Sentencia Civil 466/2025 Audiencia Provincial Civil de Barcelona nº 4, Rec. 1486/2023 de 02 de junio del 2025

PRIMERO.- Planteamiento del litigio y antecedentes del caso

I.-)La Procuradora Dª. María Elena Movilla Blanco, en representación de PROMOCIONS URBANÍSTIQUES DE MATARÓ, S.A., presentó demanda contra D. Bernardo y Dª. Marcelina, ejercitando la acción de desahucio por expiración de plazo, en relación con un contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de julio de 2011, relativo a la vivienda sita en Mataró, DIRECCION000, y en el que se había pactado un plazo de duración de 5 años. En fecha 16 de junio de 2016 se firmó una adenda por la que se prolongaba ese contrato por un año, hasta el 26 de julio de 2017. En fecha 14 de julio de 2017 se firmó nueva adenda por la que se prolongaba el arrendamiento durante dos años más, hasta el 26 de julio de 2019. En fecha 10 de octubre de 2019 se firmó nueva prórroga por un año más, de modo que el contrato finalizaría el 26 de julio de 2020. A petición de la codemandada Sra. Marcelina, se firmó adenda en fecha 24 de julio de 2020 por la que se otorgaba a la arrendataria una prórroga extraordinaria de 4 meses, que vencería el 26 de noviembre de 2020. En fecha 27 de noviembre de 2020 se firmó una nueva adenda con una prórroga de 4 meses más, hasta el 27 de marzo de 2021.

Finalmente, en fecha 15 de febrero de 2021 la demandante envió a los arrendatarios un burofax, por el que se comunicaba el vencimiento del contrato con efectos a 27 de marzo de 2021. Ese burofax, como todos los enviados con anterioridad, no fue recepcionado por los demandados, al negarse a recibirlo y no atender al aviso para ser recogido en oficinas. Se envió nuevo mensaje en fecha 22 de marzo de 2021, y el 23 de marzo de 2021 se envió nuevo burofax requiriendo a los demandados para que abandonasen la vivienda a fecha 27 de marzo de 2021, y advirtiendo de que los recibos que se cobrasen serían indemnización para resarcir del uso del inmueble.

En consecuencia, se solicitaba sentencia por la que se declarase resuelto el contrato de arrendamiento en su día suscrito, dando lugar al desahucio solicitado, y se condenase a los demandados a dejar libre, vacua y expedita la finca arrendada, a disposición de la actora, todo ello con condena en costas a la parte demandada.

II.-)La Procuradora Dª. Carmen Sorribas Cristóbal, en representación de D. Bernardo y Dª. Marcelina, se opuso a la demanda. Se alega que la parte demandada se encuentra en situación de vulnerabilidad, y por tanto debe abrirse el incidente de suspensión extraordinaria del Real Decreto-Ley 11/2020. Se alega que no se comunicó debidamente a los arrendatarios, y con la antelación prevista legalmente, la voluntad de la arrendadora de dar por extinguido el contrato de arrendamiento a su vencimiento. Ante la falta de esa comunicación, lo que aquí se ha producido es una continuación de la posesión del inmueble por los arrendatarios, con la aquiescencia del arrendador, y en consecuencia se ha producido una tácita reconducción.

III.-)La sentencia de instancia estimó la demanda presentada. El juez de instancia entendió que en este caso había transcurrido el plazo previsto en el contrato, y que la parte arrendadora había comunicado debidamente su intención de dar por finalizado el arrendamiento. Con ello, se habrían cumplido los requisitos que marca la ley para la expiración contractual. En cuanto a la vulnerabilidad, se señala que los demandados no habían aportado junto a su escrito de oposición todos los documentos previstos en el Real Decreto-Ley 11/2020 para que se pudiera acordar la suspensión extraordinaria prevista en ese texto legal. En consecuencia, se condenó a los demandados al desalojo del inmueble y a la entrega de la posesión del mismo a la parte actora. Se desestimó la petición de los demandados de que se suspendiese el procedimiento conforme al Real Decreto-Ley 11/2020. Todo ello con imposición de costas a la parte demandada.

