. La demandada contestó y se opuso. Aunque reconoció diversos extremos de la demanda, alegó que, de los documentos nº 10 y 11 de la demanda, resultaba que la actora y la demandada estuvieron en permanente contacto por diversas cuestiones durante el año 2021, y en ninguno de los correos electrónicos enviados por la actora le comunicó la voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, sino que, en el correo electrónico de 22 de marzo de 2021, le comunicó, incluso, que "están pendientes firmar la renovación del contrato y del plan de trabajo"; en el mismo sentido, en el correo de 2 de febrero de 2021, le comunicó que no se habían podido reunir ambas partes por falta de coincidencia de fechas, por lo que no se ha podido renovar el contrato de residencia ni el plan de trabajo por dicha causa. Aunque en ningún momento se le comunicó la voluntad de no renovar el contrato, en mayo de 2021, la actora le envió un burofax comunicándole, entre otras cuestiones "Que a fecha 30/06/2021 tocaba realizar la renovación del contrato de alojamiento, el cual no se llegó a firmar porque la Sra. Tania no acudió al Centro Assís. La última renovación firmada corresponde al año 2019", y que "Se le resuelve el contrato por cumplimiento de los objetivos", si bien no había tenido de él conocimiento hasta la recepción de la demanda. Adujo la demandada que una de las razones por las cuales la actora no le había renovado el contrato era que entendía que "la Sra. Tania es autónoma y autosuficiente", y que "(...) en ningún caso se le resuelve por motivos económicos", lo cual le resultaba sorprendente, pues desde hacía mucho tiempo los trabajadores sociales no mantenían contacto con ella; si bien era cierto que había experimentado una mejora a todos los niveles, gracias a la alternativa ocupaciones ofrecida y a los Planes de Trabajo realizados con la actora, no estaba en condiciones económicas de poder acceder a una vivienda, en caso de que fuese declarada la extinción del contrato por expiración del plazo, al percibir como único ingreso una prestación de Renta Garantida de Ciudadanía de 665 euros mensuales. Añadió que, aun en el hipotético caso de que fuese estimada la demanda, se le tendría que ofrecer una alternativa con un alquiler social a través de la Oficina de Habitatge, con la que estaba haciendo gestiones, para poder seguir avanzando y, en su caso, poder acceder al mundo laboral para mejorar su situación económica.

En cuanto al suministro impagado, reconoció la deuda, si bien adujo que no era a ella imputable, sino al "modus operandi" de pago de la parte proporcional de suministros establecido por la actora. Añadió que siempre había abonado las rentas de modo puntual.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se hace referencia a la naturaleza de este tipo de contratos, y a que procede determinar, en primer término, si la actora ha comunicado en debida forma a la demandada su voluntad de no renovar el contrato. Se parte de lo pactado en el contrato de arrendamiento de 20 de septiembre de 2017 en cuanto a la duración del contrato por el período de 1 año con posibilidad de renovación, así como de lo pactado en el anexo al contrato de 30 de junio de 2019, donde se renueva el contrato fijando un nuevo período de 1 año renovable, de modo que el contrato expiraba en fecha 30 de junio de 2020. Se señala que, transcurrido el año pactado en el anexo al contrato y, transcurridos los plazos contractualmente pactados, debe estarse a lo dispuesto en el art.1566 CC, que regula la tácita reconducción al establecer que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". Se razona que, partiendo de dicho precepto y, dado que la demandada continuó residiendo en la vivienda durante los 15 días siguientes, debe entenderse prorrogado por tácita reconducción y, por tanto, con expiración en fecha 30 de junio de 2021. Se añade que, prorrogado dicho contrato y no formalizándose entre las partes nueva renovación el mismo, la actora comunicó a la demandada mediante burofax de fecha 28 de mayo de 2021 (que no fue entregado por encontrarse ausente en fecha 31 de mayo de 2021 y no retirar el aviso dejado en fecha 1 de junio) su voluntad de resolver el contrato e instándola a la entrega de las llaves y devolución de la vivienda. Se precisa que la falta de conocimiento el burofax, por causa no imputable a la actora, no es óbice a la validez y eficacia de la comunicación, como se viene entendiendo, entre otras por la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 23 de diciembre de 2022 (ROJ: SAP B 14633/2022 - ECLI:ES:APB:2022:14633 ). Se señala que, ante la existencia de un requerimiento previo válido, debe concluirse que ha expirado el plazo contractual de duración pactada, resultando irrelevantes los motivos aducidos por la actora para ejercer la resolución del contrato, dado que lo que se impide es la tácita reconducción a la terminación del plazo pactado, que expiraba en fecha 30 de junio de 2023.

En cuanto al ofrecimiento de una vivienda alternativa por parte de la Oficina de Habitatge en caso de estimación de la demanda, con fijación de un alquiler social, se señala que ningún pronunciamiento puede efectuarse en la sentencia, pues dicha petición debe encauzarse por los trámites administrativos correspondientes ante la Administración pública competente, y con independencia de las comunicaciones que puedan efectuarse a servicios sociales con ocasión del lanzamiento de la demandada.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva

1. Sostiene la apelante que, en primera instancia, la juez "a quo" impidió la celebración de una vista con garantías, puesto que le impidió hacer alegaciones complementarias, plantear cuestiones previas y formular conclusiones, realizando una actuación ablatoria de sus posibilidades de defensa, en contra del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin indefensión.

2. La apelada se opone. Afirma que ello es falso, y que basta la simple visualización de la grabación del acto de la vista para desmontar por completo las graves acusaciones que se efectúan de contrario. Añade que el análisis y valoración de lo sucedido en la vista demuestra que, al amparo de lo dispuesto en la LEC y teniendo en cuenta que se trataba de la vista de un Juicio Verbal del art. 250.1.1, no tiene tampoco fundamento alguno lo que manifiesta en cuanto a que a la contraparte no se le permitió intervenir "tot i que ... es tenien arguments i fets a acreditar" y a que la prueba "no se'ns va permetre explicar-la".

3. El art.443.3 LEC, en la redacción vigente al tiempo de la vista celebrada el 24 de mayo de 2023, regula el desarrollo de dicho acto, en el sentido siguiente: "Si no se hubieran suscitado las cuestiones procesales a que se refieren los apartados anteriores o si, formuladas, se resolviese por el tribunal la continuación del acto, se dará la palabra a las partes para realizar aclaraciones y fijar los hechos sobre los que exista contradicción. Si no hubiere conformidad sobre todos ellos, se propondrán las pruebas y se practicarán seguidamente las que resulten admitidas (...)".

4. Visionada la grabación del acto de la vista, no consideramos que se haya vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, sin perjuicio de que la apelante no ha solicitado la nulidad.

Ambas partes manifestaron no haber alcanzado un acuerdo, la parte actora se ratificó en la demanda presentada, y la demandada manifestó que quería hacer alegaciones complementarias. Preguntada -su letrado- por la juez "a quo" qué quería decir con alegaciones complementarias, manifestó que la otra parte no acreditaba los extremos que afirmaba en la demanda, por cuanto que no se acreditaba que la actora...La juez "a quo" indicó que eso no era una alegación complementaria, sino una valoración o una conclusión. La demandada insistió en que tenía una alegación complementaria, respecto de que no se cumplían las causas de resolución de la LAU, y se le indicó, de nuevo, por la juez "a quo" que eso no era una alegación complementaria, sino una cuestión de fondo que se hace valer en la contestación a la demanda, a lo que el letrado de la demandada indicó que en fase de conclusiones lo expresaría.

Tras el trámite de impugnación de los documentos aportados, se pasó a la fijación de los hechos controvertidos, y, seguidamente, a la proposición de prueba por ambas partes. Tras la declaración de pertinencia o no de la prueba propuesta, se consideró procedente no formular conclusiones, por entender la juez "a quo" que el procedimiento no revestía ningún tipo de complejidad.

5. Ciertamente, lo que la demandada pretendía manifestar como alegaciones complementarias no cabía dentro de tal concepto. El art.426.1 LEC, aunque en el marco del juicio ordinario, alude a las alegaciones complementarias "en relación con lo expuesto de contrario". Pero no cabe incluir como tales las que trató de verter la demandada, encaminadas a valorar lo probado por la actora y la falta de concurrencia de causa de resolución, a modo de réplica o de contestación a la contestación. Ello era más propio del trámite de conclusiones.

En cualquier caso, el art.447.1 LEC, en la redacción vigente al tiempo de la vista, dispone que "Practicadas las pruebas, el tribunal podrá conceder a las partes un turno de palabra para formular oralmente conclusiones", de modo que la concesión de ese turno de palabra no resultaba obligatoria, sino que constituía una facultad del juez ("podrá"), que, en este caso, se decidió que no procedía utilizar, por las razones expuestas.

6. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la insuficiente acreditación de los hechos en que se funda la demanda

1. Aduce la apelante que la demanda no cumple con los estándares de carga de la prueba del art.217 LEC, al considerar evidente que no ha acreditado de forma suficiente haber notificado de forma fehaciente la finalización del contrato. Sólo ha acreditado el envío de un correo electrónico de la demandada, lo que no acredita el conocimiento real de la comunicación, al no adjuntarse comprobante alguno de recepción y/o lectura; lo que se acredita es que no se llegó a comunicar la extinción de forma fehaciente. Añade que, dada la negativa a escuchar las alegaciones complementarias de la demandada durante la vista, hay alegaciones de la demandada que no han sido atendidas, las cuales son trascendentales. En ese sentido, aduce que, en abril de 2022, la arrendadora remitió a la arrendataria información para la renovación del contrato, que había de seguir vigente, pues no se daba la condición prevista en el contrato para la negativa a la renovación, puesto que la demandada sigue en situación de vulnerabilidad, al recibir muy escasos ingresos (Renda Garantida de Ciutadania), ingresos acreditados y actualizados en la minuta de prueba en la vista, y que son insuficientes para hacer vida independiente. Considera que la actora, como fundación encargada de la prestación de servicios asistenciales, debe ser objetiva y los ha de justificar en función de las finalidades de la legislación de servicios sociales (art. 8.2 i Títol VI de la Llei 12/2007, d'11 d'octubre, de serveis socials). Reitera que, de forma sorpresiva, intentó comunicar a la demandada que ya estaba en situación de hacer vida independiente, y que no le renovaría el contrato, adquiriendo la capacidad para hacer vida independiente en el plazo record de un mes, lo cual no ha quedado acreditado. Considera que la actora no podía acreditar que se diesen las condiciones para la extinción del contrato de arrendamiento conforme al art.27.2 LAU, aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ex art.35 LAU, por lo que, de forma presuntuosa y sin prueba, optó por considerar que podía hacer vida independiente sin asistencia.