IV.-)La representación de D. Bernardo y Dª. Marcelina se alza contra esta resolución. Se alega infracción del artículo 218 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (en adelante, LEC) . La sentencia no es congruente, ya que no se pronuncia sobre todos los motivos de oposición alegados por esta parte. En concreto, no se pronuncia sobre la alegación de tácita reconducción planteado por esta parte. Los demandados han continuado poseyendo la vivienda con aquiescencia del arrendador. Además, no ha habido notificación en legal forma de la voluntad de la parte arrendadora de extinguir el contrato. Con todo ello, tampoco procede imponer costas procesales a esta parte. En consecuencia, se solicita sentencia por la que se revoque la dictada en instancia, y en su lugar se acuerde la desestimación de la demanda presentada.

V.-)La parte demandante muestra oposición al recurso presentado. Para esta parte, la sentencia sí se pronuncia sobre la totalidad de los motivos de oposición alegados por la parte demandada. No existe error en la valoración de la prueba, ya que efectivamente en este caso se dan todos los requisitos para que se entienda que se produjo la expiración del contrato. Con ello, se solicitó la desestimación del recurso presentado y la confirmación de la resolución dictada.

SEGUNDO.- Procedimiento verbal de desahucio por expiración de plazo.

Ejercita la parte actora demanda solicitando el desahucio respecto de una finca urbana consistente en vivienda, ubicada en Mataró (Barcelona), DIRECCION000, por la expiración del término fijado en el contrato de arrendamiento suscrito en fecha 27 de julio de 2011, que fue objeto de sucesivas modificaciones mediante adendas de fechas 16 de junio de 2016, 14 de julio de 2017, 10 de octubre de 2019, 24 de julio de 2020 y 27 de noviembre de 2020 (docs. nº 4, 8, 12, 17, 22 y 25 los acompañados a la demanda).

La parte demandante hace uso por tanto de la facultad establecida en el art. 250.1.1º LEC, según el cual el actor podrá ejercitar, mediante el planteamiento de un juicio verbal, la acción encaminada a recuperar la posesión de una finca dada en arrendamiento, cuando esa pretensión se base en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente.

Es de aplicación en este pleito, por tratarse de inmueble destinado a vivienda, el art. 4.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (en adelante, LAU) , que establece que, sin perjuicio de lo dispuesto en el art. 4.1, los arrendamientos de vivienda se rigen por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el Título II de la citada Ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil (en adelante, CC) .

TERCERO.- Alegación de infracción del art. 218 LEC . Congruencia de la sentencia dictada

Sostiene en primer lugar la representación de D. Bernardo y Dª. Marcelina la vulneración del art. 218 LEC. Según la parte recurrente, la sentencia recurrida adolece de falta de congruencia, al no haberse pronunciado sobre la alegación planteada por esa parte en su escrito de oposición, consistente en la existencia de tácita reconducción, por haberse mantenido la parte arrendataria en posesión de la finca arrendada, durante más de 15 días con posterioridad al vencimiento del contrato, con la aquiescencia del arrendador.

Este motivo de apelación no puede acogerse, de ningún modo. La sentencia apelada contiene un razonamiento breve y conciso sobre esta cuestión, pero en absoluto puede sostenerse que el juez de instancia no se haya pronunciado sobre ella. En el Fundamento de Derecho Tercero de la sentencia, párrafo primero, el juez afirma con claridad que a su entender se han cumplido todos los requisitos previstos en el art. 10 LAU para proceder a la extinción del contrato, en concreto el vencimiento del plazo fijado por las partes y la existencia de una notificación fehaciente por el arrendador, con el plazo de antelación mínimo previsto por el legislador, comunicando su voluntad de no prorrogar el contrato a su vencimiento.

Así, aunque no se hable expresamente sobre si hubo o no tácita reconducción, el hecho de que el juez afirme de manera tan concluyente que se dan los requisitos previstos en el art. 10 LAU para la expiración del contrato hace que de manera inequívoca se esté pronunciando en contra de lo que la parte demandada alegó en su contestación. Es claro que la concurrencia de los requisitos previstos en el art. 10 LAU son incompatibles (más bien, totalmente contradictorios) con la existencia de una posesión del arrendatario con la aquiescencia del arrendador.

Otra cosa, lógicamente, es que el razonamiento del juzgador sea correcto o no, y pueda contradecirse e impugnarse en sede de apelación. Pero, desde luego, no puede hablarse de incongruencia de la resolución recurrida.

CUARTO.- Validez y eficacia de la notificación practicada conforme al art. 10 LAU

Y, más allá de que el juez de instancia sí se pronunció sobre todas las cuestiones controvertidas del pleito, cabe además ratificarse en el hecho de que, efectivamente, la comunicación librada por la parte actora mediante burofax de 15 de febrero de 2021 (doc. nº 26 de los acompañados a la demanda), tiene plena eficacia extintiva del contrato conforme a lo previsto en el art. 10 LAU.

En su escrito de oposición, y de nuevo en esta segunda instancia, la parte demandada-apelante sostiene que nunca recibió aquella comunicación, y que por tanto la misma no puede desplegar el efecto de dar por expirado el contrato a su vencimiento.

En primer lugar, es evidente que los destinatarios de la comunicación eran los propios arrendatarios, y que la misma se dirigió a una dirección correcta, en concreto la que correspondía a la vivienda arrendada, que además ha servido para que los demandados fuesen emplazados judicialmente para presentar contestación a la demanda en este procedimiento.

En segundo lugar, cabe entender que la notificación fue correctamente realizada. Cuando el empleado de la entidad encargada de gestionar la comunicación ("Empresa Estatal Correos y Telégrafos, S.A.") intentó llevar a cabo la entrega del burofax a las personas destinatarias, el envío fue "pasado a lista"el 17 de febrero de 2021. Es decir, el empleado de correos que intentó entregar el burofax, acudió al lugar en donde se encuentra la vivienda arrendada. Y, una vez allí, no pudo encontrar a los destinatarios, ya que no hizo constar ninguna mención de "dirección desconocida", "destinatario desconocido",o similar. La mención de "pasado a lista"da idea de que ante la imposibilidad de llevar a cabo físicamente la entrega, se dejó un aviso al destinatario para que pasase a recogerla, pero ello no llegó a producirse en el plazo previsto para ello. No hay ninguna razón para pensar que el empleado incurrió en algún error. Es más, cuando posteriormente la propiedad contactó con los arrendatarios vía whatsapp, hizo mención de este intento de comunicación, sin que los demandados hiciesen manifestación alguna respecto de la supuesta falta de notificación. Al revés, lo que contestaron es que habían estado haciendo gestiones para encontrar una nueva vivienda, con lo que parece que estaban asumiendo que eran conscientes de cuál era la voluntad de la propietaria, y de la necesidad de abandonar la vivienda en el plazo previsto (doc. nº 27 de los acompañados a la demanda).

Cabe reiterar la doctrina ya seguida por esta misma Sección en casos similares, cuando la notificación de la voluntad del arrendador de que no se prorrogue el arrendamiento a su vencimiento, de modo que el mismo se extinga en la fecha convenida, da como resultado el de "rehusado" o "no entregado" a un destinatario que en principio ha quedado identificado como la persona que habitualmente reside en ese inmueble, u ocupa el mismo.

El art 9.1 LAU, en la redacción vigente en la fecha de suscripción del contrato, disponía: "La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes";y decía: "Si esta fuera inferior a cinco años, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo".

Por su parte, el art. 10.1 LAU establecía: "Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato".

En este caso, una vez alcanzado aquel plazo inicial de cinco años de duración, más los que sucesivamente se fueron fijando como prórrogas convenidas por ambas partes, el arrendamiento habría de vencer definitivamente en fecha 27 de marzo de 2021. En ese momento, el arrendamiento ya alcanzaría una duración de casi diez años (desde el 17 de julio de 2011), sin posibilidad de nuevas prórrogas legales a favor de la parte arrendataria. Es más, en la carta se hace mención a un contrato incluso anterior, del año 2006.

El burofax enviado por la parte actora en fecha 15 de febrero de 2021 expresaba con rotundidad la voluntad clara de la propiedad de poner fin a la relación arrendaticia en la fecha pactada. Aparecen también claramente identificados en la carta los destinatarios-arrendatarios y la relación contractual que en virtud de aquella documentación quedaría extinguida.