2. La apelada se opone. Sostiene que, en la sentencia recurrida, se recoge expresamente el hecho incuestionable de que "la actora comunicó a la demandada mediante burofax de fecha 28 de mayo de 2021 (que no fue entregado por encontrarse ausente en fecha 31 de mayo de 2021 y no retirar el aviso dejado en fecha 1 de junio) su voluntad de resolver el contrato e instándola a la entrega de llaves y devolución de la vivienda. La falta de conocimiento del burofax, por causa no imputable al actor, no es óbice a la validez y eficacia de la comunicación",tras lo cual se transcribe la Sentencia de la sección 4 de esta Audiencia 23 de diciembre de 2022, que solicita que se tenga aquí por íntegramente reproducida. Añade que, además, la actora probó, y la adversa admite, que se remitió también a la demandada esa carta-requerimiento por mail, al objeto de que esta tuviese conocimiento de la misma y de sus consecuencias.

3. En contra de lo que aduce la apelante, sí se llegó a comunicar por la actora a la demandada la extinción del contrato de arrendamiento y, además, de forma fehaciente. Como aduce la apelada, la comunicación tuvo lugar mediante el burofax con acuse de recibo enviado en fecha 28 de mayo de 2021, el cual, como se alegó en la demanda, no pudo ser entregado en un primer intento el día 31 de mayo 2021, ni en un segundo intento el día 1 de junio de 2021, por lo que, según la "Certificación de Imposibilidad de Entrega" emitida por "Correos", se dejó "Aviso en el buzón" a la demandada.

Aparte de la sentencia citada por la apelada, la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 (Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462), aunque sea con ocasión de un desahucio por falta de pago de la renta, señala lo siguiente:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente (...) Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso."

4. Partiendo de esa premisa de comunicación en forma fehaciente y que debe entenderse como recibida, el burofax de fecha 28 de mayo de 2021, fue del siguiente tenor:

En dicha comunicación, se deja expresa constancia, por tanto, de que ya en fecha 30 de junio de 2020 debía haber sido firmada la renovación del contrato, pero que no se llegó a firmar porque la demandada no acudió al Centro. Y, en el documento nº 7 de la contestación a la demanda, aparece un mensaje de Whatsapp de la actora a la demandada de fecha 21 de julio de 2020, donde le indica: "Bon dia Tania la renovació es fa automática pero es signa un document de renovació comanex de contracte. Restem a l'espera de que ens diguis dia, hora i lloc per veuren's i tractar aquest tema. Gracies."

Por otra parte, de los correos electrónicos aportados con la demanda como documento nº 10, resulta acreditado que, con anterioridad al envío del citado burofax de 28 de mayo de 2021, hubo diversos intentos de la actora para que la demandada firmase la renovación del contrato. Así, en correo electrónico enviado por la actora a la demandada en fecha 2 de febrero de 2021, consta:

El 22 de abril de 2021, entre otras cosas, la actora comunicó a la demandada lo siguiente:

El 22 de abril de 2021, la demandada indicó a la actora lo siguiente:

El 27 de abril de 2021, la actora preguntó si

El 1 de mayo de 2021, respondió la demandada:

El 4 de mayo de 2021, la demandada comunicó a la actora lo siguiente:

El 4 de mayo de 2021, la actora indicó:

La demandada respondió:

El 7 de mayo de 2021, la actora indicó:

El 11 de mayo de 2021, entre otras cosas, la demandada indicó:

El 12 de mayo de 2021, la actora indicó:

Y, finalmente, el 5 de agosto de 2021, después del envío del burofax, la actora indicó:

Cabe recordar que, en el burofax de 28 de mayo de 2021, se hizo ya expresa mención de que la renovación que debía haber sido firmada el 30 de junio de 2020 no se hizo porque la demandada no acudió a la firma. Y los correos transcritos revelan los sucesivos intentos de la actora para que fuese firmado el contrato, de modo que no cabe hablar de una actuación sorpresiva por parte de la actora.

Así las cosas, no cabía sino entender que no era ya interés de la demandada la renovación. Ello máxime cuando, cabe recordar también, que, como consta en el propio burofax, existían "otras personas necesitadas de una estabilidad estacional para iniciar sus procesos de cambio y mejora tal y como hizo la Sra. Tania en su momento".

Además, en la Disposición decimocuarta del contrato, se pactó: "DURACIÓN: El presente compromiso se establece para un período de 1 año, con posibilidad de renovación. No obstante, Centre d'Acollida Assís podrá terminarlo unilateralmente en cualquier momento si se produjeran, a criterio de los responsables del piso, causas que supongan un incumplimiento de la normativa, o de aquellos fines para los cuales se suscribió el presente contrato. Otro motivo por el cual se puede rescindir el contrato es porque la persona propietaria o la que cede el piso quiere rescindirlo".

Si, como se ha expuesto ha tenido lugar, la demandada no acudió a suscribir la nueva renovación después de darle la oportunidad de escoger la fecha sucesivamente, ello supone incumplir la normativa, con el efecto perjudicial que puede derivarse para terceras personas necesitadas de asistencia, por lo que la actora tiene derecho a rescindir el contrato, en lugar de mantenerlo en vigor "sine die". De hecho, entre los derechos de la actora, figura en el contrato el de "Expulsar y/o desvincular al residente del programa de pisos o de la entidad cuando haya un incumplimiento de lo establecido o el plan de trabajo haya finalizado; o haya algún incidente que sea motivo de rescisión del contrato".

5. El motivo es desestimado.

CUARTO.-Sobre la vulneración del derecho a la igualdad en relación con el derecho a la vivienda

1. Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se establece la obligación de la demandada de abandonar el inmueble, con independencia de garantizar la previa existencia de una alternativa habitacional, de lo cual se desentiende, cuando la ejecución del desahucio forzoso causaría daños irreparables, si se tiene en cuenta su acreditada vulnerabilidad. Alude a que Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, órgano de interpretación y garantía del PIDESC, ha entendido que la prohibición de los desahucios arbitrarios forma parte del derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para ella y para su familia, incluidos la alimentación, el vestido, la vivienda y una mejora continua de las condiciones de su existencia, conforme al art. 11.1 PIDESC. Además, conforme a la STS 237/2021, de 22 de febrero de 2021, el juez está obligado a comprobar, antes de autorizar la entrada en el domicilio para desahuciar a sus ocupantes, que la Administración adopta las mesuras adecuadas y suficientes para proteger a los ocupantes en situación de necesidad, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la materia.

2. La apelada se opone. Aduce que todavía no se está en trámite de ejecución de sentencia y que, por supuesto, no está señalado lanzamiento alguno, por lo que manifestar en este momento que "els desnonaments forçosos de persones en situació de vulnerabilitat estan prohibits a Espanya" no procede, sin perjuicio de que, en su caso y si procede, pueda invocar y acogerse la demandada a la normativa que tenga por conveniente para evitar o retrasar su lanzamiento cuando exista sentencia firme de desahucio. Añade que, además, en la sentencia recurrida se señala que "(...) respecto de las pretensiones aducidas por la parte relativas al ofrecimiento de una vivienda alternativa por parte de la Oficina de Habitatge en caso de estimación de la demanda, con fijación de un alquiler social, ningún pronunciamiento puede efectuarse, en tanto que dicha petición debe encauzarse por los trámites administrativos correspondientes ante la Administración pública competente. Y ello, con independencia de las comunicaciones que puedan efectuarse a servicios sociales con ocasión del lanzamiento de la demandada".

3. En efecto, no es este el momento procesal de alegar lo que alega la apelante, puesto que no se está en trámite de ejecución de sentencia y, por ende, no ha sido siquiera señalado el lanzamiento de la demandada. Ello sin perjuicio de lo que pueda aducir, en su caso, la ahora apelante en ejecución de sentencia.

4. El motivo es desestimado.

QUINTO.-Sobre la inexistencia de notificación de la resolución del contrato. Conculcación del principio de confianza legítima

1. La apelante considera que no se puede proteger la mala fe de quien, habiendo realizado unas acciones de un signo (llamar a la demandada a la firma de la renovación), seguidamente le remite un burofax para rescindir el contrato, puesto que ello conculca el principio de confianza legítima. Y añade que "En situació d'indefensió i abús de poder, el previsible és considerar que la recepció del burofax suposarà major indefensió i abús de poder, aquesta vegada ja per via pública en possible frau de llei. .... aleshores en cap cas la Llei pot atribuir-li afany d'obstaculitzar de forma il·legítima la seva comunicació, perquè ja d'inici s'estaria assimilant l'acció d'obstaculitzar amb la de frenar, on la diferència denota per sí mateixa l'ànim del subjecte demandat. Si el que pretén el demandat és frenar, no nega l'autoritat de la Llei sinó que precisament busca mitjans per anomenar-la abans del dany irreparable. El que estaria fent, aleshores, seria exercir protecció legítima sense dany a tercers des del respecte fer al Dret i les seves praxis".

2. La apelada se opone. Niega que, conforme a esa teoría, que comporta reconocer que la demandada no recibió el burofax por propia voluntad, la demanda debiera haber sido desestimada con base en que "no es pot protegir la mala fe de qui, havent realitzat accions d'un signe (cridar a la nostra representada a signar la no renovació) i tot seguit remetre-li un burofax per rescindir el contracte, ja que això conculca el principi de confiança legítima".

3. Tal y como se desprende de lo razonado en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución, la actora no era, en principio, contraria a la posible renovación del contrato.

Sin embargo, la falta de suscripción del oportuno documento de renovación por parte de la demandada a lo largo del tiempo, después de serle facilitadas por la actora diversas fechas al efecto, hace que la actuación de la actora no sea arbitraria, sino que se ajusta a su propia naturaleza como entidad sin ánimo de lucro que ejerce actividades de carácter asistencial, entre las que se encuentra el posibilitar el acceso temporal a una vivienda digna a personas sin hogar, ofreciéndoles acogida, acompañamiento, asistencia social y canalización de demandas, como ya se alegó en la demanda. Por tal motivo, la duración del arrendamiento concertado está ligada al fin perseguido, quedando excluida su regulación de la de los arrendamientos de vivienda de la LAU.

4. El motivo es desestimado.

5. En atención a lo expuesto, procede desestimar del recurso de apelación.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la demandada, Dña. Tania, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS, en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

2. Partió la actora de ser una entidad sin ánimo de lucro que ejerce actividades de carácter asistencial, entre las que se encuentra el posibilitar el acceso temporal a una vivienda digna a personas sin hogar, ofreciéndoles acogida, acompañamiento, asistencia social y canalización de demandas, y del carácter asistencial del contrato de arrendamiento concertado con la demandada a tal efecto; destacó que la acción asistencial o el acompañamiento de la "ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS" a cada una de las personas que se integran en su "Programa de atención a personas sin hogar" no tiene una vocación de duración ilimitada en el tiempo, sino que debe tener la duración adecuada en función del fin perseguido, que es coadyuvar en la posible inserción social de los beneficiarios, aparte de que la duración limitada en el tiempo tiene también por objeto el permitir que otras personas, otras familias, puedan beneficiarse igualmente de la ayuda de su acción asistencial. Precisó que, al amparo de lo dispuesto en el art. 3.2 LAU, los contratos suscritos por la "ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS" están excluidos del arrendamiento de viviendas contemplado en el art.2 LAU, y que tienen la consideración legal de arrendamientos para uso distinto del de vivienda al tratarse del arrendamiento temporal de una finca urbana en el ejercicio de una actividad asistencial, por lo que su régimen jurídico viene determinado por las previsiones de los arts. 4.1 y 4.3 de la LAU, de modo que, en cuanto al plazo de duración del arrendamiento, ha de estarse a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en el Código Civil. Reprodujo la actora textualmente algunos de los expositivos y de las disposiciones pactadas en los sucesivos contratos suscritos entre ella y la demandada, como el Exponen Tercero ("El objeto de este contrato se alquila exclusivamente para destino de vivienda. Que el Sr./a. Tania conoce el referido Programa y está interesado en su incorporación voluntaria al mismo, lo que lleva a cabo según las siguientes Disposiciones (...)") la Disposición Decimocuarta (Duración: "El presente compromiso se establece para un período de 1 año, con posibilidad de renovación. No obstante, Centre d'Acollida Assís podrá terminarlo unilateralmente en cualquier momento si se produjeran, a criterio de los responsables del piso, causas que supongan un incumplimiento de la normativa, o de aquellos fines para los cuales se suscribió el presente contrato. Otro motivo por el cual se puede rescindir el contrato es porque la persona propietaria o la que cede el piso quiere rescindirlo"), y la Disposición Decimosexta (Renta: "Por parte del Sr./a. Tania se realizará una aportación económica en función de criterios económicos fijados por los responsables en 190 euros mensuales, más la parte proporcional de los consumos. En el caso de variación de la aportación mensual consensuada por las dos partes, se formalizará un nuevo anexo en el contrato. El pago se realizará dentro de los días 1 a 5 de cada mes").

En concreto, alegó la actora que, para llevar a cabo su "Programa de atención a personas sin hogar", es arrendataria titular de la vivienda sita en DIRECCION000, de Barcelona, en virtud del contrato de arrendamiento de 30 de junio de 2007, suscrito con los propietarios de dicha vivienda, y que, en ejercicio de ese derecho arrendaticio sobre la citada vivienda, en fecha 20 de septiembre de 2017,suscribió con la demandada el contrato de arrendamiento cuya resolución solicitaba por expiración del plazo. Adujo que era un arrendamiento temporal en ejercicio de su actividad asistencial, y que, tras dicho contrato, el 13 de octubre de 2017 se firmó por las partes el "Plan de Trabajo" que se acompañaba; el día 19 de junio de 2018, se firmó el "Plan de Trabajo" que también acompañaba, y el día 12 de febrero de 2019 se firmó el "Plan de Trabajo" que, asimismo, se acompañaba. Hizo hincapié en que, en fecha 30 de junio de 2019,actora y demandada suscribieron un "Anexo al Contrato de Residencia", en el cual se estableció un período de duración contractual de 1 año desde la suscripción del referido anexo, firmándose poco después, el día 26 de julio de 2019, un nuevo "Plan de Trabajo", que acompañaba.

Alegó que, conforme a lo pactado en el contrato de fecha 20 de septiembre de 2017 y en el citado anexo de 30 de junio de 2019, a partir del día 1 de julio de 2020, el contrato se había ido prorrogando tácitamente, de mes en mes, hasta el 30 de junio de 2021, fecha en la que quedó definitivamente extinguido. A tal efecto, en fecha 28 de mayo de 2021,remitió a la demandada, por burofax con acuse de recibo, la carta que aportaba, en la que textualmente le comunicaba, entre otras cosas, lo siguiente:

"Que la Sra. Tania tiene el plazo de un mes a partir de la recepción de dicha carta para abandonar el domicilio situado en la DIRECCION000 de Barcelona.

Por este motivo, le rogamos se ponga en contacto con nosotros para la devolución de las llaves y la posesión de la vivienda en el plazo máximo de un mes. En caso contrario, nos veremos obligados a interponer las acciones judiciales correspondientes."

Alegó que dicho burofax fue enviado al domicilio de la demandada objeto del contrato, donde no pudo ser entregado en un primer intento el día 31 de mayo 2021, ni en un segundo intento el día 1 de junio de 2021, por lo que, según la "Certificación de Imposibilidad de Entrega" emitida por "Correos", se le dejó "Aviso en el buzón". Además, le remitió el mismo burofax por correo electrónico de 5 de agosto de 2021. Pero la demandada continuó en la posesión de la vivienda.

Añadió que, aunque no era objeto de la acción ejercitada, la demandada había dejado de abonar el suministro de agua de la vivienda desde abril de 2021.

3. La demandada contestó y se opuso. Aunque reconoció diversos extremos de la demanda, alegó que, de los documentos nº 10 y 11 de la demanda, resultaba que la actora y la demandada estuvieron en permanente contacto por diversas cuestiones durante el año 2021, y en ninguno de los correos electrónicos enviados por la actora le comunicó la voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, sino que, en el correo electrónico de 22 de marzo de 2021, le comunicó, incluso, que "están pendientes firmar la renovación del contrato y del plan de trabajo"; en el mismo sentido, en el correo de 2 de febrero de 2021, le comunicó que no se habían podido reunir ambas partes por falta de coincidencia de fechas, por lo que no se ha podido renovar el contrato de residencia ni el plan de trabajo por dicha causa. Aunque en ningún momento se le comunicó la voluntad de no renovar el contrato, en mayo de 2021, la actora le envió un burofax comunicándole, entre otras cuestiones "Que a fecha 30/06/2021 tocaba realizar la renovación del contrato de alojamiento, el cual no se llegó a firmar porque la Sra. Tania no acudió al Centro Assís. La última renovación firmada corresponde al año 2019", y que "Se le resuelve el contrato por cumplimiento de los objetivos", si bien no había tenido de él conocimiento hasta la recepción de la demanda. Adujo la demandada que una de las razones por las cuales la actora no le había renovado el contrato era que entendía que "la Sra. Tania es autónoma y autosuficiente", y que "(...) en ningún caso se le resuelve por motivos económicos", lo cual le resultaba sorprendente, pues desde hacía mucho tiempo los trabajadores sociales no mantenían contacto con ella; si bien era cierto que había experimentado una mejora a todos los niveles, gracias a la alternativa ocupaciones ofrecida y a los Planes de Trabajo realizados con la actora, no estaba en condiciones económicas de poder acceder a una vivienda, en caso de que fuese declarada la extinción del contrato por expiración del plazo, al percibir como único ingreso una prestación de Renta Garantida de Ciudadanía de 665 euros mensuales. Añadió que, aun en el hipotético caso de que fuese estimada la demanda, se le tendría que ofrecer una alternativa con un alquiler social a través de la Oficina de Habitatge, con la que estaba haciendo gestiones, para poder seguir avanzando y, en su caso, poder acceder al mundo laboral para mejorar su situación económica.