Pues bien, si bien es cierto que aquella comunicación no fue efectivamente recepcionada por los demandados, ello se debió a circunstancias imputables a los propios destinatarios, en la medida en que rehusaron dicha comunicación, o posteriormente no atendieron los avisos dejados por el empleado de correos ("pasado a lista"),y todo ello cuando no se cuestiona la idoneidad de la dirección a la que se remitió el burofax.

La Sentencia de esta Sección 4ª de la Audiencia Provincial de Barcelona nº 141/2024, de 15 de marzo, citaba a su vez la Sentencia de 4 de febrero de 2020, que decía:

"(...) lo determinante aquí es determinar quién debe acarrear con las consecuencias de la falta de entrega o recepción de una comunicación fehaciente, en concreto, el burofax de 11 de junio de 2018 cuya realidad, existencia y contenido no se ha puesto en duda. Sobre este punto, se ha pronunciado la Audiencia Provincial de La Rioja, Sec. 1ª, en Sentencia de 6 de febrero de 2012 al señalar que "pese a que los dos burofax remitidos conste 'no entregado, dejado aviso' (...), ello no implica una acreditación de la falta de conocimiento sino que por el contrario prueban la voluntad renuente a recoger la documentación que desde Correos les estaba llegando". En igual sentido, la Audiencia Provincial de Alicante, Sec. 9ª, en Sentencia de 12 de abril de 2019 , ha afirmado que "La jurisprudencia es meridianamente clara al respecto: un Burofax no entregado por ser rehusado o no retirado no implica una acreditación de falta de conocimiento por parte del destinatario, sino que por el contrario prueban la voluntad renuente del mismo a recoger la documentación correspondiente y ser notificado.

Ciertamente la pasividad de la parte demandada en ningún caso puede perjudicar el derecho del demandante, por ser doctrina constitucional reiterada ( Sentencias del Tribunal Constitucional nº 82/2000, de 27 de marzo ; 145/2000, de 29 de mayo ; y 6/2003, de 20 de enero ), que los actos de comunicación producen plenos efectos cuando su frustración se debe únicamente a la voluntad expresa o tácita de su destinatario, o a la pasividad, desinterés, negligencia, error, o impericia de la persona a la que va destinada, y en este caso no consta que la parte demandada no recogiera la comunicación remitida por la arrendadora por alguna causa justificada distinta de su propia voluntad obstativa al cumplimiento del trámite de la comunicación previa del arrendador.

Con arreglo a lo expuesto, discrepamos de la solución alcanzada por el Juez de Instancia pues el burofax no fue entregado por causa imputable al arrendatario que renunció a ser notificado a pesar del aviso de correos y de la posibilidad de realizar actos tendentes a notificarse. Dicho burofax otorgaba el plazo de un mes para regularizar la deuda y advierte que si en el plazo de un mes no lo hacía, procedería interponer acciones legales (desahucio por falta de pago). Por ello, al realizarse esta comunicación en el plazo de treinta días previos a la interposición de la demanda la posibilidad de enervar la acción quedó vedada al arrendatario".

Y es que, en los casos de no entrega de una comunicación por no haber sido encontrado el destinatario en el domicilio, y no haber atendido el aviso dejado por el empleado de correos para recoger la carta o burofax en oficinas, la Jurisprudencia viene aceptando la eficacia plena de la notificación a los efectos de los arts. 9 y 10 LAU.

En conclusión, esta parte no puede sino ratificar el pronunciamiento del juez de instancia, y, no habiéndose planteado ningún otro motivo como fundamento de la apelación interpuesta, desestimar el recurso presentado por la parte demandada-arrendataria.

QUINTO.- Costas procesales

Conforme al art. 398 LEC, la desestimación del recurso supone que se deban imponer a la parte apelante las costas procesales derivadas de segunda instancia.

Y, ante la desestimación del recurso de apelación, debe mantenerse también el pronunciamiento de instancia en lo relativo a las costas de primera instancia, a cuyo pago deberá condenarse a la parte demandada en virtud del principio de vencimiento del art. 394 LEC.

Vistos los preceptos citados y los demás de general y pertinente aplicación