En cuanto al suministro impagado, reconoció la deuda, si bien adujo que no era a ella imputable, sino al "modus operandi" de pago de la parte proporcional de suministros establecido por la actora. Añadió que siempre había abonado las rentas de modo puntual.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se hace referencia a la naturaleza de este tipo de contratos, y a que procede determinar, en primer término, si la actora ha comunicado en debida forma a la demandada su voluntad de no renovar el contrato. Se parte de lo pactado en el contrato de arrendamiento de 20 de septiembre de 2017 en cuanto a la duración del contrato por el período de 1 año con posibilidad de renovación, así como de lo pactado en el anexo al contrato de 30 de junio de 2019, donde se renueva el contrato fijando un nuevo período de 1 año renovable, de modo que el contrato expiraba en fecha 30 de junio de 2020. Se señala que, transcurrido el año pactado en el anexo al contrato y, transcurridos los plazos contractualmente pactados, debe estarse a lo dispuesto en el art.1566 CC, que regula la tácita reconducción al establecer que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". Se razona que, partiendo de dicho precepto y, dado que la demandada continuó residiendo en la vivienda durante los 15 días siguientes, debe entenderse prorrogado por tácita reconducción y, por tanto, con expiración en fecha 30 de junio de 2021. Se añade que, prorrogado dicho contrato y no formalizándose entre las partes nueva renovación el mismo, la actora comunicó a la demandada mediante burofax de fecha 28 de mayo de 2021 (que no fue entregado por encontrarse ausente en fecha 31 de mayo de 2021 y no retirar el aviso dejado en fecha 1 de junio) su voluntad de resolver el contrato e instándola a la entrega de las llaves y devolución de la vivienda. Se precisa que la falta de conocimiento el burofax, por causa no imputable a la actora, no es óbice a la validez y eficacia de la comunicación, como se viene entendiendo, entre otras por la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 23 de diciembre de 2022 (ROJ: SAP B 14633/2022 - ECLI:ES:APB:2022:14633 ). Se señala que, ante la existencia de un requerimiento previo válido, debe concluirse que ha expirado el plazo contractual de duración pactada, resultando irrelevantes los motivos aducidos por la actora para ejercer la resolución del contrato, dado que lo que se impide es la tácita reconducción a la terminación del plazo pactado, que expiraba en fecha 30 de junio de 2023.

En cuanto al ofrecimiento de una vivienda alternativa por parte de la Oficina de Habitatge en caso de estimación de la demanda, con fijación de un alquiler social, se señala que ningún pronunciamiento puede efectuarse en la sentencia, pues dicha petición debe encauzarse por los trámites administrativos correspondientes ante la Administración pública competente, y con independencia de las comunicaciones que puedan efectuarse a servicios sociales con ocasión del lanzamiento de la demandada.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva

1. Sostiene la apelante que, en primera instancia, la juez "a quo" impidió la celebración de una vista con garantías, puesto que le impidió hacer alegaciones complementarias, plantear cuestiones previas y formular conclusiones, realizando una actuación ablatoria de sus posibilidades de defensa, en contra del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin indefensión.

2. La apelada se opone. Afirma que ello es falso, y que basta la simple visualización de la grabación del acto de la vista para desmontar por completo las graves acusaciones que se efectúan de contrario. Añade que el análisis y valoración de lo sucedido en la vista demuestra que, al amparo de lo dispuesto en la LEC y teniendo en cuenta que se trataba de la vista de un Juicio Verbal del art. 250.1.1, no tiene tampoco fundamento alguno lo que manifiesta en cuanto a que a la contraparte no se le permitió intervenir "tot i que ... es tenien arguments i fets a acreditar" y a que la prueba "no se'ns va permetre explicar-la".

3. El art.443.3 LEC, en la redacción vigente al tiempo de la vista celebrada el 24 de mayo de 2023, regula el desarrollo de dicho acto, en el sentido siguiente: "Si no se hubieran suscitado las cuestiones procesales a que se refieren los apartados anteriores o si, formuladas, se resolviese por el tribunal la continuación del acto, se dará la palabra a las partes para realizar aclaraciones y fijar los hechos sobre los que exista contradicción. Si no hubiere conformidad sobre todos ellos, se propondrán las pruebas y se practicarán seguidamente las que resulten admitidas (...)".

4. Visionada la grabación del acto de la vista, no consideramos que se haya vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, sin perjuicio de que la apelante no ha solicitado la nulidad.

Ambas partes manifestaron no haber alcanzado un acuerdo, la parte actora se ratificó en la demanda presentada, y la demandada manifestó que quería hacer alegaciones complementarias. Preguntada -su letrado- por la juez "a quo" qué quería decir con alegaciones complementarias, manifestó que la otra parte no acreditaba los extremos que afirmaba en la demanda, por cuanto que no se acreditaba que la actora...La juez "a quo" indicó que eso no era una alegación complementaria, sino una valoración o una conclusión. La demandada insistió en que tenía una alegación complementaria, respecto de que no se cumplían las causas de resolución de la LAU, y se le indicó, de nuevo, por la juez "a quo" que eso no era una alegación complementaria, sino una cuestión de fondo que se hace valer en la contestación a la demanda, a lo que el letrado de la demandada indicó que en fase de conclusiones lo expresaría.

Tras el trámite de impugnación de los documentos aportados, se pasó a la fijación de los hechos controvertidos, y, seguidamente, a la proposición de prueba por ambas partes. Tras la declaración de pertinencia o no de la prueba propuesta, se consideró procedente no formular conclusiones, por entender la juez "a quo" que el procedimiento no revestía ningún tipo de complejidad.

5. Ciertamente, lo que la demandada pretendía manifestar como alegaciones complementarias no cabía dentro de tal concepto. El art.426.1 LEC, aunque en el marco del juicio ordinario, alude a las alegaciones complementarias "en relación con lo expuesto de contrario". Pero no cabe incluir como tales las que trató de verter la demandada, encaminadas a valorar lo probado por la actora y la falta de concurrencia de causa de resolución, a modo de réplica o de contestación a la contestación. Ello era más propio del trámite de conclusiones.

En cualquier caso, el art.447.1 LEC, en la redacción vigente al tiempo de la vista, dispone que "Practicadas las pruebas, el tribunal podrá conceder a las partes un turno de palabra para formular oralmente conclusiones", de modo que la concesión de ese turno de palabra no resultaba obligatoria, sino que constituía una facultad del juez ("podrá"), que, en este caso, se decidió que no procedía utilizar, por las razones expuestas.

6. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la insuficiente acreditación de los hechos en que se funda la demanda

1. Aduce la apelante que la demanda no cumple con los estándares de carga de la prueba del art.217 LEC, al considerar evidente que no ha acreditado de forma suficiente haber notificado de forma fehaciente la finalización del contrato. Sólo ha acreditado el envío de un correo electrónico de la demandada, lo que no acredita el conocimiento real de la comunicación, al no adjuntarse comprobante alguno de recepción y/o lectura; lo que se acredita es que no se llegó a comunicar la extinción de forma fehaciente. Añade que, dada la negativa a escuchar las alegaciones complementarias de la demandada durante la vista, hay alegaciones de la demandada que no han sido atendidas, las cuales son trascendentales. En ese sentido, aduce que, en abril de 2022, la arrendadora remitió a la arrendataria información para la renovación del contrato, que había de seguir vigente, pues no se daba la condición prevista en el contrato para la negativa a la renovación, puesto que la demandada sigue en situación de vulnerabilidad, al recibir muy escasos ingresos (Renda Garantida de Ciutadania), ingresos acreditados y actualizados en la minuta de prueba en la vista, y que son insuficientes para hacer vida independiente. Considera que la actora, como fundación encargada de la prestación de servicios asistenciales, debe ser objetiva y los ha de justificar en función de las finalidades de la legislación de servicios sociales (art. 8.2 i Títol VI de la Llei 12/2007, d'11 d'octubre, de serveis socials). Reitera que, de forma sorpresiva, intentó comunicar a la demandada que ya estaba en situación de hacer vida independiente, y que no le renovaría el contrato, adquiriendo la capacidad para hacer vida independiente en el plazo record de un mes, lo cual no ha quedado acreditado. Considera que la actora no podía acreditar que se diesen las condiciones para la extinción del contrato de arrendamiento conforme al art.27.2 LAU, aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ex art.35 LAU, por lo que, de forma presuntuosa y sin prueba, optó por considerar que podía hacer vida independiente sin asistencia.

2. La apelada se opone. Sostiene que, en la sentencia recurrida, se recoge expresamente el hecho incuestionable de que "la actora comunicó a la demandada mediante burofax de fecha 28 de mayo de 2021 (que no fue entregado por encontrarse ausente en fecha 31 de mayo de 2021 y no retirar el aviso dejado en fecha 1 de junio) su voluntad de resolver el contrato e instándola a la entrega de llaves y devolución de la vivienda. La falta de conocimiento del burofax, por causa no imputable al actor, no es óbice a la validez y eficacia de la comunicación",tras lo cual se transcribe la Sentencia de la sección 4 de esta Audiencia 23 de diciembre de 2022, que solicita que se tenga aquí por íntegramente reproducida. Añade que, además, la actora probó, y la adversa admite, que se remitió también a la demandada esa carta-requerimiento por mail, al objeto de que esta tuviese conocimiento de la misma y de sus consecuencias.

3. En contra de lo que aduce la apelante, sí se llegó a comunicar por la actora a la demandada la extinción del contrato de arrendamiento y, además, de forma fehaciente. Como aduce la apelada, la comunicación tuvo lugar mediante el burofax con acuse de recibo enviado en fecha 28 de mayo de 2021, el cual, como se alegó en la demanda, no pudo ser entregado en un primer intento el día 31 de mayo 2021, ni en un segundo intento el día 1 de junio de 2021, por lo que, según la "Certificación de Imposibilidad de Entrega" emitida por "Correos", se dejó "Aviso en el buzón" a la demandada.

Aparte de la sentencia citada por la apelada, la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 (Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462), aunque sea con ocasión de un desahucio por falta de pago de la renta, señala lo siguiente:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente (...) Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso."

4. Partiendo de esa premisa de comunicación en forma fehaciente y que debe entenderse como recibida, el burofax de fecha 28 de mayo de 2021, fue del siguiente tenor:

En dicha comunicación, se deja expresa constancia, por tanto, de que ya en fecha 30 de junio de 2020 debía haber sido firmada la renovación del contrato, pero que no se llegó a firmar porque la demandada no acudió al Centro. Y, en el documento nº 7 de la contestación a la demanda, aparece un mensaje de Whatsapp de la actora a la demandada de fecha 21 de julio de 2020, donde le indica: "Bon dia Tania la renovació es fa automática pero es signa un document de renovació comanex de contracte. Restem a l'espera de que ens diguis dia, hora i lloc per veuren's i tractar aquest tema. Gracies."

Por otra parte, de los correos electrónicos aportados con la demanda como documento nº 10, resulta acreditado que, con anterioridad al envío del citado burofax de 28 de mayo de 2021, hubo diversos intentos de la actora para que la demandada firmase la renovación del contrato. Así, en correo electrónico enviado por la actora a la demandada en fecha 2 de febrero de 2021, consta:

El 22 de abril de 2021, entre otras cosas, la actora comunicó a la demandada lo siguiente:

El 22 de abril de 2021, la demandada indicó a la actora lo siguiente:

El 27 de abril de 2021, la actora preguntó si

El 1 de mayo de 2021, respondió la demandada:

El 4 de mayo de 2021, la demandada comunicó a la actora lo siguiente:

El 4 de mayo de 2021, la actora indicó:

La demandada respondió:

El 7 de mayo de 2021, la actora indicó:

El 11 de mayo de 2021, entre otras cosas, la demandada indicó:

El 12 de mayo de 2021, la actora indicó:

Y, finalmente, el 5 de agosto de 2021, después del envío del burofax, la actora indicó:

Cabe recordar que, en el burofax de 28 de mayo de 2021, se hizo ya expresa mención de que la renovación que debía haber sido firmada el 30 de junio de 2020 no se hizo porque la demandada no acudió a la firma. Y los correos transcritos revelan los sucesivos intentos de la actora para que fuese firmado el contrato, de modo que no cabe hablar de una actuación sorpresiva por parte de la actora.

Así las cosas, no cabía sino entender que no era ya interés de la demandada la renovación. Ello máxime cuando, cabe recordar también, que, como consta en el propio burofax, existían "otras personas necesitadas de una estabilidad estacional para iniciar sus procesos de cambio y mejora tal y como hizo la Sra. Tania en su momento".

Además, en la Disposición decimocuarta del contrato, se pactó: "DURACIÓN: El presente compromiso se establece para un período de 1 año, con posibilidad de renovación. No obstante, Centre d'Acollida Assís podrá terminarlo unilateralmente en cualquier momento si se produjeran, a criterio de los responsables del piso, causas que supongan un incumplimiento de la normativa, o de aquellos fines para los cuales se suscribió el presente contrato. Otro motivo por el cual se puede rescindir el contrato es porque la persona propietaria o la que cede el piso quiere rescindirlo".

Si, como se ha expuesto ha tenido lugar, la demandada no acudió a suscribir la nueva renovación después de darle la oportunidad de escoger la fecha sucesivamente, ello supone incumplir la normativa, con el efecto perjudicial que puede derivarse para terceras personas necesitadas de asistencia, por lo que la actora tiene derecho a rescindir el contrato, en lugar de mantenerlo en vigor "sine die". De hecho, entre los derechos de la actora, figura en el contrato el de "Expulsar y/o desvincular al residente del programa de pisos o de la entidad cuando haya un incumplimiento de lo establecido o el plan de trabajo haya finalizado; o haya algún incidente que sea motivo de rescisión del contrato".

5. El motivo es desestimado.

CUARTO.-Sobre la vulneración del derecho a la igualdad en relación con el derecho a la vivienda

1. Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se establece la obligación de la demandada de abandonar el inmueble, con independencia de garantizar la previa existencia de una alternativa habitacional, de lo cual se desentiende, cuando la ejecución del desahucio forzoso causaría daños irreparables, si se tiene en cuenta su acreditada vulnerabilidad. Alude a que Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, órgano de interpretación y garantía del PIDESC, ha entendido que la prohibición de los desahucios arbitrarios forma parte del derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para ella y para su familia, incluidos la alimentación, el vestido, la vivienda y una mejora continua de las condiciones de su existencia, conforme al art. 11.1 PIDESC. Además, conforme a la STS 237/2021, de 22 de febrero de 2021, el juez está obligado a comprobar, antes de autorizar la entrada en el domicilio para desahuciar a sus ocupantes, que la Administración adopta las mesuras adecuadas y suficientes para proteger a los ocupantes en situación de necesidad, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la materia.

2. La apelada se opone. Aduce que todavía no se está en trámite de ejecución de sentencia y que, por supuesto, no está señalado lanzamiento alguno, por lo que manifestar en este momento que "els desnonaments forçosos de persones en situació de vulnerabilitat estan prohibits a Espanya" no procede, sin perjuicio de que, en su caso y si procede, pueda invocar y acogerse la demandada a la normativa que tenga por conveniente para evitar o retrasar su lanzamiento cuando exista sentencia firme de desahucio. Añade que, además, en la sentencia recurrida se señala que "(...) respecto de las pretensiones aducidas por la parte relativas al ofrecimiento de una vivienda alternativa por parte de la Oficina de Habitatge en caso de estimación de la demanda, con fijación de un alquiler social, ningún pronunciamiento puede efectuarse, en tanto que dicha petición debe encauzarse por los trámites administrativos correspondientes ante la Administración pública competente. Y ello, con independencia de las comunicaciones que puedan efectuarse a servicios sociales con ocasión del lanzamiento de la demandada".

3. En efecto, no es este el momento procesal de alegar lo que alega la apelante, puesto que no se está en trámite de ejecución de sentencia y, por ende, no ha sido siquiera señalado el lanzamiento de la demandada. Ello sin perjuicio de lo que pueda aducir, en su caso, la ahora apelante en ejecución de sentencia.

4. El motivo es desestimado.

QUINTO.-Sobre la inexistencia de notificación de la resolución del contrato. Conculcación del principio de confianza legítima

1. La apelante considera que no se puede proteger la mala fe de quien, habiendo realizado unas acciones de un signo (llamar a la demandada a la firma de la renovación), seguidamente le remite un burofax para rescindir el contrato, puesto que ello conculca el principio de confianza legítima. Y añade que "En situació d'indefensió i abús de poder, el previsible és considerar que la recepció del burofax suposarà major indefensió i abús de poder, aquesta vegada ja per via pública en possible frau de llei. .... aleshores en cap cas la Llei pot atribuir-li afany d'obstaculitzar de forma il·legítima la seva comunicació, perquè ja d'inici s'estaria assimilant l'acció d'obstaculitzar amb la de frenar, on la diferència denota per sí mateixa l'ànim del subjecte demandat. Si el que pretén el demandat és frenar, no nega l'autoritat de la Llei sinó que precisament busca mitjans per anomenar-la abans del dany irreparable. El que estaria fent, aleshores, seria exercir protecció legítima sense dany a tercers des del respecte fer al Dret i les seves praxis".

2. La apelada se opone. Niega que, conforme a esa teoría, que comporta reconocer que la demandada no recibió el burofax por propia voluntad, la demanda debiera haber sido desestimada con base en que "no es pot protegir la mala fe de qui, havent realitzat accions d'un signe (cridar a la nostra representada a signar la no renovació) i tot seguit remetre-li un burofax per rescindir el contracte, ja que això conculca el principi de confiança legítima".

3. Tal y como se desprende de lo razonado en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución, la actora no era, en principio, contraria a la posible renovación del contrato.

Sin embargo, la falta de suscripción del oportuno documento de renovación por parte de la demandada a lo largo del tiempo, después de serle facilitadas por la actora diversas fechas al efecto, hace que la actuación de la actora no sea arbitraria, sino que se ajusta a su propia naturaleza como entidad sin ánimo de lucro que ejerce actividades de carácter asistencial, entre las que se encuentra el posibilitar el acceso temporal a una vivienda digna a personas sin hogar, ofreciéndoles acogida, acompañamiento, asistencia social y canalización de demandas, como ya se alegó en la demanda. Por tal motivo, la duración del arrendamiento concertado está ligada al fin perseguido, quedando excluida su regulación de la de los arrendamientos de vivienda de la LAU.

4. El motivo es desestimado.

5. En atención a lo expuesto, procede desestimar del recurso de apelación.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación

PRIMERO.-1. Por la demandada, Dña. Tania, se interpone recurso de apelación contra la sentencia por la cual fue estimada la demanda que presentó en su contra ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS, en ejercicio de acción de extinción de contrato de arrendamiento por expiración del plazo.

2. Partió la actora de ser una entidad sin ánimo de lucro que ejerce actividades de carácter asistencial, entre las que se encuentra el posibilitar el acceso temporal a una vivienda digna a personas sin hogar, ofreciéndoles acogida, acompañamiento, asistencia social y canalización de demandas, y del carácter asistencial del contrato de arrendamiento concertado con la demandada a tal efecto; destacó que la acción asistencial o el acompañamiento de la "ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS" a cada una de las personas que se integran en su "Programa de atención a personas sin hogar" no tiene una vocación de duración ilimitada en el tiempo, sino que debe tener la duración adecuada en función del fin perseguido, que es coadyuvar en la posible inserción social de los beneficiarios, aparte de que la duración limitada en el tiempo tiene también por objeto el permitir que otras personas, otras familias, puedan beneficiarse igualmente de la ayuda de su acción asistencial. Precisó que, al amparo de lo dispuesto en el art. 3.2 LAU, los contratos suscritos por la "ASSOCIACIÓ CENTRE D'ACOLLIDA ASSÍS" están excluidos del arrendamiento de viviendas contemplado en el art.2 LAU, y que tienen la consideración legal de arrendamientos para uso distinto del de vivienda al tratarse del arrendamiento temporal de una finca urbana en el ejercicio de una actividad asistencial, por lo que su régimen jurídico viene determinado por las previsiones de los arts. 4.1 y 4.3 de la LAU, de modo que, en cuanto al plazo de duración del arrendamiento, ha de estarse a lo pactado por las partes y a lo dispuesto en el Código Civil. Reprodujo la actora textualmente algunos de los expositivos y de las disposiciones pactadas en los sucesivos contratos suscritos entre ella y la demandada, como el Exponen Tercero ("El objeto de este contrato se alquila exclusivamente para destino de vivienda. Que el Sr./a. Tania conoce el referido Programa y está interesado en su incorporación voluntaria al mismo, lo que lleva a cabo según las siguientes Disposiciones (...)") la Disposición Decimocuarta (Duración: "El presente compromiso se establece para un período de 1 año, con posibilidad de renovación. No obstante, Centre d'Acollida Assís podrá terminarlo unilateralmente en cualquier momento si se produjeran, a criterio de los responsables del piso, causas que supongan un incumplimiento de la normativa, o de aquellos fines para los cuales se suscribió el presente contrato. Otro motivo por el cual se puede rescindir el contrato es porque la persona propietaria o la que cede el piso quiere rescindirlo"), y la Disposición Decimosexta (Renta: "Por parte del Sr./a. Tania se realizará una aportación económica en función de criterios económicos fijados por los responsables en 190 euros mensuales, más la parte proporcional de los consumos. En el caso de variación de la aportación mensual consensuada por las dos partes, se formalizará un nuevo anexo en el contrato. El pago se realizará dentro de los días 1 a 5 de cada mes").

En concreto, alegó la actora que, para llevar a cabo su "Programa de atención a personas sin hogar", es arrendataria titular de la vivienda sita en DIRECCION000, de Barcelona, en virtud del contrato de arrendamiento de 30 de junio de 2007, suscrito con los propietarios de dicha vivienda, y que, en ejercicio de ese derecho arrendaticio sobre la citada vivienda, en fecha 20 de septiembre de 2017,suscribió con la demandada el contrato de arrendamiento cuya resolución solicitaba por expiración del plazo. Adujo que era un arrendamiento temporal en ejercicio de su actividad asistencial, y que, tras dicho contrato, el 13 de octubre de 2017 se firmó por las partes el "Plan de Trabajo" que se acompañaba; el día 19 de junio de 2018, se firmó el "Plan de Trabajo" que también acompañaba, y el día 12 de febrero de 2019 se firmó el "Plan de Trabajo" que, asimismo, se acompañaba. Hizo hincapié en que, en fecha 30 de junio de 2019,actora y demandada suscribieron un "Anexo al Contrato de Residencia", en el cual se estableció un período de duración contractual de 1 año desde la suscripción del referido anexo, firmándose poco después, el día 26 de julio de 2019, un nuevo "Plan de Trabajo", que acompañaba.

Alegó que, conforme a lo pactado en el contrato de fecha 20 de septiembre de 2017 y en el citado anexo de 30 de junio de 2019, a partir del día 1 de julio de 2020, el contrato se había ido prorrogando tácitamente, de mes en mes, hasta el 30 de junio de 2021, fecha en la que quedó definitivamente extinguido. A tal efecto, en fecha 28 de mayo de 2021,remitió a la demandada, por burofax con acuse de recibo, la carta que aportaba, en la que textualmente le comunicaba, entre otras cosas, lo siguiente:

"Que la Sra. Tania tiene el plazo de un mes a partir de la recepción de dicha carta para abandonar el domicilio situado en la DIRECCION000 de Barcelona.

Por este motivo, le rogamos se ponga en contacto con nosotros para la devolución de las llaves y la posesión de la vivienda en el plazo máximo de un mes. En caso contrario, nos veremos obligados a interponer las acciones judiciales correspondientes."

Alegó que dicho burofax fue enviado al domicilio de la demandada objeto del contrato, donde no pudo ser entregado en un primer intento el día 31 de mayo 2021, ni en un segundo intento el día 1 de junio de 2021, por lo que, según la "Certificación de Imposibilidad de Entrega" emitida por "Correos", se le dejó "Aviso en el buzón". Además, le remitió el mismo burofax por correo electrónico de 5 de agosto de 2021. Pero la demandada continuó en la posesión de la vivienda.

Añadió que, aunque no era objeto de la acción ejercitada, la demandada había dejado de abonar el suministro de agua de la vivienda desde abril de 2021.

3. La demandada contestó y se opuso. Aunque reconoció diversos extremos de la demanda, alegó que, de los documentos nº 10 y 11 de la demanda, resultaba que la actora y la demandada estuvieron en permanente contacto por diversas cuestiones durante el año 2021, y en ninguno de los correos electrónicos enviados por la actora le comunicó la voluntad de no renovarle el contrato de arrendamiento, sino que, en el correo electrónico de 22 de marzo de 2021, le comunicó, incluso, que "están pendientes firmar la renovación del contrato y del plan de trabajo"; en el mismo sentido, en el correo de 2 de febrero de 2021, le comunicó que no se habían podido reunir ambas partes por falta de coincidencia de fechas, por lo que no se ha podido renovar el contrato de residencia ni el plan de trabajo por dicha causa. Aunque en ningún momento se le comunicó la voluntad de no renovar el contrato, en mayo de 2021, la actora le envió un burofax comunicándole, entre otras cuestiones "Que a fecha 30/06/2021 tocaba realizar la renovación del contrato de alojamiento, el cual no se llegó a firmar porque la Sra. Tania no acudió al Centro Assís. La última renovación firmada corresponde al año 2019", y que "Se le resuelve el contrato por cumplimiento de los objetivos", si bien no había tenido de él conocimiento hasta la recepción de la demanda. Adujo la demandada que una de las razones por las cuales la actora no le había renovado el contrato era que entendía que "la Sra. Tania es autónoma y autosuficiente", y que "(...) en ningún caso se le resuelve por motivos económicos", lo cual le resultaba sorprendente, pues desde hacía mucho tiempo los trabajadores sociales no mantenían contacto con ella; si bien era cierto que había experimentado una mejora a todos los niveles, gracias a la alternativa ocupaciones ofrecida y a los Planes de Trabajo realizados con la actora, no estaba en condiciones económicas de poder acceder a una vivienda, en caso de que fuese declarada la extinción del contrato por expiración del plazo, al percibir como único ingreso una prestación de Renta Garantida de Ciudadanía de 665 euros mensuales. Añadió que, aun en el hipotético caso de que fuese estimada la demanda, se le tendría que ofrecer una alternativa con un alquiler social a través de la Oficina de Habitatge, con la que estaba haciendo gestiones, para poder seguir avanzando y, en su caso, poder acceder al mundo laboral para mejorar su situación económica.

En cuanto al suministro impagado, reconoció la deuda, si bien adujo que no era a ella imputable, sino al "modus operandi" de pago de la parte proporcional de suministros establecido por la actora. Añadió que siempre había abonado las rentas de modo puntual.

4. La sentencia es estimatoria de la demanda. Se hace referencia a la naturaleza de este tipo de contratos, y a que procede determinar, en primer término, si la actora ha comunicado en debida forma a la demandada su voluntad de no renovar el contrato. Se parte de lo pactado en el contrato de arrendamiento de 20 de septiembre de 2017 en cuanto a la duración del contrato por el período de 1 año con posibilidad de renovación, así como de lo pactado en el anexo al contrato de 30 de junio de 2019, donde se renueva el contrato fijando un nuevo período de 1 año renovable, de modo que el contrato expiraba en fecha 30 de junio de 2020. Se señala que, transcurrido el año pactado en el anexo al contrato y, transcurridos los plazos contractualmente pactados, debe estarse a lo dispuesto en el art.1566 CC, que regula la tácita reconducción al establecer que "Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción por el tiempo que establecen los artículos 1.577 y 1.581, a menos que haya precedido requerimiento". Se razona que, partiendo de dicho precepto y, dado que la demandada continuó residiendo en la vivienda durante los 15 días siguientes, debe entenderse prorrogado por tácita reconducción y, por tanto, con expiración en fecha 30 de junio de 2021. Se añade que, prorrogado dicho contrato y no formalizándose entre las partes nueva renovación el mismo, la actora comunicó a la demandada mediante burofax de fecha 28 de mayo de 2021 (que no fue entregado por encontrarse ausente en fecha 31 de mayo de 2021 y no retirar el aviso dejado en fecha 1 de junio) su voluntad de resolver el contrato e instándola a la entrega de las llaves y devolución de la vivienda. Se precisa que la falta de conocimiento el burofax, por causa no imputable a la actora, no es óbice a la validez y eficacia de la comunicación, como se viene entendiendo, entre otras por la Sentencia de esta Sección de la Audiencia de 23 de diciembre de 2022 (ROJ: SAP B 14633/2022 - ECLI:ES:APB:2022:14633 ). Se señala que, ante la existencia de un requerimiento previo válido, debe concluirse que ha expirado el plazo contractual de duración pactada, resultando irrelevantes los motivos aducidos por la actora para ejercer la resolución del contrato, dado que lo que se impide es la tácita reconducción a la terminación del plazo pactado, que expiraba en fecha 30 de junio de 2023.

En cuanto al ofrecimiento de una vivienda alternativa por parte de la Oficina de Habitatge en caso de estimación de la demanda, con fijación de un alquiler social, se señala que ningún pronunciamiento puede efectuarse en la sentencia, pues dicha petición debe encauzarse por los trámites administrativos correspondientes ante la Administración pública competente, y con independencia de las comunicaciones que puedan efectuarse a servicios sociales con ocasión del lanzamiento de la demandada.

5. La apelante solicita en su recurso la revocación de la sentencia, a fin de que sea desestimada la demanda.

6. La apelada se opone al recurso, y solicita la confirmación de la sentencia recurrida.

SEGUNDO.-Sobre la vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva

1. Sostiene la apelante que, en primera instancia, la juez "a quo" impidió la celebración de una vista con garantías, puesto que le impidió hacer alegaciones complementarias, plantear cuestiones previas y formular conclusiones, realizando una actuación ablatoria de sus posibilidades de defensa, en contra del derecho fundamental a la tutela judicial efectiva sin indefensión.

2. La apelada se opone. Afirma que ello es falso, y que basta la simple visualización de la grabación del acto de la vista para desmontar por completo las graves acusaciones que se efectúan de contrario. Añade que el análisis y valoración de lo sucedido en la vista demuestra que, al amparo de lo dispuesto en la LEC y teniendo en cuenta que se trataba de la vista de un Juicio Verbal del art. 250.1.1, no tiene tampoco fundamento alguno lo que manifiesta en cuanto a que a la contraparte no se le permitió intervenir "tot i que ... es tenien arguments i fets a acreditar" y a que la prueba "no se'ns va permetre explicar-la".

3. El art.443.3 LEC, en la redacción vigente al tiempo de la vista celebrada el 24 de mayo de 2023, regula el desarrollo de dicho acto, en el sentido siguiente: "Si no se hubieran suscitado las cuestiones procesales a que se refieren los apartados anteriores o si, formuladas, se resolviese por el tribunal la continuación del acto, se dará la palabra a las partes para realizar aclaraciones y fijar los hechos sobre los que exista contradicción. Si no hubiere conformidad sobre todos ellos, se propondrán las pruebas y se practicarán seguidamente las que resulten admitidas (...)".

4. Visionada la grabación del acto de la vista, no consideramos que se haya vulnerado el derecho a la tutela judicial efectiva, sin perjuicio de que la apelante no ha solicitado la nulidad.

Ambas partes manifestaron no haber alcanzado un acuerdo, la parte actora se ratificó en la demanda presentada, y la demandada manifestó que quería hacer alegaciones complementarias. Preguntada -su letrado- por la juez "a quo" qué quería decir con alegaciones complementarias, manifestó que la otra parte no acreditaba los extremos que afirmaba en la demanda, por cuanto que no se acreditaba que la actora...La juez "a quo" indicó que eso no era una alegación complementaria, sino una valoración o una conclusión. La demandada insistió en que tenía una alegación complementaria, respecto de que no se cumplían las causas de resolución de la LAU, y se le indicó, de nuevo, por la juez "a quo" que eso no era una alegación complementaria, sino una cuestión de fondo que se hace valer en la contestación a la demanda, a lo que el letrado de la demandada indicó que en fase de conclusiones lo expresaría.

Tras el trámite de impugnación de los documentos aportados, se pasó a la fijación de los hechos controvertidos, y, seguidamente, a la proposición de prueba por ambas partes. Tras la declaración de pertinencia o no de la prueba propuesta, se consideró procedente no formular conclusiones, por entender la juez "a quo" que el procedimiento no revestía ningún tipo de complejidad.

5. Ciertamente, lo que la demandada pretendía manifestar como alegaciones complementarias no cabía dentro de tal concepto. El art.426.1 LEC, aunque en el marco del juicio ordinario, alude a las alegaciones complementarias "en relación con lo expuesto de contrario". Pero no cabe incluir como tales las que trató de verter la demandada, encaminadas a valorar lo probado por la actora y la falta de concurrencia de causa de resolución, a modo de réplica o de contestación a la contestación. Ello era más propio del trámite de conclusiones.

En cualquier caso, el art.447.1 LEC, en la redacción vigente al tiempo de la vista, dispone que "Practicadas las pruebas, el tribunal podrá conceder a las partes un turno de palabra para formular oralmente conclusiones", de modo que la concesión de ese turno de palabra no resultaba obligatoria, sino que constituía una facultad del juez ("podrá"), que, en este caso, se decidió que no procedía utilizar, por las razones expuestas.

6. El motivo es desestimado.

TERCERO.-Sobre la insuficiente acreditación de los hechos en que se funda la demanda

1. Aduce la apelante que la demanda no cumple con los estándares de carga de la prueba del art.217 LEC, al considerar evidente que no ha acreditado de forma suficiente haber notificado de forma fehaciente la finalización del contrato. Sólo ha acreditado el envío de un correo electrónico de la demandada, lo que no acredita el conocimiento real de la comunicación, al no adjuntarse comprobante alguno de recepción y/o lectura; lo que se acredita es que no se llegó a comunicar la extinción de forma fehaciente. Añade que, dada la negativa a escuchar las alegaciones complementarias de la demandada durante la vista, hay alegaciones de la demandada que no han sido atendidas, las cuales son trascendentales. En ese sentido, aduce que, en abril de 2022, la arrendadora remitió a la arrendataria información para la renovación del contrato, que había de seguir vigente, pues no se daba la condición prevista en el contrato para la negativa a la renovación, puesto que la demandada sigue en situación de vulnerabilidad, al recibir muy escasos ingresos (Renda Garantida de Ciutadania), ingresos acreditados y actualizados en la minuta de prueba en la vista, y que son insuficientes para hacer vida independiente. Considera que la actora, como fundación encargada de la prestación de servicios asistenciales, debe ser objetiva y los ha de justificar en función de las finalidades de la legislación de servicios sociales (art. 8.2 i Títol VI de la Llei 12/2007, d'11 d'octubre, de serveis socials). Reitera que, de forma sorpresiva, intentó comunicar a la demandada que ya estaba en situación de hacer vida independiente, y que no le renovaría el contrato, adquiriendo la capacidad para hacer vida independiente en el plazo record de un mes, lo cual no ha quedado acreditado. Considera que la actora no podía acreditar que se diesen las condiciones para la extinción del contrato de arrendamiento conforme al art.27.2 LAU, aplicable a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda ex art.35 LAU, por lo que, de forma presuntuosa y sin prueba, optó por considerar que podía hacer vida independiente sin asistencia.

2. La apelada se opone. Sostiene que, en la sentencia recurrida, se recoge expresamente el hecho incuestionable de que "la actora comunicó a la demandada mediante burofax de fecha 28 de mayo de 2021 (que no fue entregado por encontrarse ausente en fecha 31 de mayo de 2021 y no retirar el aviso dejado en fecha 1 de junio) su voluntad de resolver el contrato e instándola a la entrega de llaves y devolución de la vivienda. La falta de conocimiento del burofax, por causa no imputable al actor, no es óbice a la validez y eficacia de la comunicación",tras lo cual se transcribe la Sentencia de la sección 4 de esta Audiencia 23 de diciembre de 2022, que solicita que se tenga aquí por íntegramente reproducida. Añade que, además, la actora probó, y la adversa admite, que se remitió también a la demandada esa carta-requerimiento por mail, al objeto de que esta tuviese conocimiento de la misma y de sus consecuencias.

3. En contra de lo que aduce la apelante, sí se llegó a comunicar por la actora a la demandada la extinción del contrato de arrendamiento y, además, de forma fehaciente. Como aduce la apelada, la comunicación tuvo lugar mediante el burofax con acuse de recibo enviado en fecha 28 de mayo de 2021, el cual, como se alegó en la demanda, no pudo ser entregado en un primer intento el día 31 de mayo 2021, ni en un segundo intento el día 1 de junio de 2021, por lo que, según la "Certificación de Imposibilidad de Entrega" emitida por "Correos", se dejó "Aviso en el buzón" a la demandada.

Aparte de la sentencia citada por la apelada, la STS, Sala 1ª, de 22 de junio de 2022 (Roj: STS 2462/2022 - ECLI:ES:TS:2022:2462), aunque sea con ocasión de un desahucio por falta de pago de la renta, señala lo siguiente:

"No ofrece duda que el requerimiento de pago de la renta debe llevarse a efecto de manera fehaciente a través de un medio que permita dejar constancia de su realización. Dicho de otra forma, que dé crédito a la realidad de su práctica. En este caso, el procedimiento empleado por la parte arrendadora reúne dicho requisito, en tanto en cuanto el burofax remitido es un instrumento idóneo a los pretendidos efectos, en tanto en cuanto acredita el contenido literal de la comunicación enviada, así como la identidad del remitente, del destinatario, del lugar o domicilio al que se dirige, así como el resultado de la entrega.

Ahora bien, la cuestión debatida es otra. Es decir, si la forma en que se practicó el requerimiento es bastante para que el arrendatario tenga acceso a su contenido y, por lo tanto, desencadene su eficacia para impedir la enervación de la acción, cuando consta como no entregado y "dejado aviso".

En el presente caso, el burofax no se remitió a domicilio erróneo, o en el que el demandado fuese desconocido, o del que se hallase temporalmente ausente por razones justificadas, o cuyo concreto contenido no constase. La sentencia recurrida da por acreditado que el servicio de correos dejó el oportuno aviso del requerimiento al alcance del demandado, y éste no justificó que fuera privado del acceso al mismo por un acto de un tercero.

Por otra parte, no puede avalarse una conducta obstativa, contraria a los postulados de la buena fe, consistente en evitar las consecuencias legales de un acto jurídico. La sentencia de esta Sala 89/2020, de 6 de febrero , otorgó eficacia a una notificación de la fecha de la subasta de un inmueble al ejecutado, "con el resultado que en este caso fue de no hallarse su destinatario, al que el funcionario de Correos dejó el oportuno aviso", y de cuyo procedimiento de ejecución tenía constancia.

En el supuesto que enjuiciamos, el recurrente (...) Sabía, igualmente, que le había sido remitida una notificación por medio de un burofax a través de los servicios de correos; y, pese a tenerla a su disposición optó por no recogerla, evitando, de esta forma, por acto dependiente de su voluntad, acceder a su contenido.

Los actos de comunicación producen efectos cuando su frustración se debe, únicamente, a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y, en este caso, no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad e interés.

Como ha dicho el Tribunal Constitucional no se produce indefensión cuando la omisión o frustración de los actos de comunicación procesal tienen su causa en la falta de diligencia del afectado en la defensa de sus derechos e intereses, bien porque se ha colocado al margen del proceso mediante una actitud pasiva, bien cuando resulte probado que poseía un conocimiento extraprocesal de la existencia del litigio en el que no fue personalmente emplazado ( sentencias del Tribunal Constitucional núm. 149/2002, de 15 de julio , 6/2003, de 20 de enero , 55/2003, de 24 de marzo , 90/2003, de 19 de mayo , 191/2003, de 27 de octubre , 43/2006, de 13 febrero , 161/2006, de 22 de mayo , y 93/2009, de 20 de abril ).

La naturaleza recepticia, que corresponde a toda notificación o requerimiento, legalmente practicado, exige la colaboración del destinatario, en el sentido de que admita y no obstaculice intencionada o negligentemente su recepción, de manera tal que la frustración de su práctica no responda a causas que le sean directamente imputables y no al requirente. No es posible que la eficacia de un acto jurídico penda de la voluntad del requerido.

En la sentencia del Pleno de esta Sala 552/2010, de 17 de septiembre , con cita de otras muchas resoluciones, se conjugó, tratándose del contrato de opción de compra, el criterio de la recepción con el principio de auto- responsabilidad, o de razonable posibilidad de conocimiento de la aceptación por el requerido, y, en el mismo sentido, la sentencia 738/2016, de 21 de diciembre . El Código Civil proclama, en el art. 1119 del Código Civil , que "se tendrá por cumplida la condición cuando el obligado impidiese voluntariamente su cumplimiento".

En definitiva, practicado el requerimiento fehaciente del art. 22 de la LEC , su no recepción, por causa imputable al arrendatario, no impide que desencadene su eficacia, y sin que exija una reiteración de su práctica para desencadenar eficacia jurídica, cuando la sentencia recurrida da por acreditado que quedó a su disposición mediante el correspondiente aviso. Cuestión distinta es que se demostrase que el arrendatario no pudo acceder a su contenido, lo que no es el caso."

4. Partiendo de esa premisa de comunicación en forma fehaciente y que debe entenderse como recibida, el burofax de fecha 28 de mayo de 2021, fue del siguiente tenor:

En dicha comunicación, se deja expresa constancia, por tanto, de que ya en fecha 30 de junio de 2020 debía haber sido firmada la renovación del contrato, pero que no se llegó a firmar porque la demandada no acudió al Centro. Y, en el documento nº 7 de la contestación a la demanda, aparece un mensaje de Whatsapp de la actora a la demandada de fecha 21 de julio de 2020, donde le indica: "Bon dia Tania la renovació es fa automática pero es signa un document de renovació comanex de contracte. Restem a l'espera de que ens diguis dia, hora i lloc per veuren's i tractar aquest tema. Gracies."

Por otra parte, de los correos electrónicos aportados con la demanda como documento nº 10, resulta acreditado que, con anterioridad al envío del citado burofax de 28 de mayo de 2021, hubo diversos intentos de la actora para que la demandada firmase la renovación del contrato. Así, en correo electrónico enviado por la actora a la demandada en fecha 2 de febrero de 2021, consta:

El 22 de abril de 2021, entre otras cosas, la actora comunicó a la demandada lo siguiente:

El 22 de abril de 2021, la demandada indicó a la actora lo siguiente:

El 27 de abril de 2021, la actora preguntó si

El 1 de mayo de 2021, respondió la demandada:

El 4 de mayo de 2021, la demandada comunicó a la actora lo siguiente:

El 4 de mayo de 2021, la actora indicó:

La demandada respondió:

El 7 de mayo de 2021, la actora indicó:

El 11 de mayo de 2021, entre otras cosas, la demandada indicó:

El 12 de mayo de 2021, la actora indicó:

Y, finalmente, el 5 de agosto de 2021, después del envío del burofax, la actora indicó:

Cabe recordar que, en el burofax de 28 de mayo de 2021, se hizo ya expresa mención de que la renovación que debía haber sido firmada el 30 de junio de 2020 no se hizo porque la demandada no acudió a la firma. Y los correos transcritos revelan los sucesivos intentos de la actora para que fuese firmado el contrato, de modo que no cabe hablar de una actuación sorpresiva por parte de la actora.

Así las cosas, no cabía sino entender que no era ya interés de la demandada la renovación. Ello máxime cuando, cabe recordar también, que, como consta en el propio burofax, existían "otras personas necesitadas de una estabilidad estacional para iniciar sus procesos de cambio y mejora tal y como hizo la Sra. Tania en su momento".

Además, en la Disposición decimocuarta del contrato, se pactó: "DURACIÓN: El presente compromiso se establece para un período de 1 año, con posibilidad de renovación. No obstante, Centre d'Acollida Assís podrá terminarlo unilateralmente en cualquier momento si se produjeran, a criterio de los responsables del piso, causas que supongan un incumplimiento de la normativa, o de aquellos fines para los cuales se suscribió el presente contrato. Otro motivo por el cual se puede rescindir el contrato es porque la persona propietaria o la que cede el piso quiere rescindirlo".

Si, como se ha expuesto ha tenido lugar, la demandada no acudió a suscribir la nueva renovación después de darle la oportunidad de escoger la fecha sucesivamente, ello supone incumplir la normativa, con el efecto perjudicial que puede derivarse para terceras personas necesitadas de asistencia, por lo que la actora tiene derecho a rescindir el contrato, en lugar de mantenerlo en vigor "sine die". De hecho, entre los derechos de la actora, figura en el contrato el de "Expulsar y/o desvincular al residente del programa de pisos o de la entidad cuando haya un incumplimiento de lo establecido o el plan de trabajo haya finalizado; o haya algún incidente que sea motivo de rescisión del contrato".

5. El motivo es desestimado.

CUARTO.-Sobre la vulneración del derecho a la igualdad en relación con el derecho a la vivienda

1. Aduce la apelante que, en la sentencia recurrida, se establece la obligación de la demandada de abandonar el inmueble, con independencia de garantizar la previa existencia de una alternativa habitacional, de lo cual se desentiende, cuando la ejecución del desahucio forzoso causaría daños irreparables, si se tiene en cuenta su acreditada vulnerabilidad. Alude a que Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de las Naciones Unidas, órgano de interpretación y garantía del PIDESC, ha entendido que la prohibición de los desahucios arbitrarios forma parte del derecho de toda persona a un nivel de vida adecuado para ella y para su familia, incluidos la alimentación, el vestido, la vivienda y una mejora continua de las condiciones de su existencia, conforme al art. 11.1 PIDESC. Además, conforme a la STS 237/2021, de 22 de febrero de 2021, el juez está obligado a comprobar, antes de autorizar la entrada en el domicilio para desahuciar a sus ocupantes, que la Administración adopta las mesuras adecuadas y suficientes para proteger a los ocupantes en situación de necesidad, de acuerdo con la doctrina del Tribunal Constitucional sobre la materia.

2. La apelada se opone. Aduce que todavía no se está en trámite de ejecución de sentencia y que, por supuesto, no está señalado lanzamiento alguno, por lo que manifestar en este momento que "els desnonaments forçosos de persones en situació de vulnerabilitat estan prohibits a Espanya" no procede, sin perjuicio de que, en su caso y si procede, pueda invocar y acogerse la demandada a la normativa que tenga por conveniente para evitar o retrasar su lanzamiento cuando exista sentencia firme de desahucio. Añade que, además, en la sentencia recurrida se señala que "(...) respecto de las pretensiones aducidas por la parte relativas al ofrecimiento de una vivienda alternativa por parte de la Oficina de Habitatge en caso de estimación de la demanda, con fijación de un alquiler social, ningún pronunciamiento puede efectuarse, en tanto que dicha petición debe encauzarse por los trámites administrativos correspondientes ante la Administración pública competente. Y ello, con independencia de las comunicaciones que puedan efectuarse a servicios sociales con ocasión del lanzamiento de la demandada".

3. En efecto, no es este el momento procesal de alegar lo que alega la apelante, puesto que no se está en trámite de ejecución de sentencia y, por ende, no ha sido siquiera señalado el lanzamiento de la demandada. Ello sin perjuicio de lo que pueda aducir, en su caso, la ahora apelante en ejecución de sentencia.

4. El motivo es desestimado.

QUINTO.-Sobre la inexistencia de notificación de la resolución del contrato. Conculcación del principio de confianza legítima

1. La apelante considera que no se puede proteger la mala fe de quien, habiendo realizado unas acciones de un signo (llamar a la demandada a la firma de la renovación), seguidamente le remite un burofax para rescindir el contrato, puesto que ello conculca el principio de confianza legítima. Y añade que "En situació d'indefensió i abús de poder, el previsible és considerar que la recepció del burofax suposarà major indefensió i abús de poder, aquesta vegada ja per via pública en possible frau de llei. .... aleshores en cap cas la Llei pot atribuir-li afany d'obstaculitzar de forma il·legítima la seva comunicació, perquè ja d'inici s'estaria assimilant l'acció d'obstaculitzar amb la de frenar, on la diferència denota per sí mateixa l'ànim del subjecte demandat. Si el que pretén el demandat és frenar, no nega l'autoritat de la Llei sinó que precisament busca mitjans per anomenar-la abans del dany irreparable. El que estaria fent, aleshores, seria exercir protecció legítima sense dany a tercers des del respecte fer al Dret i les seves praxis".

2. La apelada se opone. Niega que, conforme a esa teoría, que comporta reconocer que la demandada no recibió el burofax por propia voluntad, la demanda debiera haber sido desestimada con base en que "no es pot protegir la mala fe de qui, havent realitzat accions d'un signe (cridar a la nostra representada a signar la no renovació) i tot seguit remetre-li un burofax per rescindir el contracte, ja que això conculca el principi de confiança legítima".

3. Tal y como se desprende de lo razonado en el fundamento de derecho tercero de la presente resolución, la actora no era, en principio, contraria a la posible renovación del contrato.

Sin embargo, la falta de suscripción del oportuno documento de renovación por parte de la demandada a lo largo del tiempo, después de serle facilitadas por la actora diversas fechas al efecto, hace que la actuación de la actora no sea arbitraria, sino que se ajusta a su propia naturaleza como entidad sin ánimo de lucro que ejerce actividades de carácter asistencial, entre las que se encuentra el posibilitar el acceso temporal a una vivienda digna a personas sin hogar, ofreciéndoles acogida, acompañamiento, asistencia social y canalización de demandas, como ya se alegó en la demanda. Por tal motivo, la duración del arrendamiento concertado está ligada al fin perseguido, quedando excluida su regulación de la de los arrendamientos de vivienda de la LAU.

4. El motivo es desestimado.

5. En atención a lo expuesto, procede desestimar del recurso de apelación.

SEXTO.-Por imperativo del art.398 LEC, dada la desestimación del recurso, son impuestas a la apelante las costas procesales de segunda instancia.

Vistos los preceptos legales citados y demás de general aplicación